Dato for udgivelse
02 Mar 2009 13:34
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
17 Feb 2009 11:56
SKM-nummer
SKM2009.156.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-125559
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat + Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Ejendomsvurdering + Ejendomme i udlandet + Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen
Land
Sverige
Emneord
Ejendomme, genanbringelse, Sverige, skovejendom
Resumé

Skatterådet fandt, at de svenske regler for fordeling af købesummen kunne fraviges, da en anden fordeling var dokumenteret. Samtidig fandt Skatterådet, at det var muligt under visse betingelser at bruge virksomhedsordningen samt at genanbringe en andel af en af spørger i 2007 realiseret ejendomsavance i den erhvervsmæssige del af en svensk skovejendom.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A
Virksomhedsskatteloven § 15

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 E.J.2.6
Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-2 E.G.2.1.6.1
Henvisning
Ligningsvejledningen E.G.2.1.6.1.

Spørgsmål

  1. Er der mulighed for at fravige de svenske regler for fordeling af købesummen, når det kan dokumenteres, at en fordeling af købesummen på grundlag af den svenske offentlige taxering ikke giver et retvisende billede af handelsværdien for stuehus og driftsbygninger?
  2. Kan købet og driften af skovejendommen E anses for værende erhvervsmæssig virksomhed i relation til virksomhedsskatteordningen, således at købet kan finansieres med likvide midler fra spørgers virksomhedsskatteordning?
  3. Kan det bekræftes, at spørger kan genplacere en andel af den i 2007 realiserede ejendomsavance på den erhvervsmæssige del af skovejendommen E?

Svar

  1. Ja, se indstilling og begrundelse
  2. Betinget ja, se indstilling og begrundelse
  3. Ja, se indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger solgte i 2007 en landbrugsejendom beliggende ..., og i forbindelse hermed er der opgjort en skattepligtig ejendomsavance på kr. ..., hvoraf kr. ... er indskudt på en ophørspensionsordning.

Spørger har med overtagelse pr. 10. oktober 2008 købt ejendommen E, der er beliggende ca. ... i Sverige. Den samlede købesum andrager ifølge købekontrakten SEK. ... Det er oplyst, at ejendommens seneste offentlige taxering fra 2005 andrager SEK. ..., hvoraf stuehusværdien udgør SEK. ... og stuehusets grundværdi udgør SEK. ...

Ejendommens samlede areal er på ca. 74 ha, der fordeler sig med ca. 59 ha produktiv skov, ca. 11 ha udlagt som græsmark (en del heraf med EU-støtte) samt ca. 4 ha vej, plads omkring stuehus og driftsbygninger samt friareal under el-ledninger.

Uden for købesummen overtages maskiner for i alt SEK. ..., omfattende bl.a. en traktor, en skovvogn med kran, savværksmaskiner og andre små maskiner.

Skovejendommen er beliggende i fladt terræn, og der er anlagt stabiliserede skovveje til lastbiltrafik. Skoven er forholdsvis ung, idet en væsentlig del af skoven blev væltet under en orkan i 1999. Dette areal er efter rydning blevet genplantet og i god vækst igen. Der resterer p.t. ca. 7 ha, som genplantes af sælger i forbindelse med salget. Herefter er der ikke behov for yderligere plantning eller investering i vejnet, og skoven vil ikke kræve væsentlig arbejdsindsats de første år.

Græsarealerne har været udlejet i en årrække, og sælger har for vækstsæson 2008 modtaget en lejeindtægt på ca. SEK. ... Lejer har ytret ønske om forlængelse af lejeaftalen.

Det er aftalt, at sælger har jagtretten på 70 ha i 5 år uden vederlag.

Ejendommen var oprindeligt udbudt til salg med mulighed for køb af de ca. 70 ha skov uden stuehus og driftsbygninger. Sent i forhandlingsforløbet ændrede sælger imidlertid mening, og han ville herefter kun sælge den samlede ejendom. Købet omfatter derfor hele ejendommen med et stuehus i særdeles god stand (ca. 198 m2) samt 2 driftsbygninger, der bl.a. indeholder eget savværk.

Stuehus med tilhørende driftsbygninger samt et areal på ca. 4 ha er af en lokal mægler vurderet til SEK. ..., hvilket overstiger spørgers forventninger. Han vil derfor forsøge at afhænde stuehuset med driftsbygninger samt førnævnte 4 ha jord til en minimumspris på SEK. ... Heraf går salgsomkostninger på ca. SEK. ... Såfremt minimumsprisen på SEK. ... ikke kan opnås, forventes stuehuset (ekskl. driftsbygninger) udlejet til en årlig husleje på SEK. ... + forbrug.

Nedenstående budget for skovejendommen E forudsætter forudgående salg af stuehus og driftsbygninger samt ca. 4 ha jord. Heraf er ca. 2 ha græsareal, som har været udlejet, hvorfor den fremtidige årlige lejeindtægt fra græsarealer skønnes reduceret til SEK. ...

En skovbrugsekspert har i juni 2008 udarbejdet en skovbrugsplan for ejendommen, der opgør den totale vedmasse til 3.073 m3 samt en årlig tilvækst på 212 m3.

Der er indhentet oplysninger om salgspriser for træ. Efter fradrag af skovningsomkostninger vurderes salgsprisen i gennemsnit at andrage SEK. ... pr. m3.

I forbindelse med købet har mægleren opgjort driftsudgifter ved den totale ejendom til SEK. ..., som fordeler sig med ca. SEK. ... til el (lys og jordvarme), vand, skorstensfejning, affald og forsikring af stuehus samt ca. SEK. ... for driftsforsikring. Der betales ikke ejendomsskatter i Sverige.

Da jagtretten opretholdes af sælger i en 5 års periode uden vederlag, er der ikke budgetteret med indtægter herfra.

Budgetterede indtægter: 

 SEK

Forventet værdi af årlig tilvækst, 212 m3 á SEK. ... 

 ...

Indtægt for udleje af græsarealer                                                                  

 ...

Samlede indtægter 

 ...

   
Herfra går budgetterede udgifter: 

 

Administration 

 ...

Forsikring

 ...

Diverse udgifter 

 ...

Anslået årligt resultat 

 ...

Som oplyst udgør den købte skovejendoms offentlige taxering SEK. ..., hvoraf stuehusværdien udgør SEK. ..., og stuehusets grundværdi udgør SEK. ...

Hvis denne taxering anvendes i forbindelse med fordelingen af købesummen, kan bygningsværdierne inkl. grundværdi beregnes til (SEK. ... + SEK. ...) x (.../...) = SEK. ...

Ifølge det oplyste skal man i Sverige fordele købesummen på grundlag af seneste offentlige taxering.

En lokal ejendomsmægler har imidlertid vurderet handelsværdien af stuehuset med tilhørende driftsbygninger (inkl. et areal på ca. 4 ha.) til i alt SEK. ..., dvs. betydelig højere end den værdi, som kan beregnes på grundlag af den offentlige taxering.

Spørger har modtaget et tilbud på stuehus m.v. på SEK. ..., som mægler mener, kan løftes til SEK. ...

Spørger har meddelt mægler, at han fastholder mindsteprisen på SEK. ... der dog kan reduceres ved en reduktion af det medfølgende areal samt brugsretten til maskinhus og savværkshus i 2009.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

I tilfælde af, at spørger sælger stuehuset med tilhørende driftsbygninger m.v. til en værdi på f.eks. SEK. ..., kan der således beregnes en betydelig skattepligtig avance, hvilket ikke forekommer rimelig.

Spørgsmålet er derfor, om man kan fravige de svenske regler for købesummens fordeling, således at spørgers skattemæssige anskaffelsessum for stuehus og driftsbygninger m.v. sættes til nogenlunde samme værdi som hans eventuelle salgssum for samme, hvorved der ikke beregnes nogen skattepligtig avance.

SKATs indstilling og begrundelse

Ifølge de svenske skattemyndigheder værdiansættes ejendomme i Sverige på baggrund af en analyse af køb inden for de forskellige ejendomstyper.

Der fastsættes en separat værdi for forskellige typer af ejendom. Ved værdiansættelsen af f.eks. småhuse for 2009 ligger der ca. 200.000 køb til grund for analysen. Dette betyder, at niveauerne fastlægges på baggrund af de oplysninger af de køb, der er foretaget på de aktuelle niveauer. Der opereres ikke med forskellige principper for værdiansættelse af forskellige bestanddele af en ejendom.

Vurderingen fastsættes til 75 pct. af handelsværdien, hvor handelsværdien er defineret som sandsynlig pris ved et førsalg på et almindelige marked. Dette princip anvendes for alle typer af ejendomme.

Det er SKATs opfattelse, at en handelspris for den samlede ejendom altid må accepteres. Da alle bestanddele af en ejendom ved den offentlige vurdering sættes til 75 pct., anvendes den offentlige vurdering som fordelingsnøgle, såfremt den skattepligtige ikke kan dokumentere en anden værdifordeling.

I nærværende sag har spørger fremlagt dokumentation for en anden værdifordeling i form af salgsmateriale fra ejendomsmægler samt oplysninger om købstilbud. SKAT finder, at det derved er dokumenteret, at der skal bruges en anden værdifordeling end den givne af de svenske skattemyndigheder.

SKAT kan derfor acceptere, at de svenske regler for fordeling af købesummen fraviges.

SKAT indstiller derfor at spørgsmål 1 besvares med et ja.

Afstår den skattepligtig sin virksomhed eller ophører den skattepligtige med at drive selvstændig erhvervsvirksomhed, medregnes indestående på konto for opsparet overskud med tillæg af den hertil svarende virksomhedsskat til den personlige indkomst som udgangspunkt i samme indkomstår, jf. virksomhedsskattelovens § 15, stk. 1.

Såfremt den skattepligtige overtager eller påbegynder en anden virksomhed inden udløbet af det efterfølgende indkomstår, kan den skattepligtige i henhold til virksomhedsskattelovens § 15, stk. 2, anvende virksomhedsordningen uden ophør.

Det er dog en betingelse, at den regnskabsmæssige opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i hele perioden opretholdes i en virksomhedsøkonomi og en privatøkonomi, jf. virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1.

Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, indgår som hovedregel ikke i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 1. punktum. Dog indgår i virksomheden bl.a. den erhvervsmæssige del af en ejendom, hvor der efter vurderingslovens § 33 er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige og på den øvrige ejendom, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 3. punktum. Der foretages ejerboligfordeling for ejendomme, som indeholder én eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang. En ejendom anses for benyttet erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, når værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgør 25 procent eller mere af ejendommens samlede værdi.

Da ejendommen er beliggende i Sverige, er der ikke foretaget en ejerboligfordeling på ejendommen efter vurderingslovens § 33. Der havde dog kunnet foretages en ejerboligfordeling, dersom ejendommen havde været beliggende i Danmark, idet den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen efter det oplyste udgør mere end 25 procent af ejendommens samlede værdi. Under hensyn hertil finder SKAT, at den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen kan indgå i virksomhedsordningen, forudsat at ejendommen drives erhvervsmæssigt

SKAT vurderer, at der ikke er tale om en lille skov. Skoven er på 59 ha, og der findes en skovbrugsplan med tilhørende kort og bevoksningsoversigt. Skoven er forsvarligt tilplantet og udstyret med skovveje. At der ikke er noget stort træ på grund af hugst og stormfald ændrer ikke ved, at ejendommen kan drives skovbrugsmæssigt forsvarligt.

På baggrund af den fremsendte skovbrugsplan og de øvrige modtagne oplysninger vedrørende skoven samt under hensyntagen til at skovejendommen har en sådan størrelse, at den kan forventes at give et passende overskud, finder SKAT, at skoven vil kunne drives erhvervsmæssigt.

SKAT anser således skovejendommen E som en ejendom, der kan drives delvis erhvervsmæssigt. Da spørger har overtaget ejendommen inden udløbet af det efterfølgende indkomstår efter salget af spørgers landbrugsejendom, vil spørger kunne anvende virksomhedsordningen uden ophør, såfremt der i hele perioden har været en regnskabsmæssig opdeling af spørgers samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi og en privatøkonomi i henhold til virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 2 besvares med et ja, idet det er forudsat, at ovenstående betingelse om opdeling af regnskabet er opfyldt.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelsen af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i den forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Det samme er tilfældet med de friarealer og driftsbygninger, som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at spørger enten erhverver fast ejendom i indkomståret forud for det indkomstår, hvori spørger har afstået den faste ejendom, i samme indkomstår eller senest i det indkomstår der følger efter afståelsesåret.

Det er endvidere en betingelse, at spørger senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2.

Der gælder særlige regler for genanbringelse i fast ejendom i udlandet. Genanbringelse i udenlandsk ejendom er således yderligere betinget af, at ejeren, når denne er en fysisk person, på nedsættelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter § 1 i kildeskatteloven uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

SKAT kræve en særdeles holdbar dokumentation, når genanbringelsesreglerne anvendes i forbindelse med erhvervelse af en ejendom, der kunne tænkes egnet til et privat eller hobbypræget formål. Efter SKATs opfattelse er det spørger, der skal løfte bevisbyrden for, at der foreligger erhvervsmæssig virksomhed i forbindelse med den erhvervede ejendom.

Der er i nærværende bindende svar oplyst, at spørger fortsat vil forblive fuldt skattepligtig til Danmark.

Der er fremlagt købekontrakt samt skovbrugsplan.

Da den i 2007 solgte ejendom er en landbrugsejendom, der blev drevet erhvervsmæssigt, indstiller SKAT, at det bekræftes, at spørger kan genanbringes en andel af den i 2007 realiserede ejendomsavance på den erhvervsmæssige del af skovejendommen E.

SKAT bemærker, at der kun vil kunne ske genanbringelse i den del af købsprisen, der herefter henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen.

SKAT indstiller derfor at spørgsmål 3 besvares med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter