Dato for udgivelse
26 Jun 2003 08:11
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
28. maj 2003
SKM-nummer
SKM2003.287.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
2. afdeling, B-2127-01
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning + Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsavance, anskaffelsessum, tillæg, handelsomkostning, honorar, opgæld, køberet
Resumé

Sagsøgeren havde i forbindelse med erhvervelsen af 2 ejerlejligheder betalt kr. 250.000,- til et selskab, som var ejet af hans fader.

Arbejdet med at finde ejerlejlighederne og købsforhandlingerne var blevet varetaget af sagsøgerens fader, men det var uklart, præcist hvad det var sagsøgeren betalte hans faders selskab for, samt hvordan beløbet størrelsesmæssigt fremkom. Efter en konkret vurdering fandt landsretten ikke, at beløbet ved opgørelsen af den skattemæssige avance i forbindelse med sagsøgerens videresalg af ejerlejlighederne kunne tillægges anskaffelsessummen.

Reference(r)

Ligningsvejledningen 2002, E.J.2.2.2.2


Parter

A
(advokat Christian Bachmann)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Per Lunde Nielsen).

Afsagt af landsdommerne

Stig Glent-Madsen, Henrik Estrup og Henrik Twilhøj (kst.)

Den 25. juni 2001 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse vedrørende fastsættelse af sagsøgeren, As, kapitalindkomst for indkomståret 1996:

"...

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkter:

...

Indkomståret 1996

Kapitalindkomst

 

Ikke godkendt tillæg til anskaffelsessummen for
handelsomkostninger på

250.000 kr.

Sagen har været forhandlet telefonisk med klagerens revisor, der ligeledes har haft lejlighed til at udtale sig for rettens medlemmer på et retsmøde.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren har været ansat ved Cafe H1, der er ejet af hans far, B. Klageren er hovedanpartshaver i selskaber, hvis formål er drift af udlejningsejendomme og investering.

Pr. 1. april 1994 overtog klageren personligt 4 erhvervsejerlejligheder beliggende i ejendommen ..... Lejlighederne nr. 2 og 3 på 1. sal blev erhvervet fra G1, Danmark A/S for i alt 1.060.000 kr. Lejlighederne var pr. 1. januar 1994 vurderet til henholdsvis 506.000 kr. og 830.000 kr. Lejlighederne nr. 4 og 5 på 2. sal blev erhvervet fra G3 A/S for i alt 825.000 kr. Disse lejligheder var pr. 1. januar 1994 vurderet til henholdsvis 360.000 kr. og 400.000 kr. Ved skøde af 10. september 1996 har klageren pr. 1. september 1996 videresolgt alle 4 lejligheder til Ejendomsselskabet H2 ApS. Selskabet ejes af Holdingselskabet H3 ApS, der ejes af klageren, hans to søstre og faren. Lejlighederne nr. 2 og 3 blev solgt for i alt 1.500.000 kr. og lejlighederne nr. 4 og 5 blev solgt for i alt 900.000 kr.

Lejlighederne nr. 2 og 3 har ikke været udlejet i klagerens ejertid. Lejlighederne nr. 4 og 5 blev fra 1. januar 1996 udlejet til E1 Invest A/S. Hovedaktionæren i E1 Invest A/S er klagerens far, B. Ifølge lejekontrakten, der blev indgået den 21. december 1995, skulle lejemålet ombygges af udlejer og indrettes i overensstemmelse med lejerens ønsker. Klageren har afholdt udgifter på i alt 156.876 kr. i forbindelse med ombygningen og indretningen af de udlejede lejligheder. Ingen af lejlighederne har tidligere været forsøgt udlejet på grund af planer om indretning af diskotek.

...

For 1996 har klageren selvangivet en fortjeneste på 40.786 kr., opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ved opgørelsen er anskaffelsessummen tillagt købsomkostninger med i alt 288.804 kr., hvilket inkluderer honorar til E1 Invest A/S på 250.000 kr. for bistand vedrørende køb af ejerlejlighederne ..... I regnskabet for 1994 er beløbet anført som mæglerhonorar.

Forhandlingerne om køb af lejlighederne blev indledt i marts 1993, hvor B på vegne af E2 Eftf. rettede henvendelse til G1 om et eventuelt køb. Hele det forberedende arbejde blev foretaget af B på vegne af E1 Invest A/S, og der blev igangsat en række undersøgelser omkring ombygning af lejlighederne, herunder kontakt til arkitekt, byggefirma og teknisk forvaltning.

...

For så vidt angår ejendomsavanceopgørelsen har skatteankenævnet ikke anset honoraret på 250.000 kr. for en købsomkostning, der kan medregnes til anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 4. Skatteankenævnet har heller ikke anset honoraret for en fradragsberettiget driftsomkostning efter statsskattelovens § 6 a. Skatteankenævnet har som begrundelse bl.a. anført, at der er tale om udgifter i forbindelse med etablering af virksomhed med drift om diskotek, der aldrig kom i gang, jf. TfS 1985.669 VLD.

Klagerens revisor har overfor Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at anskaffelsessummen for lejlighederne i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven forhøjes med formidlingshonoraret på 250.000 kr....

For så vidt angår ejendomsavanceopgørelsen, har revisoren bl.a. anført, at honoraret på 250.000 kr. er en købsomkostning, der skal indgå i avanceopgørelsen, idet det forberedende arbejde med køb af ejerlejlighederne nr. 2 og 3 er foretaget af B på vegne af E1 Invest A/S. Ejerlejlighederne blev købt på særdeles gunstige betingelser, idet købesummen lå 276.000 kr. under den offentlige vurdering. I forbindelse med handlen blev der iværksat en række undersøgelser omkring ombygning af lejlighederne, herunder kontakt til arkitekt, byggefirma og teknisk forvaltning. Dette arbejde er udført af B på vegne af E1 Invest A/S. På baggrund af disse undersøgelser blev der indhentet byggetilladelse til ombygning af ejendommen. Honoraret på 250.000 kr. forekommer således at være et rimeligt formidlingshonorar. Alternativt må honoraret anses som betaling for at indtræde i købsaftalen, hvilken betaling tillige kan tillægges anskaffelsessummen, jf. TfS 2000.18 LSR. Revisoren har videre anført, at Vestre Landsrets dom, offentliggjort i TfS 1985.669, ikke er relevant for denne sag, da den vedrører fradrag som driftsudgift, ikke i ejendomsavanceopgørelsen.

ToldSkat har under sagens behandling for Landsskatteretten indstillet den påklagede afgørelse stadfæstet . ...Endvidere har formidlingshonoraret ikke en sådan karakter, at det i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 kan medregnes til anskaffelsessummen.

...

Vedrørende formidlingshonoraret har regionen anført, at udgiften hertil ikke er udspecificeret, at det fremgår af købsaftalen, at sælger afholder mæglerhonorar, og at de handelsomkostninger i forbindelse med anskaffelsen, som i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven, dennes forarbejder og praksis kan tillægges anskaffelsessummen, ikke kan anses at omfatte dette honorar, særligt ikke når klageren ikke er i stand til at udspecificere, hvad beløbet på 250.000 kr. omfatter. På baggrund af sagens oplysninger er det regionens opfattelse, at honoraret også vedrører arbejde udført i forbindelse med etableringen af diskotek i lejlighederne. Endelig har regionen fremhævet, at slutsedlen blev indgået direkte med klageren, som dermed ikke indtrådte i slutsedlen, og at de 250.000 kr. ikke blev betalt kontant af klageren, men derimod ved diverse mellemregninger og senere udligning ved klagerens videresalg af lejlighederne.

Landsskatteretten skal udtale

...

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Der findes hverken i loven eller dens forarbejder at være tilstrækkelig støtte for at antage, at de her omhandlede udgifter vil kunne medregnes til den i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, nævnte anskaffelsessum eller til de omkostninger, der vil kunne fradrages ved opgørelsen af fortjeneste efter denne lov. Da den talmæssige opgørelse ikke i øvrigt er bestridt, stadfæstes skatteankenævnets afgørelse også på dette punkt.

Det af klagerens revisor anførte findes ikke at kunne føre til et andet resultat.

..."

Under denne sag, der er anlagt den 24. september 2001, har sagsøgeren påstået sagsøgte, Skatteministeriet, dømt til at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige kapitalindkomst for indkomståret 1996 nedsættes med 250.000 kr.

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse og har subsidiært nedlagt påstand om, at ansættelsen af sagsøgerens kapitalindkomst for indkomståret 1996 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Om sagsøgerens far, B, er det oplyst, at han den 6. september 1991 fik en bindende forhåndsbesked om, at han ved salg af en udlejningsejendom i .... ikke kunne anses for at have afkræftet næringsformodningen. I forhåndsbeskedens sagsfremstilling og begrundelse er det endvidere anført, at B ikke siden 1977 har drevet mæglervirksomhed.

For landsretten er der fremlagt en korrespondance mellem E2 Eftf. ved B og G1 repræsenteret af advokat Preben Bang Henriksen vedrørende overdragelse af lejlighed nr. 2 og 3 i ..... Den 24. august 1993 ansøgte E2 Eftf. ved B, Kreditforeningen Danmark om størst muligt realkreditlån i de to nævnte lejligheder i ..... Det blev i den forbindelse oplyst, at køberen ville være sagsøgeren.

Den 3. marts 1994 underskrev en repræsentant for G1 og B ifølge fuldmagt fra sagsøgeren en slutseddel vedrørende overdragelse af lejlighederne nr. 2 og 3, .... med overtagelsesdag den 1. april 1994. Af betingelse for sælgerpantebrevet på 393.000 kr. fremgår, at "overgang til B privat eller indenfor dennes selskab betragtes ikke som ejerskifte". Det var endvidere aftalt, at pantebrevet skulle underskrives af B som selvskyldnerkautionist. Af det senere udarbejdede og underskrevne skøde fremgår det bl.a., at ejerlejlighederne var solgt med ansvarsfraskrivelsesklausul, og at prisen var fastsat ud fra ejerlejlighedernes tilstand, idet der bl.a. var vandskader m.v.

Af Kommunens meddelelse om årsregulering pr. 1. januar 1994 fremgår, at ejendomsværdien af ejerlejlighed nr. 2, ...., var 720.000 kr.

Den 4. marts 1994 rettede E2 Eftf. ved B henvendelse til G2, med tilbud om at købe ejerlejlighederne nr. 4 og 5, .... af G3 A/S. Af betinget skøde underskrevet den 28. marts og 19. august 1994 af henholdsvis sagsøgeren og G3 A/S fremgår bl.a., at G3 A/S alene afholder ejendomsmæglersalæret.

E1 Invest A/S har den 30. september 1994 udstedt en faktura med følgende ordlyd:

"Ejerlejlighederne nr. 4 og 5 m.fl.

 

....

 

v/A

 

c/o E2 Eftf.

 

...

 

Honorar for bistand vedrørende køb af ejerlejlighederne ....

kr. 250.000,00

 

Med venlig hilsen

E1 Invest A/S

 

KC"

 

Af E1 Invest A/S' resultatopgørelse for perioden 1. oktober 1993 til 30. september 1994 fremgår, at bruttoindtjeningen er 250.000 kr., og at dette beløb er tjent ved udstykninger. Statsautoriseret revisor FM har ved skrivelse af 5. marts 2002 til E1 Invest A/S erklæret, at det beløb på 250.000 kr., som er indtægtsført under posten "udstykninger", omhandler selskabets honorar for bistand vedrørende køb af ejerlejlighederne beliggende .....

Af revisorpåtegningen af 24. januar 1995 på selskabets regnskab for samme periode fremgår bl.a., at selskabets finansieringsforhold hos banken aftales under et med en række søster- og koncernforbundne selskaber, at selskabernes fremtidige finansiering er uafklaret på regnskabsaflæggelsestidspunktet, og at det er en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at finansieringen for selskabet opretholdes i fornødent omfang.

Af specifikationerne til sagsøgerens regnskab for regnskabsåret 1994 fremgår, at mæglerhonorarer på i alt 250.000 kr. for køb af de omhandlede fire ejerlejligheder er medtaget som købsomkostning.

Ved slutseddel af 29. august 1996 solgte sagsøgeren ejerlejlighederne til Ejendomsselskabet H2 Aps. Det er over for landsretten oplyst, at dette selskab gennem moderselskabet, Holdingselskabet af H3 ApS, ejes af sagsøgeren samt dennes to søstre. I slutsedlen er der anført følgende om den kontante udbetaling:

"Den kontante udbetaling kr. 772.821,68 erlægges ved at køber indfrier sælgers gæld til E1 Invest A/S på kr. 250.000. Restbeløbet 522.821,68 erlægges til B til delvis indfrielse af sælgers gæld til B."

På slutsedlen er der efter købers og sælgers underskrifter to påtegninger underskrevet af B og for så vidt angår den første tillige af KC. Påtegningerne har følgende ordlyd:

"Undertegnede E1 Invest A/S accepterer hermed at tilgodehavende hos A kr. 250.000 godskrives selskabets gæld til Ejendomsselskabet H2 Aps

...

Undertegnede B accepterer hermed at restudbetalingen kr. 522.821,68 godskrives over mellemregningen med Ejendomsselskabet H2 Aps eller over mellemregningen i selskaberne E1 Invest A/S / Ejendomsselskabet H4 Aps."

Sagsøgerne har til brug for belysning af lejeniveauet i .... fremlagt en boligretsdom af 27. oktober 1998 omhandlende lejen for et lejemål beliggende i ..... Lejen blev i den pågældende sag pr. 1. januar 1995 af boligretten fastsat til 1.600 kr. pr. m2 for primære lokaler og til 1.100 kr. pr. m2 for sekundære lokaler. Under sagen var der påberåbt sammenligningslejemål med varierende huslejer.

Statsautoriseret revisor LA indbragte ved skrivelse af 31. maj 2000 skatteankenævnets indkomstansættelse af bl.a. sagsøgerens indkomst for 1996 for Landsskatteretten. I klageskrivelsen hedder det bl.a.:

"...

Forhandlingerne om køb af ejerlejlighed nr. 2 og 3 påbegyndtes allerede i marts 1993, hvor B ved brev af 10/3 1993 retter henvendelse til G1. Efter flere kontakter blev B og G1 enige om vilkårene for handlen, og slutsedlen, dateret 3/3 1994, blev fremsendt til sælgers advokat. Hele det forberedende arbejde er foretaget af B på vegne af E1 Invest A/S.

Da A skulle stå for driften af det planlagte diskotek, blev det aftalt, at A indtrådte i aftalen med G1. Ejerlejlighederne blev købt på særdeles gunstige betingelser, idet købesummen lå kr. 276.000 under den offentlige vurdering.

I forbindelse med handlen blev der igangsat en række undersøgelser omkring ombygning af lejlighederne, herunder kontakt til arkitekt, byggefirma og teknisk forvaltning. Dette arbejde er udført af B på vegne af E1 Invest A/S. På baggrund af disse undersøgelser blev der indhentet byggetilladelse til ombygning af ejendommen. Køber af ejendommen har således også overtaget denne byggetilladelse

..."

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han havde været i restaurationsbranchen i 6-7 år, da han købte ejerlejlighederne. Han havde siden 1990 været daglig leder af H1. Det var hans far, der ejede restauranten. I årene frem til købet af ejerlejlighederne var det lykkedes sagsøgeren at øge restaurantens omsætning fra ca. 4 mio. til ca. 13 mio. kr. Det var meningen, at der i lejlighederne skulle indrettes enten diskotek eller pool-bar. Lejlighederne lå på 1. og 2. sal. Lejlighederne i stueetagen tilhørte andre og indgik ikke i planerne. I en af lejlighederne på 2. sal blev der indrettet kontor, der blev lejet ud til hans far. Det var hans far, der havde fundet lejlighederne, men det havde hele tiden ligget i kortene, at det var sagsøgeren, der skulle købe dem. Det havde også hele tiden været underforstået, at han skulle betale sin far for arbejdet med at ordne købet af lejlighederne. Han kom først officielt på banen som køber i august 1993. Indtil da havde han og hans far holdt det hemmeligt, at det var ham, der skulle købe lejlighederne, idet det ellers ville være kommet frem, at lejlighederne blev købt med henblik på indretning af restaurant eller lignende. Der var tale om et virkelig godt køb, også når der blev taget højde for det beløb på 250.000 kr., som han skulle betale til sin far. Størrelsen af dette beløb blev ikke drøftet. Han fik blot oplyst det beløb, han i alt skulle betale for at erhverve lejlighederne. Han tjente 30.000 kr. om måneden som bestyrer af H1. Pengene til købet af lejlighederne kom fra hans far. Han solgte dem senere, da han blev træt af nattelivet som restauratør og flyttede til ..... Det var i 1996. Han kan ikke huske, hvornår han havde opgivet planerne om at omdanne lejlighederne til restaurant eller lignende. Salgsprisen blev drøftet med hans far og økonomichef KC. Sagsøgeren var dog ikke så langt inde i drøftelserne. Han var heller ikke med til at tage stilling til, hvordan handlen skulle berigtiges. Han var passiv medejer af bl.a. det selskab, der købte lejlighederne af ham, men han var ikke medejer af E1 Invest A/S. Fakturaen på 250.000 kr. fra E1 Invest A/S for hans fars bistand ved købet af lejlighederne blev stilet til ham c/o E2 Eftf. Det var der, han fik det meste af sin post. Han har modtaget fakturaen omkring den 30. september 1994, der er den dato, som står på fakturaen. Han betalte den ikke, idet han ikke havde pengene hertil. Meningen var, at den skulle betales løbende over driften af restauranten.

HG har forklaret, at han er statsautoriseret revisor. Han har været revisor for B siden 1971. Bs primære beskæftigelse har i alle årene været handel med fast ejendom. Virksomheden er altid blevet udøvet i selskabsform. Det var vidnet, der sagde, at det ville være rimeligt, at E1 Invest A/S fik et beløb for sit arbejde med at skaffe de pågældende ejerlejligheder. Det kunne enten være et honorar for udført arbejde eller et "opgældsbeløb", det vil sige en mellemhandleravance. Efter vidnets opfattelse var det uden betydning for E1 Invest A/S' ret til et sådant beløb, om selskabet tog skøde på ejerlejlighederne først og derefter solgte dem til sagsøgeren, eller om sagsøgeren købte dem direkte af sælgerne. Han har ingen erindring om at have rådgivet om størrelsen af det pågældende beløb. Han går ud fra, at fakturaen på 250.000 kr. er udstedt af E1 Invest A/S, idet dette selskab var administrationsselskabet i Bs koncern. Der var i dette selskab, at alle i koncernen var ansat. Det var som følge af selskabets underskud naturligvis belejligt at kunne indtægtsføre beløbet i dette selskab, idet der så ikke skulle betales skat heraf, men det var ikke baggrunden for beslutningen. Beløbet blev indtægtsført i dette selskab, fordi det var det naturlige sted. Det er ham, der har revideret selskabets regnskab for perioden 1. oktober 1993 - 30. september 1994. Han tog i revisionspåtegningen forbehold for selskabets fortsatte drift, idet der var et stort bankengagement og en forholdsvis lille egenkapital. Påtegningen var ikke udtryk for, at selskabet var konkurstruet. Det var ikke sædvanligt, at E1 Invest A/S havde indtægt ved rådgivning om eller formidling af køb og salg af fast ejendom.

B har forklaret, at han er far til sagsøgeren. Han er handelsuddannet og arbejdede fra 1971 til 1974 for G4, herefter drev han resterne af G4 virksomhed videre under navnet E2 Eftf. Han brugte navnet, selv om virksomheden ikke længere havde nogen forbindelse til G4. Han har aldrig drevet mæglervirksomhed i privat regi. Han overdrog på et tidspunkt Holdingselskabet H3 ApS og dette selskabs datterselskaber, Ejendomsselskabet H2 ApS og Ejendomsselskabet H4 ApS, til sine 3 børn som led i et generationsskifte. Han havde også andre selskaber. B Invest blev opløst, men gik ikke konkurs. Han havde købt H1 i 1990. De 4 ejerlejligheder, som denne sag handler om, lå i naboejendommen. Prisen på 1.060.000 kr. for de 2 lejligheder på 1. sal, som G1 ejede, var meget lav. Formålet med købet var at indrette diskotek i lejlighederne. De 2 lejligheder på 2. sal, som G3 ejede, blev købt for at undgå, at der skulle bo andre ovenpå det planlagte diskotek på 1. sal. På et tidspunkt midtvejs i forhandlingsforløbet med G1 blev det besluttet, at det var sagsøgeren, der skulle købe lejlighederne. Han kan ikke huske den præcise dato. Vidnet stod økonomisk bag sagsøgeren og lånte ham de penge, han skulle bruge til udbetaling. "Opgæld" er betaling for at give en køberet til en fast ejendom fra sig, så man slipper for at lave 2 skøder. Det var hans revisor, der sagde, at han, det vil sige hans selskab, burde forlange et vederlag for at have fundet ejerlejlighederne og overladt køberetten til sagsøgeren. Han syntes også selv, at det var rimeligt at forlange et beløb, idet han fra sit kendskab til markedet vidste, at de 4 lejligheder var mere værd, end G1 og G3 havde fået for dem. Vidnet følte, at han havde gjort en god handel, som han overdrog til sagsøgeren. Det var navnlig derfor, han forlangte et honorar. Hvis han ikke havde forlangt et beløb, ville sagsøgeren have risikeret at blive afkrævet gaveafgift. Beløbets størrelse blev besluttet i slutningen af regnskabsåret 1993-94. Der var tale om et skønsmæssigt fastsat beløb. Vidnets arbejde forud for købet af lejlighederne havde bl.a. bestået i prisforhandlinger med G1 og G3 og i ansøgning om byggetilladelse m.v. Byggetilladelse er dog først blev modtaget efter købet, og den er udstedt til sagsøgeren. Han vil tro, at der både var skattemæssige og praktiske grunde til, at fakturaen på de 250.000 kr. blev udstedt af E1 Invest A/S. Dette selskab var administrationsselskab i vidnets koncern. Han vil tro, at sagsøgeren har fået fakturaen samtidig med, at den blev udstedt. Det var helt naturligt at stile fakturaen til den adresse, der fremgår af den, idet sagsøgeren den gang kom på kontoret hver dag. Han ved ikke, hvornår fakturaen blev betalt. Det var ikke unaturligt, at sagsøgeren fik henstand med betalingen. Det er sædvanligt i restaurationsbranchen, at der gives henstand med betalingen af f.eks. et depositum, således at det betales løbende over driften. Da de 4 lejligheder senere blev solgt til Ejendomsselskabet H2 A/S, var vidnet involveret i prisfastsættelsen. Der blev herved bl.a. taget hensyn til ejendomsvurderingen og til de udgifter, som sagsøgeren havde haft i sin ejertid.

KC har forklaret, at han er regnskabs- og økonomichef i Bs selskaber og har været det siden 1985. Han var med til at fastsætte størrelsen af det beløb på 250.000 kr., som sagsøgeren skulle betale i forbindelse med erhvervelsen af de pågældende ejerlejligheder. Fastsættelsen af beløbet skete efter drøftelse med revisor HG. De var enige om, at det var en fair pris for Bs indsats. Fakturaen blev udstedt af E1 Invest A/S, der var administrationsselskab i koncernen. Det var der, alle i koncernen var ansat. Beslutningen om at indtægtsføre beløbet i dette selskab havde ikke noget at gøre med, at dette selskab havde et skattemæssigt underskud. Udbetalingen på 75.000 kr. i forbindelse med købet af de første 2 lejligheder blev betalt af B personligt. Der var tale om et uforrentet anfordringslån fra B til sagsøgeren. Det samme gælder beløbene på 25.000 kr. og 55.000. kr. vedrørende købet af de 2 øvrige lejligheder. Det er sikkert ham, der har formuleret de 2 påtegninger i slutsedlen mellem sagsøgeren og Ejendomsselskabet H2 ApS, da sagsøgeren senere solgte lejlighederne.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at det beløb på 250.000 kr., som sagsøgeren betalte til E1 Invest A/S i forbindelse med erhvervelsen af de pågældende ejerlejligheder, må anses for en handelsomkostning. Beløbet skal derfor i overensstemmelse med reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 lægges til anskaffelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved den senere afståelse af ejerlejlighederne. Ejendomsavancebeskatningsloven siger ikke noget om, hvilke handelsomkostninger der kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, men det fremgår af ligningsvejledningen pkt. E.J.2.2.2.2., at omkostningerne ved erhvervelsen normalt kan tillægges anskaffelsessummen. Der gælder således en formodning for, at der er fradragsret for alle relevante udgifter ved anskaffelsen af en fast ejendom, og denne formodning er ikke afkræftet i denne sag. Sagsøgeren har ikke fået fradrag for beløbet som en driftsudgift i medfør af statsskattelovens § 6. Hvis udgiften ikke anses som fradragsberettiget i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven, er beløbet derfor tabt. Takket være Bs indsats med at finde lejlighederne, gjorde sagsøgeren en virkelig god handel, da han købte de 4 ejerlejligheder, idet B bl.a. fik forhandlet prisen på de 2 lejligheder, der blev købt af G1, ned fra 1.800.000 kr. til 1.060.000 kr. Det var derfor helt rimeligt, at Bs selskab, på hvis vegne han havde handlet, skulle have et beløb for denne indsats. Hvis sagsøgeren ikke var blevet afkrævet betaling, ville skattevæsenet højst sandsynligt have anset ham for gaveafgiftspligtig ved at have købt lejlighederne så fordelagtigt. Med den anvendte fremgangsmåde har man fulgt et armslængdeprincip netop for at undgå problemer i forhold til skattevæsenet i anledning af, at B og sagsøgeren er far og søn. De 250.000 kr. må anses som et "opgældsbeløb", det vil sige en andel i den fortjeneste, som sagsøgeren opnåede ved, at B overlod det fordelagtige køb af lejlighederne til ham. Det gøres ikke gældende, at beløbet helt eller delvis bør anses som et arbejdsvederlag. Beløbet må som et "opgældsbeløb" sidestilles med honoraret til en købermægler. Det kan ikke som betingelse for berettigelsen af, et sådant beløb eller for fradragsretten herfor kræves, at der først var blevet udstedt skøde til Bs selskab før salget til sagsøgeren, og det er uden betydning, at pengene til udbetalingen ved købet af lejlighederne stammede fra B i form af et rentefrit lån.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren som følge af interessesammenfaldet med B har en skærpet bevisbyrde for, at beløbet på 250.000 kr. er fradragsberettiget. Denne bevisbyrde har sagsøgeren bl.a. som følge af omstændighederne ved beløbets opkrævning og betaling ikke løftet. Sagsøgeren har for landsretten ikke gjort gældende, at beløbet er vederlag for arbejde, som B har udført med at finde ejerlejlighederne m.v., men alene at det er betaling for at træde ind i en god handel. En sådan betaling kan imidlertid ikke anses for en del af anskaffelsessummen og dermed fradragsberettiget i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens §4. Det bestrides endvidere, at der var tale om en god handel. Ejerlejlighederne blev således købt med henblik på indretning af dem til diskotek eller lignende, men planerne blev aldrig til noget. Sælgerne var professionelle erhvervsdrivende, der blev bistået af kyndige rådgivere, og det må derfor have formodningen imod sig, at lejlighederne blev solgt under markedspris. Lejlighederne var ifølge skødeoplysningerne også i dårlig stand. Det bestrides derfor, at der har været grundlag for et vederlag i anledning af, at Bs selskab overlod købet af lejlighederne til sagsøgeren.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ved opgørelsen af den skattemæssige avance i forbindelse med salget af ejerlejlighederne kan sagsøgeren tillægge anskaffelsessummen dokumenterede sædvanlige købsomkostninger.

Det er ubestridt, at honoraret på 250.000 kr., som sagsøgeren ønsker at tillægge anskaffelsessummen som en købsomkostning, er opkrævet af E1 Invest A/S, der ejes af sagsøgerens far, B, og at sagsøgeren efterfølgende solgte ejerlejlighederne til Ejendomsselskabet H2 ApS, der gennem moderselskabet Holdingselskabet H3 ApS ejes af sagsøgeren samt dennes to søstre. Det er endvidere ubestridt, at det arbejde, der har været forbundet med at finde de pågældende ejerlejligheder m.v., rent fysisk er udført af B. Den omstændighed, at arbejdet således er udført og honoreret mellem interesseforbundne parter, har bevismæssig betydning ved sagens bedømmelse.

Det fremgår af statsautoriseret revisor LAs klageskrivelse af 31. maj 2000 til Landsskatteretten, at de ydelser, der krævedes vederlagt gennem honoraret, blandt andet havde bestået i Bs undersøgelser på vegne af E1 Invest A/S vedrørende en ombygning af ejerlejlighederne til restaurationsformål, herunder henvendelser til arkitekt, byggefirma og teknisk forvaltning.

Under sagen for landsretten har B imidlertid forklaret, at honoraret i det væsentlige er såkaldt "opgæld" for hans selskabs overdragelse til sagsøgeren af en køberet til ejerlejlighederne. Sagsøgeren har i overensstemmelse hermed gjort gældende, at beløbet på 250.000 kr. ikke er et arbejdsvederlag, men en andel i sagsøgerens fortjeneste ved det fordelagtige køb af de pågældende ejerlejligheder, som Bs selskab var berettiget til som betaling for at have fundet lejlighederne og overladt købet af dem til sagsøgeren.

Allerede fordi det ikke er bevist, at Bs selskab havde opnået en køberet til ejerlejlighederne, som kunne gøres til genstand for overdragelse, kan der ikke gives sagsøgeren fradrag for eventuelle omkostninger ved erhvervelsen af en sådan. Endvidere er grundlaget for beregningen af det krævede beløb udokumenteret. Beløbet er således ensidigt fastsat i forhold til en interesseforbundet part, og det er ikke godtgjort, at ejerlejlighederne faktisk havde en værdi, der berettigede til fastsættelse af et beløb af den omhandlede størrelse.

Landsretten tager derfor sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

T h i   k e n d e s  f o r  r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagens omkostninger skal sagsøgeren, A, betale til sagsøgte med 18.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.