Dato for udgivelse
30 Sep 2010 09:19
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
08 Apr 2009 08:52
SKM-nummer
SKM2010.613.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
07-01118
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ekspropriation
Emneord
Skattefri afståelse, ekspropriation, landbrugsejendom
Resumé

Det blev anset for tilstrækkelig sandsynliggjort, at klageren på aftaletidspunktet måtte påregne, at en kommune ville lade en lokalplan gennemføre ved ekspropriation af en del af klagerens ejendom, hvis frivillig aftale ikke blev indgået. Der blev blandt andet lagt vægt på det konkrete sagsforløb i kommunen, hvor borgmesteren og to kommunalpolitikere havde presset på for at kunne overtage grundstykket.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. og 2. pkt.

Henvisning

-


Klagen vedrører bindende svar om skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Landsskatterettens afgørelse

Der er anmodet om bindende svar, idet der er stillet følgende spørgsmål:

"Kan afståelsen til G1 ApS af del af matrikel X1, som udgør et areal på 5,2 ha, anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og dermed afstås skattefrit?"

Skatterådet har besvaret spørgsmålet med "nej".

Landsskatteretten ændrer svaret til et "ja".

Sagens oplysninger

Klageren købte ejendommen, beliggende på adressen Y (svarende til matrikel X1), den 24. februar 2004. Ejendommen havde pr. 1. januar 2006 matrikelnummer X2 og var vurderet som en bebygget landbrugsejendom med et vurderet areal på 1.488.744 m2.

Klageren solgte i indkomståret 2006 i henhold til betinget skøde et uudstykket areal på 52.382 m2, benævnt del 2 af matrikel X1, beliggende på adressen Y til selskabet G1 ApS under stiftelse. Skødet var underskrevet den 28. juni 2006 af klageren som sælger og af klageren på vegne af selskabet som køber. Overtagelsesdagen var aftalt til den 28. juni 2006.

Der blev den 28. juni 2006 afholdt stiftende generalforsamling for selskabet G1 ApS, hvori klageren er direktør. Selskabet blev registreret den 29. juni 2006 i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. G1 Aps' formål er i henhold til § 3 i selskabets vedtægter "erhvervelse, udstykning og videresalg af et areal omfattet af lokalplanen for kommunen". G1 ApS blev stiftet af G2 Holding ApS, hvori klageren er direktør og eneanpartshaver.

Klageren anmodede den 12. september 2006 SKAT om bindende svar på spørgsmålet om, hvorvidt afståelsen til G1 ApS af X2, som udgør et areal på 5,2 ha., kan anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og dermed afstås skattefrit.

Lokalplan for området blev vedtaget endeligt af byrådet i kommunen den 12. juni 2006 og offentliggjort den 28. juni 2006. Det fremgår af bilag til lokalplanen, at der er landbrugspligt på matrikel X1, at landbrugspligten forudsættes ophævet på matriklen efter bestemmelsen i landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1, og at ophævelsen sker i forbindelse med udstykning af området. Det fremgår af punkt 2.1 i lokalplanen, at lokalplanen afgrænses som vist på kort nr. 1, som var vedhæftet lokalplanen, og omfatter en del af matrikel X1, samt del af et andet matrikelnummer, X3, samt alle parceller, der efter den 1. januar 2006 udstykkes/sammenlægges/arealoverføres fra de nævnte ejendomme. Endvidere fremgår det af punkt 2.3 i lokalplanen, at med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres det under punkt 2.1 nævnte område fra landzone til byzone.

I henhold til lokalplanens punkt 1 er lokalplanens formål at sikre områdets anvendelse til boligformål, at sikre udlæg af veje, stier og fælles friarealer, at fastlægge vejadgangen til områderne, at sikre at bilister, cyklister og fodgængere kan færdes trygt i området, at sikre at der oprettes en grundejerforening i området, at overføre området fra landzone til byzone og at tilskynde til, at der opføres ressourcebesparende bebyggelse med økologiske hensyn inden for energi og miljø.

Det fremgår af lokalplanens punkt 13.2, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

Der er ikke i lokalplanen henvist til planlovens bestemmelser om ekspropriation.

Det fremgår af et notat udarbejdet af kommunen, at der blev afholdt møde den 14. marts 2005 med klageren. Klageren gjorde det i henhold til notatet klart, at han ikke umiddelbart var interesseret i at sælge jord. Såfremt han skulle sælge, skulle det ske på ekspropriationslignende vilkår. Borgmesteren bød på mødet 30 kr. pr. m2, hvilket klageren afslog. Endvidere blev klageren på mødet oplyst om, at en lokalplan skulle udarbejdes, for at kommunen retmæssigt kunne ekspropriere areal til byggegrunde. Til sidst tilbød borgmesteren 35 kr. pr. m2, hvilket klageren ikke accepterede.

Endvidere fremgår det af notat udarbejdet af kommunen, at borgmesteren den 5. september 2005 på et møde med klageren tilbød at købe 5,2 ha og tilbød jord i en anden by som mageskifte, hvilket klageren afslog, da han ikke var interesseret i at få ødelagt sin mark, og der var for langt at køre til denne by. Borgmesteren oplyste på mødet, at kommunen var i gang med lokalplanlægningen for området med deraf følgende ekspropriation til følge. Prisen på jorden ville blive afgjort af Takstationskommissionen. Klageren sluttede af med at sige, at han ikke var interesseret i at sælge.

Klageren gjorde i brev af 26. februar 2006 indsigelse mod forslag til lokalplan.

Der blev tillige i henhold til notat udarbejdet af kommunen afholdt et møde med klageren den 28. februar 2006. Klageren oplyste, at han ikke ville afgive jord til boliger, og at kommunen skulle finde erstatningsjord, for at der kunne indgås en aftale. Erstatningsjorden skulle ligge øst for den by, matrikel X1 lå i. Borgmesteren tilbød 110 kr. pr. m2 på ekspropriationslignende vilkår. Klageren ønskede at afvente til efter høst, da han fik afgrødestøtte til arealet. Klageren accepterede, at jorden skulle bruges til at bygge på, men ville overveje om han eventuelt selv skulle stå for udstykningen. Klageren ville vende tilbage med et svar inden udgangen af marts måned 2006.

Det fremgår af notat om indsigelser til lokalplanen, udarbejdet af kommunen, at der ved indsigelsesfristens udløb var modtaget 6 indsigelser til lokalplanen, herunder klagerens indsigelse. Følgende fremgår af forvaltningens bemærkninger til klagerens indsigelse:

"Forvaltningen anbefaler, at indsigelsen ikke imødekommes. Der vil altid være interessekonflikter mellem landbrug og byudvikling. Hvilke områder der udvælges til byudvikling afhænger ikke alene af jordens beskaffenhed, men i højere grad af områdets beliggenhed og forhold til eksisterende og fremtidig infrastruktur. Kommunens hensigt er desuden også at tilgodese landbrugets interesser i videst muligt omfang. I dette tilfælde er der tale om et område, der er medtaget som byudviklingsområde i regionsplanen såvel som i kommuneplanen. Desuden er det velegnet som byudviklingsområde, da det er bynært og ligger tæt på skole og fritidsaktiviteter. Ved planlægning af byudvikling skal der ifølge regionplanen tilstræbes sammenhængende byområder, og byudvikling skal normalt ske i forlængelse af eksisterende byområder. Det andet område som klageren nævner, er ikke medtaget i regionplanen og ligger geografisk set helt løsrevet fra det eksisterende byområde. Det er muligt, at dette område skal byudvikles en gang i fremtiden, men det vil først ske, når resten af byen er fulgt med, og det er blevet indarbejdet i regionplanen."

En ejendomsmægler vurderede den 6. marts 2006 handelsprisen for en del af matrikel X1, som var udlagt til ca. 38-40 byggegrunde ifølge forslag til lokalplan, til 20.800.000 kr., eller til en m2-pris på ca. 400 kr., under forudsætning af, at lokalplanen blev vedtaget.

Der er fremlagt artikel fra en avis, hvoraf der fremgår, at byrådet dagen forinden trods klagerens protester havde vedtaget, at der skulle laves et parcelhuskvarter på noget af hans jord. I henhold til artiklen udtalte et byrådsmedlem på byrådsmødet, at han havde stor forståelse for, at klageren var utilfreds, men at arealet var udlagt til byudvikling.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet har besvaret spørgsmålet om bindende svar med "nej", således at der ikke er givet tilsagn om, at arealet kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-4, afsnit E.J.2.8.

Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I planlovens § 47, stk. 1, er det bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Det fremgår af vejledning nr. 187 af 14. november 1996 til planloven, at ekspropriation til virkeliggørelse af den detaljerede planlægning i en lokalplan/byplanvedtægt forudsætter, at lokalplanen konkret beskriver den anvendelse/bebyggelse, hvortil der ønskes eksproprieret.

Ekspropriation på grundlag af en lokalplan/byvedtægt forudsætter endvidere, at ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen. Det er en betingelse for ekspropriation, at det er nødvendigt for kommunen at få rådighed over det pågældende areal, f.eks. fordi der skal udføres anlæg på arealet. Det er endvidere en betingelse, at den konkrete anvendelse af det pågældende areal er nært forestående.

Væsentlighedskravet indebærer, at ekspropriationen ikke kan finde sted, hvis ekspropriationsformålet kan realiseres på en for ejeren mindre indgribende måde, eller hvis ejeren - bortset fra offentlige formål - selv kan og vil realisere ekspropriationsformålet.

Kravet om at anvendelsen af det pågældende areal skal være nært forestående betyder blandt andet, at de nødvendige tilladelser efter anden lovgivning skal være meddelt eller kan forventes at blive meddelt inden for en kortere frist.

Det er - bortset fra offentlige formål - ikke nogen betingelse, at det er kommunen eller en anden offentlig myndighed, der realiserer ekspropriationsformålet. Der er adgang til at overdrage et eksproprieret areal til en privat, der vil disponere over arealet i overensstemmelse med planen.

Da det fremgår af sagen, at ejendommen er omfattet af lokalplanen, der udtrykkeligt udlægger en del af matrikel X1 til et område for boligformål, og som er offentliggjort samme dag, som den frivillige handel indgås, er der åbnet mulighed for, at den første betingelse om formel hjemmel til at ekspropriere ejendommen er opfyldt på aftaletidspunktet.

Der er dog formentlig ikke hjemmel til at ekspropriere ejendommen, da klageren overdrog arealet til et selskab, som han havde stiftet med det formål, at selskabet skulle erhverve, udstykke og videresælge arealet i overensstemmelse med lokalplanen. Som følge heraf er nødvendighedskravet for, at kommunalbestyrelsen gennemfører en ekspropriation for at realisere formålet med lokalplanen, ikke opfyldt.

Efter den næste betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet den 28. juni 2006, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed vil ekspropriere, hvis den frivillige aftale med selskabet ikke indgås. Herudover skal nødvendighedskravet være opfyldt.

Da det er kommunalbestyrelsen, der er ekspropriationsberettiget i den foreliggende sag, er repræsentanten blevet opfordret til at fremlægge en udskrift fra kommunalbestyrelsens beslutningsprotokol om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation.

Kommunalbestyrelsens ekspropriationsvilje er alene dokumenteret ved fremlagte referater fra møder, hvor kommunen/borgmesteren har drøftet spørgsmålet om ekspropriation af ejendommen med klageren.

Det beror på en konkret vurdering, om der er sikkerhed for, at den ekspropriationsberettigede vil gennemtvinge en ekspropriation, hvis der ikke indgås en frivillig aftale om overdragelse af en fast ejendom til den ikke ekspropriationsberettigede private investor.

På baggrund af de krav, som planloven stiller ved gennemførelse af en ekspropriation med efterfølgende overdragelse af ejendommen til en privat bygherre samt under hensyntagen til de betingelser for skattefritagelse ved overdragelse til en ikke-ekspropriationsberettiget, der fremgår af højesteretsdommen fra 1995, må der stilles krav til den ekspropriationsberettigedes dokumentation for viljen til at ekspropriere, hvis den pågældende frivillige aftale med den navngivne ikke-ekspropriationsberettigede køber ikke var indgået.

Der er ikke med de i sagen fremlagte oplysninger tilstrækkelig sikkerhed for, at kommunalbestyrelsen vil ekspropriere arealet til fordel for G1 ApS, hvis klageren ikke havde indgået den frivillige aftale med selskabet.

Det vurderes derfor, at der ikke er hjemmel til at ekspropriere det pågældende areal, idet arealet allerede indgår i den påtænkte realisering af lokalplanen. Endvidere har kommunalbestyrelsen ikke truffet beslutning om at ville ekspropriere arealet, hvis frivillig aftale ikke indgås. Derved er betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven ikke opfyldt.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at det bindende svar skal besvares med "ja", således at fortjenesten ved afståelsen af X1, som udgør et areal på 5,2 ha, er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Til støtte herfor har repræsentanten blandt andet anført, at klageren ejer ejendommen, beliggende på adressen Y. Ejendommens samlede areal er på 158 ha, hvoraf 120,4 ha kan dyrkes. Resten er skov mv. På gården er der udover lagerhaller og beboelser en moderne slagtesvineproduktion. Der er 1.800 stipladser, og produktionen er godkendt til 249 dyreenheder, svarende til en produktion på 8.948 slagtesvin.

Kommunen ønsker at udvide et beboelsesområde i en nærliggende by. Udvidelsen skal i henhold til lokalplanen foregå på X1. Arealet har hidtil været anvendt til landbrugsdrift. I forbindelse med at lokalplanen blev vedtaget, er det meningen, at landbrugspligten skal ophæves, og arealet skal overgå til byzone.

Kommunen havde flere møder med klageren, hvor kommunen forsøgte at købe arealet. Klageren fastholdt hele tiden, at han ikke ønskede at sælge noget af jorden, da han havde brug for den i sin landbrugsproduktion.

På et møde den 14. marts 2005 tilbød kommunen klageren en pris for arealet på henholdsvis 30 og 35 kr. pr. m2, men klageren accepterede ikke tilbuddet.

På et af møderne redegjorde kommunen for, at kommunen til trods for klagerens protester ville udarbejde en lokalplan for området med ekspropriation til følge. Prisen skulle så fastsættes af Takstationskommissionen. Konklusionen blev, at kommunen ville gå i gang med at udarbejde en lokalplan. Kommunen oplyste, at de ikke retmæssigt kunne ekspropriere, uden at der var vedtaget en lokalplan.

Da forslaget til lokalplanen blev fremsat, fremsendte klageren og hans ægtefælle samt deres landmandsuddannede søn en officiel indsigelse til lokalplanen.

Der blev holdt møde igen den 2. marts 2006. Her oplyste kommunen, at der nu var udarbejdet en lokalplan for området. Kommunen tilbød 110 kr. pr. m2. Klageren anførte igen, at han ikke ønskede byudvikling på sin landbrugsjord. Men klageren måtte acceptere, at der skulle bygges på arealet, når lokalplanen blev vedtaget.

Lokalplanen blev vedtaget på byrådsmøde den 12. juni 2006 og offentliggjort i en avis den 28. juni 2006. Efter offentliggørelsen frasolgte klageren 52.382 m2 til G1 ApS.

Ifølge lokalplanen er området udlagt til parcelhuse og til tæt, lav bebyggelse.

Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af fast ejendom kan anses for at være sket i en ekspropriationssituation:

a) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. I henhold til TfS 1995.575HD kan der opnås skattefrihed, selvom aftalen ikke indgås med en ekspropriationsberettiget. Det er ikke en betingelse, at det er kommunen, der eksproprierer arealet.

b) På aftaletidspunktet må skatteyder kunne påregne, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Klageren opfylder alle betingelserne for at kunne afstå arealet skattefrit til tredjemand. Der var således på handelstidspunktet hjemmel til, at kommunen kunne ekspropriere, og klageren måtte på aftaletidspunktet påregne, at kommunen ville have eksproprieret arealet til formålet.

Skatterådet har begrundet afgørelsen med, at ekspropriation ikke kan foregå, når ekspropriationsformålet kan realiseres på en mindre indgribende måde. I og med at der blev indgået en frivillig aftale, kan kommunen ifølge Skatterådet formentlig slet ikke ekspropriere arealet, og dermed vil det ikke kunne afstås skattefrit. Hermed tilsidesætter Skatterådet reelt den tidligere nævnte højesteretsdom fra 1995.

I Skatterådets afgørelse af 19. december 2006, 06-016703, bekræftede Skatterådet modsat, at en skatteyder godt kunne sælge et areal frivilligt på ekspropriationslignende vilkår. Dette selvom ekspropriationsformålet kunne og blev realiseret på en mindre indgribende måde.

Skatterådet modsiger sig selv ved at anføre, at der formentlig ikke er hjemmel til at ekspropriere ejendommen for dernæst at anføre, at der er adgang til at overdrage arealet til en privat, der vil disponere over arealet i overensstemmelse med planen.

Endvidere fremgår det af Skatterådets afgørelse af 25. marts 2008, offentliggjort i SKM2008.297.SR, at der er hjemmel til ekspropriation med udgangspunkt i, at lokalplanen er vedtaget. På dette område er der ikke nogen forskel på denne afgørelse og klagerens forhold. I begge tilfælde er betingelserne for skattefritagelse opfyldt. I begge tilfælde blev der indgået frivillige aftaler.

Endvidere anførte Skatterådet, at klageren ikke havde kunnet påregne, at kommunen ville ekspropriere i mangel af frivillig aftale.

Der er ikke tvivl om, at klageren havde gjort alt, hvad han kunne for at undgå, at lokalplanen blev vedtaget. Han nægtede ved hvert eneste møde med kommunen at indgå en aftale om afståelse af arealet. Kommunen fastholdt hele tiden, at lokalplanen ville blive vedtaget, og at kommunen ville ekspropriere arealet. På et af møderne truede borgmesteren endvidere med, at prisen i så fald skulle fastsættes af Takstationskommissionen. Klageren fik igennem hele forløbet at vide, at kommunen ville ekspropriere arealet, såfremt han ikke afstod det frivilligt. Dette er tilkendegivet i de fremlagte mødereferater.

Kommunens forhandler, borgmesteren, efterlod ikke på noget tidspunkt tvivl hos klageren om, at han havde både mandat og flertal til at få vedtaget og gennemført lokalplanen. Dermed har han tilkendegivet overfor klageren, at kommunen havde ekspropriationsviljen.

Klageren gjorde indsigelse mod lokalplanen og gjorde opmærksom på, at der var tale om et herregårdsmiljø, som skulle beskyttes. Derudover bliver afstanden mellem by og landbrug for lille, og der bliver færre dyr i staldene. Dertil kommer, at han vil få længere afstand til sine landbrugsarealer, hvis han skulle købe erstatningsjord. Der henvises til notat om indsigelser til lokalplanen udarbejdet af kommunen og kopi af resume af kommunens behandling af indsigelser til lokalplanen.

Det har medført en værdiforringelse af gården som helhed, at en del af jorden er frasolgt. Dette skyldes blandt andet, at der er visse afstandskrav mellem produktion og bymæssig bebyggelse. Kommunen kunne have lagt området et andet sted.

Det bemærkes videre, at kommunen slet ikke kunne disponere over den jord, som klageren blev tilbudt som mageskifte på møderne.

Klageren var på intet tidspunkt i tvivl om, at kommunen ville tage hans jord. Årsagen til, at han solgte det pågældende areal samme dag, som lokalplanen blev offentliggjort, var, at han var bange for, at kommunen ville komme ham i forvejen og ekspropriere arealet. Da kommunen vedtog lokalplanen, følte han, at der ingen vej var tilbage.

Klageren er eneanpartshaver i G2 Holding ApS, som ejer G1 ApS. Selskabet har kun solgt godt halvdelen af byggegrundene. Selskaberne blev stiftet på opfordring fra klagerens advokat. Rådet var, at klageren for at minimere risikoen for uoverskuelige økonomiske konsekvenser ved eventuelle fejl, eller ved at der kom nogle uforudsete økonomiske krav, kunne minimere risikoen for vidtrækkende konsekvenser for sin landbrugsdrift i øvrigt.

Kommunen hævede løbende prisen fra 30 kr. til 110 kr. pr. m2 på ekspropriationslignende vilkår. Når der hertil lægges, at kommunen klart havde tilkendegivet, at de ville ekspropriere arealet, og at lokalplanen var vedtaget, måtte klageren acceptere, at løbet var kørt, og at jorden hermed skulle udtages af landbrugsdriften. Med baggrund i at kommunen ville kunne sælge jorden videre for 400 kr. pr. m2, valgte klageren at sælge arealet til G1 ApS, for hermed at undgå en ekspropriation til en pris, der kun var en fjerdedel af markedsprisen.

Påregneligheden er godtgjort ved mødereferaterne, klagerens indsigelse, avisartiklen, herunder udtalelsen fra et byrådsmedlem og en telefonsamtale, som klageren havde med et andet byrådsmedlem. Avisartiklen er fra før offentliggørelsen af lokalplanen.

I Skatterådets afgørelse af 25. marts 2008 var det ligeledes påregneligheden, som var afgørende. Skatteyderen fik medhold. Det var nok, at det fremgik af brev fra kommunen, at der ville blive eksproprieret, hvis ikke der blev indgået en frivillig aftale om overdragelse af ejendommen. Der blev således ikke stillet krav om en byrådsbeslutning herom. Sagen kan således sammenlignes med nærværende sag. Klageren står dog stærkere i nærværende sag, end skatteyderen gjorde i Skatterådets afgørelse af 25. marts 2008.

Reglerne og gældende praksis på området må anses for udformet med henblik på at beskytte de private skatteydere, der udsættes for et indgreb i form af en trussel om ekspropriation af deres faste ejendom fra det offentlige, uden at de har nogen mulighed for at modsætte sig. Fortjenesten må i klagerens situation være skattefri, da reglerne om skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 11 er lavet for at beskytte borgerne økonomisk. Det har ikke været formålet, at kommunen skulle kunne erhverve arealet billigere for at forbedre den kommunale økonomi.

Betingelsen om påregnelighed er opfyldt. Klageren har ikke andet end kunnet påregne, at kommunen ville ekspropriere arealet i mangel af en frivillig aftale.

SKATs udtalelse fra retsmødet

SKAT indstiller afgørelsen stadfæstet, idet det ikke er sandsynliggjort, at kommunen ville ekspropriere ejendommen, såfremt frivillig aftale ikke kunne indgås.

Klageren har erhvervet arealet i 2004 og har 2 år efter frivilligt overdraget arealet til sit eget selskab, uden at der foreligger en ekspropriationsbeslutning eller lignende.

Lokalplaner har fremtidig virkning, og det er således ikke muligt at sige, hvornår de bliver realiseret. Der er ikke handlepligt blot på grund af en lokalplan. Det er således ikke lokalplanen, der tvinger klageren til at sælge.

Ekspropriation er en meget alvorlig indgriben for den enkelte, og efter grundlovens § 73 er der følgende betingelser, for at ekspropriere:

1) Det skal være nødvendigt.

2) Det skal være aktuelt nu og her. Det skal være realitet bag beslutningen.

3) Almenvellet skal kræve det

4) Lovligt formål

5) Krav om proportionalitet.

Endvidere skal det være kommunalbestyrelsen, der træffer beslutningen om at ville ekspropriere ejendom efter planlovens § 47, og den er endvidere ikke truffet forud for klagerens aftale om salg med selskabet. Mødereferaterne, som der henvises til, kan ikke danne grundlag for, at der skulle være tale om ekspropriation. Sådanne beslutninger kan ikke delegeres til borgmesteren.

Det taler imod formodningen om ekspropriation, at klageren selv opfylder formålet med planloven, idet han sælger til sit eget selskab.

Klagerens forklaring på retsmødet

Klageren forklarede over for retten, hvordan gården er beliggende i forhold til det eksproprierede stykke jord. Klageren forklarede videre omkring processen og korrespondancen med kommunen og borgmesteren i forbindelse med kommunens ønskede overtagelse af grunden.

Han forklarede, at det aldrig har været hans hensigt at sælge grunden til kommunen. Han har følt, at borgmesteren har forsøgt at presse ham til salg, men har hele tiden sagt nej til salg. Borgmesteren tilbød i første omgang klageren 30 kr. pr. m2, og senere blev der tilbudt 35 kr. pr m2, og sidste bud lå på 110 kr. pr. m2. Borgmesteren anførte ved møderne, at "kommunen tager jorden ved ekspropriation, hvis du ikke indvilliger".

Under hele forløbet har klageren været af den overbevisning, at kommunen ville ekspropriere, såfremt han ikke ville indgå en frivillig aftale. Han kontaktede desuden 2 lokalpolitikere for at få dem til at stemme imod en ekspropriation, men de gav udtryk for, at den sag ville være tabt for klageren.

For at klageren ville indgå en aftale med kommunen var det en betingelse, at de kunne finde erstatningsjord til ham. Det var ikke muligt for kommunen. I det hele taget er det vanskeligt at finde erstatningsjord i byen, hvor matrikel X1 ligger, og derfor ønskede klageren ikke at sælge sin jord. Klageren driver svineproduktion på jorden, og gården vil falde i værdi pga. ekspropriationen, idet lugtgenerne vil komme tættere på husparcellerne.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste, der er modtaget som erstatningssum ved ekspropriation, medregnes dog ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget er det efter praksis, jf. Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995.575H, og Højesterets dom af 5. februar 2008, offentliggjort i SKM2008.165.HR, en betingelse for fritagelse for beskatning i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at klageren kan godtgøre, at der var ekspropriationshjemmel, og sandsynliggøre, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Der er i den forbindelse ikke hjemmel til at stille krav om, at den ekspropriationsberettigede myndighed på aftaletidspunktet skulle have afgivet skriftlig erklæring til ejeren om, at han, såfremt der ikke blev indgået en frivillig aftale, måtte påregne ekspropriation. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 19. december 1996, offentliggjort i TfS 1997, 442.

Der stilles endvidere ikke krav om, at en ejendom skal sælges til en ekspropriationsberettiget, for at ejendommen kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., jf. Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575.

Det er rettens opfattelse, at der på aftaletidspunktet var hjemmel til at ekspropriere en del af klagerens ejendom, da den var omfattet af lokalplanen, jf. planlovens § 47, stk. 1.

Tre retsmedlemmer finder, at klageren kan sælge grundstykket efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., idet det er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren på aftaletidspunktet måtte påregne, at kommunen ville lade lokalplanen gennemføre ved ekspropriation af en del af hans ejendom, såfremt der ikke blev indgået en frivillig aftale om salg af grundstykket.

Ved afgørelsen er der bl.a. henset til klagerens forklaring på retsmødet vedrørende sagsforløbet med kommunen. Der har været afholdt møder med borgmesteren, som under hele forløbet har presset på, for at klageren skulle sælge grundstykket. Det støttes endvidere af, at klageren af to kommunalpolitikere fik at vide, at han skulle regne med, at kommunen ville ekspropriere grundstykket. Endvidere har klageren under hele forløbet nægtet at sælge grundstykket til kommunen, idet den har været nødvendig for klagerens landbrugsdrift.

Et retsmedlem, retsformanden, finder, at afgørelsen skal stadfæstes. Der lægges bl.a. vægt på, at klageren sælger jorden til sit eget selskab med henblik på en udvikling af området, hvilket ikke støtter en formodning om, at kommunen havde en ekspropriationshensigt. Endvidere kan der ikke lægges afgørende vægt på borgmesterens udtalelser, der ikke binder byrådet til at vedtage en ekspropriationsbeslutning.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet og Landsskatteretten ændrer således SKATs afgørelse til et ja.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter