Dato for udgivelse
24 Aug 2001 10:45
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
18. juli 2001
SKM-nummer
SKM2001.323.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1411-0119 og 2-7-1411-0120
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Forretningsejendomme
Resumé

Nogle pavilloner beliggende i forhallen til en banegård kunne ikke anses for fast ejendom, og der skulle ikke ske vurdering heraf efter vurderingsloven.

Reference(r)

Vurderingsloven § 7


Ejendommen A er ved årsomvurderingen pr. 1. januar 1995 og ved 20. alm. vurdering pr. 1. januar 1996 af skyldrådet ansat til:

Pr. 1. januar 1995

Ejendomsværdi 25.710.000 kr.
Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi/hel 25.710.000 kr.

Pr. 1. januar 1996

Ejendomsværdi 34.000.000 kr.
Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi/hel 23.000.000 kr.

Ved den i medfør af vurderingslovens § 33 trufne afgørelse om ejendommens benyttelse har skyldrådet anset ejendommen for "Forretning på fremmed grund" (kode 43).

Ejendommen omfatter 4 i 1994 opførte/opstillede pavilloner med arealer på henholdsvis 458 m², 506 m², 534 m² og 730 m², i alt 2.228 m². Pavillonerne er beliggende i en forhal til en banegård. Pavillonernes vægge/sider er moduler af metalrammer med glas, taget er af metal og gulvene er forhallens klinke-/flise-gulv. Pavillonerne har således ikke selvstændigt/egen gulv/bund.

Skyldrådet har oplyst, at pavillonerne ejes af B K/S og således har en anden ejer end selve banegården, der ejes af DSB. DSB ejer tillige den grund, hvorpå banegården er opført. Skyldrådet finder, at de 4 pavilloner fysisk fremstår som selvstændige bygninger med egne vægge og eget tag, og at det forhold, at pavillonerne byggeteknisk har sammenhæng med en anden ejendom ikke nødvendigvis medfører, at der ikke er tale om en selvstændig vurderingspligtig ejendom. Som eksempel herpå har skyldrådet henvist til ejerlejligheder. Efter en samlet vurdering, hvor der er lagt særlig vægt på pavillonernes selvstændige fysiske udformning, og den mellem ejeren og DSB foretagne opsplitning af ejerforholdet, har skyldrådet herefter fundet, at pavillonerne må anses for selvstændig vurderingspligtig ejendom.

Skyldrådet har videre oplyst, at ejendommen som helhed ikke kan betragtes som tjenende jernbanedriften eller trafikkens formål, og derfor ikke findes at være undtaget fra vurdering i medfør af vurderingslovens § 7, nr. 5. Rådet har henset til, at pavillonerne er indrettet med en række butikker af almindelig detailhandelskarakter.Skyldrådet har herefter ansat ejendomsværdien på basis af en anslået lejeværdi pr. m² samt lejefaktor 9.

Skyldrådet har herved anført, at lejefaktor 9 findes rimelig henset til ejendommens gode standard og beliggenhed. For så vidt angår størrelsen af den årlige anslåede leje har skyldrådet oplyst, at rådet dels har gennemgået driftsaftalen mellem DSB og B K/S dels en enkelt af koncessionsaftalerne mellem B K/S og en af lejerne (koncessionshaverne). Af sidstnævnte aftales § 7 samt af tillægget til aftalen fremgår, at den årlige leje (koncessionsafgift) udgør minimum 7 % af forretningens bruttoomsætning excl. moms, dog mindst 3.000 kr. pr. m², medens det af driftsaftalen mellem DSB og B K/S fremgår, at selskabet erlægger et årligt vederlag til DSB for de rettigheder – herunder navnlig brugsretten til gulvarealet i banegårdshallen – som selskabet er indrømmet, på et beløb svarende til halvdelen af dækningsbidraget fra B K/S’s drift. Skyldrådet finder således, at den anslåede leje pr. m² på hhv. 1.425 kr. i 1995 og 1.700 kr. i 1996 giver et retvisende billede af ejendommens lejeværdi.

På vegne B K/S klager selskabets advokat over ansættelsen af ejendomsværdien principalt med påstand om, at de 4 pavilloner – forretningscenteret – ikke kan gøres til genstand for vurdering. Subsidiært har advokaten nedlagt påstand om, at pavillonerne er fritaget for vurdering i medfør af vurderingslovens § 7, stk. 5, og mere subsidiært at ejendomsværdien og den dækningspligtige forskelsværdi bør nedsættes.

Til støtte for den principale påstand har advokaten anført, at de 4 pavilloner ikke udgør fast ejendom af den i vurderingsloven forudsatte art, hvorfor pavillonerne ikke kan gøres til genstand for vurdering.

Advokaten har henvist til, at det efter vurderingsloven alene er "faste ejendomme", der kan gøres til genstand for vurdering, jf. herved lovens §§ 1 og 9, stk. 1. Efter lovens § 9, stk. 2, medtages sædvanligt tilbehør til ejendommen ved ansættelsen, medens besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel ikke medtages.

Af lovbemærkningerne til sidstnævnte bestemmelse fremgår, at der ikke i vurderingsloven er opstillet "almindelige kriterier for, hvad der skal anses for fast ejendom (bygningsværk) i modsætning til driftsmateriel, idet en sådan lovregel næppe vil kunne udformes således, at reglen kunne tænkes at ville dække alle forekommende tilfælde. Spørgsmålet må afgøres i hvert enkelt forekommende tvivlstilfælde på grundlag af den almindelige opfattelse af begrebet fast ejendom i forbindelse med de foreliggende afgørelser.".

Efter udstykningslovens § 2 forstås der ved en "samlet fast ejendom" et af følgende: "1) ét matrikelnummer" eller "2) flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet". Tinglysningslovens ejendomsbegreb er knyttet til udstykningsloven, men omfatter tillige ejerlejligheder (jf. ejerlejlighedslovens § 4), bygninger på fremmed grund og søteritoriet (jf. tinglysningslovens § 19) samt umatrikulerede grundstykker, der har en klar identitet og afgrænsning.

De 4 pavilloner, som udgør forretningscentret, er placeret indbyrdes adskilte på gulvarealet i banegårdshallen. Pavillonerne omfatter ikke de under halarealet beliggende lokaler (teknikrum, lager m.v.) eller det underliggende baneareal, hvilke arealer tilhører DSB. Pavillonerne har således vandret skel mod gulvet i banegårdshallen, hvilket ikke er foreneligt med bygningsmyndighedernes krav til den selvstændighed, som en bygning skal have. Når ejerlejligheder anses som selvstændige ejendomme, skyldes dette derfor særlig undtagelsesvis lovhjemmel i ejerlejlighedslovens § 4 og vurderingslovens § 8, stk. 2, der ikke kan anvendes analogt på andre bygningsmæssige konstruktioner.

Advokaten har videre henvist til erhvervslejelovens § 3, hvori "en ejendom" er defineret således: " 1. Et matrikelnummer, 2. Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenede, 3. Bygninger på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, eller 4. En ejerlejlighed." Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår, at ejendomsbegrebet er fastlagt i overensstemmelse med det tingsretlige ejendomsbegreb, jf. udstykningsloven, ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven, og advokaten har gjort gældende, at pavillonerne ikke falder ind under nogen af de 4 angivne definitioner.

Advokaten har herved oplyst, at da pavillonerne ikke opfylder hverken erhvervslejelovens, udstykningslovens, tinglysningslovens eller ejerlejlighedslovens krav til at udgøre en selvstændig fast ejendom, er pavillonerne pantsat efter reglerne i tinglysningslovens § 47b, stk. 2, om pant i driftsinventar og driftsmateriel og udgør således begrebsmæssigt løsøre.

Til støtte for den subsidiære påstand har advokaten anført, at banegårdshallens gulv og de underliggende etager, der anvendes af DSB, er opført med en konstruktion, hvor det egentlige grundareal udgøres og banearealet/skinneterrænet. Banearealet er undtaget fra vurdering i medfør af første led i vurderingslovens § 7, nr. 5, da det i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, og direkte tjener og er bestemt til at tjene trafikkens formål. Efter bestemmelsens sidste led skal stationsbygninger og lign. ikke vurderes, selv om bygningerne til dels også benyttes til andre formål.

Advokaten har herefter henvist til § 16 i driftsaftalen mellem DSB og B K/S, hvorefter formålet med etablering af forretningscentret er "at skabe et forretningscenter bestående af butikker, spisesteder, servicevirksomhed og hertil knyttet virksomhed med vægt på opfyldelse af det rejsende publikums behov samt behov hos det publikum, som har ærinde på banegården".

Forretningscentret er således etableret med direkte formålsbestemt tilknytning til personbefordring fra og til banegården, og er en tidssvarende fortsættelse af de faciliteter i form af kiosker, boder, restauranter og andre former for udsalg, som altid har været på banegården til betjening af de rejsende. Advokaten har herved bemærket, at efter de for ham foreliggende oplysninger, har disse faciliteter aldrig tidligere givet anledning til foretagelse af vurdering.

Advokaten har tilføjet, at Butiksankenævnet ved kendelse af 3. april 1995 fandt det godtgjort, at der for de rejsende kan være behov for køb af varer i forretningscentret uden for sædvanlig butikstid. Nævnet fandt dermed, at forretningscentret måtte anses for omfattet af bestemmelserne i §§ 5 og 6 i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens cirkulære af 27. september 1989, hvorefter tilladelse til udvidet åbningstid kun bør gives sådanne butikker i trafikknudepunkter, hvor der af hensyn til rejselivet skønnes at være behov for, at der kan købes varer uden for butikstiden.

Hertil kommer, at ud af pavillonernes samlede areal på 2.228 m² er ca. 1.200 m² givet i koncession til DSB Restauranter/Kiosker, der anvender disse arealer til drift af bl.a. kiosk og salg af fastfood, ligesom DSB Restauranter/Kiosker driver det til forretningscentret hørende købmandscenter.

Da forretningscentrets drift således er baseret på betjening af de rejsende og har direkte tilknytning til personbefordringen fra og til banegården, finder advokaten, at forretningscentret – de 4 pavilloner – er undtaget fra vurdering, jf. vurderingslovens § 7, nr. 5.

Til støtte for den mere subsidiære påstand har advokaten anført, at der ved fastsættelsen af pavillonernes værdi i handel og vandel må tages hensyn til de særlige kontraktforhold, hvorunder forretningscentret drives, jf. vurderingslovens § 11.

Advokaten har herved anført, at skyldrådet har anerkendt, at det bør tillægges vægt, at selskabet efter driftsaftalens § 28 og dennes bilag 9 årligt erlægger et vederlag til DSB svarende til halvdelen af de koncessionsafgifter (før fradrag af de ikke-direkte driftsrelaterede udgifter), som de enkelte koncessionshavere/forretningsdrivende betaler til selskabet. Men med dette udgangspunkt bør ejendomsværdien imidlertid endvidere reduceres under hensyntagen til de særdeles byrdefulde og usædvanlige begrænsninger, hvorunder selskabet er indrømmet ret til at drive forretningscentret.

Advokaten har endvidere henvist til, at efter den mellem DSB og selskabet indgåede driftsaftales § 14 er DSB bl.a. berettiget til når som helst at ændre driftsbetingelserne for banegården ud fra såvel trafikale hensyn som hensynet til jernbanemæssige driftsforhold og publikums smidige benyttelse af det areal, hvorpå pavillonerne er opstillet. Selskabet må tåle sådanne ændringer og har ingen krav mod DSB som følge heraf, uanset at sådanne ændringer fuldstændigt vil kunne fjerne driftsgrundlaget for forretningscentret.

Advokaten har videre henvist til driftsaftalens § 30, hvorefter DSB kan opsige driftsaftalen til ophør 20 år efter åbningstidspunktet (1994), samt overtage forretningscentrets pavilloner på de i driftsaftalen særligt fastsatte vilkår.

Disse forhold bør efter advokatens opfattelse føre til, at beregningen af ejendomsværdien foretages på grundlag af lavere lejeværdier, end de ved ansættelsen anvendte, ligesom der bør anvendes en lavere lejefaktor end 9, idet pavillonerne er opført som inventar/skillevægge og derfor som konstruktion savner næsten enhver sædvanlig bygningsmæssig kvalitet.

Landsskatteretten skal bemærke:

For at tage stilling til advokatens principale påstand, må begrebet "selvstændig fast ejendom" samt "bygning" i vurderingslovens forstand defineres.

Ifølge lovens § 1 foretages vurdering af landets faste ejendomme bortset fra dem, der efter § 7 er undtaget fra vurdering.

Ifølge § 5 ansætter vurderingsrådet ejendomsværdien og grundværdien samt eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Ifølge § 8, stk. 1, skal arealer, der i forening udgør en samlet fast ejendom, jf. § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, vurderes sammen……

Ifølge § 8, stk. 2, anses ejerlejligheder, der er oprettet i henhold til loven om ejerlejligheder, som selvstændige faste ejendomme, når der er sket anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af ejendommens opdeling i ejerlejligheder, medmindre anmeldelsen afvises.

Ifølge § 9, stk. 1 og 2, er ejendomsværdien værdien af den faste ejendom i dens helhed. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.

I § 11 bestemmes, at hvis bygningerne på en ejendom ejes af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig.

De bemærkes, at § 8, stk. 1, henviser til lov om udstykning. Endvidere at § 8, stk. 2, indirekte henviser til tinglysningsloven, idet ejerlejligheder først kan anses som selvstændige faste ejendomme i vurderingslovens forstand, når der er sket anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af ejendommens opdeling, og anmeldelsen ikke afvises.

Begrebet vurderingspligtig fast ejendom eller bygninger er ikke nærmere defineret i bestemmelserne i vurderingsloven, end anført ovenfor.

I Paludan m.fl.s "Vurdering og beskatning af fast ejendom", afsnit 4.3. – Afgrænsning af fast ejendom – henvises til vurderingslovens § 9. Det anføres endvidere: "Vurderingen omfatter i første række bygninger og bygningsbestanddele. Som bygninger og bygningsbestanddele anses bygninger af enhver art på eller i jorden, blot de kan betragtes som et bygningsværk til forbliven på stedet."

Ifølge Ejendoms Karnov 1999, note 58 til tinglysningslovens § 10, stk. 1, er fast ejendom i tinglysningslovens forstand a) først og fremmest jorder i.o.m. udstykningslovens § 2, som i matriklen er anført under ét matr.nr. eller er anført med flere matr.nr.e, som ikke må adskilles på ny uden matrikelmyndighedernes samtykke, b) endv. ifølge tinglysningslovens § 19 bygninger på fremmed grund samt bygninger på søteritoriet, c) ejerlejligheder, jf. § 4 i lov om ejerlejligheder, samt d) umatrikulerede grundstykker, når de har en klar identitet og afgrænsning.

Ifølge tinglysningslovens § 17 har hver ejendom i retskredsen sit blad i tingbogen.

Landsskatteretten finder ikke, at pavillonerne er opstillet/opført på eller i jorden - herunder er opstillet/opført på fremmed grund, jf. vurderingslovens § 11 – idet pavillonerne er placeret på gulvarealet inden i en anden bygning.

Landsskatteretten finder endvidere ingen holdepunkter for at antage, at begrebet selvstændig fast ejendom/bygninger er videre i vurderingslovens end i tinglysningslovens forstand. Retten finder derfor ikke, at vurderingsloven afgiver hjemmel til at anse de omhandlede pavilloner for selvstændige vurderingspligtige bygninger.

De påklagede ansættelser ophæves derfor.