Dato for udgivelse
26 Sep 2002 11:21
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
5. september 2002
SKM-nummer
SKM2002.466.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
22. afdeling, B-2144-00
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Skat
Emneord
Ejendom, salg, hovedaktionær, maskeret, udlodning, vurdering, ejendomsværdi, handelsværdi
Resumé

Et selskab havde solgt en ubebygget grund til hovedaktionærerne for en købesum svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

På baggrund af forhandlinger med en potentiel køber forud for overdragelsen og efterfølgende salg til denne til en væsentlig højere pris havde skattemyndighederne ansat grundens værdi skønsmæssigt.

Landsretten anså det ikke for bevist, at selskabets direktion og hovedaktionærer på overdragelsestidspunktet havde haft en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at grunden efterfølgende ville kunne overdrages til den senere erhverver til den med denne aftalte væsentligt højere købesum og hjemviste sagen til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 3
Ligningsvejledningen 2001 S.F.2.3.2


Parter

H1 A/S
(Advokat Mette Kapsch (prøve))

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen).

Afsagt af landsdommerne

Black, Hedegaard Madsen og Jan Reckendorff (kst.)

Denne sag drejer sig om, hvorvidt H1 A/S' salg af en grund den 23. december 1995 til selskabets hovedaktionærer (ægteparret A og B), for ca. 1,8 mio. kr., har udløst skattepligtig avance for selskabet på baggrund af, at hovedaktionærerne den 16. januar 1997 solgte grunden til F1 A/S for 4,5 mio. kr.

Den 4. maj 2000 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse:

"..........

Klager:

H1 A/S

Skatteår:

1996/97

Kommune:

København

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Skatteåret 1996/97 (regnskabsåret 1/7 1994 - 31/12 1995)

Avance ved salg af grund

2.225.643 kr.

Sagen er forhandlet på Landsskatterettens kontor med selskabets repræsentant i overværelse af to repræsentanter for Københavns Selskabsbeskatning, ligesom selskabets hovedaktionærer og repræsentanter har udtalt sig på et retsmøde.

Det er oplyst, at selskabet den 23. december 1995 solgte ejendommen, en ubebygget grund, .... 10, ...., til de daværende hovedaktionærer A og B for 1.845.800 kr. Disse har pr. 1/12 1996 videresolgt ejendommen til F1 A/S for 4.500.000 kr.

Skattemyndighederne har i sagsfremstillingen anført:

"Selskabsbeskatningen har ved ligningens påbegyndelse - på grundlag af oplysninger om, at hovedaktionærerne, B og A, havde indhentet en bindende forhåndsbesked - i medfør af skattekontrollovens § 8 D, stk. 1, tilskrevet hhv. Kommunen, Teknisk Forvaltning og F1 A/S, og anmodet om at få tilsendt det materiale, der ligger til grund for F1 A/S køb af grunden, .... 10.

Det modtagne materiale er gennemgået, og der er udarbejdet en beskrivelse af handlingsforløbet - vedlagt som bilag 1.

Efterfølgende er der fra selskabet indhentet oplysninger om grundlaget for salgssummen for grunden.

Iflg. selskabet er overdragelsessummen til A og B sket til den foreliggende offentlige vurdering på overtagelsestidspunktet, dvs. pr. 1/1 1995."

og

"Vedrørende opgørelse af avance ved salg af grunden, .... 10, skal det bemærkes, at det ved afgørelsen er lagt til grund, at salget pr. 23. december 1995 til de daværende hovedaktionærer, A og B, ikke er sket til den faktiske handelspris.

Det er således konstateret, at F1 A/S allerede den 13. oktober 1995 har rettet henvendelse til selskabet om eventuel køb af grunden for opførelse af en transformerstation. Den 18. oktober 1995 har selskabet fremsat et salgstilbud på 4,5 mill. kr.

Pr. 24. oktober 1995 har F1 A/S advokat accepteret tilbuddet under visse betingelser.

Handlen anses således ikke at være sket som led i almindelige forretningsmæssige dispositioner, men alene at være båret af det forhold, at F1 A/S havde ønsket at erhverve grunden.

Ved hovedaktionærernes overtagelse pr. 23. december 1995 har det derfor kunnet lægges til grund, at et videresalg til F1 A/S ville kunne ske til en salgssum på 4,5 mill. kr. Sidstnævnte beløb skal herefter anses som selskabets afståelsessum i relation til ejendomsavancebeskatningsloven.

Hovedaktionærerne anses således for at have modtaget
en maskeret udlodning fra selskabet på

2.654.000 kr.  
svarende til differencen mellem den faktiske salgssum 1.846.000 kr.  

og den værdimæssige salgssum

4.500.000 kr.

"

Selskabets repræsentant har forklaret, at sagens forhistorie er, at F1's advokat AM ved advokat PJ den 13. oktober 1995 skriftligt rettede henvendelse til selskabets direktion i anledning af, at F1 sonderede mulighederne for at erhverve en egnet grund på ca. 10.000-15.000 m2 i kvarteret ..../.... til brug for opførelse af en transformatorstation. Advokaten anmodede om en tilkendegivelse fra selskabet, om dette havde en interesse i at overveje et salg.

Selskabets advokat HE ved advokat HS svarede den 17. oktober 1995, at grunden .... 10 var på 5.397 M2, og at selskabets prisforlangende var 4,5 mio. kr. Selskabets advokat anførte, at hvis dette havde F1's interesse, var tilbuddet gældende i 14 dage.

AM svarede tilbage i brev af 24/10 1995, hvortil klageselskabets repræsentant særligt har henvist. Det fremgår bl.a. heraf, at F1 ca. tre år tidligere havde købt .... 4 med henblik på opførsel af transformerstation. Af nærmere beskrevne grunde blev tilladelse ikke givet til denne opførelse.

Kommunen havde herefter på et møde peget på heromhandlede grund som en af flere muligt egnede grunde, hvilket havde afstedkommet AMs henvendelse til selskabet. Der foreligger ikke oplysninger om disse andre egnede grunde. AM foreslog et møde om købet af grunden betinget af den mulige brug af ejendommen og myndighedsgodkendelsen. Selskabets bebudede prisforlangende oplystes at være i et niveau, F1 kunne honorere.

Klageselskabets repræsentant har videre særligt henvist til selskabets brev af 30/10 1995 til AM, hvori henvistes til, at selskabets advokat havde drøftet indholdet af AMs brev af 24/10 1995 med sine klienter. Det anførtes bl.a. heri, at selskabet ikke ønskede at indgå en betinget overdragelse, medmindre en sådan aftale suppleres med en frist, indenfor hvilken selskabet uden at ifalde erstatningsansvar kunne sælge grunden til anden side. Denne frist blev sat til 3 uger. Som årsag til ønsket om frist anførtes, at også andre end F1 havde vist interesse for ejendommen. I brevet henvistes videre til G1s utinglyste ret til uindskrænket og vederlagsfri adgang til brug af en del af grunden til parkering. Videre henvistes til eventuel forurening af grunden. Det tilkendegaves, at selskabets prisforlangende var 4,5 mio. kr. kontant, således at køber afholdt diverse omkostninger i forbindelse med overdragelsen samt eventuelle udgifter til forureningsbekæmpelse og undersøgelser i forbindelse hermed.

I brev af 30/11 1995 fra HS til AM henvistes til en artikel i .... bladet fra den 29/11 1995, hvor det i brevet anføres, at udover det meget uheldige i at omtale selskabets påtænkte salg, blev selskabet nu kontaktet af liebhavere til grunden. Det meddeltes videre, at selskabets salgstilbud opsiges med 3 ugers varsel til den 21/12 1995.

I brev af 19. december 1995 fra HE til B henvises til et vedlagt udkast til skøde vedrørende den omhandlede grund. Skødet angives udarbejdet for det tilfælde, at F1 ikke ønskede at købe grunden. Selskabets repræsentant har herved påpeget, at fristen til F1 jf. foran udløb den 21/12 1995, samt at B i samme periode havde ført forhandlinger med F2 A/S om dette selskabs overtagelse af aktiekapitalen i klageselskabet.

Forholdet var det, at F2 A/S ikke havde ønsket, at den omhandlede grund medfulgte som et af selskabets aktiver ved en eventuel overtagelse af aktiekapitalen i klageselskabet, idet den var et driftsfremmed aktiv. F2 A/S overtog aktiekapitalen i klageselskabet pr. 1/1 1996, og grunden var som forudsat af F2 A/S forinden solgt ud af selskabet, idet B og A overtog denne ved skøde af 27/12 1995.

Den 22/12 1995 meddelte advokat HE AM, at klageselskabets salgstilbud var bortfaldet. Det meddeltes videre, at B pr. 1/1 1996 havde solgt aktierne i klageselskabet, og at ægteparret AB havde overtaget grunden. Brevet sluttede med, at såfremt F1 fortsat var interesseret i grunden, kunne henvendelse ske til advokat HE.

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at ansættelsen nedsættes med forhøjelsesbeløbet, 2.225.643 kr. Han har til støtte herfor henvist til hændelsesforløbet som gennemgået foran. Han har videre henvist til, at A og B købte grunden den 27/12 1995 for 1.846.000 kr. kontant svarende til ejendomsværdien pr. 1/1 1995.

Københavns selskabsbeskatnings udgangspunkt for ansættelsen var, at A og B havde købt grunden i den sikre overbevisning, at videresalg til F1 ville kunne ske for 4,5 mio. kr.

Hertil har selskabets repræsentant anført, at køberen af aktierne i klageselskabet af de anførte årsager ikke ønskede at overtage grunden, hvorfor den måtte sælges til anden side. Han har videre henvist til, at F1 i sit købstilbud af 30/1 1996 til ægteparret AB havde fremsat 3 nærmere refererede meget væsentlige betingelser, som skulle opfyldes, før salget kunne effektueres.

Betingelserne var en klar og ubetinget myndighedsgodkendelse af budgettet. Herudover fremgår det af det betingede købstilbud:

"Køber er bekendt med den utinglyste rettighed og byrde, ifølge hvilken ejeren af matr.nr. .. ea, G1 A/S, er tillagt en uopsigelig og uindskrænket vederlagsfri ret til parkeringsformål på den del af nærværende grund, der blev tillagt grunden til opnåelse af den gældende bebyggelsesgrad."

Betingelse nr. 2 og 3 fremgår af købstilbuddets § 3 således:

"Nærværende købstilbud er betinget af, at den ovenfor anførte utinglyste rettighed ved forhandling kan ændres således, at den alene er gældende, så længe ejendommen matr.nr. .. ea ikke skifter ejer, og at rettigheden ved aftale med den nuværende ejer af matr. nr. .. ea begrænses, således at den bortfalder eller skal genforhandles ved ejendommens ejerskifte.

Køber har ladet foretage en miljøteknisk og geoteknisk gennemgang, udført af A/S Samfundsteknik, i henhold til rapport af 8. december 1995. Rapporten vedlægges nærværende betingede købstilbud.

Køber forudsætter, at eventuelle omkostninger til bortfjernelse, oprensning og afværgeforanstaltninger vedrørende forureningen, som vil blive endeligt påbudt af myndighederne i forbindelse med ejendommens bebyggelse, ikke overstiger kr. 250.000,00, skriver kroner tohundredefemtitusinde 00/100. Såfremt de faktisk afholdte omkostninger overstiger beløbet, deles det overstigende beløb ligeligt mellem sælger og køber. Sælgers andel kan tilbageholdes og modregnes i købesummen på købers anfordring."

I brev af 1. marts 1996 meddelte HE F1's advokat, at hans klienter accepterede at afhænde ejendommen i frit salg til F1, såfremt konsekvensen af et afslag på salg er, at F1 eksproprierede ejendommen. Det er i denne forbindelse oplyst, at der forelå en ekspropriationsmulighed, jf. Boligministeriets brev til F1 af 19. december 1996. HE stillede videre som vilkår for salg, at sælgerens risiko i forbindelse med et eventuelt påbud fra kommunen om at fjerne forurening blev maksimeret til 500.000 kr.

Endeligt skøde med en kontant købesum på 4,5 mio. kr. er underskrevet af køber den 16. januar 1997.

For så vidt angår den omtalte betingelse vedrørende G1s utinglyste rettighed, blev denne i det endelige skødes § 1 opfyldt ved, at del nr. 2 af areal 657 m2 blev overført af sælger til naboejendommen matr. nr. .. ea, der tilhørte G1 A/S. Sælgers forpligtelse til eventuel refusion af udgifter til forureningsbekæmpelse blev maksimeret til 500.000 kr.

Sælger skulle i tilfælde af påbud om foranstaltninger til forureningsbekæmpelse underrettes af F1 senest den 1. juli 1997. Sælgers forpligtelse bortfaldt, såfremt der ikke var fremsat krav inden fristen. Sådant krav er efter det oplyste ikke fremsat.

Selskabets repræsentant har konkluderet, at F1 i efteråret 1995 ikke på nogen måde havde forpligtet sig til at købe den omhandlede grund, hvorved henvises til, at den endelige handel først er indgået den 16. januar 1997, det vil sige mere end 15 måneder efter de indledende drøftelser og forhandlinger påbegyndtes. Repræsentanten har videre anført, at hele handlingsforløbet viser, at ægteparret AB ikke havde kunnet påregne et videresalg af grunden til F1.

Dette medfører, at udgangspunktet for prisfastsættelsen mellem selskabet og hovedaktionæren er, at den kan ske til ejendomsværdien, jf. ligningsvejledningen S.F.1.2.3.2., hvoraf fremgår, at ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og et af ham behersket selskab, skal ejendommen overdrages til markedsprisen. I mangel af viden om denne værdi kan den offentlige vurdering benyttes +/- 15%.

Bestemte forhold kan medføre, at den seneste ejendomsvurdering er uegnet som udgangspunkt for fastsættelsen af ejendommens markedsværdi. Det er skattemyndighederne, der har bevisbyrden for, at sådanne forhold foreligger. Det kan f.eks. ske ved påvisning af fejl i vurderingen som følge af, at sælger har foretaget væsentlige forbedringer, der ikke er kommet til udtryk i vurderingen, eller der foreligger en eller anden form for liebhaverejendom.

Som ligningsvejledningen er formuleret, er der pålagt skattemyndighederne en streng bevisbyrde for at fravige ejendomsvurderingen.

Det er selskabets repræsentants opfattelse, at skattemyndighederne ikke har løftet den strenge bevisbyrde, der tilkommer dem for, at ligningsvejledningens udgangspunkt om at benytte den offentlige vurdering kan fraviges.

Selskabets repræsentant har videre henvist til, at Landsskatterettens kontor i sin indstilling har lagt vægt på, at hovedaktionærerne havde haft en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at et efterfølgende salg til F1 kunne ske til en betydeligt højere salgssum end ejendomsværdien pr. 1/1 1995. Kontoret lægger til grund, at salg til F1 ville kunne ske til skønsmæssigt 4 mio. kr.

Til dette udsagn har selskabets repræsentant anført, at heromhandlede grund var en af flere muligheder for F1 til erhvervelse. Det er korrekt, at der forelå en mulighed, men ikke nogen som helst sikkerhed for, at F1 ville købe den aktuelle grund.

Landsskatterettens bemærkninger

I afgørelsen har deltaget 4 retsmedlemmer.

Landsskatteretten skal bemærke, at F1's advokat skriftligt den 13. oktober 1995 rettede henvendelse til selskabets direktion for at sondere mulighederne for et eventuelt køb af den omhandlede grund til brug for opførelse af en transformatorstation. Selskabets advokat svarede umiddelbart efter, at selskabets prisforlangende var 4,5 mio. kr. Selskabets hovedaktionærer overtog grunden fra selskabet den 27/12 1995 for 1.846.000 kr. svarende til ejendomsværdien pr. 1/1 1995. Uanset det oplyste om baggrunden for at hovedaktionærerne overtog grunden fra selskabet, og uanset F1 krævede visse betingelser opfyldt for overtagelse af grunden, finder Landsskatteretten, at selskabets direktion og hovedaktionær på tidspunktet for hovedaktionærens overtagelse af grunden har haft en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at et efterfølgende salg til F1 kunne ske til en betydeligt højere salgssum end ejendomsværdien pr. 1/1 1995. Landsskatteretten skal herved henvise til, at prisen på 4,5 mio. kr. var fastsat af selskabet og til det oplyste om baggrunden for, at F1 var interesseret i køb af netop den omhandlede grund.

Landsskatteretten finder henset til, at F1 stillede visse betingelser opfyldt for indgåelsen af købsaftalen, at grundens værdi med henblik på det forventede salg til F1 pr. 27/12 1995 efter et skøn passende kan ansættes til 4 mio. kr.

Dette er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Herefter bestemmes:

Skatteåret 1996/97

 

Avance ved salg af grund, 2.225.643 kr.
nedsættes med 500.000 kr. til

1.725.643kr.

........."

Under denne sag, der er anlagt den 3. august 2000, har sagsøgeren nedlagt følgende påstande:

Principalt, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at der ikke ved salget den 23. december 1995 af den ubebyggede grund beliggende .... 10, .... ("Grunden") til A og B forelå en skattepligtig avance,

subsidiært, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den skattepligtige avance ved salget af Grunden den 23. december 1995 til A og B var mindre end kr. 1.725.643.

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse, subsidiært, at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for skatteåret 1996/97 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Sagens øvrige omstændigheder er følgende:

Den 13. oktober 1995 skrev F1 A/S' advokat, PJ, følgende til H1 A/S:

"Vedr. ejendommen matr.nr. .. ky, beliggende .... 10.

Med nærværende skal jeg tillade mig at rette henvendelse til Dem i anledning af, at jeg som advokat for F1 A/S sonderer mulighederne for at erhverve en egnet grund ca. 10.000-15.000 m2 i kvarteret ..../Marielundsvej til brug for opførelse af transformerstation.

Såfremt De måtte have interesse i at overveje et salg, beder jeg Dem venligst kontakte mig for eventuel aftale af et tidspunkt for møde, hvorunder jeg nærmere vil kunne redegøre for mine klienters interesse og handelsvilkår m.v."

Advokat HE ved advokat HS besvarede på sagsøgers vegne den 17. oktober 1995 henvendelsen således:

"..........

Fra mine klienter H1 A/S, direktør B, har jeg modtaget Deres skrivelse af 13. ds. til H1 A/S.

Således foranlediget skal jeg venligst meddele Dem, at den mine klienter tilhørende grund, .... 10, er på 5.397 m2, og at min klients prisforlangende er en kontantpris på kr. 4,5 mio.

Såfremt ovenstående kunne have Deres klients interesse, hører jeg gerne fra Dem. Nærværende tilbud er gældende i 14 dage fra dato."

Advokat PJ svarede den 24. oktober 1995 bl.a. således:

".........

Til Deres orientering kan jeg oplyse, at F1 A/S for ca. 3 år siden erhvervede ejendommen .... 4 - tidligere .....- med henblik på opførelse af transformerstation. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan og byggesagsbehandling rejste en række beboere på den anden side af vejen indsigelser, der afstedkom, at kommunalpolitikerne blev usikre og ønskede en revurdering af transformerstationens placering. Kommunen har ved et møde peget på Deres klients grund som en af flere mulige egnede grunde, hvilket afstedkom min henvendelse.

Som følge af ovennævnte kan F1 A/S ikke tilbyde at erhverve ejendommen, uden at der foreligger en klar og ubetinget myndighedsgodkendelse af projektet, men som anført, har kommunen selv peget på ejendommen, og kommunen er bekendt med, at den har et stort politisk ansvar for den opståede situation.

Jeg vil derfor foreslå, at der indledes seriøse forhandlinger mellem vore klienter om købet, betinget af den mulige brug af ejendommen og myndighedsgodkendelsen, idet jeg kan oplyse, at det af Dem angivne prisforlangende er i et niveau svarende til de prisindikationer, mine klienter kan honorere.

Til brug for de videre forhandlinger skal jeg derfor, såfremt De kan tiltræde ovennævnte, anmode Dem om at tilsende mig genpart af ejendommens dokumenter i form af matrikelkort, nuværende skøde, eventuelle oplysninger om forureningsforhold, herunder oplysninger om ejendommens nuværende og tidligere anvendelse, kopi af særlige deklarationer, der har betydning for ejendommens brug og drift, m.v., idet jeg samtidig beder Dem om at tilkendegive Deres klients forslag til eventuelle særlige vilkår.

Når jeg har haft lejlighed til at gennemgå materialet, vil jeg herefter finde det rettest, at der aftales et møde for nærmere forhandlinger."

Advokat HS besvarede den 30. oktober 1995 henvendelsen således:

"..........

En betinget overdragelse ønsker H1 A/S af 1985 ikke at indgå aftale om, medmindre en sådan aftale suppleres med en frist indenfor hvilken min klient - uden at ifalde erstatningsansvar - kan sælge grunden til anden side, såfremt F1 ikke, indenfor den fastsatte frist, ønsker at købe ejendommen.

Forslagsvis kunne købsaftalen forsynes med klausul om, at sælger med 3 ugers varsel kan opsige købsaftalen uden at F1 derved kan rejse noget krav, af hvad art nævnes kan, mod sælger. Såfremt F1 indenfor 3 ugers fristen meddeler sælger, at de ønsker at erhverve ejendommen og deponerer købesummen skal opsigelsen bortfalde.

H1 A/S af 1989 ønsker denne klausul, idet også andre end F1 har vist interesse for ejendommen.

..........

For så vidt angår ejendommens anvendelse henleder jeg venligst Deres opmærksomhed på, at der på en del af ejendommen - markeret med skraveret rødt område på vedlagte målekort - utinglyst er tilsagt ejeren af parcel 1 - nu matr. nr. .. ea .... - en uopsigelig, uindskrænket og vederlagsfri ret til parkeringsformål på det skraverede grundstykke.

Min klient oplyser om ejendommens tidligere anvendelse, at der på et tidspunkt har været benzintank på ejendommen. Ejendommen henligger p.t. ubenyttet.

Om forureningsforholdene har direktør B oplyst, at grunden ham bekendt ikke er forurenet, men at en eventuel køber for egen regning må undersøge ejendommen, idet min klient sælger ejendommen som den er uden ansvar for, om ejendommen eventuelt er forurenet. Min klient har oplyst, at .... kommune forlængst har foretaget undersøgelser på ejendommen, og at disse undersøgelser ikke har givet kommunen anledning til at kontakte min klient.

........"

Den utinglyste brugsret, som er omtalt i advokat HSs skrivelse hviler på en aftale af 17. januar 1992 mellem direktør B og G1 A/S, der har følgende indhold:

"I tilslutning til den i anledning af udstykning af matr. nr. .. ea .... oprettede deklaration, blandt andet angående færdselsret og parkering, er der mellem ejerne af parcel 1, G1 A/S og parcel 2, direktør B indgået følgende aftale, som parterne er indforstået med ikke vil kunne tinglyses:

Ejeren af parcel 2 indrømmer ejerne af parcel 1 uopsigelig og uindskrænket vederlagsfri ret til den del af parcel 2, der blev tillagt denne parcel til opnåelse af den gældende bebyggelsesgrad til parkeringsformål.

Fremtidige ejere af parcel 2 må - inden handel om ejendommen indgås - forpligte sig til at overholde og respektere sådan utinglyst aftale."

.... Bladet omtalte den 29. november 1995 F1 A/S' forslag om placering af transformerstationen på grunden.

Den 30. november 1995 sendte advokat HS følgende skrivelse til advokat PJ:

"Vedlagt fremsendes fotokopi af .... Bladet fra den 29. november 1995, hvor der dels på forsiden og dels på side 3 er omtale af min klients påtænkte salg af grunden på ..... Udover det meget uheldige i at omtale overhovedet har fundet sted, bliver min klient nu kontaktet af liebhavere til grunden.

Idet jeg henviser til den tidligere førte korrespondance og til vort møde hos H1 A/S den 17. ds., skal jeg venligst meddele Dem, at min klients salgstilbud opsiges med 3 ugers varsel til den 21.12.1995 og bortfalder, såfremt jeg ikke inden nævnte frist modtager Deres klients accept af salgstilbudet."

I oktober 1995 påbegyndtes forhandlinger mellem hovedaktionærerne i H1 A/S, ægteparret AB, og F2 A/S om overdragelse af aktiekapitalen i H1 A/S. Forhandlingerne resulterede i en købsaftale af 8. december 1995, hvorefter AT overtog aktierne den 1. januar 1996. Samtidig forpligtede sælgerne sig de følgende 3 år til ikke "at deltage i eller have interesser i eller på anden måde at være interesseret i en virksomhed, der driver virksomhed med detailforhandling af biler i Storkøbenhavn" m.v. Det fremgår af aftalen, at "Driftsfremmede aktiver og passiver skal udtages af balancen senest 31. december 1995, herunder ejendommen/grund ....".

Købsaftalen blev bekræftet i en "Closingaftale" underskrevet af parterne den 19. januar 1996.

I årsregnskabet fra H1 A/S for regnskabsåret 1/7- 31/12 1995 fremgår, at grunden er anskaffet for 531.525 kr. og i dette regnskabsår opskrevet med 1.314.275 kr.

Den 22. december 1995 sendte advokat HS på sagsøgers vegne følgende skrivelse til advokat PJ:

"Idet jeg henviser til min skrivelse til Dem af 30. november 1995 skal jeg venligst meddele, at min klients salgstilbud vedrørende ovennævnte ejendom er bortfaldet.

Direktør B har pr. 1/1-1996 solgt aktierne i H1 A/S exclusive grunden .... 10, som B og hans hustru A har erhvervet. Såfremt Deres klienter stadig er interesseret i at erhverve ejendommen kan henvendelse herom fortsat ske til undertegnede. "

Ved endeligt skøde af 27. december 1995, overdrog H1 A/S den omtalte ubebyggede grund matr.nr. .. ky .... til ægteparret AB for en købesum på 1.846.000 kr. med overtagelsesdag den 23. december 1995.

I skødets § 1 er anført:

"Grunden, hvis areal ifølge matrikelkort er 5.397 kvadratmeter, heraf vej 0 kvadratmeter, sælges som beset af køberne, som den nu er og forefindes og med fuld risiko for jordens beskaffenhed, herunder forurening, bæredygtighed m.v. og med de på grunden eventuelt værende hegn, træer, plantninger og alt grundens rette tilliggende og tilhørende. Grundværdi pr. 1.1.1995 andrager kr. 1.845.800. "

Ved skrivelse af 30. januar 1996 sendte advokat PJ et betinget købstilbud vedrørende grunden fra F1 A/S med overtagelsesdag den 1. oktober 1996 til advokat HS. Af tilbuddet fremgår bl.a.:

"§ 2.

Ejendommen, der p.t. er ubebygget, har tidligere været bebygget og anvendt til blandt andet autoværksted. Grunden, overtages af køber, som den nu er og forefindes og med risiko for jordens beskaffenhed, herunder forurening, bæredygtighed m.v. ........

.......

Køber er bekendt med den utinglyste rettighed og byrde, ifølge hvilken

ejeren af matr.nr. .. ea, G1 A/S, er tillagt en uopsigelig og uindskrænket vederlagsfri ret til parkeringsformål på den del af nærværende grund, der blev tillagt grunden til opnåelse af den gældende bebyggelsesgrad, ........

§ 3.

Nærværende købstilbud er betinget af, at den ovenfor anførte utinglyste rettighed ved forhandling kan ændres således, at den alene er gældende, så længe ejendommen matr.nr. .. ea ikke skifter ejer, og at rettigheden ved aftale med den nuværende ejer af matr.nr. .. ea begrænses, således at den bortfalder eller skal genforhandles ved ejendommens ejerskifte.

Køber har ladet foretage en miljøteknisk og geoteknisk gennemgang, udført af A/S Samfundsteknik, i henhold til rapport af 8. december 1995. Rapporten vedlægges nærværende betingede købstilbud.

Køber forudsætter, at eventuelle omkostninger til bortfjernelse, oprensning og afværgeforanstaltninger vedrørende forureningen, som vil blive endeligt påbudt af myndighederne i forbindelse med ejendommens bebyggelse, ikke overstiger kr. 250.000,00. Såfremt de faktisk afholdte omkostninger overstiger beløbet, deles det overstigende beløb ligeligt mellem sælger og køber. Sælgers andel kan tilbageholdes og modregnes i købesummen på købers anfordring.

§ 4.

Køber tilbyder at erhverve ejendommen kontant for kr. 4.500.000,00, der betales, når tinglyst anmærkningsfrit skøde foreligger udleveret fra tinglysningskontoret.

Nærværende tilbud er bindende for tilbudsgiver (køber) indtil onsdag den 7. februar 1996 kl. 16.00.

......

......"

Af en rapport af 8. december 1995 vedrørende en forureningsundersøgelse, foretaget af A/S Samfundsteknik efter anmodning af F1 A/S, fremgår bl.a.:

".......

A/S Samfundsteknik har den 5. december 1995 udført en kombineret registreringsundersøgelse og geoteknisk undersøgelse på .... 10 i .... for F1 A/S, med det formål at påvise eventuelle forureninger samt at vurdere jordens styrkeegenskaber for senere byggeri af en transformerstation.

......

Der er i 2 af boringerne - boring B2 og B3 - observeret kraftig olielugt.

Der blev ved hjælp af protonmagnetometer påvist en unormal koncentration af jern under terræn. Konturkortet i bilag 2 indikerer, at der findes enten en tank/tromle 2-4 meter under terræn eller et nedgravet armeret betonfundament.

Der er ved analyse fundet oliekomponenter i B2 og B3 på henholdsvis 5300 mg/kg TS og 3000 mg/TS identificeret som motorolie.

......

Der blev analyseret fra 7 poreluftpunkter, og der blev konstateret små mængder af Triklorethylen i PL-4 og små mængder af BTEX i PL-6

......

Der kan på baggrund af F1's fremsendte materiale fastslås at der tidligere på matriklen .. ky har ligget et autoværksted med tilhørende benzinstandere.

......

Der kan på baggrund af de udførte feltmålinger og analyser af jordprøver konstateres en forurening med motorolie. Udbredelsen af forureningen er ikke mulig at vurdere på det foreliggende grundlag. Desuden kan det anbefales at der foretages yderligere geotekniske undersøgelser, før igangsætning af eventuel byggeri.

........"

I skrivelse af 1. marts 1996 meddelte advokat HS advokat PJ, at ægteparret AB "accepterer at afhænde grunden i frit salg til F1, såfremt konsekvensen af et afslag på salg er, at F1 eksproprierer ejendommen". Det hedder videre i skrivelsen:

"..........

Som vilkår for en handel i frit salg stiller mine klienter, at sælgernes risiko i forbindelse med et eventuelt påbud fra kommunen om at fjerne forurening, bliver maksimeret til kr. 500.000, således at køber og sælger ligeligt deler omkostninger til forureningsbekæmpelse/afværgeforanstaltninger op til kr. 1.000.000. Såfremt forureningsomkostninger overstiger 1 mio kr., er disse sælgerne uvedkommende.

......

For så vidt angår den utinglyste ret for ejeren af matr. nr. .. ea, G1 A/S til parkeringsformål, er der ikke opnået tilsagn om ændring eller begrænsning af den tilsagte ret.

......."

Advokat PJ fremsendte med skrivelse af 13. marts 1996 udkast til endeligt skøde vedrørende grunden. I skrivelsen hedder det bl.a.:

"........

Uagtet at det ikke er indføjet i skødet, skal jeg fremhæve, at det er en betingelse for handelens og tilbudets afgivelse, at der kan optages forhandlinger vedrørende den utinglyste rettighed med henblik på at opnå det resultat, at den utinglyste rettighed alene kan gøres gældende, så længe ejendommen matr. nr. .. ea ejes af G1 A/S, således at de tillagte rettigheder ved ejerskifte eller ændret brug af ejendommen bortfalder.

Deres klients vilkår vedrørende forureningsspørgsmålet er indarbejdet i skødets § 2, ligesom der er indsat en frist, dog til 1. juli 1997, inden hvilken køber skal have fremsat krav om sælgers deltagelse i omkostningsdækningen.

Jeg hører gerne Deres klienters bemærkninger til det fremsatte udkast.

Det bemærkes, at F1 A/S har meddelt mig, at den tilbudte købesum blandt andet er fastsat under hensyntagen til den forventede erstatning, såfremt ejendommen skulle eksproprieres til F1 A/S' anvendelse."

Ved skrivelse af 18. marts 1996 forespurgte advokat HS G1 A/S om, hvorvidt selskabet ville være indstillet på at forhandle med F1 om at afstå den ubetingede ret mod erstatning.

I referat af bestyrelsesmøde den 26. marts 1996 i G1 A/S er bl.a. anført:

"........

Direktør B og fru A har sluttet aftale med F1 om salg af grunden, matr.nr. .. ky .... by, .... 10, ..... Handelen forudsætter, at den brugsret, G1 har til en del af grunden, der benyttes til parkeringsformål, kan bortfalde, når ejendommen matr.nr. .. ea ikke længere ejes af G1 A/S.

Efter en indgående forhandling besluttede bestyrelsen ........at G1 er rede til at deltage i det af F1's advokat foreslåede møde, dog at dette mødes forhandlingsemne ikke skal være at nå til det resultat, at den brugsret, der tilkommer ejeren af matr.nr. .. ea bortfalder, men at mødets formål skal være at søge at opnå en for F1, direktør B og G1 A/S brugelig ordning. G1 DANMARK's bestyrelse gjorde udtrykkelig opmærksom på, at da man afstod det omhandlede (på skitsen skraverede) areal, var det for at hjælpe ejerne af matr.nr. .. ky, ...., og samtidig bevare det for automobilforhandlingen på matr. nr. .. ea helt nødvendige parkeringsareal. Hvis dette parkeringsareal mistes, vil værdien på G1 DANMARK's ejendom falde katastrofalt, og G1 DANMARK's erstatningskrav vil i så tilfælde overstige den nu aftalte købesum for matr.nr. .. ky.

........"

I skrivelse af 27. marts 1996 underrettede advokat HS advokat PJ om, at G1 A/S var indstillet på en forhandling om den utinglyste rettighed med henblik på at opnå en ordning, der var brugelig for alle parter, men ikke at brugsretten bortfalder. Det hedder videre i skrivelsen:

"........

Til det fremsendte udkast har mine klienter ikke bemærkninger, men da det er en betingelse for tilbudets afgivelse, at der optages forhandlinger om den utinglyste ret, afventer mine klienters underskrivelse af skødet Deres stillingtagen til det ovenfor anførte. Herudover agter jeg at indhente bindende forhåndsbesked for så vidt angår spørgsmålet om skattefrihed ved ekspropriation."

Den 6. juni 1996 afholdtes møde mellem advokat PJ og G1,Danmarks A/S' advokat, landsretssagfører HE, om den utinglyste rettighed på grunden, og i skrivelse af 31. juli 1996 til landsretssagfører HE fremsendte advokat PJ et forslag om mageskifte.

I skrivelse af 27. august 1996 anmodede advokat HS Told- og Skattestyrelsen om bindende forhåndsbesked vedrørende eventuel beskatning af ægteparret ABs videresalg af grunden. Det hedder i skrivelsen bl.a.:

"........

F1 A/S har uopfordret rettet henvendelse til mine klienter med ønske om at erhverve pågældende ejendom til brug for opførelse af en transformerstation. A og B har ikke haft noget ønske om at sælge grundstykket, og stillet heroverfor "ventilerede" F1, at der var mulighed for ekspropriation af grunden, såfremt salg i fri handel ikke blev gennemført.

Der blev herefter indledt forhandlinger om salgsvilkår, herunder købesummens størrelse.

Med skrivelse af 1. marts 1996 har jeg anmodet om en skriftlig tilkendegivelse fra F1 om, at konsekvensen af, at mine klienter afslår at sælge, bliver, at F1 eksproprierer ejendommen i henhold til lov om elektriske stærkstrømsanlæg § ... Jeg vedlægger kopi af nævnte skrivelse til advokat PJ.

Det fremgår af vedlagte fotokopi af skrivelse af 13. marts 1996 fra advokat PJ, sidste afsnit, at:

"Det bemærkes, at F1 A/S har meddelt mig, at den tilbudte købesum blandt andet er fastsat under hensyntagen til den forventede erstatning, såfremt ejendommen skulle eksproprieres til F1 A/S' anvendelse."

........

Der er endnu ikke opnået enighed om den utinglyste ret, jf. skrivelse af 13.03.1996 fra advokat PJ, men inden endelig aftale indgås, skal jeg venligst anmode om bindende forhåndsbesked om, hvorvidt det fremsendte materiale er tilstrækkeligt til at anse betingelserne i lov om ejendomsavancebeskatning § 11 for opfyldt, hvorefter A og B ikke beskattes af den fortjeneste, som de indvinder ved et salg som det i nærværende sag beskrevne.

........"

G1 A/S meddelte i skrivelse af 3. september 1996 sin advokat, at F1 A/S' forslag om mageskifte efter drøftelse med lejeren AT, ikke kunne accepteres. F1 A/S blev ved skrivelse af 4. september 1996 underrettet herom.

Den 27. september 1996 oplyste advokat HS advokat PJ, at skatteregionen i forbindelse med anmodningen om bindende forhåndsbesked havde anmodet om, at der fra Boligministeriet blev indhentet en tilkendegivelse om, at ekspropriation kunne påregnes, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået, og anmodede om, at en sådan tilkendegivelse blev indhentet.

Den 6. december 1996 meddelte advokat PJ advokat HS, at det aldrig havde været en betingelse eller et vilkår for advokat HSs klienter, at der kunne opnås en skattebegunstigelse og tilføjede, at hans klienter derfor måtte "overveje sagen påny, herunder at jeg må forbeholde mig mine klienters (F1 A/S') stilling."

Den 19. december 1996 besvarede Boligministeriet en forespørgsel fra F1 A/S bl.a. således:

"........

Boligministeriet har forelagt anmodningen fra F1 A/S for Elektricitetsrådet, der ved brev af 2.12.1996 har indstillet, at F1 A/S efter Elektricitetsrådets opfattelse vil kunne påregne at opnå ekpropriationsbemyndigelse, såfremt det ikke lykkes at opnå en frivillig aftale.

Idet Boligministeriet kan tiltræde Elektricitetsrådets indstilling, skal ministeriet herved tilkendegive, at det kan påregnes, at Boligministeriet i medfør af § .. i lov nr. 251 af 6. maj 1993 om elektriske stærkstrømsanlæg og elektrisk materiel på det foreliggende grundlag vil tillade, at F1 A/S ved ekspropriation erhverver ret til etablering af en transformerstation på ovennævnte ejendom, såfremt der ikke kan opnås en frivillig aftale med lodsejeren af den omhandlede ejendom."

Den 16. januar 1997 underskrev F1 A/S endeligt skøde vedrørende køb af grunden for 4.500.000 kr. med overtagelse 1. december 1996.

Af skødets § 1 fremgår, at 657 kvadratmeter af grunden af sælger overføres til matr.nr. .. ea (G1 A/S' ejendom).

I § 2 hedder det:

"........

Ejendommen, der p.t. er ubebygget og tidligere har været bebygget og anvendt til blandt andet autoværksted, overtages af køber, som den nu er og forefindes og med risiko for jordens beskaffenhed, herunder forurening, bæredygtighed m.v. .......

Køber har ladet foretage en miljøteknisk og geoteknisk gennemgang, udført af A/S Samfundsteknik, i henhold til rapport af 8. december 1995.

Sælger er forpligtet at refundere halvdelen af de eventuelle omkostninger til bortfjernelse, oprensning og afværgeforanstaltninger vedrørende forureningen, som vil blive påbudt af myndighederne i forbindelse med ejendommens bebyggelse, dog således at sælgers betaling maksimeres til kr. 500.000,00,...... Såfremt de samlede omkostninger således måtte overstige kr. 1 mio., er disse sælger uvedkommende........

Sælger vil i tilfælde af påbud om foranstaltninger blive underrettet af F1 A/S, idet køber skal have fremsat krav til forureningsbekæmpelse overfor sælger senest den 1. juli 1997. Såfremt der ikke er fremsat krav inden fristen, bortfalder sælgers forpligtelse.

........"

Der er mellem parterne enighed om, at der efter de oplysninger, der under denne sag er indhentet fra .... Kommune ikke er konstateret forurening på ejendommen matr.nr. .. ky (.... nr. 10), og at der ej heller er rettet henvendelse til sagsøger herom. Af dokumenterne fremgår dog ikke om kommunen har foretaget en selvstændig undersøgelse af matr. nr. .. ky, .....

Den 10. marts 1997 meddelte Told & Skat ægteparret AB, at det frivillige salg til F1 A/S ikke udløste beskatning af den opnåede fortjeneste.

Der er under sagen fremlagt en række statistiske oplysninger vedrørende handelspriser ved salg af grunde på landsplan i 1990'erne.

Forklaringer

Det er under sagen afgivet forklaring af vidnerne A, B, advokat HS, AT og advokat PJ.

A har forklaret bl.a., at hun er gift med B, og at de indtil årsskiftet 1995/1996 hver ejede 50 % af aktiekapitalen i H1 A/S. Hun var endvidere salgsdirektør i selskabet, og hendes mand var administrerende direktør. Hendes mand tog de overordnede beslutninger vedrørende selskabets drift, men hun blev inddraget i beslutningerne, herunder også om at sælge den omtalte grund.

Ved årsskiftet 1995/1996 solgte de aktierne i selskabet til AT, som de var kommet i kontakt med via G1 A/S, der er H1 A/S' importør. Salgsforhandlingerne blev indledt i september 1995. Skæringsdagen for overtagelsen blev af regnskabstekniske grunde fastsat til den 1. januar 1996. Baggrunden for salget var, at de havde for travlt. Endvidere havde hun nogle fysiske gener. Efter salget holdt de op med at arbejde.

AT ønskede ikke at overtage grunden, og hun ville gerne beholde den, idet hun havde en ide om efter udløbet af konkurrenceklausulen på 3 år at etablere en bilforretning på grunden.

Det var B, der i tilbuddet til F1 A/S efter samråd med selskabets revisor fastsatte prisen på grunden til 4,5 millioner kroner. Hun anså prisen for helt urealistisk. Efter hendes opfattelse var grunden måske ca. 2 mill. kr. værd, og hun formodede ud fra de oplysninger, hun havde, at den var forurenet. Hun mente ikke, at G1 A/S ville opgive sin ret til at anvende en del af grunden til parkering, og hun havde ingen mulighed for at påvirke G1 A/S. Hun blev først i 1996 bekendt med muligheden for, at F1 A/S kunne ekspropriere grunden.

Baggrunden for, at tilbuddet til F1 A/S om at købe grunden blev opsagt den 30. november 1995 med 3 ugers varsel til den 21. december 1995 var, at hun og hendes mand var ved at sælge H1 A/S til AT, som ikke ville overtage grunden. AT blev ikke underrettet om, at F1 A/S var interesseret i den. De lod en dør stå åben, således at F1 A/S kunne vende tilbage, idet de begge fortsat gerne ville sælge grunden, hvis de kunne få 4,5 mill. kr. for den.

B, har forklaret bl.a., at han købte grunden personligt i 1992 for 500.000 kr. Kort tid efter solgte han den videre til H1 A/S for samme pris. Han var af den opfattelse, at grunden kunne være forurenet, idet der tidligere havde ligget et autoværksted på grunden. Værdien af grunden blev omkring 1995 opskrevet i regnskaberne til ejendomsvurderingen. Baggrunden var, at den skulle fremstå i regnskaberne med den reelle værdi. Endvidere medførte opskrivningen, at egenkapitalen i H1 A/S blev øget med ca. 1,3 mill. kr.

Da F1 A/S i oktober 1995 henvendte sig vedrørende et eventuelt køb af grunden, var han ikke interesseret i at sælge. Han besvarede dog via sin advokat, HS, henvendelsen af ren venlighed. Han fastsatte prisen til 4,5 mill. kr., hvilket efter hans opfattelse var en urealistisk høj pris. Han ved ikke, hvorfra han fik tallet 4,5 mill. kr. Efter hans opfattelse var grunden måske 2,0 - 2,5 mill. kr. værd. Hvis han kunne få 4,5 mill. kr. for grunden, ville han gerne sælge den.

Efter at F1 A/S' interesse for grunden var omtalt i .... Bladet ultimo november 1995, fik han nogle henvendelser fra andre interesserede købere, men der var kun en, der virkede seriøs.. Det var vidnets opfattelse, at det var udelukket, at den pågældende ville give 4,5 mill. kr. for grunden.

På samme tidspunkt, d.v.s. i september/oktober måned 1995, indledte han forhandlinger med AT om salg af aktiekapitalen i H1 A/S. Baggrunden for ønsket om salg var, at han ønskede at "trappe ned", og hans hustru kunne ikke overtage ledelsen af selskabet på grund af nogle fysiske gener. Kontakten med AT blev etableret via G1 A/S. De blev enige om pris m.v., og skæringsdatoen for overtagelsen blev af regnskabsmæssige årsager fastsat til den 1. januar 1996.

AT ville imidlertid ikke overtage grunden, idet han frygtede, at værdien var kunstigt opskrevet i regnskaberne. Han kan ikke huske, om AT blev orienteret om F1 A/S' henvendelse. Han forsøgte ikke at overtale AT til at overtage grunden, idet han og hans hustru håbede at kunne etablere en ny bilforretning på grunden på et senere tidspunkt.

Han ønskede som følge af salget af aktierne til AT at få klarhed over, om F1 A/S ville købe grunden, og dette var baggrunden for, at salgstilbuddet blev opsagt ultimo november 1995 med 3 ugers varsel. F1 A/S' manglende reaktion tog han som udtryk for, at F1 A/S ikke længere var interesseret.

Han besluttede herefter at købe grunden i lige sameje med sin hustru. Han fastsatte prisen til 1.845.800 kr. i samråd med sin revisor. Han er bekendt med principperne vedrørende overdragelse af aktiver fra selskaber til aktionærer.

Han blev overrasket, da F1 A/S i begyndelsen af 1996 tilkendegav, at man fortsat var interesseret i at købe grunden. Han begyndte at tro på, at F1 ville købe for den tilbudte pris, men han var dog ikke sikker. Han vidste, at det var af afgørende betydning for G1 A/S at opretholde brugsretten til en del af grunden, og at de ikke ville opgive denne ret. Dette ville være et problem i relation til et salg til F1 A/S, idet det var hans opfattelse, at F1 A/S ikke ønskede, at uvedkommende personer havde ret til at færdes på grunden.

I marts/april 1996 fik han fra sin advokat, HS, oplyst, at F1 A/S havde nævnt muligheden for, at grunden kunne eksproprieres. Han fik på et tidspunkt i 1. halvår 1996 at vide, at .... kommune havde godkendt F1's forslag om at placere en transformatorstation på grunden.

Såfremt udfaldet af retssagen går vidnet imod, vil han og hans hustru - og ikke AT - skulle bære de økonomiske konsekvenser heraf.

Advokat HS har forklaret bl.a., at hun i forbindelse med forhandlingerne om salget af grunden til F1 A/S først repræsenterede sagsøgeren, H1 A/S og senere ægteparret AB.

I oktober 1995 henvendte F1 A/S sig uopfordret til B vedrørende et eventuelt køb af grunden. Det var B, der fastsatte prisen på 4,5 mill. kr. Han satte prisen så højt, idet han ikke var interesseret i at sælge. Da F1 A/S ved skrivelsen af 24. oktober 1995 svarede, at den angivne pris var i et niveau, F1 A/S kunne honorere, var F1 A/S ikke bekendt med, at G1 A/S havde en utinglyst ret til at anvende en del af grunden til parkering.

F1 A/S blev umiddelbart efter orienteret om den utinglyste ret, samt at grunden kunne være forurenet. Vedrørende den utinglyste brugsret vidste hun, at det var af afgørende betydning for G1 A/S at bevare denne rettighed. Hun var ikke inddraget i forhandlingerne med G1 A/S om at ændre indholdet af rettigheden, og hun havde ingen mulighed for at påvirke forhandlingerne. I december 1995 var det hendes opfattelse, at G1 A/S ville fastholde sin ret, samt at F1 A/S ikke kunne acceptere dette. Det kom bag på hende, at F1 A/S endte med at overdrage jordstykket vederlagsfrit til G1 A/S.

Det var på Bs foranledning, at salgstilbuddet til F1 A/S blev opsagt ved skrivelse af 30. november 1995 med 3 ugers frist, og da hun ikke hørte fra F1 A/S, opfattede hun det således, at F1 A/S havde opgivet at købe grunden. Hun vidste ikke, at B og A på dette tidspunkt var ved at sælge aktiekapitalen i H1 A/S.

Hun hørte først fra F1 A/S igen den 30. januar 1996, og hun blev telefonisk den 27. februar 1996 af advokat PJ oplyst om muligheden for, at F1 A/S i stedet for at købe kunne ekspropriere grunden. Den væsentligste årsag til, at forhandlingerne i 1996 trak ud, var problemet med G1 A/S' utinglyste ret. Hun fik først i 1997 kendskab til den nye lokalplan, hvorefter der kunne opføres en transformatorstation på grunden.

AT, har forklaret bl.a., at han i oktober-november 1995 kom i kontakt med ægteparret AB, idet de ville sælge aktiekapitalen i H1 A/S. Han ejede i forvejen en bilforretning, og han forhandlede samme bilmærke som H1 A/S. Kontakten blev etableret af G1 A/S.

I forbindelse med forhandlingerne spurgte B, om vidnet var interesseret i at overtage den omtalte grund, men dette ønskede vidnet ikke, idet han var nyetableret, og der var tale om et driftsfremmed aktiv. Skæringsdagen for overtagelsen af aktiekapitalen blev fastsat til den 1. januar 1996, idet parterne havde en fælles interesse i, at overtagelsen kunne ske så hurtigt som muligt. Endvidere var det af regnskabsmæssige grunde naturligt at anvende denne skæringsdato. Hvis overtagelsesdagen var blevet fastsat til et senere tidspunkt, f.eks. den 1. marts 1996, kan det ikke udelukkes, at det kunne have fået betydning for den pris, han var villig til at betale for aktierne.

Det omtalte grundstykke, som G1 A/S havde en utinglyst ret over, blev anvendt af H1 A/S som lagerplads for biler og var derfor af stor betydning for driften af virksomheden.

Vidnet er aktionær i H1 A/S, men han regner ikke med, at udfaldet af denne retssag kan få økonomiske konsekvenser for ham, idet der i forbindelse med overdragelsen af aktiekapitalen blev taget højde herfor.

Advokat PJ har forklaret bl.a., at han har været advokat for F1 A/S i en længere periode.

I 1992-1993 erhvervede F1 A/S en ejendom .... 4 i nærheden af grunden med det formål at opføre en transformatorstation nogle år senere. Da naboerne til ejendommen protesterede mod opførelsen, henstillede .... kommune, at F1 A/S fandt en anden grund til formålet, og vidnet blev anmodet om at finde en alternativ grund.

Vidnet skrev til 6-8 ejere af bebyggede og ubebyggede grunde med henblik på at undersøge, om de var interesserede i at sælge. Blandt disse var H1 A/S og G2, der begge reagerede positivt. Da grunden tilhørende H1 A/S var ubebygget og i øvrigt havde en meget hensigtsmæssig beliggenhed, og da H1 A/S hurtigt vendte tilbage med et positivt svar, var det denne grund, vidnet først og fremmest koncentrerede sig om. Han havde dog ligeledes forhandlinger med G2, men disse forhandlinger blev på et tidspunkt sat på "vågeblus". Der var tale om en bebygget grund.

Prisen på 4,5 mill. kr. var efter vidnets opfattelse en høj pris, og den lå langt over, hvad en normal køber ville betale. Prisen afskrækkede imidlertid ikke F1 A/S, idet grunden som tidligere forklaret havde en meget hensigtsmæssig beliggenhed for en transformatorstation, Transformatorstationers beliggenhed i nærheden af stærkstrømsnettet er af afgørende betydning for rentabiliteten af den løbende drift. Endvidere lå prisen inden for det niveau, der måtte påregnes fastsat som erstatning ved en eventuel ekspropriation. Prisen blev ikke diskuteret under det senere forhandlingsforløb.

F1 A/S vidste, at det ville være tidskrævende at opnå en endelig myndighedsgodkendelse af projektet og ønskede ikke at forhandle under tidspres. F1 A/S ville ikke købe grunden, før der var sikkerhed for, at myndighederne ville godkende placeringen af transformatorstationen. Dette var et problem, idet myndighederne ikke ville påbegynde en egentlig sagsbehandling - herunder udfærdigelse af lokalplan - førend F1 A/S havde købt grunden. Han regnede absolut ikke med, at myndighedsgodkendelsen kun var en formsag. Først umiddelbart inden den endelige aftale om salg af grunden blev indgået - dvs. ved årsskiftet 1996/1997 - følte han sig sikker på, at myndighederne ville godkende projektet. Når han i sit brev af 24. oktober 1995 til H1 A/S' advokat, HS, anførte, at "kommunen selv havde peget på ejendommen" samt at "kommunen er bekendt med, at den har et stort politisk ansvar for den opståede situation", var det en form for "salgsgas", der skulle gøre H1 A/S interesseret i at indlede forhandlinger. I 1995 kunne man ikke være sikker på, at myndighederne ville godkende projektet.

Da H1 A/S opsagde aftalen den 30. november 1995 med 3 ugers frist, reagerede han ikke på opsigelsen, idet F1 A/S som tidligere forklaret ikke ønskede at forhandle under pres, og det var helt urealistisk at få afklaret spørgsmålet om bl.a. myndighedsgodkendelse på 3 uger. Han sendte kopi af opsigelsen til en daværende underdirektør i F1 A/S. F1 A/S blev meget "stødt" over denne fremfærd fra H1 A/S' side, idet der var tale om at forhandle under anvendelse af "revolvermetoder". F1 A/S havde ved årsskiftet 1995/96 uafklarede forhold vedrørende myndighedsgodkendelse, den utinglyste ret for G1 A/S, herunder i relation til byggefelt og adgangsvej, samt vedrørende forureningsspørgsmålet.

Alle disse forhold, der for F1 A/S udgjorde betingelser for købets indgåelse, blev først løst i løbet af 1996. Det var derfor ganske usikkert ved årsskiftet 1995/96, om endeligt køb kunne indgås.

F1 A/S anmodede ham imidlertid i januar 1996 om at genoptage forhandlingerne, og han sendte i slutningen af januar 1996 det betingede købstilbud til H1 A/S. Han havde ikke hæftet sig ved, at advokat HS tidligere havde oplyst, at H1 A/S havde solgt grunden til ægteparret AB, hvorfor H1 A/S er anført som sælger i det betingede købstilbud.

Forhandlingerne om salg af grunden blev i øvrigt besværliggjort som følge af G1 A/S' utinglyste brugsret til en del af grunden. Det pågældende areal var placeret således, at en hensigtsmæssig placering af transformatorstationen blev vanskeliggjort. G1 A/S havde en adgangsvej, der ville komme til at ligge meget tæt på transformatorstationen. Færdsel så tæt på transformatorstationen kunne F1 A/S ikke acceptere af sikkerhedsmæssige grunde. Han havde langvarige forhandlinger med G1 A/S' ledelse om brugsretten. Hverken ledelsen i H1 A/S eller B var involveret i disse forhandlinger. F1 A/S foreslog først et mageskifte, men G1 A/S afslog en sådan løsning. Problemet blev først løst hen over sommeren 1996, idet F1 A/S til slut måtte acceptere, at G1 A/S erhvervede det omtalte grundstykke vederlagsfrit.

Han nævnte først muligheden for en eventuel ekspropriation af grunden over for advokat HS i foråret 1996. F1 A/S er i øvrigt meget tilbageholdende med at udnytte hjemlen til ekspropriation.

Den forurening, som er omtalt i miljøundersøgelsen, ville næppe være noget stort problem for F1 A/S, idet der i forbindelse med opførelsen af transformatorstationen skulle graves en del jord væk. Forureningen ville kun være et problem, hvis olie m.v. var trængt dybt ned i jorden, hvilket viste sig ikke at være tilfældet.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand gjort gældende, at skattemyndighederne ikke har haft fornødent grundlag for at korrigere den mellem sagsøgeren og ægteparret AB aftalte købesum på 1.846.000 kr. Ifølge ligningsvejledningen, der er udtryk for fast administrativ praksis, kan man ved handel af fast ejendom mellem interesseforbundne parter i almindelighed lægge den faktiske overdragelsespris til grund, hvis denne ligger inden for +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvilket er tilfældet i denne sag. Det påhviler derfor skattemyndighederne at bevise, at der er grundlag for at fravige denne praksis.

Sagsøgte skal derfor både føre bevis for, at grundens reelle handelsværdi afveg fra den aftalte pris, samt at den reelle handelsværdi var 4 mill. kr., således som det er lagt til grund i landsskatterettens kendelse. Denne bevisbyrde har sagsøgte ikke løftet. Der forelå på tidspunktet for overdragelsen af grunden fra sagsøgeren til ægteparret AB ikke en aftale om, at F1 A/S skulle købe grunden. Sagsøgeren havde tværtimod opsagt sit salgstilbud med en frist, der udløb, inden overdragelsen til ægteparret AB fandt sted, og F1 A/S reagerede ikke på opsigelsen. Sagsøgeren har derfor med rette antaget, at F1 A/S ikke ønskede at købe ejendommen på de tilbudte vilkår. Der må på denne baggrund påhvile sagsøgte en skærpet bevisbyrde for, at sagsøgeren på tidspunktet for overdragelsen til ægteparret AB havde en sikker formodning for, at F1 A/S ville købe grunden for 4,5 mill. kr.

Vidnet, advokat PJ, der repræsenterede F1 A/S under købsforhandlingerne, har forklaret, at der ikke i december 1995 var nogen sikkerhed for, at handlen med F1 A/S kunne gennemføres. Det var på dette tidspunkt usikkert, om myndighederne ville godkende projektet. Endvidere var G1 A/S' utinglyste ret til en del af grunden en væsentlig hindring for F1 A/S' erhvervelse af grunden. Sagsøgte har således ikke ført bevis for, at sagsøgeren i december 1995 havde en sikker formodning for, at F1 A/S ville købe grunden for 4,5 mill. kr. Muligheden for ekspropriation blev først omtalt i 1996, og sagsøgeren har derfor heller ikke af denne årsag haft et sikkert grundlag for at antage, at F1 A/S' erhvervelse af grunden kunne gennemføres. Det kan som følge af de nævnte momenter ikke som antaget af landsskatteretten lægges til grund, at handelsværdien af grunden i december måned 1995 var 4 mill. kr.

Sagsøgeren har videre gjort gældende, at salget af grunden i december måned 1995 til ægteparret AB var en normal forretningsmæssig disposition. Dette støttes af, at AT ikke ønskede, at grunden medfulgte ved salget af aktierne i H1 A/S, ligesom ægteparret AB gerne ville beholde grunden for eventuelt senere at etablere en autohandel på grunden. Skattemyndighederne er således også allerede som følge heraf afskåret fra at korrigere den aftalte pris. Sagsøgeren har heller ikke ført bevis for, at enhver interesseret køber ville give 4 mill. kr. for grunden, hvilket tillige må være en betingelse for at korrigere den aftalte pris. De statistiske oplysninger om udviklingen i grundpriserne støtter heller ikke sagsøgtes påstand om grundens værdi. Det forhold, at F1 A/S som følge af dette selskabs helt særlige interesse i grunden var villig til at betale 4,5 mill. kr., kan ikke i sig selv føre til, at grundens handelsværdi i december 1995 kan anses for at være 4 mill. kr. Herefter må den mellem sagsøgerens og ægteparrets AB aftalte pris der er i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering, og den værdi grunden var bogført til i sagsøgerens regnskaber på overdragelsestidspunktet - lægges til grund ved beregningen af sagsøgers avance ved salg af grunden og sagsøgerens principale påstand bør derfor tages til følge.

Subsidiært må den skattepligtige avance fastsættes til et mindre beløb end 1.725.643 kr.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand om frifindelse gjort gældende, at ejendommens værdi pr. 27. december 1995, hvor den af sagsøgeren blev overdraget til ægteparret AB, med rette er ansat til 4 mill. kr. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn, der har været såvel berettiget, nødvendigt og sagligt, og som endvidere ikke har ført til et urimeligt resultat.

Den reelle handelspris ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter som i denne sag kan ikke uden videre antages at være lig med den aftalte overdragelsessum. Skattemyndighederne er heller ikke afskåret fra at anfægte overdragelsessummen, selvom den som i denne sag svarer til den seneste offentlige ejendomsvurdering. Der må ved fastsættelsen af grundens reelle værdi på overdragelsestidspunktet den 27. december 1995 tages hensyn til de stedfundne forhandlinger med F1 A/S i efteråret 1995 og det videre forløb, herunder at grunden rent faktisk blev solgt til F1 A/S for 4,5 mill. kr.

Sagsøgeren må på overdragelsestidspunktet den 27. december 1995 som antaget af Landsskatteretten have haft en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at et efterfølgende salg til F1 A/S kunne ske til en betydelig højere salgssum end 1.846.000 kr. Der må herved særlig lægges vægt på, at advokat HS ved skrivelse af 17. oktober 1995 besvarede advokat PJs skrivelse af 13. oktober 1995 med, at sagsøgerens prisforlangende var en kontantpris på 4,5 mill. kr., og at advokat PJ ved skrivelse af 24. oktober 1995 meddelte, at dette prisforlangende var i et niveau svarende til de prisindikationer, som F1 A/S kunne honorere. Endvidere er der i samme skrivelse ikke angivet betingelser for F1 A/S' erhvervelse af ejendommen - ud over myndighedsgodkendelsen - som øjensynligt var en formssag. Det var tillige af afgørende betydning for F1 A/S at erhverve ejendommen, hvilket sagsøgeren var bekendt med, og F1 A/S havde under hele forløbet mulighed for at ekspropriere ejendommen, såfremt et frit salg ikke kunne gennemføres. Endvidere oplyste advokat HS i skrivelse af 22. december 1995 til advokat PJ, at sagsøgerens tilbud var bortfaldet, men at henvendelse om køb af ejendommen fortsat kunne ske til advokaten og et sådant (betinget) købstilbud blev rent faktisk fremsat af advokat PJ i skrivelse af 30. januar 1996. Det forhold, at problemet med G1 A/S' utinglyste brugsret til en del af grunden ikke var løst i december 1995, kan ikke føre til et andet resultat, idet dette ikke indebar en væsentlig hindring for et salg. De statistiske oplysninger om udviklingen i grundpriserne samt det forhold, at grundens værdi i sagsøgerens regnskaber var fastsat til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1995 kan ikke tillægges vægt. Baggrunden for, at sagsøgeren solgte grunden til ægteparret AB den 27. december 1995, har ingen betydning, da overdragelsessummen som anført ovenfor ikke var lig med den faktiske handelsværdi. Der er i øvrigt ikke grundlag for at antage, at sagsøgeren var nødt til at sælge grunden, inden AT overtog aktiekapitalen i H1 A/S den 1. januar 1996, idet denne skæringsdato efter Torben Andreasens forklaring ikke var ufravigelig.

Såfremt landsretten finder, at det af Landsskatteretten udøvede skøn bør tilsidesættes, skal ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for skatteåret 1996/1997 efter fast retspraksis hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Landsrettens bemærkninger

Det er ubestridt, at ejendomshandelen den 27. december 1995 skete mellem interesseforbundne parter. Købesummen på ca. 1,8 millioner kr. svarede til den offentlige ejendomsvurdering og til den bogførte værdi af grunden i H1 A/S' regnskab.

Det påhviler sagsøgte at godtgøre, at der har været grundlag for at korrigere værdiansættelsen på ca. 1,8 millioner kr. ved overdragelsen af grunden den 27. december 1995.

Efter bevisførelsen lægger landsretten til grund, at F1 A/S tidligere havde købt en grund på Mariendalsvej i .... med henblik på at opføre en transformatorstation, men ikke havde opnået den kommunale godkendelse hertil. F1 A/S havde derfor i 1995 en væsentlig interesse i at erhverve en anden grund i ....området til samme formål. Grunden matr.nr. .. ky, ...., tilhørende H1 A/S, opfyldte i det væsentlige F1 A/S' krav især med hensyn til beliggenhed. Det var afgørende for F1 A/S, inden endelig aftale blev indgået, at sikre sig, at der ikke forelå uafklarede forhold navnlig i relation til myndighedsgodkendelse, forurening af grunden og G1 A/S' rettigheder over grunden.

Sideløbende med forhandlingerne om grunden i efteråret 1995 mellem F1 A/S og H1 A/S forhandlede hovedaktionærerne i H1 A/S, ægteparret AB, med AT om salg af aktierne i H1 A/S. En betingelse for gennemførelsen af denne handel var ifølge disse vidners samstemmende forklaringer, at grunden udgik af H1 A/S' aktiver.

Det lægges videre, navnlig efter vidnet advokat PJs forklaring, til grund, at der efter genoptagelsen af forhandlingerne om grunden mellem ægteparret AB og F1 A/S i begyndelsen af 1996 fortsat var flere uafklarede spørgsmål af væsentlig betydning for F1 A/S, herunder vedrørende myndighedsgodkendelse af projektet og forholdet til G1 A/S' rettighed over grunden. Rettighedsproblemet blev først løst i løbet af 1996 efter langvarige forhandlinger. Navnlig G1 A/S' ret til oplæg af biler på en del af grunden, som efter det oplyste var af afgørende betydning for denne virksomhed, og som bl.a. af sikkerhedsmæssige grunde ikke kunne accepteres af F1, var genstand for lange forhandlinger, og hvorunder flere forsøg på en løsning forblev resultatløse. Problemet blev endeligt løst ved, at F1 A/S i november 1996 accepterede vederlagsfrit at overdrage et stykke af grunden til G1 A/S.

Det må herefter lægges til grund, at F1 A/S således først sidst i 1996 havde det fornødne grundlag for at kunne indgå handelen.

Efter en vurdering af det samlede hændelsesforløb, og når henses til at muligheden for ekspropriation først blev omtalt af F1 A/S i 1996, finder landsretten ikke, at sagsøgte har bevist, at sagsøgerens direktion og hovedaktionærer på tidspunktet for hovedaktionærernes overtagelse af grunden den 27. december 1995 har haft en i særlig grad underbygget forventning og formodning om, at grunden efterfølgende ville kunne overdrages til F1 A/S for 4,5 millioner kr.

Da skattemyndighedernes skøn ved fastsættelsen af grundens handelsværdi herefter har hvilet på et urigtigt grundlag, og da landsretten finder, at et nyt skøn over grundens handelsværdi bør foretages af ligningsmyndighederne, tager landsretten sagsøgtes subsidiære påstand om hjemvisning til følge.

T h i   k e n d e s   f o r  r e t

Ansættelsen af sagsøgeren, H1 A/S' skattepligtige indkomst for skatteåret 1996/97 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Inden 14 dage skal sagsøgte, Skatteministeriet, i sagsomkostninger betale 25.000 kr. til sagsøgeren.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter