Dato for udgivelse
26 Jan 2007 13:04
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
23 Jan 2007 11:38
SKM-nummer
SKM2007.70.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-016317
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Salg + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Andelsboligforening, salg ejendom, avance
Resumé
Skatterådet afkræfter, at den skattepligtige andel af fortjenesten ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan opgøres som et vægtet gennemsnit af den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen i perioden fra og med 1997. Avancen skal derimod opgøres som en forholdsmæssig beregning mellem den største andel af ejendommens erhvervsmæssige benyttelse i ejerperioden og den samlede anvendelse af ejendommen. 
Reference(r)

Selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Ligningsvejledningen 2007-1 E.J.2


Spørgsmål

I forbindelse med salg af foreningens ejendom og en forestående likvidation ønskes det bekræftet, at opgørelsen af den erhvervsmæssige og dermed skattepligtige andel af fortjenesten kan opgøres som et vægtet gennemsnit af den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen i perioden fra og med 1997.

Svar

Skatterådet afkræfter, at den skattepligtige andel af fortjenesten ved salget af ejendommen A kan opgøres som et vejet gennemsnit af etagemeterfordelingen i ejerperioden, regnet fra og med 1997.  Se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen blev stiftet i april 1997 i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen A.

Andelsboligforeningen har solgt ejendommen til overtagelse pr. 1. oktober 2006. Endeligt skøde er endnu ikke underskrevet. Andelsforeningen forventes herefter likvideret ved udgangen af juni måned 2007.

Ejendommens samlede etagemeterareal, som har været anvendt af andelsbolighavere og lejere, udgør i 1997-1998 2.038 m², i 1999-2001 2.048 m² og fra 2002-2006 2.058 m². Heraf har der været udlejet 580 m², 577 m² og 587 m² til ikke-andelshavere.

Hvis det lægges til grund, at omkostningerne ved handlen udgør DKK 2.300.000, fremkommer der en fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven på DKK 24.977.380 ved brug af kontant anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2.

Det følger af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, at det alene er den andel af fortjenesten, som har eller har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed, som er omfattet af skattepligten. Dvs. den andel af fortjenesten, som forholdsmæssigt vedrører udlejning overfor ikke-andelshavere.

Skattepraksis

SKM2002.39.LSR

Erhvervsmæssig andel af fortjeneste ved ophør opgjort på basis af fordelingen af lejeindtægter i det år, hvor det sidste lejemål ophørte. Landsskatteretten forholdte sig ikke til principperne for fordelingen, men udtalte alene, at der var grundlag for beskatning.

SKM2003.211.LR

Ligningsrådet udtalte, at fordelingen skulle baseres på forholdet mellem den erhvervsmæssige og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen i perioden fra og med 1994, hvor lov nr. 374 af 18/5 1994 trådte i kraft (vejet gennemsnit). Endvidere udtalte Ligningsrådet, at der ved fordelingen skulle tages udgangspunkt i den fordelingsnøgle, som for hvert år var anvendt ved fordelingen af foreningens driftsomkostninger. Ligningsrådet udtalte samtidig, at den anvendte fordelingsnøgle typisk vil være forholdet mellem lejlighedernes areal eller forholdet mellem lejeindtægter fra ikke-medlemmer og boligafgift fra andelshavere. Ligningsrådet lagde sig således ikke fast på, om det var de faktisk betalte lejeudgifter/boligafgifter eller en etagemeterfordeling, der skulle anvendes.

SKM2005.41.LSR

Landsskatteretten lagde - modsat Ligningsrådet i ovennævnte afgørelse - til grund, at der ikke var grundlag for at foretage fordelingen af den erhvervsmæssige og ikke-erhvervsmæssige andel af en ejendomsavance på samme måde som fordelingen af driftsudgifter, hvor der blev taget udgangspunkt i en vægtet beregning af fordelingen i de årlige lejeindtægter. Landsskatteretten bemærkede, at der ikke her var tale om at henføre udgifter til skattepligtige lejeindtægter, men en vurdering af hvor stor en andel af ejendommen, der havde været anvendt erhvervsmæssigt i den omhandlede periode.

Landsskatteretten anerkendte derfor det af klager påståede princip, hvorefter fordelingen blev foretaget på grundlag af en etagemeterfordeling.

Myndighederne havde samtidig taget udgangspunkt i lejefordelingen for det sidste år, som også var udtryk for den største erhvervsmæssige anvendelse i ejerperioden. Landsskatterettens afgørelse ændrede ikke herved, da klageren ikke havde gjort en fordeling over ejerperioden gældende som en del af den principale påstand, hvor der skulle tages udgangspunkt i en etagemeterfordeling.  

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Med udgangspunkt i ovennævnte afgørelse fra Landsskatteretten, SKM2005.41.LSR og den bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet SKM2003.211.LR kan det efter spørgers opfattelse konkluderes, at der ved fordelingen

Spørger mener således, at den skattepligtige andel af fortjeneste ved salget af ejendommen kan opgøres som et vejet gennemsnit af etagemeterfordelingen i andelsboligforeningens ejerperiode.

SKATs indstilling og begrundelse

Andelsboligforeningen A er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, hvorefter der er skattepligt af fortjeneste ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Efter selskabsskattelovens § 1, stk. 5, anses leverancer til medlemmer ikke som erhvervsmæssig virksomhed.

Salget af foreningens ejendom medfører derfor skattepligt vedrørende den del af ejendommen, der efter ikrafttrædelse af lov nr. 374 af 18. maj 1994 har været udlejet til ikke-andelshavere. Beskatningen foretages på tidspunktet for ophør af det sidste erhvervsmæssige lejemål eller ved salg af ejendommen, som i nærværende sag. 

Ifølge SKM2002.39.LSR skal avancen opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Fordelingen af den erhvervsmæssige og den ikke erhvervsmæssige andel af ejendomsavancen kan foretages med udgangspunkt i en m² fordeling. Der henvises til SKM2005.41.LSR.

SKAT er af den opfattelse, at Ligningsrådets afgørelse refereret i SKM2003.211.LR ikke er gyldig for så vidt angår beregningen af en andelsboligforenings ejendomsavance, hvor Ligningsrådet kom frem til, at der ved beregningen af den skattepligtige erhvervsmæssige del af avancen skulle tages hensyn til den gradvise reduktion af den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen. 

SKAT mener, at avancen derimod skal opgøres som den andel (den største) af ejendommen, der har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Det vil i dette tilfælde være 587/2058.   

På baggrund af ovennævnte indstiller SKAT, at den skattepligtige andel af fortjeneste ved salget af ejendommen A ikke kan opgøres som et vejet gennemsnit af etagemeterfordelingen i andelsboligforeningens ejerperiode, regnet fra og med 1997.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte indstillingen.