Dato for udgivelse
25 Feb 2003 12:23
SKM-nummer
SKM2003.93.LR
Myndighed
Ligningsrådet
Sagsnummer
99/03-735-00111
Dokument type
Bindende forhåndsbesked
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning + Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Hovedaktionær, overdragelse af fast ejendom, ejendomsvurdering, lejemål, overdragelsespris, maskeret udlodning
Resumé

Ligningsrådet blev spurgt om til hvilken pris et aktieselskab kunne overdrage sin faste ejendom til hovedaktionæren uden skattemæssige konsekvenser for denne. Hele ejendommen var udlejet dels til hovedaktionæren, dels til et andet selskab ejet af hovedaktionæren, henholdsvis til beboelse og liberalt erhverv. Ejendommen var ikke en typisk udlejningsejendom. Derfor måtte det antages, at lejemålene nedsatte handelsværdien. Da lejekontrakterne ikke var indgået med en uafhængig tredjemand, måtte der imidlertid ses bort fra dem. Ejendommen kunne i det konkrete tilfælde overdrages til ejendomsværdien uden hensyn til lejemålene.

Reference(r)

Ligningsloven § 2
Ligningsvejledningen 2002 S.F.2.3.2


Spørgsmål

  1. Kan ejendommen X, der ejes af A A/S, senest 6 måneder efter modtagelse af den bindende forhåndsbesked, med overtagelsesdag den 1/1 2002, overdrages til hovedaktionæren NN for et beløb svarende til ejendomsværdien 1/1 2001?
  2. Kan ejendommen X senest 6 måneder efter modtagelse af den bindende forhåndsbesked, med overtagelsesdag den 1/1 2002, overdrages til hovedaktionæren NN for 2.800.000 kr. kontant svarende til vurdering foretaget af valuar G og under den i vurderingen anførte forudsætning, at køberen skal respektere de på ejendommen pr. overdragelsestidspunktet hvilende lejemål?
  3. Kan ejendommen X senest 6 måneder efter modtagelse af den bindende forhåndsbesked, med overtagelsesdag den 1/1 2002, overdrages til 3. mand for 2.800.000 kr. kontant svarende til vurdering foretaget af valuar G og under den i vurderingen anførte forudsætning, at køberen skal respektere de på ejendommen pr. overdragelsestidspunktet hvilende lejemål?
  4. Såfremt et eller flere af ovennævnte spørgsmål 1-3 besvares benægtende, bedes det oplyst, til hvilken værdi ejendommen under hver af de angivne forudsætninger kan overdrages senest 6 måneder efter modtagelse af den bindende forhåndsbesked.
  5. Såfremt den bindende forhåndsbesked kan være bindende i mere end 6 måneder efter modtagelsen, bedes perioden oplyst.
  6. Såfremt den bindende forhåndsbesked ikke kan være bindende i 6 måneder efter modtagelsen, bedes perioden oplyst.

Svar

Ad 1: Nej. Ejendommen kan overdrages for ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, 4.650.000 kr.

Ad 2: Nej.

Ad 3: Spørgsmålet afvises.

Ad 4: Under henvisning til det benægtende svar på spørgsmål 2 henvises til svaret på spørgsmål 1.

Ad 5 og 6: Den bindende forhåndsbesked er bindende i 6 måneder fra modtagelsen, jf. svaret på spørgsmål 1.

Faktiske forhold

Ejendommen ejes af A A/S, som har været ejer siden den 1. april 1993. En del af ejendommen er udlejet til B A/S, der driver liberalt erhverv, mens resten af ejendommen er udlejet til hovedaktionæren NN personligt. NN er tillige hovedaktionær i B A/S. Der er oprettet lejekontrakt for begge lejemål i henholdsvis 1993 og 1994.

Ejendommens handelspris er pr. 1. september 2000 af valuar G vurderet til en handelspris på 2.800.000 kr. under hensyntagen til de på ejendommen værende lejekontrakter.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 er fastsat til 4.200.000 kr., og den seneste ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 er fastsat til 4.650.000 kr.

Told- og Skattestyrelsens Ejendomsbeskatningskontor har besigtiget ejendommen den 31. januar 2001 og har skønnet, at ejendommens aktuelle handelsværdi på besigtigelsestidspunktet svarede til ejendomsværdien på samme tidspunkt på 4.200.000 kr. Kontoret var af den opfattelse, at lejeniveauet for begge lejemåls vedkommende svarede til det lejedes værdi, idet man dog har gjort opmærksom på, at der er tale om lejemål i en ejendom, der ikke er en typisk udlejningsejendom.

A A/S's repræsentant har oplyst, at erhvervslejemålet er indgået på markedsvilkår og i respekt af den til enhver tid gældende erhvervslejelov.

Kommunen har oplyst, at den i 1986 gav tilladelse til, at ca. 45 kvm. af beboelsesdelen af bygningen blev taget i anvendelse til det pågældende liberale erhverv. Denne tilladelse var personlig for NN.

Ligningsrådets afgørelse og begrundelse

Ad spørgsmål 1 og 2

Efter det ovenfor anførte finder Told- og Skattestyrelsen, at der kan tages udgangspunkt i, at handelsværdien for ejendommen uden hensyntagen til lejemålene kan sættes lig med ejendomsværdien.

Spørgsmålet er herefter, om der ved en overdragelse fra selskabet til hovedaktionæren skal tages hensyn til lejemålene eller ej.

Der er tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Det betyder, at ejendommen som udgangspunkt skal overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt, jf. LV S.F.2.3.2. Hvis selskabet sælger et aktiv til hovedaktionæren til underpris, skal hovedaktionæren beskattes af den økonomiske fordel, han opnår ved transaktionen. Den økonomiske fordel anses at udgøre maskeret udlodning til hovedaktionæren.

Henset til, at der er tale om en fast ejendom af en type, der ikke normalt udlejes, må det antages, at tilstedeværelsen af de to lejemål påvirker handelsværdien af ejendommen i nedadgående retning. Det er imidlertid Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at man i den foreliggende sag må se bort fra de to lejekontrakter under hensyn til, at disse ikke er indgået med en uafhængig tredjemand.

For det første må der ses bort fra lejekontrakten mellem det overdragende selskab og hovedaktionæren NN, og der må dernæst ses bort fra lejekontrakten mellem det overdragende selskab og B A/S, eftersom køberen NN er hovedaktionær i det lejende selskab.

Det er således Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at de to lejekontrakter ikke skal tages i betragtning ved fastlæggelsen af, til hvilken værdi ejendommen vil kunne afstås til hovedaktionæren, uden at denne beskattes af maskeret udlodning i den anledning.

Dette betyder, at spørgsmål 1 kan besvares med, at ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 anses at svare til handelsværdien af ejendommen på tidspunktet for afgivelsen af den bindende forhåndsbesked, dvs. at ejendommen kan overdrages for 4.650.000 kr., som er den seneste ansatte ejendomsværdi.

Spørgsmål 2 kan besvares med et nej. Da de to lejekontrakter ikke skal tages med i betragtning, er det ikke relevant at efterprøve den af valuar G foretagne vurdering.

Ad spørgsmål 3

Det fremgår af anmodningen om bindende forhåndsbesked, at selskabet har planer om at afstå ejendommen til hovedaktionæren. Derimod har selskabets repræsentant - trods opfordring hertil - ikke dokumenteret, at der foreligger alternative planer om at afhænde ejendommen til en uafhængig tredjemand.

Spørgsmålet afvises derfor.

Ad spørgsmål 4

Spørgsmålet er formuleret således, at man beder om vejledning, såfremt et eller flere af spørgsmålene 1-3 er besvaret benægtende. Spørgsmål 2 er besvaret benægtende, mens spørgsmål 1 er besvaret bekræftende.

Der henvises derfor i svaret til svaret på spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 5-6

Den bindende forhåndsbesked er bindende i 6 måneder fra modtagelsen.