Dato for udgivelse
18 Sep 2007 16:01
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
14 Aug 2007 14:33
SKM-nummer
SKM2007.626.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1401-1697
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering + Ejendomsværdiskat + Ejendomsskat
Emneord
Vurdering, ejendomsværdiskat, grundskyld
Resumé
En ændret vurdering af en ejendom fra landbrug til beboelse havde først virkning for ejendomsværdiskatten efter et ejerskifte. Ændringen af vurderingen havde ikke virkning for grundskylden, før der var sket omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17.
Reference(r)
Vurderingsloven § 33, stk. 15 og 17

Klagen vedrører fra hvilket tidspunkt vurderingen pr. 1/10 2004 får betydning for ejendomsværdiskat og grundskyld. Ved vurderingen pr. 1/10 2004 er ejendommens anvendelse ændret fra kode 05 (landbrug) til kode 01 (beboelse).

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1/10 2004 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Ejendomsværdi

1.850.000 kr. 

Grundværdi

842.600 kr.

Ejerboligværdi, § 33, stk. 8

1.481.800 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Den ændrede vurdering fra landbrug til beboelse får først virkning for ejendomsværdiskatten året efter et nyt ejerskifte, jf. vurderingslovens § 33, stk. 15.

Ændringen af ejendommens anvendelse har ingen virkning på grundskylden før der sker omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17.

Den manglende omberegning af grundværdien vil være at foretage af vurderingsmyndigheden.

Sagens oplysninger

Ifølge Bygnings- og boligregistret (BBR) er ejendommen beliggende X opført i 1880 med et bebygget areal på 235 m2 og et grundareal på 28.011 m2.

Klager har erhvervet ejendommen pr. 1. januar 2004 for 2.200.000 kr.

Ejendommen havde på købstidspunktet status som landbrug (kode 05).

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2004 er benyttelseskoden ændret fra kode 05 (landbrug) til kode 01 (beboelse).

Vurderingsankenævnet har besigtiget ejendommen, og har i den forbindelse  konstateret, at denne var under restaurering og fremstod for en del af ejendommens vedkommende som en nyistandsat bolig. Bygningernes indretning og benyttelse bar på ingen måde præg af landbrugsdrift.

Vurderingsankenævnets afgørelse

"Afgørelse og begrundelse

Efter vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ejendomsværdien ansættes til den kontante handelsværdi af den faste ejendom i dens helhed, mens grundværdien efter samme lovs § 13, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

I medfør af vurderingslovens § 33, stk. 1, afgør vurderingsmyndigheden i forbindelse med vurderingen, hvilken benyttelse ejendommen skal henføres til.

Ved afgørelse af, om en ejendom kan karakteriseres som en beboelsesejendom, eller om ejendommen hel eller delvis må anses for benyttet til landbrug tillægges følgende 3 kriterier afgørende vægt:

Størrelsen af ejendommens arealtilliggende. Det er ikke afgørende, om arealet er over eller under 5 ha, men ejendomme under 5 ha skal normalt betragtes som beboelsesejendomme.

Boligens karakter og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom. Mange mindre landbrugsejendomme bliver ofte om-/tilbygget i et sådant omfang, at ejendommen skifter karakter fra landbrugsejendom til beboelsesejendom.

Arealtilliggendets og driftsbygningernes landbrugsmæssige udnyttelse. Der vil ofte være tale om en beboelsesejendom, hvis ejendommens arealtilliggende er mindre end 5 ha og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen.

Sammenfattende kan anføres, at hvis den landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen efter en konkret afvejning af disse kriterier er helt underordnet i forhold til beboelsesmomentet, må ejendommen karakteriseres som en beboelsesejendom.

På baggrund af den udvendige besigtigelse af det renoverede stuehus og henset til arealtilliggendets begrænsede størrelse på 28.011 m2 er det Vurderingsankenævnets opfattelse, at den landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsesmomentet. Ankenævnet finder således ikke grundlag for at fravige det skøn, som vurderingsmyndigheden har udøvet ved ansættelse af ejendommens benyttelses-kode til 01 (beboelse).

At ejendommen er beliggende landzone og pålagt landbrugspligt kan efter nævnets opfattelse ikke føre til andet resultat.

Ligeledes finder nævnet ikke, at det faktum, at ejendommen tidligere har haft en ukorrekt benyttelseskode (landbrug), berettiger den nuværende ejer til at videreføre ejendommen med denne benyttelse.

Opmærksomheden henledes på, at benyttelseskoden kan ændres ved henvendelse til vurderingsmyndigheden, hvis ejendommen på et senere tidspunkt skønnes at kunne vurderes som en landbrugsejendom efter ovennævnte kriterier.

Klager har fremsat påstand om virkningstidspunktet for ændringen fra landbrug til beboelse og i den forbindelse henvist til vurderingslovens § 33, stk.15.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"Hvis en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, har ændret anvendelse og denne ændrede anvendelse ikke er omfattet af 2001-vurderingen, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3 en ansættelse af ejendomsværdien inkl. fordelinger af denne efter den ændrede anvendelse på samme niveau som 2001-vurderingen. Hvis ejeren af ejendommen både før og efter den ændrede anvendelse har beboet ejendommen, foretages ansættelsen dog først ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3 i året efter, at denne ejer har overdraget ejendommen til en ny ejer. Stk. 12, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse."

Vurderingsmyndigheden har ændret benyttelsen i 2004.

Ejendommen er blevet overdraget 1. januar 2004, hvorfor forudsætningen for anvendelsen af bestemmelsen “hvis ejeren af ejendommen både før og efter den ændrede anvendelse har beboet ejendommen ..." ikke er tilstede.

Vurderingsankenævnet finder på baggrund heraf ikke, at vurderingslovens § 33, stk. 15, 2. pkt. kan finde anvendelse i forbindelse med nærværende sag.

Vurderingsmyndigheden har for 2004 påtænkt ejendommens anvendelse (benyttelseskode) ændret i henhold til vurderingslovens § 33, stk.1.

Vurderingsankenævnet finder på baggrund af besigtigelsen, at denne ændring er korrekt, idet den landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen jf. sagsfremstillingens side 2 og 3 skønnes underordnet i forhold til beboelsesmomentet.

Vurderingen pr. 1. oktober 2004 er af vurderingsmyndigheden påtænkt ansat til 1.850.000 kr.

Vurderingsankenævnet finder heller ikke anledning til at fravige dette skøn, især ikke henset til købsprisen på 2.200.000 kr. pr. 1. januar 2004.

Ejendommen skal herefter vurderes ordinært som beboelse pr. 1. oktober 2005 jf. vurderingslovens § 1. (...)

Klagers advokat har ved skrivelse af 25. oktober 2005 fremkommet med indsigelse imod Vurderingsankenævnets påtænkte afgørelse.

Klagers advokat oplyser, at han ikke er enig med forslaget til afgørelse for så vidt angår den principale såvel som den subsidiære påstand.

Vurderingsankenævnet finder under henvisning til det i sagsfremstillingens side 3 af 6 anførte fortsat ikke grundlag for at ændre vurderingsmyndighedens ansættelse af benyttelseskode på ejendommen.

Med hensyn til tidspunktet for vurderingen fastholder Vurderingsankenævnet ligeledes fortsat, at 1. oktober 2005 er rette vurderingstidspunkt, og at en fortolkning af vurderingslovens § 33, stk. 15, 2. pkt. ikke kan føre til andet resultat.

Bestemmelsens fulde ordlyd fremgår af nærværende sagsfremstillings side 4 af 6.

Bestemmelsen har som forudsætning, at ejer før og efter den ændrede vurdering har overdraget ejendommen til en ny ejer.

Dette er ikke tilfældet i den foreliggende sag, da klager stadig er ejer af ejendommen."

Ejerens påstand og argumenter

Klagerens advokat anfører i sin klage, at klagen til Landsskatteretten er begrænset til spørgsmålet om, hvornår ændringen i ejendomsvurderingen skal have virkning fra, hvorfor spørgsmålet om selve forhøjelsen ikke er omfattet af klagen.

For retten gøres de samme anbringender gældende, som er fremhævet for Vurderingsankenævnet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Under sagens behandling har rettens kontor afgivet følgende indstilling til SKAT i anledning af et begæret retsmøde:

"Der klages ikke over selve vurderingen pr. 1/10 2004.

Efter kontorets opfattelse kan vurderingsmyndigheden ikke undlade at tage stilling til fra hvilket tidspunkt, den ændrede vurdering har skattemæssig virkning.

Reglerne om den skattemæssige virkning fremgår af Lov om vurdering af landets faste ejendomme § 33, stk. 15 og § 33, stk. 17.

Det må lægges til grund, at klageren ejer ejendommen både før og efter vurderingen pr. 1/10 2004.

Da ejendommen har ændret anvendelse ved vurderingen pr. 1/10 2004 fra landbrug til beboelse er ejendommen omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 15 og stk. 17.

Ifølge § 33, stk. 15 skal der derfor foretages en ansættelse af ejendomsværdien i 2001 niveau (ejendommen skal således vurderes som parcelhus i 2001 niveau) og denne vurdering er grundlaget for beregningen af ejendomsværdiskatten, men da klageren som nævnt har ejet ejendommen både før og efter den 1. oktober 2004, træder denne vurdering først i kraft året efter, at hun har solgt ejendommen.

Resultatet er derfor, at klageren kan bibeholde det gamle beregningsgrundlag vedr. ejendomsværdiskatten (stuehusvurderingen pr 1. januar 2001 + 5 % eller 2002 stuehusvurderingen ).

Vedr. grundskylden er sagen ikke mindre kompliceret, hvilket skyldes, at skatteloftet her er flydende.

Efter Ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 2 er grundlaget for betaling af grundskyld "den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligning af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent" (forudsat at stigningen i vurderingen er større end reguleringsprocenten, hvilket den typisk er).

Efter Vurderingslovens § 33, stk. 17, skal der i en situation, hvor ejendommen har ændret anvendelse og denne ændrede anvendelse ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget foretages en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne yderligere ansættelse af grundværdien skal foretages ud fra den ændrede anvendelse, her altså som boligejendom, og ikke hektarpriser priser som landbrug. Ansættelsen skal foretages tilbage i prisniveau til det år, hvor den aktuelle grundværdi senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. Denne grundværdi skal så opreguleres til det aktuelle skatteår med reguleringsprocenten for de mellemliggende år og udgør herefter loftet for grundskyld i dette år.

Den afgiftspligtige grundværdi for 2004 (som der først betales grundskyld af i 2006) udgør altså den laveste af enten den aktuelle grundværdi, således som den er ansat pr 1. oktober 2004, eller den opregulerede grundværdi som anført ovenfor.

Der er ingen tilsvarende regel vedr. ejendomsværdiskatten, hvor virkningen først indtræder året efter ejerskifte.

Aktuelt er forholdet derfor således, at omvurderingen fra landbrug til parcelhus vil få meget betydelige konsekvenser for klageren f.s.v angår grundskylden, jf. at den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober er på 842.600 kr. og at der hidtil er opkrævet grundskyld af et beløb på godt 100.000 kr.

Efter kontorets opfattelse på grundlag af de indhentede oplysninger synes der imidlertid at være det "problem", at SKAT ikke ses at have foretaget de forskrevne omberegninger af ejendomsværdi og grundværdi efter Vurderingslovens § 33 stk. 15 og 17.

Kontoret er således på det foreliggende grundlag enig med advokaten i, at den ændrede vurdering fra landbrug til parcelhus først kan få betydning for ejendomsværdiskatten året efter et evt. ejerskifte.

Vedr. grundskylden bemærkes, at der ikke findes en tilsvarende regel om at den skattemæssige virkning udskydes til efter ejerskifte. Den ændrede anvendelse (vurderingen fra landbrug til parcelhus) vil derfor vil få betydning for loftet vedr. grundskyld jf. ovenfor, hvis der foretages den forudsatte yderligere ansættelse af grundværdien.

Sagen forlægges Hovedcenteret, da sagen er principiel."

Skat har hertil svaret følgende:

"Landsskatteretten har i brev af 13. marts 2007 bedt om udtalelse vedr. omberegningsværdier og tidspunktet for, hvornår de nye omberegnede ejendoms- og grundværdier bør træde i kraft for ejeren af ovennævnte ejendom.

Ejer har overfor Vurderingsmyndigheden i Skat anført, at den foretagne ændring fra landbrug 05 til beboelse 01 ikke er korrekt.

Ved ejendomsvurderingen afgør SKAT, om ejendom helt eller delvis anses for benyttet til landbrug eller andre formål, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

For så vidt angår de omberegnede ejendomsværdier, er det vurderingslovens § 33 stk. 15, der benyttes i forbindelse med ændret anvendelse.

Efter besigtigelsen i august 2004 er det konstateret, at ejendommen er totalrenoveret til beboelse, hvoraf den ene driftsbygning udlejes som beboelse, samt det forhold, at ejendommens størrelse er så lille, at ejendommens karakteristika ikke længere opfattes som landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 15.

Efterfølgende er byggesagen anmeldt og gjort færdig. Dette forhold har efterfølgende udmøntet sig i en ny omberegning af ejendomsværdien til brug for skattestop.

Vurderingslovens § 33, stk. 15 tilsigter dog, at den skattemæssige omberegning af ejendomsværdierne gælder for ny ejer og ikke for den nuværende ejer.

Det vil sige, idet ejendommen er overtaget pr. 1.1.2004 og ejendommens benyttelse ændres pr. 1.10.2004 kan ejer karakteriseres som gammel ejer, idet ejendommen er handlet i perioden før en vurderingstermin. Her i dette tilfælde har SKAT skønnet, at der er tale om en ny ejer, hvilket ikke er korrekt.

For så vidt angår omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, er denne grundlæggende forskellig fra de omberegninger, der foretages af ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 13-15.

Her finder reglen om, at virkningen i nogle tilfælde skal udskydes til efter et salg, ikke sted på grundværdiomberegningsområdet. Her vil en omberegning i alle tilfælde træde i kraft med det samme (eller første gang ansættelsen skal bruges i forbindelse med grundskyldsberegningen).

Det er oplyst, at ejendommen ikke har fået foretaget omberegnede grundværdier i forbindelse med ændringen af anvendelsen. Dette er en fejl, da ejendommen skal have omberegnet grundværdien i forbindelse med ændringen af landbrug til beboelse.

En ændret anvendelse er også en udløsende faktor for omberegning af grundværdien. Der vil oftest være tale om tilfælde, hvor en ejendom ændrer benyttelseskode fra 05-landbrug til 01-beboelse. Ved dette skift ændres nemlig princippet for fastsættelse af grundværdien uden, at der er sket planmæssige ændringer i det område, hvor ejendommen er beliggende.

Omberegning af ejendomsværdien:

Vurderingskontoret er enig derom, at den ændrede vurdering fra landbrug til parcelhus først kan få betydning for ejendomsværdiskatten året efter et nyt ejerskifte, idet A anses for at være gammel ejer, jf. vurderingslovens § 33, stk. 15. De omberegnede ejendomsværdier bør derfor først træde i kraft, når A sælger ejendommen.

Omberegning af grundværdien:

For så vidt angår lovgivningen i Vurderingslovens § 33, stk. 17, vedr. omberegnede grundværdier, vil en ændret anvendelse medføre ændret ejendomsskat for A og have skattemæssig virkning med det samme, da det er underordnet om der er tale om ny eller gammel ejer. Her er ejendommen omfattet af reglerne i Lovbekendtgørelse 2006-06-26 nr. 724 om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 4."

Klagerens repræsentant har derefter erklæret ikke at have behov for afholdelse af retsmøde, såfremt Landsskatteretten afsiger kendelse i overensstemmelse med kontorindstillingen.

Retten finder herefter, at kunne bekræfte, at den ændrede vurdering fra landbrug til parcelhus først får virkning for ejendomsværdiskatten året efter et nyt ejerskifte.

For så vidt angår vurderingens virkning på grundskylden finder retten, at der som følge af den ændrede anvendelse skulle have været foretaget en omberegning af grundværdien i overensstemmelse med reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 17.

Før denne omberegning er foretaget får vurderingen pr 1. oktober 2004 og den deraf følgende ændrede anvendelse ingen indflydelse på grundskylden, der uændret skal beregnes ud fra det hidtidige grundskatteloft.

Den manglende omberegning af grundværdien vil være at foretage af vurderingsmyndigheden.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter