Dato for udgivelse
27 Apr 2007 16:04
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
24 Apr 2007 13:43
SKM-nummer
SKM2007.296.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-072399
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Køb + Erhvervsejendomme + Afskrivninger og fradrag + Personlig indkomst + Fradrag og afskrivninger
Emneord
Anparter, projekt, etablering, afskrivning, udgift, formidling, rådgivning
Resumé
Skatterådet blev bedt om at tage stilling til, om kommanditisterne i et investeringsprojekt med fast ejendom i Sverige ved opgørelsen af deres afskrivningsberettigede anskaffelsessum kunne medregne 95 % eller en mindre andel end 95 % af formidlingshonoraret til udbyderen. Desuden blev der spurgt, om kommanditisterne kunne fradrage udgifter til rådgivningshonorar eller en andel af udgifterne til rådgivningshonorar til udbyderen. Skatterådet tog ikke stilling til de konkrete, beløbsmæssige opgørelser. Skatterådet fandt, at kommanditisterne kan medregne udgifter til mæglersalær i afskrivningsgrundlaget for ejendommene, i det omfang der er udøvet en egentlig mæglervirksomhed med formidling af ejendommene til kommanditselskabet. Når formidlings- eller mægleropgaverne er udført, må der på dette grundlag foretages en konkret, ligningsmæssig vurdering af salærets beløbsmæssige størrelse. Denne ligningsmæssige vurdering foretages af told - og skatteforvaltningen. Udgifter til rådgivningsassistance, der afholdes i forbindelse med en virksomheds løbende drift, er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk.1, a. Når rådgivningsassistancen er udført, må der foretages en konkret, ligningsmæssig vurdering af størrelsen af de fradragsberettigede udgifter, der vedrører den løbende drift. Den ligningsmæssige vurdering heraf foretages af told - og skatteforvaltningen.
Reference(r)
Afskrivningsloven § 1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-2  E.C.4.3

Spørgsmål
  1. Kan 95 % af formidlingshonoraret til A A/S tillægges ejendommenes anskaffelsessum og herved indgå i den del af anskaffelsessummen for ejendommene, som er afskrivningsberettiget for kommanditisterne i K/S B, Sverige?
  2. Kan en mindre andel end 95 % af formidlingshonoraret til A A/S tillægges ejendommenes anskaffelsessum og herved indgå i den del af anskaffelsessummen for ejendommene, som er afskrivningsberettiget for kommanditisterne i K/S B?
  3. Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, ønskes det oplyst, hvor stor en andel af formidlingshonoraret der kan tillægges ejendommenes anskaffelsessum?
  4. Kan kommanditisterne i K/S B foretage skattemæssigt fradrag for rådgivningshonoraret til A A/S?
  5. Kan kommanditisterne i K/S B foretage skattemæssigt fradrag for en andel af rådgivningshonoraret til A A/S?
  6. Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, ønskes det oplyst, hvor stor en andel af rådgivningshonoraret, der kan fratrækkes?
Svar

Ad spørgsmål 1

Kommanditisterne kan medregne udgifter til mæglersalær i afskrivningsgrundlaget for ejendommene, i det omfang der udøves en egentlig mæglervirksomhed af A A/S med formidling af ejendommene til kommanditselskabet. Når formidlings - eller mægleropgaverne faktisk er udført, må der på dette grundlag foretages en konkret, ligningsmæssig vurdering af salærets beløbsmæssige størrelse. Den ligningsmæssige vurdering foretages af told - og skatteforvaltningen. 

Ad spørgsmål 2 og 3.

Bortfalder. Der henvises til svaret på spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 4.

Udgifter til rådgivningsassistance, der afholdes i forbindelse med en virksomheds løbende drift, er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk.1, litra a. Når rådgivningsassistancen er udført, må der foretages en konkret, ligningsmæssig vurdering af størrelsen af de fradragsberettigede udgifter, der vedrører den løbende drift.

Den ligningsmæssige vurdering heraf foretages af told - og skatteforvaltningen.

Ad spørgsmål 5 og 6.

Bortfalder. Der henvises til svaret på spørgsmål 4.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A A/S formidler og udbyder investeringsejendomme til privatpersoner med det formål at skabe grundlaget for en langsigtet opsparing til investorerne.

A formidler købet af 3 erhvervsejendomme til et til formålet stiftet kommanditselskab, K/S B, Sverige, hvis formål det er at eje og udleje de 3 erhvervsejendomme.

De to ejendomme er under opførelse og forventes færdigbygget den 1.oktober 2005. Byggeriet af den tredje ejendom forventes påbegyndt primo 2006 med overtagelse den 1. september 2006.

Ejendommene skal benyttes til detailhandel og dermed afskrivningsberettigede formål. Lejemålene forventes påbegyndt henholdsvis den 29.september 2005 og den 29.september 2006.

Om kommanditselskabet

Kommanditselskabet vil være ejet af en række kommanditister, herunder K, der hver har en begrænset hæftelse svarende til deres andel af kommanditselskabets stamkapital samt eventuelt ikke udbetalte overskud. Selskabets formål er at erhverve, eje og drive udlejningsvirksomhed. Antallet af kommanditister i kommanditselskabet vil ikke overstige 10.

Kommanditselskabets vedtægter regulerer investorernes indbyrdes forhold. Det fremgår heraf, at stamkapitalen for selskabet udgør kr. x mio. fordelt på y anparter a kr.z. De kontante indskud indbetales af kommanditisterne i forhold til antal købte anparter. 

Om komplementaren

Foruden investorerne deltager en komplementar i kommanditselskabet (Komplementarselskabet har en anpartskapital på kr.125.000. Komplementarselskabet hæfter solidarisk, personligt og ubegrænset for kommanditselskabets forpligtelser.

Komplementarselskabets formål er at være komplementar i K/S'et og administrere kommanditselskabets faste ejendomme og andre formueaktiver. Komplementaren har ingen ejerandel i kommanditselskabet og får ikke del i kommanditselskabets resultat.

Kommanditisten K

K ønsker at erhverve 7 anparter i kommanditselskabet. Samtidig med erhvervelsen af anparterne i kommanditselskabet erhverver K en tilsvarende andel af anparterne i komplementarselskabet. Indskuddet forfalder til betaling ved erhvervelse af anparterne.

K´s hæftelse over for kommanditselskabet er begrænset til kr.100.000 pr. købt andel a kr.100.000. Dette medfører en samlet hæftelse for K på kr.700.000 med fradrag af kontante indbetalinger på anparterne.

Herudover hæfter K som kautionist for en andel af 1.prioritetsgælden og en andel af 2.prioritetsgælden. Den samlede hæftelse for K vil udgøre kr. 2.290.000 ved projektets start.

Omkostninger i forbindelse med erhvervelsen af ejendommene

Skødesummen for ejendommene udgør kr. 42.454.000.

I forbindelse med købet af ejendommene er der budgetteret med, at kommanditselskabet afholder følgende omkostninger (t.kr.):

 

Formidlingshonorar

                                                   2.547.000

Selskabsetablering

                                                   100.000

Teknisk rådgivning

                                                  151.000

Advokatomkostninger

                                                   500.000

Udgift til revisorerklæring

                                                   100.000

Rådgiverhonorar til A

                                                   375.000

Finansieringsomkostninger

                                                   309.000

I alt

                                                   4.082.000

   

Formidlingshonoraret på kr. 2.547.000 vedrører A A/S´honorar for formidling af ejendommene til kommanditselskabet. Honoraret er beregnet som 6 % af skødesummen.

Den tekniske rådgivning vedrører kr. 151.000 til vurdering af ejendommen samt teknisk gennemgang.

Der er afholdt kr. 500.000 i advokatomkostninger, heraf kr. 250.000 til berigtigelse af ejendomshandelen. Denne advokatudgift indgår i prospektet som en andel af udgifterne til teknisk rådgivning. Den resterende del af advokatomkostningen (kr. 250.000) anses for fradragsberettiget).

Rådgiverhonoraret på kr.375.000 er et engangsbeløb til A A/S og vedrører rådgivning til opstart af selskabs- og ejendomsadministration, udarbejdelse af detailbudgetter og opstart af regnskabsrutiner.

Spørgerens opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstillingen

Nedenfor redegøres for spørgerens opfattelse af, om formidlingshonoraret kan indgå i anskaffelsessummen, samt om rådgivningshonoraret kan fratrækkes skattemæssigt.

Kommanditisten K

K's udgifter i forbindelse med tegning af anparter i kommanditselskabet kan opdeles i følgende tre udgiftstyper:

  • Udgifter til købsomkostninger, der tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgår i ejendommens afskrivningsgrundlag.
  • Udgifter til rådgivningsassistance, som fratrækkes som en driftsomkostning, herunder etableringsudgifter til advokat og revisor, jf. ligningslovens § 8 J.
  • Ikke fradragsberettigede etableringsudgifter, som hverken fratrækkes i indkomstopgørelsen eller tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Nedenfor specificeres kommanditselskabets samlede omkostninger fordelt på disse tre udgiftskategorier:

 

Etablerings- og ej fradragsberettigede omkostninger
kr.

Tillæg til ejendommenes anskaffelsessum
kr.

Drifts-
omkostninger kr.

 

 I alt kr.

 Formidlingshonorar

 127.350

 2.419.650

  0

2.547.000 

 Teknisk rådgivning

 0

 151.000

 0

 151.000

 Advokat

 0

 250.000

 250.000

 500.000

 Revisorerklæring

 0

 0

 100.000

 100.000

 Rådgivningshonorar

 0

 0

 375.000

 375.000

 Selskabsetablering

 100.000

 0

 0

 100.000

 Finansierings-
 omkostninger

 309.000

 0

 0

 309.000

 I alt

 536.350

 2.820.650

 725.000

 4.082.000

Af de samlede købsomkostninger skal således efter spørgerens opfattelse henføres kr.536.350 til etableringsomkostninger, kr.2.820.650 som tillæg til ejendommenes anskaffelsessum og kr.725.000 til driftsomkostninger.

Formidlingshonorar

Kommanditselskabet afholder som nævnt en udgift på kr. 2.547.000 til A for fremfinding af ejendommene og formidling af kommanditselskabets køb af ejendommene (formidlingshonorar). Efter spørgerens opfattelse skal 95 % af dette honorar (kr.2.419.650) tillægges ejendommenes anskaffelsessum i relation til afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven.

De resterende 5 % (kr.127.350) kan sammen med et særskilt honorar til A for selskabsetablering (kr.100.000) henføres til ikke fradragsberettigede etableringsudgifter. Det drejer sig om dækning af A`s udgifter til etablering af projektet, herunder til etablering af kommanditselskabet og udarbejdelse og trykning af salgsprospekt.

Spørgeren anfører, at udgiften på kr. 2.419.650 er en nødvendig udgift, der relaterer sig til ejendommene på samme måde som et ejendomsmæglersalær. Det bemærkes, at der ikke i øvrigt medvirker anden ejendomsmægler i forbindelse med ejendomsoverdragelsen. Ifølge praksis omfatter den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for en fast ejendom udgifter til erhvervelse af ejendommen i videste forstand. Det ligger således fast, at udgifter til advokatsalær, stempelomkostninger, vurderingshonorar, ejendomsmæglersalær mv. kan tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget. Det er spørgerens opfattelse, at formidlingshonoraret, som i forhold til kommanditselskabet vedrører ejendommenes anskaffelse, og som civilretligt må kvalificeres som et ejendomsmæglerhonorar, i overensstemmelse hermed skal indgå i ejendommens anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag, jf. afskrivningslovens § 45.

Til støtte herfor henviser spørgeren til Østre Landsrets dom, offentliggjort i TfS 1992, 155, og til Skatteministeriets kommentar hertil i TfS 1992, 446 samt til "Afskrivningsloven" af Jens Drejer m.fl., 1998, side 115, hvoraf følgende fremgår:

"Afskrivningsgrundlaget er aktivets anskaffelsessum i videste forstand, derunder også alle handelsomkostninger som f.eks. skødeudgifter, mæglersalær, stempelafgifter tinglysningsgebyrer".

Spørgeren henviser endvidere til Landsskatterettens kendelse af d.22.april 2003 (SKM2003.295.LSR), der vedrørte kommanditisternes adgang til at forskudsafskrive på en kontrakt om opførelse af en ejendom, herunder om adgangen til fradrag for udgifter til revisor (kr. 20.000), til regnskab (kr. 35.000), til advokat (kr. 125.000) og til udbyders rådgivning (kr. 300.000), i alt kr. 480.000. Følgende fremgår af sagsfremstillingen:

"Revisoren har videre oplyst, at ingen del af de samlede administrationsudgifter på 480.000 kr. anses for tillæg til anskaffelsessummen, jf. ligningslovens § 8 J, stk. 3, idet D A/S har fået et honorar, svarende til 5% af entreprisesummen, og dette beløb er aktiveret til afskrivning".

Det forelå således udtrykkeligt oplyst under sagen, at formidlingshonoraret var indregnet i ejendommens afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Landsskatteretten regulerede fradraget for udgifterne på kr. 480.000, således at udgifterne blev fordelt på fradragsberettigede omkostninger, ikke fradragsberettigede omkostninger og tillæg til den afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

Landsskatteretten forhøjede dermed den afskrivningsberettigede anskaffelsessum med en andel af udgifterne på kr. 480.000, men foretog ingen korrektion af afskrivningsgrundlaget for så vidt angår formidlingshonoraret på 5 %. Afgørelsen støtter synspunktet om, at formidlingshonorar kan indgå i den afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

Spørgeren henviser endvidere til Ligningsrådets bindende forhåndsbesked af d.16. december 2003, offentliggjort som SKM 2004, 25 LR. Spørgsmålet i sagen var bl.a., hvorvidt et honorar til udbyderen af det i sagen omhandlede ejendomsinvesteringsprojekt kunne medregnes til ejendommens anskaffelsessum. Udbyderen i sagen oppebar et formidlings- og rådgivningshonorar på en bestemt procentdel af ejendommens overdragelsessum. Der havde ikke medvirket ejendomsmægler i sagen, idet udbyder alene havde forestået formidlingen af salget mellem sælgeren og kommanditselskabet. Ligningsrådet lagde til grund, at det afgørende for den skattemæssige behandling af udbyderhonoraret var det reelle indhold af de ydelser, som udbyderen havde leveret. I sagen havde udbyderen leveret tre slags tjenesteydelser, nemlig 1) formidling af ejendomskøbet, 2) udarbejdelse af prospektmateriale og 3) udarbejdelse af budgetter og finansiering af ejendommen.

Idet der i sagen ikke havde medvirket ejendomsmægler, og idet det således alene var projektets udbyder, der havde forestået formidlingen af ejendomskøbet, fandt Ligningsrådet, at omkostningerne vedrørende de ydelser, som udbyderen havde leveret på tilsvarende vilkår som en ejendomsmægler (ejendomsformidlingen), kunne medregnes til anskaffelsessummen.

I nærværende kommanditselskab har der heller ikke medvirket autoriseret ejendomsmægler i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen, idet A har forestået formidlingen af ejendomssalget. A har i overensstemmelse med Ligningsrådets retningslinjer i SKM 2004, 25 LR, udskilt sine udgifter, således at en del er henført til formidlingshonorar. Situationen er således parallel med den situation, hvor et almindeligt ejendomsselskab køber en fast ejendom, og udgiften til en medvirkende ejendomsmægler tillægges den skattemæssige anskaffelsessum.

Såfremt A i stedet for at formidle købet af ejendommen til kommanditselskabet havde valgt selv at købe ejendommen og derefter videresælge ejendommen med fortjeneste til kommanditselskabet for en pris svarende til kommanditselskabets købesum med tillæg af de til udbyder betalte købsomkostninger - en transaktion, hvis resultat ville være lig den foreliggende situation - ville kommanditisternes afskrivningsret ikke kunne anfægtes. Spørgeren bemærker, at kommanditselskabets udgift til udbyder i det beskrevne scenario ville være lig den faktisk afholdte udgift til udbyder. Realitetsbetragtninger taler således ligeledes for anerkendelse af kommanditisternes afskrivningsret vedrørende udgiften til formidlingshonorar.

Spørgeren har efter anmodning givet yderligere oplysninger om, hvilke ydelser formidlingshonoraret vedrører:

Formidlingshonoraret på 2.547.000 kr. vedrører A's honorar for formidling af ejendommene til K/S B, (herefter K/S'et). Honoraret er beregnet som 6 % af skødesummen og er fastsat på markedsvilkår. Spørgeren bemærker i den forbindelse, at A og kommanditisterne i K/S'et ikke er interesseforbundne parter, hvilket bekræfter, at honoraret er fastsat på markedsvilkår. Der foreligger ikke en skriftlig aftale eller kontrakt, hvoraf det fremgår hvad formidlingsydelsen omfatter.

Af formidlingshonoraret er 95 % henført til ejendommens anskaffelsessum (2.419.650 kr.), mens den resterende andel er henført til ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Etableringsudgiften vedrører primært dækning af A's udgifter til etablering af projektet og kommanditselskabet samt den knowhow, der ligger bag tilrettelæggelsen.

Fordelingen af formidlingshonoraret er opgjort skønsmæssigt.

Det er oplyst, at A udfører en lang række arbejdsopgaver for formidlingshonoraret. En række af disse opgaver kan ifølge spørgeren sidestilles med mægleropgaver i traditionel forstand. Arbejdet består af 24 selvstændige processer, der udføres i tre forskellige afdelinger - henholdsvis indkøbsafdelingen, produktionsafdelingen og forvaltningsafdelingen. En procesbeskrivelse beskriver nærmere de 24 processer.

Disse opgaver har en nær og direkte forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af de faste ejendomme og salg af anparter i K/S'et til investorerne, således at betingelserne for at tillægge udgiften til ejendommens anskaffelsessum er opfyldt. Spørgeren lægger vægt på, at langt størstedelen af de opgaver, indkøbs- og produktionsafdelingen varetager, nøje svarer til de opgaver, en ejendomsmægler i traditionel forstand udfører for sine kunder.

Afdelingernes opgaver, fra ejendommen findes, og til købsaftalen underskrives, består blandt andet af følgende processer, jf. den vedlagte procesbeskrivelse:

  • Ejendommen identificeres - proces nr. 1
  • Forretningsidé efterprøves - proces nr. 2
  • Kan ejendommen sælges - proces nr. 3
  • Indstilling af ejendomskøb - proces nr. 4
  • Købstilbud udarbejdes og afgives - proces nr. 6
  • Overdragelse af sag til produktionsafdelingen - proces nr. 7
  • Valg af advokat, forhandling og underskrift af betinget købsaftale - proces nr. 8
  • Opstart af due diligence, prospekt opstartes - proces nr. 9
  • Prospektudkast - proces nr. 12
  • Endeligt prospekt - proces nr. 14
  • Trykning af prospekt - proces nr. 15
  • Salgsmøde - proces nr. 16
  • Salg af anparter - proces nr. 17
  • Opfølgning på handlen - proces nr. 19
  • Indhentelse af investoroplysninger - proces nr. 20
  • Godkendelse af investor - proces nr. 21
  • Udstedelse af anparter m.v. - proces nr. 22
  • Gennemgang af finansieringsdokumenter - proces nr. 23

Såfremt A's interne afdelinger ikke varetog disse opgaver, ville de blive udført af en ekstern ejendomsmægler. Det er derfor spørgerens opfattelse, at den del af formidlingshonoraret, der kan henføres til ovennævnte processer, som minimum bør tillægges ejendommenes anskaffelsessum.

Til støtte herfor henviser spørgeren til Vestre Landsrets dom af 20.oktober 2005, SKM 2005.450.VLR. Landsretten fandt, at honorar til udbyderens overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et ejendomsprojekt ikke er et honorar, der knytter sig til ejendommens erhvervelse. I den aktuelle sag var der ikke foretaget en nærmere specifikation eller opdeling af honoraret, hvorfor ingen del af dette kunne henføres til ejendommens købesum.

Det fremgår dog af Landsrettens præmisser, at en andel af et formidlingshonorar principielt kan henføres til ejendommens anskaffelsessum og dermed til afskrivningsgrundlaget. Af præmisserne fremgår således følgende:

"Der ses ikke i forbindelse med handlen at være afholdt udgifter til mæglersalær i traditionel forstand, hvorfor en del af honoraret kunne omfatte et honorar, der kan sidestilles hermed."

Spørgeren gør endvidere gældende, at de arbejdsopgaver, som A udfører i relation til salget af anparter, ligeledes må anses for mæglerudgifter, som kan tillægges ejendommens anskaffelsessum. Det drejer sig om arbejde med markedsføring, annoncering, udarbejdelse af et omfattende salgsprospekt, screening af køberemner, fremskaffelse af finansieringstilbud og andet salgsarbejde vedrørende salg af K/S anparter.

Spørgeren henviser til bindende svar fra Skatterådet af 24. maj 2006, som er delvist offentliggjort i SKM 2006.327.LR, idet besvarelsen af spørgsmål 3 dog er udeladt. Svaret på spørgsmål 3 var således:

"Spørgsmål 3 besvares herefter således, at kommanditisterne kan medregne udgifter til mæglersalær i afskrivningsgrundlaget, idet det er oplyst, at der udøves en egentlig mæglervirksomhed af Udbyder med salg af anparterne."

Spørgeren oplyser, at A har udført salgsopgaver, der kan tillægges et aktivs afskrivningsgrundlag. Opgaverne har en direkte forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommene, hvorfor betingelserne for at anse udgifterne for et tillæg til anskaffelsessummen ifølge spørgeren er til stede.

Det er således spørgerens opfattelse, at formidlingshonoraret eller i hvert fald en andel heraf skal henføres til ejendommens anskaffelsessum, hvorfor spørgsmål 1 eller 2 efter spørgerens opfattelse må besvares bekræftende.

Rådgivningshonorar

Kommanditselskabet har betalt kr. 375.000 for rådgivningsassistance fra A i forbindelse med kommanditselskabets opstart af selskabs- og ejendomsadministrationen, udarbejdelse af detailbudgetter, opstart af regnskabsrutiner mv. Denne assistance udføres i en kort periode efter etableringen af kommanditselskabet. Det er spørgerens opfattelse, at udgiften skal behandles som en fradragsberettiget driftsomkostning for investorerne.

Spørgeren anfører, at den rådgivningsassistance, A har ydet over for kommanditselskabet, er en nødvendig og naturlig del af kommanditselskabets erhvervsudøvelse. Såfremt kommanditselskabet havde valgt at rekvirere assistance til budgetudarbejdelsen fra eksempelvis et revisionsfirma, ville udgiften hertil efter praksis være fradragsberettiget som en almindelig driftsudgift. Spørgeren er derfor af den opfattelse, at udgiften hertil er fradragsberettiget i medfør af bestemmelsen i statsskattelovens § 6a.

Efter spørgerens opfattelse kan ejendommenes anskaffelsessum for K i forhold til hans ejerandel, opgøres som ejendommens kontantomregnede købesum, tillagt købsomkostninger, herunder 95 % af formidlingshonoraret til A.

Spørgeren har efter anmodning givet yderligere oplysninger om rådgivningshonoraret:

Den rådgivningsassistance, som A har ydet over for kommanditselskabet, er en nødvendig og naturlig del af kommanditisternes erhvervsudøvelse. Omkostningerne vedrører i et vidt omfang opstartsomkostninger, som det er nødvendigt at afholde for at sikre, at K/S'ets bogførings-, budgetterings- og regnskabsfunktioner fungerer fra påbegyndelsen af virksomhedsdriften.

Såfremt kommanditselskabet havde valgt at rekvirere assistance til budgetudarbejdelsen fra eksempelvis et revisionsfirma, ville udgiften hertil efter praksis være fradragsberettiget som en almindelig driftsudgift.

Til brug for en skattesag vedrørende et andet ejendomsprojekt udbudt af A er der udarbejdet en arbejdsbeskrivelse (vedlagt af spørgeren) vedrørende fakturering af rådgivningshonoraret. Denne arbejdsbeskrivelse er også er relevant vedrørende rådgivningshonoraret i denne sag, idet de tjenesteydelser, der nævnes i arbejdsbeskrivelsen, også leveres til K/S'et i denne sag.

Som det fremgår af redegørelsen, udgør rådgivningshonoraret betaling for de arbejdsopgaver, som A udfører i opstartsfasen efter etableringen af ejendomsprojektet og efter kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen.

Det er således spørgerens opfattelse, at rådgivningshonoraret skattemæssigt skal behandles som en fradragsberettiget udgift i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.  

Spørgsmål 1 bør efter spørgerens opfattelse besvares bekræftende.

Efter spørgerens opfattelse kan hele rådgivningshonoraret fratrækkes som en driftsomkostning.

Spørgsmål 4 bør, efter spørgerens opfattelse, ligeledes besvares bekræftende.

Spørgeren har den 14.marts 2007 afgivet et yderligere indlæg til sagen:

Spørgeren er enig i SKATs principielle holdning til besvarelsen, som spørgeren opfatter som en bekræftelse af, at en andel af formidlingshonoraret kan tillægges afskrivningsgrundlaget for ejendommen, ligesom udgifter til rådgivningsassistance kan fratrækkes.

Det er dog spørgerens opfattelse, at SKAT´s forslag til svar savner konkret stillingtagen til, hvilken andel af honorarerne der kan medregnes til ejendommens anskaffelsessum, henholdsvis fratrækkes. SKAT lægger således op til at overlade den konkrete vurdering af spørgsmålet til de lignende myndigheder, uden selv at tage stilling til omfanget af fradragsretten.

Spørgeren har i samarbejde med A anvendt betydelige ressourcer på at redegøre for sagens faktiske omstændigheder og belyse sagen, hvorfor spørgeren forventer, at SKAT har grundlag for at komme med en konkret besvarelse af spørgsmålene. SKATs forslag til besvarelse gengiver blot en allerede kendt praksis. Således har det længe været kendt, at en andel af et formidlingshonorar principielt kan tillægges et afskrivningsgrundlag, jf. SKM 2005, 450 VL, som SKAT selv henviser til. Formålet med anmodningen om bindende svar er blandt andet at få en konkret stillingtagen til spørgsmålet ved en konkret angivelse af, hvor stor en andel af honoraret, der kan tillægges ejendommens anskaffelsessum, henholdsvis fratrækkes skattemæssigt.

Spørgeren anmoder derfor om, at SKAT tager konkret stilling. Spørgeren henviser til et brev af 14.december 2006, hvori der er redegjort indgående for både rådgivningshonorar og formidlingshonorar, ligesom spørgeren selv er fremkommet med et konkret forslag til, hvordan fordelingen kan foretages.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Det er oplyst, at skødesummen for ejendommene udgør kr. 42.454.000.

I forbindelse med købet af ejendommene er der budgetteret med, at kommanditselskabet afholder følgende omkostninger (t.kr.):

   

1. Formidlingshonorar

                                                   2.547.000

2. Selskabsetablering

                                                   100.000

3. Teknisk rådgivning

                                                   151.000

4. Advokatomkostninger

                                                   500.000

5. Udgift til revisorerklæring

                                                   100.000

6. Rådgiverhonorar til A

                                                   375.000

7. Finansieringsomkostninger

                                                   309.000

I alt

                                                   4.082.000

Formidlingshonorar

Det er oplyst, at formidlingshonoraret på kr. 2.547.000 vedrører A´s honorar for formidling af ejendommene til kommanditselskabet. Honoraret er beregnet som 6 % af skødesummen.

Udgiften på kr. 2.547.000 er afholdt til A for fremfinding af ejendommene og formidling af kommanditselskabets køb af ejendommene (formidlingshonorar).

Efter afskrivningslovens regler kan skattemæssig afskrivning foretages på udgifter til anskaffelse af afskrivningsberettigede aktiver, jf. lovens § 1 og § 45, stk.1.

Praksis

Efter praksis omfatter anskaffelsessummen tillige udgifter, der er knyttet til selve handelen med ejendommen - det afskrivningsberettigede aktiv- såsom udgifter til stempel, mæglersalær, berigtigelseshonorar og lignende, jf. således SKM2005.450.VLR,Vestre Landsrets dom af d.20.oktober 2005.

Kommanditisterne kan herefter medregne udgifter til mæglersalær i afskrivningsgrundlaget for ejendommene, i det omfang der udøves en egentlig mæglervirksomhed af A med formidling af ejendommene til kommanditselskabet.

Det er oplyst, at der i nærværende kommanditselskab ikke har medvirket autoriseret ejendomsmægler i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen. A har forestået formidlingen af ejendomssalget.

Det er ikke nærmere oplyst, hvorledes udgiften på kr. 2.547.000, til A for fremfinding af ejendommene og formidling af kommanditselskabets køb af ejendommene (formidlingshonorar) er opgjort til dette beløb.

Ved den nævnte Vestre Landsrets dom af d.20.oktober 2005, SKM 2005.450. VLR, opretholdes den gældende praksis om den skattemæssige behandling af udgifter i forbindelse med etablering af anpartsprojekter, der udbydes til passive investorer. Udgifterne opdeles i skattemæssig henseende i:

1) Udgifter, der er knyttet til selve handelen med ejendommen (det afskrivningsberettigede aktiv), så som mæglersalær m.v., og

2) udgifter der må anses for at være honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet, og dermed ikke knytter sig direkte til erhvervelsen af ejendommen (det afskrivningsberettigede aktiv).

De under 1) nævnte udgifter knytter sig så tæt til selve erhvervelsen af aktivet, at de kan medregnes i afskrivningsgrundlaget.

De under 2) nævnte udgifter kan ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget.

Der kan tillige henvises til Vestre Landsrets dom af d.10.oktober 2006, SKM 2006.649. VLR. om samme spørgsmål.

Det blev i denne dom lagt til grund, at et honorar på 3.990.000 kr. til den virksomhed, der havde tilrettelagt og udbudt projektet til investorerne, "i det væsentlige var betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet med henblik på at give de enkelte kommanditister et afkast af deres investering, herunder ved en effektiv skatteudnyttelse".  

Udgiften fandtes ikke at have en sådan tilknytning til kommanditselskabets køb af ejendommen, at den kunne medtages som en del af afskrivningsgrundlaget.

Spørgsmål 1 besvares herefter således:

Der er ikke fremlagt et konkret grundlag for opgørelse af en beløbsmæssig størrelse af et mæglersalær til A.

Efter SKAT`s opfattelse kan der ikke gives et bindende svar om opgørelsen af mæglersalærets beløbsmæssige størrelse.

Når mæglervirksomheden er udført, foretages der en efterfølgende, konkret, ligningsmæssig vurdering af mæglersalærets størrelse i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2. Den ligningsmæssige vurdering foretages af told - og skatteforvaltningen.

Spørgsmålene 2 og 3 bortfalder herefter.

Ad spørgsmål 4

Rådgivningshonorar til A

Det er oplyst, at rådgivningshonoraret på kr. 375.000 er et engangsbeløb til A, der vedrører rådgivning til opstart af selskabs- og ejendomsadministration, udarbejdelse af detailbudgetter og opstart af regnskabsrutiner.

Det er videre oplyst, at denne assistance udføres i en kort periode efter etableringen af kommanditselskabet.

Som hovedregel er driftsudgifter kun fradragsberettigede, hvis de vedrører en igangværende virksomhed, idet der ellers vil være tale om ikke fradragsberettigede etableringsudgifter.

Udgifter til rådgivningsassistance, der afholdes i forbindelse med en virksomheds løbende drift, er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk.1, litra a.

Beløbet, 375.000 kr. er ikke opdelt i særskilte udgiftsposter, der vedrører de enkelte ydelser.

Det er ej heller oplyst, hvor lang en periode rådgivningsassistancen vedrører.

Efter SKAT`s opfattelse kan der ikke gives et bindende svar om opgørelse af størrelsen af de fradragsberettigede driftsudgifter.

Når rådgivningsassistancen er udført, må der foretages en konkret, ligningsmæssig vurdering af størrelsen af de fradragsberettigede udgifter i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2. Den ligningsmæssige vurdering foretages af told - og skatteforvaltningen.

Spørgsmål 5 og 6 bortfalder herefter.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen

Det bemærkes, at svaret ikke vedrører andre skattemæssige forhold i forbindelse med nærværende ejendomsprojekt end de spørgsmål, der er stillet i ovennævnte spørgsmål 1-6.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

5 år.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter