Dato for udgivelse
03 Dec 2007 15:32
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
23 Oct 2007 15:45
SKM-nummer
SKM2007.850.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-155876
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Køb + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Anskaffelsessum, afskrivningsgrundlag
Resumé

Skatterådet blev bedt om at tage stilling til, om investorerne i et anpartsprojekt kunne opgøre den skattemæssige anskaffelsessum for en ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningsgrundlaget til henholdsvis 288.030.600 kr. og 283.804.697 kr., idet grundværdien var opgjort til 4.225.903 kr. Kommanditselskabet havde selv erhvervet den pågældende ejendom for 246.180.000 kr. Skatterådet svarede "nej" til de stillede spørgsmål, idet der ikke fandtes at være identitet mellem den pris, som investorerne betalte for kommanditanparterne og den pris, de betalte for ejendommen. Der blev herved lagt vægt på, at udbyder som ejer af kommanditselskabet bl.a. tog initiativ til og etablerede kommanditselskabet og investorkredsen, og at udbyder på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffede finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. Der blev ved besvarelsen ikke taget stilling til, hvilke omkostninger der kunne indgå i opgørelsen af henholdsvis anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven og ejendommens afskrivningsgrundlag.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 17, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-4 E.C.4.3
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-4 E.J.2.2.2
Henvisning
LV-2008-1 E.F.1.2

Spørgsmål  
  1. Kan Skatterådet bekræfte, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af K/S A ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, udgør 288.030.600 kr. for de investorer, der erhverver andele i K/S A i perioden fra den 1. august 2007 til den 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
  2. Kan Skatterådet bekræfte, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af K/S A ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S A i perioden fra den 1. august 2007 til den 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
  3. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes Skatterådet oplyse, om det kan bekræftes, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af K/S A ejede ejendom, inklusive særlige installationer, for de investorer, der erhverver andele i K/S A i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, udgør 288.030.600 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger), og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
  4. Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, bedes Skatterådet oplyse, om det kan bekræftes, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af K/S A ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger), og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S A i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?

Svar  

  1. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
  2. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
  3. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
  4. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold

B1 A/S beskæftiger sig med udbud og salg af ejendomsinvesteringsprojekter. Nærværende anmodning om bindende svar vedrører ejendomsprojektet K/S A, som B1 A/S har etableret med henblik på salg af kommanditandele til op til 10 investorer.

Selskabet B1 A/S udgør en del af B-koncernen, som består af en række selskaber, herunder også B2 A/S. B1 A/S står sædvanligvis for udvikling og formidling af ejendomsprojekter, herunder stiftelse af de enkelte kommanditselskaber.

Etablering af komplementarselskab og kommanditselskabet K/S A

Til brug for etablering af ejendomsprojektet K/S A erhvervede B2 A/S den 15. december 2006 selskabet X ApS, der var blevet stiftet som et "skuffeselskab" af en advokat den 15. oktober 2006. Selskabets nominelle anpartskapital udgjorde 125.000 kr. Formålet med anskaffelsen var, at selskabet skulle være komplementar i kommanditselskabet K/S A.

Den 4. januar 2007 stiftede B2 A/S kommanditselskabet K/S Y. Kommanditselskabet blev stiftet med en stamkapital på 500.000 kr. Det fremgår af § 3 i kommanditselskabets vedtægter, at stamkapitalen blev opdelt i fem kommanditandele a 100.000 kr. Ved tegning skulle der indbetales 20.000 kr. for hver kommanditandel. Det fremgår endvidere af vedtægternes § 2, at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved køb, salg og drift af en udlejet erhvervsejendom beliggende i England. (Spørgerens advokat har oplyst, at der her blev skrevet forkert, da der skulle have stået "Finland" i stedet for "England").

B2 A/S tegnede herefter hele K/S Y's stamkapital på 500.000 kr. ved kommanditselskabets etablering, jf. tegningsaftale af 4. januar 2007.

På ekstraordinære generalforsamlinger afholdt den 19. marts 2007 blev komplementarselskabet navn ændret fra X ApS til ApS A Komplementar, mens kommanditselskabet navn blev ændret fra K/S Y til K/S A.

I forbindelse med de gennemførte navneændringer blev der vedtaget nye vedtægter for både komplementarselskabet og kommanditselskabet. Formålsbestemmelsen i kommanditselskabets vedtægter blev herved ændret til, at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved køb, salg og drift af en nærmere bestemt udlejet erhvervsejendom beliggende i Finland.

Identifikation af ejendom og igangsættelse af due diligence m.v.

I december 2006 - dvs. forud for etablering af komplementarselskab og kommanditselskabet K/S A - blev B1 A/S introduceret for muligheden for at erhverve en erhvervsejendom beliggende i Finland. Ejendommen udgør et større butikscenter indeholdende en række særskilte forretninger, der er udlejet til i alt ca. 15 forskellige lejere. Flere af lejekontrakterne er indgået for en længere årrække.

B1 A/S blev introduceret for den nævnte ejendom af en finsk ejendomsmæglerkæde. I januar måned 2007 traf B1 A/S beslutning om at arbejde videre med projektet.

I forbindelse med den senere erhvervelse af ejendommen har den finske ejendomsmæglerkæde ydet traditionel mæglerassistance.  

Den 4. januar 2007 blev der indgået en aftale mellem K/S A og B1 A/S. Det fremgår af aftalen, at K/S A anmodede B1 A/S om at repræsentere kommanditselskabet i forbindelse med erhvervelsen og finansieringen af en ejendom i Finland samt at bistå ved den senere kapitaludvidelse. Det fremgår endvidere, at den i aftalen indeholdte anmodning refererer til opfyldelse af kommanditselskabets formålsparagraf, hvorefter kommanditselskabets formål som anført ovenfor er at drive virksomhed med køb, salg og drift af en udlejet erhvervsejendom beliggende et nærmere bestemt sted i Finland. Spørgerens advokat har i denne forbindelse bemærket, at der med ordet "salg", jf. vedtægternes § 16, sigtes til et påtænkt salg efter 20 års ejertid.

Af aftalen fremgår derudover, at B1 A/S blev anmodet om at bistå i alle henseender, men ikke begrænset til igangsætning af de opgaver, der måtte være nødvendige for at kunne opfylde det nævnte formål. Samtidig udstedte K/S A en fuldmagt til B1 A/S således, at B1 A/S på vegne af K/S A var bemyndiget til at træffe beslutninger af enhver art og karakter, at igangsætte opgaver samt til at underskrive ethvert dokument, som fuldmagtshaver i øvrigt måtte finde hensigtsmæssigt i forbindelse med erhvervelsen eller finansieringen af ejendommen.

Med hensyn til den tidsmæssige rækkevidde af fuldmagten blev der aftalt følgende: "nærværende fuldmagt er gældende frem til gennemførelse af handlen af ejendommen tillagt perioden frem til den endelige kapitaludvidelse. Fuldmagten kan tilbagekaldes med 3 ugers varsel."

B1 A/S engagerede i marts 2007 på vegne af kommanditselskabet et advokatfirma til at udarbejde en legal due diligence-rapport i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen.

Den endelige legal due diligence-rapport blev afleveret af advokatfirmaet den 12. juni 2007. Det fremgår af rapporten, at advokatfirmaet har gennemgået alle relevante juridiske forhold i tilknytning til ejendommen, herunder gennemgået lejekontrakter, lokalplaner, servitutter og andre byrder, der påhvilede ejendommen.

På vegne af kommanditselskabet engagerede B1 A/S i marts måned 2007 tillige et finsk selskab til at udarbejde en teknisk rapport vedrørende den omhandlede ejendom. Den færdige tekniske rapport er dateret den 5. april 2007.

Fakturaer vedrørende de nævnte rapporter er fremsendt til kommanditselskabet, og er blevet betalt af dette selskab.

Indgåelse af hensigtserklæring med sælger af ejendommen

Den 14. marts 2007 blev der indgået en hensigtserklæring mellem B1 A/S på den ene side og det finske selskab C Oy på den anden side. Det fremgår af hensigtserklæringen, at B1 A/S eller et af dets kontrollerede datterselskaber (herunder kommanditselskabet) blev indbudt til at afgive et bud på den omhandlede ejendom. Det fremgår endvidere af hensigtserklæringen, at B1 A/S afgav en ikke bindende prisindikation på 33 mio. € på ejendommen.

Det fremgår yderlige, at sælger af ejendommen ville være C Oy eller et af dets datterselskaber. Spørgers advokat har i den forbindelse oplyst, at det på daværende tidspunkt de facto var et datterselskab til selskabet C Oy, der ejede den omhandlede ejendom og efterfølgende solgte ejendommen til K/S A, jf. nærmere herom nedenfor.

Fremskaffelse af finansiering

I marts måned 2007 påbegyndte B1 A/S arbejdet med at fremskaffe finansiering til kommanditselskabets erhvervelse af den omhandlede ejendom. B1 A/S påbegyndte dette arbejde i henhold til den ovennævnte aftale mellem K/S A og B1 A/S, der blev indgået den 4. januar 2007, jf. ovenfor.

B1 A/S indgik i den forbindelse forhandlinger med den tyske bank D AG om finansiering af 1. prioritet og indgik forhandlinger med den danske bank E om finansiering af 2. prioritet.

Den 25. maj 2007 afgav et finsk selskab en vurderingsrapport vedrørende den omhandlede ejendom. Denne vurderingsrapport blev udarbejdet på forlangende af D AG. I vurderingsrapporten bekræfter det finske firma, at markedsværdien af den omhandlede ejendom pr. 25. maj 2007 udgjorde 34 mio. €.  Banken D AG var her rekvirent, men udgiften afholdtes af K/S A i henhold til låneaftalen med banken D AG, ligesom kommanditselskabet betalte bankens øvrige omkostninger i forbindelse med finansieringen i henhold til låneaftalen, jf. nærmere herom nedenfor.

Overdragelse af anparter fra B2 A/S til B1 A/S

Som anført under punkt 1 var det oprindeligt B2 A/S, der erhvervede kommanditanparterne i K/S A og komplementarselskabet D ApS.

Spørgerens advokat har anført, at det imidlertid beroede på en fejl, når det oprindeligt var B2 A/S - og ikke B1 A/S - der erhvervede henholdsvis kommanditselskabet og komplementarselskabet. Med henblik på at berigtige denne fejl indgik B2 A/S og B1 A/S den 7. maj 2007 en aftale om, at B1 A/S pr. 7. maj 2007 skulle erhverve henholdsvis alle anparter i kommanditselskabet og alle anparter i komplementarselskabet fra B2 A/S.

B1 A/S erhvervede anparterne i kommanditselskabet for 100.000 kr. Anparterne i komplementarselskabet blev erhvervet til kurs 100, hvilket svarer til en overdragelsespris på 125.000 kr. Disse overdragelsessummer blev fastsat i lyset af, at der som anført var tale om en overdragelse med henblik på berigtigelse af den fejl, som man havde begået ved, at det var B2 A/S, der oprindeligt havde erhvervet henholdsvis kommanditselskabet og komplementarselskabet.

Oversigt over rådgivningshonorarer

Spørgerens advokat har fremlagt en oversigt over de rådgivningshonorarer, som kommanditselskabet har afholdt. Han anfører endvidere, at alle fakturaer er stilet direkte til K/S A (c/o enten B3 A/S eller B1 A/S). Der er fremlagt bilag vedrørende de enkelte fakturaer.

                                     

Fakturadato

Fakturatekst

Faktura-beløb

08.05.2007

TDD and EDD as agreed (dvs. teknisk due diligence-rapport og miljørapport)

€ 10.132,10
(inkl. moms)

14.05.2007

Recommendation concerning the floor, billing by the hour

€ 1.616,50
(inkl. moms)

15.05.2007

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med forberedelse samt udarbejdelse af juridisk due diligence-rapport. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 21. marts til den 30. april 2007

€ 19.128,11
(ingen moms)

29.05.2007

Valuation Report

€ 4.880
(inkl. moms)

13.06.2007

Mæglerhonorar

€ 342.820
(inkl. moms)

13.06.2007

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med forberedelse til handlen. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 1. maj til den 31. maj 2007

€  24.913,72
(ingen moms)

19.06.2007

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med 1. prioritetslånedokument. Advokat repræsenterer banken D AG. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 15. april til den 14. juni 2007

€  41.800
(ingen moms)

20.06.2007

Explanation (Vedr. den tekniske gennemgang)

€  616,10
(inkl. moms)

Spørgers advokat har fremlagt nedenstående oversigt over involverede rådgiver, der endnu ikke har faktureret deres assistance over for K/S A:

                                    

Fakturadato

Fakturatekst

Udestår

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med handlens gennemførelse, herunder også gennemgang af lånedokumenter. Repræsenterer K/S A.

Arbejdet er udført i perioden 30. april til den 6. juni 2007

Udestår

Diverse arbejdsopgaver frem til afslutning af handlen, herunder indsamling og afsendelse af et samlet sæt selskabsdokumenter fra Finland. Perioden fra den 1. juni til den 30. juni 2007.

Udestår

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med sikring af 2. prioritetsrettigheder i Finland.

Arbejdet er udført i perioden fra den 30. april til den 15. juni 2007.

Udestår

Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med 2. prioritetsfinansiering. Repræsentant for Banken E.

Arbejdet er udført i perioden fra den 30. april til den 15. juni 2007.


Aftale med finsk ejendomsadministrator

Den 19. december 2006 indgik B3 A/S en rammeaftale omkring ejendomsadministration med et finsk ejendomsselskab, som er uafhængigt i forhold til de øvrige finske selskaber, der er involveret i nærværende sag. Der var således tale om en generel rammeaftale omkring ejendomsadministration i Finland, som ikke specielt knytter sig til den her omhandlede ejendom.

I umiddelbar tilknytning til K/S A's erhvervelse af den omhandlede ejendom den 6. juni 2007 blev der indgået en endelig ejendomsadministrationsaftale mellem K/S A og det finske ejendomsselskab. Det fremgår af aftalen, at den er indgået som et tillæg til den ovennævnte generelle rammeaftale. Videre fremgår det, at ejendomsadministrationsaftalen har virkning fra den 7. juni 2007.

Det finske ejendomsselskabs opgave består bl.a. i at forestå opkrævning af husleje, betale omkostninger ved ejendommens drift, sørge for at ejendommen bliver løbende vedligeholdt, forestå kontakten til lejeren samt forestå kontakten til de finske myndigheder i forhold til driften af ejendommen.

Indgåelse af købsaftale, lejeaftale og fremlejeaftale

Den 6. juni 2007 blev underskrevet en endelig købsaftale vedrørende en ejendommen. Sælger var et datterselskab af C Oy, mens køber var K/S A.  Købesummen for ejendommen blev aftalt til 33 mio. € kontant, og det blev aftalt, at den fulde købesum skulle erlægges i umiddelbar tilknytning til indgåelsen af købsaftalen.

Det fremgår af købsaftalen, at K/S A og C Oy i umiddelbar tilknytning hertil skulle indgå en lejeaftale. Det fremgår endvidere, at K/S A's indtræden i de foreliggende lejeaftaler skulle foregå på den måde, at der skulle indgås en særskilt lejeaftale mellem K/S A og C Oy gående ud på, at C Oy herefter fungerer som lejer i forhold til alle lejemålene i den omhandlede ejendom (på nær ét lejemål, jf. herom nedenfor). De enkelte forretningsdrivende, der driver forretningerne i den i sagen omhandlede ejendom, skulle samtidig indgå fremlejeaftaler med lejeren C Oy.

Der blev den 6. juni 2007 indgået en særskilt lejeaftale mellem udlejer K/S A og lejeren C Oy. Ifølge lejeaftalen fastsættes den årlige leje til 2.191.200 €. Der blev aftalt nærmere vilkår med hensyn til den årlige regulering af lejen.

I umiddelbar tilknytning til den indgåede lejeaftale blev der indgået en tillægsaftale mellem K/S A og C Oy, ligeledes dateret den 6. juni 2007, benævnt "Side Letter Agreement". Baggrunden for indgåelsen af denne tillægsaftale var, at en enkelt forretningsdrivende i ejendommen ikke ønskede at indgå en fremlejeaftale med C Oy. I stedet indtrådte K/S A som udlejer i det eksisterende lejeforhold med den pågældende lejer.

Administration af kommanditselskabet

Den 6. juni 2007 indgik K/S A en selskabsadministrationsaftale med B3 A/S. Ifølge denne aftale skal B3 A/S påse den daglige administration af K/S A og komplementarselskabet. Honoraret herfor udgør 22.076 € i 2007. Det årlige honorar vil i årene 2008 og 2009 udgøre 47.399 €, hvorefter det årlige honorar falder til 40.922 €. Det fremgår endvidere af aftalen, at B3 A/S derudover fakturerer kommanditselskabet 17.000 € årligt, der dækker udarbejdelse af revideret årsrapport samt bilag til finsk selvangivelse.

Endelig afklaring af finansiering - Completion

I umiddelbar tilknytning til indgåelsen af købsaftalen blev de endelige aftaler vedrørende finansieringen af ejendommen forhandlet på plads. Der blev i den forbindelse indgået følgende aftaler:

1) K/S A optog et lån på 26.400.000 € ved den tyske bank D AG. Låneaftalen blev indgået den 6. juni 2007. Det fremgår af lånaftalen, at B1 A/S kautionerede for det optagne lån.

2) K/S A optog derudover et lån på 7.500.000 mio. € og fik stillet en kreditramme på 1.500.000 € til rådighed ved banken E A/S. Dette fremgår af en låneaftale dateret den 1. juni 2007.

Udarbejdelse af prospekt

Der er udarbejdet udkast til prospekt for K/S A dateret den 29. juni 2007. Prospektudkastet er udarbejdet af B1 A/S til brug for salget af anparterne i K/S A. Selve trykningen af prospektet vil blive forestået af en ekstern leverandør. B1 A/S vil afholde udgiften hertil. Når denne udgift afholdes af B1 A/S, skyldes det ifølge spørgerens advokat, at det er dette selskab, der ønsker at sælge anparterne i K/S A med gevinst. Udgiften er følgelig K/S A uvedkommende. Formålet med dette prospekt er at tilvejebringe et beslutningsgrundlag for potentielle investorer. Det endelige prospekt forventes at foreligge i august 2007.

Der er endvidere udarbejdet et prospektbudget (driftsbudget) pr. 25. juni 2007 for K/S A. Dette budget er således en del af prospektet.

Omkostninger knyttet til projektet

Som anført ovenfor har selskabet B1 A/S forestået udviklingen og formidlingen af ejendomsprojektet K/S A. B1 A/S har i den forbindelse udført en lang række opgaver på vegne af K/S A i henhold til den aftale, der den 4. januar 2007 blev indgået mellem K/S A og B1 A/S.

Spørgerens advokat har oplyst, at disse opgaver i hovedsagen kan opdeles i fire grupper: For det første udgifter til at finde ejendommen og vurdere denne som egnet investeringsejendom. Dernæst udgifter til selve erhvervelsen af ejendommen. For det tredje udgifter, der vedrører udbyders salgsbestræbelser, og endelig for det fjerde udgifter, der har til formål at igangsætte kommanditselskabet.

Den første gruppe af udgifter, der undertiden benævnes "finders fee", omfatter dels honorar for overhovedet at finde ejendommen, og dernæst gennemførelse af en due diligence, dvs. en teknisk, juridisk, økonomisk og kommerciel gennemgang af ejendommen. Den tekniske undersøgelse omfatter typisk jordbundsforhold, bygningens stand, installationer osv. Den juridiske gennemgang omfatter selvsagt gennemgang af tingbogsoplysninger, servitutter m.v., gennemgang af eventuelle lejekontrakter og lejekontrakternes forhold til de faktisk anvendte arealer samt øvrige relevante forhold. Den økonomiske gennemgang omfatter vurdering af ejendommens hele økonomi, herunder vurdering af fremtidige lejeindtægter, muligheder for fremtidige huslejestigninger henholdsvis risiko for det modsatte, vurdering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger, afkast af investeringen, skattemæssig bedømmelse af driften, afskrivninger m.v. Den kommercielle vurdering omfatter fremtidsudsigterne i området i henhold til lokalplaner osv. Der er her tale om udgifter, der bedst kan betegnes som udgifter til tilvejebringelse af beslutningsgrundlaget for erhvervelsen af ejendommen.

Den anden gruppe af udgifter vedrører selve erhvervelsen af ejendommen. Der er her tale om udgifter til advokat, udgifter til at få den rette finansiering bragt på plads m.v., alt sammen forhold, der knytter sig til selve erhvervelsen af ejendommen. (Denne gruppe omkostninger vil tidsmæssigt ligge efter nedennævnte tredje omkostningsgruppe vedrørende udarbejdelse af prospekt m.v., såfremt udbyderen ikke selv køber ejendommen, og videresælger denne - men i stedet blot erhverver en køberet til ejendommen).

Den tredje gruppe af udgifter omfatter udarbejdelse af materiale til investorerne, herunder prospekt m.v., og kan nærmest karakteriseres som administrative omkostninger, der alene vedrører udbyderen med henblik på salg af ejendommen. Også disse udgifter afholdes af udbyder.

Den fjerde gruppe af udgifter omfatter igangsætning af kommanditselskabet, herunder bistand med vedtægter, uddannelse af administrator, bistand med igangsætning af bogføring m.v. Denne gruppe betegnes undertiden rådgivning, hvorved forstås, at der er tale om rådgivning til investorgruppen til igangsætning af kommanditselskabet. Også denne post kan undertiden være afholdt, førend den første investor tegner andele i det nystiftede kommanditselskab.

De første to grupper af udgifter, der knytter sig til erhvervelsen af ejendommen, afholdes af K/S A som sådant. Det er altså kommanditselskabet, der er rekvirent vedrørende disse udgifter. De forskellige rådgivere har derfor faktureret deres respektive assistance direkte til K/S A, jf. ovenfor.

De næste to grupper udgifter afholdes af B1 A/S, da disse omkostninger knytter sig til videresalg af kommanditandele med en given avance, hvorfor disse udgifter i sagens natur er de senere investorer uvedkommende. Dette gælder også den fjerde gruppe, idet det her er B3 A/S, der forestår projektet, men hvor udgiften afholdes af B1 A/S, der faktureres for nævnte ydelse af B3 A/S.

For så vidt angår den fjerde gruppe af udgifter bemærker spørgers advokat særligt, at en del af disse udgifter er medgået til selve etableringen af kommanditselskabet. Det drejer sig om udgifter i forbindelse med afholdelse af stiftende generalforsamling, udarbejdelse af vedtægter for kommanditselskabet osv. Det er ikke muligt præcist at oplyse størrelsen af de udgifter, der er forbundet hermed. Det skønnes, at de samlede omkostninger i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet andrager ca. 50.000 kr. pr. kommanditselskab.

Advokaten fremhæver, at der for kommanditselskabet som sådan er tale om en traditionel etableringsomkostning. For B1 A/S er der tale om en omkostning afholdt med henblik på videresalg af kommanditanparter. For de senere investorer er der tale om en udgift, der er afholdt forud for disse investorers køb af anparter i kommanditselskabet. Det er således dette punkt, der giver anledning til spørgsmål 3 og spørgsmål 4.

Opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum og afskrivningsgrundlaget for ejendommen

Den 6. juni 2007 erhvervede kommanditselskabet K/S A den omhandlede ejendom for  33 mio. € i henhold til hensigtserklæringen dateret den 14. marts 2007. Omregnet til danske kroner udgør købesummen 246.180.000 kr. Der er herved taget udgangspunkt i en kurs på EUR/DKK på 7,46. Spørgers advokat fremhæver i denne forbindelse, at handelsprisen for ejendommen den 25. maj 2007 blev vurderet til 34 mio. €.

Som tidligere nævnt vil B1 A/S sælge anparter i K/S A i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007 til op til 10 investorer. De investorer, der erhverver anparter i K/S A i perioden fra den 1. august til den 30. december 2007, vil erhverve anparter i kommanditselskabet på baggrund af en overdragelsesbalance pr. 1. oktober 2007. Ved udarbejdelsen af overdragelsesbalancen tages der udgangspunkt i, at kommanditselskabet er opdelt i 1.400 anparter. Tallene i overdragelsesbalancen udgør således de relevante værdier pr. anpart.

Spørgerens advokat anfører, at det fremgår af overdragelsesbalancen, at investor ved erhvervelse af anparter i K/S A pr. 1. oktober 2007 erhverver en andel af den i sagen omhandlede ejendom til 205.736 kr. pr. anpart, hvilket svarer til 1.400 x kr. 205.736 kr. = 288.030.600 kr. Beløbet på 288.030.600 kr. udgør således investorernes samlede anskaffelsessum for ejendommen. Af overdragelsesbalancen fremgår videre, at de investorer, der erhverver anparter på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, tillige erhverver andel i tilgodehavender pr. anpart på 2.108 kr., hvilket svarer til, at kommanditselskabets samlede tilgodehavender pr. 1. oktober 2007 kan opgøres til 1.400 x kr. 2.108 =  2.951.200 kr.  

Advokaten anfører endvidere, at det fremgår af overdragelsesbalancen, at investorerne, der erhverver anparter på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, erhverver en andel af kommanditselskabets samlede gældsforpligtelser på (1. prioritet, 139.532 kr. + 2. prioritet, kr. 39.964 + kortfristet gæld, 4.672 kr.) = 184.168 kr. pr. anpart. Han præciserer, at gælden opgøres som en kontant gæld til kurs 100 pr. 1. oktober 2007.

Advokaten fremfører yderligere, at det fremgår af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, at man herefter har opgjort den kontante købesum pr. anpart til  23.676 kr., svarende til en samlet kontant købesum på 1400 x kr. 23.676 = 33.146.400 kr. Den kontante købesum pr. anpart på 23.676 kr. udgør differencen mellem kommanditselskabets samlede aktiver pr. 1. oktober 2007 205.736 kr. +  2.108 kr. = 207.844 kr. og kommanditselskabets samlede gældsforpligtelser pr. 1. oktober 2007 på 184.168 kr.

Endelig anfører advokaten, at det fremgår af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, at investorerne skal betale 89 kr. pr. anpart for erhvervelse af deres respektive andel af komplementarselskabet - hvilket svarer til en samlet købesum for komplementarselskabet på 1.400 x 89 kr. = 124.600 kr.

Ved erhvervelse af anparter i K/S A kan det ifølge advokaten således konstateres, at investorerne reelt dels erhverver andel af den af kommanditselskabet ejede ejendom, en andel af kommanditselskabets tilgodehavender, en andel af kommanditselskabets gældsforpligtelser samt en forholdsmæssig andel af det til kommanditselskabet tilhørende komplementarselskab.

Ifølge advokaten kan der her rejses spørgsmål om, hvorvidt en del af investorernes samlede anskaffelsessum skal henføres til et ikke bogført aktiv, nemlig en værdi for investorerne som følge af, at kommanditselskabet har afholdt etableringsomkostninger forud for investorernes køb af kommanditanparter. Antagelse om eksistensen af et sådan aktiv vil efter advokatens opfattelse være i klar strid med fast administrativ praksis ved indtræden og udtræden af kommanditselskaber og interessentskaber. Lægges det imidlertid til grund, at der eksisterer et sådant aktiv, vil dette tillige gælde ved nye interessenters eller kommanditisters indtræden årtier efter, at selskabet er stiftet.

Advokaten anfører, at B1 A/S ved salget af kommanditanparterne konstaterer en gevinst på 41.850.600 kr., men at det heroverfor står, at B1 A/S har afholdt omkostninger til due diligence-rapporter m.v., hvoraf en væsentlig del af disse omkostninger må antages at have skabt en værdiforøgelse på ejendommen. En investor vil selvsagt have en større interesse i at købe en fast ejendom, hvor der foreligger dokumentation for ejendommens tekniske stand, lejekontrakternes validitet m.v.

Han anfører yderligere, at B1 A/S' salgspris for anparterne i K/S A er baseret på en vurdering af den mulige pris, der kan opnås under hensyntagen til lejeindtægter, herunder dokumentation for lejekontrakternes validitet, markedsprisen for ejendommen, herunder ejendommens tekniske stand, markedsrenten, rentabilitet ved investeringen m.v. samt potentielle investorers interesse i sådanne investeringer. Det er således markedsforholdene, der fører frem til den konkrete prisfastsættelse. B1 A/S løber således også en risiko for tab, eksempelvis som følge af stærk stigende markedsrente, idet salgsprisen for anparterne i K/S A fastsættes uafhængigt af de til erhvervelsen og videresalget knyttede omkostninger.

Advokaten oplyser, at der ikke vil blive udarbejdet nogen selvstændig refusionsopgørelse i tilknytning til salg til investorerne med 1. oktober 2007 som skæringstidspunkt, idet denne refusionsopgørelse de facto er indregnet i den ovenfor omtalte overdragelsesbalance pr. 1. oktober 2007. Ejendommens drift i tiden frem til dette tidspunkt er således indeholdt i overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007.

Ifølge advokaten er der således sket normal periodisering (skæring) af driftsposterne i perioden frem til 1. oktober 2007. Denne periodisering af driftsposterne har aflejret sig i posterne i overdragelsesbalancen, benævnt debitorer og kreditorer. Han fremhæver særligt, at investorerne ikke faktureres eller på anden måde belastes for omkostninger afholdt af kommanditselskabet forud for den 1. oktober 2007. Der er fremlagt et periodiserede driftsregnskab for perioden fra købet af ejendommen den 6. juni 2007 og frem til den 30. september 2007, som ligger til grund for overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007.

For så vidt angår opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendomme, bemærker advokaten, at de finske skatteregler afviger fra de danske skatteregler derved, at man ikke sondrer mellem en afskrivningsberettiget bygning og installationer og en ikke afskrivningsberettiget grund. Derfor foreligger der umiddelbart ikke nogen vurdering fra de finske myndigheder af, hvor stor grundværdien er i forhold til den i sagen omhandlede ejendom.

Advokaten anfører, at hele den omhandlede ejendom anvendes som shoppingcenter, og at ejendommens samlede bygningsareal udgør 33.933 m2. Det kan ved besvarelsen lægges til grund, at hele bygningen og dennes installationer benyttes til afskrivningsberettigede formål, jf. afskrivningslovens § 14 og § 15.

Spørgerens advokat har imidlertid til brug for sagen anmodet de finske skattemyndigheder om at vurdere grundværdien af den i sagen omhandlede ejendom. De finske skattemyndigheder har i den forbindelse oplyst, at grundværdien udgør 1,4671717 pct. Der er fremlagt et notat, der nærmere beskriver, hvorledes grundværdien talmæssigt er opgjort. Til notatet er vedhæftet en skrivelse fra de finske skattemyndigheder dateret den 18. juni 2007.

Advokaten har vedlagt en opgørelse over, hvorledes han finder, at ejendommens afskrivningsgrundlag bør opgøres.

Den del af investorernes samlede anskaffelsessum på 288.030.600 kr. for ejendommen, der efter danske skatteregler kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund, udgør ifølge advokaten 1,4671717 pct. x 288.030.600 kr. = 4.225.903 kr.

Det samlede afskrivningsgrundlag for ejendommen udgør herefter 288.030.600 kr. - 4.225.903 kr. = 283.804.697 kr.

Nærmere om den praktiske gennemførelse af udbud og salg af andele i K/S A

Den 20. juni 2007 afholdtes en ekstraordinær generalforsamling i K/S A. Det fremgår af generalforsamlingsprotokollatet, at man på generalforsamlingen besluttede at forhøje kommanditselskabets stamkapital til 140.000.000 kr. fordelt på 1.400 kommanditandele samt at ændre § 3 i selskabets vedtægter til at reflektere denne forhøjelse.

Det er ifølge advokaten hensigten, at B1 A/S i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007 og eventuelt fremefter skal sælge de 1.400 kommanditanparter til op til 10 investorer. Salget af anparterne sker rent praktisk derved, at de enkelte investorer hver især underskriver en købsaftale, hvorved de binder sig til køb af et givent antal kommanditanparter. Denne købsaftale og den enkelte investors økonomiske forhold bliver herefter gennemgået af B1 A/S og långiverne med henblik på, at der kan tages stilling til, om investor kan endeligt godkendes. Såfremt den enkelte investor kan godkendes af B1 A/S og långiverne, vil købsaftalen blive underskrevet af B1 A/S. Hermed anses købsaftalen for bindende for begge parter. Der er over for SKAT fremlagt et eksempel på en købsaftale.

Endelig fremhæver advokaten, at investorerne som udgangspunkt erhverver anparterne på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007. Denne balance anvendes, uanset hvornår investorerne de facto erhverver anparterne i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, idet det aftalte skæringstidspunkt er 1. oktober 2007.

Såfremt en investor først erhverver anparter fra B1 A/S efter den 1. oktober 2007, vil dette blive baseret på en ny, eventuel summarisk, overdragelsesbalance, hvorved der er taget højde for driften i perioden efter den 1. oktober 2007 og frem til købstidspunktet.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgerens advokat er af den opfattelse, at SKAT bør svare "ja" til spørgsmål 1 og 2. Såfremt SKAT imidlertid svarer "nej" til spørgsmål 1 og 2, er det advokatens opfattelse, at SKAT i stedet bør svare "ja" til spørgsmål 3 og 4.

Advokaten anfører, at det er afgørende for besvarelsen af de stillede spørgsmål, hvorledes man skattemæssigt behandler købesummen for de aktiver/rettigheder, som investorerne erhverver ved køb af anparter i K/S A.

Advokaten henviser til ovenstående sagsfremstilling, hvoraf fremgår, at investorerne ved betalingen for anparterne i K/S A erhverver andel i følgende aktiver/rettigheder:

  • Andel af den af kommanditselskabet ejede ejendom.
  • Andel af kommanditselskabets debitorbeholdning.
  • Andel af komplementarselskab.

Advokaten anfører, at det kan udledes af det fremlagte materiale - herunder særligt den i sagen fremlagte overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007 - at man ved fastsættelsen af købesummen for anparterne m.v. har taget udgangspunkt i følgende prisfastsættelse for aktiverne:

  • Investorernes købesum for ejendommen udgør pr. anpart 205.736 kr.
  • Købesummen for kommanditselskabets debitorbeholdning udgør pr. anpart 2.108 kr.
  • Købesummen for andel i komplementarselskabet udgør pr. anpart 89 kr.
  • Endelig kommenterer advokaten Vestre Landsrets dom af 21. april 2006, refereret som SKM2006.310.VLR.

I SKM2006.310.VLR købte et interessentskab den 23. december 1999 en ejendom for 28 mio. kr. Ved købet var anparterne i interessentskabet ejet af selskabet H2 Ejendomme A/S (udbyder). Ultimo 1999 blev anparterne solgt til 10 interessenter. Den samlede anskaffelsespris for anparterne var 33 mio. kr. Den 23. april 2000 blev der underskrevet et betinget skøde med en købesum på 33 mio. kr., og den 23. maj 2003 blev der underskrevet et endeligt skøde på de vilkår, der fremgik af det betingede skøde. Forskellen mellem anskaffelsesprisen ifølge slutsedlen og skødet skyldes, at udbyder havde aftalt med sælger, at denne skulle betale et beløb på 5 mio. kr. i anvisningsprovision mod, at prisen på ejendommen blev forhøjet tilsvarende. Fakturaer på anvisningsprovision på henholdsvis 4,2 mio. kr. og 800.000 kr. blev udstedt henholdsvis den 28. april 2000 og den 16. juni 2000.

Landsretten lagde i SKM2006.310.VLR til grund, at de 5 mio. kr. var blevet anvendt til dækning af honorar til udbyder og udgifter til finansiering af købesummen m.v., hvorfor beløbet ikke kunne indgå i investorernes afskrivningsgrundlag. Det fandtes ikke at kunne tillægges betydning, at beløbet ifølge skødet indgik som en del af købesummen for ejendommen, da den faktiske fordeling af købesummen fandtes at skulle lægges til grund ved opgørelsen af afskrivningsgrundlag.

Advokaten gør gældende, at SKM2006.310.VLR omhandler en helt anden problemstilling end nærværende sag vedrørende B1 A/S, da der reelt var tale om et "formidlingssalg", og da der blev udfaktureret et anvisningshonorar efter investorernes køb af ejendommen. Hvortil kommer, at investor ikke blev orienteret om dette honorar, der efter advokatens opfattelse nærmest havde karakter af returkommission.

Han fremhæver desuden, at der i nærværende sag er tale om et reelt videresalg med den hertil forbundne økonomiske risiko for tab/mulighed for gevinst, og at der ikke er blevet fremsendt nogen faktura til kommanditselskabet efter investorernes køb af ejendommen.

Forslag til besvarelse af spørgsmål 1 og 2:

På baggrund af det ovenfor anførte kan det ifølge advokaten ved besvarelsen af spørgsmål 1 og 2 lægges til grund, at investorerne ved køb af anparter i K/S A erhverver andel i 3 særskilte aktiver, hvoraf købesummen for debitorerne samt andelene i komplementarselskabet næppe giver grundlag for yderligere omtale.

Afgørende for besvarelse af spørgsmål 1 og 2 er efter advokatens opfattelse dels, hvorvidt der er grundlag for at anfægte den totale aftalte købesum, og dels hvorvidt der er grundlag for en omfordeling af købesummen.

Hvad først angår spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte den absolutte købesum, finder advokaten ikke grund til at kommentere dette yderligere, da der er tale om uafhængige parter, ligesom kommanditselskabets anskaffelsessum med tillæg af prisstigning, undersøgelsesomkostninger m.v., utvivlsomt giver grundlag for en videresalgspris på ca. 288 mio. kr.

Hvad dernæst angår prisfordelingen bemærker advokaten, at der alene sker overdragelse af de aktiver, der er opført i overdragelsesbalancen. En tankegang om, at der til investorerne skatteretligt skal henføres driftsposter, der har udtømt deres funktion førend købet af kommanditanparterne, er efter advokatens opfattelse selvsagt i strid med grundlæggende principper i statsskattelovens §§ 4-6, jf. nærmere herom nedenfor.

Efter advokatens opfattelse kan der i det højeste blive tale om aktivering af visse omkostningsposter afholdt forud for investorernes indtræden i kommanditselskabet. Der sigtes her særligt til de omkostninger, der er henført til gruppe 4. Advokaten finder imidlertid, at det må fastholdes, at en sådan omfordeling af købesummen er i strid med fast praksis for overdragelse af andele i interessentskaber og kommanditselskaber.

Advokaten anfører, at det såvel i forhold til spørgsmål 1 og spørgsmål 2, i den skatteretlige teori og praksis er fast antaget, at når en skatteyder indtræder i et eksisterende interessentskab eller kommanditselskab og i den forbindelse erlægger en købesum for den erhvervede andel heraf, skal der ikke skatteretligt henføres nogen del af købesummen som betaling for en andel af de udgifter, der måtte være afholdt forud for skatteyders indtræden i interessentskabet eller kommanditselskabet. Dette gælder samtlige de omkostninger, der ovenfor er henført til gruppe 1-4.

Til illustration heraf henviser advokaten til, at hvis eksempelvis to personer i 1995 har stiftet et interessentskab og den i forbindelse afholdte omkostninger til udarbejdelse af stiftelsesdokumenter, vedtægter m.v., er det ingensinde set, at såfremt en person indtræder i interessentskabet mange år senere, eksempelvis i 2007, og betaler en given sum for overtagelse af en ideel andel af aktiverne i dette interessentskab, skatteretlige skal have reduceret købesummen for de overtagne aktiver som følge af, at der i 1995 er afholdt udgifter, der har udtømt sin funktion i 2007. Der ses ikke at være truffet afgørelser på hverken administrativt niveau eller afsagt domme, der kræver en omfordeling af købesummen med henvisning til, at der for den nyindtrådte interessent eksisterer et immaterielt aktiv hidrørende fra stiftelsestidspunktet i 1995.

Efter advokatens opfattelse kan der i det højeste blive tale om omfordeling af købesummen, såfremt det dels kan lægges til grund, at der ved denne interessents indtræden kan konstateres immaterielle aktiver, for hvilke den nyindtrådte interessent ikke har erlagt noget vederlag, og det dels kan lægges til grund, at prisen på det overdragne aktiv i øvrigt er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis TfS 1991, 471 (Bodegasagen) samt skatteministeriets kommentar i TfS 1992, 191. Advokaten henviser her endvidere til lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 (lov nr. 958 af 20/12 1999), som han finder relevant i denne sammenhæng, ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6-9, og afskrivningslovens § 45, stk. 2-6. Han henviser til, at det i bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 26, vedrørende afskrivningslovens § 45, stk. 3, bl.a. anføres at: "... Skattemyndigheden forventes dog kun at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert ...".

I nærværende sag er der efter advokatens opfattelse ikke grundlag for at antage, at den anvendte overdragelsessum vedrørende ejendommen afviger fra handelsværdien endsige, at der er tale om en åbenbart forkert pris.

Nærmere om advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 1

Advokaten henviser til, at det fremgår af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Han henviser endvidere til, at det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, at anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Overordnet gør advokaten gældende, at skattemyndighederne ikke kan foretage en reduktion af investorernes respektive andel af den skattemæssige anskaffelsessum for den i sagen omhandlede ejendom med en andel af de udgifter, der er afholdt af kommanditselskabet forud for det tidspunkt, hvor investorerne erhverver andele i kommanditselskabet. Investors anskaffelsessum knytter sig udelukkende til de aktiver, der erhverves ved købet.

I denne forbindelse henviser advokaten til den problemstilling, der berøres i Landsskatteretskendelsen SKM2003.350.LSR. Sagen omhandlede opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en ejendom i et ejendomsprojekt. Udbyderen udbød i sommeren 1996 10 andele i et ejendomsprojekt, i hvilken forbindelse det blev oplyst, at købsprisen for ejendommen udgjorde 17 mio. kr. med tillæg af købs-omkostninger på 1.200.000 kr. samt låneomkostninger med 300.000 kr. Herefter var den samlede anskaffelsessum opgjort til 18.500.000 kr. Klageren erhvervede en andel a 1.850.000 kr. af ejendomsprojektet. Klageren foretog afskrivninger i forhold til, at afskrivningsgrundlaget for hans andel udgjorde 1.850.000 kr. Skatteankenævnet kunne alene godkende, at ejendommens afskrivningsgrundlag udgjorde 17 mio. kr. svarende til købesummen for ejendommen ekskl. købs- og låneomkostninger. For Landsskatteretten gjorde klageren bl.a. gældende, at klageren havde en interessentskabsandel for 1.850.000 kr., som skulle fordeles på interessentskabets aktiver, som udelukkende bestod af den omhandlede ejendom. Videre gjorde klageren gældende, at da interessentskabet ikke ejede andre aktiver end ejendommen, betød det, at klageren havde erhvervet en ideel tiendedel af ejendommen for 1.850.000 kr., som derved blev den afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om, at det samlede afskrivningsgrundlag alene udgjorde 17 mio. kr., svarende til 1.700.000 kr. pr. andel. Som begrundelse herfor anførte Landsskatteretten, at "forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene i projektet er udbyderens honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den know-how, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene kan ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderens honorar er i det hele en etableringsudgift for klageren, og udgiften kan ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen eller fradrages ved indkomstopgørelsen."

Advokaten finder, at Landsskatterettens præmisser er i sig selv er uholdbare. Præmisserne er i bedste fald udtryk for en nydannelse i dansk skatteret, hvis disse præmisser skal forstås således, at beskatningen af køber afhænger af, hvad sælger har brugt sin fortjeneste til. Der er ikke hjemmel til at overføre nogle af sælger afholdte udgifter til beskatning hos køber af ejendommen - for så vidt det er således, kendelsen skal forstås.

Advokaten henviser endvidere til, at en tilsvarende problemstilling - i en ikke helt rendyrket form - netop været forelagt for Skatterådet i sagen SKM2007.235.SR . Denne sag drejede sig om et kommanditselskab stiftet ultimo 2005. Den 22. december 2005 købte kommanditselskabet en afskrivningsberettiget ejendom i England. Først ca. 8 måneder senere, dvs. i august 2006, blev prospektet vedrørende ejendommen offentliggjort. Ejendommen var med henvisning til en valuarrapport oplyst at være steget med omkring 9 pct. i værdi fra købet frem til december 2006. Det fremgår af sagen, at investorerne ved købet af kommanditanparterne skulle betale nogle "handelsomkostninger". Ifølge prospektet omfattede disse "handelsomkostninger" betaling til "långivere", "juridisk bistand", "offentlige kontorer", "andre professionelle rådgivere", "salgs- og prospekthonorar", "projekthonorar" samt "honorar for formidling af finansiering". Udbyderen anførte om salgs- og prospekthonoraret, at hovedparten af dette beløb kunne henføres til værdistigningen på ejendommen, der som nævnt havde været på 9 pct. på et år, medens restbeløbet udgjorde det egentlige projekthonorar. Udbyderen henviste i den forbindelse til prospektet, hvoraf fremgik, at projekthonoraret var blevet tillagt 1,5 pct. af købesummen ekskl. moms. Baggrunden herfor var, ligeledes ifølge prospektet, at ejendommen var steget i værdi siden købet i 2005 og frem til investorernes tegning i 2006. De 1,5 pct. var fastsat ud fra et forsigtigt skøn, da man på tidspunktet for udarbejdelse af prospektet ikke havde kendskab til den præcise værdistigning. Anmodningen om bindende svar angik spørgsmålet om, hvorvidt en værdistigning på ejendommen på 1,5 pct. i perioden fra den 22. december 2005 til offentliggørelsen af prospektet den 18. august 2006 kunne tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i kommanditselskabet.

Advokaten anfører, at der i denne sag savnes et synspunkt fra udbyders side om, at selve den omstændighed, at investor først købte ejendommen på et tidspunkt - efter at disse udgifter var afholdt af udbyder, og tillige et tidspunkt efter at disse udgifter havde udtømt sin funktion - måtte medføre, at disse udgifter var investor uvedkommende.

Han anfører videre, at SKAT i SKM2007.235.SR indstillede spørgsmålet besvaret benægtende under henvisning til praksis, jf. SKM2003.350.LSR, som er omtalt ovenfor. Advokaten anfører, at det efter SKATs opfattelse fulgte af denne afgørelse, at hele det beløb, der i salgsprospektet i den pågældende sag var benævnt "salgs- og prospekthonorar", skulle anses for betaling til udbyder for tilrettelæggelsen af det samlede projekt m.v. Der var således efter SKATs opfattelse tale om en etableringsudgift, der ikke kunne medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen. Denne indstilling og begrundelse fra SKAT blev tiltrådt af Skatterådet uden yderligere bemærkninger.

Med Skatterådets afgørelse er almindelige periodiseringsprincipper efter advokatens opfattelse sat ud af kraft, idet sælgers, dvs. udbyders omkostninger ved afståelse af ejendommen er overført til den købende kommanditist med skattemæssig virkning. Selv om udgifterne måtte kunne henføres til kommanditselskabet, ligger det efter advokatens opfattelse i sagens natur, at udgifterne er afholdt og har udtømt sin funktion før den 18. august 2006, hvor prospektet forelå i færdiggjort stand. En investor, der indtræder i kommanditselskabet på et tidspunkt herefter, skal ikke skatteretligt belastes med udgifter til dette prospekt for så vidt retserhvervelsesprincippet bringes i anvendelse.

Til støtte for disse synspunkter henviser spørgers advokat til en artikel af advokat Tommy V. Christiansen offentliggjort i TfS 2007, 457. Som anført i artiklen udarbejder udbydere af ejendomsinvesteringsprojekter som hovedregel et prospekt, hvor der er nærmere redegjort for en række forhold, herunder drifts- og skattemæssige forhold. Dette gælder, uanset hvorvidt udbyder optræder som formidler, eller selv køber ejendommen og videresælger denne til investorerne.

Det ligger efter advokatens opfattelse i sagens natur, at den omstændighed, at udbyder afholder udgifter til eksempelvis due diligence-undersøgelser, salgsprospekt m.v., er investor lige så uvedkommende, som hvis udbyder krævede, at investor som et led i købet af andelen af ejendommen skulle betale en større eller mindre del af udbyders omkostninger til dennes personalejulefrokost. At omkostningen tillige har udtømt sin funktion er lige så åbenbar. Investor køber sin anpart på grundlag af prospektet, der således er grundlaget for investors beslutning om overhovedet at disponere. Det må efter advokatens opfattelse fastholdes, at enhver udgift afholdt af udbyder forud for salget af ejendommen til investor, er en omkostning, der skal henføres til udbyder - og ikke til investor. Den omstændighed, at udbyder eventuelt fremsender en faktura på beløbet, ændrer ikke herved. Udbyder kunne lige så vel fremsende regningen for nævnte julefrokost og bede investor betale denne regning som et led i handlen.

Advokaten anfører, at situationen i nærværende sag er den, at K/S A har afholdt en række udgifter til due diligence-rapporter, vurderingsrapport osv. i forbindelse med anskaffelsen af ejendommen i den periode, hvor B1 A/S er enekommanditist. Det store arbejde, som B1 A/S har udført i forbindelse med initiering, udvikling og udbud af ejendomsprojektet K/S A, er udført før investorerne køber kommanditandele i K/S A.

B1 A/S' avance ved udbuddet og salget af ejendomsprojektet K/S A er indregnet i den købspris, som de enkelte investorer skal erlægge i forbindelse med erhvervelse af anparter i K/S A. Efter advokatens opfattelse følger det derfor af almindelige periodiseringsprincipper, at investorernes skattemæssige anskaffelsessum for den omhandlede ejendom udgør den del af prisen for kommanditanparterne, der kan henføres til køb af andel af ejendommen. Som anført ovenfor udgør den andel af købesummen for anparterne, der henføres til køb af andel i ejendommen, 205.736 kr. pr. anpart - svarende til i alt kr. 288.030.600 for alle 1.400 anparter.

Advokaten konkluderer derfor, at SKAT i nærværende sag bør svare "ja" til spørgsmål 1 med den effekt, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum for den af K/S A ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, udgør 288.030.600 kr. i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for de investorer, der erhverver andele i K/S A i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, når det forudsættes, at investorerne erhverver ejendommen ved en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.

Nærmere om advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 2

Advokaten bemærker indledningsvis, at spørgsmål 2 alene vedrører afskrivningsgrundlaget - og dermed kan besvares uden hensyntagen til størrelsen af fradragskontoen for den enkelte investor.

Advokaten henviser til, at der efter afskrivningslovens § 45 foretages bygningsafskrivninger på baggrund af den kontantomregnede anskaffelsessum for den afskrivningsberettigede ejendom. Han anfører, at der i afskrivningsloven ikke er taget nærmere stilling til opgørelsen af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Det følger dog af fast praksis, at der til bygningens anskaffelsessum bl.a. medregnes en forholdsmæssig del af handelsomkostningerne, såsom advokat- og mæglersalær samt tinglysningsafgift vedrørende skødet, jf. herved udtrykkeligt Ligningsvejledningen 2007-2, afsnit E.C.4.3

Advokaten gør herefter gældende, at man ved opgørelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag for en ejendom skal tage udgangspunkt i de samme principper, som gælder for opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen.

På den baggrund gøres det gældende, at det som anført ovenfor vedrørende advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 1 følger af almindelige periodiseringsprincipper, at investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag for den omhandlede ejendom udgør den del af købsprisen for kommanditanparterne, der kan henføres til ejendommen - fratrukket den del af købesummen, der kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund.

Som anført ovenfor i afsnit 3 kan den del af investorernes samlede anskaffelsessum på 288.030.600 kr. for ejendommen, der kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund, ifølge advokaten efter danske skatteregler, opgøres til 1,47 pct. x 288.030.600 kr.  = 4.225.903 kr.

Advokaten gør gældende, at det samlede afskrivningsgrundlag for ejendommen herefter udgør 288.030.600 kr. - 4.225.903 kr.  = 283.804.697 kr. Advokatens konklusion er derfor, at SKAT bør svare "ja" til spørgsmål 2, således, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den ejendom, der ejes af K/S A, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S A i perioden fra perioden fra den 1. august 2007 til senest den 30. september 2007, når det forudsættes, at investorerne erhverver ejendommen ved en kontant betaling på ca. 31 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.

Forslag til besvarelse af spørgsmål 3 og 4

Såfremt SKAT besvarer spørgsmål 1 og 2 benægtende, gøres det gældende, at der i det højeste er grundlag for at anføre, at investorernes skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 samt investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag for ejendommen skal reduceres med den del af investorernes købesum for kommanditanparterne, der kan henføres til betaling for udgifter afholdt i forbindelse med etablering af kommanditselskabet (udgifter til stiftelsesdokumenter, vedtægter m.v.) ud fra det synspunkt, at disse udgifter fortsat har en værdi for investorerne, selv om udgifterne er afholdt forud for disses køb af anparter. Med andre ord: En omfordeling af købesummen forudsætter, at der eksisterer et immaterielt aktiv, til hvilket en del af købesummen skal henføres.

Hvis Skatterådet finder, at der for investorerne eksisterer et immaterielt aktiv som følge af, at der er afholdt omkostninger til vedtægter m.v., og Skatterådet følgelig finder, at henholdsvis den samlede skattemæssige anskaffelsessum og det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den ejendom, som K/S A ejer, inklusive særlige installationer i ejendommen, skal reduceres med de anførte omkostninger til etablering af kommanditselskabet, så bør spørgsmål 3 og 4 efter advokatens opfattelse besvares bekræftende.

Advokaten bemærker, at såfremt Skatterådet finder, at der eksisterer et sådant aktiv, må dette gælde ikke alene den første erhverver - men også enhver senere erhverver, uanset at denne erhvervelse sker efter mange år. Der må tillige ved sådanne senere overdragelser i såvel henseende til salgssum som anskaffelsessum foretages en skatteretlig avanceopgørelse knyttet til dette aktiv. Der vil således blive tale om en ganske uhensigtsmæssig retsstilling ved enhver overdragelse af en kommanditanpart eller interessentskabsandel, hvad enten der er tale om fast ejendom eller andre former for erhvervsdrivende aktiviteter, herunder eksempelvis liberale erhverv, produktionsvirksomheder m.v.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Ved køb af kommanditanparter i K/S A i perioden fra den 1. august 2007 til den 30. september 2007 erhverver investorerne en ideel af den finske ejendom.

Ejendommen er den 6. juni 2007 erhvervet af K/S A for 33 mio €, svarende til 246.180.000 kr. ved anvendelse af en kurs på EUR/DDK på 7,46.

Siden indgåelsen af aftalen den 7. maj 2007 med B2 A/S har B1 A/S været eneejer af kommanditanparterne i K/S A samt anparterne i komplementarselskabet ApS A Komplementar.

Det fremgår af den fremlagte overdragelsesbalance, at investorernes samlede købspris for ejendommen udgør 1.400 x 205.736 kr. eller 288.030.400 kr. ved anvendelse af en kurs på EUR/DDK på 7,46. Som tidligere nævnt udbydes der i alt 1.400 kommanditanparter til salg.

Investorerne erhverver udover en andel af kommanditselskabets ejendom tillige en andel af kommanditselskabets debitorbeholdning på 1.400 x 2.108 kr. = 2.951.200 kr.

Kommanditisternes samlede anskaffelsessum for ejendommen og debitorbeholdningen udgør herefter 288.030.400 kr. + 2.951.200 kr. = 290.981.600 kr.

Denne samlede anskaffelsessum på 290.981.600 kr. berigtiges dels ved en samlet kontant indbetaling på 1.400 x 23.676 kr. = 33.146.400 kr. dels ved overtagelse af gældsforpligtelser for 1.400 x 184.168 kr. = 257.835.200 kr., dvs. i alt 33.146.400 kr. + 257.835.200 kr. = 290.981.600 kr.

Forskellen mellem K/S A's købspris for ejendommen og videresalgsprisen for ejendommen dækker ifølge spørgerens advokat dels B1 A/S' avance, dels udgifter vedrørende projektet, som B1 A/S afholder. Efter det oplyste afholder B1 A/S udgifter til prospektmateriale m.v. samt igangsætning af kommanditselskabet, herunder bistand med vedtægter, uddannelse af administrator, bistand med igangsætning af bogføring m.v. De øvrige udgifter i forbindelse med investeringsprospektet er afholdt direkte af K/S A.

Spørgsmål 1 vedrører spørgsmålet om, hvorvidt investorerne ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk.1, skal tage udgangspunkt i deres egen anskaffelssum for anparterne, eller om de skal tage udgangspunkt i den købspris, for hvilken K/S A pr. 6. juni 2007 erhverver ejendommen.

I kendelsen SKM2003.350.LSR traf Landsskatteretten afgørelse i en sag, der vedrørte en tilsvarende problemstilling som spørgsmål 1 og 2 i denne sag. I landskatteretssagen havde et interessentskab ved slutseddel af 29. december 1994 og betinget skøde af 2. juli 1996 erhvervet en fast ejendom for 17.000.000 kr. Den skatteyder, som sagen vedrørte, erhvervede ved kontrakt af 2. oktober 1996 en interessentskabsandel for 1.850.000 kr. Skatteyderen gjorde over for Landsskatteretten gældende, at han var berettiget til at opgøre sit afskrivningsgrundlag til 1.850.000 kr., da hans købesum for interessentskabsanparten skulle fordeles på interessentskabets aktiver, der udelukkende bestod af den pågældende ejendom.Til støtte herfor henviste han bl.a. til, at det fremgik af Told- og Skattestyrelsens statistikker, at der siden sælgers køb i 1994 og videresalget i 1996, havde været en prisstigning på fast ejendom på ca. 15 pct., hvorfor der ikke var belæg for at anfægte en fortjeneste på 1.500.000 kr., svarende til 8,8 pct. Endvidere gjorde han gældende, at der ikke var hjemmel til at omkvalificere sælgeren bruttoavance til en etableringsudgift for sælgeren. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at give skatteyderen medhold, da retten fandt, at forskellen mellem udbyderens købspris og investorernes anskaffelsessum måtte anses for udbyders honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

Med henvisning til den ovenfor refererede landsskatteretskendelse svarede Skatterådet i SKM2007.235.SR "nej" til, at investorerne ved opgørelsen af deres afskrivningsgrundlag kunne medregne et beløb på 1,5 pct. af købesummen, som investorerne - udover sædvanligt udbyderhonorar - betalte til udbyderne i forbindelse med erhvervelsen af anparterne.

SKAT er enig med advokaten i, at faktum i SKM2006.310.VLR på flere punkter ikke er helt sammenligneligt med faktum i nærværende sag. Navnlig er der grund til at fremhæve, at sælger var forpligtet til at betale en anvisningsprovision på 5 mio. kr. og kun forlagte en kontant købesum på 28 mio. kr. Hertil kommer den noget særegne fremgangsmåde, hvorefter den købesum, der angives i slutsedlen, forhøjes i skødet.

På den anden side er der den lighed mellem de to sager, at der i begge tilfælde er tale om, at et interessentskab/kommanditselskab, hvis anparter ejes af udbyder, køber en fast ejendom, og videresælger anparterne for en beløb, der er en del højere end den pris, som interessentskabet/ kommanditselskabet har givet. SKAT finder derfor ikke, at advokaten har henvist til forhold, der afgørende svækker præjudikatsværdien af SKM2006.310.VLR.

K/S A's anskaffelsessum for ejendomme og investorernes samlede anskaffelsessum for kommanditanparterne ikke kan medregnes ved opgørelsen af opgørelsen af investorernes afskaffelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4. Beløbet må - bortset fra betalingen for det overtagne tilgodehavende og andelen af komplementarselskabet - anses for honorar til udbyder for tilrettelæggelse af investeringsprojektet og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

Det er således SKATs opfattelse, at investorernes anskaffelsessum for ejendommen skal opgøres på grundlag af K/S A's anskaffelsessum den 6. juni 2007.

Difference mellem K/S A's anskaffelsessum og den anskaffelsessum, der lægges til grund i forbindelse med investorernes erhvervelse af kommanditanparterne, kan således ikke indgå i investorernes anskaffelsessum for ejendommen.

Efter SKATs opfattelse er det i denne forbindelse uden betydning, at de nævnte afgørelser vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og ikke anskaffelsummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, idet afskrivningsgrundlaget for en ejendom opgøres på grundlag af anskaffelsessummen.

Det indstilles således, at SKAT svarer "nej" til spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 2

Advokaten har opgjort investorernes samlede anskaffelsessum for den omhandlede ejendom til 283.030.600 kr., hvoraf 4.225.903 kr. henføres til grunden.

Efter SKATs opfattelse skal investorernes afskrivningsgrundlag opgøres på grundlag af K/S A's anskaffelsessum for ejendommen pr. 6. juni 2007, jf. nærmere ovenfor under besvarelsen af spørgsmål 1.

Det indstilles derfor, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 2.

Ad spørgsmål 3

Idet der henvises til indstillingen vedrørende spørgsmål 1, indstilles det, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 3.

Ad spørgsmål 4

Idet der henvises til indstillingen vedrørende spørgsmål 2, indstilles det, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 4.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet kan tiltræde, at den mellem sælger og køberne aftalte købesum for en ejendom som udgangspunkt er købernes anskaffelsessum i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og i relation til afskrivningslovens regler. Det gælder også, når købet af ejendommen sker gennem køb af anparter i et kommanditselskab eller interessentskab, der ejer den pågældende ejendom.

I det her foreliggende tilfælde har sælger som ejer af K/S A ikke blot solgt en fast ejendom. Sælger har samtidigt med købet af ejendommen bl.a. taget initiativ til og etableret kommanditselskabet og investorkredsen, og sælger har på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffet finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. I hvert fald udgifterne hertil er efter retspraksis ikke en del af kommanditisternes anskaffelsessum for ejendommen i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven, jf. eksempelvis SKM2005.450.VLR og SKM2006.310.VLR. Der er således ikke identitet imellem den pris, som køberne betaler for kommanditanparterne, og den pris, som køberne betaler for ejendommen. I denne forbindelse bemærkes, at det efter Skatterådets opfattelse er uden betydning for den skattemæssige behandling af de nævnte udgifter, om der er tale om en situation, hvor udbyder som formidler har erhvervet en køberet til ejendommen, som først udnyttes af kommanditselskabet, når et tilstrækkeligt antal investorer har tegnet andele, eller om der er tale om en situation, hvor udbyder som her har købt ejendommen, der først på et senere tidspunkt udbydes til salg.

Som spørgsmålene er stillet, har spørger ikke ønsket en stillingtagen til omfang og størrelse af de udgifter, der ikke kan betragtes som en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Rådet svarer derfor "nej" til alle 4 spørgsmål.

Rådet har ikke hermed taget stilling til situationen ved salg af brugte anparter og ej heller til den situation, at anparterne ikke sælges som forudsat. Rådet har heller ikke taget stilling til, hvilke af de udgifter, som sælger har afholdt på kommanditselskabets vegne, der kan medregnes i købernes anskaffelsessum.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

5 år fra afgørelsens dato.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter