For lån ydet af realkreditinstitutter og aktieselskaber, der er omfattet af lov om et skibsfinansieringsinstitut, opgøres gevinst og tab efter den almindelige regel i KGL § 26, stk. 2 (se afsnit A.D.2.15). Dette gælder, hvadenten der er tale om ordinær indfrielse eller hel eller delvis ekstraordinær indfrielse.

Indtræden eller udtræden som solidarisk hæftende meddebitor uden en samtidig ændring af ejerforholdene til ejendommen vil have betydning for realkreditlånets skattemæssige status. Anskaffelsestidspunkt og anskaffelseskurs skal alene fastlægges i forhold til debitorer, der tillige er ejere af den pantsatte ejendom, ligesom gevinst og tab alene skal beskattes hos disse debitorer fordelt på grundlag af ejerskabet af ejendommen.

Ved overtagelse af indestående realkreditlån i forbindelse med en ejendomsoverdragelse skal lånene derfor anses for anskaffet af køberen på dette tidspunkt og til kursen på dette tidspunkt, uanset om køberen i forvejen havde status som solidarisk hæftende meddebitor.

Debitor i henhold til et konverterbart realkreditlån har typisk mulighed for at indfri lånet ekstraordinært på følgende måder:

  • Pari-straks indfrielse. Pantebrevet indfries ved, at låntager betaler et kontantprovenu svarende til obligationsrestgælden. Herefter udtrækkes obligationerne ved en senere termin.
  • Pari opsigelse. Pantebrevet indfries ved, at låntager betaler et kontantprovenu svarende til obligationsrestgælden. Opsigelsen sker på en kreditortermin og obligationerne udtrækkes umiddelbart efter, at pantebrevet er indfriet.
  • Obligationsindfrielse. Pantebrevet indfries ved, at låntager leverer obligationerne bag pantebrevet til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet annullerer obligationerne umiddelbart efter, at pantebrevet er indfriet.
  • Kontantindfrielse. Pantebrevet indfries ved, at låntager indbetaler et kontantbeløb svarende til kursværdien af obligationerne bag pantebrevet. Realkreditinstituttet opkøber og annullerer obligationerne i forbindelse med pantebrevets indfrielse.

Konverterbare realkreditlån
Århus byret afsagde den 27. marts 2008 en dom (SKM2008.492.BR), der ændrer praksis for kontantomregning af konverterbare realkreditlån. Dommen har betydning for, hvorledes sådanne lån skal kontantomregnes i forbindelse med opgørelse af overdragelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Endvidere har dommen betydning for opgørelse af gevinst og tab på konverterbare realkreditlån efter kursgevinstloven.

Dommen indebærer, at gevinst og tab på konverterbare realkreditlån efter kursgevinstloven skal opgøres således, at kursværdien af obligationsrestgælden på overtagelsestidspunktet eller indfrielsestidspunktet ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin.

SKAT har efterfølgende udsendt en genoptagelsesmeddelse SKM2008.788.SKAT.

Gevinst og tab opgøres på grundlag af den nominelle obligationsrestgæld og forskellen i kursen på henholdsvis optagelses- eller overtagelsestidspunktet og indfrielsestidspunktet. Såfremt lånet er optaget af debitor anvendes udbetalingskursen. Såfremt lånet er overtaget af debitor anvendes kursen på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af den faste ejendom, idet vilkårene for gældsovertagelsen er endeligt fastsat på dette tidspunkt. En endelig og bindende aftale vil typisk foreligge, når der er indgået en købsaftale (datoen for sidste underskrift).

Ordinær indfrielse
Ved ordinær indfrielse opgøres den samlede gevinst/det samlede tab som den nominelle obligationsrestgæld på optagelsestidspunktet x forskellen mellem pari og obligationskursen på optagelsestidspunktet. Gevinst/tab på afdrag opgøres som afdraget x forholdet mellem den samlede gevinst/det samlede tab og den nominelle obligationsrestgæld på optagelsestidspunktet.

Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse
Ved ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse opgøres den samlede gevinst/det samlede tab som den nominelle obligationsrestgæld på overtagelsestidspunktet x forskellen mellem pari og kurs 100 + differencerente på overtagelsestidspunktet. Gevinst/tab på afdrag opgøres som afdraget x forholdet mellem den samlede gevinst/det samlede tab og den nominelle obligationsrestgæld på overtagelsestidspunktet.

Eksempel: Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse

Overtagelsestidspunktet:    
 Obligationsrestgæld:NominelKurs Differencerente
  150.000 kr. 100 2

Den samlede gevinst: 150.000 kr. x 0,02 = 3.000 kr.

Den samlede gevinst realiseres i takt med betalingen af de ordinære afdrag.

Hel eller delvis ekstraordinær indfrielse
Ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten/tabet som den nominelle værdi på indfrielsestidpunktet af den del af obligationsrestgælden, der indfries x forskellen mellem udbetalingskursen (eller kursen ved en eventuel gældsovertagelse) og indfrielseskursen.

Eksempel:  Hel, ekstraordinær indfrielse, hvor debitor selv har optaget lånet

Optagelsestidspunktet:    
 Obligationsrestgæld:NominelKursKursværdi
  100.000 kr.9090.000 kr.
Indfrielsestidspunktet:    
 Indfrielsesbeløb70.400 kr  
 Obligationsrestgæld:NominelKursKursværdi
  88.000 kr.8070.400 kr.

Gevinst: 88.000 kr. x 0,1 = 8.800 kr.

Kontantomregning af overdragelsessummer - konverterbare obligationslån
Skatteministeriet har ved dom af 27. marts 2008 (SKM2008.492.BR) taget bekræftende til genmæle i en sag, idet man mener, at det bør afspejle sig i retningslinerne for kontantomregning af overdragelsessummer, at konverterbare realkreditlån altid kan indfries til kurs 100.

Der henvises til afsnit E.C.1.2.1 vedr kontantomregning.

Gevinst og tab opgøres på grundlag af den del af pantebrevsrestgælden, der bortfalder, og forskellen i kursen ved optagelsen/overtagelsen og indfrielsen, jf. TfS 1996, 886. Dette kan også udtrykkes sådan, at gevinsten/tabet skal opgøres som forskellen mellem på den ene side kursværdien af den del af pantebrevsrestgælden, der herved bortfalder, opgjort med kursen på optagelses-/overtagelsestidspunktet, og på den anden side det betalte beløb (afdrag).

Ved kursværdien af pantebrevsrestgælden forstås det beløb, som pantebrevet kan indfries til. Pantebrevsrestgældens kursværdi kan derfor kun sættes til kursværdien af obligationsrestgælden i det omfang, indfrielsesbeløbet opgøres til et beløb svarende til kursværdien af obligationsrestgælden. Da opgørelsen af gevinst/tab skal ske på grundlag af det af realkreditinstituttet opgjorte indfrielsesbeløb, er det i forhold til opgørelsen af gevinst/tab uden betydning, på hvilken måde og til hvilken pris debitor har tilvejebragt indfrielsesbeløbet. Dette gælder også, hvor indfrielsen sker ved indlevering af obligationer, som debitor har anskaffet uden realkreditinstituttets medvirken.

Debitor har optaget lånet
Ved ordinær indfrielse forekommer der ikke gevinst/tab, da pantebrevet ved kontantlån altid har kurs 100 ved stiftelsen.

Ved hel, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten/tabet som forskellen - på indfrielsestidspunktet - mellem pantebrevsrestgælden og det ekstraordinære afdrag.

Eksempel: Hel, ekstraordinær indfrielse, hvor debitor selv har optaget lånet

Optagelsestidspunktet: Pantebrevsrestgæld90.000 kr.  
     
Indfrielsestidspunktet:Indfrielsesbeløb69.600 kr.  
 PantebrevsrestgældNominelKurs *Kursværdi
  80.000 kr.8769.600 kr.

 Gevinst: 80.000 kr. - 69.600 kr. = 10.400 kr.

* Ved udtrykket kurs forstås forholdet mellem kursværdien af pantebrevsrestgælden og den nominelle pantebrevsrestgæld. Pantebrevskursen skal beregnes med to decimaler og afrunding sker efter de almindelige afrundingsprincipper.

Ved delvis, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten/tabet som forskellen mellem nedsættelsen af pantebrevsrestgælden og det ekstraordinære afdrag.

Debitor har overtaget lånet
Ved ordinær indfrielse opgøres den samlede gevinst/det samlede tab som forskellen mellem kursværdien af pantebrevsrestgælden på overtagelsestidspunktet og samtlige efterfølgende afdrag (=den nominelle pantebrevsrestgæld på overtagelsestidspunktet). Gevinst/tab pr. afdrag opgøres som afdraget x forholdet mellem det nævnte forskelsbeløb og den nominelle pantebrevsrestgæld på overtagelsestidspunktet.

Eksempel: Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse

Overtagelsestidspunktet:   
PantebrevsrestgældNominelKurs *Kursværdi
 85.000 kr.10488.400 kr.

Den samlede gevinst: 88.400 kr. - 85.000 kr. = 3.400 kr. Den samlede gevinst realiseres i takt med betaling af de ordinære afdrag.

Ved hel, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten/tabet som forskellen mellem på den ene side kursværdien af pantebrevsrestgælden på indfrielsestidspunktet opgjort med kursen på overtagelsestidspunktet og på den anden side det ekstraordinære afdrag.

Eksempel: Hel, ekstraordinær indfrielse efter en gældsovertagelse

Overtagelsestidspunktet:    
 PantebrevsrestgældNominelKurs *Kursværdi
  85.000 kr.8673.100 kr.
Efterfølgende (ordinære) afdrag 5.000 kr.    
Indfrielsestidspunktet:    
 Indfrielsesbeløb 64.800 kr.   
 Pantebrevsrestgæld Nominel Kurs * Kursværdi 
  80.000 kr. 81 64.800 kr. 

Gevinst: 80.000 kr. x 0,86 - 64.800 kr. = 4.000 kr.

Ved delvis, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten/tabet som forskellen mellem på den ene side nedsættelsen af kursværdien af pantebrevsrestgælden på indfrielsestidspunktet opgjort med kursen på overtagelsestidspunktet og på den anden side det ekstraordinære afdrag.

*) Ved udtrykket kurs forstås forholdet mellem kursværdien af pantebrevsrestgælden og den nominelle pantebrevsrestgæld. Pantebrevskursen skal beregnes med to decimaler og afrunding sker efter de almindelige afrundingsprincipper.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter