Dato for udgivelse
27 Sep 2001 12:15
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
29. marts 2001
SKM-nummer
SKM2001.385.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
3. afdeling, B-0234-00
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Ejendom, næring, ejendomsmægler
Resumé

Sagsøgeren havde ikke afkræftet formodning om, at en fast ejendom var erhvervet som led i næring, hvorfor fortjenesten ved salget var næringsskattepligtig

Reference(r)

Statsskatteloven § 4
Ligningsvejledningen 2000 E.J.3


Parter:
A (selv)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Anders Vangsø Mortensen, København)

Afsagt af landsdommerne:
Inger Nørgaard, Henrik Estrup og Linda Hangaard (kst.)

Den 1. november 1999 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse vedrørende sagsøgeren, A's, skattepligtige indkomst for indkomståret 1996:

"........
Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

.......

Det er oplyst, at klageren erhvervede halvdelen af ejendommen H2, ..., der er en beboelsesejendom med en lejlighed, den 1. august 1988, og den resterende halvdel den 1. januar 1996. Han har beboet ejendommen i en periode i 1988/89, og igen fra den 15. juli til den 31. oktober 1996.

Ejendommen H1, ...., der er en beboelsesejendom med 1 lejlighed, er erhvervet med overtagelse den 1. januar 1996. Efter det oplyste har klageren beboet ejendommen fra den 1. april 1996 og til den 15. juli 1996.

I 1996 solgte klageren ejendommene H2 og H1 med overdragelse henholdsvis den 1. september 1996 og 1. november 1996. Skatteankenævnet har opgjort den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen til henholdsvis 99.649 kr. og 196.380 kr.

Klageren arbejdede hos en ejendomsmægler i perioden fra den 1. januar 1988 til den 30. august 1988, hvor han arbejdede med fremvisning og salg af ejendomme. I 1989 startede klageren ejendomsmæglervirksomheden H3, som ophørte i 1991 på grund af dårlige tider på ejendomsmarkedet. Virksomheden har haft følgende resultater:

Indkomståret 1996
Personlig indkomst

Fortjeneste ved salg af ejendommen H1 anset for næringsindkomst, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

196.380 kr.

Fortjeneste ved salg af ejendommen H2 anset for næringsindkomst, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5 litra a. 99.649 kr.

1989

1990

1991

Omsætning

165.754 kr.

307.496 kr.

7.773 kr.

Resultat

-82.111 kr.

67.510 kr.

-44.741 kr.

Om klagerens uddannelsesmæssige baggrund er oplyst, at han har taget et brevkursus af et års varighed på ejendomsmæglerakademiet, da han var ansat hos ejendomsmægleren i 1988. I 1992 og 1993 har klageren studeret jura, og han har i den periode modtaget SU. Den 1. august 1993 købte klageren H4, men driften heraf er nu ophørt, og ejendommen anvendes nu til værelsesudlejning.

Klageren har siden 1988 købt 10 ejendomme, og indtil udgangen af 1996 solgt 4 ejendomme. Klageren har i 1996 haft egen virksomhed "H5".

Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse for indkomståret 1996 anset ejendommene H2 og H1 for at være erhvervet som led i næring, og at fortjenesten ved salg derfor skal beskattes som næringsindkomst, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a. Nævnet har som begrundelse herfor bl.a. henset til, at klageren gennem 10 år som sin hele eller delvise levevej har foretaget opkøb af 10 ejendomme, der er anvendt til udlejning, at klagerens væsentligste hensigt med købet af ejendommene har været fortjeneste ved videresalg, idet udlejningsvirksomheden i 7 af 9 år har givet negative resultater, og at alene periodevis salg kunne medføre likviditetsoverskud, at klageren kun i en begrænset periode har beskæftiget sig med andet end udlejning af ejendomme og salg af disse, at klageren i 1988 var ansat hos en ejendomsmægler, hvor han tog et brevkursus for at blive ejendomsmægler, at klageren derefter forsøgte sig som selvstændig ejendomsmægler indtil 1991, at klageren har solgt 4 ejendomme, at den i 1996 påbegyndte virksomhed ved at arbejde for faderen og påbegyndelsen af videoproduktion m.m. ikke har været af et sådant omfang, at næringssynspunktet vedrørende ejendomme bortfalder.

.......

Klageren har overfor Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at han ikke driver næringsvirksomhed ved køb og salg af ejendomme. Til støtte herfor har han bl.a. anført, at de ejendomme han har købt, enten anvendes til udlejning eller som hans bolig. Han har valgt ejerboligen som sin foretrukne boligform, hvilket medfører at en bopælsændring ofte vil udløse et salg. Som ugift person har han naturligt en større flyttefrekvens end gifte personer.

.......

Klageren har anført, at påstanden om, at han ikke ville kunne leve uden indtægterne fra hussalg, er forkert. I perioden 1992-1995 har han haft indtægter fra H5 og anden faktuering, og hertil kommer SU og statslån, som han har modtaget i de første studieår. Underskuddet i virksomheden i 1996 skyldes alene, at han foretog en større investering i 1996. Yderligere har han modtaget diverse skattefrie gaver fra sine forældre.

Landskatteretten finder ikke grundlag for at anse klageren for næringsdrivende med handel med fast ejendom ved erhvervelsen den 1. august 1988 af halvdelen af ejendommen H2.

Der er herved henset til hans antagelige erhvervserfaring som ejendomsmægler på erhvervelsestidspunktet. Retten finder herefter, at uanset at den resterende halvdel af ejendommen er erhvervet den 1. januar 1996, at fortjenesten ved afståelsen af ejendommen skal medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. samme lovs § 1. Idet det må lægges til grund, at ejendommen H2 har tjent til bolig for klageren, medregnes fortjenesten ved afståelsen ikke til den skattepligtige indkomst, jf. EBL § 8, stk. 1.

Landsskatteretten bemærker, at efter de foreliggende oplysninger om klagerens tidligere erhverv som ejendomsmægler og omfanget af hans virksomhed med køb og salg af fast ejendom, lægges det til grund, at klageren ved erhvervelsen den 1. januar 1996 af ejendommen H1, har været næringsdrivende med handel med fast ejendom, og at der herefter må gælde en formodning for, at ejendommen er erhvervet i forbindelse med dennes næringsvirksomhed.

Landsskatteretten finder ikke, at det af klageren anførte eller sagens oplysninger i øvrigt, herunder at ejendommen i en kortere periode har tjent til bolig for ham, kan afkræfte næringsformodningen. Det er herefter med rette, at klageren er blevet anset for skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4, jf. § 5, stk. 1, litra a, af fortjenesten ved afståelsen af ejendommen.

......

H e r e f t e r  b e s t e m m e s :

......."

Under denne sag, der er anlagt den 1. februar 2000, har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens indkomst i indkomståret 1996 nedsættes med 196.380 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Af en oversigt over sagsøgerens skattepligtige indkomst og formue udarbejdet af Brørup Skatteforvaltning fremgår bl.a.:

".......

Indkomståret 1996
Personlig indkomst


Fortjeneste ved afståelse af ejendommen H1, anset for næringsindkomst, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a, 196.380 kr.

Stadfæstes

Fortjeneste ved salg af ejendommen
H2 anset for næringsindkomst, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a, 99.649 kr. nedsættes til

0

....."

Af en skrivelse af 29. marts 2000 fra X1-by kommune til Kammeradvokaten fremgår følgende:

......"

A er tilflyttet kommunen i 8.01.1998, hvorfor vi kun har selvangivelsesmaterialet for indkomstårene 1997 og
1998.
Med udgangspunkt i dette samt træk på Told &2; Skat ejendomssystem kan vi give følgende svar på Deres forespørgsel.

  1. H6
    Ejendommen er købt 16.02.91 for kontant kr. 73.729
    Ejendommen er solgt 15.01.99 for kontant kr. 210.956
    Lejeindtægt 1997 kr. 22.800 og 1998 indtil feb. kr. 3.800
    A oplyser i bilag til selvangivelse for 1998 at udlejning blev afbrudt pga. misligholdelse i februar måned.
    ........
  2. H7
    Ejendommen er købt 13.08.91 for kontant kr. 204.666
    Ejendommen er solgt 17.06.99 for kontant kr. 310.000
    Lejeindtægt 1997 kr. 34.800 og 1998 kr. 34.800
    ........
  3. H2
    ........
  4. H8
    Ejerandel 40% (60°s ejes af broder B)
    Ejendommen er købt 100% den 08.06.93 for kontant kr. 736.619
    Solgt 60% til broder B med overtagelse 1.06.93 for kr. 520.637
    Der er udstykket et areal på 1.579 m2 som er frasolgt med overtagelse den 1.8.98 for kr. 325.000.
    Lejeindtægt hele ejendommen 1997 kr. 224.400 og 1998 kr. 244.800
    .......
  5. H9
    Ejendommen er købt 24.03.93 for kontant kr. 623.661
    Ejendommen er solgt 19.02.99 for kontant kr. 489.145 til beliggenhedskommunen.
    Lejeindtægt 1997 kr. 78.475 og 1998 kr. 41.000
    .......
  6. H1
    .......
  7. H10
    Ejendommen er købt 01.01.97 for kontant kr. 99.872
    Ejendommen er solgt 09.01.98 for kontant kr. 586.456
    Lejeindtægt anneks 1997 kr. 20.700
    .......
  8. H11
    Ejendommen er købt 13.02.97 med overtagelse 15.12.96 for kr. 75.000
    ......
    Ifølge BBR er der opført et nyt parcelhus på 125 m2.
    Den 14.12.98 er der givet tilladelse til udstykning af 6 sommerhus grunde fra ejendommen. Der er 31.03.99 solgt 1 byggegrund for kr. 90.000 og den 18.8.99 solgt 1 mere for kr. 110.000.

A har ved skøde af 3.07.90 solgt ejendommen H12 for kr. 421.738 omregnet til kontant.

Vi har ingen oplysninger om købstidspunkt eller købspris på ejendommen.

A har ifølge Vurderingsoplysninger været administrator af ejendommen H13, i en periode omkring 1990. A har i 2 perioder selv beboet ejendommen.
......"

Sagsøgeren har forklaret, at han siden 1992 har levet af de indtægter, han har haft ved arbejde for sine forældre, at gaver fra forældrene samt af de beløb, han har modtaget ved udlejning af sine ejendomme. I en periode har han desuden haft et firma ved navn H5, som også gav nogle småindtægter. Hans hovedbeskæftigelse er imidlertid at skrive bøger. I 1995 indgik han aftale med et forlag i England om udgivelse af en af sine bøger. Ifølge aftalen skulle bogen udgives i sommeren 1996, og han skulle have 15 kr. pr. solgt bog. Forlaget har imidlertid udskudt udgivelsen flere gange. Forlaget har sagt, at bogen er udgivet. Han kan imidlertid af nogle falske afregningslister se, at bogen ikke er markedsført. Han beskæftiger sig kun med ejendomme, fordi det i kraft af hans erfaring er lige så let for ham at købe en ejendom, når han mangler en bolig, som det er for andre at leje en bolig. Han købte ejendommen H1, fordi han havde brug for en bolig i området. Han ville ikke belaste forholdet til sine forældre ved at bo hos dem i de perioder, hvor han arbejdede for sin far. H1 var imidlertid et dårligt sted for ham at bo, fordi der tidligere havde boet "banditter". Dette forfulgte ejendommen på den måde, at der ofte havde været gravet på ejendommen, når han kom hjem. Han flyttede derfor hurtigt fra stedet, fordi han af hensyn til sine personlige papirer ikke turde blive boende. Mange af de papirer, han er i besiddelse af, er nemlig meget vigtige, da de er forsvundet andre steder fra, og derfor kun findes hos ham. Ejendommen H10 24 købte han for 230.000 kr. Han har desuden brugt mange penge på istandsættelse af denne ejendom. Han havde regnet ud, at han ved hjælp af de forventede indtægter fra bogsalget havde råd til at bo i ejendommen. Da disse indtægter imidlertid udeblev, var han nødsaget til at sælge ejendommen igen forholdsvis hurtigt efter købet. Ejendommen H11 købte han for at have et godt sted, hvor han kan skrive sine bøger. Han har ikke brug for en stor grund og har derfor udstykket 6 sommerhusgrunde fra ejendommen. Han har kun solgt to af de udstykkede grunde. I perioden 1990 - 1996 solgte han ingen ejendomme. Omkring 1997/98 besluttede han at afvikle sine ejendomme, fordi han ville koncentrere sig fuldt ud om sit forfatterskab. Salget af ejendommene er således motiveret af konkrete forhold i hans liv og er ikke sket som led i næring. Da han drev ejendomsmæglervirksomhed, solgte han udelukkende ejendomme for andre. Han købte kun de ejendomme, han selv boede i, samt et enkelt rækkehus, som han købte ved "selvindtræde". Ejendommen H13 købte han omkring 1990, mens han drev ejendomsmæglervirksomhed. Han beboede ejendommen i to perioder og solgte den igen omkring 1991.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at han ikke har købt eller solgt ejendomme som led i næring. Han er forfatter og kunne sagtens leve uden indtægterne fra salget af sine ejendomme, hvilket også er bevist ved, at han i perioden 1990 - 1996 ikke solgte nogen af disse. Han kunne ikke bo i sikkerhed på H1, hvilket var årsagen til, at han solgte denne ejendom efter en kort bopælsperiode. Det er derfor ejendomsavancebeskatningsloven, der skal regulere dette salg. Salget kan derfor ikke tages som udtryk for, at han ikke kunne klare sig økonomisk uden at sælge af sine ejendomme, og det er da også kun få af disse, han har solgt efter en kort ejerperiode. Som ugift er det naturligt, at han har en større flyttefrekvens end gifte personer.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren via sin uddannelsesmæssige baggrund og tidligere beskæftigelse hos en ejendomsmægler samt drift af egen ejendomsmæglervirksomhed har en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet. Når dette sammenholdes med ejendomshandlernes omfang og karakter, deres centrale placering i sagsøgerens økonomi samt det forhold, at udlejningsvirksomheden ikke gav noget afkast af betydning, er der en formodning for, at sagsøgeren ved erhvervelsen af H1 var eller blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Sagsøgeren har ikke afkræftet denne formodning, idet den korte bopælsperiode ikke er tilstrækkelig hertil. Fortjenesten ved salget af ejendommen er derfor med rette anset for skattepligtig i medfør af statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Landsrettens begrundelse og resultat:

Under hensyn til sagsøgerens tidligere erhverv som ejendomsmægler, omfanget af hans køb og salg af fast ejendom og den betydning for hans økonomi, som disse salg har haft, tiltrædes det, at det er lagt til grund, at han ved erhvervelsen af ejendommen H1 var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Der består herefter en formodning for, at også erhvervelsen af denne ejendom skete som led i sagsøgerens næringsvirksomhed. Uanset at sagsøgeren har boet i ejendommen en kort periode, og uanset oplysningerne om baggrunden for salget af ejendommen, er denne formodning ikke afkræftet. Fortjenesten ved salget er således skattepligtig efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a, og landsretten tager derfor sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

 

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger betaler sagsøgeren, A, inden 14 dage 10.000 kr. til sagsøgte.

 

1988

1989

1990

1991

1992

Resultat af selvstændig virksomhed før renter

0

-70.611

99.510

41.496

97.435

Statens Uddannelsesstøtte

0

0

0

0

38.376

Lønindtægt

78.128

18.859

0

0

0


Honorar, legater m.v.


200


0


0


12.945


0

Personlig indkomst

78.328

-51.752

99.510

54.441

135.811

Kapitalindkomst

-42.913

-71.853

-123.874

-87.543

-99.434

Ligningsmæssige fradrag

31.985

1.700

4.286

1.634

1.765

Skattepligtig indkomst

3.430

-125.305

-28.650

-34.736

34.612

Skattepligtig formue

-390.007

-402.938

-480.512

-75.888

632.416

           
 

1993

1994

1995

1996

 

Resultat af selvstændig virksomhed før renter

89.073

50.798

107.433

63.320

 

Statens Uddannelsesstøtte

19.860

0

0

0

 

Lønindtægt

2.329

0

0

0

 

Honorar, legater m.v.

0

0

0

0

 

Personlig indkomst

111.262

50.798

107.433

63.320

 

Kapitalindkomst

-198.018

-188.939

-180.257

-182.506

 

Ligningsmæssige fradrag

666

0

0

0

 

Skattepligtig indkomst

-87.422

-138.141

-72.824

-119.186

 

Skattepligtig formue

0

-94.900

0

0

 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter