Udgangspunktet for opgørelsen af anskaffelsessummen er som for afståelsessummen det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor overdragelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.

Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.

Er en del af anskaffelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i anskaffelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af AL § 39, stk. 5, at hvis en lejer erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler befinder sig, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af lejede lokaler, der ikke indgår i købesummen for bygningen, tillægges anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de i AL § 17 nævnte satser.

SKM2007.850.SR. Skatterådet blev bedt om at tage stilling til, om investorerne i et anpartsprojekt kunne opgøre den skattemæssige anskaffelsessum for en ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningsgrundlaget til henholdsvis 288.030.600 kr. og 283.804.697 kr., idet grundværdien var opgjort til 4.225.903 kr. Kommanditselskabet havde selv erhvervet den pågældende ejendom for 246.180.000 kr. Skatterådet svarede "nej" til de stillede spørgsmål, idet der ikke fandtes at være identitet mellem den pris, som investorerne betalte for kommanditanparterne og den pris, de betalte for ejendommen. Der blev herved lagt vægt på, at udbyder som ejer af kommanditselskabet bl.a. tog initiativ til og etablerede kommanditselskabet og investorkredsen, og at udbyder på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffede finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. Der blev ved besvarelsen ikke taget stilling til, hvilke omkostninger der kunne indgå i opgørelsen af henholdsvis anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven og ejendommens afskrivningsgrundlag.

SKM2008.389.SR. Udgifter til advokat for udarbejdelse af K/S H's stiftelsesdokument, vedtægter og tegningsaftale i forbindelse med etableringen af selskabet til et ejendomsanpartsprojekt kunne fratrækkes efter ligningslovens § 8 J, når udgifterne direkte påhviler investorerne. Desuden tog Skatterådet stilling til, om en række udgifter vil kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget for K/S H's investeringsejendom. I afskrivningsgrundlaget for ejendommen kan medregnes sædvanligt honorar til en arkitekt for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, sædvanligt mæglersalær, forudsat at det konkret kan godtgøres, at der er udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen samt udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde. Udgifter til konsulentbistand fra en arkitekt i forbindelse med byggeteknisk gennemgang af ejendommen i forbindelse med købet af ejendommen kan tillige tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningsloven. Derimod kan udgifter til konsulentbistand med gennemgang af ejendommens lejekontrakter, gennemgang af finansieringsmuligheder, udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen, og udgifter til identifikation af ejendommen ("Finders Fee") ikke tillægges afskrivningsgrundlaget. Know-how om fremstillingsmetode vedrørende et anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, kan ikke anses for et aktiv, der falder ind under de immaterielle aktiver, der er nævnt i AL § 41.

SKM2008.967.HR. Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesterings-projekt ("10-mandsprojekt") blev anset for en etableringsudgift, som ikke kunne medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og dermed afskrivningsgrundlaget. (Stadfæstelse af SKM2005.450.VLR).

Vedr. bevisproblemstilling se SKM2009.626.BR. Sagsøgeren ønskede anskaffelsessummen for to ejendomme opgjort til et højere beløb, end SKAT havde anerkendt. Som dokumentation herfor henviste sagsøgeren til selskabets reviderede årsrapport, og anførte, at denne måtte anses for at udgøre tilstrækkelig dokumentation i skattemæssig henseende. Sagsøgeren pegede i den forbindelse bl.a. på, at den 5-årige opbevaringspligt for det underliggende regnskabsmateriale var udløbet på tidspunktet, hvor selskabet overfor skattemyndighederne skulle dokumentere anskaffelsessummerne, og at dette måtte medføre, at bevisbyrden for anskaffelsessummernes størrelse vendte, således at bevisbyrden påhvilede skattemyndighederne. Byretten fandt ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrde, og da det påberåbte materiale, herunder regnskabet, efter rettens opfattelse ikke udgjorde tilstrækkelig dokumentation, blev Skatteministeriet frifundet. Se også SKM2009.763.VLR.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT og i styresignalet SKM2009.261.SKAT har SKAT foretaget en nærmere gennemgang af retsstillingen for opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investorer i anpartsprojekter.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT defineres "brugte anparter" som anparter, der købes af en investor efter at have været ejet af en anden ekstern investor. Ved at lade det indgå i definitionen, at der skal være tale om anparter, der købes af en ekstern investor, afgrænses begrebet således, at der ikke er tale om køb af "brugte anparter", når en investor køber anparter i et kommanditselskab, hvori udbyder selv ejer anparterne. Styresignalet SKM2009.261.SKAT blev offentliggjort den 14. april 2009. Med virkning for anparter, der erhverves efter offentliggørelsen af dette styresignal, blev praksis vedrørende "brugte anparter" ændret. Praksisændringen betyder, at det i alle tilfælde bliver afgørende for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, hvad betalingen reelt dækker over, således at den del, der vedrører udbyderhonorar m.v., også for så vidt angår "brugte anparter", anses for ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Praksisændringen har alene betydning for overdragelser af "brugte anparter" i den forstand, som dette begreb er defineret i meddelelsen SKM2008.390.SKAT, jf. ovenfor.

Efter den praksis, der var gældende forud for offentliggørelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, kunne erhververen af en "brugt anpart" afskrive på hele betalingen. SKM2008.984.LSR er et eksempel på, at en skatteyders afskrivningsgrundlag ikke skulle reduceres med betalingen for udbyderhonorar m.v., da der var tale om køb af "brugte anparter".

Det er SKATs opfattelse, at sælgeren af en "brugt anpart" ved sin opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven ikke skal medregne den del af den modtagne betaling, der kan henføres til udbyderhonorar m.v. Dette skyldes, at denne del af betalingen ikke kan henføres til den faste ejendom. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende.

Hvis der er tale om salg af en "brugt anpart" erhvervet før praksisændringen, er ingen del af den samlede anskaffelsessum henført til udbyderhonoraret, jf. de nedenfor omtalte regler om fordeling af købesummen på bygninger, grund m.v. Derimod skal den samlede salgssum fordeles på den faste ejendom og udbyderhonorar m.v. ved salg af anparten efter praksisændringen. Heller ikke i denne situation skal den del af betalingen, der kan henføres til udbyderhonorar m.v., medregnes ved opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen, er gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar m.v. således også her opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende

Køb på tvangsauktion
Ved køb af en ejendom på tvangsauktion er anskaffelsessummen lig med budsummen, herunder de siden sidste forfaldsdag og indtil auktionstidspunktet påløbne renter, med tillæg af de omkostninger og forfaldne skatter og ydelser m.v., som køberen udreder uden for budsummen, jf. Højesterets dom af 6. september 1984 (skd. 1984.71.867). Ved overtagelse som ufyldestgjort panthaver på tvangsauktion opgøres anskaffelsessummen som summen af kursværdien på auktionstidspunktet af restgælden af de overtagne prioriteter samt af panthaverens restfordring med tillæg af omkostninger. Ved kursværdien af restfordringen forstås den faktiske kursværdi, fastsat under hensyntagen til, hvor stor en del af pantebrevet der har sikkerhed inden for ejendommens handelsværdi. (Denne opgørelsesmetode finder ikke anvendelse ved afgørelsen af, om panthaveren har opnået hel eller delvis dækning af renterestancen på sit eget pantebrev. Se herom LV Almindelig del afsnit A.D.1.4).

Gave og arveforskud
Hvis en gaveoverdragelse medfører afgiftspligt, skal ejendommen betragtes som overdraget til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens handelsværdi.

Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR. Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

En gårdejer erhvervede i 1972 en landbrugsejendom fra sin far, delvis som gave. I henhold til forpagtningskontrakt beholdt faderen indtægterne og brugen af ejendommen indtil juli 1974, hvorefter gaveafgiften skulle beregnes af den højere værdi på dette tidspunkt, jf. den nu ophævede § 5b i arve- og gaveafgiftsloven. Ved afgiftsberigtigelsen blev ejendommens værdi væsentligt forhøjet i forhold til værdien i 1972, og skatteyderen havde i overensstemmelse hermed forhøjet afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne med disses andel af værdiforøgelsen. Landsskatteretten gav ham medhold heri, LSRM 1981, 2 LSR. I konsekvens af denne kendelse bør værdien, der er anvendt ved gaveafgiftsberegningen, også anvendes som anskaffelsessum ved senere salg af ejendommen.

Arv og bodeling
Om anskaffelsesssummen i forbindelse med arveudlæg og bodeling m.v. henvises til LV Beskatning ved dødsfald.

Købe- og forkøbsrettigheder
Hvis en ejendom erhverves ved udnyttelse af en forkøbs- eller køberet, vil overtagelsessummen være den ved indrømmelsen af retten aftalte pris (med tillæg af et eventuelt vederlag for køberetten), medmindre den økonomiske fordel ved udnyttelsen af retten beskattes eller afgiftsberigtiges som følge af de implicerede parters interessefællesskab (familieforhold, ansættelsesforhold, aktionær i relation til selskab m.v.). Det samme gælder, hvor sælgeren af en ejendom forbeholder sig en genkøbsret til hele eller en del af den solgte ejendom til en forud fastsat pris, medmindre de konkrete omstændigheder fører til, at man bl.a. på grund af den tidsmæssige sammenhæng anser aftalen om tilbagekøb for en omgåelse, og beregner fortjenesten som ved et delsalg, se LSRM 1975, 34 LSR. I øvrigt henvises til afsnit E.J.5.2.

Forbedringer
Udgifter til forbedring af ejendommen, herunder værdien af eget arbejde i det omfang værdien heraf har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst, kan tillægges anskaffelsessummen, jf. dog EBL § 5, stk. 2, hvorefter kun den del af forbedringsudgifterne, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, skal medregnes. Se afsnit E.J.2.2.3.2.

SKM2005.491.VLR. Sagen drejede sig om opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en beboelsesejendom, som skatteyderen havde opført sammen med sin ægtefælle. Ved opgørelsen af skatteyderens anskaffelssurn for ejendommen godkendte skattemyndighederne ikke det af skatteyderen påståede fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Endvidere lagde skattemyndighederne vægt på, at der var indkøbt varer lang tid før påbegyndelsen af byggeriet. Til brug for sagen blev der udmeldt syn og skøn, og efter skønsmandens vurdering ville materialeudgifterne til opførelsen af ejendommen være ca. 45% større end det af kommunen godkendte. Under sagen blev det dog forklaret, at sagsøgerens ægtefælle som tømrer havde haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser, som skønsmandens erklæring var baseret på. Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.

Hævd
Ejendomserhvervelse af fast ejendom ved hævd har ingen skattemæssige konsekvenser for erhververen ved erhvervelsen, men ved afståelse indgår det ved hævd indvundne areal i anskaffelsessummen med 0 kr.

Når en ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, skal der opgøres en særlig indgangsværdi som anskaffelsessum, se afsnit E.J.2.2.2.1.1 og E.J.2.2.2.1.2. Indgangsværdien skal som udgangspunkt svare til ejendommens handelsværdi pr. 19. maj 1993. For disse ejendomme tages der således hensyn til, at fortjenester optjent før reglernes indførelse ikke beskattes. I lighed hermed er der også fastsat regler for, at tab, der vedrører tiden før reglernes indførelse ikke kan fradrages i anden ejendomsgevinst, se afsnit E.J.2.5.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor anskaffelsessummen er opgjort på basis af en ejendomsværdi eller en § 4 B vurdering.

Indgangsværdierne kan anvendes for alle ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Derudover kan den faktiske anskaffelsessum under visse betingelser anvendes i stedet for de nævnte indgangsværdier.

Om udgifter til kunstnerisk udsmykning henvises til afsnit E.J.2.1.4.  

For ejendomme beliggende her i landet kan en af de følgende værdier benyttes som anskaffelsessum:

  1. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
  2. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).
  3. En § 4B vurdering, hvis en sådan er foretaget.

Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien opgjort efter 1., 2. eller 3. Om pristalsregulering af den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum, se nedenfor.

Alle de nævnte værdier kan benyttes.

SKM2006.235.LSR. Ved anvendelse af reglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3, nr. 1 er det den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1993, der skal lægges til grund.

I SKM2008.930.BR solgte sagsøgeren i 2001 en landbrugsejendom, som han havde erhvervet i 1970. Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993 var den offentlige ejendomsvurdering blevet fastsat til kr. 1.350.000,-. Ultimo 1993 anmodede sagsøgeren om en vurdering efter vurderingslovens § 4B, som resulterede i en vurdering på kr. 1.900.000,-. Ved opgørelsen af ejendomsavancen ønskede sagsøgeren ejendommens anskaffelsessum opgjort efter den såkaldte halvdelsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, men sagsøgeren gjorde samtidig gældende, at "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993" var fejlagtig og skulle korrigeres i overensstemmelse med den indhentede § 4B-vurdering. Retten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, såfremt den påstås forkert fastsat eller at anvende § 4B-vurderingen. Retten lagde herved også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at påklage ejendomsvurderingen eller for at få foretaget en ny vurdering.

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 6, gælder dog en særregel, jf. EBL § 4, stk. 3, 7. pkt. For disse ejendomme skal den skattepligtige ved opgørelse af fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven benytte den anskaffelsessum, som anvendes eller har været anvendt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9.

Pristalsregulering
Efter § 4 A i EBL kan sælger ved afståelse af en fast ejendom, der er erhvervet før den 19. maj 1993, og som afstås i indkomståret 1999 eller senere, pristalsregulere den faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum.

Den faktiske anskaffelsessum (kontantomregnet og pristalsreguleret) kan anvendes som grundlag ved avanceopgørelsen, hvis anskaffelsessummen (kontantomregnet og pristalsreguleret) tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt før den 1. januar 1993, er højere end en af de indgangsværdier m.m., der følger af EBL § 4, stk. 3, 3. pkt.

Pristalsreguleringen foretages fra anskaffelsesåret til og med 1993. Dog kan pristalsreguleringen tidligst ske fra 1975. For ejendomme erhvervet før 1975, foretages reguleringen således alene fra og med 1975.

Pristalsreguleringen sker ved, at den faktiske anskaffelsessum - alt efter anskaffelsesår - forhøjes med følgende procenttillæg:

Anskaffelsesår

Reguleringstal

Stigningsprocent

1975 eller tidligere

42,5

182,4

1976

46,4

158,6

1977

50,0

140,0

1978

54,5

120,2

1979

57,7

108,0

1980

62,0

93,5

1981

66,7

79,9

1982

73,8

62,6

1983

80,4

49,3

1984

85,6

40,2

1985

90,6

32,5

1986

94,0

27,7

1987

97,1

23,6

1988

101,6

18,1

1989

106,7

12,5

1990

111,4

7,7

1991

113,6

5,6

1992

115,9

3,5

1993

120,0

0,0

Eksempel: En ejendom er anskaffet i 1977 for 500.000 kr.

Tillæg: 120 - 50 = 70, 70/50 x 100 = 140,0 pct. 140 pct. af 500.000 kr. = 700.000 kr.

Anskaffelsessum + pristalsregulering = 500.000 kr. + 700.000 kr. = 1,2 mio. kr.

Der er efter 4 A i EBL alene adgang til pristalsregulering af selve anskaffelsessummen. Der er med andre ord ikke adgang til pristalsregulering af de vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt før den 1. januar 1993.

SKM2004.42.LSR.I relation til ejendomsavancebeskatningsloven blev udgifter til opførelse af bygninger på en tidligere erhvervet grund betegnet som forbedringsudgifter. Der var ikke grundlag for en udvidet fortolkning af TS-cirkulære af 28 maj 2002, hverken for så vidt angik muligheden for at pristalsregulere vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter, eller for så vidt angik den fastsatte periode fra 1975 til 1993.

SKM.2004.433.LSR.Forbedringsudgifter afholdt forud for 1/1 1993 kunne ikke pristalsreguleres frem til 1993 ved opgørelse af ejendomsavancen.

SKM2004.277.VLR. I sagen behandles spørgsmålet, om der er hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen for tiden før 1975. Vestre Landsret fastslog at der ikke var hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, til at foretage en sådan pristalsregulering. Landsretten henviste til, at bestemmelsen udtømmende opregner mulighederne for at opgøre anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt efter den klare ordlyd af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, forarbejderne hertil og sammenhængen med øvrige bestemmelser vedrørende opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, at der ikke - uanset det tilsigtede formål med overgangsreglerne, nemlig at fortjenester, der kunne være realiseres skattefrit den 18. maj 1993, ikke beskattes - var grundlag for at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen for tiden før 1975. Landsretten bemærkede, at heller ikke den uhjemlede administrative praksis for pristalsregulering af anskaffelsessummen for perioden 1975-1993 giver mulighed for en udvidet adgang til pristalsreguleringen for tiden før 1975.

SKM2005.451.VLR. Skatteyderen havde i 1970 købt et teglværk. Han havde siden købet foretaget ombygninger, tilbygninger og opført bygninger på ejendommen. I sagen blev der taget stilling til, om der var hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen, og om skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis på området. Landsretten fastslog i lighed med SKM 2004.277.VLR, at ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, udtømmende opregner mulighederne for opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis, der havde tilladt pristalsregulering af anskaffelsessummer i årene 1975 til 1993. Landsretten fastslog, at de relevante cirkulærer alene gav anledning til pristalsregulering for den faktiske anskaffelsessum, og at de beløb, skatteyderen havde anvendt på de bygninger, som var omfattet af sagen, i relation til ejendomsavancebeskatningsloven måtte anses for forbedringsudgifter.

Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at en skatteyder, der ville anvende købsprisen som anskaffelsessum ved et delsalg af en ejendom i 1997, ved et senere salg af restejendommen som anskaffelsessum kunne anvende den såkaldte halvdelsregel minus den del heraf, der ville have været henført til saget i 1997, jf. SKM2002.565.LR.

SKM2006.610.ØLR. Sagen vedrørte, om skatteyderen kunne få genoptaget sin skatteansættelse med henblik på en pristalsregulering af anskaffelsessummen for ejerårene frem til og med 1992. En medejer havde af Told- og Skattestyrelsen fået tilladelse til genoptagelse. Landsretten fastslog, at ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 blev pristalsregulering af anskaffelsessummen ophævet med virkning for ejendomme, der blev afstået efter 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at den ulovhjemlede praksis, der var opstået på et tidspunkt, hvorefter der i et vist omfang ved afståelse af ejendomme, der erhvervet før den 19. maj 1993 kunne ske pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum ved beregning af avancen, kunne føre til et andet resultat. Det kunne ikke lægges til grund, at denne faste praksis også gjaldt det indkomstår, hvori skatteyderen havde solgt ejendommen. Det forhold, at skatteyderens medejer efter at have fået afslag i Landsskatteretten ved en fejl begået i Told- og Skattestyrelsen havde opnået adgang til pristalsregulering ved en afgørelse kunne ikke føre til et andet resultat. Der var derfor ikke grundlag for at genoptage skatteyderens skatteansættelse for indkomståret 1997. Sagen er indbragt for Højesteret.

SKM2009.229.HRHøjesteret fastslog i en sag, hvori en sparekasse ønskede, at dens udgifter til opførelse af en ejendom skulle pristalsreguleres, da den solgte ejendommen til et datterselskab, at hverken ordlyden af den dagældende EBL § 4, stk. 3, 4. punktum (nu § 4, stk. 3, 3. punktum) eller lovmotiverne til ændringsloven fra 1993 gav grundlag for at indfortolke en adgang til at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen og/eller af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Højesteret fastslog videre, at den efterfølgende administrative praksis, hvorefter der kunne foretages pristalsregulering af anskaffelsessummen, som kom til udtryk bl.a. i TSS-cirkulære 2002-18, således ikke havde hjemmel i loven. Praksis var imidlertid blevet lovfæstet i EBL § 4 A. Højesteret tiltrådte desuden, at begrebet anskaffelsessum i EBL § 4 og § 4 A alene omfattede det vederlag, der blev betalt ved erhvervelsen af en fast ejendom.

Højesteret fastslog videre - under henvisning til landsrettens præmisser - at den uhjemlede praksis alene havde omfattet den faktiske anskaffelsessum og ikke afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, hvortil udgift til opførelsen af ejendommen hørte. (Tidligere instans SKM2007.184.ØLR).

Anskaffelsessummen for ejendomme, der er beliggende i udlandet er: 

  1. Værdien i handel og vandel den 19. maj 1993.
  2. Den faktiske anskaffelsessum omregnet til kontantværdi og tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien efter pkt. 1.

Fastsættelsen af handelsværdien for udenlandske ejendomme sker efter danske regler. Handelsværdien er ejendommens omsætningsværdi i vedkommende land. Ved den konkrete fastsættelse af handelsværdien kan der eksempelvis tages udgangspunkt i den skattemæssige værdi (handelsværdien), som ejendommen er optaget til i selvangivelsen ved det indkomstår, der er afsluttet nærmest den 19. maj 1993, hvis det må antages, at ejendommens værdi ikke er ændret i den mellemliggende periode. Ejendommens værdi i handel og vandel pr. 19. maj 1993 kan også dokumenteres ved fremlæggelse af en vurdering foretaget af en uvildig og sagkyndig tredjemand. Det er en betingelse, at denne vurderingserklæring indeholder de fornødne oplysninger og specifikationer om ejendommen svarende til en vurdering foretaget efter danske regler.

Bestemmelsen om pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum i EBL § 4 A omfatter såvel ejendomme beliggende i Danmark som ejendomme beliggende i udlandet. Om EBL § 4 A se nærmere afsnit E.J.2.2.2.1.1 ovenfor.

 

EBL § 4, stk. 3, 6. pkt., om udenlandske ejendomme og den faktisk anskaffelsessum henviser til reglerne i EBL § 4, stk. 3, 3. og 4. pkt., og vil dermed også henvise til den nye formulering af EBL § 4, stk. 3, 3. pkt.

 

Omkostningerne ved erhvervelsen kan normalt tillægges anskaffelsessummen.

Tinglysningsafgifter afholdt til skøde i forbindelse med ejendommens erhvervelse kan tillægges anskaffelsessummen fuldt ud, selv om disse har bevirket et nedslag i eventuel boafgift.

Sagsomkostninger, som sælgeren af en ejendom måtte afholde for at få fastslået sin formelle adkomst til ejendommen, kunne tillægges anskaffelsessummen, TfS 1987, 595 LSR.

Udstykningsafgiften pr. ejerlejlighed ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder kan ligeledes tillægges anskaffelsessummen.

Når udstedelsen af byggetilladelse betinges af, at ejeren af ejendommen betaler et beløb til f.eks. en kommunal parkeringsfond, kan bidraget tillægges ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved et senere salg af ejendommen.

Den kapitaliserede værdi af eventuelle aftægtsforpligtelser, som skatteyderen påtog sig ved erhvervelsen af ejendommen, skal medregnes i anskaffelsessummen.

I de tilfælde, hvor ejendommens ejendomsværdi eller handelsværdien på et givet tidspunkt anvendes som anskaffelsessum i stedet for den faktiske anskaffelsessum, kan omkostningerne ved anskaffelsen ikke tillægges.

SKM2003.287.VLR. En skatteyder havde i forbindelse med erhvervelsen af 2 ejerlejligheder betalt 250.000 kr. til et selskab, som var ejet af hans fader. Arbejdet med at finde ejerlejlighederne og købsforhandligerne var blevet varetaget af skatteyderens fader, men det var uklart, præcist hvad det var skatteyderen betalte sin faders selskab for samt hvordan beløbet størrelsesmæssigt fremkom. Efter en konkret vurdering fandt Vestre Landsret ikke, at beløbet ved opgørelsen af den skattemæssige avance i forbindelse med skatteyderens videresalg af ejerlejlighederne kunne tillægges anskaffelsessummen.

SKM2009.729.LSR. I forbindelsen med opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en ejendom, ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen havde erhvervet "brugte anparter" blev det betalte formidligsgebyr til udbyderen ikke anset som en del af anskaffelsessummen og kunne derfor ikke tillægges denne.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter