Dato for udgivelse
10 Oct 2002 15:13
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15. marts 2002
SKM-nummer
SKM2002.496.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1847-0602
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Landbrug, delsalg, avance, anskaffelsessum, vurdering
Resumé

Ved opgørelsen af avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven ved frasalg af en del af en landbrugsejendom skulle det overførselsberettigede beløb efter § 5, stk. 6, opgøres med udgangspunkt i tillægsparcelværdien henholdsvis den tekniske værdi. Fordelingen af den forholdsmæssige del af den samlede anskaffelsessum skulle ske efter forholdet mellem ejendommens samlede areal før afståelsen af jorden ved jordfordelingen og det afståede areal, hvorfor det ved jordfordelingen erhvervede areal ikke skulle indgå. Endvidere skulle den foretagne § 4B-vurdering anvendes, således som den så ud, inkl. den indbyrdes fordeling mellem grundværdi, stuehusværdi og forskelsværdi.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 6


A klager for indkomståret 1998 over, at skatteankenævnet har ansat avance ved delsalg af ejendom til 158.398 kr.

Det fremgår af sagen, at klageren ejer en ejendom, der pr. 1. januar 1998 er vurderet som en landbrugsejendom med 26,3621 ha. Ved jordfordelingsoverenskomst af 11. juni 1998 solgte klageren 24,15 ha, og købte 0,21 ha. Driftsbygningerne bestod af stald, svinestald og lade, som fra 1994 har været delvist udlejet til en gårdejer og svinehandler, der anvender bygningerne til opfedning af ”restgrise” og reservestald. Lejen var i 1998 på 48.000 kr.

Anskaffelsesprisen for bygningerne har udgjort 129.746 kr., der er før 1993 er afskrevet med 113.457 kr., mens der efter 1993 er afskrevet 8.308 kr., således at det uafskrevne beløb er 7.981 kr.

Ejendommen blev ved en § 4B-vurdering i 1993 vurderet til 1.400.000 kr., der af såvel myndighederne som klagerens repræsentant er fordelt således med udgangspunkt i vurderingen for 1996: 

Stuehus

403.200 kr.

Jord

341.264 kr.

Forskelsværdi

655.536 kr.

Den kommunale skattemyndighed har opgjort avancen således: 

Jord

 

341.264 kr.

Stuehus

 

403.200 kr.

Restværdi/forskelsbeløb

655.536 kr.

 

- afskrivninger fra 1993-1998

8.308 kr.

 

- skønsmæssig garageværdi

150.000 kr.

 

I alt

497.228 kr.

 

 

 

 

Anskaffelsespris for frasolgt jord:

 

 

Andel af jord:

 

 

(341.264 kr. x 23,94 ha: 26,3621 ha)

309.909 kr.

 

Andel af forskelsværdi:

 

 

(497.228 kr. kr. x 23,94 ha: 26,3621)

451.544 kr.

761.453 kr.

Salgspris ifølge selvangivelsen

 

1.053.500 kr.

Avance

 

292.047 kr.

- andel af 10.000 kr. fradrag:

 

 

(50.000 kr. x 761.453 kr. : 1.400.000 kr.)

 

-27.194 kr.

 

 

264.853 kr.

- 30 % ejertidsnedslag

 

79.455 kr.

Ejendomsavance til beskatning som kapitalindkomst

 

 

185.398 kr.

Skatteankenævnet har ansat avancen ved salget i overensstemmelse med skatteforvaltningens afgørelse til 185.398 kr. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at u­enig­heden består i, om der i forbindelse med opgørelsen af anskaffelsesprisen for jorden, skal fragå en skønsmæssigt ansat garageværdi. Af Ligningsvejledningen 1999 afsnit E.J. 2.3.2.1.1 fremgår det, at den del af en ejendoms anskaffelsessum, der kan overføres til jordens anskaffelsessum opgøres som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien (garageværdien), hvilket også fremgår af Told- og Skattestyrelsens juridiske vejledning. Skatteforvaltningen afgørelse skal således stadfæstes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6. Det er endvidere bl.a. anført, at § 4B-vur­deringen ikke er specificeret, hvorfor 1996-vurderingen er anvendt til at fordele § 4B-vurderingen mellem grundværdi,  stuehusværdi og forskelsværdi.

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at avancen skal ansættes til – 1.857 kr. beregnet således: 

Grundværdi

341.264 kr.

Tillægsparcelværdi/forskelsværdi

655.536 kr.

- Driftsbygningernes nedskrevne værdi 1993

-16.289 kr.

Jordens samlede anskaffelsessum

980.511 kr.

 

 

Andel, der er solgt 23,94:25,3521 x 980.511

925.897 kr.

Pristalsregulering 10,2 %

94.442 kr.

I alt

1.020.339 kr.

 

 

Andel af 10.000 kr.’s tillæg 52.950 x 925.897/1.400.000

35.018 kr.

 

 

Reguleret anskaffelsessum

1.055.357 kr.

Reguleret afståelsessum

1.053.500 kr.

Ejendomsavance

-1.857 kr.

Som begrundelse har repræsentanten bl.a. anført, at ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, indeholder en særregel om delafståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, og som er anskaffet før den 19. maj 1993. Ved denne bestemmelse er der taget højde for situationer, hvor et delsalg formindsker værdien af restejendommen, jf. Ligningsvejledningen 1999, E.J.2.3.2.1.1 s. 609. Af Ligningsvejledningen 1999, E.J.2.3.2.1.1 s. 610 fremgår, at reglerne fortolkes således, at beregningen kan foretages således:

Grundværdi

+ tillægsparcelværdi (eller den tekniske værdi)

- driftsbygningernes tekniske værdi

jordens samlede anskaffelsessum

Da denne fortolkning direkte fremgår af Ligningsvejledningen, kan der ikke være tvivl om, at denne opstilling kan og skal anvendes ved beregningen af jordens anskaffelsessum. Der er således intet belæg for, at der skal ansættes en garageværdi ved opgørelsen af, hvor stor en del af forskelsværdien, der skal overføres til jorden. Garageværdien skal både tillægges og fratrækkes, hvorfor den ingen betydning har.

Landsskatteretten skal udtale: 

Idet afståelsen af jorden er sket efter den 2. juni 1998 finder retten, at bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 631 af 4. september 1998 finder anvendelse ved opgørelse af den skattepligtige avance.

Herefter bemærker retten, at efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, skal der ved afståelse af en del af en fast ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, og hvor bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt. anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, overføres en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden. Det overførselsberettigede beløb opgøres som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien. Beløbet nedsættes dog med foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven, fradragsbeløb efter afskrivningslovens § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt., og forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven, på bygninger og installationer beliggende på ejendommen. Beløbet nedsættes endvidere med forskellen mellem den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger og installationer og disses restværdi samt med det i stk. 4, nr. 2, nævnte beløb.

Herefter kan det overførselsberettigede beløb i et tilfælde som det foreliggende opgøres således, jf. herved endvidere ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 5, litra 1 e.c. og § 5, stk. 8: 

Forskelsværdi

- restværdi

- afskrivninger siden 1993

- nedskrevne værdi - restværdi

- nedrivningsfradrag m.m.

Overførselsberettiget beløb

Jordens samlede anskaffelsessum kan herefter opgøres således:

Grundværdien

+ forskelsværdien

- driftsbygningernes nedskrevne værdi primo 1993

Samlet anskaffelsessum

Herefter bemærker retten, at den samlede anskaffelsessum for jorden skal fordeles forholdsmæssigt. Dette findes at skulle ske efter forholdet mellem ejendommens samlede areal før afståelsen af jorden ved jordfordelingen og det afståede areal. Retten bemærker herved, at det alene er det oprindeligt ejede areal, der indgår i § 4B-vurderingen, ligesom det er salget af det afståede areal, der medfører den i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, foreskrevne overførsel, hvorfor det alene er dette areal samt det frasolgte areal, der skal indgå i beregningen.

Endvidere bemærker retten, at idet det er § 4B-vurderingen, der anvendes som indgangsværdi, skal denne vurdering anvendes således som den ser ud inkl. den indbyrdes fordeling mellem grundværdi, stuehusværdi og forskelsværdi.

Efter de foreliggende oplysninger er § 4B-vurderingen ikke specificeret, hvorfor den indbyrdes fordeling mellem grundværdi, stuehusværdi og forskelsværdi under disse omstændigheder må foretages skønsmæssigt. Retten finder herefter, at fordelingen efter de foreliggende oplysninger skønsmæssigt kan foretages efter 1996-vurderingen.

Jordens samlede anskaffelsessum kan herefter ansættes i overensstemmelse med det af repræsentanten anførte til 980.511 kr., og avancen ved salget kan herefter ansættes således, idet det bemærkes, at regulering efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, er mest fordelagtig for klageren: 

Det solgtes andel: 24,15/26,3621 x 980.511 kr.

898.234 kr.

Regulering 10,2 %

91.620 kr.

I alt

989.854 kr.

Andel af 10.000 kr.'s tillæg: 52.950 kr. x 898.234/1.400.000

33.972 kr.

Reguleret anskaffelsessum

1.023.826 kr.

 

 

Værdi af afstået areal

1.062.500 kr.

Værdi af medtaget areal

- 9.000 kr.

Nettoafståelse

1.053.500 kr.

Fradrag efter ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1:

1.023.826 kr. – 9.000x1.023.826/1.062.500 kr.

 

- 1.015.154 kr.

Fortjeneste

38.346 kr.