Dato for udgivelse
17 May 2022 14:13
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 Oct 2021 13:46
SKM-nummer
SKM2022.265.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
20-0050047
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Omberegning, årsomvurdering, grundværdi, 2019, ejerlejlighed, servitut, deklaration, bebyggelsesprocent
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt der ved fastsættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 kunne lægges vægt på en tinglyst deklaration. Den omberegnede grundværdi var pr. 1. oktober 2019 ansat med udgangspunkt i en etagearealpris på 3.050 kr. og en bebyggelsesprocent på 254. Landsskatteretten bemærkede, at den i lokalplanen angivne bebyggelsesprocent på 155 var gældende for lokalplanens delområder under ét, og at det derfor ikke var muligt at udlede, hvor meget den enkelte ejendom indenfor områderne måtte bebygges. Fastsættelse af bebyggelsesprocenten måtte derfor bero på en konkret vurdering af de samlede forhold gældende for ejendommen. Landsskatteretten bemærkede herefter, at der på moderejendommen var tinglyst en deklaration, og at der i henhold til deklarationen måtte opføres 17.137 m2 bruttoetageareal på moderejendommen. Retten fandt, at deklarationen havde karakter af offentligretlig regulering og kunne anses for at tjene et offentligretligt formål. På baggrund af en konkret vurdering fandt retten, at den omberegnede grundværdi burde fastsættes efter den i deklarationen fastsatte maksimale bebyggelse på 17.137 m2. Retten lagede ved vurderingen vægt på, at den på grunden faktisk opførte bebyggelse var i overensstemmelse med den i deklarationen angivne maksimale bebyggelse. Landsskatteretten fandt herefter, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 skulle fastsættes på baggrund af en etagearealpris på 3.050 kr. og et maksimalt tilladt etageareal på 17.137 m2.

Reference(r)

Vurderingslovens § 33, stk. 18, stk. 18, 2. pkt.

Henvisning

-

Klagen vedrører den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019.

Klagepunkt

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Omberegnet grundværdi 2019

332.400 kr.

199.466 kr.

329.400 kr.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom er en ejerlejlighed beliggende Adresse Y1, nr. [...], 1. mf., By Y1. Ejendommen er en del af moderejendommen Adresse Y1, nr. […], matrikel […], ejendomsnummer […].

Moderejendommen omfatter et matrikuleret og vurderet areal på 6.809 m2. Ejerlejlighedens fordelingstal er frem til den 26. november 2019 fastsat til 89 m2 af 14.123 m2.

Det fremgår af BBR-meddelelsen for moderejendommen, at der i 2020 er færdigopført én etageboligbygning i […] afvigende etager med i alt [antal] boliger. Bygningen har et samlet bygningsareal på 17.345 excl. kælder, heraf boligareal på 17.135 m2 samt et erhvervsareal på 2.998 m2.

I henhold til lokalplan nr. X "[…]", tillæg [...], delområde [...], endeligt bekendtgjort den [dato] 2017, er påklagede ejendom udlagt til etageboligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten for delområderne [...] og [...] må ikke overstige 155 tilsammen, og bebyggelsen må opføres imellem […] og […] etager alt efter placering på grunden.

Der er på moderejendommen den [dato] 2019 tinglyst en deklaration vedrørende byggeretten på ejendommen, hvor blandt andet By Y2 kommune er påtaleberettiget. Heraf fremgår følgende:

"På ejendommen, matr.nr. […], er der opført et byggeri med bolig-ejerlejligheder ("Ejendommen").

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. X […], tillæg […] ("Lokalplanen"). Lokalplanområdet har et samlet grundareal på ca. […] m² og er nærmere defineret og afgrænset i Lokalplanen.

1.     Fælles bebyggelsesprocent
1.1 Der er på Ejendommen etableret i alt 17.137 m² bruttoetageareal opgjort efter reglerne i BR-15 og Lokalplanen. Uagtet ejendommen måtte ændre størrelse må der ikke ske yderligere bebyggelse af ejendommen.

1.2 Der må således på Ejendommen maksimalt bygges 17.137 m² bruttoetageareal opgjort efter BR-15 og lokalplanen.

2.     Påtaleret
Påtaleberettiget er G1 A/S, CVR-nr. […] i forening med By Y2 Kommune, CVR-nr. […]

Deklarationen tinglyses servitutstiftende på Ejendommen."

Servitutten er godkendt af By Y2 Kommune i henhold til planlovens § 42.

For så vidt angår de bebyggelsesretlige bestemmelser har By Y2 kommune den 26. januar 2021 fremsendt følgende:

"På matrikel [moderejendommen] er der bebygget 17.137 m² bruttoetageareal. Det er sket efter en intern fordeling af byggeretter, så bebyggelsesprocenten under ét ikke overskrider 155.

Efter evt. nedrivning vil det også fremadrettet være muligt at opføre 17.137 m2 bruttoetageareal."

Ejendommen blev ved anmeldelse af 20. februar 2019 gjort til en ejerlejlighed under moderejendommen med matrikelnr. […] (ejendomsnr. […]).

Vurderingsstyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 foretaget en omberegning af grundværdien, som følge af anmeldelsen. Vurderingsstyrelsen har ved omberegningen sat basisåret til 2018, en bebyggelsesprocent på 254 og en etagearealpris på 3.050 kr.

Påklagede ejendom er i 2019 beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Området betegnes som et område med blandet bolig og erhverv i byzone, vurderet efter etagearealprincippet og den indberettede etagearealpris i 2018 er 3.050 kr.

Moderejendommen blev ved approbation af [dato] 2018 udstykket fra ejendommen med matrikelnr. […] (ejendomsnr. […]), herefter benævnt den udstykkende ejendom.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den udstykkende ejendom (ejendomsnr. […]) tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi er 2018, og grundværdien var vurderet efter etagearealprincippet, og ejendommen var vurderet som kode 34 erhvervsbygning af speciel karakter.

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ansat den omberegnede grundværdien pr. 1. oktober 2019 således:

Omberegnet grundværdi 2018 afrundet

332.400 kr.

I forbindelse med sagen har Vurderingsstyrelsen den 25. november 2020 udtalt følgende:

"Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi har foretaget årsomvurdering pr. 1. oktober 2019 af de [antal] påklagede ejerlejligheder efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, da der er tale om nyopståede ejerlejligheder til beboelse under den samtidigt nyopståede moderejendom […].

Vi har fastsat grundværdierne efter vurderingslovens §§ 6 og 13, hvor vi blandt andet har lagt vægt på de retlige udnyttelsesmuligheder og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Vi har desuden foretaget en omberegning af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

Vi har derefter foretaget en fordeling af den samlede grundværdi og omberegnede grundværdi fra moderejendommen til de enkelte ejerlejligheder i henhold til vurderingslovens § 16 A. Ejendomsværdierne svarer til grundværdierne, da lejlighederne ikke er færdigbyggede pr. 1. oktober 2019.

Ad bebyggelsesprocenten
Vi har til brug for beregning af grundværdi og omberegnet grundværdi fastsat bebyggelsesprocenten til 254 %, svarende til den faktisk registrerede bygningsmasse på grunden pr. 1. oktober 2019.

Vi mener ikke, at der er grundlag for at nedsætte grundens bebyggelsesprocent til 155 %, svarende til bebyggelsesprocenten for lokalplanens delområde […] og […] under ét, da dette efter vores skøn vil medføre, at grundværdierne og de omberegnede grundværdier bliver alt for lave i forhold til, at de skal afspejle en realistisk handelspris, der blandt andet tager hensyn til en økonomisk god anvendelse.

Den tinglyste deklaration af den [dato] 2020 giver en øget udnyttelsesmulighed for grunden, sammenlignet med den gennemsnitlige mulighed for ejendomme i det pågældende område med det flydende plangrundlag. Deklarationen har en offentligretlig karakter, idet den skal godkendes af By Y2 Kommune efter planlovens § 42, stk. 1. Derved skal den efter vores vurdering respekteres ved ansættelsen af grundværdien efter vurderingslovens § 13, stk. 2. Deklarationen kan derfor eventuelt tale for at bebyggelsesprocenten nedsættes til 251 %, svarende til den deklarerede byggeret (17.137 em²/ 6809 m² x 100), og at grundværdierne og de omberegnede grundværdier nedsættes tilsvarende.

Vi henviser til, at Landsskatteretten i flere kendelser har slået fast, at tilsvarende servitutter, hvoraf det fremgår, at ejendommen har tilkøbt et antal etagemeter, og at denne servitut er påtegnet efter planlovens § 42, stk. 1, skal indgå i fastsættelsen af grundværdien. Vi henviser især til følgende nyere Landsskatteretsafgørelser, som fortolker anvendelsen og fordelingen af byggeretsservitutter ved ansættelsen af grundværdien ud fra et maksimalt tilladt etageareal.
·       9. marts 2018 (Landsskatterettens sagsnr. 13-6723236)
·       9. marts 2018 (Landsskatterettens sagsnr. 14-0565995)
·       8. maj 2018 (Landsskatterettens sagsnr. 15-1974769)
·       28. maj 2018 (Landsskatterettens sagsnr. 17-0988832)

Ad prisforhold og værdiansættelser
Vi er enige med klager i, at prisen, der anvendes til fastsættelse af den omberegnede grundværdi med basisår 2018, skal være 3.050 kr./m².

Vi er ikke enige i, at prisen, der anvendes til fastsættelse af den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober 2019 også skal være 3.050 kr./m², da etagearealprisen ved nymatrikulerede ejerlejligheder i dette tilfælde ikke skal nedarves i den aktuelle grundværdi.

De anvendte prisniveauer svarer efter vores opfattelse til et realistisk handelsprisniveau i området pr. 1. oktober 2011 og 1. oktober 2012, blandt andet med hensyntagen til beliggenheden, de planmæssige muligheder og at prisen skal afspejle en økonomisk god anvendelse. Der er tale om ejerlejligheder til beboelse, der ligger i et attraktivt og bynært udviklingsområde. Desuden bygger priserne fra det anvendte grundværdiområde på statistiske oplysninger om indberettede salgspriser fra et større antal lignende ejendomme i området.

I forhold til den af klager anførte "referenceejendom" beliggende Adresse Y2, By Y1, kan vi oplyse, at ejendommen senest er årsomvurderet den 1. oktober 2016, hvor den anvendte pris både i den aktuelle grundværdi og i den omberegnede grundværdi var 3.050 kr./m². Årsagen var, at der er tale om en ejendom med flere lejligheder (ikke moderejendom), der skal vurderes som erhvervsejendomme i prisniveau 1. oktober 2012 (ejendomsvurderingslovens § 8, stk. 4). Dette i modsætning til de påklagede ejerlejligheder til beboelser, der skal vurderes i prisniveau 1. oktober 2011 som ejerboliger (ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4). For det anvendte grundværdiområde […], Adresse Y3 M.FL. LPX, DEL.OMR. […], Område med blandet bolig og erhverv i byzone, bebyggelsesprocent 130, gælder pr. 1. oktober 2011 den samme pris på 3.620 kr./m², som vi har anvendt i forhold til de påklagede ejerlejligheder til beboelse (ejerboliger).

Vi henviser desuden til Landsskatterettens afgørelse vedr. anvendte områdepriser for mormoderejendommen i 2017, der bla. bygger på en analyse af sammenlignelige handlede ejendomme til blandet bolig og erhverv i perioden 2006-2014. Mormoderejendommens grundareal er placeret i flere delområder fra den samme lokalplan med varierende udnyttelsesmuligheder, og det er en blandet ejendom med både beboelse og erhverv, der skal vurderes ud fra prisen i lige år. Derfor mener vi ikke, at Landsskatterettens konklusioner direkte kan overføres til de aktuelle klagesager om ejerboliger. Vi mener dog at kendelsen påviser, at der er tale om et attraktivt udviklingsområde med et positivt prisudviklingsmønster, der i et vist omfang understøtter de anvendte prisniveauer for de påklagede lejligheder i dette klagekompleks.

Ad fordelingstallet
Vi har fordelt den samlede grundværdi og omberegnede grundværdi fra moderejendommen til de enkelte lejligheder efter vurderingslovens § 16 A. Vi mener fortsat, at de fastsatte fordelinger er korrekte, og at nævneren i fordelingstallet pr. 1. oktober 2019 skal være 14123. Vi har lagt vægt på at nævneren først er registreret ændret til 15331 med virkning fra den 2. januar 2020 og derfor først anvendes ved fordelingen af værdier ved en kommende ny vurdering."

Vurderingsstyrelsen har den 19. april 2021 udtalt følgende:

"Udtalelse vedrørende omvurdering pr. 1. oktober 2019 - Adresse Y1, nr. […], 1. mf, By Y1, ejendoms nr. […].

Vi har modtaget Skatteankestyrelsens anmodning om udtalelse samt forlag til afgørelse.

Sagen er førersag for sagskompleks med [antal] ejerlejligheder beliggende […]vej, Adresse Y1, […]vej og […]vej, By Y1.

Skatteankestyrelsen indstiller til Landsskatterettens afgørelse at den omberegnede grundværdi nedsættes. Nedsættelsen begrundes med at der på ejendommen er tinglyst byggeretsdeklaration som tillader opførelse 17.137 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 251%, mod anvendt bebyggelsesprocent på 254%. Dette svarer til Vurderingsstyrelsens udtalelse fra 25. november 2020.

Vurderingsstyrelsen kan tilslutte Skatteankestyrelsens indstilling til Landsskatteretten.

Det er vurderingsstyrelsens opfattelse at der med den tinglyste byggeretsservitut, dateret [dato] 2019, er tilvejebragt en byggemulighed på den omhandlende grund som muliggør opførelse af 17.137 m2 bruttoareal opgjort efter bestemmelserne i BR 15 og lokalplanen. Det fremgår af deklaration om byggeret, at der på matr.nr. […] er opført et byggeri med bolig-ejerlejligheder. Der kan ikke ske yderligere bebyggelse af ejendommen.

Byggeretsservitutten giver ejendomsejer en forøget byggemulighed, sammenlignet med den gennemsnitlige byggemulighed for ejendomme i det pågældende område med flydende plangrundlag. Byggeretsservitutten er godkendt af kommunalbestyrelsen/ Kommunen hvorved den har fået karakter af offentligretlig regulering.

Disse forhold gør, efter vurderingsstyrelsens opfattelse, at der skal lægges vægt på byggeretsservitutten ved grundværdiansættelse samt ansættelse at den omberegnede grundværdi.

I øvrigt henvises til Landsskatterettens praksis vedrørende byggeretsservitutter.

Byggeretsservitutten i denne sag er på linje med denne praksis.

Vurderingsstyrelsen imødeser indkaldelse til retsmøde."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi skal nedsættes til 199.466 kr.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

"2. Sagens omstændigheder

Vurderingsstyrelsen har foretaget en omvurdering pr. 1. oktober 2019 for nærværende ejendom. Omvurderingen af blevet foretaget som følge af, at nærværende ejendom har første vurdering. Moderejendommen (ejd.nr. […]) til nærværende ejendom, som også har første vurdering, er blevet delt op i ejerlejligheder, hvorfor nærværende ejendom har første vurdering pr. 1. oktober 2019. Dette følger af medsendte vurderingsmeddelelse.

Ejendommen er omfattet af lokalplan X og tillæg [...] til denne. Ejendommen ligger i lokalplanens delområde […], og er udlagt til bolig og erhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 155 %.

3. Vores opfattelse

Omberegnet grundværdi
Vurderingsstyrelsen har foretaget en omberegning af grundværdien som følge af, at ejendommen har første vurdering.

Dette fremgår af daværende vurderingslovs § 33, stk. 18:

“Stk. 18. Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi." 

Den omberegnede grundværdi skal ansættes under hensyn til de anvendelses- og planforhold, som er gældende for den pågældende ejendom og i vurderingsniveauet i basisåret. Nærværende ejendom skal, jf. ovenstående “arve" basisår og vurderingsniveau fra moderejendommen. Moderejendommen har også første vurdering, hvorfor nærværende ejendom, skal “arve" basisår og vurderingsniveau fra den ejendom, som moderejendommen er blevet udstykket fra, hvilket er ejendommen beliggende Adresse Y4, By Y1, ejd.nr. […].

Ad Bebyggelsesprocent
Vurderingsstyrelsen har ved beregningen af den omberegnede grundværdi anvendt en bebyggelsesprocent på 254 %. Det er vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten er for høj.

Da den omberegnede grundværdi skal ansættes under hensyn til de anvendelses- og planforhold, som er gældende for den pågældende ejendom, er det vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten skal ansættes til 155 %, da dette fremgår af lokalplanen, som er gældende for nærværende ejendom.

På baggrund heraf skal vi anmode om, at bebyggelsesprocenten ændres til 155 %.

Ad Områdepris
Vi er enige med Vurderingsstyrelsens ansættelse af basisår 2018 for nærværende ejendom, men vi er dog af den opfattelse, at ejendommen er fastsat med en for høj områdepris på 3.620 kr. henset til ejendommen Adresse Y4, By Y1, ejd.nr. […], som ejendommen skal “arve" vurderingsniveau fra.

Da ejendommens moderejendom er udstykket fra Adresse Y4, By Y1, og da denne ejendom i 2018 har en områdepris på 3.050 kr., er det vores opfattelse at nærværende ejendom skal ansættes med en områdepris på 3.050 kr.

Yderligere kan der henvises til en nærliggende ejendommen, som er sammenlignelig med nærværende ejendom. Naboejendommen er beliggende Adresse Y2, By Y1 (ejd.nr. […]) og ligger dermed under 250 meter væk fra nærværende ejendom. Adresse Y2 er yderligere en ren beboelsesejendom og er underlagt samme lokalplan som nærværende ejendom. Adresse Y2 er i 2018 vurderet med en områdepris på 3.050 kr.

Ad Opgørelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019
På baggrund af den udstykkende ejendoms områdepris i 2018 og på baggrund af den sammenlignelige ejendoms områdepris i 2018, er det vores opfattelse at nærværende ejendoms omberegnede grundværdi med basisår i 2018 skal ansættes med en områdepris på 3.050 kr. og en bebyggelsesprocent på 155 %.

På baggrund af ovenstående påstand omkring områdepris, er det vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 kan opgøres således:

Den samlede ejendoms areal

6.809 m2

Bebyggelsesprocent, jf. lokalplan

155 %

Områdepris

3.050 kr.

Omberegnet grundværdi 2018 (6.809 m2 x 155 % x 3.050 kr.)

32.189.548 kr.

Fordelingstallet for nærværende ejendom

95/15.331

Omberegnet grundværdi (2018) nærværende ejendom

199.466 kr.

4. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående det vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 er for høj.

Vi skal således anmode Landsskatteretten om at nedsætte den omberegnede grundværdi, som vist i tabellen i afsnit 1, i henhold til ovenstående."

Repræsentanten har endvidere den 8. december 2020 fremsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

1. Ad omberegnet grundværdi

Bebyggelsesprocenten

Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse bemærket, at bebyggelsesprocenten er fastsat ud fra den faktisk registrerede bygningsmasse på grunden pr. 1. oktober 2019.

Vi skal i den forbindelse bemærke, at det fremgår af moderejendommens BBR-meddelelse, at bygningen er opført i 2020, jf. bilag 2.

Det er derfor vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten ikke kan fastsættes efter det faktisk opførte, da ejendommen ikke var bebygget på vurderingstidspunktet.

I stedet er det vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten skal fastsættes ud fra de retlige forhold, som var gældende for ejendommen på vurderingstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen har i den forbindelse henvist til en servitut om bebyggelsesforhold for ejendommen, som er tinglyst den [dato] 2019. Ifølge Vurderingsstyrelsen har servitutten offentligretlig karakter, da den skal godkendes af By Y2 Kommune i henhold til planlovens § 42.

Vi er ikke enige i, at servitutten skal tillægges offentligretlig betydning og herunder inddrages i ejendomsvurderingen.

Det er vores opfattelse, at der er tale om en privatretlig servitut, som ikke skal indgå i vurderingen af ejendommen.

Det fremgår af servitutten, som er tinglyst på de angivne ejendomme i bilag 1, at samtykke til denne er givet efter planlovens § 42. En servitut, som er godkendt efter planlovens § 42, er efter vores opfattelse ikke en offentligretlig servitut, jf. det nedenfor anførte.

Det er kun offentligretlige servitutter, som skal medtages ved vurderingen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, og det er derfor vores opfattelse, at omtalte § 42-servitut ikke kan gøres gældende ved ejendomsvurderingen.

Planlovens § 42 har følgende ordlyd:

"Stk. 1 En ejer af fast ejendom kan kun medforudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Samtykke efter 1. pkt. kan ikke meddeles i tilfælde, hvor der som følge af§ 13, stk. 2, skal tilvejebringes en lokalplan.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens beslutning efter stk. 1 skal påføres servitutdokumentet. Hvis samtykke meddeles, eller hvis ejendommen ejes af kommunen, skal påtegning en udtrykkeligt angive, at tilvejebringelse af en lokalplan ikke er påkrævet."

Planlovens § 42 bestemmer efter dens ordlyd, at en ejer af en fast ejendom kan pålægge en ejendom en servitutbestemmelse, så længe bestemmelsen kan indeholdes inden for rammerne af den gældende lokalplan. Kommunen skal give samtykke til deklarationen førend denne kan være gældende. En privat servitut er en ret, som en privat person tinglyser på egen ejendom. Da det er ejeren af den faste ejendom, som bestemmer indholdet af deklarationen ved en § 42-servitut, må det ud fra en ordlydsfortolkning antages, at der er tale om en privatretlig servitut. Kommunen skal blot give samtykke til servitutten, så det sikres, at lokalplanen ikke overskrides.

At planlovens § 42 regulerer privatretlige servitutter fremgår også af Miljøministeriets "Vejledning om Lokalplanlægning" (bilag 3).

Ifølge denne vejledning kræver ophævelse af eksisterende servitutter godkendt efter planlovens § 42 ikke samtykke fra Kommunalbestyrelsen. Af den tinglyste servitut fremgår det heller ikke, at den kun kan aflyses med By Y2 Kommunes tilladelse.

Hvis to private parter kan ophæve en servitut uden samtykke fra en offentlig myndighed, kan servitutten ikke have offentligretlig karakter, da private parter i så fald kan være med til at regulere grundlaget for deres egne ejendomsvurderinger. Vi er opmærksomme på, at By Y2 Kommune er påtaleberettiget i denne sag, men vi henviser til vores bemærkninger herom i det nedenstående.

Derudover fremgår det også af vejledningen:

"De servitutter, der kræver samtykke, er alle (privatretlige) servitutter om emner, der kan reguleres i en lokalplan (bebyggelse og anvendelse af ejendomme, færdselsforhold osv., jf. planlovens § 15)."

Af vejledningen fremgår det dermed tydeligt, at de servitutter som kræver samtykke efter planlovens § 42, er privatretlige servitutter. Yderligere fastslår planlovens § 44 og vejledningen, at § 42 ikke gælder for offentligretlige servitutter, hvilket modsætningsvist må betyde, at servitutter godkendt efter planlovens § 42 udelukkende kan være af privatretlig karakter.

Udover en ordlydsfortolkning og Miljøministeriets fortolkning af planlovens § 42 i vejledningen fremgår det af bemærkningerne til § 15 i lovforslag af L211 af 3. maj 2017, at der ved fastsættelse af ejendomsværdien i den dagældende vurderingslov gælder følgende:

"For så vidt angår privatretlige servitutter, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af såvel den "herskende" som den "tjenende" ejendom. Derudover tages der ikke hensyn til rettigheder og pligter af privatretlig karakter bortset fra tilfælde, hvor der ved vurdering af bygninger på fremmed grund skal tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne." (Vores understregning).

I bemærkningerne til samme bestemmelse fremgår det yderligere:

''Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt."

Af disse bemærkninger fremgår det, at der kun skal tages højde for privatretlige servitutter i det omfang, hvor der er tale om en "herskende" og en "tjenende" ejendom, hvilket ikke er tilfældet for nærværende ejendom. Yderligere fremgår det tydeligt, at der ikke skal tages højde for servitutter, som ejeren selv kan aflyse igen, hvilket netop er tilfældet med servitutter tilladt efter planlovens § 42.

Det forhold, at By Y2 Kommune i nærværende sag er påtaleberettiget, medfører ikke, at servitutten ændrer karakter til at være en offentligretlig servitut. For det første er By Y2 Kommune ikke påtaleberettiget alene, og for det andet kan By Y2 Kommune optræde som privat aftalepart i relation til udvikling og udstykning af ejendommen.

Som nævnt ovenover er By Y2 Kommune påtaleberettiget sammen med selskabet G1 [A/S] med CVR-nr. […], og det fremgår af CVR registeret, at selskabets formål er ejendomsudvikling. Det er vores opfattelse, at dette understreger det økonomiske hensyn for tinglysningen af nærværende servitut.

Det forhold, at By Y2 Kommune er påtaleberettiget, medfører ikke at servitutten bliver offentligretlig, hvilket fremgår af afgørelsen U 2004.243 H, som omhandler et forskningscenter. Ved etableringen af forskningscenteret blev der ved lov vedtaget et forbud mod videresalg af ejendommen. Formålet med forbuddet var at sikre, at forskningscenteret ikke modarbejdede institutionens formål. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at selvom forbuddet var vedtaget ved lov, og selvom Staten var påtaleberettiget, kunne bestemmelsen ikke anses for en offentligretlig byrde efter vurderingslovens § 13, stk. 2, som der skulle tages højde for ved vurderingen.

På tilsvarende vis kan § 42-servitutten tinglyst på nærværende ejendom ikke anses for værende offentligretlig, blot fordi kommunen er en af de påtaleberettigede.

Det foreslås yderligere i lovforslag L71, at ejendomsvurderingslovens §17 bliver præciseret, således at servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43, herefter skal tillægges betydning.

Dette må modsætningsvist betyde, at servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43 efter gældende ret i henhold til den tidligere vurderingslov, ikke skal tillægges betydning.

Ovenstående vedrører bemærkningerne til den nye ejendomsvurderingslov, det skal dog bemærkes, at det fremgår af L211af 3. maj 2017, at bestemmelserne og dermed også opfattelsen af gældende ret efter dagældende vurderingslov blev videreført i ejendomsvurderingsloven, jf. L 211, s. 96.

Heraf fremgår følgende:

"Det foreslås at indsætte tilsvarende bestemmelser i lidt ændret form bortset. fra bestemmelserne om hjemfaldspligt, der foreslås håndteret på anden vis, jf. senere. Således foreslås det i stk. 3, at der ved vurdering en alene tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og ejendommene ikke har samme ejer. Endvidere skal der efter forslaget heller ikke tages hensyn til private foreningsvedtægter m.v. ved vurderingen."

Ud fra ovenstående bemærkninger til L71 og L211 er det derfor vores opfattelse, at servitutter godkendt i henhold til planlovens §§ 42 og 43 efter såvel retstilstanden i henhold til den tidligere vurderingslov som efter den nye ejendomsvurderingslov ikke skal tillægges betydning i det omfang, at der er tale om servitutter der regulerer privatretlige økonomiske forhold.

Ud fra en ordlydsfortolkning og med henvisning til Miljøministeriets vejledning og de forskellige lovbemærkninger i L211 af 3. mj 2017 og lovforslag L71 af 11. oktober 2019, er det vores opfattelse, at en servitut godkendt efter planlovens § 42 skal anses for at være en privatretlig servitut, som ikke skal inddrages i ejendomsvurderingen for nærværende ejendom.

Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse henvist til flere Landsskatteretsafgørelser, som grundlag for, at Landsskatteretten har taget stilling til, hvorvidt servitutter godkendt efter planlovens § 42 skal inddrages. Det er vores opfattelse, at det centrale i disse afgørelser ikke er spørgsmålet om planlovens § 42's betydning for en servitut, og herunder servitutten betydning for grundværdiansættelsen. Det centrale i afgørelserne er i stedet fastsættelse af områdeprisen.

Vi skal henvise til den utrykte Landsskatteretsafgørelse af 27. november 2018 med sagsnr. 16-0843178. I afgørelsen tog Landsskatteretten stilling til, hvorvidt privatretlige servitutter skal inddrages i vurderingen. I sagen var der tinglyst en servitut vedrørende supplerende købesum og krav om samtykke ved videresalg.

Landsskatteretten udtalte følgende i afgørelsen:

"Landsskatteretten bemærker, at der ved vurderingen skal tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.
Retten finder ikke, at den omhandlende servitut vedrørende supplerende købesum og krav om samtykke ved videresalg er pålagt ejendommen til fordel for et areal under en anden ejendom. Der er således tale om en privatretlig servitut, som ikke skal tillægges betydning ved grundværdiansættelsen."

Ifølge Landsskatteretten i ovennævnte sag skal privatretlige servitutter alene inddrages i de tilfælde, hvor servitutten medfører et "tjenende" og "herskende" forhold. Såfremt dette ikke er tilfældet finder Landsskatteretten ikke, at privatretlige servitutter skal tillægges betydning i grundværdiansættelsen.

For nærværende ejendom medfører den tinglyste servitut ikke et "herskende" og "tjenende" forhold men omhandler alene forhold omkring bebyggelsen af nærværende ejendom. Som følge af ovennævnte Landsskatteretsafgørelse er det vores opfattelse, at servitutten ikke skal inddrages i vurderingen.

Som anført i klagen er det derfor fortsat vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten skal fastsættes i henhold til lokalplan X tillæg [...], hvoraf det fremgår, at bebyggelsesprocenten for nærværende ejendom udgør 155.

Områdeprisen

Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse angivet, at de er enige i, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes med en områdepris på 3.050 kr., hvorfor vi kan konstatere, at der er enighed om områdeprisen.

2. Afsluttende bemærkninger

På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom fastsættes med en bebyggelsesprocent på 155 og en områdepris på 3.050 kr.

Det er vores opfattelse, at bebyggelsesprocenten skal fastsættes i henhold til ejendommens retlige grundlag, dvs. lokalplanen, eftersom den tinglyste servitut udgør et privatretligt forhold, som ikke skal inddrages i ejendomsvurderingen, jf. ovenstående.

Det er endvidere vores opfattelse, at den faktiske bebyggelsesprocent under alle omstændigheder ikke kan lægges til grund, da byggeriet først er færdigmeldt i 2020, jf. BBR-meddelelsen."

Repræsentanten har den 12. marts 2021 indsendt bemærkninger til den af Skatteankestyrelsen udsendte sagsfremstilling. Af bemærkningerne fremgår følgende:

" 1. Omberegnet grundværdi
Ad bebyggelsesprocenten

Skatteankestyrelsen har i deres forslag til afgørelse gjort gældende, at den maksimale bebyggelse skal fastsættes til 17.137 m² i henhold til den tinglyste servitut af [dato] 2019.

Som begrundelse herfor anfører Skatteankestyrelsen følgende:

“Moderejendommens grundareal udgør i det påklagede år 6.809 m², og den er i 2020 faktisk bebygget med 17.345 m². Idet By Y2 Kommune ligeledes har bekræftet, at den servitutstiftende deklaration af [dato] 2019 er gældende, og at det efter en evt. nedrivning af den eksisterende bebyggelse også fremadrettet vil være muligt at opføre 17.137m² bruttoetageareal, finder retten, at den omberegnede grundværdi bør ansættes efter den i deklarationen fastsatte maksimale bebyggelse på 17.137 m²."

Vi er ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag og skal fortsat fastholde, at bebyggelsesprocenten opgøres i henhold til lokalplanen på 155.

Som tidligere anført i vores bemærkninger af 8. december 2020 til Vurderingsstyrelsens udtalelse, er det vores opfattelse, at der er tale om en privatretlig servitut, som ikke skal tillægges vægt i grundværdiansættelsen.

Det følger af dagældende vurderingslovs § 13, at privatretlige servitutter ikke skal tillægges vægt, medmindre der er tale om en servitut mellem en “herskende" og en “tjenende" ejendom.

Bestemmelsen har følgende ordlyd.

“§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter."

Vi skal i den forbindelse bemærke, at Vurderingsstyrelsen i en anden sag har udtalt, at tinglyste servitutter vedrørende byggeretter skal anses for privatretlige servitutter, og dermed ikke indgå i grundværdiansættelsen. I sagsnr. 17-1930714 udtalte Vurderingsstyrelsen følgende.

“Vi vurderer på baggrund af oplysningerne fra By Y3 Kommune, at de tinglyste dokumenter må anses som privatretlige, da de er indgået på et privatretligt grundlag."

I sagen udtalte By Y3 Kommune ligeledes følgende.

“Deklaration 31.10.1977:
Deklarationen fra 1977 (indført i tingbogen den 31.10.77) er indført på ejernes anmodning, og kommunens samtykke til at lade deklarationen lyse er ikke et udtryk for, at det er en offentligretlig servitut.

Den daværende lov om kommuneplanlægning stillede (som nuværende planlov) krav om, at kommunen skulle give samtykke til tinglysning af privatretlige servitutter, hvis disse indeholdt bestemmelser der kunne indeholdes i en lokalplan.

Kommunen vurderer ikke, at der er tale om en offentligretlig servitut, men en privatretlig servitut."

På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at der i nærværende sag også er tale om en privatretlig servitut, som er indgået på et privatretligt grundlag. Dette understreges ligeledes i udtalelsen fra By Y2 Kommune, hvoraf følgende fremgår.

“Hvis flere bygninger nedrives, kan det på ny aftales mellem ejerne at fordele byggeretter."

Der er således tale om en situation, hvor det er grundejerne indbyrdes som indgår aftaler om fordeling af byggeretter, hvilket efter vores opfattelse ikke skal tillægges vægt, da det vil betyde, at grundejerne ville få indflydelse på grundværdiansættelsen.

Som også anført i udtalelsen fra By Y3 Kommune ændrer det ikke servituttens status, at den er tinglyst med samtykke fra kommunen.

Dernæst skal det bemærkes, at vi ved andre ejendomme har bemærket, at der er tinglyst servitutter vedrørende fordelingen af byggeretter, hvoraf det klart fremgår, at servitutten har offentligretlig karakter og skal tillægges vægt i vurderingen af ejendommens værdi.

Vi kan i den forbindelse henvise til følgende erklæring i tinglyst servitut af 12. oktober 2018, jf. bilag 4.

“Planloven - offentligretlig servitut Godkendelse af tinglysning af servitutten fra kommunalbestyrelsen er ikke nødvendig, idet der er tale om en servitut af offentligretlig karakter."

Følgende fremgår af en tinglyst servitut af 17. marts 2020 om fastsættelsen af byggeretter, jf. bilag 5.

“Oplysninger om servitutten:
Servitutten kan tinglyses uden ejers tiltrædelse.

Servitutten kan tinglyses med prioritet forud for anden gæld og servitutter.

Servitutten har betydning for ejendommens værdi.
(...)

Erklæringer:
Planloven - offentligretlig servitut Godkendelse af tinglysning af servitutten fra kommunalbestyrelsen er ikke nødvendig, idet der er tale om en servitut af offentligretlig karakter."

Såfremt en servitut vedrørende byggeretter skulle have en offentligretlig betydning, og herunder en betydning for ejendomsværdien, er det vores opfattelse, at den skulle oprettes og registreres som ovennævnte servitutter.

Modsætningsvist må det også medføre, at såfremt servitutten ikke er oprettet og registreret i henhold til ovenstående, skal den ikke tillægges offentligretlig karakter, og herunder heller ikke tillægges vægt i ejendomsvurderingen.

Spørgsmålet om, hvorvidt servitutter vedrørende byggeretter skal indgå i grundværdiansættelsen i ejendomsvurderinger foretaget på baggrund af den nye ejendomsvurderingslov, er også behandlet i tillægsbetænkningen til lovforslag L 107 A af 11. februar 2021 vedrørende ændring af ejendomsvurderingsloven.

Af betænkningen fremgår bl.a. følgende.

“Med vedtagelsen af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, 2. pkt., var det hensigten, at oplysningerne om byggeretsservitutter skulle leveres og opdateres direkte fra den digitale tinglysning, hvorefter de skulle nedbrydes til deljordstykkeniveau og registreres i plandataregisteret Plandata.dk for derefter at kunne indgå i vurderingerne via de modelbaserede vurderingsforslag, jf. Folketingstidende 2019-20, tillæg A, L 71 som fremsat, side 57. Formålet var, at Skatteforvaltningen ikke af egen drift til brug for vurderingsarbejdet skulle gennemgå oplysninger om byggeretsservitutter i den digitale tinglysning.

Det har imidlertid ikke været muligt at etablere en digital løsning, hvorved oplysninger om tinglyste byggeretsservitutter automatisk integreres i plandataregisteret Plandata.dk.

Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, indsættes et 3. pkt., hvorefter byggeretsservitutter alene vil skulle indgå i ansættelsen af grundværdien, hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten tinglyst på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- og eller udnyttelsesmuligheder." (Vores understregning).

Ifølge tillægsbetænkningen har man vurderet, at det ikke er muligt at inddrage byggeretsservitutter i ejendomsvurderingen, da vurderingsmyndigheden egenhændigt skulle finde de enkelte servitutter, og dermed ville alle ejendomme ikke blive vurderet lige, da informationerne ikke blev indhentet automatisk for alle ejendomme.

Ud fra ovenstående er det vores opfattelse, at det vil være i strid med lighedsgrundsætningen at inddrage servitutten i nærværende omvurdering.

Derudover må det lægges til grund, at eftersom det fremgår af ordlyden i ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, 2. pkt., at byggeretsservitutter udstedt i medfør af planlovens §§ 42 og 43 skal inddrages, så har der ikke tidligere været grundlag for at inddrage disse efter den tidligere vurderingslov. Hvis dette var tilfældet, ville tilføjelsen være unødvendig, da den allerede ville være indeholdt i dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, og videreført i ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, 1. pkt.

På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at det er bebyggelsesprocenten opgjort i lokalplanen, som skal lægges til grund ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi.

Afslutningsvist skal vi bemærke, at ejendommen var ubebygget på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2019.

Det følger af dagældende vurderingslovs § 2, at ejendommen skal vurderes ud fra forholdene gældende på vurderingstidspunktet. Bestemmelsen har følgende ordlyd.

“§ 2. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3."

Som tidligere nævnt fremgår det af BBR-meddelelsen, at ejendommen er opført i 2020, hvorfor den faktiske bebyggelse ikke har en betydning for fastsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019, da den faktiske bebyggelse ikke var opført på vurderingstidspunktet.

Vi er som følge heraf uforstående overfor, at Skatteankestyrelsen henviser til den faktiske bebyggelse i deres forslag til afgørelse, da den faktiske bebyggelse efter vores opfattelse ikke har betydning for vurderingen, da den ikke var til stede på vurderingstidspunktet, og dermed slet ikke bør eller kan indgå i vurderingsgrundlaget.

2. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 skal vurderes med en bebyggelsesprocent på 155 i henhold til lokalplanen.

Det er vores opfattelse, at den tinglyste servitut har privatretlig karakter, og derfor ikke skal inddrages i grundværdiansættelsen. Denne opfattelse vedrørende servitutter tinglyst efter planlovens § 42 er ligeledes blevet lagt til grund af Vurderingsstyrelsen i andre sager.

Derudover skal vi bemærke, at såfremt en byggeretsservitut skal tillægges offentligretlig betydning skal dette fremgå af servitutten."

Klagerens repræsentant har den 4. maj 2021 indsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 19. april 2021:

" 1.    Ad tinglyste servitut

Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse tilsluttet sig Skatteankestyrelsens indstilling om, at bebyggelsesprocenten fastsættes i henhold til den tinglyste servitut af [dato] 2019.

Ifølge Vurderingsstyrelsen har servitutten medført en forøget byggemulighed på grunden, og da den er godkendt af kommunen er den af offentligretlig karakter.

Vurderingsstyrelsen henviser også i sin udtalelse til, at dette ligeledes er på linje med Landsskatterettens praksis.

Vi er ikke enige i Vurderingsstyrelsens opfattelse vedrørende servitutten og dens betydning i grundværdiansættelsen.

Der skal i det hele henvises til vores bemærkninger af 12. marts 2021, som fortsat fastholdes.

Det er vores opfattelse, at der er flere forhold som medfører, at servitutter af denne art ikke skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen.

Som bemærket i vores skrivelse af 12. marts 2021 er dette blandt andet også begrundet i, at Vurderingsstyrelsen ikke bliver bekendt med servitutterne, når de tinglyses. Dette er særligt et problem i forhold til lighedsgrundsætningen, da alle ejendomme ikke vurderes ud fra samme forhold.

Det vil kun være i de tilfælde, hvor Vurderingsstyrelsen opdager, at der er tinglyst en servitut af denne type, at de vil inddrage det i vurderingen, hvorfor der sker en forskelsbehandling i udarbejdelse af ejendomsvurderingerne.

Dette er ligeledes tilfældet her, hvor Vurderingsstyrelsen først bliver bekendt med servitutten, og efterfølgende inddrager denne i ejendomsvurderingen, da omvurderingen påklages til Skatteankestyrelsen.

Vurderingsstyrelsen havde oprindeligt fastsat bebyggelsesprocenten på baggrund af det registrerede bygningsareal i BBR. Ifølge BBR er ejendommen dog først opført i 2020.

Vi skal her henvise til, at denne bekymring ligeledes blev ytret ved udarbejdelse af ejendomsvurderingsloven, jf. tillægsbetænkning til lovforslag L 107A af 11. februar 2021.

Her blev det vedtaget, at servitutter som regulerer ejendommes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder kun skal inddrages, hvis grundejer selv gør Vurderingsstyrelsen opmærksom på det.

Følgende fremgår af betænkningen:

“Det foreslås derfor, at der i ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, indsættes et 3. pkt., hvorefter byggeretsservitutter alene vil skulle indgå i ansættelsen af grundværdien, hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten tinglyst på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder."

På den måde sikres det, at lighedsgrundsætningen følges, da Vurderingsstyrelsen ikke risikerer af egen drift at forskelsbehandle i deres ansættelse af grundværdien.

2.      Afsluttende bemærkninger

På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at den tinglyste servitut ikke skal tillægges betydning ved fastsættelse af grundværdien, da der er tale om en privatretlig servitut.

Vi skal i det hele henvise til vores bemærkninger af 12. marts 2021, hvor vi gennemgår de forhold, som efter vores opfattelse begrunder, at servitutten ikke skal tillægges vægt.

Som anført ovenover er et af forholdene overholdelse af lighedsgrundsætningen, og særligt at de tinglyste servitutter ikke er forhold, som Vurderingsstyrelsen automatisk bliver bekendt med. Der er således en væsentlig risiko for, at alle ejendomme med servitutter af denne art ikke behandles ens."

Retsmøde
På retsmødet den 22. september 2021 gennemgik klagerens repræsentant forholdet vedrørende den tinglyste servitut, herunder de forhold som efter repræsentantens opfattelse medfører, at servitutten skal anses for at være en privatretlig servitut. Repræsentanten henviste i den forbindelse til Miljøministeriets "Vejledning om Lokalplanlægning". På mødet blev udleveret mail af 21. september 2021 fra By Y2 kommune, som omhandlede svar på repræsentantens spørgsmål til By Y2 kommune vedrørende servitutter påtegnet efter planlovens § 42.

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Ejendommen blev ved anmeldelse af 20. februar 2019 gjort til en ejerlejlighed under moderejendommen Adresse Y1, nr. […], matrikel […], ejendomsnummer […]. I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18 skal der således foretages en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2019.

Vurderingsstyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 foretaget en omberegning af grundværdien, som følge af anmeldelsen. Vurderingsstyrelsen har ansat den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet med basisår 2018, en bebyggelsesprocent på 254 og en etagearealpris på 3.050 kr.

Den påklagede ejendom er udstykket fra moderejendommen med ejendomsnummer […], som ved approbation af [dato] 2018 er udstykket fra ejendommen med matrikelnr. […] (ejendomsnr. […]), der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi tillige udgjorde den afgiftspligtige er 2018. Retten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2018 som basisår.

Endvidere følger af § 33, stk. 18, 2. pkt., at klagers ejendom skal have foretaget en omberegning under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold.

Den påklagede ejendom er udlagt til etageboligbebyggelse imellem […] og […] etager alt efter placering på grunden.

Repræsentanten har til støtte for sin påstand anført, at ejendommens udnyttelsesmulighed er begrænset af tillæg [...] til lokalplan X, hvorefter delområde [...] og [...] tilsammen må bebygges med op til 155 pct., og at bebyggelsesprocenten for ejendommen ved omberegningen pr. 1. oktober 2019 er for høj. Repræsentanten har endvidere gjort gældende, at den på moderejendommen tinglyste servitut er en privatretlig servitut, som ikke skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til lighedsgrundsætningen og til, at der vil være en væsentlig risiko for, at ejendomme med servitutter af tilsvarende karakter ikke behandles ens, da Vurderingsstyrelsen ikke automatisk bliver bekendt med tinglysning af servitutter.

Retten bemærker, at bebyggelsesprocenten på 155 gælder for delområderne [...] og [...] under ét, og det er derfor ikke muligt at udlede, hvor meget den enkelte ejendom indenfor områderne må bebygges. Fastsættelse af bebyggelsesprocenten må derfor bero på en konkret vurdering af de samlede forhold, der gælder for ejendommen.

Moderejendommens grundareal udgør i det påklagede år 6.809 m2, og den er i 2020 faktisk bebygget med 17.345 m2.

Retten bemærker, at der på moderejendommen er tinglyst en servitutstiftende deklaration af [dato] 2019 om byggeret med By Y2 Kommune som påtaleberettiget. Af deklarationen fremgår, at der på moderejendommen er etableret 17.137 m2, og at der maksimalt må bygges 17.137 m2 bruttoetageareal opgjort efter reglerne i BR-15 og Lokalplanen. Servitutten er godkendt af By Y2 Kommune i henhold til planlovens § 42.

By Y2 Kommune har i forbindelse med klagesagsbehandlingen bekræftet, at den servitutstiftende deklaration af [dato] 2019 er gældende, og at det efter en evt. nedrivning af den eksisterende bebyggelse også fremadrettet vil være muligt at opføre 17.137 m2 bruttoetageareal.

Retten lægger vægt på, at der i henhold til den tinglyste deklaration må opføres 17.137 m2 bruttoetageareal på moderejendommen, og at deklarationen dermed giver en forøget byggemulighed på ejendommen set i forhold til den i lokalplanen fastsatte generelle bebyggelsesprocent på 155 gældende for delområde [...] og [...] under ét. Retten lægger endvidere vægt på, at deklarationen er godkendt af By Y2 Kommune med denne som påtaleberettiget. Retten finder på baggrund heraf, at deklarationen har karakter af offentligretlig regulering og kan anses for at tjene et offentligretligt formål.

På baggrund af en konkret vurdering finder retten, at den omberegnede grundværdi bør ansættes efter den i deklarationen fastsatte maksimale bebyggelse på 17.137 m2. Der er herved henset til, at den på grunden faktisk opførte bebyggelse er i overensstemmelse med den i deklarationen angivne maksimale bebyggelse.  Retten finder ikke, at det af repræsentanten anførte vedrørende lighedsgrundsætningen, kan føre til et andet resultat i nærværende sag.

Den udstykkende ejendom, moderejendommen og klagerens ejendom er alle beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Da grundværdiområdet i basisåret er udlagt til blandet bolig og erhverv i byzone vurderet efter etagearealprincippet, kan dette område anvendes ved fastsættelsen af en etagearealpris i basisåret for klagerens ejendom. Det er derfor rettens opfattelse, at etagearealprisen ved omberegning i 2019 med basisår 2018 kan fastsættes til 3.050 kr.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 med basisår 2018 kan herefter beregnes således:

Vurderet areal

6.809 m2

Max tilladt etageareal

17.137 m2

 

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

3.050 kr.

 

Etagearealværdi

17.137 m2 × 3.050 kr.

 

52.267.850 kr.

Fordelingstal 89/14.123

 

 

Omberegnet grundværdi afrundet

 

329.400 kr.

På baggrund af ovenstående ændrer Landsskatteretten den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 til 329.400 kr.