Dato for udgivelse
08 Jan 2010 13:57
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 Dec 2009 13:05
SKM-nummer
SKM2010.23.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
09-119476
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Køberet, fast ejendom, vitterlighedspåtegning, skærpet bevisbyrde, tidspunktet for hvornår køberetten kan gøres gældende
Resumé

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en køberetsaftale kunne gøres gældende, således at en salgspris på 2.422.500 kr. til sønnen vil være det beløb, der skal lægges til grund for en beregning af eventuel ejendomsavancebeskatning mv.

Der var tale om, at en far havde meddelt sine sønner en køberet til en fast ejendom. Efter at den ene af sønnerne var flyttet ind på ejendommen ønskede han at benytte sig af køberetten.

Det fremgik ikke af aftalens ordlyd, hvornår køberetten tidligst vil kunne gøres gældende. Køberetsaftalen var forsynet med en vitterlighedspåtegning, men det er ikke angivet, hvilke forhold der skrives til vitterlighed om og det fremgik ikke af vitterlighedspåtegningen, at der skrives til vitterlighed om dateringens rigtighed. Under disse forhold var der grundlag for at stille krav til aftalens præcise indhold og skærpe bevisbyrden for, at aftalen er indgået på det tidspunkt, den angiver. Den skærpede bevisbyrde sås ikke løftet.

Hjemmel
Ejendomsavancebeskatningsloven
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven
Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-2 E.J.5.2.2

Spørgsmål

Kan Skatterådet bekræfte, at en køberetsaftale kan gøres gældende, således at en salgspris på 2.422.500 kr. til spørgers søn vil være det beløb, der skal lægges til grund for en beregning af eventuel ejendomsavancebeskatning mv.?

Svar

Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Den 1. juli 2004 købte spørger ejendommen A. Hans søn flyttede ind på ejendommen, og han har boet der siden.

Efterfølgende udfærdigede faderens advokat en køberetsaftale, som er dateret d. 8. august 2006.

Køberetsaftalen har følgende indhold:

"KØBERET

Undertegnede ...., der er ejer af ejendommen matr. Nr. ..... meddeler herved mine børn

1)      ..............
2)      ...............

enten i fællesskab eller en af dem - en køberet til ejendommen for en pris af kr. 2.422.500,-, skiver kroner to millioner fire hundrede tusinde fem hundrede. Ejendommen har jeg den 1. juli 2004 erhvervet for kr. 2.175.000,00. Den offentlige ejendomsvurdering er pr. 1. oktober 2005 kr. 2.850.000,-.

Køberetten skal gøres gældende senest den 1. september 2011.

......., den 8. august 2006.

___________________                            

.........

Som modtagere af køberetten:

____________________        _____________________

Til vitterlighed:

____________________"

I den til SKAT fremsendte kopi er der underskrifter på de 4 linier.

Den i køberetsaftalen aftale afståelsessum på 2.422.500 kr. svarer til 15 % under vurderingen pr. 1. oktober 2005 på 2.850.000 kr.

Sønnen, som bor på ejendommen, ønsker nu at benytte sig af køberetten, og dermed købe ejendommen til 2.422.500 kr.

Den seneste ejendomsvurdering var pr. 1. oktober 2007 3.850.000 kr.

Spørgernes opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgerne mener, at spørgsmålet skal besvares med et ja.

Baggrunden for købet af ejendommen var, at sønnens hustru var gravid med barn nummer to. Familien boede under sundhedsfarlige forhold og de ville gerne ud af byen, men havde som studerende ikke råd til selv at købe et hus. Så snart det var økonomisk muligt ville de overtage ejendommen. Det blev med de stigende offentlige vurderingspriser mere og mere umuligt.

I juli 2006 blev faderen opmærksom på, at en skatterådgiver ved bindende ligningssvar havde fået skattemyndighedernes blåstempling af en køberet som den foreliggende. Uanset ligningsvejledningens forskrifter og med hensyn til en diskussion om retserhvervelsestidspunktet.

Den 8. august 2006 underskrev advokat B køberetsaftalen til vitterlighed. På spørgsmålet om, hvorvidt en tinglysning var nødvendig, svarede advokaten, at hans underskrift så at sige gjaldt for to.

Samme dato kunne sønnen i øvrigt efter normalt gældende regler overtage ejendommen til den i køberetten nævnte pris uden negative skattemæssige konsekvenser for køber og sælger i den forbindelse.

I SKATs udkast til sagsfremstilling henvises til SKM2007.847.SR, hvor en køberet blev underkendt. Der fremhæves, at det ikke fremgår af køberetten, hvornår køberetten kunne gøres gældende og at køberetten ikke var tinglyst.

Vedrørende tinglysning nævnes i SKM2007.847.SR " Det er SKATs opfattelse, at den skærpede bevisbyrde kunne være løftet, såfremt køberetsaftalerne på det tidspunkt, hvor de blev indgået, eksempelvis var tinglyst... . "

Dette må efter spørgernes opfattelse betyde, at tinglysning ikke er et ubetinget krav, men at eksempelvis en advokats underskrift er tilstrækkelig.

I en anden sag, SKM2007.846.SR, hvor køberetten blev godkendt, nævnes om køberettens ikrafttrædelsesdato: "...Såfremt det ikke fremgår af indholdet af aftalen, antages det, at køberetten vil kunne gøres gældende umiddelbart efter aftalens indgåelse" Dette var også hensigten med køberetsaftalen.

Spørgerne ønsker derfor at fremhæve, at ejerens søn uden skattemæssige ulemper for køber og sælger efter normalt gældende regler på køberettens ikrafttrædelsesdato kunne overtage ejendommen til den i køberetten anførte pris, at køberetten gjaldt fra underskriftsdatoen. Ingen anden dato er nævnt, at spørgsmålet om tinglysning ikke er et ubetinget krav, at kravet om skærpet bevisbyrde er tilgodeset ved en advokats (H) bevidnede underskrift.

Følgelig er spørgerne af den opfattelse, at køberetten kan gøres gældende.

Spørgerne har tilføjet følgende:

Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed i forhold til tredjemand. Det er der ikke tale om her.

Såfremt en tinglysning af køberetsaftalen var påkrævet, ses der kun ved skøder, pantebreve, renteforhøjelsespåtegning og påtegning om udvidelse af panteretten at være krav om, at en advokat eller to andre vitterlighedsvidner udtrykkeligt bevidner underskriftens ægthed, dateringens rigtighed og udsteders myndighed. I andre tilfælde er der blot krav om anførelse af sted dato og underskrift - evt. to vitterlighedsvidner eller en advokat. Spørger har i den forbindelse henvist til tinglysningsloven og Juridisk Formularbog.

Det er således spørgernes opfattelse, at anførelse af sted, dato og underskrift er tilstrækkeligt.

Spørgerne mener derfor, at tidspunktet for, hvornår køberetten tidligst kunne være gjort gældende, på tilstrækkeligvis fremgår af køberetsaftalen.

Spørgerne mener endvidere, at tidspunktet for indgåelse af køberetsaftalen på anden måde kan godtgøres, idet han anfører, at han modtog den offentlige vurdering i foråret 2006, og at han læste en artikel i juliudgaven af Penge & Privatøkonomi om netop køberetsaftaler i forbindelse med forældrekøb, som han har indsendt i kopi. Som følge heraf indgik han køberetsaftalen den. 8. august 2006.

SKATs indstilling og begrundelse

Det ønskes besvaret om, køberetsaftalen kan gøres gældende, således at en salgspris på 2.422.500 kr. til sønnen vil være det beløb, der skal lægges til grund for en beregning af eventuel ejendomsavancebeskatning mv.

Praksis:

SKM2007.847.SR omhandlede en mor, der havde købt to lejligheder, som hun lejede ud til henholdsvis sin søn og sin datter. Moderen havde i 2003 indgået en køberetsaftale med henholdsvis sønnen og datteren. Ifølge aftalerne havde datteren ret til at købe den ene lejlighed for den samme pris som moderen havde givet for den i 2003, mens sønnen kunne købe den anden lejlighed for den kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2003.

Det fremgik ikke af køberetsaftalerne, hvornår køberetten kunne gøre gældende.

Sønnen og datteren ønskede at gøre brug af køberetterne i 2007.

Køberetsaftalerne var ikke tinglyst på ejendommene.

Skatterådet traf følgende afgørelse i sagen:

"Skatterådet kan tiltræde, at en ret til at købe en fast ejendom til en forud fastsat pris typisk vil have en økonomisk værdi for indehaveren. I U 1977.460 H er det fastslået, at værdien af en køberet imellem parter med interessefællesskab opgøres og beskattes, når køberetten udnyttes.

Dette udgangspunkt er fraveget i cirkulære nr. 185/1982, af hvilket det fremgår, at der inden for gaveafgiftskredsen ikke betales gaveafgift, hvis der ikke var et misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Af de forelagte aftaler fremgår det ikke udtrykkeligt, hvornår køberetten tidligst kan gøres gældende. Allerede derfor kan de i køberetsaftalen nævnte priser ikke benyttes som salgssum uden skattemæssige konsekvenser ved et eventuelt salg på nuværende tidspunkt. Skatterådet tiltræder hermed SKATs indstilling."

SKM2007.846.SR omhandlede en far, der med overtagelse d. 1. februar 2009, havde erhvervet en ejendom. Faderen og sønnen indgik d. 18. januar 2007 en køberetsaftale, hvor sønnen kunne købe ejendommen til det samme beløb, som faderen havde købt den for (med tillæg af værdien af aftalte forbedringer).

Køberetten kunne gøres gældende frem til d. 1. februar 2022, og købsaftalen blev tinglyst. Fra afgørelsen skal følgende fremhæves:

"Det fremgår ikke af aftalen, hvornår køberetten tidligst vil kunne gøres gældende, og såfremt der var tale om en aftale, der var indgået mellem uafhængige parter, ville udgangspunktet - som nævnt ovenfor - være, at køberetten kan anses for gældende fra det tidspunkt, hvor aftalen er indgået.

Da der imidlertid er tale om en aftale, der er indgået mellem interesseforbundne parter, kan skattemyndigheden skærpe bevisbyrden, og denne skærpede bevisbyrde kan ikke alene på grundlag af den fremsendte aftale anses for opfyldt.

Som følge af at aftalen var tinglyst, må det imidlertid lægges til grund, at spørgerens søn ville kunne gøre køberetten gældende fra den 1. februar 2007, da spørgerens begrænsede rådighed over ejendommen vil være gældende fra dette tidspunkt. Tilsvarende dokumenterer tinglysningen, at køberetsaftalen tidsmæssigt er fremadrettet i forhold til spørgernes overtagelse af ejerlejligheden.

Køberetsprisen på ejerboligen er aftalt til 1.850.000 kr. , som svarer til spørgerens anskaffelsessum, og der var således overensstemmelse mellem anskaffelsesprisen og køberetsprisen på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne gøres gældende.

Tinglysning af køberetsaftalen medfører, at der er foretaget en officiel og effektiv registrering af spørgerens rådighedsindskrænkning over ejerboligen med den konsekvens, at spørgeren ikke kan afstå ejerboligen uden accept fra sønnen.

Ved behandlingen er det tillagt særligt vægt, at spørger har løftet den skærpede bevisbyrde, der kan kræves ved dispositioner mellem interesseforbundne parter, idet køberetsaftalen er tinglyst og indgået før lejligheden blev overtaget. Tilsvarende er det tillagt betydning, at der ikke var et misforhold mellem handelsværdien og køberetsprisen på det tidspunkt, hvor køberetsaftalen tidligst kunne være gjort gældende."

SKM2008.352.SR omhandlede en lignende situation, hvor en spørger havde indgået en køberetsaftale med sin søn. Det afgørende i denne sag var ligeledes at fastslå tidspunktet for, hvornår køberetsaftalen tidligst kunne gøres gældende. Spøger havde fremlagt en kopi af køberetsaftalen, som var underskrevet af far og søn samt 2 vitterlighedsvidner.

Skatterådet fandt i den sag, at fremsendelsen af en kopi af køberetsaftalen ikke var et tilstrækkeligt stærkt bevis til, at køberetsaftalen kunne godkendes. Baggrunden var, at der ikke i købsaftalen var angivet en følgetekst til vitterlighedsvidnernes underskrifter, hvorfor det ikke kunne fastslås, om vidnerne også havde bevidnet dateringens rigtighed.

Skatterådet fandt, at den skærpede bevisbyrde ikke var løftet og køberetsaftalen kunne derfor ikke gøres gældende.

Begrundelse:

Generelt:

En køberet, som vedrører fast ejendom, skal skattemæssigt behandles som det underliggende aktiv, dvs. som en del af aftalen om overdragelse af den faste ejendom, jf. kursgevinstlovens § 30, stk. 1, jf. stk. 6. Det medfører, at den overdragelsessum, som fremgår af køberetsaftalen, dermed bliver sælgernes afståelsessum og køberens anskaffelsessum.

Såfremt der indgås køberetsaftaler om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, er det med dommen U 1977.460 H slået fast, at skattemyndighederne ikke er bundet af aftalens indhold om overdragelsessummen, idet Højesteret stadfæstede, at det i skattemæssigt henseende var ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor køberetten blev udnyttet, der skulle lægges til grund. I sådanne situationer flyttes den skattemæssige prisfastsættelse fra aftaletidspunktet til udnyttelsestidspunktet.

I de tilfælde, hvor forældre indgår en køberetsaftale med deres børn, ydes der normalt ikke et vederlag fra barnet til forældrene, og barnet har således modtaget en gave, der er egnet til at udløse skatte- og afgiftsmæssige virkninger på tidspunktet for udnyttelsen af køberetten, hvilket vil udløse en gaveafgift for barnet og en indregning af gavens værdi i forældrenes afståelsessum, jf. § 3, stk. 2 i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette udgangspunkt er imidlertid fraveget i det såkaldte værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, der i dødsboer og gavesituationer har fastsat en administrativ praksis, der regulerer de skatte- og afgiftsmæssige værdier ved overdragelse mellem personer i op- og nedstigende linie.

Det fremgår af punkt 14 i værdiansættelsescirkulæret 185/1982, at den købesum, der er fastsat i en køberetsaftale vil kunne lægges til grund som den skatte- og afgiftsmæssige værdi, og således at der "ikke betales gaveafgift, hvis der ikke var misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende."

Når der mellem interesseforbundne parter gennemføres civilretlige dispositioner, som har den konsekvens, at en potentiel skattebyrde elimineres, formindskes eller forrykkes, er skattemyndighederne berettiget til at pålægge aftaleparterne en skærpet bevisbyrde. Dette princip er stadfæstet af domstolene - f.eks. i dommen SKM2007.390.ØLR.

Konkret:

Aftalen er ikke tinglyst, hvorfor køberetten ikke kan gøres gældende overfor ejerens kreditorer og godtroende omsætningserhververe, hvis deres rettigheder tinglyses.

Der er tale om en aftale, der er indgået mellem interesseforbundne parter. Det må efter det oplyste antages at være sket med det hovedformål at gøre det muligt på et senere tidspunkt at overdrage ejendommen til køberen til en lavere pris end markedsværdien på overdragelsestidspunktet, jf. pkt. 14 i 1982-cirkulæret.

Det fremgår ikke af aftalens ordlyd, hvornår køberetten tidligst vil kunne gøres gældende.

Køberetsaftalen er forsynet med en vitterlighedspåtegning, men det er ikke angivet, hvilke forhold der skrives til vitterlighed om. Det fremgår således ikke af vitterlighedspåtegningen, at der skrives til vitterlighed om dateringens rigtighed. Det kan derfor ikke med sikkerhed fastslås, om vidnet også har bevidnet, at aftalen er indgået den angivne dato, jf. SKM2008.352.SR, hvor Skatterådet afviste at acceptere en køberetsaftale med henvisning til, at det ikke kunne konstateres med sikkerhed, hvornår køberetten tidligst kunne være gjort gældende, og at det derfor heller ikke var muligt at konstatere, om der på dette tidspunkt var et misforhold mellem den aftalte overdragelsessum og ejerboligens faktiske værdi, jf. principperne i SKM2007.847.SR.

Under disse forhold er der grundlag for at stille krav til aftalens præcise indhold og skærpe bevisbyrden for, at aftalen er indgået på det tidspunkt, den angiver.

Den skærpede bevisbyrde kunne være løftet, eksempelvis såfremt køberetsaftalen på det tidspunkt, hvor den blev indgået, var tinglyst, således at der var foretaget en officiel registrering af rådighedsbegrænsningen og tidspunktet for aftalens indgåelse.

Indstilling

SKAT skal på den baggrund indstille til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med et nej, idet køberetsaftalen ikke kan gøres gældende, således at en salgspris på 2.422.500 kr. til sønnen vil være det beløb, der skal lægges til grund for en beregning af eventuel ejendomsavancebeskatning mv.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter