Om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (EBL), se lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006 med senere ændringer.

Loven gælder for afståelse af alle typer af ejendomme bortset fra ejendomme, der er erhvervet som led i den pågældendes næring, se afsnit E.J.3.

Lov om beskatning af fortjeneste ved førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder m.v. er ophævet med virkning for afståelser af ejerlejligheder, der sker den 1. januar 2004 eller senere, og hvor ejerlejligheden ikke før den 1. januar 2004 er blevet skattepligtig efter den nævnte lov, se afsnit E.J.6.  

Fortjeneste ved afståelse af de nævnte ejerlejligheder, der ikke længere vil skulle beskattes efter ejerlejlighedsbeskatningsloven, vil så normalt være omfattet af reglerne i EBL.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i udlandet beskattes i Danmark, hvis ejeren er fuldt skattepligtig her til landet. Efter dobbeltbeskatningsoverenskomsterne tilkommer beskatningsretten dog ofte det land, hvor ejendommen er beliggende.

Indenfor lovens regler er der dog forskelle på de beskatningsregler, der gælder for de enkelte typer af ejendomme.

Afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse (parcelhusreglen) er som hovedregel fritaget for beskatning, se afsnit E.J.1.

For ejendomme, der anvendes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt for skovbrugsejendomme findes der en række særregler. Det samme gælder for ejendomme, der i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt. Se herom afsnit E.J.2.3.

For udlejningsejendomme finder reglerne om genanbringelse i EBL §§ 6 A - 6 C ikke anvendelse. Bemærk at de tidligere gældende regler om, at der dog kunne ske genanbringelse i udlejede ejendomme, der benyttedes til landbrug mv., som nævnt i VURDL § 33,, stk. 1 og 7, nu er ophævet ved § 5 i lov nr. 525 af 12/6 2009, jf. nærmere herom i afsnit E.J.2.6.

Loven omfatter også ejendomme, der er blevet pålignet frigørelsesafgift efter de tidligere gældende regler, se nærmere herom i afsnit E.J.4. For at undgå at ejendomme både pålignes frigørelsesafgift og indkomstskat, kan et beløb svarende til det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift fratrækkes i den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen, jf. EBL § 6, stk. 4.

Afståelse af retten til at indvinde et areals grusforekomster m.v. er en ejendomsafståelse, der er omfattet af loven, se afsnit E.J.5.4.

Hidtil er mælkekvoter behandlet sammen med den faste ejendom. Ved lov nr. 1386 af 20. december 2004 er der vedtaget nye regler for den skattemæssige behandling af visse mælkekvoter. Loven, der har virkning fra og med den 1. januar 2005, er trådt i kraft den 15. juni 2006. Se nærmere om de nye regler i afsnit E.J.2.3.1.3.

Middelbare rettigheder
Beskatningsreglerne omfatter også fortjenester, der stammer fra afståelse af varige middelbare ejendomsrettigheder over fast ejendom, f.eks. servitutter og købe- og forkøbsrettigheder.

TfS 1994, 339 LSR. En dispositionsret over 7 huse, som en skatteyder havde forbeholdt sig ved et tidligere salg af grunden, blev senere afhændet. Dispositionsretten fandtes at være en servitut på den solgte grund, hvorfor avancen ved salg af retten var omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.   

I LSRM 1983, 29 LSR blev ejeren af en ejendom anset for skattepligtig af en erstatning på 25.000 kr., som han modtog for aflysning af en servitut på naboejendommen. Statsskattedirektoratet udtalte under sagens behandling for Landsskatteretten, at en servitut af den omhandlede art skal tages i betragtning ved vurderingen af såvel den tjenende som den herskende ejendom, samt at formuegoder, der medtages ved ejendommens ansættelse til ejendomsværdi, også må betragtes som fast ejendom i relation til reglerne om fortjeneste ved afståelse. Dette måtte gælde, uanset om det kunne konstateres, om der konkret havde været taget hensyn til servitutten ved vurderingerne forud for aflysningen af denne. Landsskatteretten var enig i det anførte og beskattede den ved servitutaflysningen opnåede fortjeneste.

SKM2007.285.SR. Såfremt en køberet vedr. et grundstykke ikke udnyttedes af køberetshaver, ville meddelelse af køberetten ikke få andre skattemæssige konsekvenser hos køberetsgiver end beskatning af vederlaget. Såfremt køberetten blev gjort gældende, ville det i henseende til EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1, blive betragtet som om, at køberetsgiveren afstod ejendommen i det indkomstår, hvor køberetshaver havde gjort retten gældende.

SKM2010.313.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et vindmølleselskabs betaling af et beløb benævnt "erstatning af rettighederne i henhold til nærværende aftale" i forbindelse med en aftale om overdragelse og udstykning af en jordlod samt efterfølgende opstilling af en vindmølle, hos lodsejeren skulle beskattes efter reglerne om forudbetalt leje. Erstatningen skulle i stedet beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Under henvisning til, at den påtænkte disposition ikke er tilstrækkeligt "bestemt" beskrevet, afviste Skatterådet at besvare spørgsmålet om, hvorvidt lodsejeren kunne genanbringe den opnåede avance.

Godtgørelser eller erstatninger for midlertidige rådighedsindskrænkninger er indkomstskattepligtige, idet de betragtes som indtægter på linie med lejeindtægter.

Overførsel af fredskovspligt
De fleste skove i Danmark er underlagt fredskovspligt. Fredskovspligten medfører som udgangspunkt, at arealet i fremtiden skal anvendes til skov. Pligten medfører således en række begrænsninger i ejerens råden over ejendommen og ejendommens undergrund. Ved fastsættelsen af handelsværdien for en skovejendom spiller det derfor en væsentlig rolle, om skoven er undergivet fredskovspligt. Fredskovspligten er ikke tinglyst på ejendommen. De fredskovspligtige arealer er alene noteret i matriklen. Skov- og Naturstyrelsen kan tillade, at fredskovspligten på en skovejendom ophæves, f.eks. fordi arealet skal bebygges. Dette kan kun ske under forudsætning af, at der efter Skov- og Naturstyrelsens godkendelse pålægges fredskovspligt på et andet areal (erstatningsskov). For at dette kan gennemføres, betaler den oprindelige indehaver af arealet, der er beplantet med fredskov, et beløb til indehaveren af det areal, hvor den erstattende fredskov skal placeres. Rent teknisk sker der hos den første fredskovsejer et frikøb for en byrde, mens den nye fredskovsejer bliver betalt for at påtage sig en byrde. For den oprindelige fredskovsejer bliver der tale om et tillæg til anskaffelsessummen. Og for den nye fredsskovejer indebærer rådighedsindskrænkningen, at der foreligger et skattepligtigt delsalg.

Kontrakter om opførelse af bygning mv., ombygning af eller tilbygning til bygning mv.
Ved lov nr. 370 af 24. maj 2005 er der indsat regler i § 1 A i ejendomsavancebeskatningsloven om beskatning af fortjeneste eller tab ved afståelse eller opgivelse af retten i henhold til kontrakt om opførelse af en bygning mv. Afståelse eller opgivelse af den nævnte ret sidestilles med afståelse af fast ejendom ved anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens regler. 

De nye regler har virkning for afståelse eller opgivelse, der foretages den 4. marts 2005 eller senere. For så vidt angår afståelse eller opgivelse af kontrakter om ombygning af eller tilbygning til en bygning mv., har reglerne dog først virkning for afståelse eller opgivelse, der foretages den 12. maj 2005 eller senere.   

Der henvises til afsnit E.J.2.12, hvor de nye regler er nærmere beskrevet.

Reglerne omfatter ejendomme, der tilhører fysiske eller juridiske personer, der er fuldt skattepligtige her til landet, hvad enten sådanne ejendomme er beliggende her i landet eller i udlandet.  For ejendomme beliggende i udlandet kan der dog blive tale om at lempe den danske beskatning i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst, som Danmark har indgået med det land, hvori ejendommen er beliggende, eller i henhold til reglerne i LL § 33.

De i SEL § 1, stk. 1, nr. 6, omhandlede foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner skal ikke ved deres indkomstopgørelse medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, med mindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.

SKM2006.331.SR og SKM2006.334.SR behandlede spørgsmålet om evt. skattepligt ved foreningens salg af boliger til andelshaverne.

Fysiske eller juridiske personer, der er begrænset skattepligtige her til landet, er også skattepligtige af fortjeneste af fast ejendom for så vidt fortjenesten hidrører fra afståelse af fast ejendom, der er nævnt i KSL § 2, stk. 1, litra d (udøver erhverv med fast driftssted her i landet) og KSL § 2, stk. 1, litra e (ejer fast ejendom her i landet), samt i SEL § 2, stk. 1, litra a (udøver erhverv med fast driftssted her i landet) og SEL § 2, stk. 1, litra b (ejer fast ejendom her i landet).

SKM2007.309.SR. Skatterådet udtalte, at andelshavere, der påtænker at udtræde af en andelsforening og erhverve deres andelsboliger som ejerlejligheder, skal betale handelsværdien for boligerne. Prisen kan fastsættes af en uafhængig sagkyndig. Fastsættes der en pris, der er lavere end handelsværdien, vil andelshaverne som udgangspunkt blive beskattet af forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris.

SKM2007.70.SR. Skatterådet afkræftede, at den skattepligtige andel af fortjenesten ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan opgøres som et vægtet gennemsnit af den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen i perioden fra og med 1997. Avancen skal derimod opgøres som en forholdsmæssig beregning mellem den største andel af ejendommens erhvervsmæssige benyttelse i ejerperioden og den samlede anvendelse af ejendommen. 

Dødsboer er tilsvarende skattepligtige af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jf. dødsboskatteloven.

Efter EBL § 2 sidestilles modtagelse af erstatnings- og forsikringssummer med salgssummer, og fortjenesten beskattes efter lovens almindelige regler. Fortjenesten kan dog være skattefri efter reglerne i EBL § 10 (genanbringelse af erstatnings- og forsikringssummer) eller EBL § 11 (ekspropriationserstatninger).

Tillige sidestilles efter EBL § 2 overdragelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud med salg.

Ejendomsoverdragelser mellem samlevende ægtefæller og mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse betragtes ikke som afståelser, der kan udløse beskatning, jf. KSL § 26 B og LV Almindelig del afsnit A.A.4.2.1.   

Hvor anpartshaverne i en ejendom udstykker den i ejerlejligheder og derefter ændrer deres anparter i den samlede ejendom til specielt nævnte ejerlejligheder, anses dette som afståelse (mageskifte), skd. 1977.40.2.  

Af lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003 om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), § 14 fremgår, at der kun må ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom. Ejerskifte af et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejendom, kan dog ske efter reglerne om arealoverførsel. Det følger af § 16, at der ikke må stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 1) 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, eller 2) 10 år, såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom.

Skøder, købekontrakter m.v. vedrørende sådanne andele af en samlet ejendom, f.eks. købekontrakter vedrørende haveparceller i en kolonihave, må derfor i forhold til det offentlige anses for ugyldige, hvorfor fortjeneste ved salg af sådanne parceller ikke kan anses som fortjeneste ved salg af fast ejendom, men evt. må beskattes efter reglerne om salg af andelsbeviser m.v. Derimod beskattes en fortjeneste ved salg af en bygning på parcellen som fortjeneste ved salg af fast ejendom.

SKM2008.458.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren havde opnået en skattepligtig fortjeneste ved at modtage et vederlag på kr. 200.000,00 i henhold til en konverteringsaftale som indebar, at en af sagsøgeren nyerhvervet ejerlejlighed skulle skifte status fra erhverv til beboelse. Vederlaget blev betalt af et selskab, der opkøbte konverteringsrettigheder. Sagsøgeren gjorde gældende, at han ikke havde haft nogen fortjeneste, da der var lagt kr. 200.000, oven i den pris, han selv skulle betale til sælgeren for lejligheden. Retten fandt det godtgjort på baggrund af forklaringer fra sagsøgeren og en repræsentant fra sælgersiden, at sagsøgeren ikke havde haft nogen skattepligtig fortjeneste ved afståelsen af konverteringsretten, og at forklaringerne blev støttet af indholdet af den kontrakt, der vedrørte afståelsen af konverteringsretten. Skatteministeriet blev herefter dømt til at anerkende, at sagsøgeren ikke havde haft nogen skattepligtig fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Når en handel hæves
Hvis betingelserne for en handels gennemførelse ikke opfyldes, og handelen derfor hæves, kan overdragelsen i visse tilfælde ikke tillægges skattemæssig virkning. En eventuel beskatning af sælgerens avance ved handelen skal i så fald ophæves. Manglende opfyldelse af en på aftaletidspunktet objektivt konstaterbar betingelse medfører, at aftalen også i skattemæssig henseende må anses for en nullitet (skd. 1977.42.171), f.eks. i de tilfælde, hvor handelen er betinget af, at ejendommen skifter zone, eller at udstykningstilladelse opnås, eller hvor handelen f.eks. er gjort betinget af, at sælgeren ikke beskattes af avancen eller lign. Når handelen herefter anses for en nullitet, skal parterne skattemæssigt stilles, som om handelen ikke var indgået, se eksempelvis LSRM 1979, 38 LSR.   

En handel, der hæves, fordi køberen ikke er i stand til at udrede den kontante betaling, kan efter omstændighederne også i skattemæssig henseende betragtes som ikke indgået. Dette gælder dog ikke, hvis der er givet udsættelse med den kontante udbetaling i længere tid, normalt over 1 år.   

Hvis handelen derimod hæves af andre årsager, og ejendommen som følge heraf tages tilbage af sælgeren, kan der ikke skattemæssigt ses bort fra handelen. Ved sælgerens overtagelse af ejendommen på ny, foreligger således en ny handel. Sælgeren anses i denne situation for at have erhvervet ejendommen for en pris svarende til det hos køberen udestående beløb plus omkostninger plus eventuelt overtagne prioriteter m.v.   

Se LSRM 1976, 59 LSR, hvor køberen af en ejendom, der på grund af misligholdelse blev tilbageskødet sælgeren, opnåede fradrag for renteudgifter og ejendomsskatter i besiddelsestiden, hvorimod et af køberen udredet erstatningsbeløb, som han betragtede som en fradragsberettiget leje- eller forpagtningsafgift, blev anset som et ikke-fradragsberettiget formuetab.

TfS 1997, 635 DEP.  En fortrudt handel efter lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. behandles, som om den ikke har fundet sted, og godtgørelsen er skattefri uden for næringstilfælde.

I SKM2008.1055.VLR tog Skatteministeriet bekræftende til genmæle over for klagers påstand om, at denne ikke skal medregne fortjeneste ved salg af en ejendom. Klageren var tidligere ved byretten blevet dømt til at anerkende, at køberen kunne hæve handlen, således at klageren mod at få ejendommen tilbageskødet blev dømt til at tilbagebetale købesummen og betale godtgørelse for de afholdte købsomkostninger samt ejendomsskat.

Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste har det betydning at fastslå, på hvilket tidspunkt ejendommen er anskaffet eller afstået. Ejertidens længde har i flere relationer afgørende betydning for beskatningen efter loven.

Overdragelsestidspunktet har betydning for den kurs, der skal benyttes ved kontantomregningen af prioritetsgæld, der indgår i overdragelsessummen, jf. nærmere beskrivelsen i afsnit E.J.2.1.4.1.

Anskaffelses- og afståelsestidspunktet har endvidere betydning for antallet af kalenderår, for hvilke der kan ydes det faste tillæg på 10.000 kr. respektive forbedrings- og vedligeholdelsestillæggene til anskaffelsessummen, jf. EBL § 5, stk. 1 og 2.

SKM2008.442.BR. Sagen vedrørte spørgsmålet om det skattemæssige tidspunkt for selskabets overdragelse af en af selskabet ejet ejendom til selskabets hovedanpartshaver og dennes ægtefælle og dermed den ansatte overdragelsespris for ejendommen. Skattemyndighederne havde forhøjet selskabets skatteansættelse med fortjenesten kr. 301.939,-, idet ejendommen i skattemæssig henseende først kunne anses for erhvervet af hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle ved underskrivelse af skøde den 7. december 2000 og ikke allerede i 1996 ved indgåelse af en anpartshaveroverenskomst mellem de tre anpartshavere i selskabet. Det fremgik af anpartshaveroverenskomsten af 24. september 1996, at ejendommen skulle overtages af hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle senest den 30. april 2001 for en købesum på kr. 1,4 mio. med tillæg af eventuelle udgifter til forbedringer af ejendommen, og at hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle var forpligtet til at tage skøde på ejendommen senest den 30. april 2001. Byretten gav Skatteministeriet medhold i, at der ikke var indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse på et tidligere tidspunkt end den 7. december 2000 ved underskrivelse af skøde. Retten lagde navnlig vægt på den lange tidsfrist i anpartshaveroverenskomsten fra 1996, sammenholdt med det faktum, at ejendommen fortsat blev medtaget som et aktiv i selskabets regnskaber, at der udadtil intet blev gjort for at sandsynliggøre, at der var truffet en bindende aftale, at det ikke kan udelukkes, at der har været interessesammenfald mellem de involverede parter, samt til at ikke alle vilkår ved handelen var endelig aftalt før i forbindelse med skødeunderskrivelsen i december 2000.

Hvor ejendomsovergangen sker ved salg, anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende. Om bevisbedømmelsen henvises til UfR 1970, 518 HRD (Højesterets dom af 28. maj 1970) hvor man ikke imod et betinget skødes datering og oplysningerne i parternes selvangivelser fandt det godtgjort, at der var truffet en endelig og bindende aftale på et tidligere tidspunkt. Se tillige TfS 1989, 617 VLD.   

Det skal bemærkes, at det i retspraksis som hovedregel ikke anses for muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom, se bl.a. UfR 1965, 280 HRD og LSRM 1980, 194 LSR.    

TfS 1998, 395 HRD. Landsretten havde fundet, at endelig aftale om overdragelse af en ejendom først blev indgået ved det betingede skøde. Skatteyderen gjorde gældende, at der allerede på et tidligere afholdt møde blev truffet endelig beslutning om salget til den senere skødemodtager. Landsretten lagde vægt på, at det sælgende selskab på mødet alene var repræsenteret af et medlem af direktionen, der tillige repræsenterede køberen. Selskabet blev tegnet af en direktør alene eller af den samlede bestyrelse. Af en udateret tilføjelse til selskabets vedtægter fremgik imidlertid, at der ved salg og pantsætning af fast ejendom krævedes den samlede bestyrelses underskrifter. Højesteret stadfæstede dommen af de grunde, der var anført af landsretten.

TfS 1998, 650 ØLD. Som led i et generationsskifte om overdragelse af en ejendom blev der 16. marts 1989 afholdt møde med deltagelse af bl.a. revisorer, advokat m.fl. samt ejendommens ejer med henblik på overdragelse af en ejendom til det af ejeren 100 pct. ejede anpartsselskab. Der blev underskrevet betinget skøde om overdragelsen den 27. september 1989. Selskabet gjorde gældende, at der var indgået en endelig aftale om overdragelse den 16. marts 1989, men Landsretten fandt, at der ikke var ført bevis for, at en endelig og bindende aftale var indgået før den 27. september 1989, da det betingede skøde blev underskrevet.

Ved salg af en ejendom i 1996 havde sælgeren ikke godtgjort, at der inden den 28. maj 1993 var indgået en endelig bindende aftale om køb af ejendommen, idet sælgeren af ejendommen først underskrev slutsedlen nævnte dato. Salget af ejendommen havde ikke været forhandlet direkte mellem ejeren af ejendommen og køber, men gennem et ejendomsmæglerfirma på grundlag af en almindelig kommissionsaftale. Ejendomsmæglerfirmaet havde således ikke haft kompetence til at afhænde ejendommen på sælgers vegne. De forslag til overdragelse, der var fremsat af ejendomsmægleren henholdsvis af 6. og 18. maj 1993, var sket på vegne af en panthaver i ejendommen med udtrykkeligt forbehold om ejerens godkendelse. Købers meddelelse i skrivelse af 18. maj 1993 om at ville erhverve ejendommen på de af panthaveren angivne vilkår medførte således ikke, at ejeren var forpligtet heraf. Dette var gældende, uanset at ejendomsmægleren var vidende om, at også ejeren var indstillet på at afhænde til den pågældende pris, en oplysning som køber ikke var gjort bekendt med. Ejendommen kunne således ikke anses for erhvervet før den 19. maj 1993 i henhold til EBL § 4, stk. 3, jf. SKM2002.343.HR.

Et interessentskab købte en udlejningsejendom af et investeringsselskab med henlik på at eje ejendommen i en investeringsperiode på 10 år. Spørgsmålet var, om der i 1996 - som hævdet af sagsøgeren - var indgået en endelig og bindende aftale om køb af ejendommen. Landsretten bemærkede, at der ikke forelå dokumenter vedrørende salg af ejendommen til investeringsselskabet, og at interessentskabets køb alene var dokumenteret ved det den 1. februar 1997 daterede betingede skøde. Endvidere bemærkede landsretten, at sagsøgeren efter indholdet af tegningsaftalen ved underskrift af denne alene havde afgivet tilbud om tegning af en andel, at projektets finansiering efter tegningsaftalen var afhængig af investorernes indkomst- og formueforhold, at aftalen først var bindende efter at projektet var godkendt i sin helhed og investorerne havde modtaget bekræftelse herpå, samt at der forelå usikre og tildels modstridende forklaringer om, hvorvidt og på hvilken måde investorerne modtog bekræftelse herpå i 1996. På den baggrund fandt landsretten det ikke godtgjort, at udbyderen af projektet over for samtlige investorer bekræftede udbyderens godkendelse af projektet og investorernes deltagelse heri i 1996. Videre fandt landsretten det ikke bevist, at der i 1996 var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen, jf. SKM2003.553.VLR.

Det er uden betydning, hvornår køberen rent faktisk overtager ejendommen efter sælgeren.   

Når der er indgået en endelig og bindende overdragelsesaftale, der omfatter alle for parterne væsentlige punkter i forbindelse med ejendommens overdragelse, vil datoen herfor være afgørende, selv om der senere sker mindre ændringer, f.eks. med hensyn til det overdragne areal, se LSRM 1969, 98 LSR og LSRM 1971, 120 LSR.   

For at en ejendom kan anses for erhvervet, henholdsvis afstået, må aftalen mellem parterne gå ud på, at ejendommen straks eller senere overtages af køberen på nærmere fastsatte vilkår.   

En ejendom anses således ikke for afstået, hvis ejeren blot har indgået en aftale om, at en anden er berettiget - men ikke forpligtet til - inden en forud fastsat frist at købe ejendommen for en bestemt købesum (køberet), se afsnit E.J.5.2.2. En lejekontrakt, der samtidig indeholder en køberet indenfor et nærmere fastsat tidspunkt, men i øvrigt alene indeholder en lejers almindelige rettigheder og pligter, herunder ret til at afstå lejemålet i forbindelse med salg af den virksomhed, der drives fra ejendommen, anses ikke på det grundlag for en erhvervelse af den pågældende ejendom.

TfS 1996, 469 HRD. En skatteyder købte i 1979 en isoleringsvirksomhed og indgik samtidig en kontrakt med sælgeren om leje af den ejendom, hvori virksomheden havde været drevet. Efter lejekontrakten skulle lejemålet løbe uopsigeligt indtil 31. oktober 1986. Den indeholdt en ret for skatteyderen til at købe ejendommen for en nærmere fastsat pris og endvidere en pligt for ham til senest ved lejekontraktens udløb at købe ejendommen til denne pris. Skatteyderen overtog ejendommen ved skøde af 30. maj 1984. Ejendommen ansås først for erhvervet ved skødet i 1984. Landsretten havde lagt vægt på, at skatteyderen havde haft en lejers almindelige rettigheder og pligter, herunder ret til at afstå lejemålet ved salg af virksomheden, og at udlejerens ejerråden alene havde været begrænset af lejerens køberet. Højesteret stadfæstede landsrettens dom og bemærkede, at uanset at køberetten var kombineret med en købepligt, var der i 1979 en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktsforløb, at skatteyderen først kunne anses at have erhvervet ejendommen i 1984.

TfS 1998, 643 VLD. Ejeren af en ejendom gav den 9. november 1993 skatteyderen og hans medinteressent, der drev ejendomshandel, køberet til ejendommen for perioden 9. november 1993 - 1. februar 1994 på nærmere aftalte vilkår. Den 30. november 1993 underskrev skatteyderen på interessentskabets vegne en slutseddel om salg af ejendommen til en køber, der underskrev slutsedlen den 1. december 1993. Den 15. december 1993 sendte interessentskabet gennem sparekassen 70.000 kr. til ejeren (købesum for driftsmidler). Den 21. december 1993 underskrev ejeren af ejendommen betinget skøde om salg til interessentskabet med overtagelsesdag den 1. december 1993. Interessenterne underskrev skødet den 6. januar 1994. Skatteyderen gjorde gældende, at avancen ved salget først var skattepligtig i 1994. Landsretten fandt det ubetænkeligt at lægge til grund, at der var indgået en endelig og bindende aftale i hvert fald den 15. december 1993 om interessentskabets køb af ejendommen, og ejendomsavancen var realiseret i 1993 og skattepligtig i dette år.    

Den omstændighed, at datoen for overtagelse af den faste ejendom er udskudt til et senere tidspunkt, må således ikke give anledning til forveksling med de tilfælde, hvor der alene er tillagt en anden køberet til en ejendom, uden at denne anden har forpligtet sig til at udnytte retten.

Når en kommune som følge af loven om tilbudspligt overtager en ejendom, er tidspunktet for aftalen med kommunen afgørende, selv om ejendommen eventuelt forinden har været solgt til anden side, LSRM 1977, 115 LSR.  

Aftaletidspunktet er også afgørende, hvor aftalen er betinget af f.eks. købesummens betaling eller offentlige myndigheders approbation af udstykning, frigørelse for landbrugsforpligtelse eller lign.

De betingelser, der forekommer i forbindelse med aftaler om overdragelse af fast ejendom vil som regel være resolutive, således at de ikke udskyder retserhvervelsestidspunktet jf. Højesterets dom af 17. december 1982 (skd. 1983.64.104). Dette gælder således, hvor aftalens gyldighed er betinget af offentlig myndigheds godkendelse, se skd. 1971.17.113 om overdragelse til umyndig.   

Derimod blev en ejendomsoverdragelse, som bl.a. var betinget af, at der blev givet tilladelse til grusgravning, anset for udskudt, til tilladelsen forelå, TfS 1987, 563 LSR. Denne betingelse blev således anset for suspensiv.   

SKM2007.241.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne i en aftale om overdragelse af fast ejendom udskød det skattemæssige tidspunkt for overdragelsen, indtil betingelserne var opfyldt.

SKM2007.242.SR. Skatterådet bekræftede, at en eventuel ejendomsavance skattemæssigt kunne genanbringes i en erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Skatterådet bekræftede endvidere, at der var forhold eller betingelser i købsaftalerne, der havde suspensiv virkning.

SKM2008.96.SR. Skatterådet fandt, at det skattemæssige tidspunkt for indgåelse af en salgsaftale om overdragelse af en ejendom med en privat 3. mand, der er betinget af lokalplansvedtagelse, er udskudt indtil det tidspunkt, hvor betingelsen er opfyldt.

SKM2010.143.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at en sælger ved salg til en ikke interesseforbunden part vil kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kan dokumentere, at der er sket en tilbagebetaling til køber af et prisfaldsgarantibeløb. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at en køber ikke vil blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det sker med tilbagevirkende kraft, jf. en prisgarantiaftale.

Ny tekst startSKM2010.477.BR. Under henvisning til de fremkomne vidneforklaringer og den manglende skriftlige dokumentation fandt retten, at sagsøgerne ikke havde godtgjort, at overdragelsen var aftalt før den 1. juli 2005.Ny tekst slut

Det er fast praksis, at aftaletidspunktet er afgørende, hvor aftalen er indgået med en kommune, selv om en sådan overdragelse kræver godkendelse, se LSRM 1968, 11 LSR og LSRM 1971, 120 LSR samt UfR 1973, 651 HRD (Julianelyst).  

Når en skatteyder afgiver tilbud om salg til staten af en parcel, anses retten til købesummen derimod først erhvervet på det tidspunkt, da finansudvalget tiltræder statens erhvervelse af arealet, og tilbuddet accepteres, idet der først da er indgået en aftale, LSRM 1969, 94 LSR.

Ægtefællesamtykket efter lovbekendtgørelse nr. 37 af 5. januar 1995 om ægteskabets retsvirkninger antages ikke at have betydning for fastsættelsen af overdragelsestidspunktet, skd. 1984.70.417.   

Ved udlodning fra et likvidationsbo anses ejendommen først erhvervet ved den endelige likvidation. Det forhold, at skatteyderen er hovedaktionær i det likviderede aktieselskab, og at det kun formelt er aktieselskabet, der har erhvervet ejendommen, kan ikke bevirke nogen forskel.   

Hvor en skatteyder i 1965 havde erhvervet rådighedsret til en uudstykket parcel i et haveselskab, ansås anskaffelsestidspunktet i relation til indkomstopgørelsen at være 1974, hvor grunden var blevet selvstændigt matrikuleret og adkomstskøde udstedt fra haveselskabet til den pågældende, LSRM 1981, 31 LSR.   

For en bygning på lejet grund regnes ejertiden fra bygningens erhvervelse (opførelse), medens evt. senere køb af grunden anses for erhvervelse af en ny ejendom, TfS 1990, 99 LSR.

Har ejeren i sin besiddelsestid opført bygninger på ejendommen eller udført større forbedringer på denne, er der grundlag for tillæg for forbedringer m.v. i henhold til EBL § 5, stk. 2.  Ejerperioden i relation til EBL § 6 regnes i disse tilfælde altid udelukkende fra grundens eller hovedejendommens anskaffelse, se skd. 1985.73.224.

Ved erhvervelse af et eller flere yderligere grundarealer, der sammenlægges med det oprindelige, anses købet af det enkelte grundareal for anskaffelse af en ny ejendom i relation til EBL § 6. Det vil sige, at anskaffelsessummerne for de enkelte erhvervelser reguleres hver for sig.

Ved erhvervelse og afståelse af jord i forbindelse med en jordfordeling anses jorden for erhvervet henholdsvis afstået, når lodsejeren har underskrevet jordfordelingsoverenskomsten.

Skader
Udbetales der i anledning af skade på en bygning en forsikringssum, anses bygningen eller den skaderamte del af denne for afstået på det tidspunkt, hvor skaden er sket.

Erhverves eller afstås en ejendom ved gave, lægges det tidspunkt, hvor modtageren underrettes om gaven til grund. Hvor modtageren betaler delvis vederlag (blandet køb og gave), f.eks. ved overtagelse af indestående prioriteter, er aftaletidspunktet afgørende. Arveforskud behandles på samme måde som gave.

Om tidspunktet for erhvervelse og afståelse i forbindelse med dødsfald henvises til LV Beskatning ved dødsfald.

Hvis der sker overdragelse af en fast ejendom mellem samlevende ægtefæller, eller hvis en ejendom i forbindelse med skifte ved separation eller skilsmisse er overført til den anden ægtefælle, anses ejendommen erhvervet på tidspunktet for den oprindelige erhvervelse, jf. KSL § 26B og LV Almindelig del afsnit A.A.4.2.1. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen forinden er solgt på tvangsauktion, og tvangsauktionskøberen - typisk en ufyldestgjort panthaver - videreoverdrager sine rettigheder til den tidligere ejers ægtefælle. I så fald behandles tvangsauktionssalget og tvangsauktionskøberens videresalg som 2 selvstændige ejendomshandler, og den tidligere ejers ægtefælle anses da for at have erhvervet ejendommen ved overdragelsen fra tvangsauktionskøberen. Dette gælder også, selvom fogedudlægsskøde udstedes direkte til ægtefællen.

Selv om der i henhold til RPL § 576 afholdes ny auktion over en ejendom, anses denne normalt for afstået til højestbydende på datoen for 1. auktion, jf. TfS 1986, 484 LSR. Kun hvor der på den nye auktion fremkommer et højere bud eller hvis højestbydende på 1. auktion ikke længere er bundet af sit bud (fordi den nye auktion afholdes mere end 6 uger efter 1. auktion) anses ejendommen først for afstået ved hammerslag på den nye auktion, jf. bl.a. LSRM 1986, 19 LSR.

Fortjeneste og tab opgøres for hver ejendom for sig som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og anskaffelsessummen opgjort efter EBL § 4, stk. 2 (omregnet til kontantværdi) eller efter EBL § 4, stk. 3 (særlige indgangsværdier for ejendomme anskaffet før 19. maj 1993) og reguleret efter EBL § 5 eller EBL § 5 A. Vedrørende kontantomregning henvises til afsnit E.J.2.1.4.1.

Fortjenesten medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. For personer skal fortjenesten medtages som kapitalindkomst.

Ved salg af en ejendom i virksomhedsordningen vil den del af fortjenesten, der skal medtages som kapitalindkomst, indgå i virksomhedens skattepligtige overskud. Hvis fortjenesten spares op, skal der betales en foreløbig virksomhedsskat på 28 pct. Når det opsparede beløb hæves i et senere indkomstår, vil beløbet med tillæg af den dertil svarende virksomhedsskat blive beskattet som personlig indkomst. Den tidligere betalte virksomhedsskat vil så blive modregnet i den endelige skattebetaling.

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, samt mælkekvoter omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven, jf. EBL § 4, stk. 5.

EBL § 4, stk. 5, er præciseret ved § 5 i lov nr. 525 af 12/6 2009 med virkning fra og med indkomståret 2010.

SKM2003.520.LSR. Avancen ved salg af en landbrugsejendom skulle opgøres på grundlag af den fordeling af den kontantomregnede afståelsessum på grund, driftsbygninger og stuehus, som sælgeren og køberen af ejendommen havde foretaget i salgsaftalen, uanset at afståelsessummen for stuehuset væsentligt oversteg den ansatte ejendomsværdi for stuehuset.

SKM2002.530.VLR. I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne i slutsedlen fordelt købesummen på de overdragne aktiver. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig på en skønserklæring. Vestre Landsret fastslog, at den pågældende fordeling i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb måtte anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke anfægtet fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes.

SKM2006.241.VLR. Dommen drejer sig om, hvorvidt overdragelse af en fast ejendom skete mellem parter uden konkret modstående interesser og om overdragelsessummen derfor kunne forhøjes. Herudover vedrørte sagen, om der var sket høring af de skatteansættende myndigheder for køberne, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. afskrivningslovens § 45, inden overdragelsessummen blev forhøjet i forhold til sælgeren. Vestre Landsrets fandt efter en konkret bevisvurdering ikke, at der var handlet mellem parter uden konkret modstående interesser og tilsidesatte derfor den foretagne forhøjelse af selskabet. Landsretten tog ikke stilling til, om der var sket fornøden høring af de skatteansættende myndigheder for de tre købere.

SKM2004.424.LSR.Der måtte foretages et samlet skøn ved vurdering af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver ved overdragelse af en landbrugsejendom var åbenbart forkert. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at ændre på den selvangivne fordeling i den konkrete sag.

SKM2008.174.SR. Skatterådet bekræftede, at en sælgers sikring af en køber af fast ejendom i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, skal behandles som en regulering af købesummen med den virkning, at den heraf følgende regulerede købesum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance.

SKM2009.610.VLR. I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtsskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse i familieforhold, anfægtede skattemyndighederne parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26% lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15%. Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at parternes værdiansættelse kunne tilsidesættes som værende åbenbart forkert.

Efter EBL § 4, stk. 6 er såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter EBL § 4, stk. 5, som parterne har aftalt, undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse.

Det følger af EBL § 4, stk. 7, at ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Det samme er gældende for sælgers afståelsessum ved enhver ændring af købers anskaffelsessum.

Af EBL § 4, stk. 8, fremgår, at udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del af bygningen, og som er omfattet af AL § 44 A, samt foretagne afskrivninger på sådanne udgifter eller tab ved salg af den kunstneriske udsmykning ikke indgår ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den pågældende bygning efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Tilsvarende medregnes værdien af sådanne udsmykninger ikke ved opgørelsen af afståelsessummen for bygningen efter denne lov.

Fortjeneste medregnes fuldt ud i den skattepligtige indkomst, se dog afsnit E.J.2.3.3.2 om bundfradrag, afsnit E.J.2.3.3.3 om skattefrihed for fortjeneste ved salg af stuehuse m.v. og afsnit E.J.2.3.3.4 fradrag for frigørelsesafgift.

Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste og kan alene fradrages i anden ejendomsfortjeneste. Se nærmere afsnit E.J.2.5.

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller en vurdering efter den tidligere gældende § 4 B i vurderingsloven anvendes som anskaffelsessum.

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Kontantomregning
Kontantomregningen foretages efter nærmere fastsatte regler, jf. herom i afsnit E.C.1.2.1 Kontantomregning.

Det fremgår bl.a. af afsnittet, at det er en følge af SKM2008.492.BR, at obligationsbaserede realkreditlån, der er konverterbare, ved kontantomregningen højest kan ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. Dommen er kommenteret af Skatteministeriet i SKM2008.583.DEP.

SKM2008.582.LSRLandsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet     

Inkonverterbare  lån - særregel
 Ud over de regler, der er omtalt i det nævnte afsnit, gælder der efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, en særregel for kontantomregning af inkonverterbare lån, som sælger har stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993. Særreglen omfatter både inkonverterbare obligationslån og inkonverterbare kontantlån. Den gælder alene for opgørelsen af sælgerens afståelsessum. Den gælder ikke ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved købers videresalg.

Særreglerne betyder, at et inkonverterbart lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medtages til den pålydende værdi af restgælden på det tinglyste lån, såfremt:

1) kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen, hhv. overtagelsen, og

2) kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Et lån anses for stiftet, når der er indgået et bindende låneforhold. Et lån i fast ejendom anses for overtaget på det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om erhvervelse af den faste ejendom.

Opgørelse af kursen ved stiftelse, overtagelse eller afståelse af inkonverterbare lån
A. Kontantlån

Et inkonverterbart kontantlån anses for at have kurs 100, såfremt restgælden og indfrielsesbeløbet er lige store. Hvis indfrielsesbeløbet overstiger restgælden (kursen på de underliggende obligationer er over 100), er kursen over 100.

Overtages et kontantlån, er indfrielsesbeløbet det beløb, hvortil lånet på overtagelsestidspunktet kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for lånet.

Kontantlån antages altid at have kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

B. Obligationslån

Overtages et obligationslån, er det obligationernes kurs på overtagelsestidspunktet, som skal bruges.

Det gælder dog tilsvarende, for så vidt angår kontantomregning af obligationsbaserede lån, som omtalt i afsnit E.C.1.2.1, at kursen højest kan ansættes til 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. 

Stiftes et obligationslån, er kursen ved stiftelsen den samme som kursen på obligationerne, når disse udstedes, dvs. når obligationerne sælges eller overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen.

Private pantebreve
Udgangspunktet for kursansættelsen af private pantebreve er handelsværdien. Til brug for kursansættelse af private pantebreve udarbejdes der et vejledende tabelmateriale, der udsendes kvartalsvis af told- og skatteforvaltningen frem til og med 2. kvartal 2010:  

For 1. kvartal 2009: SKM2008.1051.SKAT.

For 2. kvartal 2009: SKM2009.179.SKAT.

For 3. kvartal 2009: SKM2009.433.SKAT.

For 4. kvartal 2009: SKM2009.593.SKAT.

For 1. kvartal 2010: SKM2009.798.SKAT.


Ved fastsættelsen af kursværdien efter tabelmaterialet kan der dog også tages hensyn til eventuelle særlige forhold.  

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning. En senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Sælgerpantebreve, der ikke kommer sælgeren i hænde, men bliver solgt til tredjemand umiddelbart i forbindelse med handelen, kan ved avanceopgørelsen indgå til salgskursen, uanset om den er lavere end de objektive kurser.

Til og med 1. kvartal 2010 har SKAT kvartalsvis udsendt tabeller om kursfastsættelsen af private pantebreve og værdiansættelsen af anden gæld til brug ved kontantomregningen af overdragelsessummer.

Tabellerne blev udarbejdet på grundlag af data fra pengeinstitutternes pantebrevsstatistik. Pengeinstitutterne er ophørt med at offentliggøre disse statistikoplysninger og som følge heraf, er SKAT ikke i besiddelse af de nødvendige data til at udarbejde tabellerne. Fastlæggelsen af kursen skal herefter ske efter retningslinjerne i SKM2010.251.SKAT.

De tabeller, der tidligere er udsendt som SKM, vil fortsat kunne anvendes.

Konsekvensen af, at der ikke længere vil blive udsendt sådanne tabeller er, at den fremtidige kursfastsættelse af private pantebreve og værdiansættelse af anden gæld skal baseres på en konkret vurdering, hvor udgangspunktet er, at skatteyderen skal angive en kurs.

Afgørelse
SKM2004.216.VLR. Sagen angik spørgsmålet om kursfastsættelse af to sælgerpantebreve i forbindelse med opgørelsen af sagsøgerens ejendomsavance ved salg af en landbrugsejendom til hendes søn. Salgsprisen for ejendommen var mellem parterne aftalt til kr. 825.000,- , hvilken værdi var uanfægtet af myndighederne. Landsskatteretten havde på baggrund af den aftalte handelspris og efter Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale, jf. TfS 1996,833, skønnet kursen på pantebrevene til henholdsvis kurs 94 og 88. Sagsøgeren havde selvangivet kursen til henholdsvis 60 og 45. En under landsretssagen udmeldt skønsmand skønnede ejendommens handelsværdi til kr. 745.000,- og pantebrevenes kurs til henholdsvis 76 og 72. Sagsøgeren påstod under landsretssagen kursen fastsat i overensstemmelse med skønsmandens skøn.Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over kursværdien på pantebrevene. Landsretten lagde vægt på, at den mellem parterne aftalte pris var uanfægtet af skattemyndighederne, og at Landsskatteretten havde været berettiget til at lægge denne til grund ved kursfastsættelsen og i øvrigt anvende Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale. Skønsmandens kurs på pantebrevene fandtes baseret på et skøn over ejendommens handelsværdi, der var lavere end den værdi, som ejendommen faktisk var blevet handlet til. 

I det følgende gennemgås de generelle regler, der gælder for alle ejendomme. For ejendomme, der anvendes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt for skovbrugsejendomme findes der en række særregler. Det samme gælder for blandet benyttede ejendomme. Disse regler gennemgås i afsnit E.J.2.3.

Der henvises til eksemplerne på opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste i afsnit E.J.2.11.

Udgangspunktet for opgørelsen af afståelsessummen er det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor afståelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.   

Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.

Er en del af overdragelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i afståelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.   

Hvor det ved kommuners salg af grunde er bestemt i salgsbetingelserne, at hvis bebyggelse ikke er sket inden en vis frist, skal kommunen have ret til at købe grunden tilbage til den oprindelige købspris med et procenttillæg p.a., anses procenttillægget som en bestanddel af tilbagekøbssummen og ikke som en rente.

SKM2001.624.HR.Et selskab, der ikke var i næring med køb og salg af fast ejendom, solgte en udlejningsejendom og påtog sig i forbindelse med salget en huslejegaranti i 2½ år over for køberen. De betalinger, huslejegarantien udløste på i alt ca. 6,8 mio. kr., blev ikke anset for fradragsberettigede driftsomkostninger i henhold til SL § 6, stk. 1, litra a, men som tilbagebetaling af købesum, der alene påvirkede avanceopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Da betalingerne ifølge huslejegarantien ansås for tilbagebetaling af købesum, var garantibetalingerne heller ikke fradragsberettigede som løbende ydelser omfattet af den dagældende LL § 12, stk. 8.

SKM2003.338.HR. En skatteyder havde fra en kreditforening, der havde overtaget ejendommen på tvangsauktion, købt broderens hus for godt 250.000 kr. Skatteyderen udlejede ejendommen til bolig for broderen og dennes familie. I lejekontrakten blev der indføjet en bestemmelse om, at broderen havde forkøbsret til ejendommen til samme pris, som skatteyderen havde givet for den med tillæg af afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer samt tillæg for inflation. Fire år senere købte broderen ejendommen tilbage til et beløb svarende til den pris, som skatteyderen havde givet for ejendommen. På dette tidspunkt var ejendommen vurderet til 450.000 kr. Højesteret og Østre Landsret fastslog, at da overdragelsessummen for ejendommen var aftalt mellem interesseforbundne parter, kunne den ikke uden videre lægges til grund som ejendommens relle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen var væsentlig lavere end den værdi, som i skatteadministrativ praksis vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter normalt uden dokumentation accepteres som udtryk for ejendommens handelsværdi. Det påhvilede herefter skatteyderen at godtgøre, at overdragelsessummen ikke var lavere end markedsprisen. Dette havde skatteyderen ikke godtgjort, hvorfor Skatteministeriet havde været berettiget til at ansætte handelsværdien i overensstemmelse med skatteadministrativ praksis på området.

SKM2005.137.HR. Spørgsmålet var fastsættelse af handelsværdien af en fast ejendom i forbindelse med salg heraf fra et selskab til hovedanpartshaverens søn, der indtil overdragelsen har været lejer af ejendommen. Handlen blev foretaget uden medvirken af mægler mv. I forbindelse med afholdt syn og skøn for landsskatteretten fremkom skønsmanden med fire forskellige vurderinger, idet ejendomsværdien blev fastsat med henholdsvis uden hensyntagen til handelsomkostninger og med henholdsvis uden hensyntagen til lejemålet til sønnen. Højesteret tiltrådte, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet. Flertallet på 3 dommere tiltrådte endvidere, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen havde været solgt til en uafhængig. Flertallet ville tage hensyn hertil.(Se landsrettens dom i SKM2004.30.VLR.)

SKM2007.83.ØLR. Sagen drejer sig om, hvorvidt det sagsøgende selskab - H1 ApS - skulle beskattes af salg af en lejlighed til underpris til den ene af selskabets to anpartshaveres fraskilte ægtefælle, KA. Umiddelbart efter skilsmissen mellem anpartshaveren og KA erhvervede H1 ApS en lejlighed, som blev udlejet til KA, som samtidig fik en køberet til køb af lejligheden 4 år senere til et beløb på lige knap selskabets anskaffelsessum. På overdragelsestidspunktet i 2000 var ejendomsvurderingen kr. 850.000, mens overdragelsessummen i henhold til køberetten alene var på kr. 635.000. Landsretten fandt, at da lejeaftalen og aftalen om køberetten blev indgået umiddelbart efter den ene anpartshaver og KAs skilsmisse, var der ikke tale om uafhængige parter i skattemæssig henseende. Da parterne ikke havde konkrete modstående interesser og overdragelsessummen ikke var udtryk for handelspris, kunne skattemyndighederne derfor ansætte den skønnede overdragelsessum til markedsprisen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Landsretten fandt herefter, at det udøvede skøn over markedsværdien, som svarede til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, ikke kunne tilsidesættes. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

SKM2006.332.SR. Ved fastsættelse af salgspris for andelsbolig kunne en andelsboligforening tage udgangspunkt i foreningens købspris med tillæg af udgifter, afholdt i forbindelse med konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig.

SKM2007.493.SR. Skatterådet bekræftede, at kompensation udbetalt i forbindelse med overgang til pesticidfri drift skulle behandles som en afståelsessum efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 2.

SKM2009.492.ØLR. Ny tekst startEt selskab havde solgt en ejendom til selskabets hovedanpartshaver. Købesummen var i skødet fastsat til den på overdragelsestidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Retten gav Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen. Da den reducerede købesum lå mere end 15% under den offentlige ejendomsvurdering, var skattemyndighederne berettigede til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt. Differencen mellem den faktisk betalte købesum og den skønnede handelsværdi blev anset som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Den skønnede handelsværdi skulle også lægges til grund ved selskabets avanceopgørelseNy tekst slut.

Ny tekst startSKM2010.423.SR. Skatterådet bekræftede, at der i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven er parallelitet mellem spørgers afståelsessum og en kommende købers anskaffelsessum ved salg af spørgers anparter i et K/S.Ny tekst slut

Ny tekst startSKM2010.819.LSR Klager deltog som kommanditist i et ejendomsprojekt. Kommanditselskabet solgte ejendommen, hvorefter det trådte i likvidation. Anskaffelsessummen for ejendommen skulle ikke tillægges samtlige projektomkostninger. Disse kunne heller ikke fragå i afståelsessummen, da de ikke havde forbindelse med K/S's salg af ejemdommen.Ny tekst slut

Salg på tvangsauktion
Afståelsesvederlaget ved salg på tvangsauktion opgøres som budsummen (herunder forfaldne ydelser samt påløbne renter indtil auktionstidspunktet) med tillæg af de beløb, som betales af køberen ud over budsummen, f.eks. forfaldne skatter. Der skal foretages en kontantomregning af de prioriteter, der er indeholdt i budsummen. Når ejendommen overtages af en ufyldestgjort panthaver, må sælgers afståelsesvederlag ligeledes opgøres som budsummen på auktionen med tillæg af de beløb, som køberen har overtaget uden for budsummen. Der skal foretages en kontantomregning af de prioriteter, der er indeholdt i budsummen.

RPL § 578
Nedsætter retten i medfør af RPL § 578 den personlige restfordring, idet det senere ved videresalg af ejendommen eller på anden måde godtgøres, at budsummen stod i misforhold til ejendommens værdi, anses afståelsessummen for forhøjet svarende til nedsættelsen af restfordringen, og skatteansættelsen for afståelsesåret må derfor eventuelt ændres.   

Princippet i RPL § 578 må efter omstændighederne også kunne finde anvendelse, når restfordringen nedsættes eller eftergives af en ufyldestgjort panthaver, selvom dette er sket uden udtrykkelig påberåbelse af bestemmelsen. Det er dog en forudsætning, at betingelserne for at anvende bestemmelsen er opfyldt. Er ejendommen således videresolgt af panthaveren til en pris, der væsentligt overstiger budsummen, og restfordringen samtidig hermed er nedsat eller eftergivet, peger dette mod, at der er grundlag for at forhøje afståelsessummen ved salg af ejendommen på tvangsauktionen, selvom der ikke er sket nedsættelse af restfordringen under påberåbelse af RPL § 578, jf. forudsætningsvis LSRM 1986, 21 LSR. 

Derimod fandtes et realkreditinstituts køb på tvangsauktion og efterfølgende salg til den tidligere ejers hustru for et noget højere beløb ikke at skulle føre til en forhøjelse af det ved auktionen opnåede afståelsesvederlag i henhold til princippet i RPL § 578, idet budsummen ikke kunne anses for at have stået i tilstrækkeligt misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet, jf. TfS 1987, 594 LSR.

Gave og arveforskud
Hvis en gaveoverdragelse medfører afgiftspligt, skal ejendommen betragtes som overdraget til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens handelsværdi. Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR.

Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum.  Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

Ved visse familieoverdragelser efter 15 %-reglen, jf. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret), er det ved beregningen af gaveafgift muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den vurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen.

Som udgangspunkt  kan vurderingen først anses for bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af SKAT, f.eks. pr. post på selvangivelsen/årsopgørelsen. SKAT accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den ny vurdering, så snart vurderingen er lagt i Skattemappen. Skatteyderen kan dog anvende den gamle vurdering, hvis den pågældende ønsker dette, indtil skatteyderen modtager den ny vurdering f.eks. på selvangivelsen/årsopgørelsen eller særskilt udsendt.

SKM2007.58.SR. Skatterådet bekræfter, at ejerlejligheden  X vej 100 kan overdrages til datteren til anskaffelsesprisen incl. forbedringsudgifter, idet denne overdragelsessum ligger inden for + - 15 % af den senest offentliggjorte vurdering. På spørgsmålet om datteren kan overdrage en evt. fortjeneste ved salget af X vej 100 til sine forældre med det gaveafgiftsfri beløb pr. år har Skatterådet svaret, at hele fortjenesten skal medregnes i afgiftsgrundlaget i kalenderår, hvori gaveløftet meddeles til giverens forældre.

SKM2009.492.ØLR. I en sag hvor et selskab havde solgt en ejendom til selskabets hovedanpartshaver frifandt Byretten Skatteministeriet. Købesummen var i skødet fastsat til den på overdragelsestidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Østre Landsret gav Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen. Da den reducerede købesum lå mere end 15% under den offentlige ejendomsvurdering, var skattemyndighederne berettigede til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt. Differencen mellem den faktisk betalte købesum og den skønnede handelsværdi blev anset som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Den skønnede handelsværdi skulle også lægges til grund ved selskabets avanceopgørelse. Retten gav desuden Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen. 

SKM2010.242.LSR. Ved salg af en ejerlejlighed, der var vurderet som "ikke fri", men solgtes som "fri" til klagerens datter, der hidtil havde lejet lejligheden, skulle afståelsessummen fastsættes til markedsprisen, og parterne kunne således ikke anvende reglerne om +/- 15 % af den senest offentliggjorte kontante ejendomsværdi.

Arv og bodeling
Om afståelsessummen i forbindelse med arveudlæg og bodeling m.v. henvises til LV Beskatning ved dødsfald.

Aftægtsforpligtelser m.v.
Den del af afståelsesvederlaget, der berigtiges ved, at køber påtager sig en aftægtsforpligtelse overfor sælgeren, kan ikke fragå i afståelsesvedlaget.

SKM2004.306.ØLR. Sagen vedrørte opgørelse af ejendomsavance ved salg af landbrugsejendom i 1996. Salgssummen berigtigedes delvis ved løbende ydelse.

Løbende ydelser, herunder aftægtsydelser, der er et led i aftaler indgået den 1. juli 1999 eller senere, beskattes efter LL § 12 B, se herom afsnit E.I.2.4.

En rentedekort, der skyldes, at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før overtagelsen kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget. Beløb, der indestår på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonto, og som ved salg af ejendommen godskrives køberen, fradrages i afståelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten.

Engangsbeløb, som sælgeren er pligtig at indbetale til binding i Grundejernes Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed, kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget.   

Hvis sælgeren, da vedkommende i sin tid erhvervede ejendommen, forpligtede sig til ved salg af ejendommen at afgive en del af vederlaget til den tidligere ejer eller til andre (f.eks. søskende), kan dette beløb fradrages i sælgerens afståelsesvederlag, jf. bl.a. LSRM 1978, 37 LSR. Se endvidere skd. 1978.47.288, hvor afståelsesvederlaget blev reduceret med et beløb på 45.000 kr., som sælgeren havde betalt 3 panthavere for reduktion af pantet ved frasalg af en grund.   

Udstedelse af pantebreve til den ikke adkomsthavende part i et samlivsforhold blev anset som kompensation for den pågældendes betaling af udgifter vedrørende ejendommen og godtgørelse for andel i værdistigning. Der er ikke hjemmel til at fratrække en sådan ydelse ved avanceopgørelsen i forbindelse med salget af ejendommen, jf. Østre Landsrets dom af 12. december 1983 (skd. 1985.76.755).   

En oprydningserstatning på 41.602 kr., udbetalt som følge af brandskade på en fast ejendom, skulle henregnes til afståelsessummen på linie med selve branderstatningen. Da de faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grunden, som havde andraget 65.573 kr., måtte anses for nødvendige, fordi de nedbrændte bygninger ikke blev genopført, skulle de fragå i den opgjorte afståelsessum, således at fortjenesten blev nedsat med forskellen mellem de 2 beløb, 23.971 kr., LSRM 1985, 35 LSR. Se eventuelt afsnit E.A.1.3.3.   

I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, hvortil en person havde tinglyst livsvarig brugsret, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed for at formå indehaveren af brugsretten til at opgive denne og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fradrages ved avanceopgørelsen, idet det måtte anses for en forudsætning for at opnå en tilfredsstillende pris for ejerlejligheden, at denne var frigjort for boligretten, jf. Skat 1985.9.251.

SKM2008.241.SR. Skatterådet bekræftede, at den ene part i et interessentskab, der omfattede driften af to landbrugsejendomme, den 1. oktober 2007 kunne overdrage sin del af interessentskabet til den anden part til de priser, som var aftalt i I/S-kontrakten fra 1. oktober 2004. Skatterådet fandt, at der allerede ved etableringen af interessentskabet forelå modstående interesser hos de to parter. Som følge heraf anses aftalen om opløsning af interessentskabet at være forretningsmæssigt velbegrundet, idet aftalen giver den fortsættende part mulighed for at drive virksomheden på de oprindelige aftalte vilkår.

SKM2008.492.BR, Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle i sag om opgørelse af den skattepligtige avance på fast ejendom, hvor en del af købesummen blev berigtiget ved overtagelse af et kreditforeningslån, der kunne indfries til pari, men hvor børskursen var 103,99. Sagsøger fik medhold i sin påstand, som betød, at kurs 100,71 og ikke børskursen skulle lægges til grund ved opgørelsen af hendes skattepligtige avance.

De omkostninger ved afhændelsen, der er afholdt af sælgeren, kan fradrages i afståelsesvederlaget. Endvidere kan sælgeren fratrække udgifter til arbejder på ejendommen, som udføres for sælgers regning efter afhændelsen, jf. LSRM 1982, 195 LSR. I TfS 2000, 499 LSR er det fastslået, at låneomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån ved salg kunne fradrages i avanceopgørelsen. Landsskatteretten lagde til grund, at låneomkostningerne var en direkte følge af salgsaftalen, samt at de var afholdt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. 

EBL § 13 indeholder en regel om beskatning i tilfælde, hvor en ejendom afstås på sådanne vilkår, at erhververen skal yde den tidligere ejer et yderligere vederlag for ejendommen ved erhververens senere afståelse af ejendommen (f.eks. en andel af den fortjeneste, der opnås ved afståelsen). I disse tilfælde skal den tidligere ejer give oplysning om det yderligere vederlag i sin selvangivelse for det indkomstår, hvori retten til beløbet er erhvervet.

Der skal foretages en ny opgørelse af fortjenesten for den tidligere ejer for det indkomstår, i hvilket den førstnævnte afståelse fandt sted. Ved denne opgørelse skal fortjenesten beregnes, som om det samlede vederlag var opnået allerede i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået. Denne omberegning skal foretages, selv om der ikke i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået, er konstateret nogen skattepligtig fortjeneste.

Såfremt der som følge af omberegningen opgjort efter de gældende regler på afståelsestidspunktet konstateres en skattepligtig fortjeneste, medregnes denne Ny tekst startefter ordlyden i stk. 1,Ny tekst slut ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det år, hvori retten til det yderligere vederlag erhverves.

Ny tekst startEfter vedtagelsen af lov nr. 1560 af 21. december 2010 er der dog indsat et nyt stykke i bestemmelsen. Af denne fremgår det, at såfremt der som følge af den nye opgørelse opgjort efter de gældende regler på afståelsestidspunktet konstateres en skattepligtig fortjeneste, medregnes denne ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det år, hvori retten til det yderligere vederlag erhverves.Ny tekst slut

Ny tekst startDette er en følge af, at det i praksis er accepteret, at beskatningen af et yderligere vederlag kan beskattes i det år, hvor det yderligere vederlag modtages. Ændringen tydeliggør bestemmelsen, så den er i overensstemmelse med gældende administrativ praksis. Ny tekst slut 

Udgangspunktet for opgørelsen af anskaffelsessummen er som for afståelsessummen det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor overdragelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.

Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.

Er en del af anskaffelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i anskaffelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af AL § 39, stk. 5, at hvis en lejer erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler befinder sig, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af lejede lokaler, der ikke indgår i købesummen for bygningen, tillægges anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de i AL § 17 nævnte satser.

SKM2007.850.SR. Skatterådet blev bedt om at tage stilling til, om investorerne i et anpartsprojekt kunne opgøre den skattemæssige anskaffelsessum for en ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningsgrundlaget til henholdsvis 288.030.600 kr. og 283.804.697 kr., idet grundværdien var opgjort til 4.225.903 kr. Kommanditselskabet havde selv erhvervet den pågældende ejendom for 246.180.000 kr. Skatterådet svarede "nej" til de stillede spørgsmål, idet der ikke fandtes at være identitet mellem den pris, som investorerne betalte for kommanditanparterne og den pris, de betalte for ejendommen. Der blev herved lagt vægt på, at udbyder som ejer af kommanditselskabet bl.a. tog initiativ til og etablerede kommanditselskabet og investorkredsen, og at udbyder på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffede finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. Der blev ved besvarelsen ikke taget stilling til, hvilke omkostninger der kunne indgå i opgørelsen af henholdsvis anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven og ejendommens afskrivningsgrundlag.

SKM2008.389.SR. Udgifter til advokat for udarbejdelse af K/S H's stiftelsesdokument, vedtægter og tegningsaftale i forbindelse med etableringen af selskabet til et ejendomsanpartsprojekt kunne fratrækkes efter ligningslovens § 8 J, når udgifterne direkte påhviler investorerne. Desuden tog Skatterådet stilling til, om en række udgifter vil kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget for K/S H's investeringsejendom. I afskrivningsgrundlaget for ejendommen kan medregnes sædvanligt honorar til en arkitekt for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, sædvanligt mæglersalær, forudsat at det konkret kan godtgøres, at der er udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen samt udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde. Udgifter til konsulentbistand fra en arkitekt i forbindelse med byggeteknisk gennemgang af ejendommen i forbindelse med købet af ejendommen kan tillige tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningsloven. Derimod kan udgifter til konsulentbistand med gennemgang af ejendommens lejekontrakter, gennemgang af finansieringsmuligheder, udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen, og udgifter til identifikation af ejendommen ("Finders Fee") ikke tillægges afskrivningsgrundlaget. Know-how om fremstillingsmetode vedrørende et anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, kan ikke anses for et aktiv, der falder ind under de immaterielle aktiver, der er nævnt i AL § 41.

SKM2008.967.HR. Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesterings-projekt ("10-mandsprojekt") blev anset for en etableringsudgift, som ikke kunne medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og dermed afskrivningsgrundlaget. (Stadfæstelse af SKM2005.450.VLR).

Vedr. bevisproblemstilling se SKM2009.626.BR. Sagsøgeren ønskede anskaffelsessummen for to ejendomme opgjort til et højere beløb, end SKAT havde anerkendt. Som dokumentation herfor henviste sagsøgeren til selskabets reviderede årsrapport, og anførte, at denne måtte anses for at udgøre tilstrækkelig dokumentation i skattemæssig henseende. Sagsøgeren pegede i den forbindelse bl.a. på, at den 5-årige opbevaringspligt for det underliggende regnskabsmateriale var udløbet på tidspunktet, hvor selskabet overfor skattemyndighederne skulle dokumentere anskaffelsessummerne, og at dette måtte medføre, at bevisbyrden for anskaffelsessummernes størrelse vendte, således at bevisbyrden påhvilede skattemyndighederne. Byretten fandt ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrde, og da det påberåbte materiale, herunder regnskabet, efter rettens opfattelse ikke udgjorde tilstrækkelig dokumentation, blev Skatteministeriet frifundet. Se også SKM2009.763.VLR.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT og i styresignalet SKM2009.261.SKAT har SKAT foretaget en nærmere gennemgang af retsstillingen for opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investorer i anpartsprojekter.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT defineres "brugte anparter" som anparter, der købes af en investor efter at have været ejet af en anden ekstern investor. Ved at lade det indgå i definitionen, at der skal være tale om anparter, der købes af en ekstern investor, afgrænses begrebet således, at der ikke er tale om køb af "brugte anparter", når en investor køber anparter i et kommanditselskab, hvori udbyder selv ejer anparterne. Styresignalet SKM2009.261.SKAT blev offentliggjort den 14. april 2009. Med virkning for anparter, der erhverves efter offentliggørelsen af dette styresignal, blev praksis vedrørende "brugte anparter" ændret. Praksisændringen betyder, at det i alle tilfælde bliver afgørende for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, hvad betalingen reelt dækker over, således at den del, der vedrører udbyderhonorar m.v., også for så vidt angår "brugte anparter", anses for ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Praksisændringen har alene betydning for overdragelser af "brugte anparter" i den forstand, som dette begreb er defineret i meddelelsen SKM2008.390.SKAT, jf. ovenfor.

Efter den praksis, der var gældende forud for offentliggørelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, kunne erhververen af en "brugt anpart" afskrive på hele betalingen. SKM2008.984.LSR er et eksempel på, at en skatteyders afskrivningsgrundlag ikke skulle reduceres med betalingen for udbyderhonorar m.v., da der var tale om køb af "brugte anparter".

Det er SKATs opfattelse, at sælgeren af en "brugt anpart" ved sin opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven ikke skal medregne den del af den modtagne betaling, der kan henføres til udbyderhonorar m.v. Dette skyldes, at denne del af betalingen ikke kan henføres til den faste ejendom. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende.

Hvis der er tale om salg af en "brugt anpart" erhvervet før praksisændringen, er ingen del af den samlede anskaffelsessum henført til udbyderhonoraret, jf. de nedenfor omtalte regler om fordeling af købesummen på bygninger, grund m.v. Derimod skal den samlede salgssum fordeles på den faste ejendom og udbyderhonorar m.v. ved salg af anparten efter praksisændringen. Heller ikke i denne situation skal den del af betalingen, der kan henføres til udbyderhonorar m.v., medregnes ved opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således også her opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende

Køb på tvangsauktion
Ved køb af en ejendom på tvangsauktion er anskaffelsessummen lig med budsummen, herunder de siden sidste forfaldsdag og indtil auktionstidspunktet påløbne renter, med tillæg af de omkostninger og forfaldne skatter og ydelser m.v., som køberen udreder uden for budsummen, jf. Højesterets dom af 6. september 1984 (skd. 1984.71.867). Ved overtagelse som ufyldestgjort panthaver på tvangsauktion opgøres anskaffelsessummen som summen af kursværdien på auktionstidspunktet af restgælden af de overtagne prioriteter samt af panthaverens restfordring med tillæg af omkostninger. Ved kursværdien af restfordringen forstås den faktiske kursværdi, fastsat under hensyntagen til, hvor stor en del af pantebrevet der har sikkerhed inden for ejendommens handelsværdi. (Denne opgørelsesmetode finder ikke anvendelse ved afgørelsen af, om panthaveren har opnået hel eller delvis dækning af renterestancen på sit eget pantebrev. Se herom LV Almindelig del afsnit A.D.1.4).

Gave og arveforskud
Hvis en gaveoverdragelse medfører afgiftspligt, skal ejendommen betragtes som overdraget til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens handelsværdi.

Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR. Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

En gårdejer erhvervede i 1972 en landbrugsejendom fra sin far, delvis som gave. I henhold til forpagtningskontrakt beholdt faderen indtægterne og brugen af ejendommen indtil juli 1974, hvorefter gaveafgiften skulle beregnes af den højere værdi på dette tidspunkt, jf. den nu ophævede § 5b i arve- og gaveafgiftsloven. Ved afgiftsberigtigelsen blev ejendommens værdi væsentligt forhøjet i forhold til værdien i 1972, og skatteyderen havde i overensstemmelse hermed forhøjet afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne med disses andel af værdiforøgelsen. Landsskatteretten gav ham medhold heri, LSRM 1981, 2 LSR. I konsekvens af denne kendelse bør værdien, der er anvendt ved gaveafgiftsberegningen, også anvendes som anskaffelsessum ved senere salg af ejendommen.

Arv og bodeling
Om anskaffelsesssummen i forbindelse med arveudlæg og bodeling m.v. henvises til LV Beskatning ved dødsfald.

Købe- og forkøbsrettigheder
Hvis en ejendom erhverves ved udnyttelse af en forkøbs- eller køberet, vil overtagelsessummen være den ved indrømmelsen af retten aftalte pris (med tillæg af et eventuelt vederlag for køberetten), medmindre den økonomiske fordel ved udnyttelsen af retten beskattes eller afgiftsberigtiges som følge af de implicerede parters interessefællesskab (familieforhold, ansættelsesforhold, aktionær i relation til selskab m.v.). Det samme gælder, hvor sælgeren af en ejendom forbeholder sig en genkøbsret til hele eller en del af den solgte ejendom til en forud fastsat pris, medmindre de konkrete omstændigheder fører til, at man bl.a. på grund af den tidsmæssige sammenhæng anser aftalen om tilbagekøb for en omgåelse, og beregner fortjenesten som ved et delsalg, se LSRM 1975, 34 LSR. I øvrigt henvises til afsnit E.J.5.2.

Forbedringer
Udgifter til forbedring af ejendommen, herunder værdien af eget arbejde i det omfang værdien heraf har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst, kan tillægges anskaffelsessummen, jf. dog EBL § 5, stk. 2, hvorefter kun den del af forbedringsudgifterne, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, skal medregnes. Se afsnit E.J.2.2.3.2.

SKM2005.491.VLR. Sagen drejede sig om opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en beboelsesejendom, som skatteyderen havde opført sammen med sin ægtefælle. Ved opgørelsen af skatteyderens anskaffelssurn for ejendommen godkendte skattemyndighederne ikke det af skatteyderen påståede fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Endvidere lagde skattemyndighederne vægt på, at der var indkøbt varer lang tid før påbegyndelsen af byggeriet. Til brug for sagen blev der udmeldt syn og skøn, og efter skønsmandens vurdering ville materialeudgifterne til opførelsen af ejendommen være ca. 45% større end det af kommunen godkendte. Under sagen blev det dog forklaret, at sagsøgerens ægtefælle som tømrer havde haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser, som skønsmandens erklæring var baseret på. Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.

Hævd
Ejendomserhvervelse af fast ejendom ved hævd har ingen skattemæssige konsekvenser for erhververen ved erhvervelsen, men ved afståelse indgår det ved hævd indvundne areal i anskaffelsessummen med 0 kr.

Når en ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, skal der opgøres en særlig indgangsværdi som anskaffelsessum, se afsnit E.J.2.2.2.1.1 og E.J.2.2.2.1.2. Indgangsværdien skal som udgangspunkt svare til ejendommens handelsværdi pr. 19. maj 1993. For disse ejendomme tages der således hensyn til, at fortjenester optjent før reglernes indførelse ikke beskattes. I lighed hermed er der også fastsat regler for, at tab, der vedrører tiden før reglernes indførelse ikke kan fradrages i anden ejendomsgevinst, se afsnit E.J.2.5.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor anskaffelsessummen er opgjort på basis af en ejendomsværdi eller en § 4 B vurdering.

Indgangsværdierne kan anvendes for alle ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Derudover kan den faktiske anskaffelsessum under visse betingelser anvendes i stedet for de nævnte indgangsværdier.

Om udgifter til kunstnerisk udsmykning henvises til afsnit E.J.2.1.4.  

For ejendomme beliggende her i landet kan en af de følgende værdier benyttes som anskaffelsessum:

  1. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
  2. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).
  3. En § 4B vurdering, hvis en sådan er foretaget.

Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien opgjort efter 1., 2. eller 3. Om pristalsregulering af den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum, se nedenfor.

Alle de nævnte værdier kan benyttes.

SKM2006.235.LSR. Ved anvendelse af reglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3, nr. 1 er det den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1993, der skal lægges til grund.

I SKM2008.930.BR solgte sagsøgeren i 2001 en landbrugsejendom, som han havde erhvervet i 1970. Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993 var den offentlige ejendomsvurdering blevet fastsat til kr. 1.350.000,-. Ultimo 1993 anmodede sagsøgeren om en vurdering efter vurderingslovens § 4B, som resulterede i en vurdering på kr. 1.900.000,-. Ved opgørelsen af ejendomsavancen ønskede sagsøgeren ejendommens anskaffelsessum opgjort efter den såkaldte halvdelsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, men sagsøgeren gjorde samtidig gældende, at "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993" var fejlagtig og skulle korrigeres i overensstemmelse med den indhentede § 4B-vurdering. Retten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, såfremt den påstås forkert fastsat eller at anvende § 4B-vurderingen. Retten lagde herved også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at påklage ejendomsvurderingen eller for at få foretaget en ny vurdering.

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 6, gælder dog en særregel, jf. EBL § 4, stk. 3, 7. pkt. For disse ejendomme skal den skattepligtige ved opgørelse af fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven benytte den anskaffelsessum, som anvendes eller har været anvendt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9.

Pristalsregulering
Efter § 4 A i EBL kan sælger ved afståelse af en fast ejendom, der er erhvervet før den 19. maj 1993, og som afstås i indkomståret 1999 eller senere, pristalsregulere den faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum.

Den faktiske anskaffelsessum (kontantomregnet og pristalsreguleret) kan anvendes som grundlag ved avanceopgørelsen, hvis anskaffelsessummen (kontantomregnet og pristalsreguleret) tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt før den 1. januar 1993, er højere end en af de indgangsværdier m.m., der følger af EBL § 4, stk. 3, 3. pkt.

Pristalsreguleringen foretages fra anskaffelsesåret til og med 1993. Dog kan pristalsreguleringen tidligst ske fra 1975. For ejendomme erhvervet før 1975, foretages reguleringen således alene fra og med 1975.

Pristalsreguleringen sker ved, at den faktiske anskaffelsessum - alt efter anskaffelsesår - forhøjes med følgende procenttillæg:

Anskaffelsesår

Reguleringstal

Stigningsprocent

1975 eller tidligere

42,5

182,4

1976

46,4

158,6

1977

50,0

140,0

1978

54,5

120,2

1979

57,7

108,0

1980

62,0

93,5

1981

66,7

79,9

1982

73,8

62,6

1983

80,4

49,3

1984

85,6

40,2

1985

90,6

32,5

1986

94,0

27,7

1987

97,1

23,6

1988

101,6

18,1

1989

106,7

12,5

1990

111,4

7,7

1991

113,6

5,6

1992

115,9

3,5

1993

120,0

0,0

Eksempel: En ejendom er anskaffet i 1977 for 500.000 kr.

Tillæg: 120 - 50 = 70, 70/50 x 100 = 140,0 pct. 140 pct. af 500.000 kr. = 700.000 kr.

Anskaffelsessum + pristalsregulering = 500.000 kr. + 700.000 kr. = 1,2 mio. kr.

Der er efter 4 A i EBL alene adgang til pristalsregulering af selve anskaffelsessummen. Der er med andre ord ikke adgang til pristalsregulering af de vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt før den 1. januar 1993.

SKM2004.42.LSR.I relation til ejendomsavancebeskatningsloven blev udgifter til opførelse af bygninger på en tidligere erhvervet grund betegnet som forbedringsudgifter. Der var ikke grundlag for en udvidet fortolkning af TS-cirkulære af 28 maj 2002, hverken for så vidt angik muligheden for at pristalsregulere vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter, eller for så vidt angik den fastsatte periode fra 1975 til 1993.

SKM.2004.433.LSR.Forbedringsudgifter afholdt forud for 1/1 1993 kunne ikke pristalsreguleres frem til 1993 ved opgørelse af ejendomsavancen.

SKM2004.277.VLR. I sagen behandles spørgsmålet, om der er hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen for tiden før 1975. Vestre Landsret fastslog at der ikke var hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, til at foretage en sådan pristalsregulering. Landsretten henviste til, at bestemmelsen udtømmende opregner mulighederne for at opgøre anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt efter den klare ordlyd af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, forarbejderne hertil og sammenhængen med øvrige bestemmelser vedrørende opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, at der ikke - uanset det tilsigtede formål med overgangsreglerne, nemlig at fortjenester, der kunne være realiseres skattefrit den 18. maj 1993, ikke beskattes - var grundlag for at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen for tiden før 1975. Landsretten bemærkede, at heller ikke den uhjemlede administrative praksis for pristalsregulering af anskaffelsessummen for perioden 1975-1993 giver mulighed for en udvidet adgang til pristalsreguleringen for tiden før 1975.

SKM2005.451.VLR. Skatteyderen havde i 1970 købt et teglværk. Han havde siden købet foretaget ombygninger, tilbygninger og opført bygninger på ejendommen. I sagen blev der taget stilling til, om der var hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen, og om skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis på området. Landsretten fastslog i lighed med SKM 2004.277.VLR, at ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, udtømmende opregner mulighederne for opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis, der havde tilladt pristalsregulering af anskaffelsessummer i årene 1975 til 1993. Landsretten fastslog, at de relevante cirkulærer alene gav anledning til pristalsregulering for den faktiske anskaffelsessum, og at de beløb, skatteyderen havde anvendt på de bygninger, som var omfattet af sagen, i relation til ejendomsavancebeskatningsloven måtte anses for forbedringsudgifter.

Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at en skatteyder, der ville anvende købsprisen som anskaffelsessum ved et delsalg af en ejendom i 1997, ved et senere salg af restejendommen som anskaffelsessum kunne anvende den såkaldte halvdelsregel minus den del heraf, der ville have været henført til saget i 1997, jf. SKM2002.565.LR.

SKM2006.610.ØLR. Sagen vedrørte, om skatteyderen kunne få genoptaget sin skatteansættelse med henblik på en pristalsregulering af anskaffelsessummen for ejerårene frem til og med 1992. En medejer havde af Told- og Skattestyrelsen fået tilladelse til genoptagelse. Landsretten fastslog, at ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 blev pristalsregulering af anskaffelsessummen ophævet med virkning for ejendomme, der blev afstået efter 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at den ulovhjemlede praksis, der var opstået på et tidspunkt, hvorefter der i et vist omfang ved afståelse af ejendomme, der erhvervet før den 19. maj 1993 kunne ske pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum ved beregning af avancen, kunne føre til et andet resultat. Det kunne ikke lægges til grund, at denne faste praksis også gjaldt det indkomstår, hvori skatteyderen havde solgt ejendommen. Det forhold, at skatteyderens medejer efter at have fået afslag i Landsskatteretten ved en fejl begået i Told- og Skattestyrelsen havde opnået adgang til pristalsregulering ved en afgørelse kunne ikke føre til et andet resultat. Der var derfor ikke grundlag for at genoptage skatteyderens skatteansættelse for indkomståret 1997. Sagen er indbragt for Højesteret.

SKM2009.229.HRHøjesteret fastslog i en sag, hvori en sparekasse ønskede, at dens udgifter til opførelse af en ejendom skulle pristalsreguleres, da den solgte ejendommen til et datterselskab, at hverken ordlyden af den dagældende EBL § 4, stk. 3, 4. punktum (nu § 4, stk. 3, 3. punktum) eller lovmotiverne til ændringsloven fra 1993 gav grundlag for at indfortolke en adgang til at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen og/eller af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Højesteret fastslog videre, at den efterfølgende administrative praksis, hvorefter der kunne foretages pristalsregulering af anskaffelsessummen, som kom til udtryk bl.a. i TSS-cirkulære 2002-18, således ikke havde hjemmel i loven. Praksis var imidlertid blevet lovfæstet i EBL § 4 A. Højesteret tiltrådte desuden, at begrebet anskaffelsessum i EBL § 4 og § 4 A alene omfattede det vederlag, der blev betalt ved erhvervelsen af en fast ejendom.

Højesteret fastslog videre - under henvisning til landsrettens præmisser - at den uhjemlede praksis alene havde omfattet den faktiske anskaffelsessum og ikke afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, hvortil udgift til opførelsen af ejendommen hørte. (Tidligere instans SKM2007.184.ØLR).

Anskaffelsessummen for ejendomme, der er beliggende i udlandet er: 

  1. Værdien i handel og vandel den 19. maj 1993.
  2. Den faktiske anskaffelsessum omregnet til kontantværdi og tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien efter pkt. 1.

Fastsættelsen af handelsværdien for udenlandske ejendomme sker efter danske regler. Handelsværdien er ejendommens omsætningsværdi i vedkommende land. Ved den konkrete fastsættelse af handelsværdien kan der eksempelvis tages udgangspunkt i den skattemæssige værdi (handelsværdien), som ejendommen er optaget til i selvangivelsen ved det indkomstår, der er afsluttet nærmest den 19. maj 1993, hvis det må antages, at ejendommens værdi ikke er ændret i den mellemliggende periode. Ejendommens værdi i handel og vandel pr. 19. maj 1993 kan også dokumenteres ved fremlæggelse af en vurdering foretaget af en uvildig og sagkyndig tredjemand. Det er en betingelse, at denne vurderingserklæring indeholder de fornødne oplysninger og specifikationer om ejendommen svarende til en vurdering foretaget efter danske regler.

Bestemmelsen om pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum i EBL § 4 A omfatter såvel ejendomme beliggende i Danmark som ejendomme beliggende i udlandet. Om EBL § 4 A se nærmere afsnit E.J.2.2.2.1.1 ovenfor.

 

EBL § 4, stk. 3, 6. pkt., om udenlandske ejendomme og den faktisk anskaffelsessum henviser til reglerne i EBL § 4, stk. 3, 3. og 4. pkt., og vil dermed også henvise til den nye formulering af EBL § 4, stk. 3, 3. pkt.

 

Omkostningerne ved erhvervelsen kan normalt tillægges anskaffelsessummen.

Tinglysningsafgifter afholdt til skøde i forbindelse med ejendommens erhvervelse kan tillægges anskaffelsessummen fuldt ud, selv om disse har bevirket et nedslag i eventuel boafgift.

Sagsomkostninger, som sælgeren af en ejendom måtte afholde for at få fastslået sin formelle adkomst til ejendommen, kunne tillægges anskaffelsessummen, TfS 1987, 595 LSR.

Udstykningsafgiften pr. ejerlejlighed ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder kan ligeledes tillægges anskaffelsessummen.

Når udstedelsen af byggetilladelse betinges af, at ejeren af ejendommen betaler et beløb til f.eks. en kommunal parkeringsfond, kan bidraget tillægges ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved et senere salg af ejendommen.

Den kapitaliserede værdi af eventuelle aftægtsforpligtelser, som skatteyderen påtog sig ved erhvervelsen af ejendommen, skal medregnes i anskaffelsessummen.

I de tilfælde, hvor ejendommens ejendomsværdi eller handelsværdien på et givet tidspunkt anvendes som anskaffelsessum i stedet for den faktiske anskaffelsessum, kan omkostningerne ved anskaffelsen ikke tillægges.

SKM2003.287.VLR. En skatteyder havde i forbindelse med erhvervelsen af 2 ejerlejligheder betalt 250.000 kr. til et selskab, som var ejet af hans fader. Arbejdet med at finde ejerlejlighederne og købsforhandligerne var blevet varetaget af skatteyderens fader, men det var uklart, præcist hvad det var skatteyderen betalte sin faders selskab for samt hvordan beløbet størrelsesmæssigt fremkom. Efter en konkret vurdering fandt Vestre Landsret ikke, at beløbet ved opgørelsen af den skattemæssige avance i forbindelse med skatteyderens videresalg af ejerlejlighederne kunne tillægges anskaffelsessummen.

SKM2009.729.LSR. I forbindelsen med opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en ejendom, ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen havde erhvervet "brugte anparter" blev det betalte formidligsgebyr til udbyderen ikke anset som en del af anskaffelsessummen og kunne derfor ikke tillægges denne.

Den opgjorte anskaffelsessum reguleres (forhøjes og nedsættes) efter reglerne i EBL § 5.

Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, med mindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Ved et salg senere end 1993 gives et fuldt tillæg på 10.000 kr. for 1993, uanset hvilken indgangsværdi der anvendes som ejendommens anskaffelsessum.   

Tillægget gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller ej.

Se SKM2005.189.LSR. vedrørende salg af nyudstykkede parceller og beregning af 10.000 kr.'s-tillægget.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, herunder værdien af eget arbejde, hvis værdien heraf har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst, i det omfang disse pr. kalenderår har oversteget det faste tillæg på 10.000 kr., jf. EBL § 5, stk. 2. For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, medtages alene udgifter, der er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Hvis ejendomsværdien efter en § 4B vurdering benyttes som anskaffelsessum, eller hvis handelsværdien den 19. maj 1993 for en udenlandsk ejendom benyttes, medtages alene udgifter, der er afholdt efter den 19. maj 1993.

Det fremgår generelt af EBL § 5, stk. 2, at der ikke kan opnås fradrag for/fordel af den samme udgift mere end én gang.

Hvis en vedligeholdelsesudgift har kunnet fradrages i den skattepligtige indkomst, kan den således ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det er i den forbindelse uden betydning, om fradragsretten rent faktisk er udnyttet.

Hvis en forbedringsudgift er trukket fra ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan den ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det betyder f.eks., at ombygnings- eller forbedringsudgifter, der er straksfradraget efter afskrivningsloven, ikke kan medregnes. Her gælder, at fradragsretten rent faktisk skal være udnyttet. Hvis adgangen til fradrag ikke er udnyttet, kan udgiften tillægges ejendommens anskaffelsessum. Udgifter, der kan blive beskattet efter AL § 21, der omhandler beskatning af genvundne afskrivninger m.v., kan medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum.

Ved afgørelsen af, om en vedligeholdelses- eller forbedringsudgift kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ses der bort fra, om udgifterne er dækket af standardfradraget efter den tidligere gældende LL § 15 J.

Udgifter, der er dækket af skattefrie tilskud eller lign. skattefrie ydelser, kan heller ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum.

EBL § 5, stk. 2, viderefører endelig reglen om, at udgifter omfattet af den særlige regel (tidligere LL § 15 N) om fradrag for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter for ejendomme på Bornholm, ikke kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Reglerne i EBL § 5, stk. 2, er justeret ved § 5 i lov nr. 525 af 12/6 2009, for så vidt angår fredede ejendomme. Ændringen, har virkning fra og med indkomståret 2010.

Efter ændringen kan forbedringsudgifter på fredede bygninger, der kan fradrages i efterfølgende indkomstår ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen.

TfS 1999, 35 LSR. Udgifter til istandsættelse af en ejendom afholdt af lejeren kunne ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. En ejendom blev erhvervet af A og udlejet til et entreprenørfirma B, som herefter foretog en istandsættelse. Da reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om tillæg for forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter udover 10.000 kr. forudsatte, at udgiften var afholdt af ejeren, kunne udgiften ikke tillægges anskaffelsessummen. Da ejeren var anset skattepligtig af en varig værdiforøgelse på 200.000 kr., kunne der godkendes fradrag for dette beløb ved opgørelsen af fortjenesten i forbindelse med salg.

SKM2003.112.LSR. En skatteyder købte en ejendom efter at have lejet denne i 14 år. Skatteankenævnet havde forhøjet fortjenesten ved salget af ejendommen, da ombygningsudgifter afholdt inden køb af ejendommen ikke var godkendt tillagt anskaffelsessummen. Landsskatteretten fandt, at forbedringsudgifter afholdt af en lejer inden dennes erhvervelse af en ejendom kunne tillægges anskaffelsessummen. Det var ikke godtgjort, at der ved fastsættelse af købesummen var givet nedslag vedrørende de i lejeperioden afholdte forbedringsudgifter.

SKM2005.355.LR. Ligningsrådet fandt, at afholdte udgifter til nedrivning af en bygning kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringsudgifter efter reglerne i § 5, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

SKM2004.114.LR. Ligningsrådet fandt, at udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence og udarbejdelse af lokalplan kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for det pågældende grundareal. Herudover udtalte Ligningsrådet, at udgifter til oprensning af forurenet jord under nærmere angivne forudsætninger, kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter statsskattelovens § 6 a som opsatte driftsomkostninger, således at fradraget foretages i det år, hvor udgifterne er afholdt.

Se også SKM2003.79.LR om en skatteyder der drev en landbrugsejendom, som hans hustru pr. 1. oktober 1999 købte fra sin far. Faderen havde fra det tidspunkt, hvor han erhvervede ejendommen i 1975 og frem til overdragelsen, drevet ejendommen erhvervsmæssigt. Da skatteyderen var den af ægtefællerne, der drev ejendommen, blev landbrugsvirksomhedens resultat beskattet hos ham. I forbindelse med hustruens køb af ejendommen blev der i henhold til de dagældende regler i kildeskattelovens § 33 C succederet i afskrivningerne på alle ejendommens bygninger, hvorimod der ikke blev succederet i den skattemæssige stilling efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Da skatteyderen havde succederet i de afskrivninger m.v., der blev foretaget af hans svigerfader skulle de pågældende afskrivninger i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1, 2 og 3, efter Ligningsrådets opfattelse anses for foretaget af ham selv personligt.
Da han ikke succederede i anskaffelsestidspunktet efter ejendomsavancebeskatningsloven, fandt Ligningsrådet, at der ikke var mulighed for at se bort fra afskrivninger foretaget før 1993. Endelig fandt Ligningsrådet, at det var en konsekvens af, at skatteyderen havde succederet i de afskrivninger, som hans svigerfader havde foretaget, at indekseringen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, såvel omfattede de afskrivninger, som han selv havde foretaget, som de afskrivninger hans svigerfader havde foretaget. Skatteyderens anskaffelsessum skulle således reguleres på samme måde, som svigerfaderens skulle have været det.

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 10, kan anskaffelsessummen kun forhøjes med forbedringer, der er tillagt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9. Dette gælder dog ikke for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på bygninger, der er undergivet fredning i henhold til bygningsfredningsloven, og som ikke kan fradrages ved indkomstopgørelsen. Dette gælder heller ikke forbedringer foretaget efter det tidspunkt, hvor ejendommen senest har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 10.

SKM2006.684.LSR. Ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af en ejendom kunne alene medtages dokumenterede forbedringsudgifter, idet det ikke fandtes sandsynliggjort, at der var afholdt yderligere udgifter.

SKM2007.114.ØLR. Sagen vedrørte b.la. opgørelse af ejendomsavance ved salg af en ubebygget grund, hvor sagsøgeren havde gjort gældende, at udgifter til et skitseprojekt af et parcelhus på grunden samt udgifter til jordbundsundersøgelser af grunden skulle tillægges anskaffelsessummen som en vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Landsretten fandt for det første, at skitseprojektet ikke var overdraget sammen med grunden, og for det andet, at udgifter til et sådant skitseprojekt ikke kunne anses for en udgift til vedligeholdelse eller forbedring af den pågældende ejendom. Herudover fandt landsretten det ikke godtgjort, at sagsøgeren havde haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendom, der oversteg standardfradraget på kr. 10.000,- årligt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Skatteministeriet fik derfor medhold i, at ejendomsavancen var opgjort korrekt.

SKM2007.143.ØLR. Skatteyderen ejede tre ejendomme, og i forbindelse med salget heraf ønskede han at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Landsretten fandt imidlertid ikke, at skatteyderen havde godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen vedrørende ejendommene. I den forbindelse lagde landsretten bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenteret, at nogle af fakturaerne var tilbagedateret, at sagsøgeren var fremkommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold omkring arbejdets udførelse, fakturering og betaling. Landsretten fandt ikke grundlag for at antage, at skattemyndighederne havde udsat skatteyderen for en usaglig forskelsbehandling.

SKM2008.907.VLR. Skatteyderen i sagen ønskede anskaffelsessummen på en ejendom, som hun havde sat i stand sammen med sin samlever, tillagt en række udokumenterede byggeudgifter. Under den administrative del af sagen blev der udmeldt syn og skøn, og skønsmanden nåede frem til, at normaludgiften til arbejdsløn og materiale ville være større, end de udgifter SKAT havde accepteret. Landsretten stadfæstede byrettens dom om at frifinde Skatteministeriet og henviste til, at skatteyderens ægtefælle havde forklaret, at det hovedsagligt var ham personligt, der havde udført forbedringsarbejderne, ligesom disse arbejde også i et vist omfang var udført som vennetjenester. Skønsmandens ansættelse af forbedringsudgifterne var sket med udgangspunkt i de priser, som en privat bygherre skulle betale, hvilket afviger fra de faktiske omstændigheder i sagen, således at skønserklæringen ikke kan erstatte den manglende dokumentation for afholdte udgifter. Landsretten fandt videre, at de allerede indrømmede fradrag for forbedringsudgifter var godkendt ud fra en lempelig vurdering. (Tidl. instans SKM2008.37.BR og SKM2006.684.LSR.).

SKM2008.1054.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt skatteyderen var berettiget til at forhøje anskaffelsessummen for en ejendom med påståede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, jf. EBL § 5, stk. 2, jf. § 4, stk. 1. Sagen angik en ejendom, som efter en brand var blevet renoveret, og hvor forsikringen havde erstattet udgifter, der i det væsentlige svarede til det beløb, der ifølge skatteyderens årsregnskab var afholdt til byggeomkostninger efter branden. Skatteyderen fremlagde mange mindre fakturaer for indkøb af materialer og håndværkerregninger, og der blev under sagen afholdt syn og skøn vedrørende udførte forbedringer på ejendommen. Retten fandt på baggrund af oplysningerne i årsregnskabet og det forhold, at skatteyderen sammen med sin ægtefælle ejede flere udlejningsejendomme, at der påhvilede skatteyderen en skærpet bevisbyrde for, at der ud over erstatningen var afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer af ejendommen, som ikke var tillagt anskaffelsessummen eller tidligere fratrukket indkomsten. Retten fandt ikke, at skatteyderen havde løftet denne bevisbyrde ved de fremlagte fakturaer, som for en stor del var udstedt til andre end skatteyderen og ikke var anført at vedrøre ejendommen. Retten fandt ikke, at syns- og skønserklæringen samt ægtefællens påtegninger på fakturaerne kunne føre til andet resultat.

SKM2009.124.HR. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at der var grundlag for, i forbindelse med salg af skatteyderens tre ejendomme, at forhøje anskaffelsessummen i henhold til EBL § 5, stk. 2. Højesteret lagde - som landsretten - bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenterede, at nogle af fakturaerne var tilbagedaterede, at skatteyderen var fremkommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold i forbindelse med arbejdets udførelse, fakturering og betaling.

SKM2009.631.ØLR. Sagsøgeren solgte en ejendom i 2005 og gjorde gældende, at han i 1993 havde afholdt forbedringsudgifter, der skulle tillægges anskaffelsessummen. Landsretten anførte, at det var i overensstemmelse med praksis, at sagsøgeren ikke havde opbevaret regnskabsmateriale for de pågældende år, og landsretten fandt, at sagsøgeren på anden måde end ved fremlæggelse af fakturaer havde dokumenteret de afholdte udgifter.

Det var endvidere omtvistet, om udgifterne kunne anses for "afholdt" efter 1. januar 1993, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 2. punktum. Sagsøgeren havde ikke dokumenteret, at udgifterne til ombygning i 1992-regnskabet vedrørte arbejder, der først blev udført i 1993. Dog kunne det ifølge landsretten ikke afvises, at fakturaer for ca. kr. 412.000,- først blev betalt i 1993. Landsretten udtalte, at der ved afgørelsen af, om disse udgifter kunne anses for afholdt i 1993 - uanset at ombygningsarbejderne ikke var afsluttede ved årsskiftet 1992/93 - måtte lægges afgørende vægt på, at de arbejder, der var aktiveret i regnskabet for 1992, var udført inden 1. januar 1993, og at arbejderne var betalt eller krævet betalt inden dette tidspunkt. Skatteministeriet blev derfor frikendt.

 

EBL § 5, stk. 4, bygger på det generelle og overordnede princip, at anskaffelsessummen for en fast ejendom skal nedsættes med beløb, som skatteyderen allerede har fået fradrag for/fordel af. Bestemmelsen indeholder en opremsning af beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes. Se nærmere nedenfor om de enkelte punkter.

Nedsættelsen sker i det år, hvori ejendommen afstås.

Nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, henføres til de år, hvor der er afskrevet på ejendommens bygninger eller installationer efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger m.v. i de pågældende år.  

Det bemærkes, at nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4, jf. stk. 8, også omfatter beløb, som ejeren har fradraget for indkomståret 1998 eller tidligere efter regler i de dagældende afskrivningslove. Tilsvarende gælder beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4, jf. stk. 8, der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettigede.      

SKM2004.433.LSR. Ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum skulle indgangsværdien opgjort på grundlag af den pristalsregulerede faktiske anskaffelsessum reduceres med de faktiske foretagne afskrivninger (som ikke var beskattet som genvundne) uden pristalsregulering.

Hvis der som anskaffelsessum anvendes en af de særlige indgangsværdier i EBL § 4, stk. 3, skal nedsættelse alene ske med afskrivninger m.v. foretaget i indkomståret 1993 og senere indkomstår, jf. EBL § 5, stk. 8. Dette princip gælder for nedsættelser omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4. Nedsættelsespligtige beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, jf. stk. 5-7, henføres til indkomståret 1993 eller senere efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger m.v. på ejendommens bygninger og installationer og de afskrivninger m.v., der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere.

Gennemgang af de beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes efter EBL § 5, stk. 4:

EBL § 5, stk. 4, nr. 1

  • a) Foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger, efter afskrivningsloven.
  • b) Fradragsbeløb efter AL § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt. (overskydende beløb ved genopførelse for forsikringssummer m.v.)
  • c) Forlodsafskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven på bygninger og installationer.

I det omfang ovennævnte beløb beskattes som genvundne afskrivninger, skal de ikke fragå ved opgørelsen af en fast ejendoms anskaffelsessum.  

EBL § 5, stk. 4, nr. 2 vedrører nedsættelsesbeløb for nedrevne bygninger og installationer. Nedsættelse sker med de i EBL § 5, stk. 4, nr. 1, a)-c) nævnte beløb. For disse skal der yderligere ske regulering med følgende beløb:

  • d) Værdiforringelser fradraget efter AL § 23
  • e) Nedrivningsfradrag efter AL § 22. I medfør af AL § 22 opgøres fradraget som bygningens nedskrevne værdi nedsat med den eventuelle salgssum for bygninger eller materialer m.v.

Det er hele det fradragne beløb, der skal fragå i ejendommens anskaffelsessum. Det skyldes, at der ikke kan blive tale om genvundne afskrivninger på nedrevne bygninger, da de ikke indgår i salgssummen.

EBL § 5, stk. 4, nr. 3 indeholder bestemmelser om, at anskaffelsessummen skal nedsættes med:

  • Tab efter AL § 21
  • Værdiforringelser fradraget efter AL § 23.

Reduktion af anskaffelsessummen med tabsfradrag følger af, at tab på en afskrivningsberettiget bygning er fradragsberettiget ved den almindelige indkomstopgørelse. Regulering for værdiforringelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 3 omfatter bygninger, der ikke er nedrevet. Fradrag vedrørende nedrevne bygninger følger af samme stk., nr. 2.

SKM2005.255.LSR. De anskaffelsessummer, der skulle anvendes ved opgørelsen af skattepligtige ejendomsavancer ved salg af udlejningsejendomme mellem interesseforbundne parter, skulle reduceres med tab på installationer, uanset at disse tab ikke var fratrukket ved opgørelsen af indkomsten. Kendelsen er appelleret, og Skatteministeriet har herefter taget bekræftende til genmæle.

Foranlediget af ovenstående afgørelse har SKAT udsendt SKM2009.198.SKAT, der omhandler muligheden for genoptagelse af skatteansættelser, hvori den skattepligtige avance ved afståelse af fast ejendom er opgjort efter, at anskaffelsessummen er nedsat med ikke-fratrukne tab efter afskrivningsloven.Styresignalet ophæves den 20. september 2009.

Herunder gennemgås de generelle regler om opgørelse af anskaffelsessummer og regulering af disse ved delafståelser.

Definitionen på delafståelse fremgår nu direkte af lovteksten i EBL, jf. § 3 A som affattet ved § 5 i lov nr. 458 af 9. juni 2004 om ændring af forskellige skatte- og afgiftslove og af lov om planlægning samt ophævelse af ejerlejlighedsbeskatningsloven og frigørelsesafgiftsloven. .

Der er tale om lovfæstelse af den hidtil gældende praksis for, hvornår der er tale om et delsalg af en fast ejendom. Der er ved indsættelsen af definitionen i lovteksten ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retstilstand.

Ved delsalg forstås en afståelse, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel i lov om udstykning og anden registrering i matriklen eller, hvor der overdrages en del af en fast ejendom betinget af udstykning. Ved udstykning forstås, at det registres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. Er flere matrikelnumre samnoteret i matriklen, er der tale om en samlet fast ejendom. Udstykning omfatter også den situation, at et areal godkendes udskilt af en samnotering.

Efter praksis har der ikke fundet udstykning sted før, der foreligger approbation fra Kort- og Matrikelstyrelsen. Inden godkendelsen af udstykningen foreligger, er der således tale om delsalg, mens der er tale om helsalg, såfremt udstykningen er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen.

Definitionen af delsalg i EBL § 3 A finder anvendelse alle steder i loven, hvor der er regler for afståelse af en del af en fast ejendom. Hvor en ejendom er udstykket skal delsalgsreglerne finde anvendelse på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inklusive reguleringen frem til udstykningen.

Definitionen af delsalg har også betydning for, hvorledes en ejendom, der udstykkes fra sælgerens ejendom skal kategoriseres ved anvendelsen af reglerne i §§ 8 og 9. Er der gennemført endelig udstykning før salget, er der tale om et helsalg, mens der er tale om et delsalg, hvis approbation først foreligger efter salgsaftalen. Dette har betydning for, om sælgeren kan opnå skattefrihed ved salget af boligen efter reglerne i § 8 og § 9.

Når der er tale om salg af en del af en fast ejendom, finder reglerne i EBL § 5, stk. 5 og 6, anvendelse.

Hvis der derimod er tale om salg af en selvstændig ejendom, dvs. salg af en hel ejendom, gælder reglerne i EBL § 5, stk. 4.

Hvis en del af en fast ejendom sælges efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor der er indgået aftale om overdragelse af en del af en fast ejendom betinget af udstykning, gælder reglerne om delsalg i EBL § 5, stk. 5 og 6. Er der gennemført udstykning, hvorefter det frastykkede areal sælges, er der ikke tale om et delsalg men derimod om et salg af en selvstændig ejendom. Her er det reglerne i EBL § 5, stk. 4, der finder anvendelse, idet delsalgsreglerne dog finder anvendelse på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inkl. reguleringen frem til udstykningen.

Reglerne om arealoverførsel fremgår af lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003 om udstykning og anden registrering i matriklen.

Salg af en ideel andel af en fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om delsalg. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom anvendes reglerne for helsalg således, at en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen svarende til den ideelle andel lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab i forbindelse med salget af den ideelle andel.

Ved et samtidigt salg af en ejendom, hvor en del af ejendommen sælges til en køber og en anden del til en anden køber, skal vurderingen af, om der er tale om helsalg eller delsalg, ske efter de nævnte retningslinier.

SKM2005.189.LSR. Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne antoges at være sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. Om beregningen af 10.000 kr.'s tillæg, se afsnit E.J.2.2.4.2.1.

SKM2006.575.LSR. Afgørelsen vedrørte opgørelsen af anskaffelsessummen fra en ejendom, der var sammensat af en række successive erhvervelser og delafståelser af landbrugsjord før og efter d. 1. januar 1993.

SKM2007.30.SR.Skatterådet meddelte, at en andelsboligforenings salg af ejendommens loftsetage er at betragte som en delafståelse af ejendommen, idet der ikke sondres mellem vertikal og horisontal afståelse. Da ejendommen har været og rent faktisk anvendes erhvervsmæssig vil en forholdsmæssig del af avancen skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. At den del af ejendommen, som afhændes, ikke anvendes erhvervsmæssigt, er uden betydning for beskatningen.

SKM2007.177.LSR. Sagen vedrører opgørelsen af anskaffelsessummen ved beregning af ejendomsavance for salg af landbrugsjord på en ejendom, hvor der tidligere er foretaget delsalg af jord.

Om delafståelse ved aflysning af en servitut, se LSRM 1983, 29 LSR, omtalt under afsnit E.J.2.1.

Beløb, der modtages som erstatning for en varig rådighedsindskrænkning, anses for vederlag for en delafståelse.

Der henvises til eksemplerne på opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved delsalg i afsnit E.J.2.11.

Vindmøller
Engangsbeløb, der udbetales til ejeren af en ejendom som erstatning for placering af en eller flere vindmøller på ejendommen og for de rådighedsindskrænkninger over ejendommen, som i forbindelse hermed pålægges ejeren i henhold til en aftale anses som lejeaftale, og de betalte beløb beskattes som personlig indkomst. Beskatning af et engangsbeløb fordeles over den aftalte lejeperiode.

SKM2004.519.LR. Ligningsrådet har afgivet en bindende forhåndsbesked om, at den endnu ikke indtægtsførte del af et engangsbeløb for en brugsret over et areal til opstilling af vindmøller, ved ejendommens afståelse skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor aftalen om afståelse indgås. Retten til lejeindtægten er i den konkrete sag ikke omfattet af ejendomsafståelsen. Endvidere har Ligningsrådet udtalt, at ejendommen ved overdragelse til skatteyders søn kan værdiansættes efter cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

SKM2005.93.LSR. Et engangsbeløb, som blev modtaget som erstatning for placering af vindmøller på en landbrugsejendom, var skattepligtig som lejeindtægt efter statsskattelovens § 4 litra b, og skulle fordeles over den aftalte lejeperiode.

Afstås en del af en ejendom, skal anskaffelsessummen opgøres på grundlag af den del af den samlede anskaffelssum for den samlede ejendom, der kan henføres til det afståede.

En tilsvarende opgørelsesmåde skal anvendes i tilfælde af delvis skade på en ejendom.

Omfatter frasalget et grundstykke, sker fordelingen af anskaffelsessummen på grundlag af det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommen. Anvendes en af de særlige indgangsværdier som anskaffelsessum, benyttes den samlede grundværdi som fordelingsnøgle. Såfremt der i indgangsværdien indgår en særlig fastsat grundværdi, som omfatter det frasolgte areal, er det dog denne grundværdi, der skal anvendes ved fordelingen. Anvendes den faktiske anskaffelsessum, benyttes den del af anskaffelsessummen, som er henført til grunden som fordelingsnøgle. Såfremt der inden for den faktiske anskaffelsessum er aftalt en specifik anskaffelsessum for en del af grunden, som det frasolgte areal er omfattet af, er det dog denne specifikt aftalte anskaffelsessum, der skal anvendes ved fordelingen.

SKM2005.185.LSR.Ved afgørelsen af hvor stor en del af anskaffelsessummen, der skulle henføres til et frasolgt grundstykke, kunne grundværdispecifikationen anvendes som udgangspunkt, således at der toges hensyn til jordens bonitet.

SKM2010.161.LSR. Ved opgørelsen af avancen ved afståelse af en vindmølle med tilhørende jordparcel skulle anskaffelsessummen for jordparcellen alene indgå med den faktiske anskaffelsessum, idet der efter ophævelse af cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 ikke var hjemmel til at forhøje anskaffelsessummen med et tillæg for værdiforringelse af den resterende ejendom.

Anskaffelsessummen reguleres efter reglerne i EBL § 5.

I de tilfælde, hvor den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, skal det faste tillæg på 10.000 kr. nedsættes forholdsmæssigt. Dette sker efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jf. dog EBL § 9, stk. 3, der medfører, at ingen del af 10.000 kr.'s tillægget skal henføres til anskaffelsessummen for stuehuset/ejerboligen, der kan sælges skattefrit.

På en i 1980 erhvervet grund blev i 1981 opført en bygning, der brændte i 1983. For den periode, hvori skatteyderen ejer både grunden og bygningen skal der ske en forholdsmæssig fordeling af 10.000 kr.'s tillægget mellem grund og bygning efter værdiforholdene mellem disse, jf. skd. 1985.73.224.

I TfS 1999,758 DEP har departementet oplyst, at beregningen af en forholdsmæssig andel af 10.000-kr.'s-tillægget i forbindelse med avanceopgørelsen ved afståelse af en del af en fast ejendom skal ske på grundlag af den kontantomregnede anskaffelsessum eller den valgte indgangsværdi før reguleringen efter EBL § 5.

SKM2005.189.LR. Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne antoges at være sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. 10.000 kr.'s tillæg skulle gives år for år og skulle reduceres forholdsmæssigt for de år, hvor de udstykkede grunde endnu var en del af en større ejendom. Tillægget kunne ikke gives for udstykningsåret, hvis de udstykkede parceller var afstået i det år, hvor udstykningen var approberet.

Der henvises i øvrigt til afsnit E.J.2.2.3.1

 

Også tillægget for afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter reduceres ved delsalg. Den skattepligtige kan derefter alene medregne sådanne udgifter, som kan henføres til den afståede del af ejendommen. Det er endvidere en betingelse, at disse udgifter overstiger det faste forholdsmæssige tillæg, beregnet som angivet ovenfor.

Ved senere salg af restejendommen kan alene den endnu ikke-udnyttede del af det faste tillæg eller tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tillægges den reducerede anskaffelsessum.

Der henvises i øvrigt til afsnit E.J.2.2.3.2.

Af EBL § 5, stk. 5, fremgår, at stk. 4 finder tilsvarende anvendelse ved delafståelse af en ejendom. Endvidere fremgår heraf, hvornår de nedsættelsespligtige beløb skal fragå i anskaffelsessummen, og hvorledes de skal henføres til den afståede del af ejendommen og restejendommen.   

Ifølge EBL § 5, stk. 5, nr. 1 skal nedsættelse med beløb omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 1 (afskrivninger m.v.) og beløb omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 3 (tabsfradrag og værdiforringelser) følge de pågældende bygninger. Nedsættelse med f.eks. et afskrevet beløb skal således først ske, når den bygning, der er afskrevet på, sælges. Hvis der ved et delsalg alene frasælges jord, skal anskaffelsessummen herfor nedsættes med foretagne afskrivninger m.v. på driftsbygninger og installationer, der har været beliggende på det frasolgte. Det nedsættelsespligtige beløb henføres til denne del af jorden, jf. EBL § 5, stk. 5, nr. 2.  

Anskaffelsessummen for den nedrevne bygning inklusive eventuelle forbedringer ved delsalg skal altid medregnes til anskaffelsessummen for den del af ejendommen, hvor den nedrevne bygning har været beliggende, jf. EBL § 5, stk. 2.

Se i øvrigt afsnit E.J.2.2.3 om nedsættelse ved salg af hele ejendommen.

Reglerne i EBL § 6, stk. 3, om ejertidsnedslag er ophævet. Herefter gives der ikke ejertidsnedslag for ejendomme, der er erhvervet den 1. januar 1999 eller senere. Ejertidsnedslaget er derfor bortfaldet for afståelse af ejendomme, der sker den 1. januar 2008 eller senere.

Dette afsnit omtaler de særlige regler, som gælder for ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. VURDL § 33, stk. 1, skovbrugsejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 7, samt ejendomme, der ikke er parcelhuse, men som indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, når ejendommen i en del af eller hele ejerperioden har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt (blandet benyttede ejendomme), jf. VURDL § 33, stk. 5.

For så vidt angår ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. VURDL § 33, stk. 1 eller 7, kan den skattepligtige vælge at regulere anskaffelsessummen efter reglen i EBL § 5 A (indekseringsreglen), se afsnit E.J.2.3.1.4.

For køb/tildeling samt afståelse af visse mælkekvoter findes der særregler for opgørelsen af anskaffelsessummen.

Se nærmere om mælkekvoter i afsnit E.J.2.3.1.3.

I afsnit E.J.2.3.2.1.1 beskrives de særlige regler om overførsel af en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden ved delsalg. Reglerne gælder ved delsalg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, og således ikke for ejendomme, der benyttes til skovbrug, og for blandet benyttede ejendomme.

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage, jf. VURDL § 33, stk. 1, ved afståelse af blandet benyttede ejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 5, og skovbrugsejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., gives der under visse betingelser et bundfradrag i den opgjorte fortjeneste, se afsnit E.J.2.3.3.2.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. VURDL § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af blandet benyttede ejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 5, er der under visse betingelser skattefrihed for den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, se afsnit E.J.2.3.3.3.

Reglerne om fradrag for tidligere pålignet frigørelsesafgift fremgår af afsnit E.J.2.3.3.4.

EBL § 7 indeholder regler om beskatning m.v. ved jordombytning, se afsnit E.J.2.3.4.1, mageskifte, se afsnit E.J.2.3.4.2 og for ejendomme med afløst jordrentepligt, se afsnit E.J.2.3.4.3 og blandet benyttede ejendomme

Bemærk, at de tidligere gældende regler om geninvestering i landbrugsejendomme m.v., skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme, der udlejes, er blevet ophævet. Se nærmere i afsnit E.J.2.6 om geninvestering.

Endvidere henvises der til eksemplerne på opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste i afsnit E.J.2.11.

Den opgjorte anskaffelsessum reguleres efter reglerne i EBL §§ 5 eller 5 A.

Der henvises til afsnit E.J.2.2.3.1 og afsnit E.J.2.2.3.2. Se dog også afsnit E.J.2.3.3.3.

EBL § 5, stk. 4, bygger på det generelle og overordnede princip, at anskaffelsessummen for en fast ejendom skal nedsættes med beløb, som skatteyderen allerede har fået fradrag for/fordel af. Bestemmelsen indeholder en opremsning af beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes.

Se nærmere nedenfor om de enkelte punkter.

Nedsættelsen sker i det år, hvori ejendommen afstås.

Hvis ejendommen er omfattet af de særlige indekseringsregler i EBL § 5A, sker nedsættelse i den regulerede anskaffelsessum med foretagne ikke genvundne afskrivninger samt med øvrige beløb i det år, hvori beløbet er fradraget ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det bemærkes, at nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-6, jf. stk. 5-8, også omfatter beløb, som ejeren har fradraget for indkomståret 1998 eller tidligere efter regler i de dagældende afskrivningslove. Tilsvarende gælder beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-6, jf. stk. 5-8, der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettigede. Hvis der som anskaffelsessum anvendes en af de særlige indgangsværdier i EBL § 4, stk. 3, 1., 2. eller 5. pkt., skal nedsættelse alene ske med afskrivninger m.v. foretaget i indkomståret 1993 og senere indkomstår, jf. EBL § 5, stk. 8. Dette princip gælder for nedsættelser omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4. EBL § 5, stk. 8,  vedrører ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993, hvor der som anskaffelsessum anvendes en af de særlige indgangsværdier. Hvis der kun sker en delvis beskatning af genvundne afskrivninger, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af de genvundne afskrivninger på indkomstår før og efter 1993. Da de genvundne afskrivninger såvel kan vedrøre de afskrivninger, der er foretaget før indkomståret 1993, som afskrivninger, der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere, skal der ske en fordeling baseret på den andel af de samlede afskrivninger, som udgøres af henholdsvis de foretagne afskrivninger før indkomståret 1993 og de foretagne afskrivninger i indkomståret 1993 og senere.

For så vidt angår nedsættelse med foretagne afskrivninger, jf. EBL § 5, stk. 4, nr. 1, nedsættelsesbeløb for nedrevne bygninger og installationer, jf. EBL § 5, stk. 4, nr. 2, og tabsfradrag m.v., jf. EBL § 5, stk. 4, nr. 3, henvises til afsnit E.J.2.2.3.3.

SKM2005.255.LSR. Landsskatteretten fandt, at de anskaffelsessummer, der skulle anvendes ved opgørelsen af skattepligtige ejendomsavancer ved salg af udlejningsejendomme mellem interesseforbundne parter, skulle reduceres med tab på installationer, uanset at disse tab ikke var fratrukket ved opgørelsen af indkomsten. Sagen blev indbragt for domstolene, hvorefter Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle. 

EBL § 5, stk. 4, nr. 4. Efter AL § 38 kan der løbende tages fradrag for en ejendoms værdiforringelse i takt med udnyttelsen af ejendommens jordforekomster. Der skal derfor ifølge EBL § 5, stk. 4, nr. 4 ske nedsættelse af ejendommens anskaffelsessum med beløb, der af ejeren er fradraget for værdiforringelse af ejendommen som følge af udnyttelsen af forekomster af grus m.v. Der skal også ske nedsættelse med beløb, som er fradraget som følge af en nedgang i jordens landbrugsmæssige værdi på grund af udnyttelsen. Fra og med indkomståret 1999 kan der ikke foretages fradrag for nedgangen i den landbrugsmæssige værdi.

Efter EBL § 5, stk. 4, nr. 5 nedsættes ejendommens anskaffelsessum med udgifter til drænings- og markvandingsanlæg, der er afskrevet efter AL § 27. Der sker ikke beskatning af genvundne afskrivninger på dræningsanlæg.

Mælkekvoter, der er erhvervet før den 1. januar 2005, som afstås senere end den faste ejendom

Alle mælkekvoter erhvervet den 1. januar 2005 eller senere
Ved lov nr. 1386 af 20. december 2004 om ændring af afskrivningsloven, ligningsloven og andre skattelove (Kvoter og betalingsrettigheder) blev der vedtaget nye regler for den skattemæssige behandling af visse mælkekvoter. Loven, der har virkning fra 1. januar 2005, er ved bekendtgørelse nr. 589 af 15. juni 2006 trådt i kraft den 15. juni 2006.

De nye regler omfatter eksisterende mælkekvoter, der er erhvervet den 19. maj 1993 eller senere, og som afstås på et tidspunkt, hvor den skattepligtige ikke ejer en landbrugs- eller skovbrugsejendom, samt mælkekvoter, der erhverves den 1. januar 2005 eller senere.

Reglerne for beskatning af de nævnte mælkekvoter fremgår af § 40 C i afskrivningsloven. Såvel anskaffelsessummen ved erhvervelse af en mælkekvote, der erhverves 1. januar 2005 eller senere, som afståelsessummen for kvoten skal indgå på en samlet saldo, som føres af den skattepligtige. Ved afståelse af mælkekvoten sker der beskatning via saldoen efter reglerne i afskrivningsloven.

§ 40 C i afskrivningsloven indeholder nærmere regler for medregning af saldoværdien ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst samt regler for eventuel modregning i fradragsberettiget tab ved afståelse af landbrugs- eller skovbrugsejendomme.

Hvis der er tale om afståelse af en mælkekvote, der er erhvervet i perioden 19. maj 1993 til 31. december 2004, og som er omfattet af de nye regler, skal mælkekvotens afståelsessum og anskaffelsessum indgå på den nævnte saldo i det indkomstår, hvori mælkekvoten afstås, således at der sker beskatning af kvoten via saldoen. Hvis den skattepligtige er blevet beskattet af mælkekvotens værdi ved tildelingen, kan det beskattede beløb tillægges saldoen.

I afsnit E.C.5.4.3, hvortil der henvises, er der foretaget en detailleret gennemgang af reglerne i afskrivningslovens § 40 C i forbindelse med mælkekvoter.

Mælkekvoter, der er erhvervet før den 1. januar 2005, og som afstås før eller sammen med den faste ejendom
Mælkekvoter, der er erhvervet før den 1. januar 2005, og som afstås før eller sammen med en landbrugs- eller skovbrugsejendom vil således fortsat blive behandlet efter de gældende regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter reglerne i EBL § 5, stk. 3, forhøjes anskaffelsessummenfor ejendommen med vederlag, der er betalt for en mælkekvote ved tildelingen/købet. Er ejendommen omfattet af EBL § 5 A, forhøjes den regulerede anskaffelsessum efter EBL § 5 A, stk. 1, i det år, hvor mælkekvoten erhverves, se afsnit E.J.2.3.1.4.

Det er i EBL § 5, stk. 3, fastsat, at en ejendoms anskaffelsessum kun kan forhøjes med vederlag, der er betalt ved køb eller tildeling af en mælkekvote, såfremt der samtidig foreligger et afståelsesvederlag for den pågældende mælkekvote. Det vil sige, at der tillige skal ske en nedsættelse af anskaffelsessummen med det modtagne afståelsesvederlag.

Ved salg af en ejendom, der er erhvervet før den 19. maj 1993, hvor der anvendes indgangsværdier, er det ikke i praksis muligt at udskille et vederlag ved køb eller tildeling af mælkekvoten, idet anskaffelsessummen for mælkekvoten indgår som en ikke specificeret del af indgangsværdien (ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993). Betingelsen vedrørende forhøjelsesadgangen gælder derfor kun i forhold til mælkekvoter, der er købt eller tildelt den 19. maj 1993 eller senere.

Da anskaffelsessummen kun skal nedsættes med vederlag for mælkekvoter, der er afstået den 18. juni 1993 eller senere, gælder betingelsen vedrørende forhøjelsesadgangen tilsvarende kun i forhold til mælkekvoter, der afstås den 18. juni 1993 eller senere. Hvor der sker en regulering af mælkekvotens størrelse enten i form af en procentvis nedsættelse af alle kvoter efter generelle regler eller ved at en del af kvoten inddrages uden erstatning (toldning), kan anskaffelsessummen forhøjes med vederlaget for de bortregulerede mælkekvoter. Dette gælder, uanset at betingelsen om, at der tillige skal ske en nedsættelse af anskaffelssessummen med et modstående afståelsesvederlag i sagens natur ikke opfyldes.

Hvis den skattepligtige er blevet beskattet af kvotens værdi ved tildelingen, kan det beskattede beløb tillægges anskaffelsessummen, uanset om der i avanceopgørelsen indgår et afståelsesvederlag for den pågældende mælkekvote.

EBL § 5, stk. 4, nr. 6. Der sker nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendommen med afståelsessummen for en mælkekvote. Nedsættelse sker på tidpunktet for afståelse af den faste ejendom. Hvis indekseringsreglen i EBL § 5A anvendes, sker nedsættelse i det år, hvori mælkekvoten afstås.

Reglerne om nedsættelse af ejendommens anskaffelsessum gælder kun for mælkekvoter, der er afstået den 18. juni 1993 eller senere, jf. EBL § 5, stk. 8.

SKM2002.381.LSR. En aftale om afståelse af en landbrugsejendom var betinget af, at sælger fik afhændet mælkekvoten før overtagelsen. Landsskatteretten fandt, at betingelsen om salg af mælkekvoten måtte tillægges virkning som en resolutiv betingelse, idet sælgeren af ejendommen måtte anses for i fornødent omfang at have rådigheden over, hvorvidt mælkekvoten blev afstået på førstkommende kvotebørs. Ejendommen kunne derfor ikke anses for først at være afstået sammen med mælkekvoten. Ved opgørelsen af ejendomsavancen ved frasalg af jorden til landbrugsejendommen var der således ikke hjemmel til at nedsætte anskaffelsessummen for ejendommen med afståelsesvederlaget for mælkekvoten, der først blev solgt efter salget af ejendommen.

SKM2005.261.LR. Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked fastslået, at udlodning af en landbrugsejendom fra et dødsbo med succession også omfattede succession i mælkekvoter, som afdøde havde afstået. Som følge heraf skulle der ved opgørelsen af avancen ved den efterfølgende delafståelse af landbrugsejendommen ske en nedsættelse af anskaffelsessummen med en forholdsmæssig del af det vederlag, som afdøde havde modtaget ved afståelsen af mælkekvoterne. Den bindende forhåndsbesked Ny tekst startblevNy tekst slut indbragt for LandsskatterettenNy tekst start, der stadfæstede Ligningsrådets afgørelseNy tekst slut.

SKM2009.719.ØLR. Efter de dagældende regler i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 kunne en mælkekvote afstås skattefrit, såfremt den blev solgt efter salget af ejendommen. Appellanten havde underskrevet aftale om salg af mælkekvoten 8 dage efter salget af ejendommen. Begge salg fandt sted til selskaber, som appellanten beherskede, og mælkekvoten blev herefter udlejet til det selskab, der havde erhvervet ejendommen. Østre Landsret fandt, uanset den tidsmæssige forskydning af appellantens underskrift af de 2 dokumenter, at afståelsen af ejendommen og mælkekvoten i skattemæsssig henseende måtte anses for sket samtidig, således at salget af mælkekvoten ikke kunne ske skattefrit. Der blev lagt vægt på, at appellanten på tidspunktet for stiftelsen af holdingselskabet og de to datterselskaber havde besluttet at afstå landbrugsejendommen og mælkekvote som led i en samlet omdannelse af landbrugsvirksomheden til selskabsform, og at appellaten ikke havde kunnet redegøre for baggrunden for, at han først underskrev aftalen om mælkekvoten 8 dage efter, at han havde underskrevet skødet vedrørende landbrugsejendommen.

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt skovbrugsejendomme, som er omfattet af VURDL § 33, stk. 1 og 7, kan den skattepligtige efter reglerne i EBL § 5 A vælge at indeksere ejendommens anskaffelsessum ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste i stedet for at nedsætte fortjenesten eller tabet efter EBL § 6, stk. 3. Den kontantomregnede anskaffelsessum kan reguleres med den procent (beregnet med en decimal), hvormed reguleringstallet i PSL § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til afståelsesåret.

Anskaffelsessummen reguleres for hvert påbegyndt kalenderår gennem hele ejerperioden og således også i afståelsesåret.   

For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, kan anskaffelsessummen dog først reguleres efter EBL § 5 A fra og med kalenderåret 1993. Det gælder også for de ejendomme, for hvilke der anvendes den oprindelige anskaffelsessum med tillæg af de inden den 1. januar 1993 afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter som indgangsværdi.   

SKM2008.997.BR. Byretten udtalte, at ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1, 1. pkt., sammenholdt med vurderingslovens § 33, stk. 4, skulle fortolkes således, at mulighed for indeksering kun bestod, hvis der i forbindelse med vurdering af ejendommen var foretaget en fordeling af ejendomsværdi og grundværdi på henholdsvis stuehus med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom. Da vurderingslovens § 33, stk. 4, fandtes at være både entydig og klar, kunne hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven vedrørende indekseringsmuligheden for landbruget, eller den efterfølgende ændrede formulering af ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1, føre til et andet resultat, end at indeksering ikke kunne ske ved opgørelse af avancen for den omhandlede ejendom, som var uden stuehus. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

SKM2010.248.VLR. Skatteyderne i sagen havde afstået en ejendom, hvorpå der var en minkfarm. Skatteyderne havde bortforpagtet 13 ha ud af ejendommens 19 ha til landbrug. Skatteyderne ønskede, at deres anskaffelsessum ved avanceopgørelse skulle pristalsreguleres efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A. Denne bestemmelse omhandler bl.a. ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug. Landsretten fandt ikke, at drift af en minkfarm kunne anses for at være en benyttelse som landbrug i henhold til § 5 A under henvisning til vurderingslovens § 33, stk. 1. Landsretten henviste bl.a. til, at § 5 A var indført for at tilgodese bl.a. landbrug, og landsretten antog, at det var det traditionelle landbrug, der skulle tilgodeses ved bestemmelsen. Landsretten fandt heller ikke, at det forhold, at en del af ejendommen havde været bortforpagtet til landbrug, betød, at anskaffelsessummen kunne indekseres. Landsretten fandt, at når der er tale om en ejendom med mere end en benyttelse, er det afgørende, om benyttelsen i større grad er til bl.a. landbrug end til den anden benyttelse, for at ejendommen kan anses for omfattet af § 5 A. Landsretten fandt således ikke, at der var grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering af, at ejendommen ikke blev benyttet som "landbrug" i vurderingslovens § 33, stk. 1's forstand, hvorfor der heller ikke er adgang til at regulere anskaffelsessummen for ejendommen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A.

Ved lov nr. 458 af 9. juni 2004 blev den tidligere administrative praksis vedr. pristalsregulering af anskaffelsessummer lovfæstet for ejendomme, der er erhvervet før 19. maj 1993 og afstået i indkomståret 1999 eller senere. Når den pristalsregulerede faktiske anskaffelsessum anvendes som indgangsværdi for de nævnte ejendomme, jf. § 4, stk. 3, i EBL, kan indeksering af anskaffelsessummen efter § 5 A derfor ske med udgangspunkt i en anskaffelsessum, der er pristalsreguleret efter § 4 A.

Det beløb, som anskaffelsessummen forhøjes med efter EBL § 5, stk. 1, reguleres på samme måde fra det kalenderår, tillægget vedrører, til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.   

Beløbet, som anskaffelsessummen forhøjes med efter EBL § 5, stk. 2, reguleres på samme måde fra kalenderåret for vedligeholdelsesarbejdets eller forbedringens fuldførelse til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.

Er ejendommen omfattet af EBL § 5 A, forhøjes den regulerede anskaffelsessum efter EBL § 5 A, stk. 1, i det år, hvor en mælkekvote tildeles/erhverves. Når mælkekvoten afstås, nedsættes ejendommens regulerede anskaffelsessum i det år, hvor mælkekvoten afstås. Reglerne om nedsættelse af ejendommens anskaffelsessum gælder kun for mælkekvoter, der er afstået den 18. juni 1993 eller senere, jf. EBL § 5, stk. 8.

EBL § 5, stk. 7, indeholder særregler om nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er omfattet af indekseringsreglen i EBL § 5 A.  I disse tilfælde foretages nedsættelser med beløb opgjort efter EBL § 5, stk. 4-6, i det år, hvor der er taget fradrag for det beløb, der begrunder nedsættelsen. Nedsættelsespligtige beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, henføres til de år, hvor der er afskrevet på ejendommens bygninger og installationer efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger m.v. i de pågældende år.

Reguleringstallene for 1993 til 2009 er følgende:

1993 120,0
1994 123,6 
1995 124,5 
1996 127,9 
1997 128,7
1998 132,2 
1999 136,0 
2000 140,8 
2001 145,7
2002 150,1
2003 155,4

2004

2005

2006

2007

2008

2009

160,4

163,9

167,7

172,2

176,7

182,7

TfS 1999, 828 LR. Ligningsrådet har truffet afgørelse om, at der ikke er pligt til at anvende reglerne i EBL § 5 A om indeksering af anskaffelsessummen ved salg af restejendommen, selv om reglerne om indeksering er anvendt ved et delsalg fra ejendommen.

Ny tekst startBemærk, at indekseringsreglerne i EBL § 5 A er justeret ved lov nr. 725 af 25. juni 2010, § 1. Ændringerne har virkning for indkomstårene 2009-2013. De nye regler betyder, at der ikke foretages regulering af reguleringstallet fra år 2009-2013. I 2010 skete der, som følge af L 2009 459, en overgang til det nye nulstillede reguleringstal. Reguleringstallet for 2009-2013 vil således udgøre 100,0. Det bemærkes, at reguleringstallet for 2009-2010 som følge af L 2009 459 skete ændring af personskattelovens § 20, stk. 3 ligeledes udgjorde 100,0. Dette skal ses i sammenhæng den i L 2009 459 skete ændring af personskattelovens § 20, stk. 3. Herefter udgør de nye grundbeløb der fastsættes for år 2009-2013 det samme som det til år 2009 anvendte niveau. Ny tekst slut

Der henvises til afsnit E.J.2.2.4.1.

Ejendomme anskaffet før 19. maj 1993
EBL § 5, stk. 6, indeholder en særregel om delafståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, og som er anskaffet før den 19. maj 1993.

Særreglen kan kun anvendes, hvis en af de i EBL § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt. nævnte indgangsværdier vælges. Disse er ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10 pct., halvdelsreglen eller en § 4 B-vurdering. Reglen finder ikke anvendelse for skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme.

Ved EBL § 5, stk. 6, tages der højde for situationer, hvor et delsalg formindsker værdien af restejendommen. I praksis har reglen primært betydning for landbrugsejendomme, typisk ved frasalg af jord.

SKM2004.394.LSR indeholder et eksempel på opgørelsen af anskaffelsessummen for en frasolgt jordparcel fra en landbrugsejendom ved anvendelse af reglerne i EBL § 4, stk. 2, og § 5, stk. 6. I eksemplet foretages der også en opgørelse af fortjenesten ved salget.

Den del af en ejendoms anskaffelsessum, der kan overføres til jordens anskaffelsessum, er en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi, hvis denne er højere.

Det overførselsberettigede beløb opgøres som tillægsparcelværdien/den tekniske værdi nedsat med 1) foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven, fradragsbeløb efter AL § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt., og forlodsafskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven, på bygninger og installationer beliggende på ejendommen, 2) foretagne afskrivninger m.v. som nævnt i EBL § 5, stk. 4, nr. 2, og 3) den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger og installationer.

Nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-3 foretages alene med afskrivninger m.v. og den nedskrevne værdi på bygninger og installationer, der er indgået i ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 eller en vurdering efter VURDL § 4 B. Anskaffelsessummen for den del af ejendommen, hvorfra der overføres en del af anskaffelsessummen, nedsættes med det overførte beløb.

EBL § 5, stk. 4 og 5 finder tilsvarende anvendelse, idet nedsættelsen efter EBL § 5, stk. 5, nr. 5 (mælkekvoter), foretages efter overførslen efter 1. og 2. pkt.

SKM2005.259.LSR. Den del af tillægsparcelværdien der i henhold til EBL § 5, stk. 6, skal overføres ved opgørelse af anskaffelsessummen, opgøres som tillægsparcelværdien fratrukket foretagne afskrivninger og den nedskrevne værdi af bygninger og installationer ultimo salgsåret af de bygninger og installationer, der pr. 1. januar 1993 er indgået i ejendomsværdien.

Efter EBL § 5, stk. 8, skal der kun ske nedsættelse med afskrivninger foretaget fra og med 1993.

Ved et delsalg fra en landbrugsejendom m.v., hvorpå der befinder sig driftsbygninger, der ikke har været anvendt til et afskrivningsberettiget formål i den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, er det hele den forholdsmæssige andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi for disse bygninger, der overføres til jordens anskaffelsessum. Dette skyldes, at nedsættelse efter EBL § 5, stk. 5, nr. 1-3 ikke er relevant, når driftsbygningerne ikke har været anvendt til et afskrivningsberettiget formål.

Har driftsbygningerne været anvendt til et afskrivningsberettiget formål i den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, men har ejeren ikke afskrevet på bygningerne, skal tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi nedsættes med driftsbygningernes nedskrevne værdi. Den nedskrevne værdi vil her være den oprindelige anskaffelsessum for driftsbygningerne.

Anskaffelsessummen reguleres efter reglerne i EBL §§ 5 eller 5 A.

Der henvises til afsnit E.J.2.2.4.2.1, afsnit E.J.2.2.4.2.2 og afsnit E.J.2.2.4.2.3.

Ifølge TfS 1999, 758 DEP skal beregningen af en forholdsmæssig andel af 10.000 kr.'s tillægget og afståelsesvederlag for mælkekvoter i forbindelse med delsalg af en fast ejendom ske på grundlag af den kontantomregnede anskaffelsessum eller den valgte indgangsværdi før reguleringen efter EBL § 5.

EBL § 5, stk. 5, nr. 3, medfører, at nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 4 (værdiforringelse som følge af udnyttelse af jordforekomster) sker, når det jordareal, der rent faktisk er udnyttet, afstås. Det samme princip gælder nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 5 (afskrivning på markvandings- eller dræningsanlæg), jf. EBL § 5, stk. 5, nr. 4.

EBL § 5, stk. 5, nr. 5, vedrører nedsættelse af anskaffelsessummen i forbindelse med et delsalg som følge af afståelse af en mælkekvote. Det nedsættelsespligtige beløb fordeles på den afståede del af ejendommen og restejendommen efter forholdet mellem anskaffelsessummen for den afståede del og anskaffelsessummen for hele ejendommen. Det nedsættelsespligtige beløb henføres forholdsmæssigt til den afståede del af ejendommen og den del af ejendommen, der ikke udgør boligdelen, efter forholdet mellem anskaffelsessummen for den afståede del af ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke udgør boligdelen.

Der henvises til afsnit E.J.2.3.1.4.

EBL § 5, stk. 7, indeholder særregler om nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er omfattet af indekseringsreglen i EBL § 5 A. I disse tilfælde foretages nedsættelser med beløb opgjort efter EBL § 5, stk. 4-6 i det år, hvor der er taget fradrag for det beløb, der begrunder nedsættelsen.

Der er forskellige regler om fradrag i fortjenesten, se herom afsnit E.J.2.3.3.1, E.J.2.3.3.2, E.J.2.3.3.3 og E.J.2.3.3.4.

Reglerne om ejertidsnedslag i EBL § 6, stk. 3, er bortfaldet for afståelse af ejendomme, der sker den 1. januar 2008 eller senere. Som følge heraf er EBL § 6, stk. 3 ophævet ved § 6 i lov nr. 462 af 12. juni 2009. eller senere.

Efter EBL § 6, stk. 2, gives der et bundfradrag i fortjenesten ved salg af blandet benyttede ejendomme. Bundfradraget udgør 268.600 kr. for 20. Beløbet reguleres efter PSL § 20. Reglen finder kun anvendelse, såfremt sælgeren er en person. Se dog DBSL § 27, stk. 3.

Bundfradraget er betinget af, at ejendommen på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole,frugtplantage eller skovbrug eller blandet benyttede ejendomme(jf. VURDL § 33, stk. 1 eller 5, eller stk. 7, 1. og 2. pkt.), at ejendommen har været ejet i mindst 5 år, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og ejendommen har været omfattet af VURDL § 33, stk. 1 eller 5, eller stk. 7, 1. og 2. pkt., samt at afståelsen omfatter stuehuset eller ejerboligen med tilhørende grund og have.

Bundfradraget følger ejendommen. Hvis en ejendom ejes af flere i sameje, kan hver ejer kun anvende den del af bundfradraget, der svarer til den pågældendes ejerandel. Er ejendommen ejet i lige sameje mellem 2, kan hver ejer anvende halvdelen af bundfradraget. 5-års reglen gælder for den enkelte ejer. Hvis den ene ejer har ejet ejendommen i 7 år, og den anden kun har været ejer i 4 år på salgstidspunktet, er det kun den førstnævnte, der kan anvende sin del af bundfradraget. Den resterende del går tabt.

Bundfradraget indgår som sidste led i opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste. Herefter skal sælgeren ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun medregne den del af den opgjorte fortjeneste, der er tilbage efter fradrag for den skattefrie del af fortjenesten vedrørende ejerboligandelen, fradrag for frigørelsesafgift, fradrag for fremførselsberettiget tab ved salg af anden fast ejendom samt bundfradraget.

Der indrømmes ikke bundfradrag, hvis reglen om ejertidsnedslag efter EBL § 6, stk. 3, anvendes. (Det bemærkes, at reglen om ejertidsnedslag er ophævet. Der gives ikke ejernedslag for ejendomme, der afstås den 1. januar 2008 eller senere.) Der indrømmes heller ikke bundfradrag, hvis ejendommens anskaffelsessum opgøres efter indekseringsreglen i EBL § 5 A. Endvidere finder reglerne ikke anvendelse, hvis der tidligere har været foretaget frasalg eller samtidig med salg af restejendommen foretages frasalg af en del af den pågældende ejendom, hvor ejeren ved avanceopgørelsen har anvendt reglen om indeksering eller reglen om ejertidsnedslag.

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. VURDL § 33, stk. 1, skovbrugsejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 7, eller blandet benyttede ejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes. Anvendelse af reglen er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af VURDL § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. pkt. § 8, stk. 1, 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, jf. EBL § 9, stk. 1.

SKM2002.291.LR. Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at en landbrugsejendom ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 1 eller stk. 2. Der var tale om en ejendom, der var vurderet som landbrugsejendom og ejendommen kunne derfor ikke sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 1, der alene omhandler en- og tofamiliehuse. Der kunne heller ikke indrømmes skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2 - sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes hustand har benyttet til privat formål i en del af ejerperioden, da bestemmelsen ikke omfatter en landbrugsejendom. Den del af avancen, der kunne henføres til stuehuset med tilhørende grund og have ville heller ikke være skattefri, da det ikke var tilstrækkelig sandsynliggjort, at ejendommen havde tjent til bolig for familien.

SKM2003.91.HR Højesteret stadfæstede Vestre Landsrets dom, SKM2002.204.VLR. Vestre Landsret havde fundet, at en fast ejendom ikke kunne anses som en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet ejendommen på salgstidspunktet var udlejet til en selvejende institution, som anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt til opholdssted for børn og unge i henhold til bistandslovens § 66. Avancen ved salg af ejendommen var derfor ikke skattefri i medfør af EBL § 8. Ejendommen var heller ikke omfattet af EBL § 9, idet ejendommen på salgstidspunktet i sin helhed blev anvendt erhvervsmæssigt, hvorfor der ikke forelå nogen blandet benyttelse af ejendommen. 

Ifølge EBL § 9, stk. 2, fastlægges den skattefrie del af fortjenesten på grundlag af forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum for stuehuset eller ejerboligen og den kontantomregnede anskaffelsessum eller en eventuel indgangsværdi for denne del af ejendommen.

SKM2005.302.LSR. Ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af en landbrugsejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9 skulle den samlede ejendomsværdi indgå ved beregningen af indgangsværdien efter halvdelsreglen i lovens § 4, stk. 3, nr. 2, og denne indgangsværdi skulle fordeles på henholdsvis den skattepligtige del og stuehuset efter forholdene pr. 1. januar 1993.

I EBL § 9, stk. 3, er det præciseret, at opgørelsen af den skattepligtige del af fortjenesten skal ske på grundlag af den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, dvs. ejendommen minus stuehus henholdsvis ejerbolig, og den del af den kontantomregnede anskaffelsessum eller indgangsværdi, der vedrører den resterende del af ejendommen. Dette medfører, at den anskaffelsessum, der reguleres efter EBL § 5 eller EBL § 5 A, er anskaffelsessummen for den resterende del af ejendommen. At reguleringen alene angår opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste på den resterende del af ejendommen betyder f.eks., at det kun er vedligeholdelses- og forbedringsudgifter vedrørende denne del af ejendommen, der kan tillægges anskaffelsessummen. Fradrag efter EBL § 6 foretages ligeledes kun i den skattepligtige regulerede fortjeneste på den resterende del af ejendommen.

Som konsekvens af ændringen af EBL § 9 er der foretaget en ændring af EBL § 5, stk. 1, 4. pkt., om 10.000 kr.'s tillægget. Det er ved en henvisning til EBL § 9, stk. 3, præciseret, at nedsættelsen af 10.000 kr.'s tillægget ved et delsalg skal beregnes efter forholdet mellem den samlede anskaffelsessum for ejendommen nedsat med den del af anskaffelsessummen, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have henholdsvis ejerboligen, og anskaffelsessummen for den del af den resterende del af ejendommen, der afstås.

SKM2007.211.LSR. Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom erhvervet før den 19. maj 1993 skulle anskaffelsessummen beregnes for hele ejendommen inkl. stuehusværdien, hvorefter stuehusets andel af anskaffelsessummen skulle trækkes ud på grundlag af en forholdsmæssig fordeling. Som anskaffelsessum anvendtes ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg efter halvdelsreglen, og den forholdsmæssige fordeling, på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen, skulle ske efter ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, jf. SKM2005.302.LSR.

SKM2008.341.LSR. Ved opgørelse af avance ved salg af landbrugsejendom kunne en ekstra beboelsesbygning ved siden af stuehuset ikke afstås skattefrit.

SKM2009.504.VLR. Sagen vedrørte fortolkning af ejendomsavancebeskatningslovens § 9 sammenholdt med samme lovs § 4. Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at bestemmelserne skal fortolkes således, at der ved avanceopgørelsen for en blandet benyttet ejendom skal opgøres en samlet anskaffelsessum for hele ejendommen, samt at dette i det konkrete tilfælde ikke kunne ske ved anvendelse af "halvdelsreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 2, og at den samlede opgjorte anskaffelsessum for hele jendommen - i overensstemmelse med fast administrativ praksis - må fordeles forholdsmæssigt mellem beboelse - og erhvervsdelen på grundlag af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993.

Genanbringelse af fortjeneste
Ved § 3 i lov nr. 308 af 19. april 2006 er det bestemt, at reglerne i § 9, stk. 1-3, vedrørende skattefritagelse for boligandelen ikke gælder for fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom, der efter § 6 A, § 6 C eller § 10 i ejendomsavancebeskatningsloven er genanbragt i en ejendom, der er omfattet af § 9, stk. 1-3, hvis boligandelen efter genanbringelsen er forøget, og det ikke er muligt at beskatte hele den genanbragte fortjeneste ved afståelse af den erhvervsmæssige del af den ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt.

Fortjenesten ved afståelsen af erhvervsejendommen beskattes i det indkomstår, hvor den ejendom, som fortjenesten er genanbragt i, afstås. Den skattepligtige fortjeneste opgøres med de tillæg og nedslag efter ejendomsavancebeskatningsloven, som erhvervsejendommen havde været berettiget til, hvis fortjenesten var blevet beskattet på tidspunktet for afståelsen af erhvervsejendommen.

Hvis en afståelse er omfattet af de nye regler, bortfalder nedslag i denne ejendoms anskaffelsessum efter § 6 A, § 6 C eller § 10 ved beregning af den skattepligtige indkomst af fortjenesten ved afståelsen af den ejendom, hvori fortjenesten oprindelig har været anbragt.

De nye regler har virkning for ejendomme, der afstås den 14. december 2005 eller senere. Reglerne gælder dog ikke for ejendomme, i det omfang boligandelen er forøget før den 15. december 2005.   

De nærmere regler for genanbringelse af fortjenester efter § 6 A og § 6 C er omtalt i afsnit E.J.2.6, medens genanbringelse af erstatnings- eller forsikringssummer fremgår af afsnit E.J.2.7.

Efter de tidligere gældende regler i lovbekendtgørelse nr. 577 af 7. juli 2002 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom (frigørelsesafgiftsloven) betaltes der frigørelsesafgift, når ejendomme, der benyttedes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage blev inddraget under byzone eller sommerhusområde. Formålet med afgiften var at beskatte den værdistigning, som den ændrede zonestatus giver for de overførte ejendomme i form af øgede anvendelsesmuligheder.

Når fortjenesten beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven ved den første afståelse efter overførslen, kan det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift fratrækkes i fortjenesten. Herved opnås, at frigørelsesafgiften virker som en a conto betaling for den avanceskat, der udløses ved første afståelse efter, at der er indtrådt pligt til at betale frigørelsesafgift. Hvis den dobbelte frigørelsesafgift er større end fortjenesten, er der dog ikke fradragsret for det overskydende beløb i anden ejendomsgevinst.

Den her omtalte bestemmelse om nedsættelse af fortjenesten gælder ikke, hvis frigørelsesafgiften er tilbagebetalt eller bortfaldet efter frigørelsesafgiftslovens § 8 A, stk. 1, 2 eller 4, eller ejendommen er omfattet af EBL § 4, stk. 3, 1. og 2. pkt., og frigørelsesafgiftspligten er opstået inden den 1. januar 1993 eller inden den 19. maj 1993, hvis der er begæret vurdering efter VURDL § 4 B.

Frigørelsesafgiftsloven er ophævet med virkning for ejendomme, der overføres fra landzone til byzone eller sommerhusområde den 1. januar 2004 eller senere, jf. § 19, stk. 4, i lov nr. 458 af 9. juni 2004.

Der henvises i øvrigt til afsnit E.J.4.

Som udgangspunkt benyttes de indgangsværdier, der er omtalt under afsnit E.J.2.2.2.1.1 og afsnit E.J.2.2.2.1.2, også som anskaffelsessum for de ejendomme, der er omfattet af EBL § 7. Det drejer sig om ejendomme, hvor der er foretaget jordombytning før den 19. maj 1993, hvor der er foretaget mageskifte før den 19. maj 1993, og ejendomme der har fået afløst jordrentepligt før den 19. maj 1993.

Er fast ejendom afstået ved jordombytning som led i en jordfordelingssag efter lovbekendtgørelse nr. 318 af 25. april 1996 om jordfordeling mellem landejendomme, kan den skattepligtige ifølge EBL § 7, stk. 1, forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal.

Ved senere afståelse af et tilbyttet areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordbyttet blev modsvaret af afgivet areal, opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb, som det i sin tid afgivne areal. Forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der inden jordombytningen er afholdt vedrørende det i sin tid afgivne areal, tages herved i betragtning i det omfang, de kan medregnes efter EBL § 5, stk. 2.

Hvis den skattepligtige ved en jordombytning afstår et areal af mindre værdi end det areal, der modtages, vil den skattepligtige ved at forlange bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, anvendt, undgå, at den ved denne afståelse opnåede fortjeneste medregnes til den skattepligtige indkomst i ombytningsåret. Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal som anskaffelsessum for det tilbyttede areal.

Hvis den skattepligtige ved jordombytning har afstået et areal af større værdi end det modtagne areal, vil anvendelsen af bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, føre til, at alene forskellen mellem det afgivne og det modtagne areals værdi anses som afståelsesvederlag ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste. Ved beregningen af den skattepligtige fortjeneste skal anskaffelsessummen for det afgivne areal, reduceres med følgende brøk:

værdien af det modtagne areal
værdien af det afgivne areal

Eksempel:

En skattepligtig afgiver som led i en jordombytning et ubebygget areal til en samlet værdi af 150.000 kr. og modtager i stedet et ubebygget areal til en værdi af 100.000 kr. For det afgivne areal andrager den opgjorte anskaffelsessum 90.000 kr. Forlanger den skattepligtige bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, anvendt, skal den skattepligtige fortjeneste opgøres således:

Værdien af afstået areal  

150.000 kr.

Værdien af modtaget areal  

-100.000 kr.

Nettoafståelse  

50.000 kr.

Heri fradrages forholds-

mæssig andel af anskaffel-

sessummen for det afståede areal:

   

90.000 kr. -

 100.000 x 90.000 kr

150.000 kr.

30.000 kr.

Opgjort fortjeneste til eventuel beskatning  

20.000 kr.

Om jordfordeling, der foretages ved ekspropriation henvises til afsnit E.J.2.8.

For ejendomme, hvor der er foretaget jordombytning før den 19. maj 1993, opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal efter reglerne i EBL § 4, stk. 3. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter EBL § 4, stk. 3, 3. pkt. (opgørelse på grundlag af den oprindelige anskaffelsessum) opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal. Hertil kan lægges udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden jordombytningen er afholdt vedrørende det i sin tid afgivne areal, og tilsvarende udgifter, der er afholdt på det tilbyttede areal inden den 1. januar 1993. Udgifter som nævnt i EBL § 5, stk. 2, 4. - 7. pkt. medregnes ikke.

SKM2009.623.SR. "Ulempeerstatning" fra Skov- og Naturstyrelsen på 50.000 kr. kunne ikke modtages skattefrit, da "ulempeerstatning" gives for den varige værdiforringelse, som påføres ejendommen i forbindelse med naturgenoprettelsesprojektet. Erstatningen skal derfor behandles som en salgssum efter reglerne i EBL. Derudover kunne den fortjeneste der var opstået efter udbetaling af erstatning fra Skov- og Naturstyrelsen på grund af begrænsninger i anvendelse af landbrugsjord genanvendes til anskaffelsen af yderligere landbrugsjord med begrænsninger, idet de dette areal var omfattet af EBL § 7, stk. 1 om jordfordeling. Reglerne i EBL § 6 A kunne således ikke også anvendes, da der indirekte var tale om genanbringelse i EBL § 7, stk. 1.

Ifølge EBL § 7, stk. 2, kan den skattepligtige uden for de i stk. 1 anførte tilfælde vælge ikke at medregne fortjeneste, der indvindes ved mageskifte til den skattepligtige indkomst. Det er en betingelse, at mageskiftet kun omfatter ubebyggede arealer, og at der ikke i forbindelse med mageskiftet foruden arealet er ydet et vederlag på mere end 10.000 kr. fra en af parterne. Det er endvidere en betingelse, at der er tale om en enkelt handel indgået mellem 2 parter.

Skattefritagelsen er ikke definitiv, men beskatningen er blot suspenderet, idet anskaffelsessummen for det areal, der erhverves ved mageskiftet, ved senere afståelse opgøres, som om arealet var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb, som det areal, der afstås ved mageskiftet. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen medregnes også forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der inden mageskiftet er afholdt vedrørende det afståede areal, og som kan medregnes efter EBL § 5, stk. 2. Omkostningerne ved mageskiftet kan ikke ved senere salg tillægges den regulerede anskaffelsessum.

For ejendomme, der er mageskiftet før den 19. maj 1993, opgøres anskaffelsessummen for den mageskiftede ejendom efter reglerne i EBL § 4, stk. 3. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter EBL § 4, stk. 3, 3. pkt. (opgørelse på grundlag af den oprindelige anskaffelsessum) opgøres anskaffelsessummen for den mageskiftede ejendom, som om den var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som den i sin tid afståede ejendom ved mageskiftet. Hertil kan lægges udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der er afholdt vedrørende den ved mageskiftet afståede ejendom, og tilsvarende udgifter, der er afholdt på den ved mageskiftet erhvervede ejendom inden den 1. januar 1993. Udgifter som nævnt i EBL § 5, stk. 2, 4. - 7. pkt., medregnes ikke.

En gårdejer havde ved betinget skøde af 30. maj 1980 afhændet en parcel på 6,4 ha af sin ejendom til en nabo, og i stedet fra denne erhvervet en parcel på 7 ha. Imidlertid havde gårdejeren ved betinget skøde af samme dato købt en parcel på godt 6 ha af naboejendommen. Mageskiftet og den samtidigt indgåede handel vedrørende parcellen på godt 6 ha måtte betragtes under eet, således at det efter praksis ikke var muligt at fritage for beskatning, skd. 1981.56.48.

Reglen kan ikke anvendes i tilfælde, hvor parterne ikke er identiske, f.eks. i tilfælde, hvor A afgiver jord til B, der afgiver jord til C, der afgiver jord til A, ligesom reglen ikke kan anvendes på en del af en samlet overdragelse. Reglen finder anvendelse på opløsning af sameje uanset antallet af ejere.

Et landbrugsareal, tilhørende en større erhvervsvirksomhed, mageskiftedes på dennes initiativ og bekostning med et andet nærliggende areal af samme størrelse og grundværdi. Omkostningerne, som alene betaltes af erhvervsvirksomheden, beløb sig til 37.415 kr. Alligevel meddeltes der fritagelse for beskatning, idet der blev henset til, at der efter det oplyste ikke findes nogen kutyme for, hvorledes sagsomkostningerne fordeles ved mageskifte, skd. 1982.61.150.

SKM2009.543.SR. Der kunne ikke skattefrit ske mageskifte i overenstemmelse med reglerne i EBL § 7, stk. 2. Der kunne dog ske genanbringelse med den ved salget af ejendommen opnåede gevinst ved køb af anden ejendom. Det var dog herved forudsat, at den anskaffede ejendom opfyldte betingelserne herfor, at de øvrige betingelser for at genanbringe var opfyldt, samt at anskaffelsessummen mindst svarede til den opnåede skattepligtige avance ved overdragelsen.

Ifølge EBL § 7, stk. 3, opgøres anskaffelsessummen for ejendomme, der har fået afløst en jordrentepligt, som afløsningssummen for jordrente med et tillæg for bygningsværdien.

Reglerne for beregning af dette tillæg er fastsat ved Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 887 af 9. december 1998 efter ejendomsavancebeskatningsloven om stuehusværdi og afløsning af jordrente.

Anskaffelsessummen omregnes efter EBL § 4, stk. 1, og reguleres efter EBL § 5 og EBL § 5 A.

For ejendomme, der har fået afløst jordrentepligt før den 19. maj 1993, opgøres anskaffelsessummen efter reglerne i EBL § 4, stk. 3. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter EBL § 4, stk. 3, 3. pkt., benyttes afløsningssummen for jordrenten med et tillæg for bygningsværdien samt udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der er afholdt inden den 1. januar 1993. Udgifter som nævnt i EBL § 5, stk. 2, 4. - 7. pkt., medregnes ikke.

Tidspunktet for indgivelse af afløsningsbegæringen anses som ejerens anskaffelsestidspunkt.

Hvis den skattepligtige ejer en ejendom i sameje med andre, nedsættes det faste tillæg på 10.000 kr. til en så stor del af 10.000 kr., som svarer til den pågældendes andel af ejendommen, jf. EBL § 5, stk. 1, 5. pkt.   

I samejesituationen kan tilsvarende kun den del af vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne, som den pågældende selv har afholdt, medregnes ved beregningen af tillæg efter EBL § 5, stk. 2, jf. § 5, stk. 2, 11. pkt. Udgifterne må endvidere have oversteget det forholdsmæssige faste tillæg efter EBL § 5, stk. 1, 5. pkt.   

Ved forskydninger i samejeforholdet skal der ved en eventuel senere afståelse opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver anpartserhvervelse.   

Når en samejer i ejertiden yderligere har erhvervet en anpart, skal reguleringen af anskaffelsessummen ske for hver anpartserhvervelse for sig, og ved opgørelsen af ejertiden skal der tages hensyn til, at anparterne er erhvervet på forskellige tidspunkter, skd. 1983.65.144.   

Når en skatteyder har erhvervet andele af en fast ejendom på forskellige tidspunkter, skal der som nævnt ved en senere afståelse opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver erhvervelse.

Tab ved salg af fast ejendom for et givet indkomstår kan fradrages i indkomstårets fortjeneste ved salg af fast ejendom, jf. EBL § 6, stk. 3-6.

Hvis årets tab overstiger årets fortjeneste, kan det overskydende tab fradrages i fortjeneste ved salg af fast ejendom i de følgende indkomstår. Fradrag for tab kan kun overføres til fradrag i et senere indkomstår, hvis det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår.

Se E.J.2.5.4 og E.J.2.5.5 om de særlige regler for modregning af tab ved delsalg m.v. af fast ejendom i fortjeneste ved salg af fast ejendom i de to forudgående indkomstår.

Tab, der vedrører afståelse af en- og tofamilieshuse, sommerhuse og ejerlejligheder m.v., der kan sælges skattefrit, idet boligen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand, kan ikke fradrages. Den del af tabet, der vedrører landbrugets stuehuse m.v., jf. EBL § 9, kan heller ikke fradrages.  

Tab, der vedrører perioden før indførelsen af tabsfradrag, kan ikke fradrages. Loven indeholder derfor en særlig regel vedrørende tabsfradrag. Hvis den skattepligtige har valgt den oprindelige anskaffelsessum som grundlag for opgørelse af den skattepligtige indkomst, og der herved opgøres et tab, kan tabet ikke fradrages med et større beløb end det tab, der kan opgøres ved i stedet at anvende ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10 pct., eventuelt ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller ejendomsværdien pr. 19. maj 1993, hvis der er foretaget en vurdering efter VURDL § 4 B.

Overstiger en ægtefælles tab dennes fortjenester ved afståelse af fast ejendom, kan det overskydende beløb i indkomståret overføres til fradrag i den anden ægtefælles fortjenester ved afståelse af fast ejendom. Tabet kan ligeledes overføres til fradrag i den anden ægtefælles fortjenester ved afståelse af fast ejendom i de følgende indkomstår, hvis tabet ikke kan indeholdes i den skattepligtiges nettofortjenester ved afståelse af fast ejendom i det pågældende indkomstår. Det er en betingelse for overførsel af tab til ægtefællen, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af det pågældende indkomstår, jf. KSL § 4.

Vedrørende reglerne om et dødsbos overtagelse af afdødes uudnyttede tab ved afståelse af fast ejendom henvises til LV Beskatning ved dødsfald. Det samme gælder en ægtefælles overtagelse af et eventuelt uudnyttet tab, når ægtefællen er indtrådt i afdødes skattemæssige stilling.

Der er indført særlige regler om fradrag for tab ved delsalg af ejendomme, jf. nærmere herom i afsnit E.J.2.5.5 nedenfor. Reglerne, der har virkning for tab ved delsalg, der konstateres i indkomståret 2004 eller senere, gælder tilsvarende for tab ved helsalg, hvor de faste ejendomme er udstykket fra den oprindeligt samme faste ejendom, ejet af den skattepligtige, jf. EBL § 6, stk. 6.

Herved opnås, at der inden for samme tidsmæssige rammer bliver modregningsadgang, når den faste ejendom, der afstås med tab, oprindeligt er udstykket fra en fast ejendom, hvorpå den skattepligtige tidligere har konstateret en skattepligtig fortjeneste.

De nye regler om modregningsadgang gælder ikke, såfremt den oprindelige ejendom er udstykket i ejerlejligheder.

Ved § 5 i lov nr. 458 af 9. juni 2004 om ændring af forskellige skatte- og afgiftslove og af lov om planlægning samt ophævelse af ejerlejlighedsbeskatningsloven og frigørelsesafgiftsloven, er der indsat særlige regler om fradrag for tab i forbindelse med delsalg af en fast ejendom i EBL § 6, stk. 6. Reglerne har virkning for tab, der konstateres i indkomståret 2004 eller senere.

Definitionen på delsalg fremgår af EBL § 3 A, jf. nærmere herom i afsnit E.J.2.2.4.1.

Efter de nye regler kan en skattepligtig, der i et indkomstår konstaterer en skattepligtig fortjeneste ved delsalg af en fast ejendom, og som i det første eller i det andet indkomstår efter denne afståelse opnår et fradragsberettiget tab ved et yderligere delsalg af den oprindeligt samme faste ejendom, hvorpå den skattepligtige fortjeneste er konstateret, tilbageføre dette tab til modregning i den skattepligtige fortjeneste, opnået ved det tidligere delsalg i de to forudgående indkomstår.

Hvis den skattepligtige vælger at modregne tabet i fortjenesten for de to forudgående indkomstår, vil tabet ikke kunne fremføres til modregning i en senere fortjeneste.

I det omfang, tabet overstiger fortjenester fra tidligere delsalg i de to forudgående indkomstår, kan det overskydende tab dog fremføres til modregning i senere fortjenester efter de almindelige regler.

Ved tilbageførsel af tab efter de nye regler, modregnes tabet i en skattepligtig fortjeneste for det tidligst mulige forudgående indkomstår.

Har den skattepligtige eksempelvis opnået en skattepligtig fortjeneste i to på hinanden følgende indkomstår og i det tredje år et tab, skal tabet modregnes i fortjenesten for det tidligst mulige forudgående indkomstår, dvs. det første indkomstår, hvori der er konstateret en skattepligtig fortjeneste. Realiseres tabet derimod først i det fjerde indkomstår, vil tabet alene kunne tilbageføres til modregning i fortjenesten fra det andet indkomstår. Overskydende tab vil herefter kunne fremføres til modregning i eventuelle fremtidige fortjenester.

Adgangen til at modregne et fradagsberettiget tab i en skattepligtig fortjeneste for et tidligere indkomstår er betinget af, at der ikke helt eller delvist i denne fortjeneste er modregnet et tab ved andre salg for det pågældende indkomstår, eller at denne fortjeneste helt eller delvist er nedbragt med fremførte tab for et tidligere indkomstår. Endvidere er modregningsadgangen betinget af, at den skattepligtige heller ikke har valgt at nedsætte anskaffelsessummen på en andet erhvervet ejendom med fortjenesten, jf. genanbringelsesreglerne i EBL §§ 6 A-6 C.

Det er en betingelse for fradragsretten, at der er tale om tab på ejendomme, der er fradragsberettiget efter EBL. Det betyder f.eks., at tab på ejendomme, som ikke kan fradrages, fordi ejendommen er omfattet af EBL § 8 heller ikke kan fradrages i den skattepligtige fortjeneste for de to forudgående indkomstår efter de nye regler. Tilsvarende gælder for den del af et tab, som vedrører et stuehus med tilhørende grund og have eller ejerboligen i ejendomme, der er omfattet af § 9 i EBL.

Med disse regler er der adgang til at modregne et tab i en fortjeneste for de to nærmest forudgående indkomstår. Selvangivelsen for dette tidligere indkomstår vil som udgangspunkt allerede være indgivet. Der skal derfor ske en genoptagelse af skatteansættelsen for det indkomstår, hvori fortjenesten er medregnet i den skattepligtige indkomst. Da der er tale om en valgfri ordning, vil der alene ske genoptagelse, såfremt den skattepligtige anmoder herom. Der kan tidligst anmodes om genoptagelse i forbindelse med indlevering af selvangivelsen for det indkomstår, hvori der er konstateret et tab, som ønskes tilbageført til modregning i en tidligere fortjeneste. Muligheden for at anmode om genoptagelse med henblik på at tilbageføre et tab til modregning i en tidligere fortjeneste skal udnyttes inden for den ordinære frist for genoptagelse efter skattestyrelseslovens § 34.

Ved gennemførelsen af modregningsadgangen vil der for dette indkomstår fremkomme overskydende skat eller nedsættelse af restskat som følge af den ændrede årsopgørelse. Overskydende skat henholdsvis nedsættelse af restskat behandles efter de almindelige regler om ændret årsopgørelse.

De nye regler om modregningsadgang gælder ikke, såfremt den oprindelige ejendom er udstykket i ejerlejligheder.

Indledning
Anvendelsesområdet for genanbringelsesreglerne fremgår af EBL §§ 6 A-6 C. 

Efter reglerne i EBL § 6 A kan en skattepligtig ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen til en senere ejendomsafståelse. Ifølge EBL § 6 C kan fortjeneste ved salg af en fast ejendom genanbringes i udgifterne ved ombygning, tilbygning eller nybygning på en fast ejendom. Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom eller i udgifterne ved ombygningen, tilbygningen eller nybygningen på en fast ejendom.

Ved lov nr. 525 af 12. juni 2009 er reglerne om genanbringelse af avance i ejendomme i udlandet blevet ændret, så der herefter alene kan ske genanbringelse af avance i faste ejendomme beliggende i Danmark, på Færøerne eller i Grønland eller i en stat, der er medlem af EU/EØS. Se mere herom under afsnittet "Genanbringelse i ejendomme i udlandet".

De ændrede regler finder anvendelse på genanbringelser i fast ejendom, hvor den afståede faste ejendom (hvorfra man ønsker at genanbringe fortjeneste) er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller den erhvervede faste ejendom eller aftalen om nybygning, ombygning eller tilbygning (som man ønsker at genanbringe i) er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere.

Hvis den erhvervede ejendom er beliggende i udlandet, er det dog en forudsætning for nedsættelse af anskaffelsessummen, at ejeren har skattemæssigt hjemsted i Danmark på nedsættelsestidspunktet. Det vil sige, hvis ejeren på nedsættelsestidspunktet både er fuld skattepligtig til Danmark efter KL § 1, SL § 1 eller FBL § 1 og samtidig ikke er hjemmehørende i udlandet, Færøerne eller Grønland i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst, jf. § 6 A, stk. 4, i EBL.

Nedsættelse af anskaffelsessummen får som udgangspunkt den virkning, at avancen på den afståede ejendom ikke beskattes.

Det er først, når den erhvervede ejendom afstås, at avancen på den afståede ejendom beskattes. Avancen i dobbeltbeskatningsoverenskomst sammenhæng behandles som avance på den tidligere afståede ejendom. Hvis denne lå i Danmark, behandles avancen i dobbeltbeskatningsoverenskomst sammenhæng altså med udgangspunkt i, at indkomstkilden ligger i Danmark. Hvis der efter udenlandske regler opstår en avance på den erhvervede ejendom, kan den udenlandske skat af denne altså ikke fratrækkes i dansk skat, der stammer fra nedsættelsen af anskaffelsessummen.

Hvis en persons skattepligt efter kildeskattelovens § 1 ophører som følge af fraflytning, eller hvis en person efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst bliver hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, foretages der fraflytterbeskatning efter den nye § 6 B i EBL, såfremt den erhvervede ejendom er beliggende i udlandet. Fraflytterbeskatningen efter EBL § 6 B omfatter kun fysiske personer. Se nærmere herom nedenfor.

Genanbringelse - generelt
Ifølge EBL § 6 A kan alene den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten, genanbringes. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Det er en betingelse, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af det indkomstår, hvori afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted. Reglerne finder desuden anvendelse, hvis den afståede ejendom tilhører den ene ægtefælle, og den erhvervede ejendom tilhører den anden ægtefælle, hvis betingelserne for genanbringelse er opfyldt. Det er også i denne forbindelse en betingelse, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af både det indkomstår hvori afståelsen finder sted, og det indkomstår hvori erhvervelsen finder sted.

Erhvervsvirksomhed omfatter ikke udlejning af fast ejendom, hvad enten der er tale om udlejning til beboelse eller udlejning til en lejer, der anvender ejendommen til erhvervsmæssig virksomhed.

Bemærk at reglen om udlejning af anden fast ejendom end ejendom der anvendes til landbrug, gartneri mv. i EBL § 6 A, stk. 1, 4. pkt., er justeret ved lov nr. 525 af 12. juni 2009 § 5, nr. 5.

Ændringen betyder, at der ikke længere kan ske genanbringelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom i en fast ejendom, der udlejes eller bortforpagtes - uanset ejendommens karakter og brug.

Hvis en del af den ejendom, man ønsker at genanbringe fortjenesten i, er udlejet, kan der kun ske genanbringelse i den del af ejendommen, der ikke er udlejet (forudsat de øvrige betingelser for genanbringelse er opfyldt). Det afgørende er derfor hvilken del af ejendommen, der er udlejet, og hvilken del af ejendommen der ikke er udlejet.

Hvis man køber en ejendom, der på tidspunktet for erhvervelsen er bortforpagtet af sælgeren, er det alligevel muligt at genanbringe fortjeneste i ejendommen, hvis bortforpagtningen ophører inden udløb af fristen for indgivelse af rettidig selvangivelse. Hvis bortforpagtningen først bringes til ophør efter udløbet af fristerne, kan der ikke ske genanbringelse.

Ændringen betyder også, at der ikke kan ske genanbringelse i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Med ferielejligheder er der tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed.

Eksempel:
En landmand køber 5 landbrugsejendomme. Landbrugsjorden anvendes i landbrugsvirksomheden, og 4 af stuehusene lejes ud. Der kan ikke ske genanbringelse i de 4 stuehuse, der udlejes. Der kan ske genanbringelse i landbrugsjorden.

Eksempel:
En landmand køber en landbrugsejendom og bortforpagter en begrænset del af ejendommen til naboen. Der kan ikke ske genanbringelse i det areal, der bortforpagtes. Der kan ske genanbringelse i den øvrige del af landbrugsjorden.

Med ændringen er der skabt mulighed for at der ske genanbringelse i en fast ejendom, der udlejes til et selskab, hvori ejeren af den faste ejendom og dennes ægtefælle direkte eller indirekte har bestemmende indflydelse. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, så der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Det er også en betingelse, at selskabet skal anvende ejendommen erhvervsmæssigt ligesom de andre ejendomme, som fortjeneste kan genanbringes i. Reglen omfatter alle former for erhvervsmæssig virksomhed.

Hvis den bestemmende indflydelse i selskabet ophører, vil den genanbragte fortjeneste blive beskattet i det indkomstår, hvor den bestemmende indflydelse ophører.

Ny tekst startSuccession i realtion til genanbragt avanceDe nye regler finder anvendelse på genanbringelser i fast ejendom, hvor den afståede faste ejendom (hvorfra man ønsker at genanbringe fortjeneste) er afstået den 22. april 2009 eller senere eller den erhvervede faste ejendom eller aftalen om nybygning, ombygning eller tilbygning (som man ønsker at genanbringe i) er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere. Reglerne om succession ved overdragelse af fast ejendom betyder således, at fortjeneste ved overdragelsen ikke beskattes hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal ejendommen med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen. Se KSL § 33 C.Ny tekst slut

Boligdel
Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Endvidere kan der aldrig ske genanbringelse i anskaffelsessummen for ejendomme, der er omfattet af parcelhusreglen. Dette gælder uanset, om der er tale om en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, hvor der også indgår en erhvervsmæssig anvendelse, idet de pågældende ejendomme normalt kan sælges skattefrit, når blot mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsen.

Den erhvervsmæssige del opgøres på grundlag af afståelsessummen og anskaffelsessummen. Ved fordeling af afståelsessum og anskaffelsessum på stuehus m.v. og restejendom anvendes normalt de fordelinger, der skal foretages efter EBL § 4, stk. 5. Fortjenesten, der kan modregnes, opgøres efter de sædvanlige regler i EBL § 4, stk. 1, som forskellen mellem anskaffelsessummen reguleret for tillæggene efter EBL § 5, stk. 1 og 2, og afståelsessummen og reduceret med en eventuel pålignet frigørelsesafgift.

Genanbringelse efter EBL § 6 A skal ske med hele den del af fortjenesten opgjort uden fradrag efter EBL § 6, stk. 2 og 3, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom, dog højst med et beløb svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Afståelse af flere ejendomme
Hvis der afstås flere ejendomme, hvor der er såvel fortjeneste som tab, kan den skattepligtige vælge mellem at overføre hele fortjenesten ved salg af en ejendom til modregning i anskaffelsessummen for en ny ejendom, i det omfang fortjenesten kan rummes i anskaffelsessummen, eller at modregne fortjenesten i eventuelle tab ved afståelse af fast ejendom. En eller flere fortjenester kan fordeles og modregnes i anskaffelsessummen for en eller flere ejendomme, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Frister
Betingelsen for, at den skattepligtige kan overføre en fortjeneste efter EBL § 6 A eller EBL § 6 C er, at erhvervelsen henholdsvis ombygningen, nybygningen eller tilbygningen finder sted i indkomståret før afståelsesåret, i afståelsesåret eller i indkomståret efter afståelsesåret. Der er ikke mulighed for dispensation.

Den skattepligtige skal senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen eller om-, til- eller nybygningen finder sted, begære reglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse. Hvis fortjenesten er beskattet i det foregående indkomstår, kan ansættelsen genoptages. Tilbagebetaling af eventuel overskydende skat sker efter de gældende regler.

Hvis erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, skal den skattepligtige begære reglen anvendt senest ved indsendelsen af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

I SKM2008.904.SKAT oplyser SKAT på given foranledning, at en skriftlig anmodning om anvendelse af regelsættet, der indeholder de nødvendige oplysninger om den afståede og den erhvervede ejendom, og som indsendes senest samtidig med den rettidige selvangivelse, vil opfylde de krav om begæring af reglernes anvendelse, der fremgår af lovteksten i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2.  

Bemærk at reglerne om indgivelse af og indholdet i begæringer af genanbringelse af avance er justeret ved lov nr. 462 af 12. juni 2009, § 6, nr. 6. Justeringen har virkning fra og med den 12. juni 2009

Ændringen betyder, at der administrativt kan fastsættes regler for form og indhold af begæringer om genanbringelse, der skal indgives til SKAT, før beskatning af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom kan udskydes ved genanbringelse i en nye fast ejendom. 

Hvis der ikke erhverves fast ejendom m.v. senest i året efter afståelsesåret, beskattes fortjenesten eller den del af fortjenesten, der ikke er benyttet til erhvervelse eller investering i fast ejendom, for det indkomstår, hvori fortjenesten blev konstateret.

Efter EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, kan ejeren begære genanbringelsesreglen anvendt, hvis skattemyndighederne ændrer ansættelsen vedrørende afståelsen af en fast ejendom. Begæring skal fremsættes senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

 

Afgørelser
TfS 1998, 699 LSR. Genanbringelsesreglerne i EBL § 6 A fandt ikke anvendelse ved bortsalg af bygningsparcellen med tilhørende have på nyerhvervet landbrugsejendom. Avancen kunne således ikke genanbringes i restejendommen ved at nedbringe anskaffelsessummen for denne.

SKM2003.313.VLR. I en sag om, hvorvidt en avance fra salg af et selskabs ejendom kunne geninvesteres ved købet af en ny ejendom, fandt Vestre Landsrets flertal efter en konkret bevisvurdering, at ejendommen havde været anvendt i selskabets virksomhed. Flertallet kom til dette resultat, selvom aktiviteten i selskabet omkring tidspunkterne for salg af ejendommene x-vej 17-19 og køb af ejendommen y-vej 20 var yderst beskedne. Flertallet fandt efter en samlet vurdering - herunder det forhold, at det var ubestridt, at skatteyderen såvel på et tidspunkt før salget som på nuværende tidspunkt har drevet og driver erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommene x-vej 17-19 og y-vej 20 - at skatteyderen også på tidspunktet for henholdsvis salget og købet har drevet erhvervsvirksomhed fra ejendommene og derfor opfylder betingelserne for geninvestering af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. Vestre Landsrets mindretal fandt, at betingelserne for geninvestering ikke var opfyldt.  

SKM2007.297.LSR. Der kunne ikke ske genanbringelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom, da der ikke for selskabet havde været anden erhvervsmæssig anvendelse af den omhandlede ejendom end udlejning heraf til det sambeskattede datterselskab. Selskabets virksomhed med udlejning af driftsmateriel var ikke foretaget fra ejendommen.

SKM2003.512.LR. Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked taget stilling til anvendelsen af § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven om genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for en ejendom, der er erhvervet ved succession.

SKM2005.292.LSR.Ved delsalg af en ejendom kunne der ikke ske forlods genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrørte den yngste del af ejendommen, der var erhvervet successivt.

SKM2007.285.SR. Såfremt en køberet vedr. et grundstykke ikke udnyttedes af køberetshaver, ville meddelelse af køberetten ikke få andre skattemæssige konsekvenser hos køberetsgiver end beskatning af vederlaget. Såfremt køberetten blev gjort gældende, ville det i henseende til EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1, blive betragtet som om, at køberetsgiveren afstod ejendommen i det indkomstår, hvor køberetshaver havde gjort retten gældende.

SKM2002.274.ØLR. Østre Landsret fandt, at der ikke var hjemmel til genanbringelse af avancen fra delsalg af en fast ejendom i restejendommen. Østre Landsret henså til, at det følger af forarbejderne og forløbet af Folketingets forhandlinger vedrørende EBL § 6 A, EBL § 6 B og EBL § 6 C, således som disse er affattet ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, at videreførelse af den skattepligtige fortjeneste og udskydelse af skattebetaling efter EBL § 6 A, i overensstemmelse med regelsættets sigte, forudsætter, at geninvestering sker i en anden fast ejendom, mens geninvestering i samme ejendom alene kan ske i de lovbestemte tilfælde, der følger af EBL § 6 B og EBL § 6 C.

SKM2008.93.SR. Skatterådet fandt, at reglen i EBL § 6 A om genanbringelse af en avance, opnået ved afståelse af en udlejningslejlighed, ikke kan anvendes i relation til spørgerens lejlighed, idet lejligheden hverken har forbindelse til landbrug, gartneri m.m.

SKM2008.119.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance vedrørende salg af landbrugsjord i en ejendom, der på købstidspunktet var vurderet som en beboelsesejendom, men som kort efter købet forventedes at kunne blive vurderet som en landbrugsejendom. Skatterådet forudsatte herved, at dette blev effektueret senest et år efter afgørelsens dato.

SKM2008.301.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger ikke kan genanbringe ejendomsavance i et hotelejerlejlighedsprojekt.

SKM2008.499.SR.Skatterådet fandt, at ejendomsavance ikke kunne genanbringes i mindre landbrug vurderet som beboelse.

SKM2008.500.SR.Skatterådet fandt, at spørger ikke kunne genanbringe ejendomsavance.

SKM2008.576.SR Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af en beboelsesejendom m. 1 lejlighed ikke kunne genanbringes ved køb af landbrugsjord i Thailand, da den afståede ejendom ikke har været anvendt erhvervsmæssigt.

SKM2008.680.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe en ejendomsavance opnået ved salg af et jordareal fra ejendommen i ejendommens anskaffelsessum ved efterfølgende køb af en yderligere ideel ejerandel i ejendommen.

SKM2008.682.SR. Skatterådet fandt, at spørger kan genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg af sin ideelle andel af ejendommen i anskaffelsessummen for en industriejendom med tilhørende ejendomsgrunde.

SKM2008.730.SR  Skatterådet tog stilling til spørgsmål om opgørelse af ejendomsavance og genanbringelse af ejendomsavance. Skatterådet bekræftede, at der kunne ske genanbringelse i den del af anskaffelsessummen, der udgjorde købsomkostninger.

SKM2008.886.SR. Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af to ubebyggede landbrugsarealer kunne genanbringes i anden erhvervsmæssige ejendom, idet arealerne har været anvendt erhvervsmæssigt til landbrugsformål.  

SKM2008.898.SR. Skatterådet tog stilling til genanbringelse i forbindelse med skattefri virksomhedsomdannelse.

SKM2008.943.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at udlejning af 2,04 ha frijord kan anses for erhvervsmæssig virksomhed og danne grundlag for beskatning efter reglerne i virksomhedsskatteloven eller, at der kan ske genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for frijorden efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

I SKM2008.677.SR, SKM2008.732.SR og SKM2008.735.SR udtalte Skatterådet, at ejendomsavance ikke kunne genanbringes i landbrugsejendom eller ombygning af landbrugsejendom, der udlejes til anden benyttelse end landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Det var således Skatterådets opfattelse, at der ikke kunne genanbringes avance i lejligheder til udlejning til turister.

Landskatteretten har i en kendelse offentliggjort som SKM2008.676.SR godkendt, at der kan ske genanbringelse i landbrugsejendom, hvor driftsbygningerne udlejes til andet formål end landbrug mv. Landsskatteretten lægger vægt på, at ejendommen er vurderet som en landbrugsejendom, og ifølge Landsskatteretten ændrer det ikke på den vurderingsmæssige status, at driftsbygningerne udlejes til tredjemand til ikke-landbrugsmæssige formål.  

Landsskatterettens kendelse blev ikke appelleret, og dette har betydet en ændring af den praksis, som Skatterådet har lagt. I forlængelse heraf har SKAT udsendt en meddelelse om genoptagelse af sager, hvor skattepligtige ikke har kunnet genanbringe ejendomsavance i udlejning af landbrugsejendom mv., der ikke anvendes til landbrugsmæssige formål. Der henvises til SKM2008.1033.SKAT. Det fremgår af SKAT-meddelelsen, at fristen for at få genoptagelse er den 20. juni 2009.

SKM2008.1056.BR. Sagen vedrører spørgsmålet om genanbringelse af avance i henhold til EBL § 6 A i indkomstårene 2002 eller 2003. For så vidt angår genanbringelse i indkomståret 2002 var spørgsmålet i sagen alene, hvorvidt de tidsmæssige betingelser i EBL § 6 A, stk. 2, var opfyldt for sagsøgerens vedkommende i indkomståret 2002, hvor sagsøgerens begæring om genanbringelse blev fremsat i en selvangivelse, der ubestrideligt ikke var rettidig. Det følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 1. punktum, at skatteyderen senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, skal begære genanbringelsesreglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse. Sagsøgeren har under sagen gjort gældende, at kravet om rettidig selvangivelse ikke finder anvendelse, hvor skattemyndighederne ændrer ansættelsen vedrørende afståelse af fast ejendom, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 2. punktum. Retten lagde til grund, at anvendelsen af reglen i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 2. punktum, ikke fandt anvendelse i sagen, allerede fordi sagsøgeren i den for sent indgivne selvangivelse havde begæret genanbringelse. Retten fandt i øvrigt efter sammenhængen mellem reglen i 1. og 2. punktum i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at spørgsmålet om eventuel genanbringelse forudsætter, at selvangivelsen er rettidig indgivet. Skatteministeriets frifindelsespåstand vedrørende genanbringelse i indkomståret 2002 blev herefter taget til følge. Spørgsmålet om genanbringelse i indkomståret 2003, der var et nyt spørgsmål, blev afvist.

SKM2009.16.SR. Skatterådet afgjorde, at fagforeninger ikke kan gøre brug af genanbringelsesreglen i EBL § 6 A, når bygningen, der sælges, har været anvendt til foreningsaktiviteter.

SKM2009.165.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne i EBL § 6 A var opfyldt ved spørgers salg af ejendom til koncernforbunden part.

SKM2009.295.SR. Skatterådet fandt, at en skatteyder kunne genanbringe ejendomsavance, jf. EBL § 6 A, ved salg af en landbrugsejendom til et selskab, som skulle forestå udvikling og byggemodning af jordarealerne, såfremt betingelserne i øvrigt var opfyldt. Hvis skatteyderen selv skulle forestå byggemodningen, kunne bestemmelsen ikke anvendes, hvis det medførte, at det solgte ved salget ikke længere blev anvendt i spørgerens erhvervsvirksomhed.

SKM2009.399.SR  Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kunne ske genanbringelse af en avance ved frasalg af naturareal i en ny privat ridehal eller i 1 ha. landbrugsjord, der var påtænkt erhvervet til afgrænsning af ejendommens private hestehold.

SKM2009.432.SR  Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et udspaltet selskab kunne anvende bestemmelsen om genanbringelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A vedrørende en avance konstateret i det ophørende selskab. Svaret var det samme i den situation, hvor køb af ny ejendom skete forinden vedtagelsen af spaltningen men efter fusionsdatoen. Skatterådet kunne bekræfte, at genanbringelsesreglerne kan finde anvendelse ved grenspaltning, hvor ejendommen anskaffes af det indskydende selskab.

SKM2009.446.SR. En erstatning modtaget som følge af en hævet ejendomshandel var omfattet af EBL § 2 og skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Som følge af dette kunne den opnåede avance i forbindelse med erstatningen genanbringes efter reglerne i EBL § 6A.

SKM2009.622.SR. Der kunne ikke ske genanbringelse af ejendomsavance i forbindelse med salg af en del af landbrugsejendom i anskaffelsessummen i et feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer. Skatterådet fandt at, der var tale om en ren udlejningsvirksomhed, der ikke kunne sammenlignes motel- og hotelvirksomhed.

SKM2009.755.SR. Skatterådet fandt, at et dansk indregistreret selskab ikke kunne videre genanbringe genanbragt ejendomsavance i en ny ejendom i udlandet, hvis selskabets ejer og daglige leder er flyttet til udlandet, og selskabet herved ikke anses for hjemmehørende i Danmark i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Ny tekst startSKM2010.852.LSR En skatteyder havde solgt 2 ejendomme, Y1 og Y2 til sit eget selskab. Efterfølgende blev ejendommene udmatrikuleret til mindre stykker, hvoraf skatteyderen købte et af grundstykkerne (Y3) tilbage fra selskabet. Spørgsmålet var, om skatteyderen kunne genanbringe avancen af salget af Y1 og Y2 i det generhvervede grundstykke Y3 efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. Landsskatteretten fandt, at der ikke var hjemmel til at nægte genanbringelse af avancen. Der blev lagt vægt på ordlyden af bestemmelsen, og at der efter ommatrikuleringen måtte anses at være tale om en ny ejendom.Ny tekst slut

Ny tekst startAfgørelsen er indbragt Landsretten.Ny tekst slut

Ombygning/tilbygning
I EBL § 6 C er det præciseret, at henvisningen til reglerne i EBL § 6 A går på hele § 6 A og dermed på såvel de materielle regler som de formelle fristregler.

Afgørelser
 SKM2003.38.LSR. Landsskatteretten fandt, at en skatteyder ikke kunne genanbringe en avance ved slag af en ejendom i 1999 i forbedringsudgifter afholdt på stuehuset på en anden ejendom i 1998, idet der efter lov nr. 434 af 26. juni 1998 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven ikke kunne foretages genanbringelse i ejerboliger med virkning fra og med indkomståret 1999.

SKM2001.308.LSR. Landsskatteretten har fastslået, at der alene kan ske genanbringelse af avancen ved salg af en ejendom i den del af ombygningsudgifterne på restejendommen, som har karakter af ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.  Landsskatteretten fandt, at ombygning i EBL § 6 C må forstås i overensstemmelse med SL § 6, stk. 1, litra e, om fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, således at ombygning kan defineres som de udgifter, der efter SL § 6, stk. 1, litra e, anses for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter. Der var herved henset til en naturlig sproglig forståelse af ordet ombygning.

SKM2003.50.LSR. En skatteyder ejede en landbrugsejendom, hvor han havde bortforpagtet landbrugsjorden. Skatteyderen ønskede en avance ved salg af et jordtilliggende for genanbragt i anskaffelsessummen ved erhvervelse af et skov- og engareal. Landsskatteretten fandt, at skatteyderen opfyldte de tidsmæssige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, litra a, idet skatteyderen havde erhvervet skov- og engarealet i indkomståret 1998, og da avancen ved salget af jordtilliggendet var opnået i samme indkomstår. Endvidere opfyldte skatteyderen kravet i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, om, at det afståede jordtilliggende og det erhvervede skov- og engareal skal anvendes helt eller delvist i skatteyderens erhvervsvirksomhed, idet skatteyderen bortforpagtede både det afståede og det erhvervede areal. Landsskatteretten bemærkede, at bortforpagtning af fast ejendom i denne forbindelse ikke anses for virksomhed ved udlejning af fast ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, 3. pkt., sammenholdt med bestemmelsens 2. pkt. Herefter, og idet der i den foreliggende situation ikke var tale om genanbringelse af en avance ved frasalg af et jordtilliggende i restejendommen, jf. TfS 2002.581 ØLD, opfyldte skatteyder i det hele betingelserne efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A for at genanbringe avancen ved salget af jordtilliggendet i anskaffelsessummen ved erhvervelsen af skov- og engarealet.

SKM2006.690.SR. En ejendomsavance kunne genanbringes i omkostninger til ombygning, tilbygning eller nybygning af ejendom, hvor ombygningen, tilbygningen eller nybygningen var påbegyndt, men ikke afsluttet inden for de tidsmæssige frister, der følger af loven.

SKM2007.242.SR. Skatterådet bekræftede, at en eventuel ejendomsavance skattemæssigt kunne genanbringes i en erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Skatterådet bekræftede endvidere, at der var forhold eller betingelser i købsaftalerne, der havde suspensiv virkning.

SKM2007.331.SR. Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendom kan genanbringes efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens §§ 6 A og 6 C, således at omkostninger til ombygning af erhvervsdelen af en ejendom anskaffet i 1985 nedbringes med fortjenesten.

SKM2007.22.VLR. Sagen drejer sig om genanbringelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 a, jf. § 6 c, i indkomståret 1998, dvs. inden indførelse af krav om 50% erhvervsmæssig anvendelse af købs- og salgsejendomme ved lov nr. 434 af 26. juni 1998. Konkret drejede sagen sig om, hvorvidt sagsøgeren, der var landmand, kunne anbringe avancen fra salget af en landbrugsejendom i nyopførelse af et stuehus beliggende på en mindre jordlod (7.939 m2), som sagsøgeren ved mundtlig aftale med sine tre døtre havde købt inden opførelsen af huset. Huset blev opført, inden arealet blev arealoverført. Efter vidneforklaring fandt landsretten det godtgjort, at sagsøgeren havde drevet erhvervsvirksomhed på delarealet på genopførelsestidspunktet, hvorefter betingelsen for genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 c, jf. § 6 a, var opfyldt.

SKM2007.598.LSR. Ejendomsavance ved salg af jord fra klagers landbrugsejendom kunne ikke genanbringes i anskaffelsessummen for en nyopført bygning, der af klager skulle udlejes til ægtefællens galleri.

SKM2007.840.SR. Skatterådet fandt ikke, at der vil kunne foretages genanbringelse af ejendomsavance ved salg af sommerhus i ombygningsudgifterne på et andet sommerhus.

SKM2007.943.SR. Skatterådet afviste at tage stilling til, om der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i en ejendom, der bl.a. skal anvendes til bogføringsvirksomhed, da spørgsmålet ikke kan besvares med den fornødne sikkerhed.

SKM2008.43.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A og 6 C i ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med nybyggeri mv.

SKM2008.63.SR. Skatterådet bekræftede, at ejendomsavance kan genanbringes i omkostninger til nybygning af ejendom.

SKM2008.72.SR.  Skatterådet bekræftede, at avance ved salg af skovejendom kan genanbringes i nybygning af ejendom til etablering af virksomhed.

SKM2008.276.SR. Skatterådet fandt, at besvarelsen af et spørgsmål om, hvorvidt betingelserne for genanbringelse er opfyldt, forudsætter at byggeriet afsluttes og efterfølgende anvendes i forbindelse med spørgerens erhvervsvirksomhed, idet SKAT først på dette tidspunkt har mulighed for at tage stilling til, om betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A er opfyldt.

SKM2008.497.SR. Skatterådet fandt, at der ikke kan genanbringes ejendomsavance i udgifter til ombygning, hvor der er foretaget straksfradrag.

SKM2008.498.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i  udgifter til nybygning på ejendom i Tyskland.

SKM2008.945.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i udgifter til ombygning af driftsbygninger til bondegårdsferie. Skatterådet bemærkede, at såfremt spørger inden for fristerne i EBL § 6 A, stk. 2, indgår underentreprenøraftaler, hvor prisen er endeligt fastsat, vil arbejdet som udgangspunkt blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfælde hvor der arbejdes efter regning, dvs. hvor arbejdet bliver afregnet løbende, kan arbejde udført eller arbejde som er aftalt udført inden for risten i EBL § 6 A, stk. 2, blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfølge hvor spørger selv agter at stå for udførelse af ombygning, kan spørgeren nedsætte anskaffelsessummen med udgifter til materialer, der er indkøbt og leveret til ombygningen inden for fristerne, selvom materialerne rent faktisk endnu ikke er anvendt i forbindelse med ombygningen. I alle tilfælde forudsættes, at byggeriet afsluttes og efterfølgende anvendes erhvervsmæssigt, idet SKAT først på det tidspunkt har mulighed for at tage stilling til, om betingelserne om erhvervsmæssig virksomhed er opfyldt.

SKM2008.890.SR. Skatterådet fandt, at avance ved salg af landbrugsjord ikke kan genanbringes i en nyopført pavillion. Derimod kan avancen genanbringes i en opført tilbygning til en bestående stald.

SKM2008.973.SR. Skatterådet fandt, at spørger ikke kunne genanbringe ejendomsavance i nybygning af stald, idet de tidsmæssige frister ikke var overholdt.

SKM2008.1018.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i ombygning af driftsbygninger til ferielejligheder under forudsætning af, at det fremlagt 5 årige driftsbudget lægges til grund ved den erhvervsmæssige anvendelse.

SKM2008.1023.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i udgifter til ombygning af landbrugsejendom til bondegårdsferie. Skatterådet bemærkede, at såfremt spørger inden for fristerne i EBL § 6 A, stk. 2, indgår underentreprenøraftaler, hvor prisen er endeligt fastsat, vil arbejdet som udgangspunkt blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfælde hvor der arbejdes efter regning, dvs. hvor arbejdet bliver afregnet løbende, kan arbejde udført eller arbejde som er aftalt udført inden for risten i EBL § 6 A, stk. 2, blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfølge hvor spørger selv agter at stå for udførelse af ombygning, kan spørgeren nedsætte anskaffelsessummen med udgifter til materialer, der er indkøbt og leveret til ombygningen inden for fristerne, selvom materialerne rent faktisk endnu ikke er anvendt i forbindelse med ombygningen. Skatterådet fandt dernæst, at der ikke kunne ske genanbringelse i en ejendom, der var vurderet som "privat institutions- og serviceejendom", der skulle benyttes til feriecenter, da udlejning af en sådan ejendom ikke anses for erhvervsvirksomhed i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

SKM2008.1027.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om genanbringelse i opførelse af en farm i Tanzania.

SKM2009.61.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance fra jordsalg i ombygning af udlejet stuehus til ferielejligheder eller alternativt til administration og kontor.

SKM2009.117.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i ægtefællens erhvervsvirksomhed. 

SKM2009.447.SR. Der kunne ikke ske genanbringelse af ejendomsavance i udgifter til om-, ny- og tilbygning af landbrugsejendom til ferielejligheder.

Genanbringelse 

erhvervsejendom-

me,
der ændrer

klassifikation
Ved § 3 i lov nr. 308 af 19. april 2006 er der gennemført regler om, at fortjeneste, der er anbragt i en erhvervsejendom, der har ændret klassifikation til en ejerbolig, hvor fortjenesten er skattefri efter parcelhusreglen, beskattes, når den omklassificerede erhvervsejendom afstås, jf. nærmere herom i afsnit E.J.1.7. Tilsvarende er der gennemført regler for beskatning af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom, der er genanbragt i en ny erhvervsejendom, hvor boligandelen efter genanbringelsen er forøget, jf. afsnit E.J.2.3.3.3.   

Reglernehar virkning for ejendomme, der afstås den 14. december 2005 eller senere. Reglerne gælder dog ikke for ejendomme, der før den 15. december 2005 har ændret anvendelse til beboelsesejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1-3. Reglerne gælder heller ikke for ejendomme, i det omfang boligandelen er forøget før den 15. december 2005.   

Genanbringelse i ejendomme i udlandet

Reglerne i § 6 A, stk. 4, 1. pkt., om genanbringelse af avance i faste ejendomme, der er beliggende i udlandet er ændret ved lov nr. 525 af 12. juni 2009, § 5, nr. 7. 

De nye regler finder anvendelse på genanbringelser i fast ejendom, hvor den afståede faste ejendom (hvorfra man ønsker at genanbringe fortjeneste) er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller den erhvervede faste ejendom eller aftalen om nybygning, ombygning eller tilbygning (som man ønsker at genanbringe i) er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere.

Ændringen betyder, at der fremover kun kan ske genanbringelse af avance i fast ejendom i Danmark, på Færøerne, i Grønland eller i en stat, der er medlem af EU/EØS, og som udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller en konvention eller en administrativet indgået aftale om bistand i skattesager.

Det er en forudsætning for anvendelse af genanbringelsesreglerne på ejendomme, der er beliggende på Færøerne, i Grønland eller i en fremmed stat, der er medlem af EU/EØS,  at ejeren på nedsættelsestidspunktet har skattemæssigt hjemsted i Danmark.

Nedsættelsestidspunktet kan som udgangspunkt udledes af reglen i EBL § 6 A, stk. 2. Hvis erhvervelsen af den udenlandske ejendom, hvis anskaffelsessum nedsættes, er sket i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret for den ejendom, hvis beskatning udskydes, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret. Hvis erhvervelsen er sket i samme år, er nedsættelsestidspunktet fortsat det samme. Hvis erhvervelsen sker i året efter, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for indsendelse af rettidig selvangivelse for dette år. Hvis skattemyndighederne ændrer ansættelse vedrørende afståelse af fast ejendom, og den skattepligtige begærer nedsættelse indenfor tre måneders fristen, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for denne begæring.

Af en konkret sag i Skatterådet, offentliggjort som SKM2006.730.SR. fremgår det, at det på fraflytningstidspunktet kan være praktisk umuligt at selvangive for den forløbne periode, når der i perioden er tale om virksomhedsophør/påbegyndelse af ny virksomhed i udlandet i forbindelse med afståelse/erhvervelse af en erhvervsejendom.

Skatterådet har derfor truffet afgørelse om, at skatteyder inden fraflytning kan begære fortjeneste ved afståelsen af den danske ejendom genanbragt i den udenlandske ejendom. I forbindelse med begæringen skal skatteyder afgive de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, herunder et driftsbudget for den erhvervede ejendom, således at skattemyndighederne kan konstatere, om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 6 A-6 C er opfyldt.

Hvis der er usikkerhed om driftsbudgettet, er skattemyndighederne berettiget til at begære de tidligere års resultater for den pågældende ejendom fremlagt.Den ændrede praksis betyder, at ejeren af ejendommen ikke behøver at opretholde sin skattepligt til Danmark indtil tidspunktet for indgivelse af selvangivelsen for at kunne genanbringe fortjenesten i en ejendom i udlandet.

Når den skattepligtige ved indgivelse af disse oplysninger vælger at genanbringe fortjenesten i en ny ejendom i udlandet, gælder de samme regler, som hvis der først ved indgivelse af selvangivelse var foretaget et valg, dvs. det ikke er muligt at ændre valget efterfølgende.

Det er fortsat en betingelse for genanbringelse, at der indgives rettidig selvangivelse for det pågældende indkomstår, jf. § 6 A, stk. 2, i EBL. Hvis selvangivelsen ikke indleveres rettidig, betyder det, at betingelserne for genanbringelse ikke er opfyldte.

Fortjenesten vil derfor blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler. En for sen indlevering af selvangivelsen betyder således ikke, at valget af genanbringelse kan ændres. Ejeren er på dette tidspunkt ikke længere skattepligtig i Danmark og opfylder derfor ikke længere betingelserne for at kunne genanbringe fortjenesten. Denne praksis fremgår nu direkte af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 4, jf. § 4 i lov nr. 335 af 7. maj 2008.

Den fortjeneste, der stammer fra nedsættelse af anskaffelsessummen, er herefter fortjeneste fra fast ejendom i den stat, hvor den afståede ejendom lå.

Afgørelser
SKM2007.270.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe fortjeneste ved afståelse af erhvervsmæssig ejendom i køb af anden erhvervsmæssig ejendom i fremmed stat efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

SKM2007.286.SR. Avance ved salg af hollandsk ejendom kunne genplaceres ved køb af ny hollandsk ejendom. Landmandens danske selskab kunne sambeskattes med hans hollandske selskab. Det danske selskab bevarede sin skattepligt til Danmark.

SKM2007.329.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i ejendom i Litauen ved efterfølgende fraflytning fra Danmark. Skatterådet bekræftede bl.a., at det er muligt at anvende genanbringelsesreglerne på en landbrugsbygning, der er beliggende på lejet jord i Litauen.

Se endvidere SKM2007.621.SR og SKM2007.622.SR nedenfor.

SKM2007.650.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med spørgers anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven som kommanditist i ejendom i Rumænien.

SKM2007.702.SR.Skatterådet tog stilling til spørgsmålet om genanbringelse gennem et "selskab" i Rumænien.

SKM2007.705.SR. Skatterådet bekræftede, at ejendomsavance kan genanbringes i udenlandsk erhvervsejendom gennem rumænsk selskab.

SKM2007.747.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om genanbringelse af ejendomsavance i udenlandsk erhvervsejendom samt i omkostninger til nybygning af erhvervsejendom. Endvidere er der taget stilling til spørgsmål om henstand med betaling af skat.

SKM2007.748.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om bl.a. genanbringelse af ejendomsavance i udenlandsk ejendom.

SKM2007.767.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven på en ejendom i Sydafrika.

SKM2007.808.SR. Skatterådet fandt, at ejendomsavance fra salg af ejendom i Danmark kan genanbringes i købt ejendom i land L, samt at en resterende ejendomsavance kunne genanbringes i en påtænkt nybygget stald. Endvidere fandt Skatterådet, at der, inden for en rimelig frist, kunne ske genoptagelse af en beskattet (rest)avance vedr. indkomståret 2007, såfremt staldbyggeriet skulle blive dyrere end aftalt i kontrakten. 

SKM2007.827.SR Skatterådet bekræftede efter en konkret vurdering, at betingelserne for genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt i forbindelse med erhvervelse af en land- og skovbrugsejendom i Sverige. Skatterådet bekræftede endvidere, at der vil kunne gives henstand med fraflytterskatten efter reglerne i § 73 E i kildeskatteloven, forudsat at selvangivelsen indsendes senest 1. juli i året efter fraflytningen.

SKM2007.828.SR. Skatterådet bekræftede efter en konkret vurdering, at betingelserne for genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt i forbindelse med erhvervelse af en skovejendom i Sverige.

SKM2007.829.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i den del af en blandet ejendom i Sverige, der benyttes til deltidsskovbrug, da betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen ikke kunne anses for opfyldt.

SKM2007.839.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i udlandet.

SKM2007.911.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i udlandet.

SKM2008.44.SR. Skatterådet bekræftede, at avance ved afståelse af erhvervsejendom ikke kan genanbringes i ejendom i udlandet.

SKM2008.45.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven på en skovejendom i Sverige, der er ejet gennem et interessentskab.

SKM2008.64.SR. Skatterådet bekræftede, at avance opstået ved afståelse af landbrugsejendom kan genanbringes i grund og ejendom i udlandet gennem et hollandsk interessentskab.

SKM2008.73.SR.  Skatterådet bekræftede, at avance opstået ved afståelse af skovejendom kan genanbringes i udlandet, under forudsætning af at betingelserne for genanbringelse er opfyldt.

SKM2008.131.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i lagerbygning på lejet grund i Makedonien.

SKM2008.179.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overtage sin faders landbrugsejendom med skattemæssig succession efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, afskrivningsloven og kildeskattelovens § 33 C og D. Endvidere bekræftede Skatterådet, at spørger efterfølgende kunne gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse. Skatterådet afviste at svare på spørgsmålet om, hvorvidt spørgers selskab herefter ville kunne genanbringe ejendomsavance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i en landbrugsejendom i Litauen.

SKM2008.181.SR. Skatterådetkunne ikke bekræfte, at der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i den del af en blandet ejendom i Sverige, der benyttes til deltidsskovbrug, da betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen ikke kunne anses for opfyldt.

SKM2008.187.SR. Skatterådet fandt ikke, at der kunne ske genanbringelse af ejendomsavance i skov i Sverige på kun 4 ha.

SKM2008.190.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af ejendomsavance ved salg af landbrugsejendom i Danmark i en skov i Sverige.

SKM2008.222.SR. Skatterådet tog stilling til en række spørgsmål vedr. ejendomsavancebeskatning og sambeskatning i forbindelse med et selskabs genanbringelse af ejendomsavance ved køb af fast ejendom i udlandet.

SKM2008.385.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe avancen vedrørende salget af ejendommen i købte ejendomme i Nederlandene, og at han derefter kan flytte til Nederlandene og få henstand med skattebetaling, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 B, forudsat at selvangivelsen for 2007 bliver indsendt rettidigt.

SKM2008.387.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan anvende genanbringelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A ved erhvervelse af tre skovejendomme på i alt 503,1 ha med 23.790 m3 træ.

SKM2008.498.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i ejendom i Tyskland.

SKM2008.570.SR. Skatterådet fandt, at der på nuværende tidspunkt ikke kan svares på et spørgsmål om, hvorvidt ejendomsavancen opnået ved salg af en ejendom i Danmark, kunne anbringes i anskaffelsessummen ved køb af en landbrugsejendom/landbrugsjord beliggende i Polen gennem et polsk kommanditselskab.Der blev lagt vægt på, at der på nuværende tidspunkt ikke foreligger oplysninger om, hvorvidt det polske kommanditselskab er stiftet, og heller ikke hvorvidt erhvervelse af en specifik ejendom i Polen har fundet sted, hvilket indebærer, at der ikke foreligger en konkret genanbringelsessituation.

SKM2008.575.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for genanbringelse i EBL § 6 A som udgangspunkt var opfyldt i forbindelse med afståelse af 3 landbrugsejendomme i Danmark og efterfølgende erhvervelse af en konkret landbrugsejendom i Holland.

SKM2008.729.SRSkatterådet bekræftede, at ejendomsavance kunne genanbringes i svensk skovejendom samt, at fordelingen af anskaffelsessummen kunne ske i forhold til den seneste svenske offentlige ejendomsværdi.

SKM2008.733.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i skovejendom i Chile.

SKM2008.734.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i en svensk skovejendom.

SKM2008.897.SR. Skatterådet bekræfter, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i to ud af tre svenske skovejendomme, der spørges til.

SKM2008.974.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance ved salg af jord i anskaffelsessummen på påtænkt køb af minkfarm i udlandet.

SKM2008.1022.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i skovejendom i Skotland.


SKM2008.944.SR. Skatterådet fandt, at der ikke kunne ske genanbringelse af ejendomsavance i en svensk skovejendom, da ejendommen måtte anses for at være et fritidshus med et mindre skov- og landbrugsareal. Skovejendommen ansås derfor ikke anvendt erhvervsmæssigt straks fra erhvervelsen. 

SKM2009.116.SR. Skatterådet bekræftede, at det var muligt at genanbringe avance i ejendom i Laos.

SKM2009.131.SR.  Skatterådet bekræftede, at en svensk skovejendom på samlet 138 ha, heraf 106 ha skov, kunne drives erhvervsmæssigt. Der blev lagt vægt på den fremlagte skovbrugsplan samt, at skovejendommen havde en sådan størrelse, at den kunne forventes at give et passende overskud. Skatterådet bekræftede, at der kunne ske genanbringelse af en eventuel ejendomsavance i lejligheder til landboturisme og den del af skovejendommen der vedrører jord- og skovarealer.

SKM2009.151.SR.  Skatterådet bekræftede, at der kan ske genanbringelse i en landbrugsejendom i Uganda, hvor ejendomsretten er baseret på "leasehold".

SKM2009.156.SR.  Skatterådet fandt, at de svenske regler for fordeling af købesummen kunne fraviges, da en anden fordeling var dokumenteret. Samtidig fandt Skatterådet, at det var muligt under visse betingelser at bruge virksomhedsordningen samt at genanbringe en andel af en af spørger i 2007 realiseret ejendomsavance i den erhvervsmæssige del af en svensk skovejendom.

SKM2009.709.SR. Der kunne foretages genanbringelse af ejendomsavance i polsk landbrugsjord. Resultatet var betinget af (polsk) erhvervelse ved udfærdigelse af en notariel akt inden udgangen af år 2009, samt at de 2,5 mio. DKK er sædvanlig indskudskapital i kommanditselskabet, som anvendes til at finansiere erhvervelsen af ejendommene.

SKM2009.744.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at spørgers beregnede fraflytningsskat og dermed spørgers henstand med skattebetalingen efter kildeskattelovens § 73 E, som han opnåede ved fraflytning fra Danmark, falder bort ved tilbageflytning til Danmark, såfremt han bliver fuldt skattepligtig og hjemmehørende i Danmark.

Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at spørger vil kunne genanbringe en ejendomsavance (herunder den tidligere danske ejendomsavance) ved salget af hans ejendom i Nederlandene, hvis han inden salgstidspunktet er flyttet til Danmark og således er fuldt skattepligtig til og hjemmehørende i Danmark, og landbrugsejendommen han køber, er beliggende i Danmark og drives af spørger. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at indgangsværdien for ejendommen beliggende i Nederlandene skal opgøres efter kildeskattelovens § 9, stk. 2, idet den skal opgøres efter kildeskattelovens § 9, stk. 1. Endvidere kunne en uafhængig nederlandsk ejendomsmæglers vurdering af ejendommen ikke lægges til grund ved ansættelsen af handelsværdien på tilflytningstidspunktet. Skatterådet kunne endeligt ikke bekræfte, at en evt. fortjeneste ved et efterfølgende salg af ejendommen i Nederlandene skal opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen efter kildeskattelovens § 9, stk. 2.  En evt. fortjeneste skal i stedet opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og handelsværdien på tilflytningstidspunktet, jf. kildeskattelovens § 9, stk. 1. Derudover skal den tidligere genanbragte avance tillige skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for salgsåret.

SKM2009.792.SR. Såvel den ejendom der blev afstået, som den der erhvervedes opfyldte kravet til erhvervsmæssig anvendelse efter reglerne i EBL. Spørger kunne derfor genanbringe ejendomsavance realiseret ved salg af 63,4881 ha landbrugsjord i Danmark i 180 ha landbrugsjord i Spanien og i den del af maskinhuset i Spanien, som anvendtes erhvervsmæssigt herunder de ombygningsudgifter, som relatererede sig til den del af maskinhuset, som anvendtes erhvervsmæssigt i spørgers virksomhed. Derimod fandt Skatterådet, at kontoret/soverum, baderum og toilet ikke kunne anses for at indgå i spørgers erhvervsmæssige virksomhed, hvorfor avancen ikke kunne genanbringes i anskaffelsessummen for den del af det erhvervede maskinhus, ligesom avancen ikke kunne genanbringes i ombygningsudgifterne, som kunne henføres til disse rum.

SKM2010.101.SR. Spørger har købt en ejendom i Frankrig. Ejendommen er på 170 ha. Spørger ønsker at genanbringe i indretningen af en del af driftsbygningerne samt noget af hovedbygningen til landboturisme samt i anskaffelsessummen vedrørende hovedbygningen, som skal anvendes til landboturisme. I forbindelse med at lov nr. 525 af 12. juni 2009 blev gennemført med virkning fra 22. april 2009 er reglerne, for at kunne udskyde beskatningen af en ejendomsavance ved genanbringelse i en ny ejendom eller i ombygning, nybygning eller tilbygning til en ejendom, ændret. Det fremgår af bemærkningerne, at der ikke længere kan genanbringes gevinst ved salg af fast ejendom i nogen form for fast ejendom, der udlejes (herunder bortforpagtes). Da spørger ikke inden d. 22. april 2009 har indgået kontrakt om ombygning af hestestalden eller driftsbygningen, er spørger omfattet af lovforslaget.Endvidere fremgår det af bemærkningerne til lovforslaget, at genanbringelse efter ændringen ikke længere kan ske i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Der er tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed.

SKM2010.339.SR. Skatterådet fandt ikke, at vindmøller er fast ejendom iht. ejendomsavancebeskatningsloven og svarede derfor nej til, at ejendomsavance kunne genanbringes i vindmøller iht. ejendomsavancelovens § 6 A.

SKM2010.340.SR. Skatterådet fandt ligeledes ikke(Jvf. ovenstående afgørelse), at vindmøller er fast ejendom iht. ejendomsavancebeskatningsloven og svarede derfor nej til, at ejendomsavance kunne genanbringes i vindmøller iht. ejendomsavancelovens § 6 A.

Fraflytterbeskatning
Der foretages fraflytterbeskatning efter EBL § 6 B ved en ejers fraflytning til udlandet. Fraflytterbeskatningen omfatter skat af fortjeneste på en afstået erhvervsejendom, når fortjenesten har nedsat anskaffelsessummen på en erhvervet erhvervsejendom, der er beliggnde i udlandet, Grønland eller Færøerne. Reglerne i EBL § 6 B omfatter kun fysiske personers fraflytning, idet selskaber er omfattet af ophørsbestemmelsen i SEL § 5, stk. 7.

Reglerne om fraflytterbeskatning i EBL § 6 B har virkning i tilfælde, hvor ejeren ophører med at have skattemæssigt hjemsted her i landet den 1. januar 2002 eller senere.

Som nævnt foran, er det en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne ved erhvervelse af ejendomme i udlandet herunder på Færøerne og i Grønland, at ejeren har skattemæssigt hjemsted i Danmark på nedsættelsestidspunktet. Det vil sige, at det er en forudsætning, at ejeren er fuldt skattepligtig til Danmark efter kildeskattelovens § 1, selskabsskattelovens § 1 eller fondsbeskatningslovens § 1 og ikke samtidig er hjemmehørende i udlandet, Færøerne eller Grønland i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Om definition af nedsættelsestidspunktet, se ovenfor.

Fraflytning foreligger, når ejeren ophører at være fuldt skattepligtig til Danmark efter reglerne i kildeskattelovens § 1. Fraflytning kan dog foreligge på et tidligere tidspunkt, nemlig når ejeren både er fuldt skattepligtig til Danmark og til udlandet, og samtidig i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst ophører at være hjemmehørende i Danmark. I denne situation flytter retten til at beskatte fast ejendom som bopælsland i det indbyrdes forhold mellem de to lande fra Danmark til det pågældende udland. Det er derfor uden betydning, om dobbeltbeskatningsoverenskomsten er indgået med det land, som ejendommen er beliggende i, eller med et andet land.

Når betingelserne herfor er opfyldt, foretages der fraflytterbeskatning efter den nye § 6 B i EBL, såfremt der er sket nedsættelse af anskaffelsessummen på en ejendom, der er beliggende i udlandet. Fortjenesten beskattes på tidspunktet for skattepligtsophøret eller for flytningen af skattemæssigt hjemsted. Den fortjeneste, der stammer fra nedsættelse af anskaffelsessummen, er fortjeneste fra fast ejendom beliggende i den stat, hvor den afståede ejendom lå.   

Beskatningen ved fraflytning er som udgangspunkt lig med skatten af fortjenesten på den afståede ejendom. I den skattepligtige indkomst i fraflytningsåret medregnes således hele den del af avancen på den afståede ejendom, der har nedsat anskaffelsessummen på den udenlandske ejendom. Ved omregning til helårsindkomst indgår den som en engangsindkomst. Selvom den udenlandske ejendom er faldet i værdi fra anskaffelsen til fraflytningen, nedsættes beskatningsgrundlaget ikke svarende til faldet. Det skyldes, at der er tale om beskatning af en allerede realiseret avance på den tidligere afståede faste ejendom, som Danmark har ret til at beskatte efter dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (enten som bopælsland, hvis ejendommen lå i udlandet, eller som kildeland, hvis den lå her i landet). Først ved et senere salg af den udenlandske ejendom vil skatten af den oprindeligt afståede ejendom skulle omberegnes, hvis den udenlandske ejendom er faldet i værdi fra anskaffelsestidspunktet til salgstidspunktet, jf. nedenfor.

Der vil kunne gives henstand med skatten indtil salg eller død efter reglerne i kildeskattelovens § 73 E. Hvis fraflytning sker til et land, der er omfattet af EU's bistandsdirektiv vedrørende inddrivelse, eller et land, der er omfattet af den nordiske overenskomst om bistand i skattesager, behøves ikke sikkerhedsstillelse.

Efter fraflytningen kan den skattepligtige vælge at afstå den erhvervede ejendom. Hvis det viser sig, at den erhvervede ejendom er faldet i værdi i forhold til købesummen, kan skatteyderen begære fraflytterskatten nedsat svarende til faldet. Det gælder, uanset hvor længe den erhvervede ejendom har været i skatteyderens besiddelse. Nedsættelsen gælder, hvad enten der er givet henstand med skatten eller ej.

Vælger den skattepligtige at flytte tilbage, bortfalder fraflytterskatten.  Det gælder, hvad enten der er givet henstand med skatten eller ej. Flytter den skattepligtige ud igen, skal skatten igen betales, men således at avancen medtages i dette fraflytningsår.

Skatterådet tog i SKM2006.730.SR stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i EBL i udenlandsk ejendom ved efterfølgende fraflytning fra Danmark.

Se endvidere SKM2007.621.SR, hvor Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 C i ejendomsavancebeskatningsloven i udenlandsk ejendom ved efterfølgende fraflytning fra Danmark og SKM2007.622.SR, hvor Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i ejendom i Litauen ved efterfølgende fraflytning fra Danmark. 

I SKM2007.640.SR tog Skatterådet stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med afståelse af en ideel andel af en ejendom i Danmark og erhvervelse af en ideel andel af en ny ejendom i Holland.

SKM2008.643.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med genanbringelse af ejendomsavance i udlandet, herunder spørgsmål i forbindelse med opgørelse af henstandsbeløbet efter KL § 73 E.

Se endvidere SKM2009.116.SR., hvori Skatterådet tog stilling til betingelserne for at opnå henstand med betaling af skat på fortjeneste ved salg af ejendom. Skatterådet bekræftede, at dette var muligt i forbindelse med etablering af virksomhed i Laos, såfremt spørger angav rettidig selvangivelse, samt stillede betryggende sikkerhed for henstandsbeløbet. Skatterådet bekræftede ydermere, at betryggende sikkerhed kan stilles i form af indestående i et dansk pengeinstitut eller ved bankgaranti i et dansk pengeinstitut. Bankgaranti i et udenlandsk pengeinstitut og indestående i udenlandsk pengeinstitut kan ligeledes anses for betryggende sikkerhed. En bankgaranti skal stilles i danske kroner eller euro.

Erstatnings- og forsikringssummer behandles som salgssummer. Efter EBL § 10 er der dog mulighed for at udskyde beskatningen under visse betingelser. Ved udskydelse af beskatningen efter EBL § 10 skal der også ske udskydelse af beskatningen af genvundne afskrivninger efter afskrivningsloven.

Såfremt den skattepligtige i anledning af indtruffen skade på en ejendom, der ikke er omfattet af EBL § 8, har modtaget en erstatnings- eller forsikringssum og foretager genopførelse af den skadelidte ejendom, kan den skattepligtige for den del af erstatnings- eller forsikringssummen, der ikke er skattefri efter EBL § 9, vælge at udskyde beskatningen, jf. EBL § 10, stk. 1.

Der stilles krav om, at de genopførte bygninger eller installationer skal findes på samme ejendom som de skaderamte bygninger. Det er ikke en betingelse, at der genopføres bygninger eller installationer af samme art som de beskadigede, se dog nedenfor om EBL § 10, stk. 5.

Med genopførelse af den beskadigede ejendom sidestilles ombygning af eksisterende bygning, se dog nedenfor om EBL § 10, stk. 9. Køb af en erstatningsejendom kan derimod ikke sidestilles med genopførelse, skd. 1974.29.176.

Genopførelsen skal ske enten i det indkomstår, hvori skaden indtræffer eller i det nærmest følgende indkomstår, dog således at fristen tidligst udløber med det indkomstår, som følger nærmest efter det indkomstår, hvori erstatningssummen er endeligt fastsat.

Skatterådet havde anset en skatteyder for indkomstskattepligtig af en lovliggørelseserstatning på 4.000 kr., som udgjorde en særskilt post i den til ham udbetalte brandskadeerstatning. Det var oplyst, at nogle driftsbygninger på klagerens landbrugsejendom var blevet ødelagt ved brand. Bygningerne, der havde været forsikret til fuld- og nyværdi, var meget gamle og med kampestensfundament, som ikke gik helt ned til frostfri dybde. De opfyldte derfor ikke de nugældende bygningsreglementer, og ved genopførelsen var der stillet krav om, at de nye bygninger skulle opfylde de nugældende krav. Det var af den grund, at den nævnte lovliggørelseserstatning var blevet udbetalt. Landsskatteretten fandt ikke, at der forelå omstændigheder, der medførte, at lovliggørelseserstatningen skattemæssigt skulle behandles anderledes end branderstatningen i øvrigt, TfS 1984, 7 LSR.

Se også SKM2009.446.SR., hvorefter en erstatning modtaget som følge af en hævet ejendomshandel var omfattet af EBL § 2 og skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Som følge af dette kunne den opnåede avance i forbindelse med erstatningen genanbringes efter reglerne i EBL § 6A.

Når særlige omstændigheder taler derfor, kan fristerne for genopførelse forlænges efter tilladelse fra skatteministeren.

TfS 1998, 639 LSR. En fortjeneste, der var opnået ved modtagelse af en brandskadeerstatning, var skattepligtig, idet der ikke var foretaget genopførelse inden for tidsfristen i ejendomsavancebeskatningsloven, og idet der ikke fandtes grundlag for efter ansøgning herom at meddele fristforlængelse efter lovens bestemmelser.

Overskydende beløb
EBL § 10, stk. 3, indeholder bestemmelser om regulering, hvis der ikke sker genopførelse for hele erstatnings- eller forsikringsbeløbet. Hvis dette er tilfældet, skal det ikke anvendte beløb trækkes fra anskaffelsessummen i det år, hvor skaden er sket. Fradraget er maksimeret til ejendommens anskaffelsessum på tidspunktet for skadens indtræden. Overstiger det ikke anvendte beløb anskaffelsessummen, beskattes dette i det indkomstår, hvor genopførelse senest skulle være sket.

Ved opgørelsen af en ejendoms anskaffelsessum skal der efter EBL § 5, stk. 4-8, tages højde for foretagne afskrivninger og den skattemæssige behandling heraf. Dette sker også i relation til forsikringsbeløb. Ifølge EBL § 10, stk. 3, skal forskelsbeløb, der fragår i afskrivningsgrundlaget eller beskattes efter AL § 24, stk. 5, ikke påvirke anskaffelsessummen. Det skyldes, at der i afskrivningsloven gøres endeligt op med overskydende forsikringsbeløb.

I EBL § 10, stk. 4, fastsættes det, at den skattepligtige ved senere afståelse af den genopførte ejendom kan medregne følgende ved opgørelse af den regulerede anskaffelsessum:

  • anskaffelsesudgifter, der var afholdt, før skaden skete,
  • vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der var afholdt, før skaden skete, i det omfang de kan medregnes efter EBL § 5, stk. 2,
  • beløb, der dækker værdien af eget arbejde, hvis skadelidte er blevet beskattet heraf, jf. TfS 2000, 393 TSS,
  • beløb, hvormed de afholdte udgifter til genopførelse overstiger forsikrings- eller erstatningssummen, og
  • udgifter til vedligeholdelse og forbedring af den genopførte ejendom, i det omfang de kan medregnes efter EBL § 5, stk. 2.

Ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den genopførte ejendom beregnes faste tillæg og forbedrings- og vedligeholdelsestillæg efter EBL § 5, stk. 1 og 2, på sædvanlig vis.

Disse regler om opgørelse af anskaffelsessummen er uafhængige af, om der kan afskrives på den pågældende ejendom.

Genanbringelse i anden ejendom
EBL § 10, stk. 5, indeholder regler om genanbringelse i en anden ejendom end den skaderamte. Når en lov eller en offentlig myndigheds bestemmelse hindrer genopførelse på den skaderamte ejendom, eller hvis der genanbringes på en anden ejendom, der tilhører samme ejer, og som udgør en driftsenhed med den skaderamte, kan reglerne anvendes.

Det er muligt at foretage genopbygning dels på den skaderamte ejendom og dels på en anden. Det er dog ifølge EBL § 10, stk. 6, i disse tilfælde en betingelse, at der foretages genopførelse indenfor lovens frister, samt at hele forsikringsbeløbet anvendes hertil.

Som efter EBL § 6 A er der mulighed for efterfølgende at anmode om anvendelse af reglen i forbindelse med ansættelsesændringer. Anmodning herom skal fremsættes senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

I EBL § 10, stk. 7 og 8, er der givet regler om opgørelse af ejendommens anskaffelsessum, når genanbringelse sker på en anden ejendom. Der er bestemmelser om fordeling af den skaderamte ejendoms anskaffelsessum og om fordeling af udgifter, der overstiger forsikringssummen. Hvis der genopføres på flere ejendomme, sker der en forholdsmæssig fordeling efter andelen af de samlede udgifter til genopførelse på den enkelte ejendom.

Mulighederne for genanbringelse efter EBL § 10 er begrænset, som det er sket i EBL § 6 A. Det fremgår af EBL § 10, stk. 9, at forsikringssummer m.v., der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, ikke kan genanbringes i bygninger, der tjener eller har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Genanbringelse i erhvervsejendom-
me, der ændrer klassifikation
Ved § 3 i lov nr. 308 af 19. april 2006 er der gennemført regler om, at fortjeneste, der efter § 10 i ejendomsavancebeskatningsloven er anbragt i en erhvervsejendom, der har ændret klassifikation til en ejerbolig, hvor fortjenesten er skattefri efter parcelhusreglen, beskattes, når den omklassificerede erhvervsejendom afstås, jf. nærmere herom i afsnit E.J.1.7. Tilsvarende er der gennemført regler for beskatning af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom, der er genanbragt i en ny erhvervsejendom, hvor boligandelen efter genanbringelsen er forøget, jf. afsnit E.J.2.3.3.3.   

Reglerne har virkning for ejendomme, der afstås den 14. december 2005 eller senere. Reglerne gælder dog ikke for ejendomme, der før den 15. december 2005 har ændret anvendelse til beboelsesejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1-3. Reglerne gælder heller ikke for ejendomme, i det omfang boligandelen er forøget før den 15. december 2005.   

EBL § 10 gælder for såvel afskrivningsberettigede som ikke afskrivningsberettigede ejendomme, og er tilpasset afskrivningsloven. Genanbringes en erstatnings- eller forsikringssum vedrørende en afskrivningsberettiget ejendom, kan der kun ske udskydelse af beskatningen efter EBL § 10, hvis der samtidig sker udskydelse af beskatningen af genvundne afskrivninger efter afskrivningsloven.

SKM2002.574.LSR. En skatteyders ejendom med tilhørende bygninger blev beskadiget ved orkanen den 3. december 1999, idet der skete omfattende skader på 2 staldbygninger samt mindre skader på et maskinhus og en farestald, og en lade blev totalskadet. Skatteyder fik efterfølgende udbetalt en stormskadeerstatning på i alt 1.387.980 kr., som han fordelte på de enkelte bygninger på ejendommen. Landsskatteretten fandt, at AL § 24 og EBL § 10 skulle finde anvendelse samtidig, idet AL § 24 er en tvungen ordning. Kendelsen blev indbragt for Vestre Landsret, der opretholdt skattemyndighedernes opfattelse, jf. SKM2003.583.VLR.

SKM2008.99.ØLR. En gårdejer havde i forbindelse med decemberstormen i 1999 genopført en del af en driftsbygning i form af et anneks med kontor, badeværelse, fyrrum, vaskerum og et mindre arkivrum. Imidlertid blev den nye driftsbygning sammenbygget med stuehuset på gården, og henset til kvaliteten af det nye byggeri sammenholdt med den omstændighed, at den nye bygning var sammenbygget med stuehuset, fandt skattemyndighederne, at der var tale om en udvidelse af sagsøgerens privatbolig. Forsikringssummen vedrørende den gamle driftsbygning var således efter skattemyndighedernes opfattelse anvendt til genopførelse af en privat bolig, hvilket udløste beskatning efter både afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven. Landsretten fandt - efter en besigtigelse af ejendommen - at den nyopførte bygning ikke udgjorde en integreret del af sagsøgerens private bolig, hvorfor lokalerne derfor fandtes at tjene til drifts- og erhvervsmæssige formål. Landsretten fandt derfor ikke grundlag for at statuere beskatning i medfør af afskrivningslovens § 24, stk. 5, og ejendomsavancebeskatningslovens § 10, stk. 9.

Der henvises til afsnit E.C.4.7.1, hvor der nærmere er redegjort for spørgsmålet om beskatning af genvundne afskrivninger.

Regler - EBL § 11, 1. pkt.
Fortjeneste, der er opnået ved modtagelsen af en ekspropriationserstatning eller ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er fritaget for beskatning i medfør af EBL § 11.

Selv om der er tale om skattefrihed, »forbruges« en del af anskaffelsessummen, således at ejendommens anskaffelsessum ved senere afståelse af restejendommen herved er formindsket.

Ekspropriation - tidspunkt
I tilfælde af statslige ekspropriationer (herunder ekspropriationer til fordel for koncessionerede selskaber), der gennemføres efter reglerne i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, anses ejendomsafståelsen for sket ved ekspropriationsforretningens foretagelse, jf. den nævnte lovs § 15.

Ved amtskommunale og kommunale ekspropriationer anses ejendomsafståelsen for sket ved amtsrådets, henholdsvis kommunalbestyrelsens vedtagelse om ekspropriationens gennemførelse. Eventuel anke over ekspropriationens lovlighed eller erstatningsudmålingen medfører ikke, at ekspropriationen (ejendomsafståelsen) anses for gennemført på et andet eller senere tidspunkt.

Regler - EBL § 11, 2. pkt.
Det fremgår af EBL § 11, 2. pkt., at 1. pkt. også gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Frivillige aftaler
Således som bestemmelsen i EBL § 11, 2. pkt., fremstår, er det ikke et krav, at der er foretaget ekspropriation af den pågældende ejendom men blot, at der sker salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Der henvises til Højesterets dom gengivet i TfS1995,575HD, hvor der nærmere blev taget stilling til, hvornår betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt. var opfyldt. Dommen drejede sig nærmere om, hvorvidt et vederlag, der blev udbetalt ved en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning over en del af en ejendom med et menighedsråd, var skattefri efter EBL § 11, 2. pkt. Menighedsrådet havde ikke selv ekspropriationskompetence. Kommunen kunne have eksproprieret til formålet, men efter det oplyste var kommunen ikke inddraget i forhandlingerne forud for aftalens indgåelse, og det kunne ikke lægges til grund, at aftalen helt eller delvist blev indgået til varetagelse af forhold, som kommunen havde tilkendegivet en væsentlig planlægningsmæssig interesse i.

Højesteret fastslog i dommen

  • at det efter formålet med EBL § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse
  • at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberettiget, og
  • at vederlaget betales af denne, mens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden. 

Endvidere udtalte retten, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., imidlertid måtte være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Højesteret fandt, at de angivne betingelser for skattefritagelse ikke var opfyldt i sagen.

Det er opfattelsen, at dommen betyder, at det ikke nødvendigvis er den myndighed, der har ekspropriationskompetencen, der skal være aftalepart. Det er endvidere opfattelsen, at det heller ikke er en forudsætning, at erhververen er en offentlig myndighed. Dommen fastslår dog, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt den frivillige aftale ikke indgås.

Betingelser
Skatterådet har på sit møde den 16. maj 2006 tiltrådt, at følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation, jf. SKM2006.438.SKAT:

  1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål
  2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriationen vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at eksproriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

For så vidt angår den første betingelse om hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet bemærkes, at betingelsen først er opfyldt på det tidspunkt, hvor den ekspropriationsberettigede myndighed rent faktisk kan gå i gang med de indledende skridt til ekspropriationen.

Hjemlen til at foretage ekspropriation kan eksempelvis være planlovens § 47, stk. 1. Det er heri bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Det er bl.a. en forudsætning for anvendelsen af ekspropriationsbestemmelsen i planlovens § 47, stk. 1, at lokalplanen er vedtaget og offentliggjort på det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen træffer beslutning om ekspropriation.

Det bemærkes i denne forbindelse, at der ikke længere er hjemmel i Planlovens § 47 til at foretage ekspropriation med hjemmel i en kommuneplan.

Den anden betingelse går på, at der skal være vilje til ekspropriation på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed vil ekspropriere, hvis den frivillige aftale ikke indgås.

Om dette er sandsynliggjort, afgøres på grundlag af en konkret vurdering på baggrund af samtlige omstændigheder i den enkelte sag. Såfremt der er tvivl om, hvorvidt der kan og vil blive gennemført en ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke bliver indgået, må den konkrete sag drøftes med den myndighed, som den pågældende lovbestemmelse om ekspropriation hører under.

Hvis det er kommunalbestyrelsen, der er ekspropriationsberettiget, kan ekspropriationsvilje f.eks. dokumenteres med en henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation.

Det er dog i overensstemmelse med reglerne, at en kommune benytter følgende fremgangsmåde i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom i en ekspropriationssituation, når hjemlen hertil findes i en lokalplan, der skal være vedtaget og offentliggjort på aftaletidspunktet:

  1. Kommunen indhenter et salgstilbud fra den potentielle sælger.
  2. Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort (dvs. når der forligger en endelig ekspropriationshjemmel), godkender kommunalbestyrelsen aftalen.

Ved at få et salgstilbud fra sælger, som kommunalbestyrelsen førsttiltræder, efter at lokalplanen er vedtaget og offentliggjort, flyttes aftaletidspunktet til det tidspunkt, hvor ekspropriationshjemlen er skabt.

Herved skabes der mulighed for, at betingelsen om, at der på aftaletidspunktet skal være aktuel hjemmel til at ekspropriere ejendommen, kan opfyldes.

Betingelserne
ikke opfyldt
SKAT er blevet forelagt sager, hvor der er blevet indgået aftale om overdragelse af fast ejendom inden, at der forelå en aktuel ekspropriationshjemmel eller inden, at den ekspropriationsberettigede myndighed havde truffet beslutning om en eventuel ekspropriation. I disse situationer er betingelserne for skattefritagelse ikke opfyldt.

Ændring af ejendomshandler
Skatterådet har fundet anledning til at præcisere, at der er mulighed for at ophæve eller omgøre en overdragelse af fast ejendom, hvis det har været forudsat, at overdragelsen ville være omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, 2. pkt., men hvor dette alligevel ikke er tilfældet, jf. SKM2006.806.SKAT.

Som eksempel på sådanne situationer kan nævnes, at parterne i en salgsaftale kan have anført, at handlen er indgået på  "ekspropriationslignende vilkår". Parterne kan som følge af denne betingelse have forudsat, at handlen kun effektiviseres, hvis betingelsen godkendes, og fortjenesten ved overdragelsen som følge heraf er skattefri. Der tages således et skatteforbehold.

Imidlertid er betingelserne for at handle i en ekspropriationssituation ikke opfyldt her, og fortjeneste i sådanne situationer er derfor som udgangspunkt skattepligtig for sælger.

Hvis et skatteforbehold opfylder betingelserne i SFL § 28, vil beskatningen bortfalde, såfremt overdragelsesaftalen bliver annulleret.

Efter SFL § 28 er et skatteforbeholds gyldighed dog betinget af, at forbeholdet er klart, skriftligt og oplyst over for SKAT senest samtidig med, at SKAT oplyses om dispositionens øvrige indhold.

Selvom der ikke i selve salgsaftalen er taget forbehold om, at fortjenesten skal være skattefri, jf. eksemplet ovenfor, kan det alligevel forekomme, at dispositionen utvivlsomt har haft utilsigtede skattemæssige virkninger, der ikke er uvæsentlige.

Det kan f.eks. være tilfældet, hvor forløbet har været således, at det kan dokumenteres, at sælgeren lagde til grund, at fortjenesten ville være skattefri.

Hvis betingelserne i SFL § 29 er opfyldt, vil der være mulighed for at give adgang til omgørelse, dvs. at beskatningen bortfalder, hvis ejendommen tilbageoverdrages til den oprindelige sælger. Det bemærkes, at både sælger og køber skal tiltræde en anmodning om omgørelse.

Afståelses-
tidspunkt
Ved de frivillige overdragelser anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger om ejendommens overdragelse.

I et bindende svar bekræftede Skatterådet, at tidspunktet for ekspropriationen var byrådets beslutning om at foretage ekspropriation, selvom beslutningen blev påklaget til Naturklagenævnet, og selvom hele det eksproprierede areal ikke var omfattet af den pågældende lokalplan. Der henvises til SKM2008.400.SR.

Ekspropriation af ejendomme, hvori der er genanbragt fortjeneste.

 

Ny tekst startEfter vedtagelsen af lov nr. 1560 af 21. december 2010, ændredes reglerne i den situation, hvori en ejendom, der er genanbragt fortjeneste i efterfølgende eksproprieres, eller afstås på ekspropriationslignende vilkår., jvf. EBL § 11, 2.pkt. Fremover beskattes den genanbragte avance, når den ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt eksproprieres, eller handles på ekspropriationslignende vilkår. den skattepligtige fortjeneste pågøres på samme måde, som hvis beskatningen var sket ved den oprindelige afståelse af erhvervsejendommen, dvs. med det samme nedslag og tillæg, som det ville have været tilfældet , hvis fortjenesten var blevet beskattet ved den oprindelige afståelse. Der gives ikke tillæg eller nedslag for den ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt, da fortjenesten ved afståelse af denne ejendom er skattefri efter EBL § 11. Der sker ingen ændring i relation til den fortjeneste der hidrører fra den eksproprierede ejendom, der forsat vil være skattefri.Ny tekst slut

Ny tekst startDen skattepligtige kan i dennne situation i stedet for at medregne fortjenesten ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst vælge at udskyde beskatningen ved at genanbringe fortjenesten i en ny ejendom, ombygning, tilbygning eller nybygning efter reglerne i EBL § 6A eller 6C.Ny tekst slut

Afgørelser
Salg til fredningsstyrelsen af en ejendom, som i henhold til fredningsplanudvalgets landskabsanalyse af 1974 var placeret i zone 1 »landområder af største interesse«, ansås ikke for omfattet af LOSI § 2 D (= nuværende EBL § 11), bl.a. under hensyn til, at planlægningen af det pågældende område på salgstidspunktet alene var af foreløbig karakter, jf. TfS 1986, 527 ØLD.

Derimod ansås ved Vestre Landsrets dom af 10. november 1986 (TfS 1986, 593 VLD) salg til en kommune af et areal på ca. 18.800 m2, beliggende i landzone i umiddelbar tilknytning til en skole for omfattet af LOSI § 2 D (svarende til EBL § 11), uanset salget ikke skete i henhold til en godkendt lokalplan. Arealet blev erhvervet af kommunen med henblik på etablering af en sportsplads ved skolen, og ifølge en af kommunalbestyrelsen afgivet udtalelse kunne en lokalplan have været udarbejdet inden handelen, men kommunen havde anset dette for unødvendigt, bl.a. fordi planstyrelsen i lignende sager havde udtalt, at etablering af idrætsanlæg og fodboldbaner i landzoneområder i tilknytning til eksisterende offentlige anlæg ikke er lokalplanpligtig. Landsretten udtalte, at efter ordlyden af og forarbejderne til LOSI § 2 D var skattefritagelsen alene betinget af, at der til det formål, hvortil der var sket salg, i lovgivningen var hjemmel til at foretage ekspropriation. Da det var ubestridt, at det i sagen omhandlede areal kunne have været eksproprieret, og at det var anvendt til de formål, hvortil det blev erhvervet, gav retten skatteyderen medhold.

En afståelse i fri handel af areal til etablering af TV 2-stationer kunne sidestilles med ekspropriation i relation til EBL § 11, når regionplantillæg var godkendt, idet erhververen, Statens Teletjeneste, først herefter ville kunne ekspropriere de omhandlede arealer.

I TfS 1995, 575 HRD blev vederlag for en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning ikke fritaget for beskatning. Det skyldtes, at betingelsen for anvendelsen af EBL § 11, 2. pkt., om, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået, ikke var opfyldt.

I TfS 1996, 356 HRD blev afståelse af et areal til et privat varmeværk anset for omfattet af EBL § 11, 2. pkt. Fjernvarmeværket var ikke ekspropriationsberettiget. Arealet blev erhvervet med henblik på opførelse af et nyt flisfyr. Et sådant blev også opført kort tid efter erhvervelsen. Forud for underskrivelsen af det betingede skøde havde kommunalbestyrelsen, som må antages generelt at have en væsentlig interesse i fjernvarmeværkets virksomhed, vedtaget et forslag til tillæg til kommuneplanen og et forslag til lokalplan, som alene havde til formål at muliggøre den påtænkte anvendelse af arealet. På denne baggrund fandt Højesteret, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at afståelsen af arealet ville blive gennemtvunget ved ekspropriation i medfør af varmeforsyningslovens § 23 eller kommuneplanens § 34, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

TfS 1997, 167 LSR. Fortjeneste ved salg af jordareal til et naturgenopretningsprojekt var ikke skattefri efter EBL § 11, da det ikke fandtes godtgjort, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at afståelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis frivillig aftale ikke var blevet indgået. Der var i lovgivningen hjemmel for Skov- og Naturstyrelsen til at ekspropriere, når dette var til fremme for en planlægning af lovens formål. Det fandtes ikke godtgjort, at erhvervelsen af det omhandlede jordstykke havde været nødvendig for gennemførelsen af projektet. Der var herved særligt henset til, at projektet i sin helhed var baseret på frivillighed, at der ikke forelå en aktuel konkretiseret plan, ifølge hvilken det erhvervede jordstykke skulle indgå i det omhandlede projekt, projektets tidsramme samt til, at jordstykket efter overdragelsen var bortforpagtet som landbrugsjord og, såfremt det ikke skulle benyttes i projektet, ville blive solgt til landbrugsformål.

TfS 1997, 442 LSR. Betingelserne for skattefrihed efter EBL § 11, 2. pkt., blev anset for opfyldt ved frivillig aftale om rådighedsindskrænkning ved placering af en transformerstation. Aftalen blev indgået mellem grundejeren og et elværk, der som følge af, at 2 vindmøller var opstillet i et af kommunen og amtet udpeget vindmølleområde, skulle etablere et opsamlingsnet. Til brug herfor skulle elværket opføre en transformerstation. Elværket var ikke ekspropriationsberettiget, men boligministeren kan, når almenvellet kræver det, tillade ekspropriation til anlæg for produktion, transmission og distribution af elektricitet. Der foreligger i sagen udtalelser fra elværket og fra Danske Elværkers Forening om de omfattende og uheldige konsekvenser i balancen mellem indgåelse af frivillige aftaler og ekspropriationssager i tilfælde af, at der ikke bliver indrømmet skattefrihed for fortjenesten. Endvidere har elværket besvaret en række spørgsmål stillet af Landsskatteretten om muligheden for, at elværket ville anmode om ekspropriation i mangel af frivillig aftale, og om sandsynligheden for, at ekspropriation ville blive gennemført. Spørgsmålene er besvaret bekræftende. Landsskatteretten lagde ved afgørelsen vægt på det konkrete formål med den omhandlede rådighedsindskrænkning, jf. særligt det af elværket afgivne høringssvar sammenholdt med de af elværket og Danske Elværkers Forening afgivne udtalelser. Endvidere var der henset til, at et elværk som koncessioneret selskab har kompetencen til at indgive ekspropriationsansøgning til Boligministeriet/Elektricitetsrådet.

I TfS 2000, 1017 LSR blev fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom til Skov- og Naturstyrelsen i forbindelse med et naturgenopretningsprojekt anset for skattefri efter EBL § 11. Landsskatteretten lagde ved afgørelsen til grund, at Skov- og Naturstyrelsen havde haft ekspropriationskompetence i medfør af naturbeskyttelseslovens § 60. Endvidere lagde man vægt på en i sagen af Skov- og Naturstyrelsen afgivet erklæring. Ifølge denne var hovedparten af den pågældende ejendom beliggende inden for området for det igangværende projekt. Da gennemførelsen af projektet forudsatte, at man disponerede over ejendommens arealer, var det styrelsens opfattelse, at ejendommen var blevet eksproprieret, hvis den ikke var blevet erhvervet ved en frivillig aftale.

SKM2006.368.ØLR. I anledning af et naturgenopretningsprojekt solgte sagsøgeren et areal til Skov- og Naturstyrelsen og påtog sig - mod erstatning - en rådighedsindskrænkning på et andet areal. Under henvisning til, at fredningssagen ikke lagde op til ekspropriative indgreb, at den jordfordelingssag, der blev indledt, var baseret på frivillighed, at jordfordelingssagen førte til, at ca. 85% af det omfattede areal blev erhvervet ved frivillige aftaler, og at Fredningsnævnet forlængede fredningssagen, fandt landsretten, selv om i hvert fald det ene af de af sagen omfattede arealer var centralt beliggende i forhold til genopretningsprojektet, at betingelsen for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt. At Skov- og Naturstyrelsen i sine henvendelser til skattemyndighederne tidligere havde nævnt ekspropriation som en mulighed kunne ikke føre til et andet resultat. Landsretten lagde herved vægt på, at naturgenopretningsprojekter og lignende, ifølge Skov- og Naturstyrelsens senere udtalelse, i praksis i almindelighed søges gennemført af frivillighedens vej, og at styrelsen næppe ville have benyttet muligheden for ekspropriation.

SKM2006.650.SR. Det ansås for dokumenteret, at et jordareal tilhørende en landbrugsejendom ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået en frivillig aftale om salg. Det kunne ikke på nuværende tidspunkt oplyses, hvorvidt salg af restejendommen, hvorpå beboelsesbygningen var beliggende, ville være fritaget for beskatning efter EBL § 8, stk. 1.

SKM2006.655.SR. Det ansås for dokumenteret, at en ejendom ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået aftale om frivilligt salg. Fortjenesten ved afståelsen var herefter skattefri.

SKM2006.658.SR. Det ansås for dokumenteret, at et jordstykke ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået frivillig aftale om overdragelse. Fortjenesten ved salget ville derfor være fritaget for beskatning. Der kunne ikke på nuværende tidspunkt tages stilling til, hvorvidt fortjenesten ved en senere afståelse af restejendommen vil være fritaget for beskatning.

SKM2006.687.SR. Ved et påtænkt salg af et jordareal til boligbebyggelse på grundlag af en vedtaget lokalplan var det oplyst, at kommunen ikke havde drøftet ekspropriation eller truffet ekspropriationsbeslutning i den konkrete sag.  Kommunen havde aldrig vedtaget et princip om, at det kun skulle være kommunen, der udstykker byggegrunde, og ejere af andre arealer havde byggemodnet og videresolgt uden kommunens involvering. Det ansås herefter ikke for dokumenteret, at betingelsen om ekspropriationsvilje hos den ekspropriationsberettigede på aftaletidspunktet var opfyldt.

SKM2006.689.SR. Der ansås ikke at herske reel usikkerhed om, hvorvidt en aftale om ejendomsoverdragelse ville blive gennemført. Det skatteretlige aftaletidspunkt blev derfor ikke udsat. På aftaletidspunktet forelå der ikke en godkendt kommuneplan for området, der er i overensstemmelse med en nærmere angivet regionplan . Der var således ikke på aftaletidspunktet hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere ejendommen til det angivne formål. Betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var således ikke opfyldt på aftaletidspunktet.

SKM2006.722.SR. Det fandtes ikke tilstrækkeligt godtgjort, at en ejendom ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået frivillig aftale om overdragelse. Fortjenesten ved afståelse ville herefter ikke være skattefri.

SKM2006.723.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved afståelse af et jordareal til en privat investor.

SKM2006.805.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved frivillig deltagelse i et vådområdeprojekt.

SKM2007.8.SR. Skatterådet anså det for dokumenteret, at et jordareal ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået frivillig aftale om afståelse. Avancen var herefter fritaget for beskatning.

SKM2007.12.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt. er opfyldt ved afståelse af jordareal til en kommune.

SKM2007.13.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt. er opfyldt ved afståelse af jordareal til en kommune.

SKM2007.14.SR. Skatterådet bekræfter, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt.  er opfyldt ved afståelse af jordareal til en kommune.

SKM2007.34.VLR. Erstatning for rådighedsbegrænsning med henblik på etablering af et vådområdeprojekt inden for rammen af Vandmiljøplan II var ikke skattefri i medfør af EBL § 11, 2. pkt., da der ikke var ført bevis for, at ekspropriation måtte påregnes, hvis ejeren havde nægtet at acceptere en frivillig aftale. (Ændring af SKM2005.128.LSR)

SKM2007.43.SR. Skatterådet bekræftede, at salg af byggejord til kommunen kan ske skattefrit på de i et købstilbud nævnte betingelser, såfremt  Byrådet vedtager overdragelsen af ejendommen efter lokalplanen er vedtaget og offentliggjort. Betingelserne i købstilbuddet er bl.a. at Byrådet bekræfter, at hvis frivillig aftale ikke indgås, vil ekspropriationen gennemføres.

SKM2007.62.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved afståelse af et ubebygget jordareal til kommunen.

SKM2007.67.SR. Skatterådet bekræftede, at salg af en landbrugsejendom til kommunen kan ske skattefrit. Byrådet har, efter at lokalplanen for området er vedtaget og offentliggjort, tilkendegivet, at købsaftale er indgået i stedet for ekspropriation.

SKM2007.77.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af ejendom til en kommune.

SKM2007.144.SR. Skatterådet tiltrådte, at ubebygget parcel kan afstås skattefrit til kommunen efter EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.187.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt på aftaletidspunktet, fordi kommunalbestyrelsen på dette tidspunkt ikke har truffet beslutning om at ville ekspropriere den pågældende ejendom, hvis den frivillige aftale ikke indgås. Ved ekspropriation omfattet af planlovens § 47 er det særligt påkrævet, at ekspropriationsvilje og -realitet er konkret og aktuel.

SKM2007.191.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om tinglyst deklaration om dyrkningsbegrænsninger.

SKM2007.197.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af et areal til en kommune.

SKM2007.198.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt ved afståelse af ejendom til et amt.

SKM2007.253.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2 pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.254.SR.Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2 pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.266.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan afstå en ejendom til kommunen uden beskatning efter reglerne i EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.267.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan afstå en ubebygget landbrugslod til kommunen uden beskatning efter reglerne i EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.268.SR. Skatterådet bekræfter, at spørger kan afstå ejendom til kommunen uden beskatning efter reglerne i EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.269.SR. Skatterådet bekræftede, at salgssum opnået ved inddragelse af retten til at opstemme og indvinde åvand til dambrug er omfattet af skattefritagelsen efter reglerne i EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.310.SR. Skatterådet bekræftede, at overdragelse af ejendommen til kommunen ved frivillig aftale må sidestilles med ekspropriation. Overdragelsen er omfattet af EBL § 11, og fortjenesten er dermed skattefri.

SKM2007.326.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.328.SR. Skatterådet fandt, at det ikke var dokumenteret, at kommunalbestyrelsen ville have eksproprieret et jordareal til fordel for 3. mand, hvis spørger ikke havde indgået frivillig aftale om overdragelse af arealet. Som følge heraf var betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt. ikke opfyldt.

SKM2007.427.LSR. Avance ved salg af en ejendom til en kommune kunne ikke anses for skattefri efter EBL § 11. Der var ikke på aftaletidspunktet vedtaget en kommuneplan eller lokalplan, hvoraf ejendommen var omfattet. Det var dog i skødet anført, at køber agtede at overtage arealet efter reglerne om ekspropriation, hvis overtagelse i fri handel ikke fandt sted. Dette forhold ansås dog ikke konkret for tilstrækkeligt til at opfylde betingelserne i EBL § 11.

SKM2007.479.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.481.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.485.SR. Skatterådet bekræftede, at fortjeneste indvundet ved modtagelse af en fredningserstatning er omfattet af EBL § 11.

SKM2007.492.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2 pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.497.SR. Skatterådet tiltrådte, at spørger kunne overdrage ca. 8,7 ha landbrugsjord til kommunen. Salget ville ske i henhold til en endelig vedtaget kommuneplan, hvorefter arealet skal indgå i et projekt om byudvikling. Myndigheden har tilkendegivet, at planen vil blive fremmet ved ekspropriation, hvis ikke et frivilligt salg kan gennemføres. Salget vil være omfattet af EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.513.SR. Skatterådet bekræftede, at salg af byejendom kan ske skattefrit i henhold til EBL § 11, 2. pkt.

SKM2007.544.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse ikke er opfyldt ved salg til tredjemand. Derimod vil salg til kommunen kunne ske skattefrit efter EBL § 11.

SKM2007.566.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til et udviklingsselskab, som kommunen var medejer af. Endvidere fandtes det forsvarligt at godkende en ekspropriationssituation ud fra en serieekspropriationsbetragtning.

SKM2007.570.SR.  Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til en privat investor.

SKM2007.571.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefrihed, jf. EBL § 11, ikke var opfyldt ved salg af en ejendom til et privat byggeselskab. Det skyldes dels, at der alene forelå en kommuneplan og ikke en lokalplan, og dels, at der ikke forlå dokumentation for, at kommunalbestyrelsen havde truffet beslutning om at ekspropriere, hvis en frivillig aftale ikke kunne opnås.

SKM2007.593.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2 pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen.

SKM2007.610.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af arealer til en kommune.

SKM2007.611.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til en kommune.

SKM2007.628.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om afståelse af retten til at udøve fiskeri på specielle vilkår.  

SKM2007.680.SR. Avancen ved overdragelse af en del af en ejendom til en kommune med henblik på anlæg af golfbane var konkret fritaget for beskatning.

SKM2007.701.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2007.734.SR. Skatterådet fandt, at salg af spørgers ejendom kan ske skattefrit, jf. EBL § 11. Derimod vil en udbetalt skadeserstatning ikke være skattefri.

SKM2007.762.SR. Skatterådet afviste en anmodning om bindende svar, idet spørgsmålet som følge af manglende dokumentation og modstridende oplysninger ikke kunne besvares med fornøden sikkerhed, jf. SFL § 24, stk. 3.

SKM2007.803.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til et udviklingsselskab, som kommunen var medejer af.

SKM2007.804.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til et udviklingsselskab, som kommunen var medejer af.

SKM2007.805.SR.Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til et udviklingsselskab, som kommunen var medejer af.

SKM2007.832.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2007.833.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2007.835.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2007.851.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11. 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til statsejet aktieselskab (Serieekspropriation).

SKM2007.852.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11. 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af arealer til kommunen.

SKM2007.853.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af et areal til kommunen.

SKM2007.873.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af et areal til kommunen.

SKM2007.874.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt. var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af et areal til kommunen.

SKM2007.912.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2008.22.SR. Skatterådet finder, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af et areal til selskab A.

SKM2008.23.SR. Skatterådet finder, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2.pkt., ikke er opfyldt, da der hverken ses at foreligge ekspropriationshjemmel vedr. hele ejendommen eller den fornødne ekspropriationsrealitet i øvrigt. Endvidere afvistes yderligere spørgsmål, da de ikke kunne besvares med den fornødne sikkerhed.

SKM2008.46.SR. Skatterådet befkræftede, at fortjeneste ved nedlægelse af et vandkraftværk, der tilhørte et ejerlaug, var skattefri for ejerlaugets medlemmer i medfør af EBL § 11, 2. pkt.

SKM2008.161.SR. Skatterådet finder, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt, da der hverken ses at foreligge en aktuel ekspropriationshjemmel eller den fornødne ekspropriationsrealitet i øvrigt.

SKM2008.165.HR. Højesteret fandt, ligesom Landsretten, at EBL § 11, 2. pkt., ikke kunne anvendes. På baggrund af et fredningsforslag fra 1991 blev det besluttet at gennemføre et naturgenopretningsprojekt, der bl.a. omfattede appellantens ejendomme. Appellanten solgte, som følge heraf, som led i en jordfordeling, et areal til Skov- og Naturstyrelsen og påtog sig mod erstatning en rådighedsindskrænkning på et andet areal.

Højesteret anførte, at både fredningsforslaget og jordfordelingen var baseret på frivillighed, og at der herefter ikke i forbindelse med aftalen om overdragelse i 1996 eller i forbindelse med aftalen om rådighedsindskrænkninger i 1997 var konkrete holdepunkter for, at det måtte påregnes, at ekspropriation ville være sket, hvis aftalerne ikke var indgået. Tidligere instans SKM2006.368.ØLR.

SKM2008.177.SR. Skatterådet gav bindende svar på, at spørger ville kunne oppebære erstatningssummen skattefrit efter pålæg om dyrkningsbegræsning på sin landbrugsejendom fra kommunen efter EBL § 11, 2. pkt.

SKM2008.364.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt. var opfyldt ved et selskabs afståelse af byggeliniepålagte arealer til Vejdirektoratet.

SKM2008.365.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt. var opfyldt, forudsat bindende aftale om afståelse først blev indgået efter vedtagelse og offentliggørelse af lokalplan.

SKM2008.386.SR. Skatterådet kunne ikke vurdere, hvorvidt betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt. var opfyldt ved afståelse af en ejendom.

SKM2008.437.SR. Skatterådet bekræftede, at lodsejere, der i anledning af gennemførelse af Spildevandsplan X modtager erstatning fra kommunen, fritages for beskatning af ejendomsavance, jf. EBL § 11, for så vidt angår den del af erstatningen, som vedrører lodsejernes faste ejendom, og den del af erstatningen, som ydes for pålæg af servitut vedrørende rådighedsindskrækning over de berørte ejendomme. Skatterådet fandt, at skattefriheden ikke omfatter den del af erstatningen, som ydes som strukturerstatning for nedgang i udnyttelsesmuligheden for jorden. For så vidt angår erstatning for beplantning, af hænger skattefriheden af, om der er fradra for udgifter til beplantning.

SKM2008.466.SR. Skatterådet fandt, at erstatningsbeløb udbetalt til spørger i anledning af pålæggelse af en deklaration, må anses for skattefri i medfør af EBL § 11. Derimod må strukturskadeerstatning og afgrødeskadeerstatning anses for skattepligtige i medfør af statsskattelovens § 4.

SKM2008.470.SR. Skatterådet fandt, at et erstatningsbeløb udbetalt til spørger i anledning af pålæggelse af en deklaration samt et erstatningsbeløb udbetalt for værdiforringelse af ejendommen, må anses for betinget skattefri i medfør af EBL § 11. Derimod må strukturskadeerstatning og afgrødeerstatning samt et udbetalt grundbeløb anses for skattepligtigt i medfør af statsskattelovens § 4.

SKM2008.571.SR. Skatterådet bekræftede, at salget af en ejendom til kommunen vil være skattefrit i henhold til EBL § 11.

SKM2008.789.SR. Betingelserne for skattefrihed i EBL § 11, 2. pkt. ved overdragelse af en del af en ejendom til en kommune ansås for opfyldt.

SKM2008.739.SKAT. SKAT fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om tinglyst deklaration om dyrkningsbegrænsninger.

SKM2008.693.SR. Skatterådet finder, at spørger ikke kan sælge en del af sin landbrugsejendom skattefrit. Dette skyldes, at betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11, ikke er opfyldt, da der ikke forligger ekspropriationsvilje.

SKM2008.833.SR. Skatterådet fandt, at afståelse af ejendom var omfattet af EBL § 11, 2. pkt.

SKM2008.1016.SR. SKatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt. ikke var opfyldt ved afståelse af resterende jordareal til kommunen.  

SKM2009.153.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i EBL ikke var opfyldt ved afståelse af bygninger til en kommune. Endvidere fandt Skatterådet ikke, at selskabet havde dokumenteret, at der var tale om dækning af permanent tab af omsætning, da et lejemål måtte opgives. Derfor måtte en erstatning herfor som udgangspunkt anses som skattepligtig.

SKM2009.238.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt ved frivillig aftale om tinglyst deklaration om dyrkningsbegrænsninger.

SKM2009.250.SR. Skatterådet afviste at tage stilling til, om de erstatninger, som kommunen udbetaler til lodsejere i henhold til frivillige aftaler om etableringen af et vådområde ved P som følge af vandmiljøplan II, i alle tilfælde eller i nogle tilfælde opfylder betingelserne for skattefrihed efter EBL § 11, 2. pkt., da naturbeskyttelsesloven forudsætter, at der kun kan ske ekspropriation, hvis "en enkelt eller nogle få lodsejere forhindrer et projekt, hvortil der i øvrigt er stor lodsejertilslutning". Da dette ikke var afklaret på tidspunktet, hvor Skatterådet fik forelagt spørgsmålet, var det ikke muligt at afgøre, om A Kommune overfor de enkelte lodsejere opfylder betingelserne for at kunne ekspropriere eller ej.

SKM2009.213.SR  Skatterådet fandt, at jordsalget af 4,6 ha, som var omfattet af lokalplanen, opfyldte betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i EBL, og at jordsalget af 1,23 ha ikke opfylder betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i EBL, da der for dette areal ikke foreligger ekspropriationsrealitet. Endvidere opfyldte jordsalget af de 1,23 ha ikke betingelserne efter § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, da spørger kun havde fordret en del af rest-ejendommen afstået. Ny tekst startLandsskatteretten omgjorde efterfølgende afgørelsen, da det efter en konkret vurdering fandtes bevist, at der ville ske ekspropriation, såfremt en frivillig afståelse ikke fandt sted. Der blev ved vurderingen lagt vægt på, at der i lokalområdet havde været et stærkt ønske om etablering af en golfbane. Landsskatterettens afgørelse er ikke offentliggjort, men kan findes i Landsskattetettens afgørelsesdatabase.Ny tekst slut

SKM2009.349.SR  Skatterådet fandt, at kommunen kunne overtage ejendommen i sin helhed uden, at det udløste skat for spørger.

SKM2009.528.LSR. Avance ved salg af en ejendom var ikke skattefri efter EBL § 11, 2. pkt. Landsskatteretten fandt det ikke sandsynliggjort, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at ejednommen ville blive eksproprieret, såfremtd der ikke blev indgået en frivillig aftale.

SKM2010.374.SR. Skatterådet fandt, at fortjeneste ved salg af A og B tilhørende faste ejendom beliggende X, til C ikke ville være skattefri efter EBL § 11, 2. pkt., idet Miljøministeriet oplyste, at de ikke havde udstedt VVM-tilladelse og endelig kommuneplantillæg. Klima- og energiministeren havde ligeledes ikke godkendt 400 kV-luftledningen Kassø-Tjele. Da der således ikke var lovhjemmel, kunne Sikkerhedsstyrelsen ikke ekspropriere fast ejendom efter § 18 i lovbekendtgørelse nr. 990 af 8. december 2003 om elektriske stærkstrømsanlæg og elektrisk materiel. Fortjenesten ved salget af den faste ejendom skulle herefter behandles efter de almindelige regler i EBL, idet der foreligger et endeligt skøde af 2. februar 2009.

Ny tekst startSKM2010.613.LSR. Det blev anset for tilstrækkelig sandsynliggjort, at klageren på aftaletidspunktet måtte påregne, at en kommune ville lade en lokalplan gennemføre ved ekspropriation af en del af klagerens ejendom, hvis frivillig aftale ikke blev indgået. Der blev blandt andet lagt vægt på det konkrete sagsforløb i kommunen, hvor borgmesteren og to kommunalpolitikere havde presset på for at kunne overtage grundstykket. Fortjenesten ved salget var herefter skattefrit efter EBL § 11, 2. pkt.Ny tekst slut

Det blev anset for tilstrækkelig sandsynliggjort, at klageren på aftaletidspunktet måtte påregne, at en kommune ville lade en lokalplan gennemføre ved ekspropriation af en del af klagerens ejendom, hvis frivillig aftale ikke blev indgået. Der blev blandt andet lagt vægt på det konkrete sagsforløb i kommunen, hvor borgmesteren og to kommunalpolitikere havde presset på for at kunne overtage grundstykket.

Afgørelser - afståelse til 3. mand
SKAT har forelagt sager om bindende svar for Skatterådet, hvor spørger med henvisning til EBL § 11, 2. pkt., ønsker at afstå ejendom til anden side end til kommunen, dvs. til 3. mand. Der henvises til følgende afgørelser:

SKM2007.26.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke vil være opfyldt ved afståelse af et jordareal til en privat investor. Derimod fandt Skatterådet, at betingelserne vil være opfyldt ved afståelse af arealet til kommunen, hvis Kommunalbestyrelsen inden aftaletidspunktet træffer beslutning om at ekspropriere arealet, hvis der ikke indgås frivillig aftale om overdragelsen.

SKM2007.325.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en landbrugslod til 3. mand.

SKM2007.639.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til en privat 3. mand.

SKM2007.641.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til en privat 3. mand.

SKM2007.652.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse ikke er opfyldt ved salg til 3. mand.

SKM2007.686.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af et areal til en privat 3. mand.

SKM2007.687.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af et areal til en privat 3. mand.

SKM2007.696.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse ikke er opfyldt ved salg til 3. mand.

SKM2007.841.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af et areal til en privat 3. mand. Afgørelsen er påklaget til Landsskatteretten.

SKM2007.857.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., er opfyldt ved afståelse af en ejendom til kommunen. Skatterådet fandt samtidig, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke er opfyldt ved afståelse af en ejendom til en privat 3. mand.

SKM2007.888.SR.Skatterådet svarede nej til, at salg af en del af en landbrugsejendom til ejers eget selskab kan ske skattefrit i henhold til EBL § 11, 2. pkt.

SKM2008.101.SR. Skatterådet svarede nej til, at salg af en del af en landbrugsejendom kan ske skattefrit i henhold til EBL § 11, 2. pkt.

SKM2008.297.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved salg til 3. mand.

SKM2008.299.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse i EBL § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt ved salg til 3. mand. Derimod var betingelserne for skattefritagelse opfyldt ved salg til kommunen.

SKM2008.471.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 11, 2. pkt., var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til en privat 3. mand.

SKM2008.631.SR. Skatterådet kan bekræfte, at betingelserne i EBL § 11, 2. pkt. er opfyldt ved afståelse af en ejendom til 3. mand.

SKM2009.107.SR. Skatterådet fandt ikke, at det kan vurderes, om et salg af et areal til et vandværk opfylder betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., da der på tidspunktet for forelæggelse af spørgsmålet for Skatterådet ikke foreligger en beslutning fra byrådet om eventuel ekspropriation.

SKM2009.213.SR  Skatterådet tog stilling til, om betingelserne i EBL § 11, 2.pkt. er opfyldt ved spørgers salg af jordareal til 3. mand.

SKM2009.361.SR. Skatterådet fandt, at frivillig afståelse af et areal på 1.841 kvm. til et vandværk ikke kunne ske skattefrit efter reglerne i EBL § 11. Skatterådet fandt det tvivlsomt, om der var ekspropriationshjemmel, og den eksproprierende myndighed kunne ikke antages at have udvist vilje til at ekspropriere. Derfor kunne den indgåede aftale om overdragelse af arealet/skelforandringen ikke anses for omfattet af EBL § 11, 2.pkt. Evt. avance var således skattepligtig i henholdt til EBL.

SKM2009.663.LSR. Salg af en ejendom, der frivilligt var blevet afstået til et ekspropriationsberettiget formål, efter at kommunen havde truffet beslutning om ekspropriation pg efter offentliggørelse af lokalplan, ansås for omfattet af EBL § 11, 2.pkt. En tidligere indrømmet køberet kunne ikke i denne relation sidestilles med afståelse.

SKM2010.100.SR. I henhold til A Kommune godkendte budget for 2009 var det besluttet, at der skulle anlægges cykelsti fra X til Y. Spørgsmålet var om hvorvidt handelssummerne i forbindelse med anlæggelsen af cykelstien fra X til Y, og ekspropriationslignende handler kunne betragtes som skattefrie for de 7 lodsejere, som der var indsendt enslydende aftaler ind for til SKAT. De underskrevne aftaler var alle underskrevet efter d. 27. august 2009, hvor Kommunalbestyrelsen godkendte erhvervelsen af de ca. 25.000 kvm på ekspropriationslignende vilkår. Skatterådet fandt, at handelssummerne kunne betragtes som skattefrie for de 7 lodsejere, da der på aftaletidspunktet var hjemmel til ekspropriation, og den eksproprierende myndighed havde udvist ekspropriationsvilje.

SKM2010.225.SR. Skatterådet bekræftede, at genanbragt ejendomsavance efter EBL § 6A ikke skulle beskattes i en ekspropriationssituation efter EBL § 11.

SKM2010.291.BR. Der blev indgået en betinget købsaftale den 26. august 2005. Aftalen var bl.a. betinget af, at der blev vedtaget en lokalplan for området. Der var under sagen enighed om, at dette udgjorde en suspensiv betingelse. Betingelsen blev opfyldt ved lokalplanens vedtagelse den 21. marts 2007. Retten udtalte, at det er en betingelse for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at overdragelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke blev indgået. Retten fandt efter formålet med bestemmelsen, at det afgørende var forholdene den 26. august 2005, hvor der blev indgået en bindende overdragelsesaftale. Retten lagde på den ene side til grund, at der i kommunen i 2004 og 2005 var ved at opstå mangel på grunde til nye boliger, at kommunen i overensstemmelse med kommuneplanen mv. ønskede at udvikle bl.a. området, hvor ejendommen lå, og at ejendommen var så centralt placeret, at det ville være vanskeligt at udvikle dette område til boligformål, hvis ejendommen ikke kunne inddrages. Heroverfor stod bl.a. de af borgmesteren og teknisk direktør afgivne forklaringer om, at kommunen opgav at erhverve ejendommen, fordi der ikke kunne opnås enighed om prisen, og at kommunen herefter ikke havde til hensigt at skride til ekspropriation. Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger fandt retten, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at ekspropriation måtte påregnes, da ejendommen blev solgt, og Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Ny tekst startSKM2010.374.SR. Skatterådet fandt, at fortjeneste ved salg af skatteydernes faste ejendom til C - med henblik på etablering af 400 kV højspændingsledning - ikke ville være skattefri efter EBL § 11, 2.pkt. Miljøministeriet havde oplyst, at de ikke havde udstedt VVM-tilladelse og endelig kommuneplanstillæg. Klima- og Energiministeren havde ligeledes ikke godkendt luftledningen Kassø-Tjele. Da der således ikke var lovhjemmel, kunne Sikkerhedsstyrelsen ikke ekspropriere fast ejendom efter § 18 i lov om eletriske stærksstrømsanlæg og elektrisk materiel. Fortjenesten ved salget skulle derfor behandles de almindelige regler i EBL, idet der forelå et endeligt skøde.Ny tekst slut

Ny tekst startSKM2010.510.VLR. Efter at sagsøgeren havde indgået en købsoptionsaftale med en sparekasse om køb af sagsøgerens ejendom, traf kommunen beslutning om bygningsfornyelse, og der blev vedtaget en lokalplan for området. Efterfølgende solgte sagsøgeren sin ejendom til et af sparekassen ejet ejendomsselskab, og spørgsmålet var, om avancen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Da sagsøgeren underskrev skødet, var han bekendt med en aftale indgået mellem sparekassen og kommunen om en frivillig gennemførelse af planerne for bygningsfornyelsen. Landsretten fastslog indledningsvist af de grunde, der var anført af Landsskatteretten, at der med vedtagelsen og offentliggørelsen af lokalplanen blev tilvejebragt den fornødne ekspropriationshjemmel i medfør af planlovens § 47. Herefter måtte skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. være betinget af, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Bevisbyrden herfor påhvilede skatteyderen, hvilket Landsretten ikke fandt løftet. Retten lagde i den forbindelse bl.a. vægt på, at sagsøgeren kendte til aftalen mellem sparekassen og kommunen. Skatteministeriet blev herefter frifundet.Ny tekst slut

Ny tekst startSKM2010.723.ØLR. Der var forud for ejendommens afståelse vedtaget en lokalplan for ejendommen, som udlagde ejendommen til boligformål. Ejendommen, der hidtil var anvendt til landbrugsdrift, blev herefter afstået til tredjemand, som havde til hensigt at opføre boliger på ejendommen. Landsretten udtalte, at skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., er betinget af, at sagsøgeren kan løfte bevisbyrden for, at det på tidspunktet for salget af ejendommen måtte påregnes, at kommunen ville ekspropriere ejendommen, hvis ikke ejeren selv foranledigede, at den blev anvendt til boligformål. Landsretten udtalte videre, at det forhold, at kommunen vedtog en lokalplan, der fastlagde områdets anvendelse til boligformål, ikke i sig selv medførte, at det måtte påregnes, at kommunen ville ekspropriere ejendommen, hvorved landsretten bemærkede, at kommunen ifølge planlovens § 18 ikke er forpligtet til at sikre, at ejendommens aktuelle anvendelse ændres. Efter bevisførelsen - herunder de afgivne vidneforklaringer - fandt landsretten ikke, at sagsøgeren havde løftet bevisbyrden for, at ekspropriation måtte påregnes, hvis der ikke var sket et frivilligt salg. Sagsøgeren støttede særligt anbringendet om, at der forelå den fornødne ekspropriationsrealitet på, at grundejeren ved ejendommens overgang fra landzone til byzone kunne have valgt at begære ejendommen overtaget af kommunen efter planlovens § 47 a. Landsretten udtalte hertil, at kommunens købepligt efter planlovens § 47 a er væsensforskellig fra ekspropriation, som er kendetegnet ved, at ejeren ikke har mulighed for at nægte afståelse og ved at være en begivenhed, som ejeren ikke selv har fremkaldt. Den omstændighed, at lokalplanen muliggjorde en anvendelse af købepligten i planlovens § 47 a, fandtes derfor på ingen måde at kunne sidestilles med ekspropriationsrealitet, hvorfor avance ved salget var skattepligtigt efter EBLs almindelige regler.Ny tekst slut 

Restarealer
Restarealer, som ejeren med hjemmel i § 16, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom kan begære omfattet af ekspropriationen, fordi arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, er også omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 11. Det samme gælder restarealer, der er omfattet af § 51, stk. 3, i lov om offentlige veje.

Skattefrihed indtræder ikke, når en kommune i forbindelse med en aktuel ekspropriationssituation indgår supplerende aftale om at erhverve et yderligere areal, som ligger udover, hvad der direkte er omfattet af ekspropriationshjemmelen

SKM2009.301.SRSkatterådet fandt, at jordsalget af 4,6 ha, som var omfattet af lokalplanen, opfyldte betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i ejendomsavancebeskatningsloven. Derimod fandt Skatterådet, at jordsalget af 1,23 ha ikke opfylder betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i EBL, da der ikke foreligger ekspropriationsrealitet. Endvidere opfyldte jordsalget af de 1,23 ha ikke betingelserne efter § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, da spørger kun havde fordret en del af rest-ejendommen afstået.

Alle typer af ekspropriative afståelser
Alle typer af ekspropriative afståelser er omfattet af EBL § 11. Det er ikke afgørende om betegnelsen "ekspropriation" er anvendt i selve den lovbestemmelse, der hjemler den ekspropriative afståelse.

Fritagelsen gælder også for erstatninger, der udbetales ved ekspropriation af middelbare rettigheder over en fast ejendom, servitutter m.v.

Naturfredning
Erstatninger, der udbetales i medfør af lovbekendtgørelse nr. 884 af 18. august 2004 om naturbeskyttelse (naturbeskyttelsesloven) kap. 6 (fredning), er omfattet af fritagelsesbestemmelsen.

Erstatninger - planloven
Erstatninger, der ydes for ekspropriation i medfør af § 47 i planloven, er også omfattet af skattefritagelsen efter EBL § 11, 1. pkt. Ved frivillige aftaler, som nævnt i kap. 11 i planloven, er der kun skattefritagelse efter EBL § 11. 2. pkt., hvis den ovenfor nævnte betingelse om, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke indgås, er opfyldt.

Forurenet jord
Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov nr. 370 af 2. juni 1999 om forurenet jord medregnes heller ikke, jf. EBL § 11, 3. pkt.

Jordfordeling
Jordfordeling i forbindelse med ekspropriation er omfattet af skattefritagelsen, når jordfordelingen gennemføres ved ekspropriation. Det samme gælder, når en offentlig myndighed, der aktuelt kunne have eksproprieret arealerne til jordfordeling, i stedet erhverver arealerne ved køb, men til samme formål. Som eksempler kan nævnes erhvervelser efter § 51, stk. 5, i lov om offentlige veje og § 16, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

TfS 1995, 907 LSR. En ejendom var i henhold til frivillig aftale ved jordfordelingsoverenskomst overtaget af det offentlige dels med henblik på anlæg af motorvej, dels med henblik på skovrejsning. I jordfordelingsoverenskomsten var anført, at overtagelsen ved frivillig aftale trådte i stedet for ekspropriation. Overtagelsessummen ansås skattefri efter EBL § 11, 2. pkt.

I andre tilfælde, hvor der ikke foreligger en aktuel hjemmel til at gennemføre en jordfordeling ved ekspropriation, finder EBL § 7, stk. 1, om jordombytning anvendelse, se afsnit E.J.2.3.4.1. Er en jordfordeling i forbindelse med en ekspropriation omfattet af skattefritagelsen, betyder det, at beløb, som en lodsejer modtager ud over en eventuel tildeling af et nyt jordstykke til erstatning for det afgivne, er skattefri. Ved en senere afståelse af det i forbindelse med en sådan jordfordeling erhvervede areal, finder EBL § 7, stk. 1, anvendelse, se afsnit E.J.2.3.4.1.

Tilfælde der ikke er omfattet af EBL § 11
Fritagelsesreglen omfatter ikke de tilfælde, hvor den afståede ejendom er erhvervet som led i næring, eller avancen beskattes efter ejerlejlighedsavancebeskatningsloven.

Genvundne afskrivninger
Skattefritagelsesreglen omfatter kun ekspropriationserstatninger, som ville have været skattepligtige efter ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis der ved en ekspropriationserstatning fremkommer genvundne afskrivninger, er beskatningen af disse i medfør af afskrivningsloven ikke omfattet af fritagelsen.

Driftstab m.v.
Det er kun erstatninger for afståelse af fast ejendom, der er fritaget for beskatning, herunder erstatninger for afståelse af en varig middelbar rettighed, en servitut m.v. samt ulempeerstatninger for værdiforringelser på tilstødende ejendom eller restejendom.

Derimod er erstatning for driftstab, afgrødetab, flytteomkostninger og lign., som måtte være indeholdt i ekspropriationserstatningen, ikke skattefri.

Landsskatteretten fandt, at erstatning i forbindelse med en ekspropriation for genetablering af læhegn og indtægtstab, inkl. risiko for jordfygning, ikke var skattefri, jf. SKM2002.422.LSR.

Den skattepligtige kan efter EBL § 12, når omstændighederne, herunder navnlig hensynet til videreførelsen af en erhvervsvirksomhed, taler herfor, under visse nærmere betingelser efter ansøgning opnå henstand med betalingen af skatten af fortjenesten.

Henstand kan indrømmes uanset på hvilken måde fortjenesten er opstået (salg, skade m.v.).

Skatten af fortjenesten
Tilladelse til henstand kan omfatte den del af skatten, som forholdsmæssigt falder på fortjenesten på den afståede ejendom.

Skatten beregnes som en forholdsmæssig andel af hver af de skatter, der indgår i skatteberegningen efter PSL §§ 6, 6 a, 7 og 8, i det omfang en fortjeneste indgår i beregningsgrundlaget for den pågældende skat.

Det samlede beløb, der kan bevilges henstand med, udgør således summen af den forholdsmæssige andel af de kommunale indkomstskatter, sundhedsbidrag, bundskat, mellemskat og topskat efter fradrag af personfradraget, der kan henføres til fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

For juridiske personer eller andre, hvor skatten beregnes med en proportional skatteprocent, beregnes henstandsbeløbet med en forholdsmæssig andel af skatten.

Henstandsordningen er betinget af følgende:

  1. Det er en betingelse for at opnå henstand, at den afståede ejendom helt eller for en ikke uvæsentlig del har været anvendt i driften af en erhvervsvirksomhed.
  2. Det er endvidere en betingelse, at den skattepligtige inden udløbet af det indkomstår, der følger efter det, hvori fortjenesten er konstateret, anskaffer anden fast ejendom. Denne ejendom skal ligeledes helt eller for en ikke uvæsentlig del indgå i driften af en erhvervsvirksomhed.

Er fortjenesten konstateret i anledning af en skade, udløber fristen for genanskaffelse dog først med udgangen af det indkomstår, der følger efter det, hvori erstatningen er endeligt fastsat. Når ganske særlige omstændigheder foreligger, kan fristerne for genanskaffelse forlænges efter ansøgning.

For at opnå henstand skal det vederlag, der ydes for den eller de genanskaffede faste ejendomme, mindst svare til vederlaget for den afståede ejendom. Ganske uvæsentlige differencer er dog ikke til hinder for, at henstand kan indrømmes.

  • Det er endelig en betingelse for, at henstand kan indrømmes, at der stilles sikkerhed for betalingen af henstandsbeløbet. Sikkerheden kan f.eks. bestå i et skadesløsbrev med oprykkende prioritetspanteret i den nyerhvervede ejendom efter de ved overtagelsen indestående prioriteter, men indenfor kontantejendomsværdien. Sikkerhed kan dog også stilles i form af bankgaranti eller lign.
  • Henstanden indrømmes i øvrigt på nærmere i hvert enkelt tilfælde fastsatte vilkår. Som vejledning for praktiseringen af henstandsordningen gælder følgende:

    Henstandsbeløbet vil blive krævet forrentet fra det tidspunkt, hvor skattebeløbet er forfaldent til betaling. Forrentningen skal ske med en rentesats på 1 pct. p.a. over Nationalbankens diskonto, dog mindst med 6 pct. p.a. Renteudgiften kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

    Endvidere vil henstandsbeløbet i almindelighed blive krævet afdraget inden for et tidsrum af 15 år fra forfaldstidspunktet. Hvor skatten af fortjenesten hidrører fra en forsikrings- eller erstatningssum for brand eller anden skade, kan der dog gives afdragsfri henstand, indtil den skattepligtige måtte afhænde den genanskaffede (genopførte) ejendom.

    Ansøgning om henstand skal indgives til told- og skatteforvaltningen.

    Der er for visse ejendomme adgang til at succedere ved ejendomsoverdragelse i levende live i familieforhold. Bestemmelserne om succession ved overdragelse i levende live i familieforhold findes i KSL § 33 C, se afsnit E.I.7.

    Vedrørende muligheden for at succedere i afdødes skattemæssige stilling henvises til LV Beskatning ved dødsfald.

    • En ejendom blev i forbindelse med virksomhedsoverdragelse overdraget fra far til søn i 1998. Sønnen succederede i afskrivningerne men ikke i faderens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven, jf. tidligere KSL § 33 C. De af faderen foretagne afskrivninger var ikke senest i forbindelse med overdragelsen beskattet som genvundne. Herefter skulle anskaffelsessummen reduceres med de omhandlede afskrivninger, jf. dagældende EBL § 5, stk. 4, jf. SKM2002.384.LSR.

    • Se også SKM2003.79.LR om en skatteyder, der drev en landbrugsejendom, som hans hustru pr. 1. oktober 1999 købte fra sin far. Faderen havde fra det tidspunkt, hvor han erhvervede ejendommen i 1975 og frem til overdragelsen, drevet ejendommen erhvervsmæssigt. Da skatteyderen var den af ægtefællerne, der drev ejendommen, blev landbrugsvirksomhedens resultat beskattet hos ham. I forbindelse med hustruens køb af ejendommen blev der i henhold til de dagældende regler i kildeskattelovens § 33 C succederet i afskrivningerne på alle ejendommens bygninger, hvorimod der ikke blev succederet i den skattemæssige stilling efter ejendomsavancebeskatningsloven.

      Ligningsrådet fandt, at anskaffelsessummen efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, skal nedsættes med foretagne afskrivninger, der ikke er blevet beskattet som genvundne afskrivninger. Endvidere følger det af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk.4, nr. 3, at anskaffelsessummen skal nedsættes med tab efter afskrivningslovens § 21 og værdiforringelser fradraget efter afskrivningslovens § 23, der ikke er omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 2.

      I henhold til overgangsbestemmelsen i afskrivningslovens § 56, stk. 1, skal samtlige afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger og forlods afskrivninger, der er foretaget til og med indkomståret 1998, efter de regler, der gjaldt herfor i den tidligere afskrivningslov eller skattelovgivningen i øvrigt, indgå i opgørelsen af de afskrivninger, der er foretaget før indkomståret 1999.

      Bestemmelserne i EBL § 5, stk. 4, blev indført ved lov nr. 434 af 26. juni 1998 og er ifølge bemærkningerne til lovforslaget udtryk for det overordnede princip, at der ved opgørelse af fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom skal tages højde for, at der allerede kan være givet fradrag for værdiforringelsen af ejendommen i form af afskrivninger (ikke beskattet som genvundne afskrivninger), nedrivningsfradrag, tabsfradrag m.v. Ved at nedsætte ejendommens anskaffelsessum med sådanne fradrag undgås dobbeltfradrag.

      For så vidt angår ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993, for hvilke der som anskaffelsessum anvendes en af indgangsværdierne efter EBL § 4, stk. 3, 1., 2. eller 5. pkt., følger det af EBL § 5, stk. 8, at der i fradragsbeløb efter lovens § 5, stk. 4, nr. 1-5, kun skal indgå afskrivninger m.v. foretaget i indkomståret 1993 eller senere.

      Da skatteyder har succederet i de afskrivninger m.v., der er blevet foretaget af hans svigerfader, skal de pågældende afskrivninger m.v. efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse i relation til bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1 og 3, anses for foretaget af ham personligt. Da der ikke er succederet i anskaffelsestidspunktet efter ejendomsavancebeskatningsloven, er der ikke mulighed for at se bort fra afskrivninger foretaget før 1993.

      Det følger af EBL § 5, stk. 4, nr. 2, at anskaffelsessummen i afståelsesåret skal nedsættes med foretagne afskrivninger, fradragsbeløb efter afskrivningslovens § 24, stk. 5, 1 pkt., forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven og forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven på nedrevne bygninger og installationer. Tilsvarende gælder nedrivningsfradrag efter afskrivningslovens § 22 og fradrag for værdiforringelse efter afskrivningslovens § 23.

      Endvidere fandt Ligningsrådet, at A som følge af at han har succederet i de afskrivninger m.v., der er blevet foretaget af hans svigerfader, skal stilles som om de pågældende afskrivninger og fradrag er blevet foretaget af ham selv personligt. Nedsættelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, skal som hovedregel ske i afståelsesåret.

      Hvis der imidlertid er tale om en ejendom omfattet af de særlige regler i § 5 A om indeksering af anskaffelsessummen, følger det af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 7, at nedsættelsen med foretagne ikke genvundne afskrivninger samt øvrige beløb skal ske i fradragsåret. De særlige regler om indeksering omfatter bl.a. landbrugsejendomme, jf. henvisningen til vurderingslovens § 33, stk. 4.

      Ligningsrådet fandt, at det er en følge af, at A har succederet i de afskrivninger, som hans svigerfader har foretaget, at indeksreguleringen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A såvel omfatter de afskrivninger, som A selv har foretaget, som de afskrivninger som hans svigerfader har foretaget. A's anskaffelsessum skal således reguleres på samme måde, som svigerfaderens skulle have været det.

    • Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked taget stilling til anvendelsen af § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven om genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for en ejendom, der er erhvervet ved succession, jf. SKM2003.512.LR.
    • SKM2008.682.SR. Skatterådet fandt, at der ikke er hjemmel til at beskatte spørgeren af genvundne afskrivninger, som var blevet foretaget af skatteyderens nu afdøde tidligere svigerfar, og som skatteyderen fejlagtigt havde anset sig for berettiget til at succedere i efter kildeskattelovens § 33 C.  

    Der indgår i anskaffelsessummen en betalt mælkekvote på 100.000 kr. I eksemplet er der set bort fra reglerne om bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

     Anskaffelsessum  2.000.000 kr.
    Anskaffelsessummen fordeler sig således:  
    Grund 650.000 kr.
    Driftsbygninger 900.000 kr.
    Stuehus 350.000 kr.
    Mælkekvote 100.000 kr.
    I alt 2.000.000 kr.
    Anskaffelsessum ekskl. stuehus  1.650.000 kr.
    Afskrivningsgrundlag 900.000 kr.
    Afskrivninger -360.000 kr.
    Nedskrevne værdi 540.000 kr.
       
    Salgssum 2.100.000 kr.
    Salgssummen fordeler sig således:  
    Grund 700.000 kr.
    Driftsbygninger 850.000 kr.
    Stuehus 550.000 kr.
    Salgssum ekskl. stuehus  1.550.000 kr.
    Mælkekvote  120.000 kr.
       
    Genvundne afskrivninger  
    Salgssum for driftsbygninger 850.000 kr.
    Nedskrevne værdi -540.000 kr.
    Fortjeneste (genvundne afskrivninger) 310.000 kr.
       
    Ikke genvundne afskrivninger (360.000-310.000 kr.) 50.000 kr.
    Ejendomsavance    
    Salgssum   1.550.000 kr.
    Anskaffelsessum 1.650.000 kr.  
    Ikke genvundne afskrivninger -50.000 kr.  
    Mælkekvote -120.000 kr. -1.480.000 kr.
    Fortjeneste til beskatning   70.000 kr.

    I eksemplet er der set bort fra reglerne om bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993   1.500.000 kr.
    10 pct. tillæg    150.000 kr.
    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 2.150.000 kr.   
    Tillæg som følge af halvdelsreglen    250.000 kr.
    Samlet anskaffelsessum
    (indgangsværdien) 
       1.900.000 kr.
    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således:    
    Grundværdi   400.000 kr.
    Stuehus    300.000 kr.
    Teknisk værdi (driftsbygninger) 650.000 kr.  
    Tillægsparcelværdi   800.000 kr.
         

     

    Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således:  
    Grundværdi (1.900.000 kr. x 400.000/1.500.000)  507.000 kr.
    Stuehus (1.900.000 kr. x 300.000/1.500.000)  380.000 kr.
    Tillægsparcelværdi (1.900.000 kr. x 800.000/1.500.000 kr.) 1.013.000 kr.
    Anskaffelsessum ekskl. stuehus 1.520.000 kr.
    Afskrivningsgrundlag  500.000 kr.
    Afskrivninger til og med 31. december 1992 -150.000 kr.
    Afskrivninger fra og med 1. januar 1993  -50.000 kr.
    Nedskrevne værdi  300.000 kr.
       
    Udnyttelse af grusforekomst 80.000 kr.
    Værdiforringelse fradraget fra og med 1. januar 1993  
       
    Salgssum 2.000.000 kr.
    Salgssummen fordeler sig således:  
    Grund 1.200.000 kr.
    Driftsbygninger 400.000 kr.
    Stuehus 400.000 kr.
    Salgssum ekskl. stuehus

     1.600.000 kr.

       
    Genvundne afskrivninger  
    Salgssum for driftsbygning 400.000 kr.
    Nedskrevne værdi -300.000 kr.
    Fortjeneste (genvundne afskrivninger) 100.000 kr.
       
    Ikke-genvundne afskrivninger (200.000 kr. - 100.000 kr.) 100.000 kr.

     

    Ejendomsavance    
    Salgssum   1.600.000 kr.

    Anskaffelsessum

    1.520.000 kr.  
    Ikke genvundne afskrivninger (1/4 efter 1993) - 25.000 kr.  
    Udnyttelse af grus - 80.000 kr. - 1.415.000 kr.
         
    Fortjeneste til beskatning   185.000 kr.

    Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne. Endvidere afstås samtidig en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt vederlagsfrit. Der er opført et dræningsanlæg på den del af jorden, der frasælges. Anlægget var på ejendommen ved købet. I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget. Endvidere er der bortset fra, at en eventuel beskatning ved tildeling af mælkekvoten skal tillægges anskaffelsessummen.

    Anskaffelsessum  2.200.000 kr.
    Anskaffelsessummen fordeler sig således:  
    Grund 700.000 kr.
    Driftsbygninger 1.000.000 kr.
    Stuehus 500.000 kr.
    Anskaffelsessum ekskl. stuehus  1.700.000 kr.

     Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygninger:

    Driftsbygninger 1.000.000 kr.
    Grund (700.000 x 0,95) 665.000 kr.
    I alt 1.665.000 kr.
     
    Afskrivningsgrundlag  1.000.000 kr.
    Afskrivninger  -500.000 kr.
    Nedskrevne værdi 500.000 kr.
       
    Dræningsanlæg 120.000 kr.
    Afskrivninger -30.000 kr.
    Nedskrevne værdi 90.000 kr.
       
    Salgssum 3.000.000 kr.
    Salgssummen fordeler sig således:  
    Grund 2.400.000 kr.
    Driftsbygninger 600.000 kr.
    Mælkekvote 

     120.000 kr.

    Genvundne afskrivninger

    Salgssum for driftsbygninger 600.000 kr.
    Nedskrevne værdi -500.000 kr.
    Fortjeneste (genvundne afskrivninger) 100.000 kr.
       
    Ikke genvundne afskrivninger (500.000 kr. - 100.000 kr.) 400.000 kr.

    Ejendomsavance

    Salgssum   3.000.000 kr.
    Anskaffelsessum 1.665.000 kr.  
    Ikke genvundne afskrivninger - 400.000 kr.  
    Afskrevet på dræningsanlæg - 30.000 kr.  
    Mælkekvote - 117.529 kr.  
    (120.000 kr. x 1.665.000/1.700.000)   -1.117.471 kr.
    Fortjeneste til beskatning   

     1.882.529 kr.

    Restanskaffelsessum

    Oprindelige anskaffelsessum 2.200.000 kr.
    Frasolgt andel -1.665.000 kr.
    Ialt 535.000 kr.

    Restanskaffelsessummen er sammensat således:

    Stuehus 500.000 kr.
    Grund (700.000 x 0,05) 35.000 kr.
    I alt 535.000 kr.

    Restsalgssum for mælkekvote

    (120.000 kr. - 117.529 kr. = 2.471 kr.)

    Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden). Endvidere afstås en mælkekvote. Mælkekvoten er tildelt vederlagsfrit. I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993   1.700.000 kr.
    10 pct. tillæg   170.000 kr.
    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 2.130.000 kr.  
    Tillæg som følge af halvdelsreglen   130.000 kr.
    Samlet anskaffelsessum (indgangsværdien)   2.000.000 kr.

     Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således:

    Grundværdi   425.000 kr.
    Stuehus   510.000 kr.
    Teknisk værdi (driftsbygninger) 650.000 kr.  
    Tilægsparcelværdi   765.000 kr.

    Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således:

    Grundværdi 500.000 kr.
    Stuehus 600.000 kr.
    Tillægsparcelværdi    900.000 kr.
    Anskaffelsessum ekskl. stuehus    1.400.000 kr.
     
     Afskrivningsgrundlag  600.000 kr.
    Afskrivninger til og med 31. december 1992 -250.000 kr.
    Afskrivninger fra og med 1. januar 1993 -50.000 kr.
    Nedskrevne værdi 300.000 kr.
       
    Reguleret tillægsparcelværdi:  
    Tillægsparcelværdi   900.000 kr.
    Foretagne afskrivninger fra og med 1993  -50.000 kr.
    Nedskrevne værdi ved salg -300.000 kr.
      550.000 kr.
    Anskaffelsessum for frasolgt jord:   
    Andel grundværdien (500.000 x 0,95) 475.000 kr.
    Overført tillægsparcelværdi (550.000 x 0,95) 522.500 kr.
    Ialt  997.500 kr.
       
    Salgssum 1.800.000 kr.
       
    Mælkekvote   120.000 kr.
    Ejendomsavance    
    Salgssum   1.800.000 kr.
    Anskaffelsessum 997.500 kr.  

    Mælkekvote

    (120.000 kr. x 997.500/1.400.000)

    -85.500 kr. -912.000 kr.
    Fortjeneste til beskatning 888.000 kr.
       
    Restanskaffelsessum  
    Oprindelig anskaffelsessum 2.000.000 kr.
    Frasolgt andel -997.500 kr.
    I alt 1.002.500 kr.

    Restanskaffelsessummen er sammensat således:

    Stuehus   600.000 kr.
    Grund (500.000 x 0,05)   25.000 kr.
    Forskelsværdi 900.000 kr.  
    Heraf overført ved delsalg 522.500 kr. 377.500 kr.
    Ialt   1.002.500 kr.

    Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne. I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

    Anskaffelsessum (år 1)  1.300.000 kr.
    Anskaffelsessummen fordeler sig således:  
    Grund 200.000 kr.
    Driftsbygninger 800.000 kr.
    Stuehus 300.000 kr.

    Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygninger

    Driftsbygninger 800.000 kr.
    Grund (200.000 x 0,95) 190.000 kr.
    I alt 990.000 kr.
    Afskrivninger    
    Afskrivningsgrundlag   800.000 kr.
    Foretagne afskrivninger:    
    År 1 60.000 kr.  
    År 2 60.000 kr.  
    År 3 40.000 kr.  
    År 4 20.000 kr. 180.000 kr.
    Nedskrevne værdi   620.000 kr.
    Salgssum 1.200.000 kr.
    Salgssummen fordeler sig således:  
    Grund 480.000 kr.
    Driftsbygninger 720.000 kr.
       
    Genvundne afskrivninger  
    Salgssum for driftsbygninger 720.000 kr.
    Nedskrevne værdi -620.000 kr.
    Fortjeneste (genvundne afskrivninger) 100.000 kr.
       
    Ikke genvundne afskrivninger (180.000 - 100.000 kr.) 80.000 kr.
    Ejendomsavance    
    Salgssum   1.200.000 kr.
    Anskaffelsessum 990.000 kr.  
    Indeksering (anslået) 65.000 kr.  
    Ikke genvundne afskrivninger:    
    År 1 (80.000 x 60.000/180.000) -26.667 kr.  
    Indeksering (anslået) -2.311 kr.  
    År 2 (80.000 x 60.000/180.000) -26.667 kr.  
    Indeksering (anslået) -2.002 kr.  
    År 3 (80.000 x 40.000/180.000) -17.778 kr.  
    Indeksering (anslået) -853 kr.  
    År 4 (80.000 x 20.000/180.000) -8.889 kr.  
    Indeksering (anslået) -183 kr. -969.650 kr.
         
    Fortjeneste til beskatning   230.350 kr.
    Restanskaffelsessum  
    Oprindelig anskaffelsessum 1.300.000 kr.
    Frasolgt andel 990.000 kr.
    I alt 310.000 kr.
       
    Restanskaffelsessummen er sammensat således:  
    Stuehus 300.000 kr.
    Grund (200.000 x 0,05) 10.000 kr.
    I alt 310.000 kr.

    Ejendom 1 er en landbrugsejendom. Den sælges med en "brutto" fortjeneste på 1.400.000 kr., som aftalemæssigt fordeler sig med en skattepligtig fortjeneste på den erhvervsmæssige del på 1.250.000 kr. og en skattefri fortjenste på boligdelen 150.000 kr.

    Ejendom 2 er en blandet benyttet ejendom. Anskaffelsessummen er 3.500.000 kr., som aftalemæssigt er fordelt med 1.200.000 kr. for den erhvervsmæssige del og 2.300.000 kr. for boligdelen.

    Ud af den erhvervsmæssige del af fortjenesten på 1.250.000 kr. kan 1.200.000 kr. genanbringes i ejendom 2. Den overskydende fortjeneste på 50.000 kr. beskattes efter lovens almindelige regler.

    Anskaffelsessummen for ejendom 2 bliver herefter 3.500.000 kr. - 1.200.000 kr. = 2.300.000 kr. fordelt med 0 kr. for den erhvervsmæssige del og 2.300.000 kr. for boligdelen.

    Ved lov nr. 370 af 24. maj 2005 er der indsat regler i § 1 A i ejendomsavancebeskatningsloven om beskatning af fortjeneste eller tab ved afståelse eller opgivelse af retten i henhold til kontrakt om opførelse af en bygning mv.  

    De nye regler har virkning for afståelse eller opgivelse, der foretages den 4. marts 2005 eller senere. For så vidt angår afståelse eller opgivelse af kontrakter om ombygning af eller tilbygning til en bygning mv., har reglerne dog først virkning for afståelse eller opgivelse, der foretages den 12. maj 2005 eller senere.   

    Ifølge bestemmelsen sidestilles afståelse eller opgivelse af retten i henhold til en kontrakt om opførelse af en bygning m.v. - en entreprisekontrakt - med afståelse af fast ejendom ved anvendelsen af ejendomsavancebeskatningslovens regler.

    Fortjeneste eller tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen for retten i henhold til entreprisekontrakten og anskaffelsessummen for denne.

    En entreprisekontrakt kan tænkes overdraget alene. En entreprisekontrakt kan også tænkes overdraget sammen med (eller i forbindelse med overdragelse af) den grund, hvorpå bygningen skal opføres, eller sammen med (eller i forbindelse med overdragelse af) grunden og/eller en delvist opført bygning.

     

    Reglerne indebærer, at der ikke er forskel på, om en entreprisekontrakt om opførelse af en bygning afstås kort tid før, bygningen er færdig, eller den færdige bygning afstås.

    Reglerne gælder, uanset om der er tale om en entreprisekontrakt vedrørende en bygning m.v., der skal benyttes erhvervsmæssigt og som vil kunne afskrives efter afskrivningslovens kapitel 3, en bygning m.v., der skal benyttes erhvervsmæssigt, men som ikke vil kunne afskrives, eller en bygning m.v., der skal anvendes til private formål.

    For så vidt angår bygninger m.v., der skal anvendes til privat brug, gælder, at fortjeneste eller tab ved afståelse, uden at (inden) bygningen har tjent som bolig for ejeren, skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

     

    Bestemmelsen indebærer, at fortjeneste ved afståelse af en entreprisekontrakt altid skal medregnes ved opgørelsen af sælgerens (bygherrens) skattepligtige indkomst for det år, hvor entreprisekontrakten afstås eller opgives.

     

    Tab ved afståelse eller opgivelse af en entreprisekontrakt vi kunne fradrages i fortjeneste ved afståelse af entreprisekontrakter og/eller faste ejendomme det samme år og eventuelt efterfølgende år. Tilsvarende vil tab ved afståelse af en fast ejendom kunne fradrages i fortjeneste ved afståelse af entreprisekontrakter og/eller faste ejendomme det samme år og eventuelt efterfølgende år.

    SKM2007.776.SR. Skatterådet afkræftede, at et selskab kunne købe 4 lejligheder ud af i alt 12 lejligheder på projektstadiet med den virkning, at dette selskab stod for opførelsen af lejlighederne for egen regning, uden sammenhæng med de samtidigt af anden bygherre opførte 8 lejligheder.