Tab ved salg af fast ejendom for et givet indkomstår kan fradrages i indkomstårets fortjeneste ved salg af fast ejendom, jf. EBL § 6, stk. 3-6.

Hvis årets tab overstiger årets fortjeneste, kan det overskydende tab fradrages i fortjeneste ved salg af fast ejendom i de følgende indkomstår. Fradrag for tab kan kun overføres til fradrag i et senere indkomstår, hvis det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår.

Se E.J.2.5.4 og E.J.2.5.5 om de særlige regler for modregning af tab ved delsalg m.v. af fast ejendom i fortjeneste ved salg af fast ejendom i de to forudgående indkomstår.

Tab, der vedrører afståelse af en- og tofamilieshuse, sommerhuse og ejerlejligheder m.v., der kan sælges skattefrit, idet boligen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand, kan ikke fradrages. Den del af tabet, der vedrører landbrugets stuehuse m.v., jf. EBL § 9, kan heller ikke fradrages.  

Tab, der vedrører perioden før indførelsen af tabsfradrag, kan ikke fradrages. Loven indeholder derfor en særlig regel vedrørende tabsfradrag. Hvis den skattepligtige har valgt den oprindelige anskaffelsessum som grundlag for opgørelse af den skattepligtige indkomst, og der herved opgøres et tab, kan tabet ikke fradrages med et større beløb end det tab, der kan opgøres ved i stedet at anvende ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10 pct., eventuelt ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller ejendomsværdien pr. 19. maj 1993, hvis der er foretaget en vurdering efter VURDL § 4 B.

Overstiger en ægtefælles tab dennes fortjenester ved afståelse af fast ejendom, kan det overskydende beløb i indkomståret overføres til fradrag i den anden ægtefælles fortjenester ved afståelse af fast ejendom. Tabet kan ligeledes overføres til fradrag i den anden ægtefælles fortjenester ved afståelse af fast ejendom i de følgende indkomstår, hvis tabet ikke kan indeholdes i den skattepligtiges nettofortjenester ved afståelse af fast ejendom i det pågældende indkomstår. Det er en betingelse for overførsel af tab til ægtefællen, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af det pågældende indkomstår, jf. KSL § 4.

Vedrørende reglerne om et dødsbos overtagelse af afdødes uudnyttede tab ved afståelse af fast ejendom henvises til LV Beskatning ved dødsfald. Det samme gælder en ægtefælles overtagelse af et eventuelt uudnyttet tab, når ægtefællen er indtrådt i afdødes skattemæssige stilling.

Der er indført særlige regler om fradrag for tab ved delsalg af ejendomme, jf. nærmere herom i afsnit E.J.2.5.5 nedenfor. Reglerne, der har virkning for tab ved delsalg, der konstateres i indkomståret 2004 eller senere, gælder tilsvarende for tab ved helsalg, hvor de faste ejendomme er udstykket fra den oprindeligt samme faste ejendom, ejet af den skattepligtige, jf. EBL § 6, stk. 6.

Herved opnås, at der inden for samme tidsmæssige rammer bliver modregningsadgang, når den faste ejendom, der afstås med tab, oprindeligt er udstykket fra en fast ejendom, hvorpå den skattepligtige tidligere har konstateret en skattepligtig fortjeneste.

De nye regler om modregningsadgang gælder ikke, såfremt den oprindelige ejendom er udstykket i ejerlejligheder.

Ved § 5 i lov nr. 458 af 9. juni 2004 om ændring af forskellige skatte- og afgiftslove og af lov om planlægning samt ophævelse af ejerlejlighedsbeskatningsloven og frigørelsesafgiftsloven, er der indsat særlige regler om fradrag for tab i forbindelse med delsalg af en fast ejendom i EBL § 6, stk. 6. Reglerne har virkning for tab, der konstateres i indkomståret 2004 eller senere.

Definitionen på delsalg fremgår af EBL § 3 A, jf. nærmere herom i afsnit E.J.2.2.4.1.

Efter de nye regler kan en skattepligtig, der i et indkomstår konstaterer en skattepligtig fortjeneste ved delsalg af en fast ejendom, og som i det første eller i det andet indkomstår efter denne afståelse opnår et fradragsberettiget tab ved et yderligere delsalg af den oprindeligt samme faste ejendom, hvorpå den skattepligtige fortjeneste er konstateret, tilbageføre dette tab til modregning i den skattepligtige fortjeneste, opnået ved det tidligere delsalg i de to forudgående indkomstår.

Hvis den skattepligtige vælger at modregne tabet i fortjenesten for de to forudgående indkomstår, vil tabet ikke kunne fremføres til modregning i en senere fortjeneste.

I det omfang, tabet overstiger fortjenester fra tidligere delsalg i de to forudgående indkomstår, kan det overskydende tab dog fremføres til modregning i senere fortjenester efter de almindelige regler.

Ved tilbageførsel af tab efter de nye regler, modregnes tabet i en skattepligtig fortjeneste for det tidligst mulige forudgående indkomstår.

Har den skattepligtige eksempelvis opnået en skattepligtig fortjeneste i to på hinanden følgende indkomstår og i det tredje år et tab, skal tabet modregnes i fortjenesten for det tidligst mulige forudgående indkomstår, dvs. det første indkomstår, hvori der er konstateret en skattepligtig fortjeneste. Realiseres tabet derimod først i det fjerde indkomstår, vil tabet alene kunne tilbageføres til modregning i fortjenesten fra det andet indkomstår. Overskydende tab vil herefter kunne fremføres til modregning i eventuelle fremtidige fortjenester.

Adgangen til at modregne et fradagsberettiget tab i en skattepligtig fortjeneste for et tidligere indkomstår er betinget af, at der ikke helt eller delvist i denne fortjeneste er modregnet et tab ved andre salg for det pågældende indkomstår, eller at denne fortjeneste helt eller delvist er nedbragt med fremførte tab for et tidligere indkomstår. Endvidere er modregningsadgangen betinget af, at den skattepligtige heller ikke har valgt at nedsætte anskaffelsessummen på en andet erhvervet ejendom med fortjenesten, jf. genanbringelsesreglerne i EBL §§ 6 A-6 C.

Det er en betingelse for fradragsretten, at der er tale om tab på ejendomme, der er fradragsberettiget efter EBL. Det betyder f.eks., at tab på ejendomme, som ikke kan fradrages, fordi ejendommen er omfattet af EBL § 8 heller ikke kan fradrages i den skattepligtige fortjeneste for de to forudgående indkomstår efter de nye regler. Tilsvarende gælder for den del af et tab, som vedrører et stuehus med tilhørende grund og have eller ejerboligen i ejendomme, der er omfattet af § 9 i EBL.

Med disse regler er der adgang til at modregne et tab i en fortjeneste for de to nærmest forudgående indkomstår. Selvangivelsen for dette tidligere indkomstår vil som udgangspunkt allerede være indgivet. Der skal derfor ske en genoptagelse af skatteansættelsen for det indkomstår, hvori fortjenesten er medregnet i den skattepligtige indkomst. Da der er tale om en valgfri ordning, vil der alene ske genoptagelse, såfremt den skattepligtige anmoder herom. Der kan tidligst anmodes om genoptagelse i forbindelse med indlevering af selvangivelsen for det indkomstår, hvori der er konstateret et tab, som ønskes tilbageført til modregning i en tidligere fortjeneste. Muligheden for at anmode om genoptagelse med henblik på at tilbageføre et tab til modregning i en tidligere fortjeneste skal udnyttes inden for den ordinære frist for genoptagelse efter skattestyrelseslovens § 34.

Ved gennemførelsen af modregningsadgangen vil der for dette indkomstår fremkomme overskydende skat eller nedsættelse af restskat som følge af den ændrede årsopgørelse. Overskydende skat henholdsvis nedsættelse af restskat behandles efter de almindelige regler om ændret årsopgørelse.

De nye regler om modregningsadgang gælder ikke, såfremt den oprindelige ejendom er udstykket i ejerlejligheder.