For de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende laver SKAT et maskinelt beregnet forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi.

Registrene
Med indførelsen af den digitale tinglysning skal køber og sælger ikke længere indgive særskilte indberetningsskemaer med oplysninger om handler med fast ejendom til kommunernes ejendomsskattekontorer. De oplysninger, der efter VUL § 47 A skal afgives til SKAT, videregives elektronisk via tinglysningssystemet. Se også Bekendtørelse nr. 880 af 16. september 2009 om, hvilke oplysninger, der skal indhentes og videregives til told- og skatteforvaltningen ved indberetning af overdragelse af fast ejendom til tinglysning.

SKAT registrerer de modtagne salgsoplysninger i Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR). SKAT offentliggør hvert halve år en salgsstatistik omfattende alle "frie" salg, dvs. salg mellem uafhængige parter. Fra og med 1993 er der foruden handler mellem privatpersoner medtaget salg, hvor den ene eller begge parter i handlen er en kommune eller en juridisk person. Familieoverdragelser og salg på tvangsauktion holdes ude af statistikken.

Ejendomsstamregisteret indeholder oplysninger til identifikation af landets faste ejendomme. Ejendommenes matrikelforhold, ejerforhold, planforhold og vurdering fremgår af registeret. Ved registreringen i ejendomsstamregisteret tildeles ejendommen et ejendomsnummer. Den overordnede registreringsenhed er vurderingsenheden, se A.3.1, men ejendomsstamregisteret omfatter også ikke-vurderingspligtige ejendomme, idet registeret anvendes af kommunerne i forbindelse med opkrævningen af afgifter for vand, renovation etc.

Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR) henter desuden oplysninger fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Bygnings- og Boligregisteret (BBR) blev oprettet i 1976 i medfør af loven om bygnings- og boligregistrering. Registeret omfatter landets bebyggede ejendomme og indeholder oplysninger om den aktuelle status for bygningsbestanden. Ejendommene identificeres i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) ved det ejendomsnummer, de er tildelt i ejendomsstamregisteret. Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR) henter oplysninger om bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

SKAT bearbejder statistisk salgsoplysningerne. På grundlag af foreløbige analyser af salgsoplysningerne opstilles der en beregningsmodel for hver af de under B.2 omtalte kategorier forslagsejendomme. Analyserne tager udgangspunkt i de solgte ejendommes bygningsværdi, idet salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi. Bygningsværdien sammenholdes med BBR's oplysninger om ejendommen. Ved hjælp af en metode, der kaldes multipel regressionsanalyse, findes det forhold, hvori beliggenheden og bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning påvirker salgsprisen.

Modellerne til beregning af forslag til ejendomsværdi for parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse har grundlæggende en fælles struktur. Efter disse modeller sker beregningen i 5 trin:

  1. Beregning af vægtet etageareal
  2. Beregning af generelt normtal
  3. Beregning af lokalt normtal
  4. Beregning af bygningsværdi
  5. Sammenlægning af bygningsværdi med grundværdi

Forslagsmodellerne opstilles som led i forberedelsen af de almindelige vurderinger. Modellerne opstilles, inden vurderingsniveauet fastlægges. Det sker på grundlag af analyser, som er foretaget op til et år forud for vurderingstidspunktet, og omfatter relativt færre salg end dem, der indgår ved fastlæggelsen af vurderingsniveauet, jf. nedenfor. Den praktiske betydning af denne tidsmæssige forskydning er imidlertid meget beskeden.

Forslagsberegningen foretages med udgangspunkt i vurderingsniveauer, som fastlægges områdevis. Det statistiske grundlag for niveaufastlæggelsen udgøres af alle frie salg, der har fundet sted i perioden fra begyndelsen af oktober 4 år forud for vurderingsåret til og med første halvår i vurderingsåret. De indberettede salgsoplysninger bearbejdes således, at de bliver indbyrdes sammenlignelige. Dels omregnes de nominelle salgspriser til kontante salgspriser, dels indekseres salgspriserne til det prisniveau, der kendes ved indsamlingsperiodens udløb. Ved indekseringen tages der hensyn til geografisk betingede forskelle i prisudviklingen.

Ved de almindelige vurderinger er det prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret, der skal lægges til grund ved vurderingen, jf. VUL § 2, se A.3.1. For at leve op til dette krav må prisniveauet fremskrives til 1. oktober på grundlag af en prognose over prisudviklingen i de sidste måneder op til 1. oktober i vurderingsåret. Skatterådet godkender den anvendte fremskrivning af prisniveauet, jf. VUL § 39, stk. 3.

På det første trin af forslagsberegningen fastlægges et indbyrdes værdimæssigt forhold for et standardhus mellem forskellige arealtyper, således som dette forhold afspejler sig i salgsstatistikken. Ved vægtningen anvendes værdien af 1 kvadratmeter i stueetagen som målestok for hele arealet. F. eks. vægtes 1 kvadratmeter udnyttet tagetage med 95 pct., når ejendommen ligger i Københavns kommune (jf. nedenfor), hvilket vil sige, at 100 m2 tagetage indgår i husets samlede, vægtede etageareal med 95 m2.

Det vægtede etageareal fremtræder som en angivelse i kvadratmeter af den talmæssige størrelse, som normtallet (se B.1.1.2) ganges med, når bygningsværdien skal beregnes.

Ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2001 blev vægtningen ændret i forhold til tidligere. Der blev inddraget flere forskellige arealtyper. Visse rum med begrænset anvendelsesmulighed bliver nu vægtet, selv om de er bygget sammen med stueetagen. Det gælder f. eks. udestuer og indbyggede garager. Se B.2.1.1.

Desuden er der fra og med vurderingen den 1. oktober 2007 indbygget en differentiering i modellen, der afhænger af hvilket postnummer, ejendommen har. For parcel- og rækkehuse er der en yderligere opdeling, der afhænger af områdets zonestatus. Det vil sige om ejendommen ligger i byzone eller landzone/sommerhusområde. Postnumrene er herefter samlet i større grupper, der kaldes funktionsgrupper. For parcel- og rækkehuse er der syv funktionsgrupper og for etageejerlejligheder er der to. Opdelingen kan ses på nedenstående links:

Gruppering for parcel- og rækkehuse, byzone

Gruppering for parcel- og rækkehuse, landzone/sommerhusområde

Gruppering for etageejerlejligheder

Der har ikke været statistisk belæg for at differentiere i modellen for sommerhuse.

På det andet trin af beregningen fastsættes et såkaldt normtal for hver af kategorierne enfamiliehuse, rækkehuse m. v. og sommerhuse, der sammen med grundværdierne skal udtrykke ejendomsværdiniveauet i området. Det fremtræder som en angivelse i kroner af bygningsværdien pr. kvadratmeter vægtet etageareal i et "standardhus". Det generelle normtal beregnes på grundlag af alle frie salg, der har fundet sted i hele landet i indsamlingsperioden, jf. indledningen til dette afsnit. For ejerlejligheder se yderligere B.1.1.6.

Standardhuset anvendes som fælles målestok overalt i landet. Afviger en ejendoms bygninger fra standardhusets i henseende til alder, størrelse eller kvalitet, forhøjes eller nedsættes bygningsværdien med udgangspunkt i normtallet. I forslagssystemet opdeles salgene efter de egenskaber ved ejendommene, der er registreret i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). For hver af kategorierne enfamiliehuse, rækkehuse m. v., sommerhuse og ejerlejligheder analyseres forholdet mellem priser og egenskaber. På grundlag heraf udmåles størrelsen af de tillæg til og fradrag i bygningsværdien, som afvigelserne betinger.

Det er kun egenskaber, som er registreret i BBR, der kan inddrages i analyserne. Bygningernes almindelige vedligeholdelsestilstand registreres ikke. Der må derfor korrigeres for dette og andre ikke registrerede forhold under SKATs gennemgang af ansættelserne, se B.1.1.5 og B.1.2.

Med gennemførelsen af denne del af analysen er den første fase af forslagsberegningen afsluttet. Resten af processen i forslagsberegningerne drejer sig om at beregne det lokale vurderingsniveau. Her inddrages de allerseneste salg samt de grundværdier, som SKAT påregner at ansætte, nemlig resultaterne af henholdsvis 1. og 2. grundværdiberegning, se C.2.1.1.

Grundværdierne opfanger kun en del af den forskel i værdien, der kan henføres til den geografiske beliggenhed. Men som nævnt i forbindelse med grundværdianalyserne (C.2.2) afhænger også bygningernes værdi af beliggenheden. Den tredie del af analysen fastlægger derfor, hvor meget det generelle normtal skal korrigeres under hensyn til ejendommens beliggenhed.

Det generelle normtal er relateret til standardhuset. Ved at indregne tillæg og nedslag på de solgte ejendomme i et område, kan man korrigere dette til et "generelt normtal" for lokalområdet, hvor der er taget hensyn til de solgte ejendommes individuelle karakter i form af opførelsesår, materialer, indretning m.v. Lokalkorrektionen fremkommer som differencen mellem dette lokale normtal for standardhuset og salgsprisen pr. kvadratmeter vægtet etageareal for de samme solgte ejendomme.

Lokalkorrektionen samler således op på niveaumæssige differencer, som der ikke er taget hensyn til i henholdsvis grundværdiansættelsen eller ved forslagsmodelberegningen ud fra det generelle normtal.

To forhold er værd at bemærke vedrørende forholdet mellem grundværdi og bygningsværdi/forskelsværdi. For det første er sikkerheden af beregningen af den lokale korrektion af normtallet meget afhængig af, hvor mange salg der i det givne område har været til rådighed for beregningen. Jo færre salg, desto mere usikker er den lokale korrektion, og jo vigtigere bliver SKATs stillingtagen til, hvorvidt det beregnede niveau svarer til handelsprisniveauet i området, se B.1.2.

Det andet vigtige forhold er sammenhængen mellem grundværdierne og bygningsværdierne. Hvis grundværdierne i et område er blevet sat for lavt, vil det få til følge, at der i dette område beregnes en højere lokal korrektion end i de omkringliggende områder. Der vil som regel være den sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi, at områder med høje grundværdier har højere bygningsværdier end områder med lave grundværdier.

Den endelige beregning af vurderingsforslaget, som gennemføres ved, at bygningsværdien beregnes og lægges sammen med grundværdien, sker først efter, at der er truffet endelig beslutning om vurderingsniveauet, dvs. om fastlæggelsen af det lokale normtal.

Vurderingsforslaget beregnes på baggrund af registeroplysningerne alene. Til hjælp for SKAT bliver der opsat et sæt usikkerhedskoder, der beskriver forskellige uregelmæssigheder, mangler eller andre forhold, som kan forudses at kunne have betydning for kvaliteten og bedømmelsen af forslagsresultatet.

Usikkerhedskoderne er inddelt i tre grupper. En gruppe af koder angiver årsagen til en helt manglende beregning af forslag. En anden gruppe af usikkerhedskoder angiver, at en af BBR-oplysningerne har manglet, og at systemet derfor har indsat en værdi. En tredje gruppe angiver, at en sammenligning mellem registeroplysninger viser, at denne ejendom er speciel på den ene eller den anden måde, og at forslaget derfor er noget usikkert. Usikkerhedskoderne angiver kun de usikkerhedsmomenter, som knytter sig til de registrerede forhold vedrørende ejendommen.

Det forslag til vurdering, som er beregnet på grundlag af registeroplysningerne, giver for de fleste ejendommes vedkommende en tilstrækkeligt nøjagtig angivelse af handelsværdien på vurderingstidspunktet. Ca. 75 pct. af de ejendomme, der beregnes forslag til ejendomsværdi for, er hidtil blevet ansat i henhold til forslaget. For de sidste 25 pct. har SKAT hidtil skønnet, at der er individuelle forhold, som kan begrunde en justering af forslaget.

En række forhold, som kan være af væsentlig betydning for ejendommens handelsværdi og dermed for vurderingen, fremgår ikke af registrene. Det gælder f. eks.:

  • den bygningsmæssige kvalitet, særligt den håndværksmæssige udførelse
  • ejendommens almindelige vedligeholdelsestilstand
  • individuelle beliggenhedsbetingede forhold, der ikke allerede er taget hensyn til ved grundværdiansættelsen, f. eks. støj- og lysforhold, jordforurening, naboforhold
  • arrondering, terrænforhold
  • individuel indretning (f. eks. etagearealets disponering), haveanlæg m.v.
  • igangværende byggesager

 

 

 

SKAT fastsætter størrelsen af individuelle tillæg til og nedslag i de beregnede forslag til vurdering og formulerer en begrundelse for hver enkelt justering. De af SKAT godkendte tillæg og nedslag overføres til næste vurdering, hvor de indgår som korrektioner af de nye forslag til vurdering. På denne måde indarbejdes SKATs erfaringer i forslagsberegningen. Som udgangspunkt overføres tillæg og nedslag med uændrede beløb, så SKAT skal tage stilling til en eventuel forhøjelse eller nedsættelse.

Der kan i konkrete tilfælde gives nedslag i ejendomsværdien til parcelhuse og rækkehuse, der er udlejet. I en ikke offentliggjort landsskatteretskendelse fra 2010 får et rækkehus, der er udlejet på sædvanlige lejevilkår, et skønsmæssigt nedslag på 10 pct., og samtidig bemærkes det, at praksis  med nedslag på 50 pct. kun gælder udlejede ejerlejligheder.

De individuelle begrundelser påføres vurderingsmeddelelsen under punktet "særlige forhold", som følger lige efter den rent registerbaserede forslagsberegning. Ejeren kan på denne måde se, hvilke forhold SKAT har lagt vægt på ved justeringen af det beregnede forslag til vurdering.

xDet bemærkes, at et generelt nedslag i ejendomsværdien ikke skal fordeles på grundværdi og bygningsværdi. Dette er fastslået ved SKM2012.653.BR.x 

Modellen for etageejerlejligheder adskiller sig fra de øvrige ved, at normtallet inkluderer både bygningsværdien og beliggenhedsværdien. Grundværdien indgår således ikke i beregningen af forslaget til ejendomsværdi for denne ejendomstype, idet normtallene direkte angiver ejendomsværdi pr. kvadratmeter. Når grundværdien til ejerlejligheder ikke på samme måde som for de andre modeller kan inddrages direkte, skyldes det, at grundværdien ikke er ansat individuelt for den enkelte ejendom (ejerlejlighed). Grundværdien sættes for moderejendommen og fordeles alene på grundlag af lejlighedernes indbyrdes fordelingstal.

Modellen for rækkehuse anvendes i modificeret eller tillempet form til beregning af forslag for sjældnere forekommende ejendomstyper som to- og trefamilieshuse, dobbelthuse samt de samme ejendomstyper udstykket i ejerlejligheder. Forslagsresultaterne anses for at være mindre sikre på enkeltejendomme end for de fire ovenfor beskrevne ejendomstyper, da forslagsniveauet beregnes ud fra rækkehusmodellen, og det er som følge af det relativt begrænsede salgsmateriale ikke ubetinget sikkert, at der gælder de samme efterspørgselsparametre som for rækkehuse.

Støttede andelsboliger 
Fra og med vurderingen 1. oktober 2008 vurderes støttede andelsboliger som private udlejningsejendomme med benyttelseskode 01. Tidligere fik støttede andelsboliger beregnet et vurderingsforslag ud fra en fremskrivning af tidligere års vurdering med udviklingen i byggeomkostningsindekset. Nyopførte andelsboliger blev første gang vurderet ud fra de oplyste byggeomkostninger.

Se også B.3.1.1.1.

Som førsteinstansforvaltning vurderer SKAT alle vurderingspligtige ejendomme i Danmark.

SKATs indsats foregår ad to arbejdsgange, først i forbindelse med fastlæggelse af vurderingsniveauet, dernæst ved den almindelige gennemgang af de enkelte ejendomme.

Med udgangspunkt i inddelingen i grundværdiområder kan SKAT inddele kommunerne i lokalkorrektionsområder bestående af et eller flere grundværdiområder. SKAT tilstræber, at de dyreste og billigste områder i kommunen udskilles til lokalkorrektionsområder.

For at der kan fastsættes et niveau for et lokalkorrektionsområde, skal der mindst have fundet ét salg sted inden for den periode, der indgår i beregningen, se B.1.1. Som almindelig regel bør et lokalkorrektionsområde imidlertid repræsentere et sådant antal salg, at der kan beregnes et statistisk forsvarligt vurderingsniveau på grundlag af dem. 25-30 salg af (bebyggede) ejendomme anses i den forbindelse for tilstrækkeligt. Opdeling i mindre områder kan f. eks. komme på tale, hvor et lille dyrt område er omgivet af et væsentligt billigere område, således at et gennemsnitligt beregnet niveau ikke kommer til at passe nogen af stederne.

SKAT har opstillet et sæt vurderingsfaglige betingelser, der skal være opfyldt for, at der kan oprettes et lokalkorrektionsområde med et særskilt vurderingsniveau:

  • Prisdannelsen skal være markant forskellig fra den øvrige del af vurderingskredsen. Som markant forskellig anses en forskel på 800 - 1600 kr. pr. kvadratmeter sammenvejet etageareal, afhængigt af hvor i landet det er.
  • Området skal gennem en længere periode have været karakteriseret ved en særlig prisdannelse i forhold til den øvrige del af vurderingskredsen.
  • Prisdannelsen skal omfatte hovedparten af ejendomme, dvs. at den særlige prisdannelse skal kunne henføres til området som sådan.
  • Grundværdiniveauet skal på forhånd være fastlagt således, at der er differentieret tilstrækkeligt mellem dyrere og billigere områder.

SKAT vil normalt kunne henholde sig til de beregnede normtal under forudsætning af, at de er baseret på et tilstrækkeligt antal salg. Tilfældige udsving i priserne må formodes at udligne hinanden.

Det forekommer imidlertid, at den indeksering af salgspriserne, som foretages under hensyn til salgstidspunkterne, se B.1.1, ikke passer på udviklingen i en bestemt kommune. I så fald må SKAT eventuelt ændre normtallene for samtlige områder i kommunen, således at også det gennemsnitlige normtal ændres.

Særlig anledning til at fravige normtallet kan SKAT endvidere have for områder, hvor nogle få påfaldende salg skønnes at have forrykket niveauet urimeligt. I områder, hvor der er ganske få eller ingen salg, må anlæggelse af et afvigende vurderingsniveau underbygges af vurderingsfaglige overvejelser, der inddrager pris- og efterspørgselsforholdene i sammenlignelige områder.

Har SKAT konstateret større afvigelser mellem salgspriser og vurdering, bør SKAT søge klarlagt, om afvigelsen skyldes, at det seneste vurderingsniveau har været forkert, eller har sammenhæng med forhold ved den enkelte ejendom, som vurderingen ikke har taget hensyn til.

Enkeltejendomme
I forbindelse med hver almindelig vurdering foretager SKAT en gennemgang af samtlige ejendomme, der skal vurderes. SKATs gennemgang af forslagsejendomme sker med udgangspunkt i de beregnede forslag til ejendomsværdi. SKATs ansættelser anses for endelige, når de er gjort bekendt for ejerne.     

Såfremt vurderingsforslaget ikke skønnes i overensstemmelse med handelsværdien, kan SKAT korrigere forslaget ved at give et tillæg eller nedslag. Tildeling af tillæg eller nedslag sker ofte på foranledning af en besigtigelse eller en klage. Tillæg og fradrag vil hyppigt være begrundet med, at ejendommens indretning eller vedligeholdelsestilstand afviger fra det normale.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter