Dato for udgivelse
22 Sep 2022 13:33
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Jun 2022 12:54
SKM-nummer
SKM2022.442.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
BS-8376/2021-KOL
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering + Ejendomsværdiskat + Ejendomsskat
Emneord
ekstraordinær genoptagelse, grundværdiansættelse, skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3
Resumé

Sagen angår Vurderingsstyrelsens ekstraordinære genoptagelse af grundværdiansættelserne for 2008 - 2012 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Genoptagelsen var begrundet i, at vurderingerne var fortaget uden hensyn til en på ejendommen tinglyst deklaration, fordi deklarationen ikke var registreret hos vurderingsmyndigheden.

Retten lagde på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen til grund, at SKAT ikke var bekendt med den pågældende deklaration ved de påklagede vurderingsår, da deklarationen ikke var registreret internt i skattemyndighedernes system.

Efter deklarationens indhold og med den tinglyste påtegning om samtykke efter § 42, stk. 1, i lov om planlægning fra kommunens tekniske udvalg, lagde retten endvidere til grund, at deklarationen var af offentligretlig karakter, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk.2, da den regulerer fastlæggelse af retningslinjer for udstykning, bebyggelse og benyttelse for området.

Retten anførte videre, at vurderingen ikke var sket på grundlag af oplysningerne i den tinglyste deklaration, idet oplysningerne manglede i registreringerne hos SKAT, og at vurderingerne af grundværdien derfor var foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af manglende registrering af faktiske forhold om deklarationen og mulighederne for byggeri på grunden.

Da genoptagelsen var sket på baggrund af objektive, faktiske forhold, var der ikke, som hævdet af sagsøgeren, grund til at tage stilling til de enkelte elementer i den anvendte beregningsmetode ved ansættelse af grundværdien efter etagearealsprincippet, da dette ikke har haft betydning for, hvorvidt betingelserne for genoptagelse var opfyldt.

Retten lagde videre til grund, at den ændrede beregning resulterede i en ændring af grundværdien med mindst 15 %.

Skatteministeriet havde således godtgjort, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1, var opfyldt.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven 

§ 33, stk. 3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2023-1, afsnit A.A.8.4.2.3.1

Redaktionelle noter

Tidligere instans: Landsskatteretten, ej offentliggjort

Anket til Vestre Landsret

Parter

H1
(v/adv. Othman El-Khadri)

mod

Skatteministeriet Departementet
(v/Kammeradvokaten v/avd. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af retsassessor - Laila Skov Kunst.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 26. februar 2021.

Sagen drejer sig om prøvelse af Landsskatterettens afgørelse. Spørgsmålet i sagen er, hvorvidt betingelserne for ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 er opfyldt.

H1 har fremsat følgende påstand:

Skatteministeriet skal anerkende, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af vurderingsårene pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse, ejendomsnummer (ejendomsnr. fjernet ...39), ikke er opfyldt.

Skatteministeriet Departementet har fremsat påstand om frifindelse

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten traf den 26. november 2020 afgørelse i klagesag over SKATs vurdering af ejendommen Y1-adresse ved ekstraordinær genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingsår 2008, 2009, 2010 og 2012 samt omberegning af grundværdien i 2008 og 2009.

Klagesagen vedrører matrikel nr. (...T)

Følgende fremgår af afgørelsen:

"...

Afgørelse

fra

Landsskatteretten

26 N0V. 2020

(Red. sagsnr. fjernet ...28)

I afgørelsen har deltaget: Susanne Dahl, Mette Vestergaard Huss og Hanne Harritz Pedersen

Klager:                               H1

Klage over:                        SKATs afgørelse af 23. maj 2017

Ejendomsnummer:             (...39)

Beliggenhed:                     Y1-adresse

Klagen vedrører ekstraordinær genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2008, 2009, 2010 og 2012 samt omberegning af grundværdien i 2008 og 2009.

Genoptagelse

Landsskatteretten finder, at vurderingsmyndigheden med rette har genoptaget vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 samt den omberegnede grundværdi i 2008 og 2009 ekstraordinært.

Grundværdi

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens
opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi pr. 1. oktober 2008

8.379.400 kr.

Annullation

7.077.800 kr.

Grundværdi pr. 1. oktober 2009

6.981.500 kr.

Annullation

Stadfæstelse

Grundværdi pr. 1. oktober 2010

6.283.300 kr.

Annullation

Stadfæstelse

Grundværdi pr. 1. oktober 2012

6.029.500 kr.

Annullation

Stadfæstelse

Omberegning af grundværdien

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2008

3.047.000 kr.

772.800 kr.

2.602.900 kr.

Omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2009

2.538.700 kr.

413.280 kr.

Stadfæstelse

Faktiske oplysninger

Den påklagede ejendom er beliggende matrikel nr. (...T).

Klageren har ved skøde af 10. november 2015 erhvervet den påklagede ejendom samt matrikel (...R) og (...Z) for en købesum på 20.250.000 kr., med overtagelsesdato den 31. oktober 2015.

Den tidligere ejer erhvervede ved endeligt skøde af 8. maj 2005 matrikel nr. (...T), for en købesum på 21.800.000 kr., med overtagelsesdato den 1. april 2005. Ejendommen havde på købstidspunktet et grundareal på 5.455 m2 med 50 beboelseslejligheder samt 29 garager.

Ved approbation af 10. april 2008 blev den påklagede ejendom udstykket i 7 matrikler, hvorefter denne alene udgjorde fire matrikler, matrikel nr. (…T), (…U), (...V) og (…X). Ma­triklerne blev i 2008 noteret som en samlet ejendom under den påklagede ejendom, og ejendommens samlede grundareal udgjorde 1.380 m2.

Ved approbation af 16. juli 2009 blev matriklerne opdelt i selvstændige ejendomme. Matrikel nr. (...T) har siden udstykningen haft et grundareal på 738 m2, matrikel nr. (...U) har et grundareal på 146 m2, matrikel nr. (...V) har et grundareal på 147 m2 og matrikel nr. (...X) har et grundareal på 349 m2.

Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at der på den påklagede ejendom, matrikel nr. (…T), i 1965 er opført én bygning, som indeholder 50 boliger. Bygningen er i 5 etager og har et samlet bygnings­areal på 3.171 m2. Ifølge BBR er der i 1965 på matrikel nr. (…U), (...X) og (...V) opført garageanlæg i et plan.

Den påklagede ejendom var i 2008 omfattet af kommuneplan "2000-2012 for Y2-kommune", område 1.B.1 "Y3-boligområde", der udlagde området til boligformål, kollektive anlæg og mindre butikker. Kommuneplansrammen fastsatte bebyggelsesprocenten for området under ét til 70.

Den påklagede ejendom var fra 2009 og frem omfattet af kommuneplan "2009-2021 for Y2-kommune", der er endeligt vedtaget den 16. december 2009. Ejendommen er beliggende i område 1.1.B.1 "Y4-boligområde", der er udlagt til boligformål, kollektive anlæg og mindre butikker, og som fastsætter bebyggelsesprocenten for området underet til 70, og at der max må bygges 4 etager.

Den 30. november 2007 blev der tinglyst en deklaration på ejendommen med tilhørende kortbilag med samtykke fra Y2-kommune efter lov om planlægning nr. 763 af 11. september 2002 § 42, skt. 1, hvor påtaleretten tilfalder Y2-kommune. Deklarationen vedrører udstykningen af matrikel nr. (…L), i de på kortbilaget 6 sokkelgrunde og én ejendom til fællesareal i overensstemmelse med approbationsskrivelsen af 10. april 2008.

Det fremgår, at deklarationen har til formål at fastlægge retningslinjer for udstykning af området således, at det muliggør forskellige ejerforhold samtidig med at områdets samlede karakter ikke tilsidesættes, for områdets vej- og stibetjening og områdets fællesarealer m.v.

Af kortbilaget fremgår, at sokkelgrundene er placeret, hvor de eksisterende bygninger er opført. Sokkelgrundene er nummeret, hvor del nr. 3, 4, 5 og 6 udgør den påklagede ejendom med eksisterende byg­ninger. Del nr. 2 og 7 udgør sokkelgrunde til opførelse af ny bebyggelse, hvor del nr. 2 maks. må bebyg­ges med 921 etagearealmeter med højst 4 etager, og del nr. 7 skal udgøre garageanlæg. Del nr. 1 udgør et fællesareal.

Ejendommen er beliggende i Y5-byområde. Ejendommen er beliggende i et boligkvarter med indkøbs­mulighed som nabo og Y44-skov i baghaven. Fra ejendommen er der ca. 1,5 km til Y6-station og 1,2 til gågaden.

Ejendommen er beliggende i byzone og har siden 1996 været beliggende i (red. vurderingskreds fjernet) grundvær­diområde (...1) . Etagearealprisen for grundværdiområdet var i 2001 800 kr.

Ejendommen er af vurderingsmyndigheden vurderet efter etagearealprincippet. I de påklagede vurde­ringsår var ejendommens grundværdi ansat således:

Vurderingen pr. 1. oktober 2008

   

Vurderet areal

 

1.380 m2

Max bebyggelsesprocent

 

276 %

Max tilladt etageareal

1.380 m2 x 276 % =

3.808 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

 

2.200 kr.

Etagearealværdi

1.380 m2 x 2.200 kr. x 276 % =

8.379.360 kr.

Grundværdi, afrundet

 

8.379.400 kr.

     

Vurderingen pr. 1. oktober 2009

   

Vurderet areal

 

738 m2

Max bebyggelsesprocent

 

430 %

Max tilladt etageareal

738 m2 x 430 % =

3.173 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

 

2.200 kr.

Etagearealværdi

738 m2 x 2.200 kr. x 430 % =

6.981.480 kr.

Grundværdi, afrundet

 

6.981.500 kr.

     

Vurderingen pr. 1. oktober 2010

   

Vurderet areal

 

738 m2

Max bebyggelsesprocent

 

430 %

Max tilladt etageareal

738 m2 x 430 % =

3.173 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

 

1.980 kr.

Etagearealværdi

738 m2 x 1.980 kr. x 430 % =

6.283.332 kr.

Grundværdi, afrundet

 

6.283.300 kr.

     
Vurderingen pr. 1. oktober 2012    
Vurderet areal  

738 m2

Max bebyggelsesprocent  

430 %

Max tilladt etageareal 738 m2 X 430 % =

3.173 m2

Områdepris pr. m2  tilladt etageareal  

1.900 kr.

Etagearealværdi 738 m2 x 1.900 kr. x 430 % =

6.029.460 kr.

Grundværdi, afrundet    6.029.500 kr.
Den omberegnede grundværdi var i de påklagede vurderingsår ansat således:
Vurderingen pr. 1. oktober 2008    
Max bebyggelsesprocent   276 %
Max tilladt etageareal 1.380 m2 x 276 % = 2.524 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal   800 kr. 
Etagearealværdi 1.380 m2 x 800 kr. x 276 % =  3.047.040 kr.
Grundværdi, afrundet    3.047.000 kr.
     
Vurderingen pr. 1. oktober 2009    
Max bebyggelsesprocent   430 %
Max tilladt etageareal 738 m2 x 430 % = 3.173 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal   800 kr. 
Etagearealværdi 738 m2 x 800 kr. x 430 % =  2.538.720 kr.
Grundværdi, afrundet    2.538.700 kr.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi, er 2001.

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med skøder og lokalplaner er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbyggeri i postområdenummer Y7-postnummer og Y8-postnummer Y28-byområde i perioden 1. januar 2007 til den 1. januar 2013:

Beliggenhed

Areal

Handelsdato

Bebyggelses %

Handelspris

Etagearealpris

Y9-adresse

420 m2

07-07-2007

285 %

2.500.000 kr.

2.088 kr./m2

Y10-adresse

13.190 m2

25-05-2007

90 %

17.420.000 kr.

1.467 kr./m2

Y11-adresse

12.192 m2

13-12-2007

115 %

72.800.000 kr.

5.192 kr./m2

Y12-adresse

2.133 m2

21-10-2008

100 %

7.022.118 kr.

3.292 kr./m2

Y13-adresse

5.184 m2

03-07-2009

90 %

8.710.000 kr.

1.867 kr./m2

Y13-adresse

559 m2

27-11-2010

925 %

17.500.000 kr.

3.100 kr./m2

Y14-adresse

397 m2

17-08-2012

232 %

750.000 kr.

814 kr./m2

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med skøder og lokalplaner er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til erhverv, herunder parkeringsanlæg i postområdenummer Y7-postnummer og Y8-postnummer i perioden 1. januar 2007 til den 1. januar 2010:

Beliggenhed

Areal

Handelsdato

Handelspris 

Pris pr. m2

Y15-adresse

72.511 m2

10-07-2008

893.608

12

Y16-adresse

26.358 m2

17-06-2009

4.505.000

171

Y17-adresse

26.414 m2

29-06-2009

4.500.000

170

Y18-adresse

4.501 m2

21-12-2009

630.140

140

Ejendommen beliggende Y9-adresse er ifølge lokalplan (...8) udlagt til centerformål, boligformål i form af etagebebyggelse (højhuse) og offentlige formål (institutioner og parkering). Ejendommen er beliggende i lokalplanens delområde Cl, hvor bebyggelsen for området som helhed må udgøre 150 %. I skødet for Y9-adresse fremgår, at kommende gæld til vand, vej, fortov, kloak, rensningsanlæg og ledninger af enhver art m.v. overtages af køber uden for grunden. Ejendommene er beliggende ved havnen i Y19-byområde, som ca. er 1.600 meter fra påklagede ejendom.

Det fremgår af skødet vedrørende salget af Y12-adresse, at ejendommen er solgt som en ubebygget sokkelgrund. Yderligere fremgår det, at ejendommen er solgt med byggemodning. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. ( …0) som er endelig godkendt 25. juni 2008. Området må anvendes til boligformål til høj bebyggelse og til grønne fællesarealer. Det fremgår af lokalplanen, at der indenfor byggefelt 2 og 3 kan bygges op til henholdsvis 7 og 5 etager. I luftlinje er ejendommen beliggende ca. 0,3 km fra foreningens ejendom.

Ejendommen beliggende Y10-adresser er omfattet af lokalplan nr. (…1), vedtaget februar 2007. Ejen­dommene er beliggende i lokalplanens delområde 1, som er udlagt til etageboliger. Det fremgår af lokalplanen, at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke må overstige 90 %. Lokalplanen stiller nærmere rammer for bebyggelsen. Ejendommen er beliggende i byggefelt 3, hvor der må opfø­res bebyggelse i 12 etager og med en diameter på 27 meter, jf. lokalplanens § 8.3. Det fremgår ikke af skødet, hvorvidt der heri, var inkluderet udgifter til byggemodning. Ejendommen ligger ved Y20-åløb i byens centrum 600 meter fra Y21-hovedgade og Y22-byområde. Den er beliggende ca. 1,2 km fra påklagede ejendom.

Y13-adresse er ligeledes omfattet af lokalplan nr. (...1). Y13-adresse er ved første salg solgt med omkringlig­gende fællesarealer. Bebyggelsesprocenten for Y13-adresse, da den i 2010 sælges uden fællesarealer er således 925 %. Ejendommen er beliggende ca. 1,2 km fra den påklagede ejendom. Ejendommen ligger ved Y20-åøb i byens centrum 600 meter fra Y21-hovedgade og Y22-byområde. Det fremgår ikke af skødet, hvorvidt omkostninger til byggemodning var indeholdt i handelsprisen for ejendommen.

Ejendommen Y11-adresser er omfattet af lokalplan (...5)  "For et område ved Y24-byområde", vedtaget februar 2007. Området er udlagt til etageboliger, erhvervsformål som kontorer og liberal erhverv, udstilling, restaurant og offentlige formål som vandsportsklub, offentlige promenade og re­kreative arealer. Ejendommen må ifølge lokalplanen og skødet opføres med et etageareal på 14.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 115 %. Det fremgår af skødet for ejendommen, at ejen­dommen på handelstidspunktet var byggemodnet uden for grunde, men at køber selv forestår den nødvendige byggemodning på grunden. Ejendommen er beliggende 2,5 km fra påklagede ejendom. Ejendommen er beliggende helt ud til Y25-åløb 1,8 km fra påklagede ejendom.

Ejendommen Y14-adresse er beliggende ved siden af den påklagede ejendom. Ejendommen er omfat­tet af samme deklaration som den påklagede ejendom, og det fremgår heraf, at der på grunden skal opføres etageboligbebyggelse i maksimalt 921 m2 etageareal. Der foreligger ikke et skøde vedrørende handlen, men det fremgår af Skattestyrelsens systemer, at ejendommen er solgt ekskl. udgifter til byg­gemodning.

Ejendommene beliggende Y26-vej og Y27-vej er beliggende omkring 3600 meter fra den påkla­gede ejendom i et industrikvarter i Y28-byområde. Det fremgår af den dagældende lokalplan nr. (...65) "For et område ved Y29-by, Y30-vej og Y31-vej" af maj 2002, at ejendommen er udlagt til er­hvervsformål, som f.eks. fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel, ad­ministration og arealkrævende service- og forretningsvirksomhed. Det fremgår endvidere af lokalpla­nen at bebyggelse for den enkelte ejendom ikke må overstige m3/m2 af grundarealet, og det bebyg­gede areal må ikke overstige ½ af grundarealet, samt at der skal udlægges parkeringsarealer svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal.

Ejendommen Y32-adresse er omfattet af lokalplan nr. (...2) "For et erhvervsområde ved Y31-vej og Y33-vej" som udlægger området til erhvervs- og offentlige formål. Det fremgår af lokal­planen, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 90, samt at der skal ud­lægges 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal for liberalt erhverv, serviceerhverv og forretningsvirksomheder, og 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal for fremstillings- og lagervirksomheder.

Ejendommene Y34-vej og Y18-adresse er beliggende ca. 6.000 meter fra den påklagede ejendom i et industrikvarter i Y28-byområde. Det fremgår af den gældende lokalplan nr. (...7) "For et område ved Y35-vej og Y36-vej af 2006, at området udlægges til fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel, administration og service- og forretningsvirksomhed af regional be­tydning med særlige transportbehov og store arealkrav. Det fremgår endvidere af lokalplanen at be­byggelse for den enkelte ejendom ikke må overstige 3 m3/m2 af grundarealet, og det bebyggede areal må ikke overstige ½ af grundarealet, samt at der skal udlægges parkeringsarealer svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal.

For Y17-adresse og Y15-adresse fremgår det af skøderne herfor, at ejendommene er solgt uden at udgifter til byggemodning var inkluderet i handelsprisen. Det fremgår, at Y26-vej er solgt som land­brugsjord.

For ejendommene Y18-adresse og Y37-adresse fremgår det af de tinglyste skøder herfor, at der i han­delspriserne var inkluderet udgifter til delvis byggemodning.

Ifølge (red. fjernet institutnavn) ejendomsmarkedsstatistik udgjorde de gennemsnitlige m2-priser for ejerlejlighe­der i Y38-by i perioden fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2012 følgende:

2007K3

2008K3

2009K3

2010K3

2011K3

2012K3

13.690

15.354

15.126

13.179

13.988

12.961

I 2001 er der fundet et grundværdiområde udlagt til erhverv, herunder parkering. Det har ikke været muligt at finde grundværdiområder udlagt alene til parkering.

Grundværdiområde (...3) er beliggende i vurderingskreds 3, indre Y38-by, og havde i 2001 plantype F -"Erhvervsområde i byzone". Det i grundværdiområdet anvendte vurderingsprincip er kvadratmeter-princippet og kvadratmeterprisen udgjorde i 2001 100 kr./m2. I følge lokalplan nr. (...B) af 1993 for grundværdiområdet i 2001 fremgår det heraf, at der må opføres erhverv med et maksimalt bygnings­rumfang på 2 m3 pr. m2 grundareal, samt at der skal opføres en parkeringsplads pr. 100 2 etageareal. Grundværdiområdet er beliggende ca. 3700 meter mod øst fra den påklagede ejendom.

Vurderingsmyndigheden har den 23. maj 2017 genoptaget vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 samt omberegningen i 2008 og 2009 ekstraordinært, idet de mener, at vurderingerne er foretaget på fejlagtigt grundlag, da der ikke er taget højde for den på ejendommen tinglyste deklara­tion af 30. november 2007.

Skatteankestyrelsen har i forbindelse med klagesagens behandling kontaktet Tinglysningsretten med henblik på at få afklaret, om deklarationen stadig er lyst på ejendommen. Tinglysningsretten har ved mail af 23. oktober 2020 oplyst, at deklarationen af 30. november 2020 fortsat er lyst på ejendommen.

SKATs afgørelse

Grundværdi

SKAT har den 23. maj 2017 ekstraordinært genoptaget og ændret vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 for den påklagede ejendom.

Som begrundelse er i SKATs afgørelse anført:

"I har kontaktet os og fortalt, at I er uenige i vores forslag om at ændre vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 af ejendommen Y1-adresse ejendomsnummer (...39).

Vi ændrer vurderingerne således:

Vurdering  for 2008  
Grundværdi i 2008 Fra 2.125.200 kr.  Til 8.379.400 kr.
Omberegnet grundværdi i 2008 Fra 772.800 kr.  Til 3.047.000 kr.
Vurdering for 2009  
Grundværdi 2009 Fra 1.136.500 kr.  Til 6.981.500 kr.
Omberegnet grundværdi i 2009 Fra 413.300 kr.  Til 2.539.700 kr.
Vurdering for 2010  
Grundværdi 2010 Fra 1.022.900 kr.  Til 6.283.300 kr.
Vurdering for 2012  
Grundværdi 2012 Fra 981.500 kr.  Til 6.029.500 kr.

I kan i vedlagte vurdering se, hvordan de nye vurderinger pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 ser ud.

Ændringer har kun fremadrettet skattemæssig virkning.

Derfor ændrer vi vurderingen
Vurderingerne er sket på et fejlagtigt grundlag. I november 2007 blev der tinglyst en deklaration om udstykning af 6 sokkelgrunde, et fællesareal og med en bebyggelsesplan for området.

Deklarationen er tinglyst på alle 7 ejendomme. Der er ved vurderingerne ikke taget højde for den tinglyste deklaration med bebyggelsesplan.

Den anvendte bebyggelsesprocent er derfor forkert og vi foreslår at ændre den til den korrekte. Vi lægger deklarationen med bebyggelsesplan til grund, da den er tinglyst på alle 7 ejendomme, og er derfor gældende. Dette gælder uanset om, der er en kommuneplan for området.

Sådan er vi nået frem til ændringen
Pr. 1. oktober 2008 består ejendommen af en faktisk bebyggelse på 3.171 m2 og 3 sokkelgrunde på (146 m2 + 147 m2 + 349 m2 = 642 m2) med en bebyggelsesmulighed på 100 %. Det betyder, at ejendommens samlede byggemulighed er 3.813 m2. Da ejendommens grundareal er 1.380 m2, svarer det til en byggemulighed på 276 %.

Vi medtager ikke kælder på 670 m2 i beregningen, da den ikke benyttes. Vi ændrer derfor bebyg­gelsesprocenten fra 70 til 276.

Ejendommen består i 2009 af en faktisk bebyggelse på 3.171 m2 og et grundareal på 738 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 430.

Vi ændrer derfor bebyggelsesprocenten fra 70 til 430."

Omberegning af grundværdien

SKAT har ændret den omberegnede grundværdi i 2008 fra 772.800 kr. til 3.047.000 kr. og den omberegnede grundværdi i 2009 fra 413.300 kr. til 2.539.700 kr., som følge af den på ejendommen tinglyste de­klaration.

Klagerens opfattelse

Genoptagelse

Klageren er i forbindelse med den af Skatteankestyrelsen udsendte sagsfremstilling af 18. september 2020 kommet med følgende bemærkninger:

"Ad Genoptagelse
Skatteankestyrelsen har ikke forholdt sig til, om betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er op­fyldte. Skatteankestyrelsen tager i stedet stilling til vurderingsskønnet og de pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2009 foretagne omberegninger af grundværdien.

Nærværende sag omhandler imidlertid spørgsmål om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen (daværende SKAT) har hjemmel til at foretage ekstraordinær genoptagelse af vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012.

Det er vores opfattelse, at betingelserne for at foretage genoptagelse ikke er opfyldte i nærværende sag, og vi skal i den forbindelse bemærke følgende.

Vurderingsstyrelsen har i 2017 genoptaget vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse.

På daværende tidspunkt havde skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, følgende ordlyd:

"Stk. 1. En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foreta­get på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grund­lag kan ikke genoptages.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan altid foretage en vurdering, hvis en sådan ved en fejl ikke er foretaget.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grund­lag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for gen­optagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Det fremgår af bestemmelsens ordlyd, at ekstraordinær genoptagelse kan finde sted som følge af fejlregistrering eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Nærværende ejendom har en ordinær vurdering pr. 1. oktober 2008, hvor ejendommens grundareal blev ændret fra 5.455 m2 til 1.380 m2. Vurderingsstyrelsen forhøjede i den forbindelse etagearealprisen til 2.200 kr. Grundværdien blev ansat til 2.125.200 kr., og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 blev ansat til 772.800 kr. ved brug af basisår 2001, en bebyggelsesprocent på 70 og en etagearealpris på 800 kr.

Skatteankestyrelsen er af den opfattelse, at deklarationen er af offentligretlig karakter, da den efter styrelsens opfattelse varetager byplanmæssige forhold. Vi er ikke enige i den fortolkning, idet vi hen­viser til afsnittet herom nedenfor.

Den i nærværende sag omhandlede deklaration er tinglyst på ejendommen den 30. november 2007. Tinglysning er en sædvanlig sikringsakt, og det vil derfor have formodningen imod sig, at Vurderings­styrelsen ikke har haft kendskab til deklarationens eksistens på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2008.

Der er således ikke tale om en fejlregistrering af ejendommens planmæssige forhold. Plangrundlaget for ejendommen i form af kommuneplan nr. 2000-2012 og kommuneplan 2009-2021 er begge offentliggjort ved de respektive vurderingsterminer, og tilsvarende er deklarationen behørigt tinglyst og dermed kommet til vurderingsmyndighedens kendskab. Vurderingsstyrelsen har som offentlig myndighed i medfør af officialprincippet pligt til at sørge for sagens oplysning, og det vil derfor have formodningen for sig, at Vurderingsstyrelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 og fremefter har anvendt alle de tilgængelige oplysninger af betydning for grundværdiansættelsen, herunder tinglyste forhold.

Dette underbygges yderligere af, at Vurderingsstyrelsen i forbindelse med arealændringen pr. 1. ok­tober 2008 foretog en ændring i ejendommens etagearealpris samt ansatte en omberegnet grund­værdi.

Da der ikke er tale om en fejlregistrering af ejendommens planmæssige forhold, kan det vurderingsmæssige skøn ikke genoptages. Såvel Vurderingsstyrelsen som Skatteankestyrelsen er således afskå­ret fra at behandle vurderingsskønnet i nærværende sag.

Ad Privatretlige servitutters betydning

Skatteankestyrelsen finder, at deklarationen fra november 2007 har offentligretlig karakter, jf. da­gældende vurderingslovs § 13, stk. 2, da deklarationen er udstedt med hjemmel i den dagældende planlovs § 42, stk. 1, med Y2-kommune som påtaleberettiget.

Vi er ikke enige i, at deklarationen har offentligretlig karakter i dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2's forstand, og har følgende bemærkninger.

Det fremgår af deklarationen at samtykke til denne er givet efter planlovens § 42. En servitut, som er godkendt efter planlovens § 42, er efter vores opfattelse ikke en offentligretlig servitut, jf. det ne­denfor anførte.

Det er kun offentligretlige servitutter, som skal medtages ved vurderingen af grundværdien, jf. vur­deringslovens § 13, stk. 2, og det er derfor vores opfattelse, at omtalte § 42-deklaration ikke kan gø­res gældende ved beregningen af grundværdien.

Planlovens § 42 har følgende ordlyd:

"Stk. 1. En ejer af fast ejendom kan kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrel­sen gyldigt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan opta­ges bestemmelser i en lokalplan. Samtykke efter 1. pkt. kan ikke meddeles i tilfælde, hvor der som følge af § 13, stk. 2, skal tilvejebringes en lokalplan.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens beslutning efter stk. 1 skal påføres servitutdokumentet. Hvis samtykke meddeles, eller hvis ejendommen ejes af kommunen, skal påtegningen udtrykke­ligt angive, at tilvejebringelse af en lokalplan ikke er påkrævet."

Planlovens § 42 bestemmer efter dens ordlyd, at en ejer af en fast ejendom kan pålægge en ejendom en servitutbestemmelse, så længe bestemmelsen kan indeholdes inden for rammerne af den gæl­dende lokalplan. Kommunen skal give samtykke til servitutten førend denne kan være gældende. En privat servitut er en ret, som en privat person tinglyser på egen ejendom. Da det er ejeren af den faste ejendom, som bestemmer indholdet af servitutten ved en § 42-servitut, må det ud fra en ordlydsfortolkning antages, at der er tale om en privatretlig servitut. Kommunen skal blot give samtykke til servitutten, så det sikres, at lokalplanen ikke overskrides.

At planlovens § 42 regulerer privatretlige servitutter fremgår også af Miljøministeriets "Vejledning om Lokalplanlægning" (bilag 4).

Ifølge denne vejledning kræver ophævelse af eksisterende servitutter, som er godkendt efter planlo­vens § 42, ikke samtykke fra kommunalbestyrelsen. Hvis to private parter kan ophæve en servitut uden samtykke fra en offentlig myndighed, kan servitutten ikke have offentligretlig karakter, da pri­vate parter i så fald kan være med til at regulere grundlaget for deres egne ejendomsvurderinger.

Af vejledningen fremgår det dermed tydeligt, at de servitutter som kræver samtykke efter planlo­vens § 42, er privatretlige servitutter. Yderligere fastslår planlovens § 44 og vejledningen, at § 42 ikke gælder for offentligretlige servitutter, hvilket modsætningsvist må betyde, at servitutter godkendt efter planlovens § 42 udelukkende kan være privatretlige servitutter.

Udover en ordlydsfortolkning og Miljøministeriets fortolkning af planlovens § 42 i vejledningen, fremgår det af bemærkningerne til § 15 i lovforslag af L211 af 3. maj 2017, at der ved fastsættelse af ejendomsværdien i den dagældende vurderingslov gælder følgende:

"For så vidt angår privatretlige servitutter, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af såvel den »herskende« som den »tjenende« ejendom. Derudover tages der ikke hensyn til rettigheder og pligter af privatretlig karakter bortset fra tilfælde, hvor der ved vurdering af bygninger på fremmed grund skal tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne." (Vores understregning)

I bemærkningerne til samme bestemmelse fremgår det yderligere:

"Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt."

Af disse bemærkninger fremgår det, at der kun skal tages højde for privatretlige servitutter i det om­fang, at der er tale om en "herskende" og en "tjenende" ejendom, hvilket ikke er tilfældet for nær­værende ejendom. Yderligere fremgår det tydeligt, at der ikke skal tages højde for servitutter, som ejeren selv kan aflyse igen, hvilket netop er tilfældet med servitutter tilladt efter planlovens § 42.

Denne situation er netop relevant i nærværende sag, hvor deklarationen fra november 2007 blev aflyst i 2017 i forbindelse med tinglysningen af en servitut om færdselsret og vedligeholdelse af fæl­les opholds- og friarealer, som senest er påtegnet 31. juli 2007 (bilag 5). Aflysningen af deklarationen fra november 2007 har ikke udløst en omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017. Det følger således af den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, at der skal foretages omvurdering i føl­gende situation:

"af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A."

Hvis Vurderingsstyrelsens og Skatteankestyrelsens fortolkning af dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, lægges til grund, ville den efterfølgende aflysning af deklarationen ligeledes medføre en om­vurdering af ejendommen, idet ejendommens grundværdi i så fald ville falde væsentligt som følge af de ringere udnyttelsesmuligheder i kommuneplanen, dvs. en bebyggelsesprocent på 70. Det forhold, at Vurderingsstyrelsen ikke har tillagt aflysningen af deklarationen samme betydning som tinglysnin­gen af deklarationen underbygger netop, at der er tale om en privatretlig servitut, som i medfør af dagældende vurderingslovs § 13, stk. 3, ikke skal tillægges betydning ved vurderingen. Hvis deklarati­onen i nærværende sag skal tillægges betydning som havende offentligretlig karakter, ville det med­føre den uhensigtsmæssige retstilstand, at grundejer selv kan påvirke sin grundværdi i op- og nedad­gående retning efter forgodtbefindende, hvilket netop ikke er udtryk for den nugældende retstil­stand jf. det ovenfor anførte.

I lovforslag L71 til ændring af ejendomsvurderingsloven foreslås det, at ejendomsvurderingsloven bliver præciseret, således at servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43 herefter skal tillægges betydning.

Dette må modsætningsvist betyde, at servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43 efter gældende ret i henhold til den tidligere vurderingslov, ikke skal tillægges betydning.

Ovenstående vedrører bemærkningerne til den nye ejendomsvurderingslov. Det skal dog bemærkes, at det fremgår af L211 af 3. maj 2017, at bestemmelserne og dermed også opfattelsen af gældende ret efter dagældende vurderingslov blev videreført i ejendomsvurderingsloven, jf. L 211, s. 96.

Heraf fremgår følgende:

"Det foreslås at indsætte tilsvarende bestemmelser i lidt ændret form bortset fra bestemmelserne om hjemfaldspligt, der foreslås håndteret på anden vis, jf. senere. Således foreslås det i stk. 3, at der ved vurderingen alene tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt ene ejendom til fordel for en anden ejendom, og ejendommene ikke har samme ejer. Endvidere skal der efter forslaget heller ikke tages hensyn til private foreningsvedtægter m.v. ved vurderingen." (Vores understregning)

Ud fra ovenstående bemærkninger til L71 og L211 er det derfor vores opfattelse, at servitutter god­kendt i henhold til planlovens §§ 42 og 43 efter såvel retstilstanden i henhold til den tidligere vurde­ringslov som efter den nye ejendomsvurderingslov ikke skal tillægges betydning i det omfang, at der er tale om servitutter der regulerer privatretlige økonomiske forhold.

Vurderingsstyrelsens afgørelse er ligeledes i direkte modstrid med ordlyden af vurderingslovens § 13, stk. 3, som udtrykkeligt anfører, at der kun skal tages højde for privatretlige servitutter, der er pålagt en tjenende ejendom til fordel for en herskende ejendom, mens der i øvrigt skal bortses fra alle an­dre privatretlige servitutter.

Ud fra en ordlydsfortolkning og med henvisning til Miljøministeriets vejledning og de forskellige lovbemærkninger i L 211 af 3. maj 2017 og L 71 af 11. oktober 2019, er det vores opfattelse, at en servitut - i dette tilfælde en deklaration - godkendt efter planlovens § 42 skal anses for en privatretlig servitut, som ikke skal medtages i fastsættelse af grundværdien for nærværende ejendom.

Vi skal henvise til den utrykte Landsskatteretsafgørelse af 27. november 2018 med (red. sagsnr. fjernet...78).

I denne afgørelse tog Landsskatteretten stilling til, hvorvidt privatretlige servitutter skal inddrages i vurderingen. I sagen var der tinglyst en servitut vedrørende supplerende købesum og krav om samtykke ved videresalg.

Landsskatteretten udtalte følgende i afgørelsen:

"Landsskatteretten bemærker, at der ved vurderingen skal tages hensyn til privatretlige ser­vitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.

Retten finder ikke, at den omhandlende servitut vedrørende supplerende købesum og krav om samtykke ved videresalg er pålagt ejendommen til fordel for et areal under en anden ejendom. Der er således tale om en privatretlig servitut, som ikke skal tillægges betydning ved grundværdiansættelsen."

Ifølge Landsskatteretten i ovennævnte sag skal privatretlige servitutter alene inddrages i de tilfælde hvor servitutten medfører et "tjenende" og "herskende" forhold. Såfremt dette ikke er tilfældet, fin­der Landsskatteretten ikke, at privatretlige servitutter skal tillægges betydning i grundværdiansættel­sen.

For nærværende ejendom medfører den tinglyste deklaration ikke et "herskende" og "tjenende" for­hold for ejendommen, men omhandler alene forhold omkring matrikulering af nærværende ejen­dom. Som følge af ovennævnte Landsskatteretsafgørelse, er det vores opfattelse, at deklarationen ikke skal inddrages i vurderingen af nærværende ejendom.

På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at betingelserne for at foretage ekstraordinær genoptagelse af vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 ikke er opfyldte i nærværende sag, idet der ikke er tale om en fejlagtig eller manglende regi­strering af ejendommens planforhold.

Det er derudover vores opfattelse, at en deklaration som den i sagen omhandlede, har karakter af en privatretlig deklaration, som i medfør af dagældende vurderingslovs § 13, stk. 3, ikke skal tillægges vægt ved ansættelsen af grundværdien. Dette understøttes af, at deklarationen i 2017 er aflyst, uden at dette har medført en omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 i medfør af ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 7.

Det er dermed vores opfattelse, at den af Vurderingsstyrelsen foretagne afgørelse om ekstraordinær genoptagelse af vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 er foretaget uden hjemmel, og at afgørelsen derfor annulleres.

Såfremt ovenstående giver anledning til spørgsmål, står vi naturligvis til rådighed."

Grundværdi

Der er nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien til henholdsvis 2.125.200 kr., 1.136.520 kr., 1.022.868 kr. og 981.540 kr. for de påklagede vurderingsår. Til støtte for påstanden er anført:

"Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmel­serne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, og § 13, stk. 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejen­dommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er ifølge retspraksis den retlige udnyttelsesmulighed af grund­arealet.

Det er vores opfattelse, at de faktiske og retlige omstændigheder, der gør sig gældende for den på­gældende grund bevirker, at grundværdien ikke kan ansættes som foretaget af SKAT.

Da grunden skal vurderes i ubebygget stand, er den faktiske bebyggelse af grunden ikke relevant i forbindelse med vurdering af grundværdien. Dette fremgår ligeledes af retspraksis jf. SKM2015.380.BR hvor retten udtaler:

"En ejendoms grundværdi er efter vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand, og ansættelsen af grundværdien sker efter de i lovens §§ .13 og 16 indeholdte bestem­melser. Bestemmelsen i lovens § 13, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 179 af 23. juni 1956. Lov­forslaget havde en formulering, der henviste til reglerne for ansættelsen af ejendomsværdien i lovens §10. Men i forbindelse med lovens endelige vedtagelse blev bestemmelsen ændret svarende til den nuværende formulering, hvorefter den alene tager sigte på de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter og ikke på forhold, der angår byg­ningerne på ejendommen. Grundværdiansættelsen skal i den foreliggende sag foretages uden hensyntagen til den faktisk opførte bebyggelse. "(Vores understregning).

Dommen blev anket til Østre Landsret jf. SKM2016.181.ØLR, hvor landsretten stadfæstede dommen i henhold til byrettens præmisser.

Den faktiske bebyggelse af ejendommen kan således ikke bruges som grundlag for at forøge bebyg­gelsesprocenten, som SKAT har gjort. Dette følger allerede af vurderingslovens § 13, hvorefter grun­den skal vurderes i ubebygget stand.

Spørgsmålet er herefter, om den i 2007 tinglyste deklaration kan give hjemmel til en retlig forøgelse af ejendommens bebyggelsesprocent.

Som det fremgår ovenfor, er der ved tinglysningen givet samtykke af Y40-byråd i medfør af planlovens § 42, stk. 1. Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"En ejer af fast ejendom kan kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyl­digt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages be­stemmelser i en lokalplan. Samtykke efter 1. pkt. kan ikke meddeles i tilfælde, hvor der som følge af § 13, stk. 2, skal tilvejebringes en lokalplan. "(Vores understregning).

Samtykke fra Y40-byråd er dermed givet ud fra den betingelse, at deklarationens indhold alternativt kan optages i en lokalplan for området.

Betingelserne for udarbejdelse af en lokalplan fremgår blandt andet af planlovens § 13.

I bestemmelsens § 13, stk. 1, nr. i fremgår, at en lokalplan ikke må stride mod kommuneplanen for området. Det betyder dermed, at en forøgelse af ejendommens bebyggelsesprocent ikke kan ske med hjemmel i den pålagte deklaration, da denne kun kan tinglyses, såfremt deklarationens indhold kan optages i en lokalplan for området.

En forøgelse af bebyggelsesprocenten er derfor ikke mulig, da en bestemmelse i en lokalplan herom for området vil stride imod kommuneplanens (rammeplanens, bilag 3) bestemmelse, hvor bebyggel­sesprocenten jf. bilag 3 er fastsat til 70.

På ovenfor anførte baggrund er det vores opfattelse, at den pålagte deklaration ikke forøger bebyg­gelsesprocenten for ejendommen, da dette ikke er retligt muligt jf. planlovens § 42, stk. jf. § 13, stk. 1, nr. 1. Det må derfor anses som en fejl, at SKAT har ansat ejendommen ud fra den faktiske bebyggelse og ikke den retligt mulige.

Vi anmoder derfor om, at Skatteankestyrelsen ændrer afgørelsen i overensstemmelse med de ovenfor anførte betragtninger, hvorefter grunden i ubebygget stand alene kan ansættes med anvendelse af en bebyggelsesprocent på 70."

Der er endvidere i klagerens bemærkninger til SKATs høringssvar anført:

"Grunden skal vurderes i ubebygget stand.

Derfor er den faktiske bebyggelse af grunden ikke relevant i forbindelse med vurdering af grundvær­dien. Dette fremgår ligeledes af retspraksis jf. SKM2m5.380.BR , som efterfølgende er stadfæstet af Østre Landsret jf. de tidligere fremsendte processkrifter.

Den faktiske bebyggelse af ejendommen kan ikke bruges som grundlag for at forøge bebyggelsespro­centen, således som SKAT har gjort.

Dette følger allerede af vurderingslovens § 13, hvorefter grunden skal vurderes i ubebygget stand.

SKAT har lagt til grund, at deklarationen medfører en forøgelse af grundens anvendelsesmulighed, nærmere bestemt bebyggelsesmuligheden, ud fra den betragtning at bebyggelsesprocenten for grun­dene er forøget på grund af sokkeludstykningen.

Med andre ord lægges den faktiske bebyggelse på grundene til grund for beregningen af bebyggelses­procenten. Denne ansættelsesmetode medfører at grundværdierne skal ansættes til en værdi af 0 kr. såfremt bygningerne rives ned. Dette er efter vores opfattelse ikke retstilstanden ud fra den retsprak­sis, der foreligger vedrørende vurdering af grundværdien.

Endvidere er det vores opfattelse, at en privat grundejer ikke egenhændigt kan pålægge deklarationer på en grund med virkning for vurderingen af grunden efter vurderingsloven. Dette fremgår af vurde­ringslovens § 13, stk. 3, 2. pkt. hvorefter der ses bort fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Endvidere er der ikke tale om en servitut pålagt en ejendom til fordel for en anden. Servitutten skal således slet ikke indgå i grundlaget for vurdering af ejendommene.

På tidspunktet for servituttens tinglysning var bygningen beliggende på Y1-adresse allerede op­ført, da denne blev opført i 1965. Hele grundarealet var på dette tidspunkt 5.455 m2 og bygningen havde et etageareal på 3.171 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 58. Den samlede mulige byggeret på ejendommen i henhold til kommuneplanens rammebestemmelse er 5.455 m2 x 70 %, i alt 3.818 m2.

Der er efterfølgende opført en ny bygning 2 på matrikel nummer (…1). Matriklen har et areal på cirka 1.633 m2 og en bygning med et etageareal på 1.074 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på cirka 65.

Dette er efter vores opfattelse i overensstemmelse med deklarationen jf. det ovenfor anførte vedrø­rende en yderligere byggeret på nyopførelse af 921 m2 etagemeter bolig. Den mindre afvigelse skyldes ændringer i de endelige matrikelstørrelser.

Den tinglyste deklaration er således i overensstemmelse med de retlige forhold, der gør sig gældende for ejendommene som følge af kommuneplanens rammebestemmelse om en maksimal bebyggelses­procent for området på 70 %.

Det er vores opfattelse, at den tinglyste deklaration ikke skal indgå i vurderingen af ejendommen, da den ikke medfører en ændret anvendelse eller et ændret planforhold for ejendommen. Af samme årsag skal ændringen af skatteloftet ligeledes ændres tilbage.

Vurderingerne er som følge af ovennævnte genoptaget på et forkert grundlag og SKAT bør lave remonstration af de tidligere trufne afgørelser."

Omberegning af grundværdien

Der er nedlagt påstand om nedsættelse af den omberegnede grundværdi i 2008 og 2009 til henholdsvis 772.800 kr. og 413.280 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"Ændringen bedes foretages i såvel den aktuelle vurdering, som den omberegnede grundværdi vurderingerne 2008 og fremadrettet."

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Genoptagelse

Reglerne om, hvornår en ejendomsvurdering kan genoptages, står i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2. På tidspunktet, hvor vurderingsmyndigheden genoptog vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 samt omberegningen i 2008 og 2009 af egen drift, stod følgende i bestemmelserne:

"Stk. 1. En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvalt­ningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderings­skøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

"Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at gen optagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, blev væsentligt ændret ved lov nr. 925 af 18. september 2012 (gæl­dende fra 1. januar 2013). Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (...)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planfor­hold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er regi­streret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendom­mens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."
.....
"Efter stk. 3 kan SKAT genoptage en vurdering efter udløbet af den almindelige genoptagelsesfrist, hvis det konstateres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som defineret i stk. 1, dvs. på grundlag af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, plan­forhold eller lignende faktiske forhold, eller hvis vurdering ved en fejl slet ikke er foretaget. SKAT kan foretage en sådan genoptagelse såvel efter anmodning som af egen drift."
.....
"Ved ekstraordinær genoptagelse (dvs. genoptagelse efter udløbet af den ordinære genoptagelses-frist) bortset fra ekstraordinær genoptagelse på grund af praksisændringer foreslås det i stk. 7, at gen­optagelsen som hovedregel skal have fremadrettet skattemæssig virkning - dvs. virkning for vurderin­ger foretaget efter det tidspunkt, hvor genoptagelsen finder sted. Dette skal være tilfældet, uanset om resultatet af genoptagelsen er til gunst eller til ugunst for ejendommens ejer."

Klageren har ved bemærkningerne til Skatteankestyrelsen sagsfremstilling og forslag af den 18. sep­tember 2020 nedlagt påstand om, at vurderingsmyndigheden ikke havde hjemmel til at foretage ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1 oktober 2008, 2008, 2010 og 2012 samt ombereg­ningen i 2008 og 2009, da der ikke er tale om vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Retten finder, at vurderingsmyndigheden med rette har genoptaget vurderingerne pr. 1 oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 samt den omberegnede grundværdi i 2008 og 2009 ekstraordinært, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Retten lægger vægt på, at deklarationen har karakter af en offentligretlig byrde, som der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Det er rettens opfattelse, at da deklarationen er vedtaget af Y2-kommune efter dagældende lov om planlægning nr. 763 af 11. september 2002 § 42, stk. 1, med Y2-kommune som påtaleberettet, og da deklarationen varetager byplanmæssige formål, er der tale om en offentligretlig byrde. Retten har herved henset til, at deklarationen fastlægger retningslinjer for udstykning af området, muliggør forskellige ejerforhold samtidig med at områdets samlede karakter ikke tilsidesættes, og omfatter områdets vej- og stibetjening og fællesarealer m.v. Retten har endvidere henset til, at der i deklarationen er oplistet bestemmelser omkring bebyggelsens omfang og placering.

Retten finder, at grundværdien for den påklagede ejendom ved ansættelsen i 2008, 2009, 2010 og 2012 samt omberegningen i 2008 og 2009 blev foretaget på et fejlagtigt grundlag, hvorefter grund­værdien i årene ikke udgjorde grundens værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, pkt. 1 og § 13, stk. 1. Retten lægger vægt på, at der ikke blev taget hensyn til den på ejendommen tinglyste deklaration ved vurderingerne, hvorfor retten lægger til grund, at deklarationen fejlagtigt ikke var registreret ved vurderingsmyndighed. At deklarationen blev tinglyst på ejendommen den 30. no­vember 2007, ændrer ikke herpå.

Retten finder ikke, at klagerens bemærkninger om, at der efter vurderingslovens § 13, stk. 2, kun skal tages hensyn til offentligretlige servitutter ved grundværdiansættelsen, kan føre til, at vurde­ringsmyndighedens afgørelse annulleres.

Retten henviser til, at det af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår, at der ved grundværdiansættel­sen skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Det er rettens opfattelse, at bestemmelsen også omfatter servitutter, som i udformningen nok har karakter af en privatretlig servitut, men som tjener et offentligretligt formål.

Klageren har i bemærkningerne til sagsfremstilling endvidere anført, at idet SKAT ikke har tillagt aflysningen af deklarationen samme betydning som ved tinglysningen af deklarationen, så har de­klarationen karakter af en privatretlig servitut, som der ikke skal tages hensyn til vurderingerne efter vurderingslovens § 13, stk. 3.

Retten bemærker hertil, at Tinglysningsretten ikke har aflyst deklarationen af 30. november 2007.

Landsskatteretten finder, at vurderingsmyndigheden med rette har genoptaget de omhandlede vurderin­ger ekstraordinært.

Grundværdi

Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, følger endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand un­der hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byr­der af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anven­delse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings-og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Bestemmende for handelsværdien er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisforhol­dene på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:

"Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel"

Den påklagede ejendom ændrede ved approbation af 16. juli 2009 areal. Den påklagede ejendom skal således omvurderes pr. 1. oktober 2009. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2008 ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingsmyndigheden har i de påklagede vurderingsår 2008, 2009, 2010 og 2012 ansat grundværdien ud fra etagearealprincippet til henholdsvis 8.379.400 kr., 6.981.500 kr., 6.283.300 kr. og 6.029.500 kr. på baggrund af en bebyggelsesprocent på 276 i 2008 og 430 i 2009, 2010 og 2012 samt etagearealpriser på 2.200 kr. i 2008 og 2009, 1.980 kr. i 2010 og 1.900 kr. i 2012.

Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet. Etagearealprincippet anvendes i områder i byzone, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse. Ved etagebebyg­gelse forstås bebyggelse i to etager eller derover.

Landsskatteretten bemærker, at den påklagede ejendom i 2008 er omfattet af kommuneplan nr. "2000­-2012 for Y2-kommune". Det fremgår af kommuneplanen, at ejendommen er placeret i område 1.B.1 "Y3-boligområde", der er udlagt til boligformål, kollektive anlæg og mindre butikker. Kommuneplansrammen fastsatte bebyggelsesprocenten for området underet til 70.

Ejendommen er i 2009 og frem omfattet af kommuneplan "2009-2021 for Y2-kommune", der er ende­ligt vedtaget den 16. december 2009. Det fremgår heraf, at ejendommen er beliggende i område 1.1.B.1 "Y4-boligområde", der er udlagt til boligformål, kollektive anlæg og mindre butik­ker, og som fastsætter bebyggelsesprocenten for området under et til 70 og at der max må bygges i 4 etager.

Retten bemærker, at der den 30. november 2007 blev tinglyst en deklaration med tilhørende kortbilag på matrikelnr. (...T) med Y2-kommune som påtaleberettiget, og udstedt med hjem­mel i dagældende lov om planlægning nr. 763 af 11. september 2002 § 42, skt. 1. Deklarationen er udfær­diget med henblik på at opdele ejendommen i 6 sokkelgrunde og et fælles areal, samt fastlægge retnings­linjer for bebyggelsen, anvendelsen, fællesarealer, vej- og stibetjening mv. Retten bemærker hertil, at de på kortbilaget anførte sokkelgrunde er placeret, hvor den eksisterende bebyggelse er opført.

Det er rettens opfattelse, at den på ejendommen tinglyste deklaration har karakter af en offentligretlig byrde, som der skal tages hensyn til efter vurderingslovens § 13, stk. 2, da den varetager byplanmæssige formål, og er vedtaget af Y2-kommune med denne som påtaleberettiget.

Retten bemærker i øvrigt, at det i kommuneplanerne anførte om, at bebyggelsesprocenten for området højest må udgøre 70 underet, ikke er til hinder for bebyggelse i den pågældende størrelse. Det er derfor rettens opfattelse, at deklarationen ikke er i strid med kommuneplanerne, jf. §§ 13, stk. 2 og 42, stk. 1 i den dagældende lov om planlægning.

Henset hertil finder retten, at der ved vurderingen af grundværdien skal lægges vægt på den på grunden tinglyste deklaration, da denne er udtryk for, hvad der retligt må opføres på grunden.

Retten bemærker, at den påklagede ejendom på tidspunktet for vurderingen i 2008 bestod af et grund­areal på 1.380 m2, med 4 sokkelgrunde; herunder en sokkelgrund på 738 m2, hvorpå der er opført et etageboligbyggeri på 3.171 etagemeter samt tre sokkelgrunde på hhv. 146 m2, 147 m2 og 349 m2, hvorpå der er opført garageanlæg i et plan.

På baggrund heraf finder retten, at grundværdiansættelsen i 2008 kan ansættes med udgangspunkt i to beregningstekniske principper. For så vidt angår sokkelgrunden med det opførte etageboligbyggeri, skal grundværdien for denne del ansættes efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 430. For så vidt angår de resterende tre sokkelgrunde, finder retten, at grundværdien for disse ansættes efter kvadratmeterprincippet, da de udgør garageanlæg i et plan.

Retten bemærker, at den påklagede ejendom ved approbation af den 16. juli 2009 blev udstykket i fire selvstændige ejendomme, hvorefter den påklagede ejendom alene udgjorde sokkelgrunden på 738 m2, hvorpå der er opført etageboligbyggeri.

Retten finder på baggrund heraf, at grundværdiansættelsen i 2009 og frem skal ansættes med udgangs­punkt i etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 430.

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Kvadratmeterprincippet indebærer, at grundværdien beregnes herefter som summen af kvadratmeter-prisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Principperne er anerkendt ved domstolene som vurderingstekniske hjælpemidler, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentlig­gjort i SKM2005.63.HR.

Retten har ved skønnet over grundværdien lagt vægt på frie salg af ubebyggede grunde, som er udlagt til etageboliger samt parkeringsanlæg i postområdenummer Y7-postnummer og Y8-postnummer i perioden 1. januar 2007 til den 1. januar 2013. Det er rettens opfattelse, at de fremhævede ejendomme kan an­vendes som sammenligningsgrundlag henset til den retlige anvendelse og beliggenheden, men at der ved vurderingen skal henses til, at ejendommene ikke er direkte sammenlignelige med den påklagede ejendom.

For vurderingen af den del af den påklagede ejendom, der udgør etageboligbyggeri, bemærker retten, at etagearealprisen for ejendommene Y9-adresse, Y10-adresser og Y11-adresser, der er solgt i 2007, udgør henholdsvis 2.088 kr., 1.467 kr. og 5.192 kr., og at der ved salgene af ejendommene er indeholdt udgifter til fuld eller delvis byggemodning i handelspriserne. Retten bemærker, at ejendommene har en mere central beliggenhed end den påklagede ejendom, da de er beliggende ved havnen og Y20-åløb.

Retten bemærker, at etagearealprisen for Y12-adresse, der er solgt i 2008 udgør 3.292 kr., og at det i skødet fremgår, at byggemodning er inkluderet i handelsprisen. Retten bemærker endvidere, at Y12-adresse ligger tæt på den påklagede ejendom samt at ejendommen lig den påklagede ejendom udgør en sokkelgrund, og er udlagt til boligformål i flere etager.

Retten bemærker, at Y13-adresse er solgt i både 2009 og 2010, uden at der i handelspriserne var indeholdt udgifter til byggemodning samt at etagearealprisen udgør hhv. 1.867 kr. og 3.100 kr. pr m2. Retten be­mærker hertil, at Y13-adresse ligger ned til Y20-åløb, 600 meter fra Y21-hovedgade og Y22-byområde, og dermed har en mere attraktiv beliggenhed end den påklagede ejendom.

Retten bemærker, at ejendommen Y14-adresse er solgt i 2010 samt at denne er omfattet af samme deklaration som den påklagede ejendom, og er beliggende ved siden af den påklagede ejendom. Ret­ten bemærker hertil, at etagearealprisen for ejendommen udgør 814 kr., og at ejendommen er solgt, uden at der i handelsprisen var indeholdt udgifter til fuld byggemodning.

Retten har endvidere ved skønnet over grundværdien lagt vægt på (red. fjernet institutnavn) ejendomsmarkedsstatistik over den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder i Y38-by fra 2007 til 2012.

Retten bemærker hertil, at prisniveauet for de fremsøgte ejendomme viser et større udsving, hvilket sam­menholdes med ejendomsmarkedsstatistikken, som viser, at der ikke har været større udsving i det gen­nemsnitlige prisniveau.

Henset til de fremsøgte salg og (red. fjernet institutnavn) ejendomsmarkedsstatistik finder retten, at de af vur­deringsmyndigheden anvendte etagearealpriser for vurderingsårene 2008, 2009, 2010 og 2012 udgør et realistisk prisniveau.

For de øvrige sokkelgrunde, der udgør garageanlæg, har retten ved skønnet over grundværdien for denne del af ejendommen lagt vægt på salg af ejendomme i Y38-by, der er udlagt til erhverv.

Retten bemærker, at ejendommene er udlagt til erhverv, og at der for samtlige af ejendommene er oplistet bestemmelser i de herfor gældende lokalplaner om, at dele af ejendommene skal udlægges til p-pladser til brug for erhvervsbebyggelse.

Retten finder ikke, at ejendommene er direkte sammenlignelige med den del af den påklagede ejen­dom, der udgør garageanlæg, da de er udlagt til både erhverv og parkeringsanlæg. Retten finder, at ejendommene er sammenlignelige med hensyn til beliggenhed i Y38-by.

Uagtet at der ikke er nogen direkte sammenlignelige salg, der siger noget om prisniveauet på vurde­ringstidspunktet for den del af ejendommen, der er udlagt til garageanlæg, så finder retten, at der er grundlag for at ændre ansættelsen i det konkrete tilfælde, da det er rettens opfattelse at grunde udlagt til garage generelt vil være mindre værd end grunde udlagt til etageboligbebyggelse. Det er i øvrigt rettens opfattelse, at denne del af påklagede ejendom vil være mindre værd end ejendomme udlagt til både erhverv og parkering.

Retten bemærker, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejendommene solgt i perioden 2008­2009 er 123 kr./m2. Retten bemærker, at byggemodningen for erhvervsgrunde udgør en ikke ubetyde­lig del, hvorfor der henses til, at Y15-adresse er solgt som landbrugsjord uden, at der i handelsprisen er indeholdt udgifter til byggemodning samt at Y16-adresse, Y17-adresse og Y18-adresse er solgt inkl. delvis byggemodning.

Retten bemærker endvidere, at det gennemsnitlige grundareal for de fremhævede ejendomme udgør 32.446 m2, hvilket der skal henses til, da den påklagede ejendom er betydeligt mindre.

På baggrund heraf finder retten, at prisniveauet for den del af den påklagede ejendom, der udgør garageanlæg, skønsmæssigt kan ansættes til 150 kr./m2.

Grundværdien kan på baggrund heraf beregnes således ved vurderingen i 2008:

Vurderet areal

 

1.380 m2

 

Max bebyggelsesprocent

 

430 %

 

Max tilladt etageareal

738 m2 x 430 %

3.173 m2

 

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

 

2.200 kr.

 

Etagearealværdi

738 m2 x 2.200 kr. x 430 %

 

6.981.480 kr.

Areal ansat med kvadratmeterpris

642 m2 x 150 kr.

 

96.300 kr.

Grundværdi

   

7.077.780 kr.

Grundværdi, afrundet

   

7.077.800 kr.


Retten finder, at grundværdien i 2008 skal ansættes til 7.078.000 kr., da dette udgør en realistisk skønnet handelspris for den påklagede ejendom.

Landsskatteretten ændrer dermed vurderingsmyndighedens afgørelse for vurderingen i 2008 fra 8.379.400 kr. til 7.077.800 kr.

Landsskatteretten finder, at grundværdien for de øvrige påklagede vurderingsår skal ansættes til hen­holdsvis 6.981.480 kr., 6.981.500 og 6.029.500, og stadfæster dermed vurderingsmyndighedens afgørelse for vurderingerne i 2009, 2010 og 2012.

Omberegning af grundværdien
Vurderingsår 2008
Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvur­deringen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagel­ser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres."

Vurderingsmyndigheden har foretaget en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2008 på baggrund af arealændring.

Ved approbation af 10. april 2008 blev den påklagede ejendom udstykket, hvorefter ejendommens grund­areal blev ændret fra 5.455 m2 til 1.380 m2.

Landsskatteretten finder således, at vurderingsmyndigheden med rette har omberegnet grundværdien pr. 1. oktober 2008 efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16.

Retten bemærker, at vurderingsmyndigheden ved den påklagede vurdering har ansat den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet med basisår 2001 og en etagearealpris på 800 kr.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 16, at klagerens ejendom skal have foretaget en om beregning af grundværdien med det basisår, som er gældende for ejendommen forud for arealændringen.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgjorde den afgiftsplig­tige grundværdi, er 2001. Retten finder lig vurderingsmyndigheden, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2001 som basisår.

Det følger endvidere af vurderingslovens § 33, stk. 16, at den omberegnede grundværdi skal foretages med udgangspunkt i grundstørrelsen efter arealændringen samt med det prisniveau, der er gældende i basisåret.

Retten bemærker, at den påklagede ejendom ved omberegningen i 2008 består af et areal udlagt til etageboligbebyggelse og et areal udlagt til garageanlæg, som følge af den på ejendommen tinglyste deklaration af 30. november 2007.

Retten finder således, at omberegningen for den del af ejendommen, der udgør etageboligbebyggelse, skal foretages på baggrund af den ved vurderingen for ejendommen i 2001 anvendte etagearealpris på 800 kr.

Retten bemærker, at prisniveauet ved vurderingen for den påklagede ejendom i 2001 alene er ansat efter etagearealprincippet.

For den del af ejendommen, der udgør garageanlæg, finder retten derfor, at omberegningen af grund­værdien skal foretages efter kvadratmeterprincippet og med det prisniveau, der er gældende for andre grundværdiområder, der i basisåret 2001 har samme retlige udnyttelse som denne del af den påklagede ejendom.

Retten bemærker, at det ikke har været muligt at finde grundværdiområder i Y38-by udlagt til parkering i 2001, men at der er fundet grundværdiområdet (...3) som er udlagt til erhverv, herunder parkering, 3700 meter fra den påklagede ejendom. Retten bemærker hertil, at der ifølge lokalplanen for grundværdiom­rådet må opføres bebyggelse i maksimalt 2 m3 pr. m2 grundareal, og at der skal opføres en p-plads pr. 100 m2 etageareal. Grundværdiområdet er i 2001 ansat efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeter-pris på 100 kr.

Det er rettens opfattelse, at dette område i det konkrete tilfælde kan sidestilles med et område udlagt til garageanlæg, og derfor kan anvendes ved omberegningen af grundværdien for den påklagede ejendom.

Retten finder, at omberegningen af grundværdien for den del af den påklagede ejendom, der er udlagt til garageanlæg, kan foretages med prisniveauet for grundværdiområde (...3) på 100 kr.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 med basisår 2001 kan herefter beregnes således:

Vurderet areal

 

1.380 m2

 

Max bebyggelsesprocent

 

430 %

 

Max tilladt etageareal

738 m2 x 430 %

3.173 m2

 

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

 

800 kr.

 

Etagearealværdi

738 m2 x 800 kr. x 430 %

 

2.538.720 kr.

Areal ansat med kvadratmeterpris

642 m2 x 100 kr.

 

64.200 kr.

Omberegnet grundværdi

   

2.602.920 kr.

Omberegnet grundværdi, afrundet

   

2.602.900 kr.


Landsskatteretten ændrer således den af vurderingsmyndigheden omberegnede grundværdi pr. 1. okto­ber 2008 fra 3.047.000 kr. til 2.602.900 kr.

Vurderingsår 2009
Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvur­deringen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagel­ser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres."

Vurderingsmyndigheden har foretaget en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2009 på baggrund af arealændring.

Ved approbation af 16. juli 2009 blev den påklagede ejendom udstykket, hvorefter ejendommens grund­areal blev ændret fra 1.380 m2 til 738 m2.

Landsskatteretten finder således, at vurderingsmyndigheden med rette har omberegnet grundværdien pr. 1. oktober 2009 efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16.

Retten bemærker, at vurderingsmyndigheden ved den påklagede vurdering har ansat den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet med basisår i 2001 og en etagearealpris på 800 kr.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 16, at klagerens ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien med det basisår, som er gældende for ejendommen forud for arealændringen.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgjorde den afgiftsplig­tige grundværdi, er 2001. Retten finder lig vurderingsmyndigheden, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2001 som basisår.

Det følger endvidere af vurderingslovens § 33, stk. 16, at den omberegnede grundværdi skal foretages med udgangspunkt i grundstørrelsen efter arealændringen samt med det prisniveau, der er gældende i basisåret.

Retten bemærker, at den påklagede ejendom ved omberegningen i 2009 udgør et areal udlagt til eta­geboligbebyggelse.

Retten finder således, at omberegningen skal foretages på baggrund af den ved vurderingen for ejendom­men i 2001 anvendte etagearealpris på 800 kr.

Landsskatteretten stadfæster herefter den af vurderingsmyndigheden omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2009.

..."

I forbindelse med udstykning af matrikel nr. (...L) i 6 sokkelgrunde og en restejendom til fælles brug blev der lavet en deklarationen af 30. november 2007.

Deklarationen er som følger:

Matr. nr. (…L)

Sag nr.: (sagsnr. fjernet …4)

Sagsbeh.: (sagsbehandler navn fjernet)

Anmelder:

Landinspektørfirmaet
G1
Y41-adresse
(red. tlf.nr. fjernet)

DEKLARATION

Undertegnede ejer af matr. nr. (…L) pålægger herved i forbindelse med udstykning af matr. nr. (…L) i 6 sokkelgrunde og en restejendom til fælles brug, ejendommen følgende bestemmelse:

1. Deklarationens formål

Deklarationen har til formål at fastlægge retningslinier for:

  • udstykning af juridisk/økonomisk karakter, som muliggør forskellige ejerforhold til området, samtidig med at områdets samlede karakter ikke derved tilsidesættes
  • områdets vej- og stibetjening
  • områdets fællesarealer
    samt
  • at fastlægge retningslinier for anlæg, drift og vedligeholdelse af fælles færdsels-og parkeringsarealer samt fælles fri- og opholdsarealer inden for området, som er nødvendige for gennemførelse af deklarationens overordnede bebyggelsesplan
    samt
  • at fastlægge retningslinier, som muliggør gennemførelse af tekniske anlæg til om­rådets fællesforsyning m.h.t. kloak, varme, vand, el, telefon og antenne m.v.

2. Område

Stk. 1
Deklarationen omfatter det på vedhæftede kortbilag viste område.

3. Udstykning

Matr. nr. (…L) udstykkes i princippet som vist på vedhæftede rids i 1:500. Der må ik­ke etableres fysiske skel (ud over de allerede eksisterende bygninger) mellem del nr. 1-7 af matr. nr. (…L) i de fremtidige skel.

Videreopdeling af bebyggelse i ejerboliger (ejerlejligheder, andels- eller anpartslejlig­heder) kan ske inden for den enkelte sokkelgrund uden tilladelse fra andre grundeje­re i området - idet omfang lovgivningen i øvrigt tillader det.

4. Bebyggelsens anvendelse, omfang, udformning og placering 

Ny bebyggelse skal anvendes til boligformål og placeres på del 2 af matr. nr. (…L).

Bebyggelsen må maximalt opføres i 4 etager med kælder og med et arkitektonisk ud­tryk og ydre fremtræden som illustreret i Bilag 2. Y2-kommune kan godkende andre arkitektoniske udformninger og anden ydre fremtræden efter nærmere ansøgning.

Der kan maximalt opføres ny bebyggelse på 921 m2 etageareal, excl. kælder.

På del 7 af matr.nr. (…L) kan opføres garageanlæg til brug for bebyggelsen på del 2 af matr. nr. (…L).

I planlægningsmæssig og byggeretslig sammenhæng betragtes de 7 ejendomme i øvrigt som en ejendom.

5. Fælles fri- og opholdsareal.

De på vedhæftede rids med gul signatur viste arealer udlægges som fælles fri- og opholdsarealer for bebyggelsen på del nr. 2-3 af matr. nr. (…L).

Arealet etableres og fungerer som fælles fri- og opholdsareal efter nærmere aftale mellem ejerne af de under udstykning værende del nr. 1-7 af matr. nr. (…L).

Udgifter til områdets drift og vedligeholdelse fordeles efter nærmere aftale mellem grundejerne, og med udgangspunkt i en udgiftsfordeling i forhold til antal beboelses­lejligheder i de enkelte delområder/bebyggelser, jf. bestemmelsen vedr. grundejerfor­ening.

6. Færdselsareal.

Det på vedhæftede rids med grå signatur viste areal udlægges som fælles færdsels­areal og parkeringsareal for del nr. 1-7 af matr. nr. (…L) og er i øvrigt udlagt som pri­vat fællesvej på matrikelkortet.

7. Parkeringsareal.

Det på vedhæftede rids med brun signatur viste areal udlægges som p-pladser for udelukkende for bebyggelse på del 2 af matr. nr. (…L).

Bestemmelserne i pkt. 5) og 6) ændrer ikke ved ejernes forpligtelse til at deltage i en fælles samlet løsning af adgangsforhold og friarealer, der måtte blive fastlagt i en lo­kalplan for området.

8. Grundejerforening

Samtlige ejere *) af ejendomme indenfor deklarationens område har pligt til at være medlem af en grundejerforening, der stiftes i området. Medlemspligt for den enkelte ejendom indtræder, når bebyggelsen på ejendommen tages i brug.

*) For evt. ejerlejlighedsejendomme eller andelsboligforeninger gælder medlemspligten for ejerforeningen/andelsboligforeningen.

Grundejerforeningen skal senest oprettes, når Y2-kommune stiller krav herom.

Grundejerforeningen skal efter anlæg overtage og forestå ren - og vedligeholdelse af alle fælles veje og stier, samt snerydning og glatførebekæmpelse på veje og stier i det omfang, dette påhviler grundejerne. Grundejerforeningen er ansvarlig for, at poli­tiet skriftlig underrettes om ovenstående.

Grundejerforeningen skal endvidere forestå drift og vedligeholdelse af de i området udlagte fælles parkerings-, opholds- og friarealer, samt øvrige ubebyggede fælles­arealer, herunder forestå drift og vedligeholdelse af fælles tekniske anlæg, samt øvri­ge fælles bygninger og anlæg.

Grundejerforeningen skal vederlagsfrit tage skøde på fælles friareal/grønt område med tilhørende anlæg og bygninger.

Den enkelte ejendoms andel i udgifter til drift af grundejerforeningen (jf. opgaverne ovenfor) fordeles på grundlag af antallet af beboelseslejligheder i den pågældende del af bebyggelsen. Såfremt der etableres fælles veje og stier samt fælles parkerings­, opholds- og friarealer uden at der færdiggøres tilsvarende bebyggelse på del 2 og 7, påhviler drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne hertil dog primært den aktuelle ejer af del 2 og 7, indtil bebyggelsen opføres.

9. Tekniske anlæg.

Såfremt det af tekniske grunde i forbindelse med områdets byggemodning vil være nødvendigt at etablere nødvendige ledninger til kloak, varme, vand, el, telefon, an­tenne eller anden fællesforsyning over anlagte fællesarealer, er ejeren pligtig til at tå­le dette mod erstatning for forvoldte skader på beplantning og øvrige udførte anlægs­arbejder. Ejeren skal endvidere tåle og medvirke ved, at ledningernes tilstedeværel­se og vedligeholdelse sikres ved tinglysning på ejendommene.

Såfremt der ved områdets bebyggelse etableres fælles privat kloakforsyning påhviler anlæggets oprensning, drift og vedligeholdelse, grundejerne i fællesskab (jf. pkt. 8).

Påtaleretten vedrørende ovennævnte bestemmelser nr. 1 til 9 tilkommer Y2-kommune. Denne servitut begæres tinglyst på matr. nr. (…L) med prioritet forud for al pantegæld. Med hensyn til servitutter og andre byrder henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Denne servitut begæres tinglyst på matr. nr. (…L) med prioritet forud for al pantegæld.

Med hensyn til servitutter og andre byrder henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Dato: (red. dato fjernet)

(red. fjernet signatur)

Som ejer af matr.nr. (...L)

I medfør af § 42, stk. 1, i lov om planlægning (lov nr. 763 af 11/9 2002) meddeler Y40-byråd herved samtykke til, at foranstående servitut tinglyses.

Tilvejebringelse af en lokalplan iht. ovennævnte lovs § 13, stk. 2, er ikke påkrævet.

Teknisk Udvalg, den (red. dato fjernet)

(Red. fjernet signatur)

(Red. billeder af ejendom fjernet)

Det er oplyst, at del nr. 3, 4 ,5 og 6 anvist på kortbilag til deklarationen ligger på matr.nr. (...T)

Det kan på luftfoto ses, hvorledes udstykningen fra matrikel nr. (...L) er sket i efterfølgende selvstændige matrikelnumre.

"…

…"

Vurderingen for år 2008 omhandler fire matrikler, matrikel nr. (...T), (...U), (...V) og (...X). Matriklerne blev i 2008 noteret som en samlet ejendom under den påklagede ejendom, og ejendommens samlede grundareal udgjorde 1.380 m2.

Ved approbation af 16. juli 2009 blev matriklerne opdelt i selvstændige ejendomme.

Matrikel nr. (...T) har et grundareal på 738 m2,

matrikel nr. (...U) har et grundareal på 146 m2,

matrikel nr. (...V) har et grundareal på 147 m2 og

matrikel nr. (...VX har et grundareal på 349 m2.

Vurderingen for årene 2009, 2010 og 2012 omhandler matrikel nr. (...T) med et grundareal på 738 m2,

Det fremgår blandt andet af sagsoplysningerne fra Landsskatterettens afgørelse, at ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR), er der på den påklagede ejendom, matrikel nr. (...T), i 1965 opført én bygning, som indeholder 50 boliger. Bygningen er i 5 etager og har et samlet bygningsareal på 3.171 m2. Ifølge BBR er der i 1965 på matrikel nr. (...U), (...X) og (...V) opført garageanlæg i et plan.

Af sagens oplysninger fra Landsskatterettens afgørelse fremgår det, at for vurderingsår 2008 har SKAT oplyst faktisk bebyggelse på ejendommen med 3.171 m2 og tre sokkelgrunde med byggemulighed på 100% med 642 m2 ( matrikel nr. (...U) 146 m2, matrikel nr. (...V) 147 m2 og matrikel nr. (...V) 349 m2. )Ejendommens samlede byggemulighed var 3.813 m2. Med ejendommens grundareal på 1380 m2 er byggeprocenten angivet til 276%.

For vurderingsår 2009 har SKAT oplyst faktiske bebyggelse på 3.171 m2. Med ejendommens grundareal på 738 m2 er byggeprocenten angivet til 430 %:

Den 22. maj 2017 ændrede SKAT af egen drift ved en ekstraordinær genoptagelse af grundværdien for vurderingsår 2008 med vurderet areal 1.380 m2 for matrikel nr. (...T), fra 2.125.200 kr. til 8.379.400 kr., omregnet grundværdi 2001 3.047.000. Bebyggelsesprocenten blev ændret fra 70 % til 276%.

Endvidere ændrede SKAT grundværdien for matrikel nr. (...T), vurderet areal 738 m2 for år 2009 fra 1.136.500 kr. til 6.981.500 kr. omregnet grundværdi 2001, 2.538.700 kr.; for år 2010 fra 1. 022.900 kr. til 6.283.300 kr. og for år 2012 fra 981.500 kr. til 6.029.500 kr. ved at ændre bebyggelsesprocent fra 70% til 430 procent.

Af afgørelsen af 22. maj 2017 fremgår følgende:

Vi har ændret ejendomsvurderingen

I har kontaktet os og fortalt, at I er uenige i vores forslag om at ændre vurderingerne pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 af ejendommen Y1-adresse, ejendomsnummer (...39).

Vi ændrer vurderingerne sådan:

Vurdering for 2008

   

Grundværdi 2008

Fra 2.125.200 kr.

Til 8.379.400 kr.

Omberegnet grundværdi i 2008

Fra 772.800 kr.

Til 3.047.000 kr. 

Vurdering for 2009 

   

Grundværdi 2009

Fra 1.136.500 kr. 

Til 6.981.500 kr. 

Omberegnet grundværdi i 2009

Fra 413.300 kr. 

Til 2.539.700 kr. 

Vurdering for 2010

   

Grundværdi 2010

Fra 1.022.900 kr. 

Til 6.283.300 kr. 

Vurdering for 2012

   

Grundværdi 2012

Fra 981.500 kr. 

Til 6.029.500 kr. 

I kan i vedlagte vurdering se, hvordan de nye vurderinger pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 ser ud. 

Ændringer har kun fremadrettet skattemæssig virkning. 

Derfor ændrer vi vurderingen

Vurderingerne er sket på et fejlagtigt grundlag. I november 2007 blev der tinglyst en deklaration om udstykning af 6 sokkelgrunde, et fællesareal og med en bebyggelsesplan for området.

Deklarationen er tinglyst på alle 7 ejendomme. Der er ved vurderingerne ikke taget højde for den tinglyste deklaration med bebyggelsesplan. 

Den anvendte bebyggelsesprocent er derfor forkert og vi foreslår at ændre den til den korrekte. 

Vi lægger deklarationen med bebyggelsesplan til grund, da den er tinglyst på alle 7 ejendomme, og er derfor gældende. Dette gælder uanset om, der er en kommuneplan for området. 

Sådan er vi nået frem til ændringen

Pr. 1. oktober 2008 bestå ejendom af en faktisk bebyggelse på 3.171 m2 + 3 sokkelgrunde på (146 m2+147 m2+349m2=642m2) med en byggemulighed på 100%. Det betyder, at ejendommens samlede byggemulighed er 3.813 m2. Da ejendommens grundareal er 1380 m2, svarer det til en byggemulighed på 267 %. 

Vi medtager ikke kælder på 670 m2 i beregningen, da den ikke benyttes. 

Vi ændrer derfor bebyggelsesprocenten fra 70 til 276.

Ejendommen består i 2009 af en faktisk bebyggelse på 3.171 m2 og et grundareal på 738 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 430.

Vi ændrer derfor bebyggelsesprocenten fra 70 til 430. 

Hvis I er enige

Er I enige i vores afgørelse, kan I klage. Se mere om jeres muligheder for at klage længere nede. 

Love og regler

Reglerne om, at vi ekstraordinært kan genoptage en vurdering, står i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. I kan læse mere om reglerne i Den juridiske vejledning, afsnit A.A,8.4.1 De fra 1. januar 2013 gældende regler, på skat.dk/juridiskvejledning

Reglerne om, hvordan vi fastsætter vurderingen, står i vurderingslovens § 6, 9 og 13. 

I kan finde lovene på skat.dk/skattelove.

Hvis I vil klage 

Så skal I skrive til Skatteankestyrelsen, senest tre måneder efter den dag hvor I har fået denne afgørelse. 

Skriv alle de punkter, I vil klage over, og begrund for hvert punkt, hvorfor I mener, afgørelsen er forkert. Vedlæg afgørelsen. Har I har fået en sagsfremstilling ved siden af afgørelsen, skal I også vedlægge den. Hvis I har dokumenter, som støtter og underbygger jeres klage, beder vi jer også sende dem med. Ønsker I et møde med en sagsbehandler i Skatteankestyrelsen, skal I skrive jeres telefonnummer i klagen. 

..."

Den 3. august 2017 blev deklarationen aflyst:

"...

Afgiftspligtigt beløb: 

 

0 DKK

Beregningsgrundlaget er et andet:  

Servitutten aflyses i sin helhed.

  Resultat af tinglysning  

Ejendom:
Adresse:

 

-

Y42-adresse

Landsejerlav:
Matrikelnummer:

 

(Red. landsejerlav fjernet)
(...T)

Status:

 

Tinglyst

Tinglysningsdato:

 

03.08.201712:17:20

Dokumenttype: 

 

Aflysning



Ejendom: 
Adresse: 

 

-
Y43-adresse

Landsejerlav:
Matrikelnummer: 

 

(Red. landsejerlav fjernet)
(...x)

Status:

 

Tinglyst

Tinglysningsdato:

 

03.08.2017 12:17:20

…"

Den 19. maj 2021 afgav Vurderingsstyrelsen udtalelse om SKATs kendskab til den tinglyste deklaration af 30. november 2007:

"…

Vedr. Y1-adresse

I mail af 29. april har Kammeradvokaten bedt om Vurderingsstyrelsens bemærkninger til to opfordringer fra sagsøger. 

Vurderingsstyrelsen skal udtale

1. Der er ikke taget højde for den pågældende servitut ved vurderingerne i 2008, 2009, 2010 og 2012 fordi vurderingsmyndigheden, som også anført i Landsskatterettens kendelse, ikke var bekendt med servituttens eksistens.

2. Der foregik ikke i perioden 2008 til 2012 nogen systematisk registrering af en ejendoms pålagte servitutter hos SKAT, nu Vurderingsstyrelsen. Der skete i forbindelse med vurderingerne en afstemning med de gældende lokalplaner, som var/er den typiske offentligretlige regulering af f.eks. bebyggelsesforhold. For så vidt angik servitutter kunne vurderingsmyndigheden blive gjort opmærksom på disse gennem vurderingsrelevante registreringer, foretaget af kommunen. Disse ville fremgå af billederne JTF3 og JTF5 i KMD-systemet. Der er ikke sådanne notater eller registreringer på den pågældende ejendom. Der er heller ikke i system SV sagsnotater på ejendommen.

Det kan supplerende oplyses, at vurderingsmyndigheden først med oprettelsen af den elektroniske tinglysning i eftersommeren 2008 begyndte at få en direkte adgang til tinglysningssystemet, i første omgang mht. salgsoplysninger. Før dette tidspunkt ville indhentning af tinglysningsoplysninger f.s.a. servitutter kræve fysisk fremmøde på det lokale tinglysningskontor eller korrespondance med tinglysningsmyndigheden. 

Yderligere kan det oplyses, at der når der tidligere fra ejerside f.eks. blev oplyst om servtutter, som man mente, der skulle henses til ved vurderingerne, var det praksis, at man bad ejeren fremsende servitutten, og der skete derefter genoptagelse i det nødvendige omfang. 

Venlig hilsen 

(Red. fjernet signatur)

…"

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

4 ANBRINGENDER

4.1 Restriktiv adgang til ekstraordinær genoptagelse

Det påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 er opfyldt. Det er ikke godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering vedrørende faktiske forhold.

Det bemærkes at Skatteministeriets bevisbyrde er skærpet jf. lovmotiverne til de specielle bemærkninger til § 2, nr. 1 i lovforslag nr. 198 af 14. august 2012, idet det var lovgivers klare ønske at begrænse genoptagelsesadgangen markant.

Af lovmotiverne fremgår det blandt andet:

"Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet pa en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

[...]

I dag er der mulighed for at forlange meget gamle forhold genoptaget, omend det kun er med skattemæssig virkning inden for den almindelige genoptagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgangen i dag praktiseres som en forlængelse af klagefristen fra de tiltænkte 3⁄4 år til ca. 31⁄2 år fra vurderingsterminen. Dette har ikke været hensigten med genoptagelsesbestemmelsen." [min understregning]

Det ligger således fast, at Folketinget traf et fuldt bevidst og fuldt ud oplyst valg om at begrænse adgangen til genoptagelse. For så vidt angår adgangen til genoptagelse fremgår det af bemærkningerne:

"Genoptagelsesreglerne skal være sådan indrettet, at borgerne og myndighederne har samme mulighed for genoptagelse. Hvis borgerne kan forlange en vurdering genoptaget, skal myndighederne også kunne gøre det og vice versa." [min understregning]

Det ligger således også fast, at adgangen til genoptagelse skal være den samme for såvel myndighederne som for borgerne. Det betyder, at såvel borgere som skattemyndigheder skal kunne godtgøre at betingelserne er opfyldt. Det fremgår ligeledes af bemærkningerne, at:

"I dag er der mulighed for at forlænge meget gamle forhold genoptaget, omend det kun er med skattemæssig virkning inden for den almindelige genoptagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgangen i dag praktiseres som en forlængelse af klagefristen fra de tiltænkte 3⁄4 år til ca. 31⁄2 år fra vurderingsterminen. Dette har ikke været hensigten med genoptagelsesbestemmelsen.

Det skal være muligt at genoptage vurderinger foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Dette foreslås gjort på den måde, at ejeren af en ejendom - eller en anden klageberettiget - kan få genoptaget en vurdering inden for den nugældende genoptagelsesfrist, hvis ejeren eller den klageberettigede kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et sådant faktisk fejlagtigt grundlag. SKAT har samme mulighed inden for den samme frist. Derudover foreslås der mulighed for ekstraordinær genoptagelse af vurderinger i visse andre situationer, jf. nedenfor.

Klager over andre forhold skal derimod behandles inden for reglerne om påklage."

Det er således alene muligt at få genoptaget en ejendomsvurdering, hvis det kan godtgøres, at vurderingen er foretaget på baggrund af et faktisk fejlagtigt grundlag. Det skal med andre ord, ved bevisførelsen, kunne dokumenteres, at grundværdien ikke er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 6 og 13. Det forkerte grundlag skal være en følge af manglende eller fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold. Heri ligger, at bl.a. at andre forhold, som ikke relateres til grundlaget, ikke medfører at der kan ske genoptagelse, idet beløbsmæssige vurderingsskøn ikke kan genoptages. Derudover er det en betingelse for genoptagelse, at den foretagne vurdering vil resultere i en ændring af grundværdien med 15 %.

4.2 Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er ikke opfyldt

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1 regulerer adgangen for borgere og myndigheder til at foretage ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderinger. Det er en betingelse, at der er foretaget en forkert vurdering dvs. at vurderingen ikke svarer til værdien i handel og vandel jf. vurderingslovens §§ 6 og 13. Det er derudover en betingelse, at det fejlagtige grundlag er en følge af fejlagtig eller manglende registrering af faktiske forhold vedrørende ejendommen. Endelig er det en betingelse for ekstraordinær genoptagelse, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af grundværdien med mindst 15 %.

Samtlige betingelser skal være opfyldt og er blot én betingelse ikke opfyldt, er der ikke adgang til at genoptage vurderingerne ekstraordinært jf. herved bl.a. Østre Landsrets dom i SKM2022.130.ØLR.

Ikke godtgjort, at vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag

Det følger af fast retspraksis, at ejendomsvurderingen alene kan tilsidesæt- tes, såfremt det kan godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det dokumenteres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.191H.

Det følger ligeledes af retspraksis, at det kræver et sikkert grundlag for at anse skattemyndighedens værdiansættelsen for at være åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR2000.1071H. Der skal foreligge en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. bl.a. UfR 1999.1178H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Den oprindelige grundværdi i nærværende sag, er konkret ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i den dagældende vurderingslov (lov nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer; "vurderingsloven"). I henhold til vurderingsloven skal vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel, hvorved forstås den almindelige pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber.

Skønnet skal således foretages i overensstemmelse med de principper, der fremgår af vurderingslovens §§ 6 og 13 jf. herved Højesterets dom i SKM2013.862.HR. Bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, som udøves af vurderingsmyndighederne og Skatteministeriet har ikke løftet den skærpede bevisbyrde for, at vurderingsmyndighedens oprindelige skøn kan tilsidesættes.

Skatteministeriet har i påstandsdokumentet (s. 4 nederst) gjort gældende, at de i sagen omhandlede vurderinger er foretaget på et forkert grundlag, da der ikke er taget hensyn til den i 2007 tinglyste deklaration. Skatteministeriet har imidlertid ikke fremlagt oplysninger, bestyrkede af objektive kendsgerninger, som dokumenterer, at deklarationen forøger værdien af sagsøgers grund. Tværtimod udgør et anbringende om at der ikke "er taget højde for " deklarationen en retlig indsigelse over for den måde SKAT har foretaget vurderingen. I henhold til de specielle bemærkninger til ændringen af skatteforvaltningslovens § 33 i 2012, skal dette afgøres efter reglerne om påklage, herunder at der er konstaterede fysisk/materielle fej, der skal kunne gøre til genstand for genoptagelse jf. herved SKM2022.130.ØLR.

Skatteministeriet har ikke under sagen løftet bevisbyrden for, at de oprindelige vurderinger er foretaget i strid med principperne i vurderingsloven f.eks. ved syn og skøn jf. bl.a. SKM2022.199.BR.

Sagsøger gør gældende, at grundværdien er ansat i overensstemmelse med den dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt., jf. § 13, idet værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse er foretaget på grundlag af værdien i handel og vandel. Skatteministeriet har ikke påvist fejl ved udøvelsen af skønnet. Deklarationen er af privatretlig karakter, og der skal derfor ses bort fra denne i forbindelse med skønnet over grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, 2. pkt. samt SKM2004.467.HR.

Det er ligeledes udokumenteret, at deklarationen er offentligretlig og har værdiforøgende effekt på sagsøgers grund og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens oprindelige skøn pr. 1. oktober 2008 og frem.

4.3 Ingen fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens oplysninger

Landsskatteretten har lagt til grund, at deklarationen (fremlagt i bilag 3) ikke er registreret ved Vurderingsmyndigheden ved en fejl. Sagsøger bestrider Landsskatterettens opfattelse, idet det bemærkes, at Skatteministeriet ikke har godtgjort, at deklarationen ikke har været registreret korrekt.

Deklarationen har været tinglyst korrekt på ejendommen siden 30. november 2007. Deklarationen har således været registreret i tinglysningssystemet, som udgør en offentlig registrering og sædvanlig sikringsakt. Deklarationen har, udover at være registreret korrekt, været tilgængelig for vurderingsmyndigheden siden 2007 og derfor været tilgængelige i samtlige vurderingsår, som er genoptaget ekstraordinært.

Dertil kommer, at sagsøgers ejendom er vurderet årligt (inkl. regulering- sår). Vurderingsmyndigheden har ansvaret for at oplyse sagen tilstrækkeligt, inden der udøves et skøn over grundværdien. Vurderingsmyndigheden har i den forbindelse pligt til at indhente og inddrage alle relevante oplysninger af betydning for grundværdiansættelsen hvert år der foretages en vurdering. Dette gælder i særdeleshed oplysninger i tinglysningsregistret og det har således formodningen imod sig, at vurderingsmyndigheden i knap 10 år ikke har indarbejdet relevante oplysninger fra tinglysningsregisteret. En påstand om, at vurderingsmyndigheden har tilsidesat sine forpligtelser i knap 10 år udgør en sådan usædvanlig omstændighed, at Skatteministeriets bevisbyrde, også af denne årsag, er skærpet.

Skatteministeriet har ikke redegjort for, hvor den påståede fejlregistrering skulle være sket, herunder hvordan fejlen er sket og hvornår det kom til vurderingsmyndighedens kundskab at de årlige skønnede grundværdiansættelser er "forkerte". Rettens opmærksomhed henledes på, at genoptagelse ikke kan ske blot fordi der "ikke er taget højde for" en given foranstaltning, da det kræver noget mere, jf. det udtrykkelige lovkrav om tilstedeværelse af en fejlregistrering af "objektivt konstaterbare faktiske forhold".

Det skal som nævnt godtgøres, at der er tale om en fejlvurdering som følge af fejlregistrering og adgangen til at genoptage er restriktiv. Skatteministeriets har ikke under sagen løftet bevisbyrden for, at der er sket fejlagtige eller manglende registreringer hverken i registreringssystemer uden for SKAT eller i SKATs egne registreringer.

Som det fremgår af luftfoto, udgør sagsøgers grund en sokkelgrund. Af den tinglyste deklaration fremgår det yderligere, at ny bebyggelse kun kan placeres på del 2 af matr.nr. (...l). Denne del er ikke ejet af sagsøger, men af tredjemand. Deklarationen er derfor slet ikke værdiforøgende for sagsøgers grund i ubebygget stand jf. vurderingsloven § 13, hvilket ligeledes bekræfter at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse ikke er opfyldt.

Det bemærkes, at Skatteministeriet ikke har forholdt sig til, at deklarationen ikke vedrører sagsøgers grund i ubebygget stand, da deklarationen alene indeholder bestemmelser som regulerer tredjemands grund, herunder at grunden er udstykket i 2008, som netop udgør den vurdering som genoptages ekstraordinært.

Grundværdien ændres ikke med mere end 15 %

Vedrørende betingelsen om, at genoptagelsen skal resultere i en ændring med mere end 15% har Skatteministeriet i påstandsdokumentet anført:

"Henset til den meget betydelige forskel mellem de oprindelige vurderinger og de vurderinger, der er foretaget på grundlag af den omhandlede deklaration, er betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af værdien med mindst 15 pct., utvivlsomt opfyldt."

Skatteministeriet har hverken begrundet dette yderligere, eller i øvrigt løftet bevisbyrden for at den ekstraordinære genoptagelse rent faktisk medfører en ændring med mindst 15 %. Skatteministeriets henvisning til oversigten i bilag 1 godtgør ikke, at betingelsen er opfyldt.

Skatteministeriet har under sagen opfordret sagsøger til at være enig i, at denne betingelse er opfyldt. Sagsøger gør gældende, at det påhviler Skatteministeriet at løfte bevisbyrden for, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt. Denne bevisbyrde har Skatteministeriet ikke løftet.

Betingelsen om, at genoptagelsen skal resultere i en ændring af grundværdien med mere end 15 pct. blev indført i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, ved lov nr. 925 af 12. august 2012. Ifølge bemærkningerne til bestemmelsen blev en sådan grænse på 15 pct. anset for nødvendig, da det ressourcemæssigt ville være ude af proportion at skulle foretage bagatelagtige genoptagelser af gamle forhold uden væsentlig økonomisk betydning for hverken grundejer eller for det offentlige.

Af bemærkningerne, fremgår det:

"Forslaget om at harmonisere 20 pct. reglen skal ses i lyset af, at det er et grundvilkår, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. Der findes ikke en rigtigpris, da mange individuelle faktorer gør sig gældende, f.eks. liebhaveri, ønske om hurtigt salg etc. En vurdering vil således kunne befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Da der ikke findes en ≫rigtig≪ pris, er vurderingsnormen i ejendomsvurderingsloven fastsat til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Den overordnede vurderingsnorm er udtryk for den værdi, som vurderingsmyndigheden inden for det nævnte spænd overordnet skal finde frem til ved vurderingen." [min understregning]

I den konkrete sag er det dokumenteret, at deklarationen ikke forøger værdien af sagsøgers grund i ubebygget stand, idet deklarationen alene regulerer forhold på tredjemands grund. Idet Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for at vurderingsmyndighedens oprindelige skøn er forkert, kan det samtidig og på baggrund af lovbemærkningerne, lægges til grund, at betingelsen om 15 pct. heller ikke er opfyldt. Dette støttes ligeledes af, at Skatteministeriet som støtte for sit anbringende henviser til oversigten i bilag 1, som sagsøger bestrider. Skatteministeriets anbringende er ikke bestyrket ved objektive kendsgerninger, herunder eksempelvis syn og skøn.

4.4 Den konkrete deklaration er privatretlig

For så vidt angår den konkrete deklaration i bilag 3, gør sagsøger gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at deklarationen forøger værdien af sagsøgers grund i ubebygget stand, hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse jf. vurderingslovens § 13.

Dertil kommer, at deklarationen under alle omstændigheder udgør en privatretlig aftale og derfor ikke skal indgå i skønnet over grundværdien jf. herved ordlyden i deklarationen, samt det forhold at Y2-kommune har samtykket til deklarationen. Skatteministeriet har i sin afgørelse lagt til grund, at der er tale om en offentligretlig byrde og Landsskatteretten har lagt vægt på at kommunen er påtaleberettiget. Det forhold, at en offentlig myndighed er påtaleberettiget, medfører ikke, at der skal tages højde for deklarationen. Dette er fastslået i SKM2004.467.H.

Skatteministeriet har ikke redegjort for, hvordan der er tale om en byrde og det er således uvist, hvordan ejendommen bebyrdes af deklarationen. Dertil kommer, at offentligretlige byrder virker nedsættende på en ejendoms grundværdi, idet grundejerens råderet begrænses. Dette fremgår også at den juridiske vejledning, herunder Vurderingsvejledningen fra 1968, som Skatteministeriet har henvist til. Det fremgår af Den juridiske vejledning (bilag 10):

Det fremgår af bilag 3, at deklarationen har til formål at muliggøre forskellige ejerforhold samtidig med at områdets samlede karakter ikke tilsidesæt- tes, at fastlæggeretningslinjer for anlæg, drift og vedligeholdelse af fælles færdsels- og parkeringsarealer og at fastlægge retningslinjer, som muliggør gennemførelse af tekniske anlæg til områdets fælles forsyning.

Deklarationen ændrer således hverken plangrundlaget eller ejendommens anvendelse i øvrigt, hvilket udgør et ufravigeligt krav med henblik på at opfylde betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

For så vidt angår ny bebyggelse fremgår det af deklarationen, at denne alene må placeres på del 2 af matr. nr. (...L). Som nævnt ovenfor udgør denne matrikel tredjemands grund og derfor vedrører deklarationen ikke sagsøgers ejendom i de år vurderingsmyndigheden genoptager. Dette kommer ligeledes til udtryk ved, at Skatteministeriet ikke har dokumenteret, at der er sket en værdiforøgelse af sagsøgers grund i ubebygget stand.

Af sagens bilag C fremgår det at deklarationen er aflyst i sin helhed den 3. august 2017. Aflysningen bekræfter ligeledes, at Landsskatterettens afgørelse er forkert, idet offentligretlige reguleringer hverken kan tinglyses eller aflyses af private grundejere. Offentligretlige reguleringer fastsættes derimod ensidigt af myndigheden og kræver ikke grundejers accept. Der er ikke støtte i hverken loven eller praksis til den af Landsskatteretten anlagte fortolkning, hvorefter privatretlige servitutter omfattes af vurderingslovens § 13, stk. 2, som alene regulerer offentligretlige servitutter. Sagsøger fastholder, at deklarationen i bilag 3 udgør en privatretlig servitut og derfor ikke skal medtages ved skønnet over grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.

4.5 Kommunens samtykke gælder alene privatretlige servitutter

Selv i de tilfælde det lægges til grund at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt, skal det bemærkes, at deklarationen udgør en privatretlig deklaration som der ikke skal tages hensyn til jf. herved SKM2004.467.H samt SKM2022.199.BR.

Det bemærkes, at Y2-kommune ikke er part i deklarationen og således har givet samtykke til servituttens stiftelse jf. planlovens § 42. Dette forhold bekræfter, at der er tale om en privatretlig servitut, som ikke skal medtages ved skønnet over grundværdien. Samtykkekravet i § 42 gælder således alene privatretlige servitutter, jf. herved bemærkningerne til planlovens § 42, stk. 1. Dette støttes endvidere i vejledningen til planloven (bilag 6), hvoraf det fremgår, at det alene er privatretlige servitutter, der kræver samtykke. Det følger således utvetydigt af vejledningen, at de servitutter, som kræver samtykke, alle er privatretlige servitutter, som angår emner, der kan reguleres i en lokalplan (bebyggelse og anvendelse af ejendomme, færdselsforhold osv. jf. planlovens § 15).

Yderligere fastslår planlovens § 44 og planlovsvejledningen, at § 42 ikke gælder for offentligretlige servitutter. Offentligretlige servitutter kræver således ikke samtykke, og derfor ikke er reguleret i planlovens § 42.

Det fremgår endvidere af bemærkningerne til § 15 i lovforslag af L211 af 3. maj 2017 (bilag 8), at der ved fastsættelse af ejendomsværdien i den dagældende vurderingslov gælder følgende:

"For så vidt angår privatretlige servitutter, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af såvel den herskendesom den tjenendeejendom. Derudover tages der ikke hensyn til rettigheder og pligter af privatretlig karakter bortset fra tilfælde, hvor der ved vurdering af bygninger pa fremmed grund skal tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne." [min understregning]

Af bemærkningerne fremgår det, at der kun skal tages højde for privatretlige servitutter i det omfang, der er tale om en "herskende" og "tjenende" ejendom. Det fremgår ligeledes, at der ikke skal tages højde for servitutter, som ejeren af ejendommen selv kan aflyse. Dette skyldes, at de enkelte grundejere ikke selv kan diktere og påvirke ejendomsvurderingerne, ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter. En sådan tilstand vil udhule vurderingssystemet og medføre en uhensigtsmæssig retstilstand. Landsskatterettens afgørelse er netop udtryk for, at sagsøger selv kan påvirke grundværdiansættelsen, da sagsøger i henhold til planlovens § 42 kan aflyse servitutten uden samtykke fra kommunen.

I bemærkningerne til samme bestemmelse fremgår det yderligere:

Det vil hermed som i den dagældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt. [min understregning]

Det skal samtidig bemærkes, at det fremgår af L211 af 3. maj 2017, at bestemmelserne blev videreført i ejendomsvurderingsloven, jf. L 211, s. 76. Det fremgår heraf:

"Det foreslås at indsætte tilsvarende bestemmelser i lidt ændret form bortset fra bestemmelserne om hjemfaldspligt, der foreslås håndteret på anden vis, jf. senere. Således foreslås det i stk. 3, at der ved vurderingen alene tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt ene ejendom til fordel for en anden ejendom, og ejendommene ikke har samme ejer. Endvidere skal der efter forslaget heller ikke tages hensyn til private foreningsvedtægter m.v. ved vurderingen.

Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt." [Min understregning]

Ud fra ovenstående bemærkninger til L211 gør sagsøger gældende, at der ikke skal tages højde for servitutter, som er omfattet af §§ 42 og 43 ved ansættelsen af grundværdien.

Dette synes også helt i overensstemmelse med lovgivers hensigt og retstilstanden i den tidligere vurderingslov. Hvis Skatteministeriets udokumenterede opfattelse lægges til grund, vil dette betyde, at borgere vil kunne nedbringe ejendomsvurderinger ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren kan aflyse, når dette måtte være ønskeligt.

Landsskatterettens afgørelse i denne sag er derfor i strid med ordlyden af vurderingslovens § 13, stk. 3, som udtrykkeligt anfører, at der kun skal tages højde for privatretlige servitutter, der er pålagt en tjenende ejendom til fordel for en herskende ejendom.

Der henvises i den forbindelse til Københavns Byrets dom i SKM2022.199.BR, hvor vurderingsmyndigheden havde ansat grundværdien for sagsøgers ejendom skønsmæssigt i henhold til vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og uden hensyntagen til en deklaration om en kommunes tilbagekøbsret jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Retten fandt, at sagsøger ikke gennem syn og skøn eller på anden måde havde påvist, at der var grundlag for at tilsidesætte det skøn, som vurderingsmyndighederne havde foretaget vedrørende grundværdien, ligesom sagsøger heller ikke havde sandsynliggjort, at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, som kunne give anledning til at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes afgørelse.

Skatteministeriet har i nærværende sag heller ikke påvist, at der var grundlag for at tilsidesætte det skøn, som vurderingsmyndigheden havde foretaget vedrørende grundværdien.

…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens dagældende § 33, stk. 3, er opfyldt.

Den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1, om ordinær genoptagelse, der finder anvendelse i denne sag, blev indsat ved Lov nr. 925 af 18. september 2012. Bestemmelsen fik da følgende ordlyd:

"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Samtidig blev skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om ekstraordinær genoptagelse ændret, således at bestemmelsen fik følgende ordlyd:

"Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, kan der således ske genoptagelse, såfremt vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Af lovmotiverne til de specielle bemærkninger til § 2, nr. 1, i Lovforslag nr. 198 af 14. august 2012, fremgår bl.a.

"Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

[…]

Efter stk. 3 kan SKAT genoptage en vurdering efter udløbet af den almindelige genoptagelsesfrist, hvis det konstateres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som defineret i stk. 1, dvs. på grundlag af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, eller hvis vurdering ved en fejl slet ikke er foretaget. SKAT kan foretage en sådan genoptagelse såvel efter anmodning som af egen drift."

Det fremgår således også af forarbejderne, at bestemmelsen finder anvendelse, når der er tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og når denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Ved § 1, nr. 25, i Lov nr. 688 af 8. juni 2017 ændredes ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., idet der efter "eller lignende" indsattes "objektivt konstaterbare". I 2. pkt. indsattes efter "fejlagtigt grundlag" "som følge af fejlagtig eller manglende registrering". Af denne lovs forarbejder fremgår følgende af de almindelige bemærkninger:

"2.10.2.1. Karakteren af fejl, der kan begrunde genoptagelse

[…]

Vurderingssystemet vil også i fremtiden være opbygget med det udgangspunkt, at ejendomsvurderinger foretages på grundlag af oplysninger, der indhentes fra forskellige registre.

Det foreslås derfor, at det præciseres, at med »lignende faktiske forhold« forstås lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, det vil sige situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering. Vurderingsmyndighedens adgang til af egen drift at genoptage en given vurdering skal under henvisning til de beskrevne overordnede hensyn som udgangspunkt også fremover i det hele afgrænses på samme vis som vurderingsmyndighedens adgang til at imødekomme anmodninger om genoptagelse."

Ved ansættelse af grundværdien ved de omhandlede vurderinger burde der være taget hensyn til den på ejendommen tinglyste deklaration fra 2007 (bilag 3).

Ifølge dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder "af offentligretlig karakter".

Den foreliggende deklaration har karakter af en offentligretlig byrde, som der skal tages hensyn til ved vurderingen, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

Der henvises herved til, at deklarationen er vedtaget med samtykke fra Y2-kommune efter dagældende Lov om planlægning nr. 763 af 11. september 2002, § 42, stk. 1, med kommune som påtaleberettiget. Deklarationen fastlægger i pkt. 3 retningslinjer for udstykning og etablering af skel. I pkt. 4 fastlægges retningslinjer for bebyggelsens anvendelse, omfang, udformning og placering. Deklarationen omfatter fri og opholdsarealer, færdselsarealer og parkeringsareal. Deklarationen varetager således by- planmæssige formål.

Der er ikke tale om en forpligtelse, der er en del af en aftale om salg af ejendommen, hvor kommunen er part. I den af sagsøgeren påberåbte SKM2004.467.H blev resultatet bl.a. begrundet med, at det pågældende forbud med videresalg "blev fastsat af staten i dennes egenskab af grundsælger og indgik som led i de gunstige salgsvilkår, der skulle sikre, at det løbende afkast ved udlejningen af de overtagne arealer og bygninger kunne finansiere forskningscentrets drift." Dommen indebærer derfor ikke, at der skal bortses fra den her omhandlede deklaration ved vurderingen.

At der ved vurderingen skal tages hensyn til en deklaration som den foreliggende, er beskrevet i en vurderingsvejledning fra 1968, (Redegørelse for bestemmelser i Lov om vurdering af landets faste ejendomme, 2. udgave, Statens Ligningsdirektorat) side 88, og der ville i øvrigt også skulle tages hensyn til den omhandlede deklaration, såfremt spørgsmålet skulle bedømmes efter den nugældende lovgivning, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, 2. pkt., og Den juridiske vejledning, afsnit H,A.5.1.2.2.

Imidlertid var der ikke taget hensyn til den omhandlede deklaration ved de oprindelige vurderinger, jf. bilag 4 og Vurderingsstyrelsens udtalelse af 19. maj 2021 (bilag B).

Dette skyldes, at deklarationen ikke var registreret i vurderingsmyndighedens interne systemer, jf. bilag B.

Vurderingerne var derfor foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af faktiske forhold vedrørende ejendommen som omhandlet i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Bestemmelsen omfatter efter sin ordlyd også tilfælde, hvor en fejlagtig eller manglende registrering er opstået i SKATs (nu Vurderingsstyrelsen) egne registreringer/interne systemer, jf. herved også styresignalet, SKM2016.228.SKAT.

Den manglende hensyntagen til den på ejendommen tinglyste deklaration har medført, at de oprindelige vurderinger ikke har afspejlet handelsværdien, jf. dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt. Vurderingerne har været væsentlig lavere end værdien i handel og vandel, jf. oversigten i Landsskatterettens afgørelse, side 1-2 (bilag 1) og side 7, hvor de oprindelige vurderinger er angivet.

Landsskatterettens skøn over handelsværdien er foretaget i overensstemmelse med principperne i den dagældende vurderingslovs §§ 2, 3, 6, 13 og 16. Der er ved skønnet henset til oplysninger om frie salg af ubebyggede grunde og prisstatistikker, jf. Landsskatterettens afgørelse side 19-21 (bilag 1).

Henset til den meget betydelige forskel mellem de oprindelige vurderinger og de vurderinger, der er foretaget på grundlag af den omhandlede deklaration, er betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af værdien med mindst 15 pct., utvivlsomt opfyldt.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.


Rettens begrundelse og resultat

På baggrund af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 19. maj 2021 lægger retten til grund, at den på ejendommen tinglyste deklaration af 30. november 2007, var SKAT ikke bekendt med ved de påklagede vurderingsår, da deklarationen ikke var registreret internt i skattemyndighedernes system.

Efter deklarationens indhold og med den tinglyste påtegning om samtykke efter § 42, stk. 1 i lov om planlægning( lov nr. 763 af 11. september 2002) fra kommunens Tekniske udvalg af 26. november 2007 lægger retten til grund, at deklarationen er af offentligretlig karakter, da den regulerer fastlæggelse af retnings- linjer for udstykning, bebyggelse og benyttelse for området.

De vurderinger af grundværdien, som SKAT af egen drift genoptog for årene 2008, 2009, 2010 og 2012 er sket efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1-3.

Efter denne bestemmelse er det en betingelse for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1, at det godtgøres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold og at genoptagelsen vil resultere i en ændring af grundværdien med mindst 15 %.

Efter dagældende vurderingslov § 13, stk. 1 og stk. 2 sammenholdt med § 6 skal der ved fastsættelse af grundværdien i handel og vandel tages hensyn til tilknyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Da SKAT for vurderingsårene pr. 1. oktober 2008, 2009, 2010 og 2012 for ejendommen Y1-adresse fortog en vurdering af grundværdien, var vurderingen ikke sket på grundlag af oplysningerne i den tinglyste deklaration fra 2007, idet oplysningerne manglede i registreringerne hos SKAT. Vurderingerne af grundværdien var derfor foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende registrering af faktiske forhold om deklarationen og mulighederne for byggeri på grunden.

Da genoptagelsen er sket på baggrund af objektive faktiske forhold, er der ikke grund til at tage stilling til de enkelte elementer i den anvendte beregningsmetode ved ansættelse af grundværdien efter etagearealsprincippet, da dette ikke har haft betydning for, hvorvidt betingelserne for genoptagelse var opfyldt.

Retten lægger til grund, at den ændrede beregning resulterede i en ændring af grundværdien med mindst 15 %.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har således godtgjort, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1, var opfyldt.

Retten tager herefter sagsøgte, Skatteministeriet Departementet's, påstand om frifindelse til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 55.000,00 kr. Skatteministeriet Departementet er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET :

Sagsøgte, Skatteministeriet Departementet, frifindes.

Sagsøger, H1, skal til sagsøgte, Skatteministeriet Departementet, betale sagsomkostninger med 55.000,00 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.