1. Statistikkens grundlag og omfang
Grundlaget for salgsstatistikken stammer fra de salgsoplysninger der gennem den digitale tinglysning indsendes til SKAT. Dette gøres på www.tinglysning.dk.
1.1 Statistikkens omfang
I ejendomssalgsstatistikken er der kun medtaget frie salg. Fra og med 1. halvår 1993 er der udover køb og salg mellem privatpersoner også medtaget salg, hvor den ene eller begge parter i en handel er en kommune, et aktie-, anpartsselskab eller lignende.
Familiesalg og salg på tvangsauktion udelades af statistikken. Salg af enfamiliehuse og ejerlejligheder til andre end privatpersoner udelades ligeledes af statistikken. Man bør ved vurderingen af de statistiske oplysninger være opmærksom på, at antallet af registrerede salg i denne statistik derfor er mindre end det antal salg, der ville være resultatet af en opgørelse på grundlag af tingbogsoplysninger.
Statistikken viser intet om andelsboliger, hvilket hænger sammen med, at de ikke er selvstændige vurderingsenheder. Vurderingsenheden for andelsboliger er den ejendom, hvori andelsboligerne er beliggende. For andelsboliger vil prisudviklingen for ejendomme med ren beboelse med 4-8 eller mere end 8 lejligheder følgelig kunne bidrage til en belysning af de aktuelle værdiforhold. Administrationen af maksimalprisbestemmelserne ved overdragelse af andele henhører under Erhvervs- og Vækstministeriet.
2. Statistikkens begreber
I dette afsnit vil de i publikationen anvendte begreber blive beskrevet, samtidig med at der gives en redegørelse for eventuelle problemstillinger, som der ved anvendelse af begreberne kan opstå.
2.1 Statistikkens nøgletal
Antal solgte ejendomme
Antallet af solgte ejendomme afhænger af de i afsnit 1.1 omtalte begrænsninger.
Antallet af solgte ejendomme har indflydelse på den måde salgene præsenteres på i hovedtabellerne. Hvis antallet af salg i en opdeling er mindre end 25 salg, vises af statistiske hensyn ikke salgenes gennemsnitlige vurderinger, kontantpriser samt afstandsprocenter.
Ejendomsvurdering
De i tabellerne viste ejendomsvurderinger er gennemsnittet af den senest foretagne offentlige vurdering. Enkelte salg, som af forskellige grunde ikke har en sådan vurdering, indgår ikke i beregningen af den gennemsnitlige vurdering/afstandsprocent. Det er SKATs erfaring, at omfanget af sådanne ejendomme er begrænset og derfor ikke giver nogen væsentlig usikkerhed i beregningerne.
Kontantpris
Kontantprisen er defineret som købesummen i alt inkl. arv/gave mm., som er indberettet gennem den digitale tinglysning. Ved en sammenligning af kontantpriser tages der ikke højde for eventuelle forskelle imellem de solgte ejendomme. En forskel i kontantpriser mellem to områder siger ikke nødvendigvis noget om eventuelle forskelle i prisniveauer, ligesom en stigning i kontantpriserne mellem to halvår ikke nødvendigvis betyder at priserne faktisk er steget. Ved sammenligning af de gennemsnitlige kontantpriser skal man derfor være opmærksom på, at der ikke tages højde for de forskelle, der kan være i størrelse og karakteristika imellem områderne eller over tid.
Den gennemsnitlige kontantpris for hele landet tager ikke højde for en eventuel geografisk forskydning i fordelingen af solgte ejendomme over tid. Således kan en stigning for hele landet alene skyldes, at omsætningen af solgte ejendomme er steget i områder, hvor prisen er høj. Samme effekt fås, hvis antallet er faldet i områder, hvor prisen er lav. Man skal yderligere være opmærksom på, at ændringer i den gennemsnitlige kontatpris over tid kan skyldes salg af "ekstreme" ejendomme og projektsalg. Denne effekt vil dog være mindre, jo større områder (flere salg) der betragtes.
Prisen pr. m2
Som et alternativ til kontantprisen, som indikation af prisniveauet, er der fra 2. halvår 2001 tillige udregnet en kontantpris pr. m2 for enfamiliehuse, tofamilie- og dobbelthuse, trefamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse samt ubebyggede grunde. For landbrugsejendomme er prisen udregnet pr. hektar.
Ved at vægte kontantpriserne for ejendommene med arealet tages der højde for den forskel i kontantprisen som stammer fra forskelle i gennemsnitsstørrelserne af bygningerne. Vægtningen tager for alle ejendomstyper på nær ubebyggede grunde ikke højde for forskelle i de tilhørende grundstørrelser. For ejerlejligheder og ubebyggede grunde, hvor henholdsvis bygningsværdien og grundværdien udgør den samlede værdi for ejendommen, vil prisen pr. m2 afspejle en præcis værdi pr. arealenhed. For alle andre ejendomstyper vil variationen i grundstørrelserne betyde en usikkerhed i beregningen.
For ejerlejligheder og ubebyggede grunde bruges de i salgsindberetningsskemaets rubrik D oplyste arealer, mens der for enfamiliehuse, tofamilie- og dobbelthuse, trefamiliehuse og sommerhuse bruges det sammenvejede areal fra seneste vurdering. Det sammenvejede areal er et til vurderingsformål beregnet areal, der tager højde for bygningens fordeling af arealer på etager m.m. (se evt. afsnittet om "Procentsatser for vægtet etageareal" i pjecen Ejendomsvurdering).
Enkelte ejendomme, som ikke har en vurdering og som følge deraf ikke et sammenvejet areal, vil ikke indgå i beregningen af den gennemsnitlige pris pr. m2.
Prisen pr. m2 udregnes separat for hver ejendom, hvorefter gennemsnittet af de enkelte m2-priser fastsætter niveauet for opdelingen. På denne måde undgår man, især for områder med få salg, at et enkelt salg med stort areal har en utilsigtet stor indflydelse på statistikken.
Afstandsprocent
Forholdet mellem salgs- og vurderingsniveauer beskrives ved afstandsprocenter. Ved afstandsprocenten forstås den procent, hvormed kontantprisen afviger fra ejendomsvurderingen. Afstandsprocenten svarer ikke umiddelbart til prisudviklingen på markedet for perioden siden ejendomsvurderingen, da der allerede på vurderingstidspunktet kan være en forskel.
Afstandsprocenten i en tabel kan godt være negativ - altså en indikation af ejendomsværdier, som gennemsnitlig overstiger købesummerne - selvom samme tabel angiver den gennemsnitlige købesum til at være højere end den gennemsnitlige ejendomsvurdering. Dette skyldes måden, som afstandsprocenten beregnes på.
I salgsstatistikken er beregningen foretaget ved i første omgang at se på de enkelte ejendommes afstandsprocenter. Disse procenter er herefter lagt sammen og til sidst divideret med antallet af ejendomme. På denne måde undgår man, at stigninger på f.eks. specielt dyre ejendomme, får en utilsigtet stor indflydelse på statistikken.
2.2 Statistikkens opdeling
Statistikken bruger udover opdelingen i ejendomstyper en geografisk eller størrelsesmæssig underopdeling, som har til formål at samle ejendomme med samme prisniveau. I hovedtabellerne bruges følgende underopdelinger:
- Landsdele
- Kommuner
- Udvalgte postnumre for henholdsvis enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse
- Areal for landbrug
Landsdelsopdelingen har til hensigt at samle kommuner i større enheder, så det sikres, at der er nok salg i en del af landet til at lave en retvisene statistik. Der findes for hver udgivelse af hovedtabellerne en oversigt over den inddeling, der er anvendt.
Halvårsstatistikken for 2. halvår 2006 indeholder dog ikke underopdelingen på udvalgte postnumre.
Opdelingen i arealenheder bruges, hvis det udfra et prismæssigt synspunkt er hensigtsmæssigt at belyse udviklingen for ejendomme, der i forskellige størrelse kan forventes at have uensartede prisniveauer. Således bruges en arealopdeling af f.eks. landbrugsejendomme for at skelne mellem prisniveauerne for store og små landbrug.
Fra 2001 - 2006 1.halvår blev hovedtabellerne opdelt i følgende underopdeling:
- Amter, eventuelt suppleret med de for amtet tilhørende kommuner
- Kommunegrupper
- Areal
- Landsdele
- Postnumre
3. Generelle bemærkninger til salgsstatistikken
Statistikken skal generelt ses som en redegørelse for de salg, der er registreret i perioden og kan bruges som en indikation af prisudviklingen for forskellige ejendomstyper. Alligevel skal brugeren være opmærksom på statistikkens begrænsninger i anvendelse til fastsættelse af prisniveauer. Navnlig for ejendomstyper, hvor der erfaringsmæssigt i løbet af en kortere årrække sker betydelige ændringer i ejendommenes tilstand og hvor de ejendomme, der indgår i ejendomsgruppen i øvrigt er meget uensartede, bør der tages hensyn til, at de solgte ejendomme på væsentlige punkter kan være forskellige fra de typiske ejendomme indenfor de pågældende ejendomsgrupper. For sådanne ejendomsgrupper, f.eks. forretnings- og industriejendomme, bør der følgelig udvises forsigtighed ved fortolkningen af prisændringer fra det ene halvår til det andet.
Udover de i afsnit 1.1 omtalte begrænsninger, er der endvidere foretaget en inddatakontrol af salgene for at sikre grundlaget for statistikken. Inddatakontrollen har til hensigt at fjerne salg, hvor de tilgængelige oplysninger tyder på en indtastnings- og/eller registreringsfejl.
I statistikkerne op til 1.halvår 2001 blev der kun vist m2-prisen for ejerlejligheder, ubebyggede grunde og ha. prisen for landbrugsejendomme. Fra 2.halvår 2001 er der tillige vist m2-prisen for enfamiliehuse, tofamilie- og dobbelthuse, trefamiliehuse og sommerhuse. Ved sammenligning af statistikker fra før 2.halvår 2001 med statistikker fra og med 2.halvår 2001 skal man være opmærksom på ændrede beregningsmetoder for gennemsnitsprisen pr. m2. For ejerlejligheder er der brugt den i afsnit 2.1 beskrevne beregningsmetode for begge perioder, mens der for landbrugsejendomme og ubebyggede grunde er anvendt summen af kontantpriserne og arealerne til beregningen. Forskellen mellem de to beregningsmetoder betyder at gennemsnitsarealpriserne typisk er højere, idet den nye beregningsmetode tillægger små arealer, med typisk højere arealpris, større betydning.
Indekstallene for hele landet i indekstabellerne bliver ikke som før 2001, vægtet ud fra faste vægte. I stedet beregnes indekset fra og med 2.halvår 2001, direkte ud fra de i halvåret registrerede salg. Der er således ikke fuld overensstemmelse mellem de trykte udgaver af salgstatistikkernes indeks med de elektroniske udgavers indeks. Fra 2. halvår 2006 er basis året flyttet, ligesom der er foretaget mindre ændringer i hvilke salg, der indgår i indeks beregningerne. Dette betyder, at der kan være mindre forskelle på indeks i statistikkerne fra 2. halvår 2001- 1. halvår 2006 i forhold til statistikkerne fra og med 2. halvår 2006.
Fra første halvår 2001 er de løbende priser indekseret ud fra indeks 100 = 1. halvår 2000.
Fra andet halvår 2006 er de løbende priser indekseret ud fra indeks 100 = 1. halvår 2005.
3.1 Ubebyggede grunde
Salgene af ubebyggede grunde skiller sig ud fra salg af andre typer af ejendomme, idet der er forholdsvis mange salg, som ikke har en selvstændig vurdering. Dette gælder f.eks. grunde som udstykkes og sælges separat. På baggrund heraf vil det antal, som ligger til grund for gennemsnitsberegningerne, variere meget og resultere i usikre resultater. I hovedtabellerne er antallet af solgte ejendomme med en selvstændig vurdering betydeligt lavere end det i tabellerne angivne antal.
Sammenligning af priserne for ubebyggede grunde over tid er kendetegnet ved ekstra stor usikkerhed, idet grunde typisk ikke handles gentagne gange ligesom andre ejendomme. Dette medfører, at salgene med tiden bevæger sig fra centrum af byerne til mere perifere områder. Der vil derfor være en tendens til at underdrive den reelle udvikling i priserne for ubebyggede grunde, da priserne for de perifere områder vil være lavere end priserne omkring centrum. Man skal yderligere være opmærksom på, at salgene af ubebyggede grunde omfatter både helårsgrunde og grunde til fritidsanvendelse eller erhvervsformål.
På baggrund af de ovenfor omtalte kilder til usikkerhed omkring den generelle prisudvikling, har SKAT besluttet ikke at beregne et indeks for ubebyggede grunde.