Efter lovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., 1. og 2. led, omfatter fritagelsen i 1. pkt. ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., samt udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned.

Hoteller

Fritagelsen for udlejning af fast ejendom omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller, gæstgiverier, vandrerhjem, moteller og lign. Det gælder uanset udlejningens varighed.

Hoteller, der udlejer nogle af værelserne på langtidskontrakt (egentlig bolig for lejeren), kan ikke fritages for at betale moms af denne udlejning, når virksomheden i øvrigt - evt. kun i en del af året - driver almindelig hotelvirksomhed.

Skatterådet udtalte vejledende i SKM2007.916.SR, at hver enkelt af de 59 hotelejerlejlighedsejere i en hotelbygning, hvorfra der angiveligt skulle drives momspligtig hotelvirksomhed, ikke var momspligtig af deres udlejningsaktivitet. Forholdene omkring udlejningen var usikre, idet det bl.a. fremgik, at nogle af de til hoteludlejning sædvanlig tilknyttede ydelser ville blive leveret af andre end lejlighedsejerne, og at det endnu ikke var afklaret, om lejlighedsejerens køb af ydelser ville foregå direkte ved aftale mellem lejlighedsejeren og 3.-mand eller om det ville foregå via ejerforeningen. Derudover deltog lejlighedsejerne ikke i og hæftede ikke for hotelvirksomhedens drift.

I SKM2008.304.SR og SKM2008.604.SR traf Skatterådet afgørelse om, at spørgers påtænkte udlejning af hotellejligheder er omfattet af momspligten , jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt. Skatterådet lagde vægt på, at der er tale om ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter. Der er herved henset til det oplyste om konceptet for driften, at lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel, og at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

Kortvarig værelsesudlejning

Efter bestemmelsen omfatter fritagelsen heller ikke virksomheder, der udlejer værelser for kortere tidsrum end 1 måned.

Afgrænsningen mellem momsfri udlejning af fast ejendom og momspligtig udlejning af værelser skal sikre, at al udlejning af værelser i hoteller og lign. momsberigtiges. Desuden sikres det, at anden udlejning af værelser mv. til personer, der tager midlertidigt ophold uden at skifte bopæl, f.eks. til ophold under ferie mv., bliver momspligtig, mens der så vidt muligt ikke skal betales moms af udlejning af værelser og lejligheder, der bruges som fast bolig for lejeren.

Det er muligt at kombinere momspligtig udlejning af værelser (uden servering) til turister i en villa med momsfri værelsesudlejning, TfS 1996, 848.

Private husejere, der udlejer værelser på kortvarige lejemål, f.eks. til turister, er ligeledes omfattet af momspligten.

Udlejning af sommerhuse

Udlejning af almindelige sommerhuse er fritaget fra momspligten som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets varighed.

Som sommerhuse anses:

  • selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
  • 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.

Om sommerhusene ligger i land- eller byzone, er momsmæssig set uden betydning.

Et stuehus til en landbrugsejendom var blevet ombygget med henblik på udlejning til turister. Stuehuset havde efter ombygningen karakter af luksussommerhus. Landsskatteretten traf afgørelse om, at udlejningen af huset for perioder på mindre end en måned i ca. 25 uger om året måtte anses for momsfritaget, jf. TfS 1999, 670.

I SKM2007.802.SR besluttede Skatterådet, at en ikke selvstændigt matrikuleret bygning med 5 soverum og plads til 10 overnattende gæster kunne udlejes momsfrit, når udlejningen skete på samme vilkår som ved udlejning af sommerhuse.

Andre ferieboliger

Momsfriheden ved udlejning af ferieboliger er generelt betinget af, at ferieboligen er selvstændigt matrikuleret.

En ferieorganisations udlejning af ferieboliger i feriecentre, feriebyer og lign. er momspligtig, da de enkelte ferieboliger ikke er selvstændigt matrikulerede.

Udlejning af ferielejligheder for kortere tidsrum end 1 måned (normalt på ugebasis) er momspligtig, også selv om lejlighederne ligger i sommerhusområder, og udlejningen derfor sker i konkurrence med momsfri sommerhusudlejning.

Skatterådet har i SKM2007.240.SR truffet afgørelse om, at ejere af hotelejerlejligheder (også kaldet hotelferielejligheder) ikke skal opkræve moms ved udlejningen af lejlighederne. Det fremgår blandt andet, at lejlighederne er selvstændigt matrikuleret, og at udlejningen sker på samme vilkår, som gør sig gældende ved udlejning af sommerhuse.

Se også SKM2007.402.SR, hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejerne af ferielejligheder ikke skulle opkræve moms ved korttidsudleje af lejlighederne, der var opdelt i ejerlejligheder.

Den samme momsmæssige vurdering af en privatpersons udlejning af sin ejerlejlighed kom til udtryk i SKM2007.446.SR. Derudover blev det lagt til grund, at ejeren ikke kunne omfattes af muligheden for frivillig registrering for erhvervsmæssig udlejning, idet lejligheden blev anvendt til boligformål og eftersom ejeren havde en privatbenyttelsesret. Se afsnit M.5.1.

I SKM2007.665.SR traf Skatterådet afgørelse om, at udlejning af hotelejerlejligheder foretaget af hver enkelt ejer til et hotel, også er omfattet af momsfri udlejning af fast ejendom, jf. lovens § 13, stk. 1, nr. 8, 1. led. Med hensyn til ejernes mulighed for frivillig registrering og byggeselskabets mulighed for tilbagebetaling af moms henvises til afsnit M.5.1 og M.5.2.

I SKM2007.723.SR, har Skatterådet afgivet bindende svar om moms i forbindelse med salg af 50-100 ferielejligheder således, at en erhvervsdrivendes udlejning heraf er anset for momspligtig, når udlejningen sker på hotellignende vilkår, og uanset, om ferielejlighederne er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnr. Den momsmæssige virkning for spørger som sælger af lejlighederne er herefter, at spørger kan få den betalte moms af byggeriet tilbagebetalt efter reglerne om frivillig registrering for køb, opførelse m.v. af fast ejendom med henblik på salg til en momsregistreret virksomhed, og dermed overdrage reguleringsforpligtelsen efter de gældende regler herom til køber. Se M.5.2 og J.4.1.4.1.

Tilsvarende fandt Skatterådet, at en erhvervsdrivendes udlejning af 50-100 ferielejligheder, som ikke er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnr., er momspligtig, uanset udlejningen ikke sker på hotellignende vilkår, men på vilkår som sommerhuse, og med de ovenfor nævnte momsmæssige virkninger for spørger som sælger.

Derimod fandt Skatterådet, at en erhvervsdrivendes udlejning af 50-100 ferielejligheder, som er selvstændige ejerlejligheder, på vilkår som sommerhuse, ikke er momspligtig, og spørger kunne dermed ikke overdrage momsreguleringsforpligtelsen.

Se SKM2007.592.SR og SKM2007.801.SR om formidling af feriehuse - udstykket som ejerlejligheder - i eget navn for feriehusejerens regning. Se evt. tillige afsnit D.3.3.

Skatterådet udtalte vejledende i SKM2007.916.SR, at hver enkelt af de 59 hotelejerlejlighedsejere i en hotelbygning, hvorfra der angiveligt skulle drives hotelvirksomhed, var momsfri af deres udlejningsaktivitet. Lejlighedsejerne deltog ikke i og hæftede ikke for hotelvirksomhedens drift, og ansås bl.a. derfor ikke for at drive momspligtig hotelvirksomhed. Det samme gjorde sig gældende i SKM2008.463.SR. og SKM2008.515.SR.

I SKM2009.275.LSR gav Landsskatteretten på baggrund af en samlet vurdering af sagens omstændigheder klager medhold i, at de enkelte hotellejlighedsejeres aktivitet med udlejning af hotellejligheder anses for erhvervsmæssig udlejning af værelser i hoteller og lign.omfattet af undtagelsen til fritagelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., og dermed momspligtig efter momslovens § 4, stk. 1. SKAT har indbragt kendelsen for Landsretten. SKAT udtaler i SKM2009.319.SKAT, at praksis på baggrund af, at kendelsen er indbragt, er uændret.

I SKM2009.345.SR bekræftede Skatterådet, at udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der er indrettet som feriebolig/sommerhus med eget køkken og bad, er fritaget for moms. Hvis samme separate længe imidlertid blev indrettet med 3 ferielejligheder med eget køkken og bad, udtalte Skatterådet, at udlejning heraf ville være momspligtig. Således afgjorde Skatterådet også i SKM2009.634.SR, at udlejning af to ferielejligheder med eget køkken og bad, der er indrettet på 1. sal i en privatbolig, er momspligtig.

I SKM2009.652.SR kunne Skatterådet ikke bekræfte, at udlejning af et feriecenters ferielejligheder, der er erhvervet med henblik på salg til private, kunne anses som momsfri udlejning. Det samme gjorde sig gældende i SKM2009.656.SR. Det var tillagt betydning, at spørgeren ikke blot udlejer ferielejlighederne, men samtidigt driver feriecentret med levering af forskellige momspligtige serviceydelser og aktiviteter.

TimeshareDer skal ikke betales moms af salg af en brugsret til en ferielejlighed i form af timesharing, hvis der er tinglyst skøde for brugsperioden. Hvis der sker salg af en brugsret til en ferielejlighed, uden at der er tinglyst skøde for brugsperioden, anses salget derimod for anden momspligtig udlejning af værelser eller ferielejligheder.

BondegårdsferieVirksomhed med bondegårdsferie (indlogering med pension af familier m.fl. i en landbrugsejendoms sædvanlige faciliteter) er momspligtig.

Organisationers udlejning til medlemmer

Erhvervsvirksomheder og faglige organisationer, som udlejer eller udlåner ferieboliger - bortset fra sommerhuse - til medarbejdere eller medlemmer, er momspligtig heraf.

Udlejning af kursus-, selskabs- og mødelokaler og lign. i hoteller, restaurationer, forsamlingshuse, beboerforeningers selskabslokaler, idrætshaller mv. anses for momsfri udlejning af fast ejendom, forudsat der ikke sker servering i lokalerne.

I SKM2006.35.SKAT har SKAT med virkning fra 1. juli 2007 ændret den foreliggende praksis som fastlagt i Momsnævnets afgørelse 793/82 og 929/86 om, at hoteller, restaurationer, forsamlingshuse, beboerforeningers selskabslokaler, idrætshaller mv. ikke skal foretage reduktion af den fulde fradragsret for købsmoms, hvis den momsfri omsætning i forbindelse med udlejning af kursuslokaler, teatersale, mødesale, gymnastiksale mv. højst udgør 2 pct. af den samlede årlige omsætning, og hvis den momsfri lokaleleje ved udlejning af kursusloaler mv. højst udgør 5 pct. af den samlede betaling for det samlede arrangement.

Praksisændringen betyder, at virksomheder med momsfri lokaleudlejning i alle tilfælde skal opgøre fradragsretten for købsmoms efter momslovens almindelige regler, jf. momslovens kapitel 9.

Ved levering af samlede arrangementer, der omfatter møde- og undervisningslokaler mv., servering og eventuel overnatning, kan hoteller mv. fortsat anse en del af prisen for det samlede arrangement som momsfri lokaleleje, forudsat der ikke sker servering i møde- og undervisningslokalerne mv.

Det er i alle tilfælde en betingelse for at kunne anse en del af prisen for det samlede arrangement som momsfri lokaleleje, at der udstedes en faktura, som opfylder kravene i momsbekendtgørelsens § 40, stk. 2.

Det fremgår af denne bestemmelse, at hvis en faktura indeholder både momspligtige og momsfrie leverancer, skal det af fakturaen fremgå, hvilke leverancer der er pålagt moms. Leverancerne skal opføres hver for sig og med særskilt sammentælling.