Dato for udgivelse
03 May 2010 13:30
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
16 Apr 2010 13:07
SKM-nummer
SKM2010.291.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 18-332/2008
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Ekspropriation
Emneord
Ekspropriation, suspensiv, boligformål
Resumé

Spørgsmålet i sagen var, om afståelse af en ejendom var skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Der blev indgået en betinget købsaftale den 26. august 2005. Aftalen var bl.a. betinget af, at der blev vedtaget en lokalplan for området. Der var under sagen enighed om, at dette udgjorde en suspensiv betingelse. Betingelsen blev opfyldt ved lokalplanens vedtagelse den 21. marts 2007.

Retten udtalte, at det er en betingelse for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at overdragelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke blev indgået. Retten fandt efter formålet med bestemmelsen, at det afgørende var forholdene den 26. august 2005, hvor der blev indgået en bindende overdragelsesaftale.

Retten lagde på den ene side til grund, at der i kommunen i 2004 og 2005 var ved at opstå mangel på grunde til nye boliger, at kommunen i overensstemmelse med kommuneplanen mv. ønskede at udvikle bl.a. området, hvor ejendommen lå, og at ejendommen var så centralt placeret, at det ville være vanskeligt at udvikle dette område til boligformål, hvis ejendommen ikke kunne inddrages.

Heroverfor stod bl.a. de af borgmesteren og teknisk direktør afgivne forklaringer om, at kommunen opgav at erhverve ejendommen, fordi der ikke kunne opnås enighed om prisen, og at kommunen herefter ikke havde til hensigt at skride til ekspropriation.

Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger fandt retten, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at ekspropriation måtte påregnes, da ejendommen blev solgt, og Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 11

Henvisning
Ligningsvejledningen 2010-1 E.J.2.8

Parter

A
(Advokat Johnnie Schmidt)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Tim Holmager)

Afsagt af byretsdommerne

Anders Martin Jensen, Elsebeth Frigast Larsen og Mads Bjerre Østergaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 14. februar 2008, vedrører spørgsmålet, om sagsøgeren, As og dennes ægtetælles avance i forbindelse med frasalg af 60.000 m2 fra ejendommen beliggende ...1, til LK eller ordre er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

A har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpliges at anerkende, at BA og A i indkomståret 2007 skattefrit kunne frasælge ca. 60.000 m2 landbrugsjord fra ejendommen beliggende ...1, til LK eller ordre i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Der har medvirket 3 dommere ved sagens afgørelse.

Oplysningerne i sagen

I forbindelse med ovennævnte salg anmodede A Skatterådet om et bindende ligningssvar om skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Den 26. september 2006 svarede Skatterådet benægtende på, om A skattefrit kunne frasælge som anført ovenfor.

A indbragte Skatterådets afgørelse for Landsskatteretten.

Den 14. november 2007 stadfæstede Landsskatteretten Skatterådets afgørelse. Af afgørelsen fremgår følgende:

"...

Klagen vedrører et bindende ligningssvar om skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Landsskatterettens afgørelse

Der er anmodet om bindende ligningssvar, idet der er stillet følgende spørgsmål

Spørgsmål 1

"På grundlag af nedenstående oplysninger anmodes om svar på, hvorvidt BA og A i dag skattefrit kan frasælge ca. 60.000 m2 landbrugsjord fra ejendommen ...1 til LK eller ordre efter reglerne om ekspropriation, jf. EBL § 11 ?"

Spørgsmål 2

"Hvis spørgsmål 1 et besvares benægtende, kan BA og A efter reglerne om ekspropriation i EBL § 11 skattefrit frasælge ca. 60.000 m2 landbrugsjord fra ejendommen ...1 til LK eller ordre på tidspunktet, hvor der foreligger en af kommunen godkendt lokal plan for boligudbygningsområdet, jf. nedenstående oplysninger?"

Skatterådet har besvaret spørgsmål 1 og 2 således

Nej

Landsskatteretten besvarer spørgsmål 1 og 2 således

Nej

Sagens oplysninger

Klageren og hans ægtefælle ejer landbrugsejendommen ...1. Ejendommen består af et stuehus, driftsbygninger og et jordareal på 70.810 m2. Ejendommen er beliggende i landzone i området.

Der foreligger kommuneplan 1997 - 2008 vedrørende klagerens ejendom.

Kommunen skrev den 12. november 2004 til klageren, at kommunen i forbindelse med revision af kommuneplanstrategien har planer om at fortsætte boligudbygningen i bl.a. det område, hvor klagerens ejendom er beliggende. Kommunen inviterede i brevet klageren til et møde, hvor klageren kunne blive orienteret om udbygningsplanerne, ligesom der på mødet kunne blive drøftet eventuelle fremtidige muligheder for ejendommens anvendelse.

Kommunalbestyrelsen i kommunen godkendte den 15. december 2004 en ny kommuneplanstrategi.

Et rådgivende ingeniørfirma har den 9. marts 2005 færdiggjort en geoteknisk undersøgelse af bl.a. klagerens ejendom til kommunen.

Kommunen har den 21. marts 2005 rettet skriftlig henvendelse til klageren med henblik på en drøftelse af kommunens muligheder for boligudvikling i henhold til kommuneplanen.

Kommunen har oplyst, at der blev rettet henvendelse til en ejendomsmægler, således at værdien af jorden kunne blive vurderet.

Kommunens teknik- og miljøafdeling skrev den 2. juni 2005 bl.a. til klageren, at kommunen på det foreliggende plangrundlag i kommune-plan 1997 - 2008 ville kunne ekspropriere klagerens jord, og at kommunen var villig til at afgive erklæring herom. Kommunen ville derfor gerne overtage klagerens ejendom til en købspris på 60 kr. pr. m2 under forudsætning af politisk godkendelse, ligesom klagerens resterende ejendom med bygningsdelen efter lokalplanlægning for området kunne forblive i landzone.

Borgmesteren har på økonomiudvalgets brevpapir i skrivelse af 27. juni 2005 tilbudt klageren via advokat DS at købe ca. 60.000 m2 af ejendommen ...1 for en pris på 65 kr. pr. m2 i øvrigt under henvisning de anførte vilkår i brevet af 2. juni 2005 fra kommunens teknik- og miljøafdeling. Det fremgår ligeledes af brevet, at økonomiudvalget er blevet orienteret om sagen og har drøftet denne på møde den 24. juni 2005.

Jordhandlen med kommunen blev ikke gennemført, idet skatteyderne ikke tog imod kommunens tilbud.

Skatteyderne indgik forhandlinger med at sælge de ca. 60.000 m2 til LK eller ordre.

LK har i forbindelse med et eventuelt køb af de 60.000 m2 henvendt sig til kommunen. Kommunen har i skrivelse af 18. august 2005 orienteret LK om de forudsætninger, som Kommunen tidligere har lagt til grund for forhandlingerne med skatteyderne om køb af landbrugsjorden.

Det fremgår af svarskrivelsen fra kommunen, at kommunens forudsætninger for at forhandle med ejerne af ejendommen ...1 var, at området skal anvendes til åben-lav byggeri i form af parcelhusbyggeri, og at kommunen har vægtet det højt at kunne indplacere grønne kiler mellem og omkring bebyggelserne. Kommunen vurderede, at den pågældende landbrugsjord vil kunne indplaceres og udstykkes i ca. 30 parcelhusgrunde. I henhold til spildevandsplanen skal der indplaceres et ca. 5.000 ml regnvandsbassin i den sydlige del af området, ligesom det i øvrigt blev oplyst, at kommunen har fået foretaget geotekniske undersøgelser på ejendommen ...1.

Det er oplyst, at LK har ønsket at anvende det påtænkte landbrugsareal til boligbyggeri med åben-lav bebyggelse, således at der som minimum bliver bygget ca. 30 boliger på arealet inkl. etablering af regnvandsbassin i henhold til spildevandsplanen mv. Der er på nuværende tidspunkt ikke udarbejdet et egentligt byggeprojekt for området. Selve projektbeskrivelsen for boligudviklingen i området vil blive udarbejdet i forbindelse med ansøgning om ændring af lokalplanen.

LKs hensigter med erhvervelse og anvendelse af området svarede således til de af kommunen oplyste hensigter med erhvervelsen og den senere anvendelse af området.

Det blev overvejet at gøre aftalen om salg af ca. 60.000 m2 landbrugsjord betinget af Kommunens godkendelse af lokalplanen for området, hvor det pågældende areal forventes godkendt som udlagt til boligbebyggelse i henhold til det af LK eller ordre udarbejdede projekt om opførelse af bebyggelser med minimum 30 boliger.

Der blev indgået betinget købsaftale den 26. august 2005. Det fremgår bl.a. af denne aftales pkt. 6.B, at:

"Dersom kommunen eksproprierer den af nærværende aftale omfattede parcel mod betaling af en erstatning til BA og A på 10.120.000,- er sælger, BA og A pligtige at tilbagebetale det ovenfornævnte udbetalte beløb stort kr. 500.000,-."

Købsaftalen er ligeledes bl.a. betinget af, at kommunen vil vedtage lokalplan for tæt/lav eller åben/lav bebyggelse med minimum 30 boliger.

Den 23. september 2005 anmodede klageren om et bindende ligningssvar.

Byrådssekretariatet er den 3. februar 2006 fremkommet med en udtalelse i anledning af anmodningen om bindende svar:

Følgende fremgår bl.a. af udtalelsen

"Ejendommen ...1 har siden kommunalplanens vedtagelse i 1997 indgået i kommuneplanens rammebestemmelse Pe.B7, hvoraf det fremgår, at området skal anvendes til boligformål, hvorved der planmæssigt er skabt mulighed for at realisere en boligudbygning på ejendommens arealer, idet kommunen derved på ejers forlangende har pligt til at igangsætte en lokal planlægning for området.

Kommunen henvendte sig i november 2004 til ejeren af ejendommen ...1 for at drøfte mulighederne for realisering af boligbygningsmuligheden, idet ejendommen ligger i naturlig forlængelse af den omfattende boligudbygning kommunen har realiseret på de af kommunen ejede naboarealer.

Kommunen har ved de efterfølgende drøftelser orienteret ejerne og deres rådgiver om kommunalbestyrelsens mulighed for ekspropriation af jorden i henhold til planlovens § 47, stk. 1, men har frem for ekspropriation søgt at nå til en frivillig aftale om erhvervelse af arealer til boligudbygning.

Det fremgår således af planlovens § 47, stk. 1, at "Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt."

Det er imidlertid ikke lykkedes at opnå enighed grundet markant forskel i forventningerne til prisniveau. Ejeren valgte derfor at sælge jorden til en privat investor og bygherre med henblik på realisering af byggemulighederne. Køberen har således henvendt sig til kommunen med anmodning om udarbejdelse af lokalplan for ejendommens arealer til netop boligformål i overensstemmelse med kommunalplanens rammebestemmelser for området.

Kommunen har dermed anset den i kommuneplanen fastlagte boligudbygning for igangsat på privat initiativ, hvorfor ekspropriation ikke vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i området. Kommunen har således ikke fundet, at kommunen har nogen rolle i forbindelse med nærværende handel, men finder det i øvrigt positivt, at der nu kommer gang i udbygningen i området"

Der er vedtaget kommuneplantillæg den 14. juni 2006.

Kommunalbestyrelsen traf den 16. august 2006 beslutning om at ekspropriere ejendommen ...3, såfremt frivillig aftale ikke kunne indgås. ...3 er beliggende op til ...1.

Lokalplan nr. 108 er sendt til høring i perioden fra den 20. december 2006 til den 14. februar 2007, hvoraf det fremgår, at der kan etableres tæt/lav bebyggelse i området.

Kommunen har oplyst, at der ud over til sti-, vej- og ledningsforløb ikke er eksproprieret arealer inden for selve kommuneplanens område i de seneste 5 år.

Skatterådets afgørelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11 i ejendomsavancebeskatningslovens. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen har opfyldt betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Der er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006, afsnit E.J.2.8.

Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

  1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål
  2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, d.v.s. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere: Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Da det ikke klart fremgår af det modtagne materiale i sagen, om de angivne betingelser er/vil være opfyldt på tidspunktet for indgåelsen af aftalen mellem skatteyderne og LK eller tredjemand, har SKAT anmodet om en erklæring i sagen fra den ekspropriationsberettigede myndighed (Kommunalbestyrelsen)

Byrådssekretariatet er den 3. februar 2006 fremkommet med en udtalelse om spørgsmålet.

Konklusionen på udtalelsen er, at kommunen anser den i kommuneplanen fastlagte boligudbygning for igangsat på privat initiativ, hvorfor ekspropriation ikke vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i området. Kommunen finder således ikke, at kommunen har nogen rolle i forbindelse med nærværende handel, men finder det i øvrigt positivt, at der nu kommer gang i udbygningen af området.

Det beror på en konkret vurdering, om der er sikkerhed for, at den ekspropriationsberettigede vil gennemtvinge en ekspropriation, hvis der ikke indgås en frivillig aftale om overdragelse af en fast ejendom til den ikke-ekspropriationsberettigede private investor.

På baggrund af de krav som planloven stiller ved gennemførelse af en ekspropriation samt under hensyntagen til de betingelser for skattefritagelse ved overdragelse til en ikke-ekspropriationsberettiget, der fremgår af højesteretsdommen fra 1995, finder SKAT, at der må stilles krav til den ekspropriationsberettigedes dokumentation for viljen til at ekspropriere, hvis den pågældende frivillige aftale med den navngivne ikke-eksproprierede køber ikke var indgået.

Ekspropriationsvilje og videresalg til den pågældende bygherre vil f.eks, kunne dokumenteres med henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen eller i økonomiudvalget om, at ejendommen ønskes erhvervet ved ekspropriation med et efterfølgende videresalg til den navngivne bygherre, hvis den frivillige aftale ikke indgås, jf. i øvrigt SKM2006.438.SKAT.

SKAT finder ikke, at der med de i sagen fremlagte oplysninger er tilstrækkelig sikkerhed for, at kommunalbestyrelsen vil ekspropriere ejendommen til fordel for LK eller en unavngiven 3. mand, hvis den frivillige aftale ikke blev indgået.

Under hensyn til ovenstående er det vurderingen, at betingelsen om ekspropriationsvilje, der en forudsætning for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven, ikke er opfyldt.

...

Klagerens påstand og argumenter

Der er nedlagt påstand om, at avance ved salg af 60.000 m2 jord fra ejendommen ...1 er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Til støtte for påstanden er det gjort gældende, at der på aftaletidspunktet var hjemmel til at gennemføre en ekspropriation, og at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at den ekspropriationsberettigede myndighed ville gennemføre ekspropriationen, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået.

Der er hverken i ordlyden til ejendomsavancebeskatningslovens § 11 eller i Højesterets praksis grundlag for at fortolke bestemmelsen indskrænkende.

Kommunen havde i medfør af planlovens § 47 hjemmel til at gennemføre en ekspropriation, idet planlovens § 47 sikrede kommunen gennemførsel af en boligudbygning i overensstemmelse med kommuneplanen mv. Kommunens økonomiudvalg tilkendegav skriftligt, at de har lovhjemmel til at gennemføre en ekspropriation i henhold til planlovens § 47.

Kommunen kan allerede inden aftaletidspunktet i henhold til kommuneplanen ekspropriere ejendommen, jf. notat af 2. juni 2005, ligesom kommunen har tilkendegivet over for klageren, at kommunen ønskede at købe det omhandlede areal for at opfylde behovet for boliger i området. Kommunen har både mundtligt og skriftligt tilkendegivet over for klageren, at kommunen havde viljen til at gennemføre en ekspropriation af de ca. 60.000 m2 landbrugsjord. Økonomiudvalget har afgivet tilbud på køb af arealet med bemærkning om, at:

"i modsat fald vil kommunen overveje og undersøge andre muligheder".

Kommunen udtalte, at man frem for ekspropriation har søgt at nå frem til en frivillig aftale om erhvervelse af arealerne til boligudbygning. Frivillige aftaler er ligeledes omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Private og offentlige virksomheder er sidestillet med overdragelser.

Det blev ikke tillagt betydning i TfS 1996, 356, om kommunen havde indgået andre aftaler ad frivillighedens vej, ligesom spørgsmålet om ekspropriation ikke havde været drøftet i kommunalbestyrelsen.

Kommunen har for egen regning foretaget geotekniske undersøgelser på ejendommen og har rettet henvendelse til en lokal ejendomsmægler for at få vurderet ejendommens værdi.

Den usikkerhed vedrørende ekspropriation, som advokaterne har udtrykt i det betingede skøde, må kunne tillægges betydning.

Det måtte på aftaletidspunktet kunne påregnes, at Kommunen ville udnytte kompetencen til at gennemføre ekspropriationen, selv om kommunens endelige beslutning om ekspropriation ikke forelå, hvorfor der således var en aktuel og reel risiko for ekspropriation, ligesom de byggeplaner, som LK havde, nøjagtigt svarede til Kommunens ønske om boligudbygning i ..., hvortil kommunen har ekspropriations kompetencen.

De klare tilkendegivelser, der er kommet fra borgmesteren og kommunaldirektøren må tillægges vægt, idet de over for klageren er fremstået som legitimerede til at ekspropriere ejendommen. Ekspropriationsviljen er tillige understøttet af, at borgmesterens parti havde flertal i kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget, ligesom kommunen den 16. august 2006 traf beslutning om ekspropriation af naboejendommen ...3. Der er i øvrigt henvist til SKM2007.8.SR.

Perioden fra den 27. juni 2005 til den 18. august 2005 var en ferieperiode, hvorfor det ikke kan tillægges vægt, at der ikke var påbegyndt en eksproprieringssag.

SKATs indstilling

Skatterådets afgørelse blev indstillet stadfæstet, idet der skal lægges afgørende vægt på objektive forhold i relation til hjemmel og påregnelighed i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. Dette følger bl.a. af retsgrundlaget i planloven, jf. lovens § 1, stk. 2, nr. 5, og § 47.

Bl.a. det forhold, at kommunalbestyrelsen ikke har taget stilling til ekspropriationsspørgsmålet, må derfor medføre, at betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11,2. pkt., ikke er opfyldt, jf. FOB 72.92, jf. FOB 74.23, og Indenrigsministeriets forskrift nr. 167 af 15. juli 1974.

Der blev tillige henvist til SKM2006.438.SKAT og SR-SKAT 4/07, p. 324ff.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., er en særregel i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler om beskatning af avance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, hvorfor bestemmelsen skal fortolkes indskrænkende.

Fortjeneste, der er modtaget som erstatningssum ved ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige kapitalindkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget er det efter praksis, jf. Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995,575, og Østre Landsrets dom af 3. maj 2006, offentliggjort i SKM2006.368.ØLR, en betingelse for fritagelse for beskatning i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at klageren kan godtgøre, at der var ekspropriationshjemmel, og sandsynliggøre, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Der er ikke krav om, at en ejendom skal sælges til en ekspropriationsberettiget, for at ejendommen kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., jf. Højesterets dom af 11 august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575.

Kravet om ekspropriationshjemmel må anses for opfyldt, da ejendommen har været omfattet af kommuneplanen siden 1997, og idet ekspropriation af ejendommen må anses for at være af væsentlig betydning for at sikre en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen og kommuneplanstrategien af 15. december 2004, jf. planlovens § 47, stk. 1, og vejledning til planloven af 14. november 1996, nr. 187, pkt. X.A.2.

Retsformanden og et retsmedlem finder, at der efter det oplyste ud over til vej-, sti- og ledningsforløb ikke er foretaget ekspropriationer inden for kommuneplanens område i hvert fald de seneste 5 år, hvilket indikerer, at inddragelse af jord til boligområder i kommunen var foretaget ad frivillighedens vej.

Det forhold, at kommunens teknik- og miljøafdeling den 2. juni 2005 har oplyst over for klageren, at kommunen kunne ekspropriere klagerens jord og var villig til at afgive erklæring herom sammenholdt med borgmesterens købstilbud af 27. juni 2005 på økonomiudvalgets brevpapir, tillægges ikke afgørende betydning, da forvaltningen og borgmesteren efter de foreliggende oplysninger ikke var bemyndiget til ekspropriation af klagerens jord af kommunalbestyrelsen, ligesom en sådan bemyndigelse ville stride mod Indenrigsministeriets henstilling herom, jf. SKR nr. 167 af 15. juli 1974.

I perioden fra den 27. juni 2005 og frem til indgåelsen af den betingede købsaftale af 26. august 2005 er der ikke fremkommet yderligere materiale fra kommunen, hvilket tillige indikerer, at kommunen ikke har haft tilstrækkeligt aktuelle, konkretiserede planer om at ekspropriere klagerens jord den 26. august 2005.

Bl.a. derfor anses det efter en samlet vurdering ikke for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren den 26. august 2005 måtte påregne, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale med kommunen eller tredjemand, hvorfor retsformanden og et retsmedlem besvarer spørgsmål 1 og 2 benægtende.

Et retsmedlem finder, at kommunen den 9. marts 2005 har afsluttet geotekniske undersøgelser på bl.a. klagerens ejendom, og at kommunen den 21. marts 2005 har rettet skriftlig henvendelse til klageren med henblik på en drøftelse af kommunens muligheder for boligudvikling i henhold til kommuneplanen, ligesom kommunen har indhentet en vurdering af klagerens ejendom fra en ejendomsmægler.

I fortsættelse heraf har kommunens teknik- og miljøafdeling den 2. juni 2005 meddelt klageren, at kommunen med hjemmel i planloven kan ekspropriere ejendommen, og at kommunen var villig til at afgive erklæring herom, ligesom kommunens borgmester på økonomiudvalgets brevpapir den 27. juni 2005 fremsendte et købstilbud med vilkår til klageren, hvoraf det fremgik, at kommunens økonomiudvalg var blevet orienteret om sagen og havde drøftet ekspropriationstiltaget på et møde i udvalget den 24. juni 2005.

Kommunens ekspropriationsvilje understøttes tillige af det forhold, at borgmesteren havde et flertal bag sig i både økonomiudvalget og kommunalbestyrelsen.

Bl.a. derfor anses det efter en samlet vurdering for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren den 23. september 2005 måtte påregne, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale med kommunen eller tredjemand, hvor dette retsmedlem besvarer spørgsmål 1 bekræftende, idet spørgsmål 2 herefter bortfalder.

Der afsiges kendelse i overensstemmelse med stemmeflertallet, hvorfor Skatterådets afgørelse stadfæstes.

..."

I en hensigtserklæring, der blev underskrevet af samme parter samtidig med købsaftalen, erklærede LK blandt andet, at han ville forsøge at få den planlagte vej syd for BA og As tilbageværende ejendom til ikke at komme bygningerne nærmere end 50 meter, og at ejendommen forblev i landzone.

Den 14. december 2007 underskrev samme parter endeligt skøde, efter at lokalplanen var blevet vedtaget den 21. marts samme år.

Forklaringer

BA, A, JL og NV har afgivet forklaring.

BA har forklaret blandt andet, at A og hun købte landbrugsejendommen ...1 pr. 1. februar 1997. Stuehuset var da uegnet til beboelse, og hele ejendommen skulle renoveres. Ejendommen er en lille kampestensgård, og den lå meget idyllisk. Ejendommen var deres drømmeprojekt. Det tog ca. et år at istandsætte stuehuset og en længere årrække at istandsætte hele ejendommen. Hun var i 1997 ansat i kommunen som dagplejer. Siden 2000 har A og hun været ansat som familieplejere.

A og hun hørte første gang fra kommunen om sagen, da de modtog brevet af 12. november 2004 fra kommunen, Teknik- og Miljøafdelingen. De tog imod kommunens tilbud i brevet om orientering og deltog i et møde den 19. november 2004 kl. 13.00 på rådhuset. I mødet deltog borgmester NV, teknisk chef JL og faglig konsulent MT. Det var et rædselsfuldt møde. Det startede med, at borgmesteren fortalte, at det var et stort behov for at udbygge i kommunen, at det område, deres ejendom lå i, skulle ændres til byzone, og at der skulle bygges boliger i området. Kommunens repræsentanter fortalte om hele området og konkret om deres ejendom. De fik forevist to kort. Det ene var et luftfoto af deres ejendom med en skitsetegning, der viste deres ejendom efter udvikling i området. JL indtegnede et område på fotoet og sagde, at det måtte vel være godt med det. A sagde, at han vel skulle kunne komme rundt med en plæneklipper. A sagde, at de ikke ville sælge så meget som en kop jord til kommunen. De sagde også, at de havde dyr på deres ejendom. JL oplyste, at det ville de ikke kunne fortsætte med. Det andet kort viste en sort streg, som gik syd om bygningen på deres grund. Det betød, at vejen gik inde på deres grund. Ejendommen ligger forenden af en vej. Vejen, som var vist med den sorte streg, var tegnet ind lige i sydskellet inde på deres ejendom. Hun spurgte til vejen. Kommunens repræsentanter havde tidligere på mødet forklaret, at der skulle ligge et center med dagligvarebutikker i området. De fik oplyst, at den omhandlede vej skulle bruges af beboerne i de nye områder og fra ...4 til kørsel til dagligvarecentret. Borgmesteren sagde, at tilflytterne stillede krav om at kunne købe ind i lokalområdet. A og hun blev nu meget chokerede. De sagde klart på mødet, at de ikke ville kunne bo på deres ejendom, hvis vejen blev som skitseret, og at de ikke ville sælge. A og hun oplyste, at de var nødt til at få rådgivning i sagen. Borgmesteren tilbød dem hjælp fra kommunen, men de ville have egen advokatbistand. Det var helt kaotisk, da de gik fra mødet. Hun græd i bilen.

De kontaktede hurtigt advokat DS. Han skulle hjælpe dem med at sørge for, at der ikke kom til at ligge en vej på det sted, kommunen havde tegnet ind. Advokaten sagde, at kommunen kunne få sin vilje, hvis den ville. A og hun gik med til, at kommunen fik foretaget geotekniske undersøgelser på deres ejendom. De vidste, at grundvandet stod meget højt på deres ejendom, og de håbede på, at dette ville blive konstateret ved de geotekniske undersøgelser, sådan at der af den grund ikke kunne bygges på grunden. De var til et møde på kommunen, hvor MT orienterede om resultatet af de geotekniske undersøger. MT oplyste, at undersøgelserne havde vist blandt andet, at det var et meget vådt område, og at der skulle piloteres. Advokat DS sagde på mødet, at så var kommunen vel ikke længere interesseret i grunden, men kommunen sagde, at den fortsat var interesseret i grunden. A og hun deltog efterfølgende i møder med kommunen. Kommunen var på alle møderne repræsenteret ved borgmesteren, JL og MT. Det stod klart for hende og A, at de ikke kunne leve med den planlagte vejføring. De ændrede derfor strategi overfor kommunen. De forsøgte at få mest mulig indflydelse på vejføringen. Advokat DS spurgte på et tidspunkt kommunen, om et skovareal kunne bruges i stedet for, men det kunne det ikke ifølge kommunen. Kommunen ville prøve at flytte vejen, hvis A og hun ville sælge jorden. På det første møde med kommunen spurgte hun, om kommunen ikke bare kunne bygge uden om deres ejendom. MT svarede nej og sagde, at kommunen ikke kunne have deres ejendom liggende som en klat midt i det hele. Hun kan ikke huske, om det blev nævnt på det første møde med kommunen, at kommunen kunne ekspropriere jorden. Advokat DS forklarede hende og A, at det var rigtigt, at kommunen kunne ekspropriere. Det blev nævnt senere i forløbet, at kommunen kunne ekspropriere jorden, men hun kan ikke huske, hvordan ordene faldt. Det var A og hendes opfattelse, at det var alvorligt ment fra kommunens side, at kommunen kunne ekspropriere. Hun ved ikke, om kommunen direkte sagde, at kommunen ville ekspropriere grunden, hvis de ikke solgte. Hun mener ikke, at kommunen sagde det, men det var hendes opfattelse, at kommunen ville gøre det, hvis de ikke solgte. Hun kan ikke huske, om advokat DS bragte spørgsmålet om ekspropriation op på møderne med kommunen.

Forud for kommunens tilbud af 27. juni 2005 om køb til en pris på 65 kr. pr. m2, havde de haft et møde med kommunen. De følte, at de var tvunget til at sælge til kommunen for at kunne få indflydelse på, hvor vejen skulle gå. De var enige om, at de ville tilbyde kommunen et salg til en pris på 70 kr. pr. m2. Advokat DS ringede under et møde med dem til kommunen og fik fat i borgmesteren, JL og MT, som tilfældigt sad i møde sammen. Advokaten forelagde tilbuddet og kommunen udbad sig betænkningstid på 10 minutter. Kommunen ringede tilbage og sagde, at de accepterede tilbuddet. Efter et stykke tid ringede advokat DS til dem og sagde, at kommunen havde trukket accepten tilbage. Hun ved ikke, hvem der havde ringet til advokaten og trukket accepten tilbage. Efterfølgende fik de kommunens tilbud af 27. juni om køb til en pris på 65 kr. pr. m2. Det fremgik af brevet, at kommunen i modsat fald ville overveje andre muligheder. Det forstod A og hun som en trussel om, at de så ikke havde nogen indflydelse på, hvor vejen skulle ligge. De blev meget kede af det og talte igen med advokat DS. De blev enige om, at de var nødt til at acceptere købstilbuddet på 65 kr. pr. m2. Det var den eneste vej, hvis de ville have indflydelse. Det var advokat DS, som skulle besvare kommunens brev. Advokaten ville ringe kl. 12 fredag den 1. juli. Men inden da, blev de blev ringet op af LK, som gav et købstilbud på jorden. Han kendte til sagen og vidste alt om deres problemer med vejføringen. Han var også bekendt med kommunens købstilbud. Han afgav et købstilbud på 10.120.000 kr. Han sagde, at han syntes, at kommunens vejføring var tåbelig og ville blive en racerbane gennem et parcelhuskvarter. Efter LKs planer ville vejen blive lagt fuldstændig anderledes, og han ville også hjælpe dem med at prøve at bibeholde ejendommen med landzonestatus. A og hun henviste ham til at tale med advokat DS. LK var meget overbevisende. De følte sig meget trådt på af kommunen. De besluttede at afslå kommunens tilbud og acceptere LKs tilbud. Advokat DS ringede til kommunen og meddelte afslag. De havde ikke forhandlet med LK tidligere. Hun ved ikke, hvorfra LK havde sin viden om sagen. Det fremgik, at LK forhandlede med kommunen samtidig med henvendelsen til dem, og at han havde talt med deres nabo. Hun ved ikke, om LK forsøgte at indhente en erklæring fra kommunen om, at kommunen ville ekspropriere grunden. Inden LK henvendte sig, var de jævnligt blevet ringet op af firmaer, som var interesseret i at købe jorden. De havde blandt andet talt med G1, som afgav et højeste bud på 7,5 mio. kr. Det var over 100 kr. pr. m2. De afslog tilbuddet fra G1, fordi G1 ikke kunne hjælpe med at ændre vejføringen og landzonestatus. Det var inden, at de afslog tilbuddet fra kommunen. LK var idemanden bag prisreguleringsaftalen i tillægget til købsaftalen. Hun ved ikke, hvordan prisreguleringsaftalen skal forstås. De ville ikke have solgt til LK, hvis de havde fået at vide, at vejen ikke skulle gå syd om deres ejendom, og at der ikke skulle bygges på deres grund. Hun var ikke involveret i overvejelser om, at de skulle få indsat som vilkår, at kommunen ville ekspropriere, hvis de ikke solgte grunden. Det havde hun slet ikke forstand på. Handlen blev betinget af en lokalplan, fordi LK ellers ikke kunne bruge grunden. Der var ikke tvivl om, hvad grunden skulle bruges til. Hun kan ikke huske, om de var i kontakt med kommunen i perioden fra den 27. juni 2005 til den 26. august 2005. Der er ikke sket noget på den frasolgte grund endnu, fordi LK gik konkurs. De har ikke overvejet at købe grunden tilbage. Den ligger i byzone og skal bruges til bebyggelse.

A har forklaret blandt andet, at han var værkstedsassistent, da BA og han købte ejendommen i 1997. Han var ude for en trafikulykke kort efter overtagelsen af ejendommen i 1997. Han kan bekræfte, at ejendommen var i en meget dårlig stand ved købet. De satte stuehuset fuldstændigt i stand. Han brugte håndværkere. Renoveringen trak ud på grund af de skader, han fik ved trafikuheldet. Renoveringen af stuehuset tog ca. et til tre år. Renoveringen af hele ejendommen inklusive længerne blev færdig for ca. fire år siden. Det første møde med kommunen den 19. november 2004 var meget ubehageligt. MT og JL redegjorde for de konkrete planer med deres ejendom. Kommunen ville bruge ejendommen til at byggemodne, og kommunen var nødt til at starte med deres ejendom på grund af den centrale placering i det nye område. BA spurgte direkte, om ikke kommunen kunne bygge udenom deres ejendom, men svaret var, at det kunne kommunen ikke. BA og han sagde på mødet, at de ikke var indstillet på at sælge. Kommunen ændrede ikke mening. Der blev forevist to kort, og BA fik øje på en vej på det ene kort. Kommunen oplyste, at det var en tilkørselsvej, som gik lige gennem deres gårdsplads og lige uden for deres terrassedør. Det var uacceptabelt for dem. Kommunen oplyste, at det var en tilkørselsvej til og fra ...4. Mødet sluttede med, at BA og han sagde, at de var nødt til at kontakte en advokat. Borgmesteren tilbød at hjælpe dem, men de takkede nej. De græd begge i bilen efter mødet. De følte sig taget med bukserne nede. De talte med advokat DS, og han fik til opgave at få kommunen til at gå uden om deres ejendom. Advokaten sagde til dem, at kommunen kunne ekspropriere grunden og gøre, hvad de ville. De gik med til, at kommunen fik foretaget geotekniske undersøgelser, fordi de vidste, at jorden var meget fugtig. De regnede derfor med, at der ikke kunne bygges på den. De havde får, køer, høns og fritidsgrise på noget af jorden, og de havde bortforpagtet resten af jorden. De geotekniske undersøgelser viste, at grundvandet stod meget højt. Advokat DS spurgte på et møde med kommunen, om kommunen ville gå udenom deres grund, når jordforholdene nu var så dårlige. Men kommunen svarede, at det var der en løsning på. På de efterfølgende møder med kommunen talte de mest om tilkørselsvejen og landzonestatus. Hvis der ikke var landzonestatus, kunne han heller ikke bruge grunden til jagt. Tilkørselsvejen og landzonestatus var de to emner, som interesserede dem.

De talte ikke om ekspropriation på møderne med kommunen, men det lå i luften. De vidste fra deres advokat, at kommunen havde adgang til at ekspropriere, hvis kommunen ønskede det. Det var hans opfattelse, at kommunen ville ekspropriere grunden, hvis de ikke solgte den. Han spurgte ikke på møderne med kommunen, om kommunen ville ekspropriere, hvis de ikke solgte til kommune. Han kan ikke huske, om advokat DS spurgte om det, men han tvivler på det. På de efterfølgende møder med kommunen gentog de, at de ikke ville sælge. Kommunen sagde, at så måtte kommunen gå andre veje. Deri lå, at kommunen måske ville ekspropriere, og at der ville komme den vejplacering, som de ikke ønskede. Han kan ikke huske, hvem der sagde det. De blev på et tidspunkt enige om at tilbyde kommunen at købe grunden, fordi der derved kunne handles om vejens placering og spørgsmålet om landzonestatus. Det var kommunen, som introducerede den mulighed for dem, at hvis de solgte grunden til kommunen, kunne de få indflydelse på vejens placering og ejendommens status som landzone. Det var BA, som talte med LK, da han kontaktede dem. LK sagde, at han var interesseret i at købe, at han havde et godt tilbud, og at han ville arbejde på at få flyttet vejen og bibeholde landzonestatus. De accepterede LKs købstilbud, fordi han kunne hjælpe med vejplaceringen og landzonestatus og også på grund af den pris, han tilbød. Hvis de havde fået et valg mellem at få 10 mio. kr. for jorden eller beholde ejendommen, som den var, ville de aldrig have solgt. Ejendommen har ifølge lokalplanen ikke længere landzonestatus. Han kan ikke huske, om de var i kontakt med kommunen i perioden frem til august 2005. Han husker heller ikke, om LK prøvede at indhente en erklæring fra kommunen om ekspropriation.

JL har forklaret blandt andet, at han var ansat i kommunen fra den 1. januar 1998 til udgangen af 2009. Han var chef for teknisk forvaltning. Kommunens politik om ekspropriation var, at hvis man kunne klare sig med frivillige aftaler i stedet for at ekspropriere, så gjorde man det. Man var fra politisk side ikke særlig begejstret for at ekspropriere. I hans ansættelsesperiode eksproprierede kommunen til stier og lignende, men ikke til brug for boliger. Beslutning om ekspropriation skal altid træffes af byrådet. Der var et stort behov for nye boliger i kommunen i 2004 og 2005. Kommunen havde et samarbejde med ... Kommune, ... Kommune og ... Kommune om tilflyttere. Der var i den periode stor søgning til området. Det faldt sammen med opsvinget i samfundet. I 2005 var de udlagte boligområder udbygget, og derfor måtte kommunen se på nye boligudviklingsområder. Der var i området udenfor ...1/...5/...3 et særligt beskyttelsesværdigt område for vand og mose, og det kunne derfor ikke udbygges. Der var ikke andre steder, hvor man kunne placere 58 boliger end i området ved ...1. Der var i perioden flere eksempler på forhandlinger med en boligejer om salg til kommunen, hvor der ikke blev opnået enighed, og hvor kommunen derefter droppede planerne. Det var tilfældet med eksempelvis naboejendommen til ...3.

Baggrunden for kommunens henvendelse af 12. november 2004 til BA og A var, at kommunen ønskede at orientere boligejerne i området ordentligt om situationen. Der havde været artikler i dagspressen om, at kommunen ikke ejede jord i området, hvor deres ejendom lå, og at kommunen ønskede at udbygge i området. Han deltog i det første møde med A og BA sammen med MT og borgmesteren. De drøftede indledningsvis, hvad A og BA havde tænkt sig. Han tror, at kommunen nævnte, at de ønskede at købe ejendommen. A og BAs indstilling var, at de ikke havde lyst til at sælge ejendommen. De var meget glade for deres ejendom. Der var følelser fremme på mødet. De drøftede ikke ekspropriation på mødet. Det lå fast, at der skulle udbygges i hele området. Kommunen havde opstartet forhandlinger med naboejendomme. De sagde til A og BA på mødet, at hele området var udlagt til bebyggelse. De drøftede også spørgsmålet om vejføring og zonestatus. Kommunen havde en plan om at føre en vej fra ...4. Der lå en stikvej ved ...4, som kommunen ville til at forbinde ...4 og ...5. De kunne nok ikke have lagt vejen på anden måde end syd om ...1 bygningen. Vejen kom faktisk til at gå nord om ...1 bygningen og kom til at ligge der, hvor A og BA ønskede den. Han tror, at kommunen havde i alt 3-4 møder med A og BA. Han deltog i to eller tre af møderne. De sagde ikke til A og BA, at kommunen ville ekspropriere deres grund. De havde ikke hjemmel til at sige det. Vejføringen og zonestatus var også vigtige elementer for kommunens vurdering af sagen. Han sagde ikke til A og BA, at der ikke ville ske ekspropriation, og at der ikke ville komme en vej. Ingen medarbejdere i kommunen ville have kompetence til at sige noget sådant. De geotekniske undersøgelser gav kommunen mulighed for bedre at vurdere, hvad der kunne bygges. De geotekniske undersøgelser viste, at det generelt var fugtområder, men det kunne drænes væk. Det spillede ind på den pris, kommunen ville give for grunden. Der blev ikke i sagen truffet beslutning i byrådet om at ekspropriere A og BAs grund. Han har ikke kendskab til, at kommunen ønskede at ekspropriere grunden. Det fremgår udtrykkeligt af udkastet til vilkår for køb af A og BAs grund, at kommunen tog forbehold for politisk godkendelse. Det var nødvendigt at tage et sådant forbehold, idet det er byrådet, der skal godkende købet endeligt efter indstilling fra økonomiudvalget. Det var teknik- og miljøafdelingen, som udarbejdede indstillingerne til økonomiudvalget. Det første vilkår i udkastet til vilkår for køb af grunden betyder, at der var hjemmel til at ekspropriere, og der lå ikke i vilkåret, at kommunen ville ekspropriere. Vilkåret kom ind i udkastet efter drøftelser mellem MT og advokat DS.

Når kommunen i brevet af 27. juni 2005 skrev, at kommunen i modsat fald ville overveje og undersøge andre muligheder, mente kommunen, at kommunen så skulle finde byggegrunde andre steder. Der lå ikke i formuleringen, at kommunen så ville indlede en ekspropriationssag. Der blev slet ikke drøftet ekspropriation af grunden i kommunen. Han deltog muligvis i mødet i økonomiudvalget den 24. juni 2005. Sagen om ...1 var ikke sat på som et punkt på dagsordenen for mødet den 24. juni. Som han husker det, strandede kommunens forhandlinger med A og BA på, at kommunen fik kendskab til, at A og BA forhandlede til anden side. Det var vigtigt for kommunen i forhandlingerne med A og BA, at der var jord til et vandbassin. Der var en telefonkontakt forud for den 1. juli 2005 mellem kommunen og A og BA. Det var ikke ham, som talte med dem eller deres advokat. De blev ikke enige, og forhandlingerne stoppede. På et møde med borgmesteren og MT om sagen konstaterede de, at kommunen og A og BA ikke kunne blive enige om prisen. MT meldte tilbage til A og BA, at kommunens tilbud af 27. juni 2005 var det sidste tilbud. Han kan ikke huske, om kommunen hævede prisen. MT, borgmesteren og han besluttede at stoppe forhandlingerne og stoppede med det samme hele sagen. De havde hørt på daværende tidspunkt, at der var adskillige, som var interesseret i at købe grunden. Der var efterspørgsel på boliggrunde på det tidspunkt. Kommunen havde ikke noget jord i den nordlige del af området, men havde jord i den sydlige del. Hans afdeling lavede en lokalplan klar for området til et byrådsmøde i september 2005, og lokalplanen blev endeligt vedtaget i december 2005. Han gik i gang med den planlægning et par dage efter, at forhandlingerne var stoppet, og lavede aftaler efter sommerferien for området.

LK købte ikke grunden efter aftale med kommunen. Kommunen havde jævnlig kontakt med LK, fordi han købte mange grunde i kommunen. Han havde ikke kontakt med LK om A og BAs grund før LKs brev af 18. august 2005. På det tidspunkt var det kommunens pris på 65 kr. pr. m2, der var markedsprisen, og ikke LKs pris. Der var ikke på det tidspunkt et nærmere projekt for udbygningen af grunden. LK købte jorden og kom med et oplæg til en lokalplan. Skitserne kom fra LKs rådgiver. Lokalplanen blev primært baseret på oplysninger fra rådgiveren. LK havde tidligt i sagen fået et brev fra kommunen om udnyttelsesgraden, som var rimeligt defineret. Kommunen var ikke tilfreds med, at der ikke skete noget fra 2005 til 2007 i området. LK havde mange projekter i området. Han gik konkurs i november 2008. Efter at lokalplanen var lavet, havde de engang i mellem spurgt LK om, hvornår der skete noget i projektet. Der er endnu ikke bygget på grunden. Kommunen forhandlede om ...5. Forhandlingerne stoppede, og LK kom indover. Kommunen havde ikke overvejet at ekspropriere, før LK kom ind i billedet. Det lå i forvaltningens indstilling vedrørende ...3, at blev kommunen ikke enig med ejeren, var det muligt, at kommunen ville ekspropriere. Sagen endte med, at kommunen og ejeren blev enige til sidst. Der var tale om meget detaljerede forhandlinger med ejeren, herunder om jagtrettigheder. Kommunen strakte sig langt for at opnå enighed. Når kommunen i brevet af 3. februar 2006 til Deloitte skrev, at kommunen i øvrigt fandt det positivt, at der nu kom gang i udbygningen i området, lå der ikke deri nogen holdning til, om initiativet til at udbygge området kom fra private eller fra kommunen. Det var uden betydning.

NV har forklaret blandt andet, at han er borgmester i kommunen og har været det i 20 år. Han er socialdemokrat. Socialdemokratiet har haft absolut flertal i kommunen fra 2002 og indtil kommunalreformen i 2007. Der var to grundejere, som var naboejendomme, i det område, kommunen ønskede at boligudbygge i 2004. Området lå tættest på et allerede udbygget område, og kommunen rettede derfor henvendelse til de to ejere først. Kommunen kontaktede begge ejere samtidig. Kommunen ville gerne orientere dem om kommunens planer for området og høre, hvilke planer ejerne havde. Han deltog i det første møde med A og BA sammen med MT og JL. MT, JL og han kørte sagen sammen. Han deltog i alle møderne. MT tog sig af det praktiske. På det første møde præsenterede de kommunens planer for området. Kommunen så gerne en fortsættelse af boligudbyggelsen mod vest. Der var ikke andre ejendomme i spil i området mellem ...4 og ...3. Regionsplantillægget udlagde et meget stort område mod vest, hvor der var flere ejendomme i spil. Området ved ...4 var stort set færdigudbygget i 2004. Kommunen havde planer om at lave et lokalcenter med dagligvarebutik i området. Der var planer om, at der skulle anlægges en vej, som skulle være en genvej og stamvej fra ...4 og over til det planlagte lokalcenter. Der var også andre muligheder for vejføringen end syd for ...1. De første møde med A og BA forløb som mange af den type møder. Han har prøvet sådanne møder mange gange gennem årene. Ægteparret var meget nervøse og ikke særlig glade ved situationen. De fik alligevel en god snak om tingene. JL, MT og han sagde, at kommunen var interesseret i at købe grunden. De sagde også, at kommunen ikke havde noget imod at private foretog opkøbet, men hvis kommunen købte, ville der være mere hånd i hanke med projektet. Han husker ikke, at A og BA sagde direkte nej til, at kommunen købte. A og BA tog det med en vis skepsis. Tanken var, at A og BA skulle beholde deres ejendom, og at kommunen skulle erhverve jorden. Han kan ikke huske, om A og BA spurgte, om det var muligt for kommunen at bygge udenom deres ejendom. Kommunen var interesseret i at lave en helhedsløsning for området. Resultatet af mødet blev, at de skulle mødes igen. Det første møde var et rent orienteringsmøde.

På det næste møde kom der mere kød på. Kommunen kom med et købstilbud og stillede en skitse op til forhandling. Det første vilkår i udkastet til en aftale gik ud på, at kommunen på det foreliggende plangrundlag i kommuneplanen ville kunne ekspropriere jorden og var villig til at afgive erklæring derom. Vilkåret var lidt af en standard bemærkning, når kommuner handler jord. I vilkåret lå, at kommunen havde mulighed for at ekspropriere, hvis der ikke blev makket ret. Det var vigtigt at gøre opmærksom på det. Der var også økonomi forbundet med det. Det var en forhandlingssituation, og kommunen skulle som altid varetage sine interesser bedst muligt. Med bemærkningen var der en mulighed for skattefritagelse, men der skulle meget til, for at kommunen gik ud og eksproprierede. I kommunen eksproprierer kommunen kun til stier og veje. Kommunen har aldrig benyttet muligheden for at ekspropriere til boligformål. Kommunen har altid fundet en frivillig aftale med grundejerne. Ekspropriation er et redskab, man bruger med varsomhed. A og BA var repræsenteret ved advokat. Han gjorde dem ikke opmærksom på, at kommunen meget nødigt ville ty til ekspropriation. Så langt nåede de ikke i forhandlingerne. Han tror nok, at kommunen på møderne omtalte, at kommunen havde mulighed for at ekspropriere. Hvis det blev nævnt, kan det også have været for at orientere om skattefriheden. Det gik begge veje. Der blev ikke sagt, at kommunen ville ekspropriere, hvis A og BA ikke solgte. Det naturlige havde været at gå til ekspropriation, når de ikke kunne blive enige.

Kommunen droppede ikke sagen, fordi kommunen vidste, at LK var kommet på banen og ville købe ejendomme. I de år, navnlig i 2005, var der mange ejendomsudviklere med interesse for grundene. LK kom af og til på kommunen og fortalte om sine køb i kommunen. LK prøvede over sommeren 2005 at få en erklæring fra kommunen om ekspropriation. En dag kom LK ind på hans kontor og bad ham om at skrive under på et stykke papir vedrørende ekspropriation i forhold til skattefritagelse. Han skrev naturligvis ikke under. Han henviste ham til at tale med forvaltningen om det. Det var jo ikke en kompetence, han havde. Kommunen var i de mundtlige forhandlinger med A og BA inde på en pris på 70 kr. pr. m2. Kommunen startede et lavere sted prismæssigt. Kommunen havde overskredet smertegrænsen. Med sætningen "I modsat fald vil kommunen overveje og undersøge andre muligheder" i brevet af 27. juni 2005 gjorde kommunen opmærksom på, at kommunen i så fald ville droppe sagen og finde andre muligheder. Det var præcis det, kommunen gjorde, da forhandlingerne med A og BA ikke førte til noget. Kommunen gik i stedet med det samme i forhandlinger med en jordejer nord for ...1, og det lykkedes. Det var ejendommen ...3. Sagen med ...1 havde ikke været politisk behandlet den 27. juni 2005. Han ville gerne vide, om han havde mandat til at forhandle en pris på 65 kr. pr. m2, og han orienterede derfor økonomiudvalget om de 65 kr. pr. m2 på mødet den 24. juni. Der var ingen af udvalgets medlemmer, som protesterede. Det tog han som udtryk for, at han kunne forhandle videre på det grundlag. Det var udelukkende prisen, som de diskuterede på mødet i udvalget. Hvis A og BA havde accepteret 65 kr. pr. m2, ville han formode, at byrådet ville have godkendt handlen. Men man kan dog aldrig vide, hvad der sker. De to første grunde var blevet solgt, da kommunen forhandlede med ejeren af ...3. Det var et vitalt område, som var tilbage, og derfor strammede kommunen skruen lidt og spillede med musklerne, da de ikke kunne blive enige om prisen. Det var en meget kompliceret forhandling. Ejeren var en ældre dame, og der gik rigtig lang tid med forhandlinger. På et tidspunkt var kommunens tålmodighed ved at være opbrugt, og så var kommunen nødt til at sætte trumf på. Det er baggrunden for beslutningsarket om behandlingen i byrådet den 16. august 2006 om ekspropriation af de nødvendige arealer til byudvikling af ejendommen ...3.

Parternes synspunkter

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.

A har i påstandsdokument af 19. januar 2010 blandt andet anført følgende:

"Eneste stridspunkt er hvorvidt der på aftaletidspunktet forelå ekspropriationsrealitet. Da det i sagens natur ikke er muligt at føre bevis for kontrafaktiske forhold, kan det ikke være afgørende for vurderingen af dette spørgsmål, hvad kommunen ville have gjort, hvis ejendommen ikke var blevet solgt.

Henset til formålet med bestemmelsen må det afgørende spørgsmål i stedet være, om BA og A på aftaletidspunktet, som følge af tilkendegivelserne fra kommunen, havde rimelig grund til at tro, at kommunen ville ekspropriere det omhandlede areal, hvis de afviste købstilbuddene fra både kommunen og de interesserede private investorer.

Det gøres gældende, at der på aftaletidspunktet forelå den fornødne ekspropriationsrealitet, således at afståelsen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum.

Det skal i denne forbindelse særligt fremhæves

at

sagsøgers ejendom ligger i naturlig forlængelse af den omfattende boligudbygning kommunen havde realiseret og i centrum af de områder, som af kommunen var udpeget som fremtidige boligområder. Ejendommen spillede en væsentlig rolle i realiseringen af den af kommunen ønskede byudvikling;

 

at

Kommunen var den initierende part i forhandlingerne med sagsøgeren og at kommunens repræsentanter klart indikerede på det første møde, at kommunen ikke var indstillet på at planlægge udenom ejendommen. Det blev videre oplyst, at området ifølge kommunens planer skulle vejbetjenes via en nyanlagt vej, der efter planen skulle skære igennem gårdspladsen umiddelbart syd for stuehuset, hvilket ville være meget generede for sagsøger;

 

at

Kommunen fastholdt interessen for sagsøgers ejendom på trods af, at sagsøger på mødet blankt afviste at afstå ejendommen, hvilket bekræftede kommunens interesse i ejendommen;

 

at

Kommunen den 15. april 2005 (bilag 14) og igen den 2. juni 2005 (bilag 6) skriftligt gjorde sagsøger opmærksom på, at kommunen kunne ekspropriere ejendommen og var villig til at afgive erklæring herom;

 

at

Kommunens borgmester og tekniske chef den 27. juni 2005 (bilag 7) - efter sagen var blevet drøftet i Økonomiudvalget - forhøjede kommunens tilbud til sagsøger under henvisning til vilkårene, herunder muligheden for ekspropriation, dateret 2. juni 2005 (bilag 6);

 

at

Kommunens borgmester havde absolut flertal i både Økonomi udvalg og kommunalbestyrelse, hvorfor det for sagsøger fremstod som hævet over enhver rimelig tvivl, at en ekspropriationsbeslutning ville blive truffet, hvis ejendommen ikke blev afstået. Sagsøgers vurdering understøttes af kommunalbestyrelsens beslutning af 16. august 2006 vedrørende ...3 (bilag A og B); og

 

at

det må anses for irrelevant, at kompetencen til at træffe beslutning om ekspropriation tilkommer kommunalbestyrelsen og at denne ifølge Indenrigsministeriets skrivelse nr. 167 af 15. juli 1974 ikke kan uddelegeres. Det skal fremhæves, at ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, ifølge Skatterådet har til formål at beskytte private skatteydere, der udsættes for " ... en trussel om ekspropriation ". Henset hertil og da sagsøger i nærværende sag - og skatteydere generelt - ikke kan formodes at have kendskab til indholdet af den nævnte skrivelse fra Indenrigsministeriet, kan overholdelse af formalia ikke tillægges betydning. Ifølge UfR 1995.831 H er det afgørende, om ekspropriation må anses for det påregnelige alternativ til et salg. Højesterets afgørelse understøtter derimod ikke, at det skal tillægges vægt, om den eksproprierende myndighed konkret har overholdt formalia i relation til, hvem der burde træffe beslutning om ekspropriation som alternativ til et salg.

Sagsøger havde intet ønske om at afstå sin ejendom helt eller delvist. På baggrund af de ovennævnte tilkendegivelser fra kommunen blev sagsøger imidlertid sikker på, at det ikke ville være muligt at modsætte sig en overdragelse af ejendommen, idet en afståelse om nødvendigt ville blive gennemført ved ekspropriation. Sagsøger valgte i denne situation at forhandle med kommunen, dels for at få vished om, hvilken pris de ville få for det afståede areal, dels for at sikre sig indflydelse på vejføringen til området, således at generne kunne minimeres mest muligt. Endelig ønskede sagsøger, at den tilbageværende del af ejendommen efter et salg kunne forblive i landzonen, således at sagsøger fortsat kunne have dyrehold på ejendommen.

Via sagsøgers nabo - hvis ejendom kommunen også ville købe og om nødvendigt erhverve ved ekspropriation - modtog sagsøger tilbud på overtagelse af ejendommen fra G1-huse og efterfølgende også G2 Ejendomme A/S. Kommunen forhøjede sit bud ad flere omgange, men da tilbuddet fra LK var det højeste, og da LK også ville arbejde for en hensigtsmæssig vejføring og at restejendommen ville forblive i landzonen (bilag 16), accepterede sagsøger tilbuddet fra LK.

Det gøres gældende, at det forhold, at der var flere interesserede købere, herunder kommunen, ikke gør afståelsen frivillig i den forstand, at afståelsen ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. På aftaletidspunktet kunne sagsøger fortsat kun vælge mellem to scenarier. Enten solgte sagsøger størstedelen af ejendommen til en af de interesserede købere, eller også måtte sagsøger påregne, at en tilsvarende del af ejendommen blev eksproprieret."

A har derudover anført, at der nu er enighed om, at spørgsmålet om beskatning skal henføres til skatteåret 2007.

Endvidere har han anført, at parterne efter udarbejdelse af påstandsdokumenter er blevet opmærksomme på, at de er uenige om aftaletidspunktet, idet Skatteministeriet har gjort gældende, at aftaletidspunktet er marts 2007, hvor skødet blev endeligt, mens A har fastholdt, at aftaletidspunktet er den 26. august 2005. A har anført, at det er et nyt anbringende, at aftaletidspunktet er marts 2007, og at anbringendet er fremsat for sent, hvorfor retten er afskåret fra at tage tage det under påkendelse.

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 26. januar 2010 blandt andet anført følgende

"...

Til støtte for påstanden gøres det gældende, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for tilsidesættelse af det bindende ligningssvar, som sagsøgeren har modtaget, idet der ikke er ført fornødent bevis for, at betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., er opfyldt.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., skal fortolkes således, at skattefrihed forudsætter, at sælgeren af ejendommen fører bevis for, at følgende 2 betingelser er opfyldt:

  1. På overdragelsestidspunktet var der hjemmel til ekspropriation.
  2. På overdragelsestidspunktet måtte det påregnes, at ekspropriation ville være sket, hvis der ikke var indgået en frivillig aftale om salg.

Parterne er enige om, at betingelse nr. 1 er opfyldt i det foreliggende tilfælde, jf. planlovens § 47. Uenigheden angår således alene spørgsmålet om, hvorvidt betingelse nr. 2 er opfyldt.

Parterne er ikke enige om den rette fortolkning af betingelse nr. 2. Sagsøgeren gør gældende, at det er afgørende, hvorvidt han "havde rimelig grund til at tro, at kommunen ville ekspropriere det omhandlede areal, hvis de afviste købstilbuddene fra både kommunen og de interesserede private investorer." Denne forståelse af betingelsen er imidlertid ikke helt træffende.

Betingelsen har karakter af et rent objektivt kriterium. Spørgsmålet er således ikke, hvorvidt ejeren af ejendommen "havde rimelig grund til at tro" det ene eller det andet. Det afgørende er, om det - ud fra en rent objektiv betragtning - på overdragelsestidspunktet måtte påregnes, at ekspropriation ville finde sted, hvis der ikke var sket frivilligt salg. Ejeren af ejendommen skal derfor bevise, at hvis han ikke havde solgt ejendommen, ville der være sket ekspropriation. Yderligere skal han bevise, at ekspropriationstruslen var en aktuel realitet, således at en ekspropriationsprocedure ville være påbegyndt med det samme. Denne forståelse af lovens betingelse for skattefrihed fremgår af retspraksis.

Hvad angår det relevante bevistema, gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har ført tilstrækkeligt bevis for, at der ville være sket ekspropriation af hans ejendom, hvis den ikke var solgt i 2007, hvor lokalplanen blev vedtaget. Det er således ikke tilstrækkeligt, at det i den konkrete sag kan påvises, at kommunen havde et ønske om en byudvikling i overensstemmelse med det byggeprojekt, som G2 Ejendomme A/S havde planer om. Det er nødvendigt, at der føres bevis for, at kommunens interesse i projektet havde en så stærk og aktuel karakter, at man med det samme ville have påbegyndt en ekspropriationsprocedure, hvis frivilligt salg ikke havde fundet sted.

Ifølge mine oplysninger er byggeprojektet endnu ikke realiseret - og den planlagte byudvikling har således ikke fundet sted. Det svækker selvsagt sagsøgerens bevismæssige position i denne sag.

På baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger og dokumenter må det lægges til grund, at sagsøgeren ikke har ført bevis for, at kommunen ville have foretaget ekspropriation, hvis salg af ejendommen ikke havde fundet sted i 2007. Hvis sagsøgeren havde nægtet at sælge til enten kommunen eller LK, kan det derfor ikke antages, at konsekvensen ville have været ekspropriation i 2007.

Der er således ikke fornødent grundlag for en antagelse om, at ekspropriation måtte påregnes i 2007, hvis der ikke var sket frivilligt salg. Det er min forventning, at denne konklusion vil blive bestyrket af vidneforklaringerne fra borgmester NV og den daværende direktør for kommunens teknik- og miljøafdeling JL."

Skatteministeriet har derudover anført, at ministeriets anbringende om, at aftaletidspunktet er marts 2007, er gjort gældende under sagens forberedelse i hvert fald indirekte. Såfremt det lægges til grund, at det er fremsat for sent, har A haft den fornødne tid til at varetage sine interesser.

Rettens begrundelse og resultat

Det er en betingelse for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at overdragelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke blev indgået. Efter praksis gælder skattefriheden også, når erhververen ikke selv har kompetencen til at ekspropriere.

Retten finder efter sammenhængen med anbringenderne i processkrifterne, at det ikke er et nyt anbringende, der kræver tilladelse, jf. retsplejelovens § 363, når Skatteministeriet i påstandsdokumentet og under proceduren har gjort gældende, at forholdene i 2007, da overdragelsen blev endelig, er afgørende for vurderingen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Efter formålet med undtagelsen i § 11, 2. pkt., finder retten, at forholdene på det tidspunkt, hvor der blev indgået en bindende overdragelsesaftale - den 26. august 2005 - er afgørende for, om betingelserne for skattefrihed er opfyldt. Det anførte må gælde, selv om aftalen var suspensivt betinget, og en avance i givet fald efter almindelige skatteretlige periodiseringsprincipper først skal beskattes, når betingelsen blev opfyldt.

Retten lægger til grund, at der i kommunen i 2004 og 2005 var ved at opstå mangel på grunde til nye boliger, og at kommunen i overensstemmelse med kommuneplan 1997-2008 og komuneplanstrategi 2004 ønskede at udvikle blandt andet området vest for ..., hvor BA og As ejendom ligger, til boligformål.

Det kan også lægges til grund, at ejendommen på ...1 i den forbindelse var så centralt placeret, at det ville være vanskeligt at udvikle området til boligformål, hvis ejendommen ikke kunne inddrages.

Efter forklaringerne og korrespondancen mellem kommunen og BA og A handlede forhandlingerne i slutningen af 2004 og første halvdel af 2005 alene om overdragelse af ejendommen i fri handel.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte oplysningerne fra kommunen og borgmester NV og teknisk direktør JL om, at kommunen opgav at erhverve ejendommen, fordi der ikke kunne opnås enighed om prisen, og at kommunen ikke herefter havde til hensigt at skride til ekspropriation.

Der er endelig ikke - heller ikke efter BA og As forklaringer eller formuleringen i kommunens udkast til købsvilkår om ekspropriationshjemmel - grundlag for at antage, at kommunen under forhandlingerne tilkendegav, at kommunen ville ekspropriere, hvis parterne ikke kunne indgå en aftale om overdragelse.

Den ny ejer LK arbejdede aktivt for den senere lokalplan om boliger mv. blandt andet på ejendommen på ...1, og herefter traf byrådet i august 2006 beslutning om, at en anden ejendom i området kunne eksproprieres.

Efter en samlet vurdering af disse oplysninger finder retten, at A ikke har godtjort, at ekspropriation måtte påregnes, da ejendommen blev solgt til LK ved den betingede købsaftale af 26. august 2005.

Efter sagens udfald, værdi og karakter skal A betale sagens omkostninger med 150.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne skal dække en passende advokatudgift med moms, herunder udgiften til ekstrakt og materialesamling. For så vidt angår sagens værdi er det oplyst, at avancebeskatningen har medført et skattekrav på 5.528.932 kr.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

A skal inden 14 dage betale sagens omkostninger med 150.000 kr. til Skatteministsteriet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter