Dato for udgivelse
23 May 2007 11:43
Dato for afsagt dom/kendelse
24 Apr 2007 11:32
SKM-nummer
SKM2007.337.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-070642
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Ejendom
Resumé
Skatterådet fandt ikke, at en ejerlejlighed kunne sælges skattefrit, idet ejerlejligheden ikke havde tjent til bolig for lejlighedens ejer. Skatterådet fandt heller ikke, at spørgerens anden ejerlejlighed kunne betragtes som sommerbolig.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 og stk. 2
Henvisning
Ligningsvejledning 2007-2 E.J.1.6.1

Spørgsmål

  1. Vil A's ejendom, beliggende B, være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvis den sælges i 2007 eller senere?
  2. Vil A's ejendom beliggende C, være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis den sælges i 2006 eller senere?

Svar

  1. Nej. Se sagsfremstilling og begrundelse.
  2. Nej. Se sagsfremstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold

A har fra den 1. november ejet og beboet ejendom D. Ejendommen har været anvendt som fast beboelse for familien. Ejendommen blev solgt med overtagelse den 15. juni 2006. Køberen er, efter fortrydelsesfristens udløb, sprunget fra aftalen, hvilket skyldtes at han ikke har kunnet finansiere købet. Ejendommen blev derfor endnu engang sat til salg.

Spørgerne ejer endvidere en ejerlejlighed beliggende B, der blev købt til en pris på 2.400.000 kr. i juli 2003 med overtagelsesdatoen den 1. august 2003.

Den 18. august 2003 blev ejendommen udlejet til A's datter E, samt 2 andre personer. De 2 andre er opsagt og fraflyttet, således at kun datteren bor der. Lejeforholdet begyndte ifølge lejekontrakten den 1. september 2003.

I lejekontraktens § 2 blev der tilføjet en bemærkning om, at lejemålet er gældende fra den 1. september 2003 til den 1. september 2005.

Det fremgår dog ikke af lejekontraktens § 11, at spørgerne har aftalt særlige, individuelle vilkår.

Ifølge SKATs oplysninger bebor E dog stadigvæk ejendommen beliggende B. Det fremgår yderligere af SKATs oplysninger, at spørgerne den 21. oktober 2006 blev tilmeldt adressen på B.

Der blev fremlagt erklæring fra E, dateret den 1. oktober 2007. Ifølge erklæringen har E fremlejet lejligheden til spørgerne for perioden fra den 1. oktober 2006 til den 1. april 2007.

Ejerlejligheden C ejes med 50 % af hver ægtefælle. Lejligheden er uden bopælspligt og blev overtaget den 1. august 2005, til en pris på 3.300.000 kr.

Repræsentanten har oplyst, at spørgerne har anvendt lejligheden som ferielejlighed i ferie og weekender, samt at lejligheden ikke på noget tidspunkt har været udlejet. I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at spørgerne efter indflytningen i lejligheden i B vil benytte sommerlejligheden i mindre omfang, idet spørgerne nu dagligt opholder sig i København. Lejligheden vil dog ikke af den grund blive udlejet.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

For så vidt angår spørgsmål nr. 1, har repræsentanten anført, at der er tale om en lejlighed med helårsstatus. Spørgerne har endnu ikke beboet ejendommen, men vil efter salget af deres nuværende helårsbolig, flytte ind i lejligheden, som herefter skal anvendes som helårsbolig for familien.

Indflytningen i lejligheden vil medføre, at lejligheden ved et senere salg vil blive omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Repræsentanten lægger i den forbindelse vægt på, at spørgerne ikke har anden helårsbolig til rådighed og at deres hidtidige helårsbolig er solgt.

Repræsentanten har dernæst tilkendegivet, at spørgerne på nuværende tidspunkt ikke har planer om salg af ejendommen.

For så vidt angår spørgsmål nr. 2, har repræsentanten anført, at lejligheden er uden bopælspligt, hvilket indebærer, at reglerne for sommerboliger som udgangspunkt vil finde anvendelse.

Anvendelsen af sommerhusreglen, som medfører skattefrihed på avancen, kræver, at sommerboligen har været anskaffet med henblik på anvendelse som sommerbolig og at den rent faktisk har været anvendt som sommerbolig, af ejeren.

Repræsentanten har dernæst anført, at ejendommen teoretisk kan sælges skattefrit efter blot en kort ejertid, da der ikke stilles specielle krav til anvendelsesperiodens længde. I praksis kan man opleve, at ejertiden og dermed anvendelsesperioden reelt har en indflydelse.

Da spørgerne rent faktisk har anvendt lejligheden som sommer- og feriebolig, vil lejligheden ved et salg i 2006 eller senere blive omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det forhold, at lejligheden i den kommende periode alene vil blive anvendt i mindre omfang fører ikke til noget andet resultat.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1 skal fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Loven indeholder en undtagelse til denne regel, idet ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, bestemmer, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Det er således en betingelse for skattefritagelsen, at den pågældende bolig har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden.

Ifølge det oplyste har spørgerne den 1. august 2003 overtaget lejligheden, beliggende B. Lejligheden blev allerede den 18. august 2003 udlejet til A's datter E, således at lejeforholdet ifølge den indgående lejekontrakt påbegyndte den 1. september 2003.

SKAT må således konstatere, at lejligheden blev udlejet umiddelbart efter, at spørgerne har erhvervet lejligheden.

Parterne har i lejekontraktens § 2 tilføjet en påtegning om, at lejemålet er gældende fra den 1. september 2003 til den 1. september 2005. I henhold til SKATs egne oplysninger bebor E dog stadigvæk ejendommen, beliggende B.

SKAT bemærker, at parterne ikke har anført nogen særlige vilkår, herunder oplysninger om lejeforholdets tidsbegrænsninger, i lejekontraktens § 11. Dernæst bemærker SKAT, at E stadigvæk beboer ejendommen. SKAT vurderer således, at E's lejeforhold skal betragtes som tidsubegrænset, idet det fremgår af lejelovens § 80, stk. 2, at såfremt lejeren med udlejerens vidende benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Det fremgår endvidere, af den fremlagte erklæring fra E, at lejligheden blev fremlejet til spørgerne i perioden fra den 1. oktober 2006 til den 1. april 2007. SKAT skal dog fremhæve, at E ligeledes har beboet lejligheden i denne periode, og at spørgerne blev tilmeldt adressen den 21. oktober 2006, samt at der er tale om en "c/o" adresse.

SKAT er således af den opfattelse, at fremlejen kun har været muligt på grund af familiemæssige forbindelse mellem spørgerne og E.

SKAT vurderer således, at spørgerne ved at leje lejligheden af A's datter ikke har opfyldt kravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 om, at den pågældende bolig har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet 1 besvares benægtede.

Spørgsmål 2

Som anført ovenfor skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Reglerne gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

For at reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kan anvendes, kræves det, at der er tale om sommerhusejendomme eller lignende.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar (TfS1998,122) til en Ligningsrådsafgørelse (TfS1998, 118) udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

I den konkrete sag er der efter det oplyste tale om en ejerlejlighed, der er uden bopælspligt og formelt kan anvendes til helårsbeboelse, hvis ejeren flytter ind i boligen og tilmelder sig Folkeregisteret på adressen.

Da det ved en tilmelding til Folkeregisteret er muligt at få ændret ejerlejlighedens status til en helårsbolig med bopælspligt, er det SKAT's opfattelse, at der er tale om en helårsbolig, der er omfattet af § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven. 

Hvorvidt denne ejerlejlighed vil kunne omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, afhænger derfor af, om ejerlejligheden er købt med henblik på anvendelse af sommerbolig, og om lejligheden rent faktisk også er anvendt som sommerbolig.

Det fremgår af sagen, at spørgerne erhvervede ejerlejligheden, beliggende C ved skøde, tinglyst den 25. oktober 2005.

Herudover fremgår det af sagen, at spørgerne fra den 1. november 1998 til den 21. oktober 2006 har haft folkeregisteradresse på D. Afstanden fra den tidligere bopæl i D til C er få km med en kort transporttid.

Det er herefter SKAT's opfattelse, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at det primære formål med erhvervelsen af ejerlejligheden i C har været at benytte lejligheden som sommerbolig. Henset til, at skatteyder i en årrække har haft fast bopæl i kort afstand fra den netop erhvervede ejerlejlighed, indebærer dette, at der er formodning for, at det primære formål med erhvervelsen ikke har været at anskaffe en sommerbolig.

Det er endvidere oplyst, at spørgerne i forbindelse med afståelse af ejendommen i D, er flyttet ind hos A's datter, boende B.

SKAT vurderer således, at spørgerne ønsker at bevare lejlighedens handelsværdi, hvilket betyder, at lejligheden, beliggende på C af spørgerne blev betragtet som et investeringsobjekt, idet det forhold, at lejligheden er uden bopælspligt influerer på ejendommens pris, og udvider kredsen af potentielle købere og idet lejligheder uden bopælspligt eksempelvis kan sælges til personer uden skattepligt til Danmark.

SKAT finder derfor ikke, at den omhandlede ejerlejlighed kan omfattes af § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det indstilles, at spørgsmålet 2 besvares benægtede. 

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Nærværende bindende svar gælder i 5 år fra afgørelsens dato.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter