Fortjeneste og tab opgøres for hver ejendom for sig som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og anskaffelsessummen opgjort efter EBL § 4, stk. 2 (omregnet til kontantværdi) eller efter EBL § 4, stk. 3 (særlige indgangsværdier for ejendomme anskaffet før 19. maj 1993) og reguleret efter EBL § 5 eller EBL § 5 A. Vedrørende kontantomregning henvises til afsnit E.J.2.1.4.1.

Fortjenesten medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. For personer skal fortjenesten medtages som kapitalindkomst.

Ved salg af en ejendom i virksomhedsordningen vil den del af fortjenesten, der skal medtages som kapitalindkomst, indgå i virksomhedens skattepligtige overskud. Hvis fortjenesten spares op, skal der betales en foreløbig virksomhedsskat på 28 pct. Når det opsparede beløb hæves i et senere indkomstår, vil beløbet med tillæg af den dertil svarende virksomhedsskat blive beskattet som personlig indkomst. Den tidligere betalte virksomhedsskat vil så blive modregnet i den endelige skattebetaling.

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, samt mælkekvoter omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven, jf. EBL § 4, stk. 5.

EBL § 4, stk. 5, er præciseret ved § 5 i lov nr. 525 af 12/6 2009 med virkning fra og med indkomståret 2010.

SKM2003.520.LSR. Avancen ved salg af en landbrugsejendom skulle opgøres på grundlag af den fordeling af den kontantomregnede afståelsessum på grund, driftsbygninger og stuehus, som sælgeren og køberen af ejendommen havde foretaget i salgsaftalen, uanset at afståelsessummen for stuehuset væsentligt oversteg den ansatte ejendomsværdi for stuehuset.

SKM2002.530.VLR. I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne i slutsedlen fordelt købesummen på de overdragne aktiver. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig på en skønserklæring. Vestre Landsret fastslog, at den pågældende fordeling i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb måtte anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke anfægtet fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes.

SKM2006.241.VLR. Dommen drejer sig om, hvorvidt overdragelse af en fast ejendom skete mellem parter uden konkret modstående interesser og om overdragelsessummen derfor kunne forhøjes. Herudover vedrørte sagen, om der var sket høring af de skatteansættende myndigheder for køberne, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. afskrivningslovens § 45, inden overdragelsessummen blev forhøjet i forhold til sælgeren. Vestre Landsrets fandt efter en konkret bevisvurdering ikke, at der var handlet mellem parter uden konkret modstående interesser og tilsidesatte derfor den foretagne forhøjelse af selskabet. Landsretten tog ikke stilling til, om der var sket fornøden høring af de skatteansættende myndigheder for de tre købere.

SKM2004.424.LSR.Der måtte foretages et samlet skøn ved vurdering af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver ved overdragelse af en landbrugsejendom var åbenbart forkert. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at ændre på den selvangivne fordeling i den konkrete sag.

SKM2008.174.SR. Skatterådet bekræftede, at en sælgers sikring af en køber af fast ejendom i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, skal behandles som en regulering af købesummen med den virkning, at den heraf følgende regulerede købesum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance.

SKM2009.610.VLR. I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtsskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse i familieforhold, anfægtede skattemyndighederne parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26% lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15%. Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at parternes værdiansættelse kunne tilsidesættes som værende åbenbart forkert.

Efter EBL § 4, stk. 6 er såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter EBL § 4, stk. 5, som parterne har aftalt, undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse.

Det følger af EBL § 4, stk. 7, at ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Det samme er gældende for sælgers afståelsessum ved enhver ændring af købers anskaffelsessum.

Af EBL § 4, stk. 8, fremgår, at udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del af bygningen, og som er omfattet af AL § 44 A, samt foretagne afskrivninger på sådanne udgifter eller tab ved salg af den kunstneriske udsmykning ikke indgår ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den pågældende bygning efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Tilsvarende medregnes værdien af sådanne udsmykninger ikke ved opgørelsen af afståelsessummen for bygningen efter denne lov.

Fortjeneste medregnes fuldt ud i den skattepligtige indkomst, se dog afsnit E.J.2.3.3.2 om bundfradrag, afsnit E.J.2.3.3.3 om skattefrihed for fortjeneste ved salg af stuehuse m.v. og afsnit E.J.2.3.3.4 fradrag for frigørelsesafgift.

Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste og kan alene fradrages i anden ejendomsfortjeneste. Se nærmere afsnit E.J.2.5.

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller en vurdering efter den tidligere gældende § 4 B i vurderingsloven anvendes som anskaffelsessum.

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Kontantomregning
Kontantomregningen foretages efter nærmere fastsatte regler, jf. herom i afsnit E.C.1.2.1 Kontantomregning.

Det fremgår bl.a. af afsnittet, at det er en følge af SKM2008.492.BR, at obligationsbaserede realkreditlån, der er konverterbare, ved kontantomregningen højest kan ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. Dommen er kommenteret af Skatteministeriet i SKM2008.583.DEP.

SKM2008.582.LSRLandsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet     

Inkonverterbare  lån - særregel
 Ud over de regler, der er omtalt i det nævnte afsnit, gælder der efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, en særregel for kontantomregning af inkonverterbare lån, som sælger har stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993. Særreglen omfatter både inkonverterbare obligationslån og inkonverterbare kontantlån. Den gælder alene for opgørelsen af sælgerens afståelsessum. Den gælder ikke ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved købers videresalg.

Særreglerne betyder, at et inkonverterbart lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medtages til den pålydende værdi af restgælden på det tinglyste lån, såfremt:

1) kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen, hhv. overtagelsen, og

2) kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Et lån anses for stiftet, når der er indgået et bindende låneforhold. Et lån i fast ejendom anses for overtaget på det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om erhvervelse af den faste ejendom.

Opgørelse af kursen ved stiftelse, overtagelse eller afståelse af inkonverterbare lån
A. Kontantlån

Et inkonverterbart kontantlån anses for at have kurs 100, såfremt restgælden og indfrielsesbeløbet er lige store. Hvis indfrielsesbeløbet overstiger restgælden (kursen på de underliggende obligationer er over 100), er kursen over 100.

Overtages et kontantlån, er indfrielsesbeløbet det beløb, hvortil lånet på overtagelsestidspunktet kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for lånet.

Kontantlån antages altid at have kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

B. Obligationslån

Overtages et obligationslån, er det obligationernes kurs på overtagelsestidspunktet, som skal bruges.

Det gælder dog tilsvarende, for så vidt angår kontantomregning af obligationsbaserede lån, som omtalt i afsnit E.C.1.2.1, at kursen højest kan ansættes til 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. 

Stiftes et obligationslån, er kursen ved stiftelsen den samme som kursen på obligationerne, når disse udstedes, dvs. når obligationerne sælges eller overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen.

Private pantebreve
Udgangspunktet for kursansættelsen af private pantebreve er handelsværdien. Til brug for kursansættelse af private pantebreve udarbejdes der et vejledende tabelmateriale, der udsendes kvartalsvis af told- og skatteforvaltningen frem til og med 2. kvartal 2010:  

For 1. kvartal 2009: SKM2008.1051.SKAT.

For 2. kvartal 2009: SKM2009.179.SKAT.

For 3. kvartal 2009: SKM2009.433.SKAT.

For 4. kvartal 2009: SKM2009.593.SKAT.

For 1. kvartal 2010: SKM2009.798.SKAT.


Ved fastsættelsen af kursværdien efter tabelmaterialet kan der dog også tages hensyn til eventuelle særlige forhold.  

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning. En senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Sælgerpantebreve, der ikke kommer sælgeren i hænde, men bliver solgt til tredjemand umiddelbart i forbindelse med handelen, kan ved avanceopgørelsen indgå til salgskursen, uanset om den er lavere end de objektive kurser.

Til og med 1. kvartal 2010 har SKAT kvartalsvis udsendt tabeller om kursfastsættelsen af private pantebreve og værdiansættelsen af anden gæld til brug ved kontantomregningen af overdragelsessummer.

Tabellerne blev udarbejdet på grundlag af data fra pengeinstitutternes pantebrevsstatistik. Pengeinstitutterne er ophørt med at offentliggøre disse statistikoplysninger og som følge heraf, er SKAT ikke i besiddelse af de nødvendige data til at udarbejde tabellerne. Fastlæggelsen af kursen skal herefter ske efter retningslinjerne i SKM2010.251.SKAT.

De tabeller, der tidligere er udsendt som SKM, vil fortsat kunne anvendes.

Konsekvensen af, at der ikke længere vil blive udsendt sådanne tabeller er, at den fremtidige kursfastsættelse af private pantebreve og værdiansættelse af anden gæld skal baseres på en konkret vurdering, hvor udgangspunktet er, at skatteyderen skal angive en kurs.

Afgørelse
SKM2004.216.VLR. Sagen angik spørgsmålet om kursfastsættelse af to sælgerpantebreve i forbindelse med opgørelsen af sagsøgerens ejendomsavance ved salg af en landbrugsejendom til hendes søn. Salgsprisen for ejendommen var mellem parterne aftalt til kr. 825.000,- , hvilken værdi var uanfægtet af myndighederne. Landsskatteretten havde på baggrund af den aftalte handelspris og efter Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale, jf. TfS 1996,833, skønnet kursen på pantebrevene til henholdsvis kurs 94 og 88. Sagsøgeren havde selvangivet kursen til henholdsvis 60 og 45. En under landsretssagen udmeldt skønsmand skønnede ejendommens handelsværdi til kr. 745.000,- og pantebrevenes kurs til henholdsvis 76 og 72. Sagsøgeren påstod under landsretssagen kursen fastsat i overensstemmelse med skønsmandens skøn.Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over kursværdien på pantebrevene. Landsretten lagde vægt på, at den mellem parterne aftalte pris var uanfægtet af skattemyndighederne, og at Landsskatteretten havde været berettiget til at lægge denne til grund ved kursfastsættelsen og i øvrigt anvende Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale. Skønsmandens kurs på pantebrevene fandtes baseret på et skøn over ejendommens handelsværdi, der var lavere end den værdi, som ejendommen faktisk var blevet handlet til.