Dato for udgivelse
05 Sep 2006 13:25
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Aug 2006 12:41
SKM-nummer
SKM2006.536.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
06-089559
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Moms og lønsumsafgift
Overemner-emner
Moms og lønsumsafgift
Emneord
Moms, administration, fast ejendom
Resumé
Skatterådet afviser muligheden for at udvide bestemmelsen om momsfritagelse for administration af fast ejendom til også at omfatte ydelser leveret af andre virksomheder, end den virksomhed, der har indgået aftale med udlejer om den løbende administration af ejendommen.
Reference(r)

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 8

Henvisning
Momsvejledningen 2006-3 D.11.8

Spørgsmål

  1. Det ønskes oplyst, om selskabet kan indgå tekniske administrationsaftaler med ejerlejlighedsforeninger, andelsboligforeninger, gårdlaug og ejere af udlejningsejendomme, der er momsfri efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.
  2. Såfremt SKAT er enig i, at der kan indgås en teknisk administrationsaftale, men De er uenig i opdelingen mellem momspligtige og momsfrie ydelser i udkastet, bedes De fremkomme med de korrektioner, der er nødvendige for at bringe opdelingen mellem momspligtige og momsfri ydelser i overensstemmelse med gældende ret.    

Svar

  1. Nej
  2. Besvares ikke, jf. nærmere nedenfor

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ApS er stiftet og ejet af N ApS og O ApS sammen med XX Holding ApS.

N ApS og O ApS ejer sammen B ApS, der leverer traditionelle administrationsydelser, hovedsageligt til ejer- og andelsboligforeninger. B ApS har fokus på at levere administrationsydelser med tilknyttet juridisk og økonomisk rådgivning.

XX Holding ApS ejes af NN, der er ingeniør og direktør for A ApS.

A ApS er stiftet med henblik på at levere teknisk rådgivning, hovedsageligt til de af B ApS administrerende foreninger.

A ApS påtænker at tilbyde tekniske administrationsaftaler svarende til den fremsendte. Disse skal komplementere B ApS's administrationsaftaler.

A ApS vil derudover yde yderligere teknisk rådgivning til foreningerne, der naturligvis vil være momspligtig efter gældende regler.

Det fremgår af § 3 i det vedlagte udkast til administrationsaftale, at driftsaftalen omfatter følgende ydelser, der er momsfri og inkluderet i det faste årlige honorar, dog bortset fra deltagelse i bestyrelsesmøder og generalforsamlinger:

1. Regelmæssig gennemgang af ejendommen og kontrol af det arbejde, der udføres af vicevært, trappevaskere, gartnere og andre ansatte eller kontraktsparter.

2. Ansættelse af vicevært, trappevaskere, gartnere eller andre kontraktsparter, der udfører faste opgaver i forbindelse med ejendommens drift.

3. Det er aftalt at A ApS skal formidle aftale vedrørende følgende:

 a. Vicevært, herunder certificeret varmemesterservice af fyrrum i henhold til særskilt arbejdsbeskrivelse
 b. Gartner (vedligeholdelse af grønne områder)
 c. Rengøring, herunder trappevask og renholdelse af udendørsarealer
 d. Snerydning

Betalingen for disse formidlede ydelser er ikke inkluderet i driftsaftalen, men A ApS garanterer, at selskabet ikke direkte eller indirekte modtager provisioner vedrørende de pågældende ydelser.

4. Modtagelse og håndtering af fejlmeldinger på døgntelefon.

5. Håndværkerrekvisition af småopgaver op til en skønnet udgift på 10.000 kr. inkl. moms på grundlag af fejlmeldinger eller viceværtens indrapportering, og evt. efterfølgende kontrol af arbejdet.

6. Håndværkerrekvisition af andre opgaver (op til 100.000 kr. inkl. moms) efter aftale med bestyrelsen, herunder definition af opgaver, indhentelse af tilbud og efterfølgende kontrol af arbejdet ved vores rådgivende ingeniør.

7. Udarbejdelse af årlig vedligeholdelsesplan med udgangspunkt i ejendommens tilstandsrapport. Vedligeholdelsesplanen kan danne grundlag for foreningens budgetlægning.

8. Nøgleadministration

9. Deltagelse i bestyrelsesmøder og på generalforsamlinger (ad hoc). 

Ifølge aftalens § 4, er følgende tillægsydelser der skal rekvireres og som honoreres særskilt momspligtige:

1. Byggestyring og bygherrerådgivning af større opgaver (over 100.000 kr. inkl. moms).

2. Udarbejdelse af tilstandsrapport med 10-årig vedligeholdelsesplan.

3. Vurdering af vedligeholdelsestilstand, forbedringer og inventar ved salg af andelsboliger.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med et ja. Det er endvidere spørgers opfattelse at spørgsmål 2 skal besvares med, at SKAT ikke er uenige i opdelingen.

Det er spørgers opfattelse, at momsfriheden efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8 knytter sig til ydelserne og ikke til dem, der leverer ydelserne.

En ydelse er således momspligtig eller momsfri uanset hvem der måtte levere ydelsen. Alt andet vil medføre konkurrenceforvridning.

Det forekommer forkert, at hvis en ingeniør ansættes af et administrationsselskab kan levere momsfri og billigere inspektørydelser end hvis disse enten leveres særskilt af et eksternt firma eller gennemfaktureres fra et andet firma.

Momsvejledningen opererer i et vist omfang med "accessoriske ydelser", dvs. ydelser, hvor den momsmæssige behandling bliver afhængig af hvem der leverer ydelserne. Dette er uheldigt, men nok uundgåeligt. Det er spørgers opfattelse, at man under ingen omstændigheder må tilrettelægge praksis, således at den bliver konkurrenceforvridende overfor selvstændige og fokuserede serviceleverandører.

Endvidere er det spørgers opfattelse, at der nok kan være behov for at lave en klarere beskrivelse af hvilke ydelser, der er momsfrie efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Det vedlagte aftaleudkast er spørgers bud på, hvor vi ser grænsen går ud fra momsvejledningen. Et særligt problem er grænsen mellem små byggeopgaver, hvor inspektøren forestår byggestyring som led i sit løbende arbejde, og større arbejder, der skal momsbelægges. Her har vi valgt at foreslå en beløbsgrænse på 100.000 kr. inkl. moms, idet dette nok er den praktisk mest håndterbare måde at trække en grænse.

SKATs indstilling og begrundelse

Det følger af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, at administration af fast ejendom er momsfritaget.

Det fremgår af afsnit D.11.8 i Momsvejledningen 2006-1, at:

"Administration af fast ejendom bygger på en aftale mellem udlejer og administrator om administration af den faste ejendom.

Administrators vederlag er typisk aftalt som en procentdel af lejeindtægten eller - navnlig for ejendomme med et større antal lejemål - som et bestemt beløb pr. lejemål.

En administrator varetager typisk følgende opgaver:

  • Fører regnskab over ejendommens indtægter og udgifter herunder indberetning til Grundejernes investeringsfond og udfærdiger eventuelt varme- og skatteregnskab for ejendommen. De sidstnævnte opgaver kan dog være overdraget målerservicefirmaer, henholdsvis revisorer.
  • Står for den løbende udlejning, udfærdiger lejekontrakter, opkræver leje, sørger for at rykke i tilfælde af manglende betaling og tager skridt til fogedforretning, hvis påkrav ikke giver resultat. Administrationsaftalen omfatter normalt ikke egentlig formidling af udlejning, såsom førstegangsudlejning af erhvervs- og boliglokaliteter i en nyopført ejendom. Sådanne opgaver overlades normalt til en ejendomsmægler. Formidlingsvirksomhed er reguleret i § 4, stk. 4.
  • Drager omsorg for, at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres på ejendommen, samt for betaling heraf. Administrator betaler også regninger for skat, brændsel, vand, el mv. Administrator ansætter og afskediger samt betaler vicevært, varmemester m.fl. samt træffer mere væsentlige dispositioner vedrørende ejendommens renholdelse. Under administrators ansættelse og afskedigelse af vicevært, varmemester m.fl. henhører tillige administrators instruktion/ledelse af de pågældende (inspektøropgaver) og administrators tilvejebringelse af viceværtsafløser under ferie, sygdom og lign.
  • Tager initiativ til drøftelse med ejeren om iværksættelse af brandsikring, isolering mv., når lovgivningen kræver sådanne arbejder udført, eller når det er muligt af få offentlige tilskud til sådanne arbejder, samt tager skridt til at drøfte eventuel modernisering mv. af ejendommen.
  • Tager skridt til at beregne lejeforhøjelser (både til erhvervs- og boligformål) samt varsler forhøjelserne over for lejerne.
  • Forhandler med huslejenævn og andre offentlige myndigheder og fører - for advokaters vedkommende - boligretssager mv. for domstolene.
  • Tager initiativ til at foretage omprioriteringer i det omfang ejendommens finansiering gør det påkrævet.

    Det aftalte honorar for administrationen dækker normalt de mest almindelige af de opgaver, der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter, hvorimod ekstraordinære opgaver under de øvrige punkter samt fogedforretninger og retssager normalt honoreres særskilt, selv om opgaverne i øvrigt er omfattet af administrationsaftalen mellem administrator og ejer.

    Fritagelse for moms af administration af fast ejendom forudsætter, at der foreligger en aftale mellem parterne om, at administrator skal varetage den løbende ejendomsadministration, og at aftalen i alt væsentligt omfatter de opgaver, der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter.

    De af administrators opgaver, der herefter kan henføres til momsfri ejendomsadministration, er begrænset til de opgaver, som er nævnt under ovenstående 7 punkter, og som normalt udføres af administrator, når der foreligger en aftale om varetagelse af den løbende administration af en ejendom, uanset om ydelserne honoreres samlet eller særskilt.

    De specielle opgaver, der honoreres særskilt f.eks. fogedsager og retssager, vil ikke være omfattet af fritagelsen."

    Som det fremgår af momsvejledningen er det en forudsætning for, at ydelser kan momsfritages som administration af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, at der foreligger en aftale mellem administrator og udlejer om administration af den faste ejendom.

    Den løbende administration foretages i dette tilfælde af B ApS, hvilket fremgår af den tekniske administrationsaftale under punktet "Oplysninger om ejendommen".

    Da A ApS ikke varetager den almindelige løbende administration af den faste ejendom, men derimod udelukkende udfører ydelser af teknisk karakter, kan disse ydelser ikke i sig selv momsfritages som administration af fast ejendom, jf. afgrænsningen i momsvejledningen.

    Der er herved lagt vægt på, at ydelserne ifølge aftalen ikke vedrører regnskabsførelsen af ejendommens indtægter/ udgifter eller vedrører den løbende udlejning.

    Administrationsaftalen omfatter således ikke i væsentlighed de opgaver der er nævnt under de første 3 punkter af ovenstående punkter, hvilket er en betingelse for at kunne fritage ydelserne som ejendomsadministration efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

    Momsfritagelsen for administration af fast ejendom er ikke direkte hjemlet i 6. momsdirektiv, men er en fritagelsesbestemmelse som Danmark har opretholdt i medfør af artikel 28, stk. 3, litra b, jf. bilag F, nr. 2 i 6. momsdirektiv.

    Direktivbestemmelsen medfører imidlertid, at det kun er de transaktioner som var fritaget for moms som ejendomsadministration før 1. januar 1978, der fortsat kan momsfritages. Dvs. at kun ydelser som bygger på en aftale mellem administrator og udlejer om den løbende ejendomsadministration og som er nævnt i ovenstående 7. punkter i momsvejledningen kan momsfritages som administration af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. 

    Danmark har ikke mulighed for at udvide fortolkningen af fritagelsesbestemmelsen, hvilket vil være tilfældet såfremt momsfritagelsen blev udvidet til at omfatte, de her omhandlede tekniske administrationsaftaler.

    SKAT agter derfor at indstille til Skatterådet at spørgsmål 1, besvares med et nej.

    Da SKAT, jf. begrundelsen ovenfor, ikke er enig i, at der kan indgås en teknisk administrationsaftale og dette efter SKAT opfattelse, er en forudsætning for besvarelsen af spørgers spørgsmål 2, vil spørgsmål 2 ikke blive besvaret. 

    Skatterådets afgørelse og begrundelse

    Skatterådet har på møde den 22. august 2006 tiltrådt indstillingen med den givne begrundelse.   

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter