For personer uden for de i afsnit E.J.3.1.1 omhandlede faggrupper, vil hyppige køb/salg af fast ejendom over en periode kunne medføre næringsformodning. Her må det samlede antal omsatte ejendomme tillægges vægt, idet der dog ikke kan fastsættes en absolut talmæssig grænse. Endvidere må kontinuiteten og størrelsen af fortjenesten tages i betragtning.   

Det er en forudsætning, at der er tale om en løbende omsætning, da enkeltstående ejendomskøb, som foretages af personer, der ikke er belastede af tidligere ejendomshandler eller tilknytning til ejendomsmarkedet, alene kan betragtes som spekulation (ejendomsavancebeskatningsloven). Dette gælder, selv om der investeres betydelige beløb i ejendommen, og selv om videresalget indbringer stor fortjeneste.   

På den anden side vil erhvervelse og videreførelse af et udstykningsforetagende i drift kunne anses som etablering af næring og således medføre næringsbeskatning.    

TfS 1997, 810 HRD. En malermesters datter, der var uden professionel tilknytning til ejendomsmarkedet, blev anset for næringsdrivende ved salg af fast ejendom og beskattet af andel af avance ved salg af ejerlejligheder og andel af avance ved salg af en udlejningsejendom, der ikke var opdelt. Den nu afdøde malermester havde siden 1968 erhvervet andele i 23 ejendomme, som han udførte arbejde på. Endvidere havde han sammen med sin søn stiftet et aktieselskab, der siden 1972 stod som bygherre ved deltagelse i nybyggeri. Datteren havde siden 1975 erhvervet andele i ejendomsselskaber, hvor faderen var interessent, og hun havde en væsentlig indtægt herfra. Datteren blev endvidere anset for indkomstskattepligtig efter den dagældende KSL § 33 A af avancen ved likvidation af selskaber, hvori faderen havde erhvervet aktier som led i sin virksomhed.    

TfS 1995, 749 VLD. En ingeniør og en murermester, der i et interessentskab havde været næringsdrivende med salg af fast ejendom, overdrog en ejendom til deres børn med et større antal udstykkede usolgte ejerlejligheder. Fortjenesten ved videresalget af ejerlejlighederne var skattepligtig som almindelig indkomst for de pågældende, idet disse fandtes at have overtaget og fortsat en igangværende virksomhed.      

UfR 1973, 485 HRD. En direktørs erhvervelse af 37 ejendomme og afhændelse af 25 førte til næringsbeskatning.   

Ved Højesterets dom af 2. oktober 1984 (skd. 1985.72.110) blev en ejer af udlejningsejendomme anset for næringsdrivende. Sagsøgeren gjorde gældende, at han aldrig havde haft erhverv ved køb og salg af ejendomme, og at i hvert fald de senest foretagne køb var foretaget med henblik på investering. Østre Landsret lagde i dommen til grund, at sagsøgeren i årene fra 1935 til 1977 havde købt 41 udlejningsejendomme og solgt 35 af dem. Disse handeler var i det væsentlige sket før 1961. Men også siden havde sagsøgeren gennem et aktieselskab og ved samarbejde med en forhenværende vekselerer købt og solgt udlejningsejendomme og andele heri. Hans formue var i dette tidsrum tredoblet, og hans indkomster havde været små, idet der var foretaget betydelige afskrivninger. På denne baggrund fandt retten, at salget af de omhandlede ejendomme var sket som et led i sagsøgerens næring.   

Østre Landsrets dom af 7. maj 1981 (skd. 1982.61.201). En direktør og hovedaktionær i trælast branchen (kun grossistvirksomhed) købte i 1966 samlet 192 sommerhusgrunde af et familieaktieselskab, hvori hans hustru havde betydelige kapitalmæssige interesser. Det var direktørens plan at opføre sommerhuse til udlejning, men han måtte afhænde grundene til et aktieselskab med en samlet avance på 2.984 kr. Skatteyderen havde ikke før eller senere beskæftiget sig med udstykning af grunde, og det skyldtes en tilfældighed og familiemæssige forhold, at han foretog dette enkeltstående køb af sommerhusgrunde. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at dette enkeltstående engagement havde været et led i skatteyderens næring.   

Højesterets dom af 11. januar 1982 (skd. 1982.61.167). En arkitekt, hvis hustru i 1972 havde erhvervet et større antal attraktivt beliggende sommerhusgrunde, blev fritaget for næringsbeskatning af fortjenesten ved salg året efter af 22 af grundene. Han blev i stedet spekulationsbeskattet af fortjenesten, som i dag ville have været omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.   

Skat 1985.4.105. En luftkaptajn, der havde erhvervet 9 grunde i Spanien med henblik på bebyggelse og videresalg, blev nægtet fradrag for tab ved salg, idet Landsskatteretten bl.a. under hensyn til, at skatteyderen ikke tidligere havde haft et arbejdsområde, der omfattede salg af fast ejendom, fandt, at erhvervelsen af grundene ikke var sket som led i en løbende næring, eller at skatteyderen ved køb af grundene kunne anses for at have etableret en næringsvej.

SKM2005.217.VL. Skatteministeriet fik ikke medhold i, at der i denne sag var tale om næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten lagde vægt på, at der var tale om ret få handler, samt på sagsøgerens og en medejers forklaringer om, at to ejendomme var købt som anlægsinvesteringer, som blev solgt, fordi medejeren skulle rejse fra landet. Herefter fandt landsretten - uanset avancernes meget centrale placering i sagsøgerens økonomi - det ikke godtgjort, at sagsøgeren ved købet af ...1 havde etableret en så systematisk og professionel handel med fast ejendom, at denne kunne siges at udgøre hans hele eller delvise levevej.

SKM2008.292.BR. Sagen vedrørte en ejendomsmæglers salg af sit eget sommerhus, som han havde ejet i 9 år. Sommerhuset havde været udlejet i et stort omfang, men også brugt privat. Ejendomsmægleren havde kun i særdeles begrænset omfang formidlet salg af ferieboliger. Retten henså til, at der var tale om et sommerhus, der i ret stort omfang havde været udlejet og til, at der ikke var tale om et hus, der havde tjent til familiens faste bolig, og på den baggrund fandt retten ikke, at sagsøgeren havde ført det fornødne meget sikre bevis for, at erhvervelsen af det omhandlede sommerhus alene var sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste på et senere belejligt tidspunkt. Herefter fik ministeriet medhold i, at salget af sommerhuset var sket som et led i sagsøgerens næringsvirksomhed.

SKM2008.28.VLR. Skatteyderen gjorde gældende, at hans salg af tre ejerlejligheder ikke var sket som led i næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Efter de oplysninger, som skatteyderen havde angivet i sine regnskaber om formålet med den opstartede aktivitet på ejendomsmarkedet, sammenholdt med at han også havde selvangivet avancer fra salg af ejerlejligheder som næringsindkomst, fandt landsretten, at Skatteministeriet havde godtgjort, at skatteyderen havde påbegyndt næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom ved købet af de tre omstridte ejerlejligheder. Herefter bestod der en formodning for, at alle tre ejerlejligheder blev købt som led i næring med køb og salg af fast ejendom. Der måtte derfor kræves et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af de tre ejerlejligheder for alene at være sket i anlægsøjemed. Herefter og efter omfanget af handlerne med ejerlejligheder sammenholdt med, at der for ejerlejlighederne blev udarbejdet separate regnskaber, fandt landsretten efter en samlet vurdering, at skatteyderen ikke havde løftet bevisbyrden for, at ejerlejlighederne ikke blev erhvervet som led i næring. Landsretten tog derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge

SKM2009.254.BRByretten frifandt Skatteministeriet i en sag, hvorefter sagsøgeren var blevet vurderet som næringsdrivende og derved var blevet næringsbeskattet af avancer opnået ved salg af 1 ejendom i 2000 og 7 ejendomme i 2001. Blandt andet som følge af, at sagsøgeren i perioden 1980 til 1990 var blevet næringsbeskattet af avancer ved salg af ejendomme endda 3 gange i overensstemmelse med hans egen selvangivelse, fandt retten, at der var en næringsformodning. Retten fandt endvidere, at sagsøgeren ikke havde ført det sikre bevis, der måtte kræves for at afkræfte denne formodning.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter