Dato for udgivelse
25 Jun 2007 14:42
SKM-nummer
SKM2007.434.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-098461
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Ejendomsvurdering, grundværdi, fradrag i grundværdien for forbedringer
Resumé

Skatterådet har ved vurderingerne pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, 1. oktober 2003 og årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 for parcelhusejendommen A ændret det ansatte fradrag i grundværdien for forbedringer.

Skatterådet har samtidig bemyndiget SKAT til at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, 1. oktober 2003 og årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 for yderligere 29 parcelhusejendomme i samme område som A med henblik på, at der ved vurderingerne kan ansættes et korrekt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Genoptagelsen sker som følge af, at der ved disse vurderinger er ansat et fejlagtigt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 3 og 4
Vurderingsloven § 17
Vurderingsloven § 18

Henvisning
Vurderingsvejledningen 2007-2 C.3

Sagens faktiske forhold

De samlede byggemodningsudgifter for parcelhusejendommen A kan opgøres til 983 m2 á 209 kr. pr. m2 = 205.447 kr., hvilket betyder, at fradraget i grundværdien for forbedringer maksimalt kan være 205.447 kr. Fradraget i grundværdien for forbedringer er ansat første gang ved vurderingen i 2001.

Fradraget må dog aldrig overstige den værdiforøgelse, som de af ejeren anvendte bekostninger har medført jfr. Vurderingslovens § 18 stk.1.

Der er ved vurderingerne i 2001, 2002 og 2003 (og årsreguleringen 2004) ansat et fradrag i grundværdien for forbedringer på 169.100 kr. på grundlag af en forkert råjordspris.

Det er SKATs opfattelse, at råjordsprisen i området er 55 kr. pr. m2 ved vurderingen pr. 1. januar 2002 jfr. en Landsskatteretskendelse, hvori råjordsprisen pr. 1. januar 2002 for et område (delområde 4) nedsættes fra 60 kr. pr. m2 til 55 kr. pr. m2.

Delområde 4 ligger ca. 1½ km nordøst for A, og der er SKATS opfattelse, at områderne værdimæssigt er sammenlignelige.

Ud fra en råjordspris på 55 kr. pr. m2 ved vurderingen pr. 1. januar 2002 kan råjordsprisen i 2001 og 2003 skønnes til henholdsvis 51 kr. pr. m2 og 59 kr. pr. m2 svarende til udviklingen i de ansatte grundværdier i området, hvor A ligger. Skønnet over udviklingen i råjordsprisen er i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse jfr. kendelse 2-7-1401-1691 af 21.november 2006 (SKM2006.787.LSR).

I nedenstående skemas sidste kolonne vises for årene 2001 til 2004 den værdiforøgelse, som de afholdte udgifter har medført, svarende til det fradrag i grundværdien for forbedringer, som bør ansættes for ejendommen A.

År

Grundværdi

kr.

Vurdering som råjord  

kr. i alt

Råjord

kr. pr. m2

Grundværdi.

minus råjord

kr.

Fradrag for forbedringer

afrundet 

kr.

2001

205.000

50.013

51

154.987

155.000

2002

222.900

54.065

55

168.835

168.800

2003

240.700

57.997

59

182.703

182.700

2004

240.700

57.997

59

182.703

182.700

 

 

 

 

 

Fradrag i grundværdien for forbedringer er en selvstændig ansættelse, som fratrækkes grundværdien før ejendomsskatten beregnes.

SKATs indstilling og begrundelse:

Fradraget i grundværdien for forbedringer pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2003 ansættes til henholdsvis 155.000 kr., 168.800 kr. og 182.700 kr.

For årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 vil fradraget blive 182.700 kr.

Sagen offentliggøres.

Afgørelsen har skattemæssig virkning fra

Ændringerne har oprindelig skattemæssig virkning.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse.

Anmodning om bemyndigelse i henhold til skatteforvaltningsloven § 33, stk. 4

Samtidig blev Skatterådet anmodet om bemyndigelse til at genoptage ejendomsvurderingen for pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, og 1. oktober 2003 med henblik på at ændre det ansatte fradrag i grundværdien for forbedringer for 29 ejendomme i samme område. Som en konsekvens ændres også det ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 fastsatte fradrag.

Ejendommene er omfattet af samme problemstilling som ejendommen A.

SKAT kan således ved fastsættelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer tage udgangspunkt i en råjordspris for området på 51 kr. pr. m2 i 2001, 55 kr. pr. m2 i 2002 og 59 kr. pr. m2 i 2003, samt en udgift til forbedringer (byggemodningsudgifter) på 209 kr. m2 jf. ejendommen A.

I henhold til Vurderingslovens § 18, stk. 1 må der kun gives fradrag for forbedringer i det omfang forbedringerne må antages at virke værdiforøgende, og fradraget må ikke overstige de af ejeren anvendte omkostninger, herunder eget arbejde.

Det betyder, at fradraget for forbedringer højst kan udgøre forskellen mellem råjordsprisen på vurderingstidspunktet og den aktuelt ansatte grundværdi.

SKATs indstilling til bemyndigelse

Skatterådet bemyndiger SKAT til at genoptage ejendomsvurderingen for pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, og 1. oktober 2003 med henblik på at ændre det ansatte fradrag i grundværdien for forbedringer for de 29 ejendomme. Som en konsekvens ændres også det ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 fastsatte fradrag.

Ændringerne har oprindelig skattemæssig virkning.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte SKATS indstilling til bemyndigelse.

Lovhenvisning

Skatteforvaltningsloven

§ 33, stk. 3 og 4:

Stk. 3. Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat.

Stk. 4. Skatterådet kan efter indstilling fra told- og skatteforvaltningen i forbindelse med en ændring efter stk. 3 bemyndige told- og skatteforvaltningen til at genoptage vurderingerne af andre ejendomme med samme forhold. Bestemmelsen i stk. 3, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Det er dog en betingelse, at ejendommens ejer senest 3 måneder efter, at Skatterådet har bemyndiget told- og skatteforvaltningen til at genoptage vurderingen, er underrettet om, at vurderingen er udtaget til genoptagelse.

Skatterådet kan efter indstilling fra told- og skatteforvaltningen i forbindelse med en ændring efter stk. 3 bemyndige told- og skatteforvaltningen til at genoptage vurderingerne af andre ejendomme med samme forhold. Bestemmelsen i stk. 3, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Det er dog en betingelse, at ejendommens ejer senest 3 måneder efter, at Skatterådet har bemyndiget told- og skatteforvaltningen til at genoptage vurderingen, er underrettet om, at vurderingen er udtaget til genoptagelse.

Vurderingsloven

§ 17

Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1 - 3, dog 60 år - før vurderingen.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter