Beboelse
Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinier.

Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.

Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. For beboelsesejendomme må køberen tage i betragtning, at større reparationsomkostninger ikke uden videre lader sig genvinde ved forøgelse af lejeindtægten. Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.

For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme. Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).

Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse. De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand. I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, hvorved vurderingsniveauet er blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.

SKAT har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommenes udgifter. Ejendomsværdien må derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.

I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling fremkommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3, se nedenfor. Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, medens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.

Lejefaktoren
For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter. Kapitalisationsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren. I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. SKAT fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard. I konkrete tilfælde kan det hænde, det er oplysninger om nettolejen, der er tilgængelige. I de tilfælde skal lejefaktoren hæves tilsvarende, således at nettolejen gange med en korrigeret lejefaktor stadig er et retvisende udtryk for ejendomsværdien.

På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen.  

Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op. Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen skal søges i, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme. Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere. En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale. 

Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen. Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen. Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder alene, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.

I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejlighederne kan lejes ud med det samme. Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1 - 3 points lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.

Ved fastsættelsen af en ejendoms lejefaktor bør der, ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand. En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen. Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom. Endvidere ser en køber for ældre ejendommes vedkommende på mulighederne for i takt med at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder der kan medføre lejeforhøjelser, hvorefter lejemålet overgår fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.

Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke selvstændigt toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) bør der anlægges et forsigtigt skøn ved valget  af lejefaktoren. Institutionelle investorer, såsom pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme med henblik på at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder. I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 m², bør der ligeledes tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren. Baggrunden herfor er, at der for sådanne ejendomme må regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for større ejendomme, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.

SKAT bør endvidere særlig være opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydeligt omfang. Er der registreret et ombygningsår, må det undersøges hvilke ombygningsarbejder der er foretaget. I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nogen (nævneværdig) indflydelse på vurderingen. I andre tilfælde - hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse - har ombygningen et sådant omfang, at der nærmest er tale om en total ombygning af den oprindelige ejendom.

Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen. Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien. I sådanne tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.

Sædvanlige udlejningsforhold
Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. På boligmarkedet er det især de restriktioner, der følger af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien, se A.5.3. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.

Andelsboliger
For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme.

Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.

For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdedes der til og med vurderingen den 1. oktober 2007 maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi. Nu bliver andelsboliger i støttet byggeri vurderet på samme måde som private udlejningsejendomme jf. ovenfor.

For ejendomme i det almennyttige boligbyggeri ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme. Det gælder, hvad enten det drejer sig om etageejendomme, eller der er tale om ejendomme i tæt lav eller åben lav bebyggelse. De sidste forekommer fortrinsvis i boligselskabernes nyere afdelinger.

I almennyttigt boligbyggeri skal huslejen fastsættes således, at boligselskabets indtægter kan dække de udgifter, der er forbundet med driften af ejendommene, og de fornødne henlæggelser, jf. § 9 i lbk. nr. 961 af 11. august 2010 om leje af almene boliger. I øvrigt fastsættes lejen efter lejlighedernes brugsværdi. Kommualbestyrelsen skal godkende begyndelseshuslejen, når en ejendom tages i brug. Huslejen i det lave byggeri fastsættes normalt ikke væsentligt højere end lejen i etageejendomme, selv om lejligheder i det lave byggeri erfaringsmæssigt er mere efterspurgte.

Fører en sædvanlig beregning på grundlag af bruttolejeindtægten ikke til et rimeligt resultat, må ejendomsværdien ansættes efter et skøn, hvori bl. a. ejendommens opførelsesomkostninger kan indgå.

Vurdering ved salg
Salg af et almennyttigt boligselskabs ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. § 27 i lov om almene boliger m.v. Desuden kræves der normalt godkendelse fra socialministeren, medmindre salget sker til en anden almennyttig boligorganisation.

Sker salget til en kommune, skal ejendommen vurderes af told- og skatteforvaltningen. Overdragelsessummen må ikke være lavere end den af told- og skatteforvaltningen ansatte værdi. Ansættelse kan påklages af køberen og sælgeren efter reglerne i SFL.

Ejerlejligheder, som ejerne selv bebor eller på anden måde disponerer over, f. eks. til erhverv, kan frit omsættes. For frie ejerlejligheder til beboelse udarbejder SKAT maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B.2.1.4 og B.2.1.5.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder, herunder forretningslokaler og lignende, må der tages hensyn til, at lejelovgivningens regler om begrænsning i adgangen til opsigelse og til forhøjelse af huslejen som udgangspunkt også gælder for ejerlejligheder. Ejeren af en udlejet ejerlejlighed kan godt sælge lejligheden, men prisen vil i overvejende grad være bestemt af lejlighedens forventede afkast. En udlejet ejerlejlighed kan betragtes som en udlejningsejendom med én lejlighed.

50 pct.-reglen
På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri. Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder SKAT forslag i overensstemmelse med denne praksis. Se B.2.1.4

Særlige forhold
Særlige forhold kan føre til at fravige den omtalte praksis. Beboelsesejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, som ikke er solgt, men i stedet udlejes til en leje, som giver en rimelig forrentning af anskaffelsesomkostningerne, må i stedet vurderes efter de retningslinier, der gælder for almindelige udlejningsejendomme, idet der eventuelt anvendes en særlig høj lejefaktor, som følge af bl.a. afholdte udgifter til landinspektør. Desuden kan der være anledning til at gøre undtagelse fra 50 pct.-reglen, hvor ejerlejlighedens lejer undtagelsesvis kan siges op med 1 års varsel, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra a, sammenholdt med § 84, litra a. Det drejer sig om tilfælde, hvor

  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden og har beboet denne tidligere
  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden, og lejemålet er indgået før den 1. juli 1986

I begge tilfælde stilles der yderligere to betingelser for at gøre opsigelsesretten gældende. Lejemålet skal være indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og lejeren skal ved lejeforholdets påbegyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 83, litra a.

Har ejeren opsigelsesret efter en af de omtalte bestemmelser i lejeloven, må ejerlejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes et skønsmæssigt nedslag på op til 20 pct. under hensyn til opsigelsesfristen. På tilsvarende måde forholdes, når lejeaftalen oplyses at være tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens udløb, jf. lejelovens § 80.