Dato for udgivelse
06 Feb 2007 14:48
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
30. november 2006
SKM-nummer
SKM2007.108.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-5-1884-0501
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Kapitalindkomst og fradrag i kapitalindkomsten
Emneord
Gældseftergivelse, singulær ordning, syn og skøn, ugyldighed
Resumé

Gældseftergivelse på 9,3 mio.kr. ud af en samlet gæld på 246 mio. kr. blev anset for en singulær ordning. Der blev bl.a. lagt vægt på, at den usikrede gæld måtte antages at udgøre 91 mio.kr. og at eftergivelsen udgjorde ca. 13 % heraf.

Reference(r)

Forvaltningsloven § 24
Kursgevinstloven § 5, stk. 2 (dagældende)
Statsskatteloven § 4

Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-1 A.D.2.10

Klagen skyldes, at en gældseftergivelse er anset for at have medført en skattepligtig kursgevinst for klageren som en singulær ordning.

Landsskatterettens afgørelse

Told- og Skatteregionen har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 9.354.575 kr.

Landsskatteretten stadfæster regionens afgørelse.

Sagens oplysninger

Ferie-fonden A indgik i 1997 akkord med B A/S. Der skete herved efter feriecentrets opfattelse nedbringelse af gælden med 9.354.575 kr. som en frivillig akkord med reduktion af underskudsfremførsel i henhold til ligningslovens § 15, stk. 3.

I forbindelse med C's overtagelse af driften af Fonden A i efteråret 1997 udgjorde gælden i alt 246.560.000 kr. som var fordelt således:

Leverandørgæld

1.062.000 kr.

Øvrige kortfristede kreditorer/skyldige omkostninger

3.677.000 kr.

Feriefonden - 2. prioritet

176.499.000 kr.

Kreditforening 1. prioritet

53.222.000 kr.

B A/S 3. prioritet

12.100.000 ke.

Gæld I alt

246.560.000 kr.

B Administration A/S var totalleverandør ved byggeriet af C i årene 1990 - 1992.

Gælden til Feriefonden aftaltes rente- og afdragsfrit i 25 år.

I forbindelse med afslutning af byggeriet modtog B Administration A/S et gældsbrev på 12.100.000 kr. Gældsbrevet, der er dateret den 20. marts 1992, skulle forrentes fra og med den 1. april 1997 med 10 % p.a. og gælden skulle afdrages med 1.210 kr. hver den 1. april og 1. oktober, første gang 1. oktober 1997.

Til sikkerhed for lånet blev der givet tertiær håndpanteret næst efter Feriefonden.

Det er oplyst, at kreditforeningen ikke ville udlåne penge til A til igangværende byggeri af et bowlingcenter.

I forbindelse med økonomiske vanskeligheder i efteråret 1997 tog Feriefonden kontakt til B A/S. Af korrespondancen fremgår bl.a.:

at Feriefonden ønskede at sikre den fortsatte drift af A og erklærede sig villig til at tilføre de nødvendige midler, således af den fortsatte drift af A kunne sikres.

at Feriefonden foretrak en løsning uden en konkurs, idet fonden endvidere har påpeget, at dens vedtægter ikke gav mulighed for, at fonden direkte eller indirekte betalte B's tilgodehavende. En betaling af B's tilgodehavende ville derfor alene kunne ske inden for centrets almindelige drift.

at A's pantsikrede gæld i hovedtræk kunne opgøres således, at kreditforeningen havde en 1. prioritets panteret med et tilgodehavende på ca. 60 mio. kr., Feriefonden havde dernæst 2. prioritets panteret for 173,4 mill. kr., hvorefter B som 3. prioritets panthaver havde et tilgodehavende på 12,1 mill. kr. Endelig havde Feriefonden pant for 3,0 mio. kr. Den samlede gæld kunne således opgørelse til i alt ca. 248,6 mil1. kr.

at værdien af A i en tvangsauktionssituation næppe ville være væsentligt større end gælden til kreditforeningen.

at Feriefonden tilførte A de nødvendige midler, dog betinget af, at B's gældsbrev kunne afvikles ved en nedskrivning til 3,0 mill. kr., en rentenedsættelse til 6 pct. p.a., en rente- og afdragsfritagelse i 3 år samt at gældsbrevet derefter blev afviklet over 5 år. Dette accepteredes ved telefax af 12. november 1997 fra B A/S til Feriefonden. Ved brev af 13.11.1997 bekræftede B, at gældsbrevet til enhver tid kunne indfries ved kontant indbetaling 3,0 mio. kr. tilbagediskonteret med en rente på 3 % p.a.)

Ved telefax af 2. december 1997 fra B Byg A/S til advokat blev det bekræftet, at gældsbrev, oprindelig stort 12.100.000 kr. kunne indfries med kr. 2.745.425.

Told- og Skattestyrelsen har over for Landsskatteretten anslået handelsværdien af A pr. 1.1.1997 til 105.000.000 kr.

Syn og Skøn

Der har under sagens behandling for Landsskatteretten været udmeldt syn og skøn. Syns- og skønsmanden har i udtalelse af 10. november 2004 bl.a. udtalt:

"(...)

Tema

Vurderingen er foretaget ud fra nedennævnte vurderingstema:

At fastsætte ejendommens kontante markedsværdi den 12. november 1997 (...)

Definition af markedsværdi

Markedsværdi er den vurderede sum, for hvilken en ejendom skal kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvor parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Besigtigelse

Undertegnede, statsaut. ejendomsmægler og valuar D, har besigtiget ejendommen den 27. september 2004. (...)

Zonestatus

Den del af ejendommen, der er beliggende inden for hovedområde A og B i lokalplan er beliggende i byzone, mens den resterende del af ejendommen er beliggende i landzone.

Grunden

Grundareal 675.690 m2, heraf vej 1.070 m2, fordeler sig på følgende matrikler:

1

28.650 m2

heraf vej

730 m2

2

334.507 m2

heraf vej

0 m2

3

9.150 m2

heraf vej

0 m2

4

296.142 m2

heraf vej

0 m2

5

7.241 m2

heraf vej

340 m2

Ovennævnte arealer i henhold til tingbogen.

Benyttelse

For to af adresserne er lokalplan nr.xx gældende, og er i henhold til denne udlagt til følgende formål:

"Lokalplanområdet skal anvendes til feriehotel eller lignende udlejningsvirksomhed (ferieby/feriecenter) * med tilhørende aktiviteter.

* Ved "lignende udlejningsvirksomhed (ferieby/feriecenter)" er der ved lokalplanens endelige vedtagelse lagt vægt på, at et almennyttigt selskab, godkendt i henhold til sommerhusloven, forestår etableringen og driften."

Af lokalplanen fremgår det endvidere, at feriecenteret må omfatte ca. 21.000 m2, som fordelt på følgende måde:

"Center og sportshal

ca. 8.100 m2

Ferielejligheder

ca. 10.500 m2

Små ferielejligheder

ca. 900 m2

Ombygning af A-gården

ca. 1.500 m2

I alt

ca. 21.000 m2

Arealstørrelsen forhindrer ikke en eventuel udvidelse indenfor lokalplanens afgrænsning. En eventuel udvidelse vil kræve udarbejdelse af tillæg til regionplan, kommuneplan og ny lokalplan."

For en del af arealet gælder kommuneplanens rammebestemmelser:

Ejendomskategori

Den vurderede ejendom henhører under kategorien feriecenter/bygninger til fritidsformål.

Arealer

Bebygget areal ca.

20.928 m2

Etageareal ca.

24.396 m2

Ejendommens arealer fordeler sig således:

Lasergame

1.741 m2

Legeland

1.695 m2

Sportshal

2.163 m2

Centerbygning

6.809 m2

Dykkercenter

97 m2

Surfcenter

141 m2

Boligtype A - 225 stk. á 46 m2

10.350 m2?

Boligtype B - 40 stk. á 26 m2

260 m2

Boligtype  - 40 stk. á 15 m2

600 m2

Sekundære bygninger til:

Grill, linned og renovation

240 m2

Etageareal i alt ca.

24.396 m2

Ovennævnte arealer baserer sig på lysninger fra BBR-ejermeddelelse.

Der er ikke foretaget fysisk opmåling af ejendommen, hvorfor arealerne forudsættes at være korrekte.

(...)

Beliggenhed:

Ejendommen er naturskønt beliggende ved Limfjorden.

Grunden

Langs den vestlige del af grunden ligger X-vej, mens Y-vej gennemskærer grunden og opdeler denne i en nordlig og en sydlig del, hvor feriecenteret er beliggende på den nordlige del, mens den sydlige del af grunden består af et areal, der anvendes til landbrugsmæssig drift, og som er bortforpagtet.

Tilkørsel til feriecenteret og feriecenterets boliger og aktiviteter kan ske flere steder, hovedsageligt fra Y-vej.

Ubebyggede dele af den nordlige del af grunden er udlagt til p-plads, tilkørselsvej til boligerne og centeret, grønne områder omkring boligerne samt diverse anlæg til udendørs aktiviteter, herunder bl.a. en kunstig udgravet sø, tennisbaner, fodboldbaner m.v. Anlæg til udendørs aktiviteter er ikke værdiansat ved vurderingen og indgår således i den samlede vurderingssum med kr. 0,00.

Grunden er bebygget med bygninger til henholdsvis aktivitetsformål og til beboelse. Bebyggelsen falder i 8 afsnit, heraf 6 til aktivitetsformål og 2 til beboelsesformål.

Følgende bygninger anvendes til aktivitetsformål:

  • Y-vej, lasergame
  • Y-vej mombassa legeland
  • Y-vej sportshal
  • Y-vej centerbygning
  • X-vej dykkercenter
  • X-vej surfecenter

Følgende bygninger anvendes til beboelsesformål:

  • Boligtype A
  • Boligtype B og C

Bebyggelsen vil i det følgende blive beskrevet og værdiansat i ovennævnte bygningsafsnit.

Bygningsanvendelsen kan resumeres således:

Restaurant

ca. 782 m2

Kursuscenter

ca. 422 m2

Administrationslokaler

ca. 252 m2

Dagligvarebutik

ca. 256 m2

Fitnesscenter

ca. 140 m2

Badeland, inkl. omklædning, vindgang, forgang og torv ca. 843 m2

ca. 2.762 m2

Aktivitetslokaler i kælder

ca. 437 m2

Depot og teknik i kælder

ca. 1.617 m2

Afvigelse ved opmåling på tegninger i forhold til BBR

ca. 141 m2

Ejendomsværdi

Den offentlige ejendomsværdi for ejendommen andrager pr. 01.01.2003 som følger:

Ejendomsværdi

112.350.000,00 kr.

Heraf grundværdi

9.851.200,00 kr.

Driftsudgifter

Driftsudgifter 2004

Grundskyld kommune

92.745,90 kr.

Grundskyld amt

71.443,00 kr.

Rottebekæmpelse m.v.

2.188,75 kr.

Forsikring

331.746,00 kr.

Vedligeholdelse, 24.396 m2 á kr. 70,00, anslået

1.707.720,00 kt.

Driftsudgifter i alt, anslået

2.205.743,65 kr.

Ovennævnte driftsudgifter er for 2004, idet der ikke til brug for vurderingen forelå oplysninger om driftsudgifterne pr. 12.11.1997.

Ved vurderingen er det forudsat, at driftsudgifterne i 1997 udgjorde mellem kr. 1.900.000, og kr. 2.200.000,-.

Forudsætninger

Ved bedømmelsen af ejendommens værdi er forudsat en situation, hvor ejendommen - i umiddelbar tilknytning til vurderingsforretningen - agtes bortsolgt bedst muligt med en forventet afsætningsperiode på ca. 12 måneder.

(....)

Konklusion

Besvarelse af spørgsmål 2:

I forbindelse med overvejelse om erhvervelse af ejendommen, vil en køber bl.a. bedømme følgende forhold:

Beliggenheden

Konkurrerende centre i området og synergieffekter fra andre attraktioner fra området

Omfanget af faciliteter

  • Ejendommens stand
  • Boligens selvstændige værdi
  • Finansieringsmuligheder
  • Forventet resultat af driften i den i ejendommen værende virksomhed

Ovennævnte forhold er bedømt og nedennævnte synspunkter er således lagt til grund for værdifastsættelsen.

  • Beliggenheden er naturskøn med det åbne landskab og beliggenheden ved større fjord. Ejendommen er ugeneret af trafik og industri, hvorfor omgivelserne er ideelle for et feriecenter, dog kan afstanden til hovedfærdselsåre synes at være i overkanten.
  • Der er ikke konkurrerende centre i området. Ved vurderingen af konkurrencen på feriecentre som disse, skal Danmark også betragtes som et marked. Selvom der ikke er konkurrenter i det nære område, er det af afgørende betydning, at feriecenteret har slået sit navn fast som et af Danmarks førende feriecentre. I området findes der ikke særlige attraktioner, som kan være med til at gøre feriecenteretrs beliggenhed særlig interessant. Dette forhold vurderes dog ikke at have nogen væsentlig betydning, idet omfanget af aktiviteter på selve centeret er tilstrækkeligt stort til at tiltrække besøgende til centeret alene.
  • Faciliteterne har et omfang, der sikrer centerets bæredygtighed. Feriecenteret er et af Danmarks førende feriecentre, hvilket i høj grad skyldes udbuddet af aktiviteter. Vi vurderer, at de feriecentre der i særlig grad har haft en økonomisk vanskelig tid er feriecentre, hvor omfanget og udbuddet af aktiviteter ikke har været tilstrækkeligt til at klare sig i konkurrencen.
  • Bygningernes stand er i forbindelse med besigtigelsen, og som beskrevet i nærværende vurderingsrapport, vurderet som værende middel til god. Da hovedparten af ejendommens bygninger er opført i 1993, må ejendommens stand formodes at have været i minimum samme og formodentlig bedre stand pr. 12.11.1997. Der skal således ikke ske nogen reduktion af ejendommens værdi som følge af manglende vedligeholdelse, bygningsskader eller lignende.
  • Det er vores opfattelse, at en køber, uagtet at det eventuelt ikke måtte være muligt på købstidspunktet, vil vurdere muligheden for videresalg af boligerne som ejerboliger. Vi vurderer, at boligtype A har en selvstændig værdi på ca. kr. 400.000,- og boligtype B en værdi på ca. kr. 250.000,- og boligtype C en værdi på ca. 175.000,-. Handelsværdi for boligerne som selvstændige enheder anslås til kr. 99.500.000,-.
  • Ved fastsættelse af ejendommens kontante handelsværdi har vi forudsat, at køber selv foretager finansiering på sædvanlige vilkår. Vi har således ikke taget hensyn til den særlige gunstige finansieringsmulighed der har været ved at overtage gælden til Feriefonden, som er rente- og afdragsfri til 01.06.2015. Denne gunstige finansieringsmulighed vurderes at ville påvirke handelsværdien i opadgående retning i størrelsesordenen kr. 30.000.000,- til 50.000.000,-.
  • En køber vil gøre sig egne bedømmelser af virksomhedens nuværende driftsresultat og særligt mulighederne for optimering af dette ved omlægning af driften, hvorfor en køber ofte vil være villig til at betale en pris for ejendommen, som ikke nødvendigvis afspejler sig i størrelsen af resultatet af den bestående virksomheds driftsresultat. Ejendommens værdi er i forbindelse med nærværende vurdering således heller ikke begrundet i en afkastberegning, men i en bedømmelse af handelsværdien ud fra sammenligning med handelspriser for bygninger i tilsvarende stand og med tilsvarende alder.

Vurdering

Ejendommens handelspris pr. 12.11.1997 vurderes til:

Kr. 155.000.000,- kontant

skriver kroner ethundredefemtifemmillioner 00/100 kontant.

Med henvisning til at købergrundlaget for køb af ferie- og aktivitetscentre er spinkelt, og at finansieringsmulighederne er vanskelige, er prisfastsættelsen i nærværende vurdering volatibel."

Det fremgår endvidere af syns- og skønserklæringen, at bl.a. anlæg til udendørsaktiviteter, legeredskaber i "Mobassa", dykkerudstyr m.v., indretning og faciliteter på Y-vej, sportshal på X og Y-vej, samt diverse inventar ikke er værdiansat og indgår i vurderingen med 0 kr.

Told- og Skatteregionens afgørelse

Ved den påklagede afgørelse har regionen forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 9.354.575 kr.

Regionen har bl.a. henvist til, at der er tale om en singulær ordning, hvor kursgevinsten er skattepligtig for Fonden A, jævnfør kursgevinstlovens § 1. Det er på tidspunktet for indgåelse af ordningen med B A/S, at der skal foretages en bedømmelse af, om gælden til Feriefonden er tilstrækkelig sikret. Det fremgår af korrespondance mellem B A/S og Feriefonden, at værdien af feriecenteret i en tvangsauktionssituation næppe vil være væsentligt større end gælden til kreditforeningen, ligesom det er oplyst, at kreditforeningen (1. prioritetshaver) ikke vil låne til igangværende byggeri. På baggrund af disse oplysninger har regionen anført, at Feriefondens tilgodehavende må anses som usikret i så væsentligt omfang, at der ikke kan være tale om en samlet ordning.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har overfor Landsskatteretten nedlagt påstand om, at den foretagne forhøjelse af indkomsten nedsættes til 0.

Til støtte for påstanden har klageren bl.a. gjort gældende, at den påklagede afgørelse er ugyldig. Afgørelsen er mangelfuldt begrundet, da begrundelsen er for upræcis og bygger på et for løst grundlag. Regionen burde bl.a. nærmere have forholdt sig til værdien af pantesikkerheden for så vidt angår Feriefondens tilgodehavende.

Klageren har dernæst gjort gældende, at der er tale om en akkord med en hovedkreditor, og således om en samlet ordning, som er skattefri, jf. dagældende kursgevinstlovs § 6A. Klageren har henvist til ligningsvejledningen 1999, pkt. E.I.2.1.2. Herefter omfatter en samlet ordning typisk tilfælde, hvor der sker en ligelig reduktion af de enkelte kreditorers fordringer i overensstemmelse med konkurslovens regler. En samlet ordning kan også omfatte tilfælde, hvor der ikke er en sådan fuldstændig ligelighed f.eks. fordi småkrav får fuld dividende.

Det fremgår af konkurslovens § 158 stk. 2 nr. 1, at der udenfor akkorden falder "Pantefordringer i det omfang, pantet strækker til. Panthaverne bindes derimod af akkorden, for så vidt angår den del af deres personlige fordring mod skyldneren, som ikke til sin tid måtte blive dækket af pantet."

I Mogens Munchs "Konkursloven med kommentarer" fremgår følgende af kommentarerne til § 158 under afsnittet om pantefordringer:

"Panthaveren er ikke pligtig at realisere pantet, fordi skyldneren får tvangsakkord. Først når realisationen engang sker, kan det afgøres, om en del af pantfordringen bliver udækket. Kun denne del nedsættes til den tid (forudsat skyldneren hæfter personligt for kravet) til akkorddividenden."

Panthaveren har altså mulighed for efter konkurslovens § 158 at udskyde en realisation af pantet og afvente, at skyldneren bliver i stand til at betale de normale ydelser af den fulde fordring, eller at pantet stiger i værdi. Da Feriefonden vurderede værdien af sit pant til at kunne dække feriefondens fordring, såfremt feriecentret fortsatte sin drift og i øvrigt havde et klart ønske om at beskytte sit pant, er det naturligt, at Feriefonden i en tvangsakkordsituation ville vælge ikke at deltage i akkorden og dermed ikke umiddelbart at lade en eventuel udækket del af sin fordring omfatte af akkorden.

Ovenstående gælder særligt i den konkrete situation, hvor gælden til Feriefonden ikke skal forrentes og ikke forfalder til betaling før mere end 20 år efter den omhandlede akkord.

Feriefonden har således ingen anledning til at indgå i nogen form for akkord, idet Feriefonden på gældsafviklingstidspunktet vil være 1. prioritetshaver med et ejerpantebrev på 242 mio. kr.

Af nøjagtig samme årsag kan man ifølge praksis bortse fra gæld, som er særligt og tilstrækkeligt sikret, idet kreditorer med sådanne fordringer heller ingen anledning har til at indgå i en akkord.

Endelig fremgår det klart af omstændighederne, at de væsentlige kreditorer alle har været involveret i forhandlingerne om en løsning på likviditetsproblemerne i Feriecenteret, og at løsningen tilsigtede en samlet afklaring af Feriecenterets fremtidige økonomi.

Løsningen indebar således, at en stor kreditor udvidede sin kreditramme væsentligt, mens en efterstillet kreditor indgik aftale om akkord. Hermed er der klart tale om en samlet ordning med de væsentlige kreditorer, der hver især har bidraget på en måde, som er naturlig ud fra deres respektive stilling i prioritetsrækkefølgen mv.

Told og Skatteregionen har fundet, at pantet kun i beskedent omfang dækker gælden til Feriefonden. Told- og Skatteregionen har "begrundet" dette med:

1. at det fremgår af korrespondance mellem B Byg A/S og Feriefonden, at værdien af feriecenteret i en tvangsauktionssituation næppe vil være væsentlig større end gælden til kreditforeningen.

2. at kreditforeningen ikke vil låne til igangværende byggeri.

Ad 1.

Følgende fremgår af korrespondancen mellem Feriefonden og B A/S:

"På denne baggrund har der under vore drøftelser efter fondens mening ikke været uenighed om, at centrets værdi i en tvangsauktionssituation næppe vil være væsentligt større end gælden til kreditforeningen. Fonden har noteret sig, at der er en forskellig opfattelse af, hvad værdien af B's pant er p.t.

Feriefonden har som nævnt ovenfor fra starten klart tilkendegivet, at fonden ønsker at beskytte sit pant, og tillige erklæret sig villig til at tilføre de nødvendige midler, således at Feriecentret fortsatte drift kunne sikres".

Det fremgår således tydeligt, at der ikke er enighed om værdien af B Byg A/S' pant, som er efterstillet Feriefondens pant. Det fremgår endvidere, at man snakker om værdien i en tvangsauktionssituation. En frivillig akkord er netop kendetegnet ved, at denne indgås med henblik på fortsat drift, sådan at værdier af pant mv. i forbindelse med en frivillig akkord skal værdiansættes efter et going concern princip.

Hertil kommer, at denne bemærkning i skrivelsen utvivlsomt er afgivet med henblik på at foranledige B Byg A/S til at acceptere det frivillige akkordforslag.

Som det fremgår af tinglysningslovens § 37, omfatter det tinglyste pant tillige det til ejendommen hørende driftsinventar og driftsmateriel. Det tinglyste pant udgør således værdier for en samlet kostpris på ca. 275 mio. kr. På akkordtidspunktet androg gælden til kreditforeningen og Feriefonden i alt ca. 230 mio. kr. Disse gældsposter lå herefter indenfor 83,5 % af pantets kostpris. Udover Feriefondens løse bemærkning til B Byg A/S, er der således intet, der indikerer, at gælden til såvel kreditforeningen som Feriefonden ikke skulle være "særligt og tilstrækkeligt sikret".

Endvidere har Feriefonden pant i et ejerpantebrev lydende på 242 mio. kr., hvilket vil sige, at gælden ligger inden for 73 % af dette pants pålydende værdi.

Ad 2.

Ved forhandlingen med Told- og Skatteregionen oplyste Feriecentrets revisor, at en sagsbehandler ved kreditforeningen i forbindelse med overvejelser om finansiering af Feriecenterets bowlingcenter havde stillet sig tvivlende overfor, hvorvidt kreditforeningen ville medvirke til yderligere finansiering. Oplysningen stammer fra en telefonsamtale mellem Feriecenterets revisor og en sagsbehandler hos kreditforeningen, og kreditforeningens mundtlige tilkendegivelse ligger mere end et år efter den omhandlede akkord. Hertil kommer, at en tilkendegivelse fra en kreditor om ikke at ville udvide kreditten, intet siger om det eksisterende pants værdi.

Det er endvidere oplyst, at det et andet kreditselskab tilbød at overtage kreditforeningens lån samt at forhøje dette til finansiering af såvel ny svømmehal som nyt bowlingcenter.

Der er ikke anført at være anden grund til B Byg A/S´s gældseftergivelse end at tilgodehavendet ikke kunne forventes fuldt indfriet. Da tilgodehavendet ikke blev eftergivet fuldt ud, men alene nedskrevet til 3 mio. kr., kan dette endvidere ses som en tilkendegivelse af, at de første 2 prioriteter må anses for fuldt dækkede indenfor pantet, og det derudover forventes, at 3. prioriteten har en værdi på ca. 3 mio. kr. Der er intet grundlag for at antage, at B Byg A/S som eneste kreditor skulle acceptere en akkordering uden at vurdere, at B Byg A/S herved fremmer egne økonomiske interesser bedst muligt. B Byg A/S må anse det som muligt at "redde" værdien på 3 mio.kr. ved at acceptere akkorderingen. B Byg A/S' vurdering må således være, at Feriefonden har rimelig udsigt til at få sit tilgodehavende dækket.

Under hensyn til det ovenstående, kan der ikke være tvivl om, at den i 1997 indgåede akkordordning med B Byg A/S er en akkordaftale med en hovedkreditor og dermed en samlet ordning, jf. dagældende kursgevinstlovs § 6 A.

I forhold til syns- og skønserklæringen har klageren endvidere anført bl.a., at feriecentrets skønnede kontantværdi må omregnes til en prioriteret værdi. En sådan prioriteret værdi er anført at kunne opgøres således: 

Syns- og skønsværdi, kontant

155.000.000 kr.

Tillæg for finansiering fra Feriefonden, jf. syns- og skønsrapporten

50.000.000 kr.

Fradrag for finansiering fra kreditforeningen

(886.473 kr.)

Feriecenterets prioriterede værdi

204.113.527 kr.

Det fremgår endvidere af syns- og skønsrapporten, at følgende aktiver ikke er medtaget i syns- og skønsvurderingen:

anlæg til udendørsaktiviteter

5.118.347 kr.

legeredskaber i Mombassa

480.000 kr.

dykkerudstyr mv. på X-vej

0 kr.

indretning og faciliteter i ejendommene på X og Y-vej

sportshal på X og Y-vej

Samt møbler, inventar, legeredskaber og motionsmaskiner mv.

i administrationsdelen, badeland og fitneslokaler

18.707.388 kr.

I alt ikke medtaget i syns- og skønsvurderingen

24.305.735 kr.

Disse værdier er anført at skulle tillægges den anslåede kontantværdi på 155.000.000 kr.

Til sammenligning udgjorde gælden til henholdsvis kreditforeningen og Feriefonden følgende:

Kreditforeningen

53.222.000 kr.

Feriefonden

176.499.000 kr.

I alt

229.721.000

Med henvisning hertil er det anført, at såvel kreditforeningen som Feriefondens tilgodehavende er tilnærmelsesvist fuldt ud sikret ved pant i Feriecenteret.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af forvaltningslovens § 24, at en begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Efter stk. 2 skal begrundelsen endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Henset til ordlyden af den påklagede afgørelse, herunder at det fremgår, at den omhandlede gældsnedsættelse ikke kan anses for en samlet ordning, jf. dagældende kursgevinstlovs § 6 A, og at nedsættelsen er anset for skattepligtig i henhold til kursgevinstlovens regler, er der ikke grundlag for at anse den påklagede afgørelse for ugyldig.

Af dagældende kursgevinstlovs § 5, stk. 2, jf. statsskattelovens § 4, følger, at en gevinst som en skyldner realiserer ved frigørelse for forpligtelser ifølge fordringer som udgangspunkt medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Ifølge dagældende kursgevinstlovs § 6 A indgår gevinst på gæld, som en skyldner opnår som følge af en aftale om en samlet ordning mellem skyldneren og dennes kreditorer (frivillig akkord), ikke i skyldnerens skattepligtige indkomst.

Klagerens samlede gæld udgjorde i 1997 på tidspunktet for den omhandlede gældsnedsættelse 246.560.000 kr. Af den foreliggende syns- og skønserklæring fremgår, at værdien af den pantsatte ejendom pr. 12. november 1997 skønnedes at udgøre 155.000.000 kr. kontant. Den usikrede gæld udgjorde således 91.560.000 kr.

Det kan ikke tiltrædes, at værdien af den pantsatte ejendom kan lægges til grund at være afgørende højere pr. vurderingsdatoen end anslået i syns- og skønserklæringen.

Det fremgår dels af syns- og skønsrapporten, at købergrundlaget for køb af ferie- og aktivitetscentre er spinkelt, og dels må de af klageren anførte forhold, som gøres gældende at kunne tale for en forhøjelse af vurderingen, anses for at være forbundet med betydelig usikkerhed. Herved bemærkes bl.a., at syns- og skønsrapporten anslår værdien af den særligt gunstige finansieringsmulighed ved at kunne overtage gælden til Feriefonden til at ville påvirke handelsværdien i opadgående retning i størrelsesordenen 30.000.000 kr. - 50.000.000 kr. Den forhøjede værdi, jf. klagerens anbringende herom, ville herefter maksimalt kunne medregnes med 40.000.000 kr. som en middelværdi og ikke med de af klageren anførte 50.000.000 kr. Endvidere bemærkes, at de aktiver - herunder anlæg til udendørsaktiviteter samt diverse møbler, inventar og legeredskaber m.v. - som klageren har gjort gældende til støtte for en forhøjelse af pantets værdi med 24.305.735 kr., ikke er opgjort til nogen værdi i syns- og skønserklæringen. Henset til aktivernes karakter må disse i øvrigt i ikke ubetydelig grad anses for at undergå værdiforringelse indenfor en kortere tids brug.

Selvom de sidstnævnte aktiver blev tillagt pantets værdi, kan den del af gælden - 12.100.000 kr. - som repræsenteres af B Byg A/S, og som har været inddraget under akkorden, maksimalt opgøres til ca. 44 % af den usikrede gæld. Dette resultat fremkommer, hvis pantets værdi opgøres til 155.000.000 kr. + 40.000.000 kr. + 24.305.735 kr. eller i alt 219.305.735 kr. Lægges syns- og skønserklæringens kontantværdi på 155.000.000 kr. umiddelbart til grund, udgør gælden til B Byg A/S ca. 13 % af den usikrede gæld på 91.560.000 kr.

Den foretagne gældsnedsættelse må herefter anses for en singulær ordning, der er omfattet af kursgevinstlovens dagældende § 5, stk. 2, jf. statsskattelovens § 4, men ikke af kursgevinstlovens dagældende § 6 A (nugældende § 24).

Da heller ikke det øvrige af klageren anførte kan føre til andet resultat, stadfæstes den påklagede afgørelse således.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter