Dato for udgivelse
17 Nov 2010 09:11
Dato for afsagt dom/kendelse
12 Oct 2010 14:27
SKM-nummer
SKM2010.728.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
09-01453
Dokument type
Kendelse
Emneord
Genoptagelse, næringsejendom, anlægsejendom
Resumé
Et areal omfattende en lystbådehavn kunne ikke antages at høre under et selskabs anlægsaktiver, og fortjeneste ved salg var derfor næringsskattepligtigt. Selskabet beskæftigede sig med opkøb og projektudvikling af grunde til videresalg.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 2
Statsskatetloven § 4
Statsskatteloven § 5, litra a

Henvisning
-

Klagen angår afslag på genoptagelse af selskabets skatteansættelse for 2005 med henblik på at få selskabets beskatning ved salg af ejendom ændret fra omfattet af statsskatteloven som næringsejendom til omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven som anlægsejendom.

Landsskatterettens afgørelse
SKAT har nægtet at genoptage selskabets skatteansættelse for 2005 med henblik på ændring af avancen ved salg af andel af ejendommen Y1.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Sagens oplysninger
Selskabet H1 ApS (selskabet), der ejes af uddannet tømrer og bygningskonstruktør HP, blev stiftet i 1979. Selskabets formål er at drive arkitektvirksomhed og forskellige aktiviteter i byggebranchen. Selskabet har gennem årene opkøbt grunde eller nedslidte bygninger og gennemført salgsmodning af ejendomsprojekter inden for bolig og erhverv. Selskabet har virket som totalentreprenør på projekterne. Det er karakteristisk for aktiviteten, at selskabet har haft en relativ høj salgsfrekvens. Sideløbende er opbygget en beholdning af udlejningsejendomme enten som følge af, at der har kunnet opnås et tilfredsstillende afkast, eller fordi ejendomme ikke har kunnet sælges efter salgsmodning. Selskabets egenkapital pr. 30. juni 2005 udgjorde 24,5 mio. kr., det regnskabsmæssige resultat før skat var på 6,7 mio. kr., og det skattemæssige resultat var på 6,0 mio. kr. Selskabet har regnskabsår 1. juli - 30. juni.

Om selskabets køb og salg af ejendomme mv. er nærmere oplyst følgende:

Selskabets første projekt bestod i udarbejdelse af tegninger til 40 beskyttede boliger for kommunen.

Herefter opkøbtes en udviklingsejendom, som efter et par års ejertid blev solgt sammen med en rådgiveraftale om projektering af et nybyggeri.

I 1983 opkøbtes ejendommene Y2 og Y3. Der blev udarbejdet projekt til delvis nedrivning, ombygning og nybyggeri på grundene. Efter endt byggeri bestod ejendommen af 10 ejerlejligheder, hvoraf 8 hurtigt blev solgt. En lejlighed blev indrettet til arkitekttegnestue, og en lejlighed forblev udlejet. Tegnestuelejligheden blev solgt i 1996, mens den sidste lejlighed efter renovering blev sat til salg i 2001. Lejligheden blev solgt i 2006.

I 1986 blev et grundareal på 8.146 kvm erhvervet ved vejen Y4 af kommunen med henblik på at udvikle en eller flere erhvervsejendomme til salg. 1. projekt, adressen Y5, der omfattede opførelsen af et kontorhus, blev solgt i 1988 som et totalentrepriseprojekt inkl. grund. 2. projekt, Y6, der omfattede opførelsen af et kontorhus i 2 planer, blev for så vidt angår det ene plan solgt i 1988, mens det andet plan, som det ikke lykkedes at få solgt, blev udlejet til skiftende lejere. I 2001 blev 1. etagen tilbagekøbt i forbindelse med mulighed for udlejning af hele huset. Efter at lejerne var fraflyttet i 2008 blev udarbejdet et projekt til ombygning af ejendommen til butik. Projektet afventer, at der igen kommer efterspørgsel efter butikslejemål.

På adressen Y7 blev i 2004 opført en ejendom, som blev udlejet til butiksformål på korte kontrakter. En af butikkerne er p.t. nødlidende.

Endvidere blev på adressen Y8 i 1993 opført en ejendom, som efter udlejning blev anvendt til automobilforretning. Lejemålet varede kort, hvorefter ejendommen, - efter at have stået tom i ca. 2 år - blev udlejet til den nuværende lejer.

Endelig er adressen Y9, der er sidste etape for færdiggørelse af byggeriet på vejen Y4, udvidet ved at opkøbe og nedrive 2 parcelhuse. Byggeriet har et samlet bruttoetageareal på 4.654 kvm og består af 2 lejemål. Belært af tidligere problemer med at sælge projektejendomme med for korte lejekontrakter, er der for hovedparten af byggeriet indgået 10 årig lejekontrakt med selskabet G1.

For ejendomme på Y4 generelt er det planen at få alle ejendommene udlejet, og med et møbelhus som flagskib på en lang kontrakt (10 år), at sætte ejendommen til salg eller lade den indgå i selskabet som en porteføljeejendom.

I 1987 opkøbtes en ejendom på Y4, der blev ombygget og renoveret til 7 ejerlejligheder, hvoraf 3 straks blev solgt. De resterende lejligheder blev, da markedet var gået i stå, udlejet. Lejlighederne er efterfølgende blevet solgt i takt med ophør af lejemål. En resterende lejlighed vil blive sat til salg, når den bliver ledig.

Y1

I 1983/1984 fik selskabet til opgave for Bank 1 at udvikle ejendommen Y1, som banken havde overtaget som nødlidende. Ejendommen bestod af en lystbådehavn med 200 bådpladser med tilhørende grundarealer, herunder delvis udnyttet campingplads med 42 pladser. Grundens areal var på ca. 53.000 m2, hvoraf ca. 42.000 m2 var et grønt område inkl. campingplads. Selskabet bistod med udarbejdelsen af lokalplan for ejendommen, som skulle give mulighed for at etablere et kursuscenter fra ejendommen. Selskabet blev herefter kontaktet af en lokal advokat, MH, som foreslog et fælles opkøb af ejendommen. Selskabet, der, jf. ovenfor, havde kendskab til ejendommens potentiale, indvilligede i købet, der blev gennemført i 1987. I den anledning blev kommanditselskab G2 stiftet med det formål at erhverve og drive lystbådehavnen Y1. Selskabet G3 ApS, der var ejet ligeligt af selskabet og MH, var komplementar i kommanditselskabet. Kommanditanparterne var herefter ejet med ca. 48 % af H1 ApS, med ca. 48 % af MH, og med ca. 4 % af G3 ApS. Ved købet af Y1 blev aftalt at udskyde overtagelsen af virksomheden i et år, idet sælger havde brug for afvikling af medarbejderstaben, som ikke ønskedes overtaget. Havnen og campingpladsen blev herefter bortforpagtet fra 1. januar 1990.

Om selskabet G3 ApS, som blev stiftet i 1989, er oplyst, at selskabets formål var at være komplementar i G2 og varetage ledelsen af dette kommanditselskab, samt herudover at erhverve, eventuelt leje, fast ejendom med henblik på bebyggelse og videresalg, eventuelt udlejning og hermed beslægtet virksomhed. Selskabet erhvervede i 1991 en ubebygget grund for 675.000 kr. Grunden blev solgt i 1998 for 3.850.000 kr. Selskabet selvangav i den forbindelse avance ved salget, som blev opgjort til 3.102.550 kr., efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven. Efter SKATs opfattelse skulle avancen beskattes efter reglerne i statsskatteloven som næring, hvorfor skatteansættelsen blev ændret i overensstemmelse hermed. Spørgsmålet blev indbragt for Landsskatteretten, der den 19. december 2001 traf følgende afgørelse:

"Landsskatteretten bemærker indledningsvist, at der ved bedømmelsen af, hvorvidt et selskab er næringsdrivende med handel med fast ejendom, lægges der vægt på selskabets vedtægtsmæssige formål, selskabets faktiske aktivitet og selskabets ejeres forhold.

Landsskatteretten finder, at selskabet ikke kan anses for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og at fortjenesten ved salget af den omhandlede ejendom derfor skal opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Retten har herved henset til, at selskabets hovedformål har været at være komplementar i [G2], at selskabet også har haft til formål bl.a. "at erhverve, eventuelt leje fast ejendom med henblik på bebyggelse og videresalg, eventuelt udlejning og hermed beslægtet virksomhed".

Retten har endvidere henset til, at selskabet alene har erhvervet én fast ejendom, nemlig den omhandlede ubebyggede grund, som det efter 8 års ejertid har afhændet som ubebygget.

Retten har desuden henset til, at selskabet har forestået driften og ledelsen af [G2], som ejer og driver en lystbådehavn (...), hvorved selskabets resultat før skat i perioden fra indkomståret 1989 til indkomståret 1998 har givet selskabet et samlet overskud på 226.825 kr. før skat (eksklusiv fortjenesten ved salget af den omhandlede grund i indkomståret 1998), og at selskabet således ikke har haft ejendomshandel som dets hele eller delvise levevej.

Retten har yderligere henset til, at alene én af selskabets to anpartshavere, [H1 ApS], er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, at selskabets to ejere hver ejer 50 % af anpartskapitalen og beslutninger i selskabet således ikke kan dikteres af den ene ejer, at der ikke er identitet mellem ejeren af [H1 ApS] og ejerne af det klagende selskab, og at den omhandlede grund ikke er erhvervet ved samhandel med næringsdrivende ejer, hvorfor selskabet ud fra en afsmitningsbetragtning ikke kan anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Retten har ved afgørelsen ikke foretaget prøvelse af avancen ved salget af den omhandlede grund, og det overlades til ligningsmyndigheden at foretage den nærmere talmæssige opgørelse af ansættelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven."

G3 ApS blev den 1. juli 2002 spaltet efter reglerne i fusionsskatteloven om skattefri spaltning, således at de modtagende selskaber, G4 ApS og G3 ApS, hver overtog en andel af det indskydende selskabs andele af G2 med succession.

Fra 2000 ophørte forpagtningsaftalen, og fra da af blev Y1 og campingpladsen drevet af kommanditselskabet, som herefter løbende udviklede virksomheden med henblik på at skabe driftsoverskud. Driften har givet følgende overskud: I 2000 ca. 1,4 mio. kr., i 2001 ca. 96.000 kr., i 2002 ca. -135.000 kr. og i 2003 ca. 596.000 kr. Det er oplyst, at der i gennemsnit har været 2 årsværk ansat.

I 2003 blev G2 kontaktet af et uafhængigt selskab, G5 A/S, for at forhøre sig om muligheden for at købe campingpladsen med henblik på at benytte området til at opføre ferieboliger. HP havde forud for denne henvendelse under møde den 28. februar 2002 med daværende borgmester fået oplyst, at kommunen var skeptisk over for en udvidelse af campingpladsen. Derimod blev lovet støtte til at realisere lokalplanens intentioner om en ferieby, hvilket dog lå uden for de økonomiske muligheder, medmindre der kunne skabes kontakt til eksterne investorer.

HP og MH var derfor, da campingpladsen ikke var rentabel og herefter ikke ville blive det, interesseret i salg.

Den 1. november 2004 solgtes campingpladsen (dvs. et areal på 40.000 m2 af det oprindelige areal på 53.000 m2) for 10.131.900 kr.

Det er oplyst, at kommunalbestyrelsen i 1987 vedtog lokalplan for Y1. Lokalplanen blev til på baggrund af et konkret projekt for ferie- og kursuscenter Y1. Lokalplanen blev i 1990 og 1992 suppleret med lokalplantillæg I og II, hvorved lokalplanområdet udvidedes med henholdsvis et grønt rekreativt område samt udvidelse af den eksisterende lystbådehavn.

I april 2005 blev tillæg III vedtaget. Dermed åbnedes mulighed for, at der kunne opføres et antal individuelle rekreative ferieboliger i byzone. Den tidligere lokalplan muliggjorde opførelse af 100 lejligheds/værelsesenheder, den vedtagne lokalplan begrænser byggemulighederne til højst 50 ferieboliger. Initiativtager til lokalplanændringen og den efterfølgende udstykning var ifølge repræsentanten G5 A/S.

Såvel H1 ApS som datterselskabet G6 ApS har selvangivet deres andele af avancen i forbindelse med salget som næring, jf. statsskattelovens § 4 a. Avancen, der er medtaget i skatteansættelserne for 2005, er af for H1 ApS opgjort til 4.238.412 kr., og af G6 ApS til 211.920 kr.

H1 ApS og G6 ApS har herefter ved aftaler af 31. juli 2006 solgt deres respektive andele på henholdsvis 20/42 og 1/42 af G2 til MH via selskabet Y1 ApS. Som begrundelse for salget er anført, at der i perioden fra 2000 og fremefter opstod en række uoverensstemmelser om driften af ejendommen. Dette førte til, at parterne hver i sær ønskede at afvikle det fælles ejerskab ved at købe den anden part ud. Det endte med, at H1 ApS og G6 ApS solgte deres andele af kommanditselskabet til MH, som fortsat ejer og driver ejendommen.

Såvel H1 ApS som datterselskabet G6 ApS har selvangivet deres andele af avancen i forbindelse med salget som næring, jf. statsskattelovens § 4 A. Avancen, der er medtaget i skatteansættelserne for 2006, men efterfølgende godkendt overført til skatteansættelserne for 2007, er af H1 ApS opgjort til 4.603.178 kr., og af G6 ApS til 213.439 kr.

Med begæringer af 16. april 2009 og af 6. oktober 2008 er anmodet om ændring af selskabernes skatteansættelser for 2005 og 2007, idet avancen ved salg af andelene ikke anses for omfattet af selskabernes næringsvirksomhed, jf. statsskattelovens § 4 A, men anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Spørgsmålet om ændringen for så vidt angår selskabets skatteansættelse for 2007 behandles i en samtidig med nærværende klage verserende klage.

SKATs afgørelse
SKAT har nægtet at genoptage selskabets skatteansættelse for 2005.

SKAT har henvist til selskabets hovedaktivitet, som er investeringsvirksomhed. Selskabet er professionel aktør på ejendomsmarkedet inden for køb og salg af fast ejendom og har i årenes løb haft kontinuerlige indtægter herved, som er selvangivet som næringsvirksomhed.

Endvidere er henvist til, at det i 1987 købte anlæg havde en sådan størrelse og en sådan særlig beliggenhed, som måtte tilsige selskabet som næringsdrivende inden for ejendomsmarkedet, at arealet kunne indbringe en betydelig avance ved en efterfølgende udnyttelse og videresalg heraf som sket.

SKAT har således fundet, at selskabet må anses for at være indkomstskattepligtig af avancen efter bestemmelsen i statsskattelovens § 4 A, idet købet og salget anses for sket som led i selskabets næring.

Det er bemærket, at ejendommen ikke kan anses for overgået til anlægsformuen fra det tidspunkt, hvor ejerkredsen selv driver ejendommen eller fra 1. januar 2001. Der er herved henset til, at selskabets først i 2004 har frasolgt jordarealet, ligesom driften af havnen ikke anses for at være hovedformålet med ejendommens erhvervelse. Selskabets vedtægtsmæssige formål er således investeringsvirksomhed, ikke deltagelse i drift af havneanlæg.

Supplerende er fremlagt uddrag af anmodning af 7. september 2007 fra repræsentanten om bindende svar i relation til successionsoverdragelse af anparter i H1 ApS. I anmodningen er om den omhandlede ejendom anført følgende:

"I 1983 - 84 fik tegnestuen til opgave for Bank 1 at udvikle en ejendom, som banken havde overtaget som nødlidende. Ejendommen bestod af en lystbådehavn med tilhørende grundarealer, delvist udnyttet til campingplads. Det lykkedes på basis af et skitseprojekt at få myndighedernes tilladelse til at udnytte grundarealerne ved marinaen til et ferie- kursuscenter. Bank 1 blev selv nødlidende og overtaget af Bank 2. Ejendommen blev sat til salg.

H1 ApS fik en henvendelse fra en lokal advokat, der spurgte, om der var interesse for et fælles køb af ejendommen. Ejendommen blev i 1987 købt i et fælles 50/50 selskab, G2. Lystbådehavnen blev bortforpagtet, og grundarealet sat til salg. Først i 2004 lykkedes det at sælge arealet. Forpagteren var i mellemtiden gået konkurs. Parterne blev uenige, og H1 ApS' partner overtog i 2006 hele virksomheden."

Selskabets påstand og argumenter
Selskabets repræsentant har påstået selskabets skatteansættelse for 2005 genoptaget, idet salget af andelen af arealet anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Som begrundelse for anmodningen er henvist til at selskabernes formål med købet af ejendommen ikke var videresalg af denne. Tværtimod var selskabernes begrundelse for deltagelsen i G2, at selskaberne kunne se udviklingsmuligheder og indtjeningspotentiale i de virksomheder, som blev drevet fra ejendommen, dels Y1, dels en campingplads. At formålet var den løbende drift understøttes af den valgte ejerstruktur med direkte ejerskab. Det direkte ejerskab med lige ejerskab parterne imellem ville således ikke være hensigtsmæssigt, hvis parterne ved købet havde haft til hensigt at videresælge ejendommen. Hvis dette havde været tilfældet, ville det have været mere optimalt at etablere driften i et selvstændigt selskab, idet dette ville have givet stifterne lettere adgang til at afstå andelene eller uafhængigt af hverandre at træde ud af ejerskabet. Ved købet af virksomheden var det kommanditselskabets hensigt selv at drive Y1.

Ejerne havde fra starten et ønske om at gøre Y1 til en af de bedste lystbådehavne i Nordeuropa, hvorfor ejerne iværksatte mange nye tiltag.

Ejerne iværksatte således en række væsentlige tiltag, fx i 1992 en udvidelse af havneanlægget fra 200 bådpladser til 450 nye pladser, og i 1993/94 en udbygning af ejendommens urentable bistro til en egentlig restaurant, og etablering af en ny legeplads, samt i 2003 en renovering af restauranten. Hertil kommer indførelse af webcam og etablering af et byttebibliotek til sejlere samt indførelse af moderne betalingssystemer.

En væsentlig del at ovenstående blev i praksis iværksat og ført ud i livet af særligt den ene at ejerne, dvs. H1 ApS ved HP, der en periode fungerede som lejrchef og også i en stor del af ejerperioden varetog funktionen som havnemester mv.

Ejerkredsen har således drevet virksomhed fra ejendommen, hvorfor denne må anses som en driftsejendom, der har hørt til selskabets anlægsformue. Der er henvist til Østre Landsrets dom gengivet i TfS 1987.506, hvor en ingeniørs salg af en ejendom ikke var omfattet af næringsbeskatningen, idet ejendommen havde været anvendt som administrationsbygning og oplagsplads for ingeniørens selskab. Endvidere er henvist til Vestre Landsrets dom gengivet i TfS 1989, 520, hvor en skatteyders afståelse af en ejendom heller ikke var omfattet af næringsbeskatningen. Skatteyderen havde i en del af ejerperioden selv drevet ejendommen som cafeteria.

Særligt for så vidt angår G6 ApS' skattemæssige behandling af ejendommen er bemærket, at det med Landsskatterettens kendelse af 2001 er fastslået, at komplementarselskabet ikke er næringsdrivende med fast ejendom. Denne status fastholdes ved selskabets efterfølgende spaltning.

Det forhold, at mere end 50 % af kredsen bag G2, dvs. MH og komplementarselskabet, ikke skal henregne Y1 som næringsejendom, taler for, at det samme må gælde H1 ApS. Der bør således foretages en samlet bedømmelse af ejendommens status for alle deltagerne i G2. Når mere end halvdelen af ejerkredsen herefter ikke er næringsdrivende med ejendomme, støtter det synspunktet om, at formålet med købet for alle parter ikke har været videresalg, men at købet derimod samlet for K/S'et har været en anlægsinvestering.

Såfremt det ikke anerkendes, at ejendommen allerede fra etableringen af G2 hører til selskabernes anlægsformue, må ejendommen i hvert fald anses for overgået til anlægsformuen på det tidspunkt, hvor ejerkredsen selv overtager den fulde drift af ejendommen.

I 2000 ophørte bortforpagtningen af campingpladsen og marinaen, og ejerne har fra da af drevet den samlede virksomhed fra ejendommen, indtil H1 ApS' udtrædelse i 2007. Såfremt det ikke anerkendes, at formålet fra starten er anlægsformål, må det i hvert fald gælde, at formålet med anskaffelsen har ændret sig senest på det tidspunkt, hvor ejerkredsen selv overtog den fulde drift af ejendommen, og at ejendommen fra da af derfor har hørt til anlægsporteføljen.

I efterfølgende indlæg til sagen er uddybende redegjort for sagens omstændigheder.

Om HP's virksomhed er sammenfattende anført, at det kan lægges til grund, at den centrale del af HP's virksomhed igennem årene ubetinget har været arkitektforretningen og den heraf afledte ejendomsaktivitet. Det karakteristiske har været, at HP har udnyttet sin projektkompetence fra arkitektforretningen til at skabe merværdi ved køb og salgsmodning af grunde og ejendomme.

I relation til G2 - Y1 er uddybende redegjort for erhvervelsen af Y1, forpagtningen til G7, HP's aktive involvering i driften, salg af campingpladsen i 2004 til G5 A/S og HP's salg i 2006 til MH som følge af markante samarbejdsproblemer.

Det må herefter lægges til grund, at HP og H1 ApS er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Samtidig må det imidlertid også konstateres, at denne næringsvirksomhed har været tæt knyttet til HP's  arkitektvirksomhed, og at virksomheden udelukkende har omfattet salgsmodning af grunde og ejendomme med en relativt høj salgsfrekvens.

Efter omstændighederne ved køb, drift og salg af Y1 bør det fremstå åbenbart, at Y1 ikke har været anskaffet og solgt som led i HP's  (H1 ApS') næringsvirksomhed.

HP og MH havde konkret drøftet mulighederne for, at deres respektive børn på sigt kunne overtage Y1, og at de søgte at tage højde for dette ved at indarbejde bestemmelser om generationsskifte i deres indbyrdes aftalegrundlag. Der findes formentlig materiale i relation hertil, men dette er ikke umiddelbart tilgængeligt for HP. Således blev i forbindelse med overdragelsen af Y1 i 2006 til MH stort set alle dokumenter i relation til erhvervelsen mv. overført til ham.

HP har i uddybende indlæg redegjort for ejerskabet til Y1, herunder om den tiltagende uenighed mellem ham og MH. Egentlig havde HP troet, at MH kun så forretningen som et investeringsprojekt. MH havde ikke vist særlig interesse for virksomheden på det operationelle plan, og passede egentlig heller ikke særlig godt ind i miljøet, når han dukkede op. HP havde dog taget fejl. Virksomheden var åbenbart en stor del af hans selvopfattelse. Ved købet af HP's andel forlangte han udlevering af alle bilag. Endvidere fik han i købsaftalen indføjet, at HP har et livslangt forbud mod at komme i Y1, ligesom der er en omfattende konkurrenceklausul.

HP har gennem årene koncentreret sig om at drive virksomhed. De skattemæssige forhold har i det hele været overladt til revisor. Han var meget overrasket og skuffet over, at revisor havde begået den fejl at selvangive Y1 som næringsindkomst.

Efter repræsentantens opfattelse, kan næringsformodningen kun udstrækkes til en konkret ejendom, hvis skatteyders hidtidige aktiviteter giver tilstrækkeligt grundlag for at antage, at næringsvirksomheden tillige omfatter den konkrete ejendom. Der er henvist til retspraksis, herunder UfR 1985.725, UfR 1970.552, TfS 1984.84, TfS 1940.401 og TfS 1996.641.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, omfattes af statsskattelovens regler, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, mens salg af anlægsejendomme omfattes af ejendomsavancebeskatningsloven § 1.

Ved afgørelse af om en ejendom er omfattet af næringsvirksomhed er det tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen, der som udgangspunkt er afgørende.

Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Ved bedømmelsen af hvorvidt et selskab er næringsdrivende med handel med fast ejendom, lægges der vægt på selskabets vedtægtsmæssige formål, selskabets faktiske aktiviteter og aktionærernes forhold.

HP har siden 1979 drevet virksomhed via selskabet med opkøb af grunde og ejendomme med henblik på bebyggelse og projektudvikling af ejendomme med videresalg for øje. Selskabet, der er blevet næringsbeskattet ved salg af fast ejendom, erhvervede i 1987 ca. 48 % af ejendommen Y1. Resten af ejendommen blev erhvervet med ca. 48 % af MH, og ca. 4 % af G3 ApS, der var ejet ligeligt af parterne. Ejendommen indeholdt dels en lystbådehavn, dels et areal med campingplads. Selskabet har i anmodning af 7. september 2007 om bindende svar angående en påtænkt successionsoverdragelse af anparter i selskabet oplyst om ejendommen: "Lystbådehavnen blev bortforpagtet, og grundarealet blev sat til salg. Først i 2004 lykkedes det at sælge arealet. Forpagteren var i mellemtiden gået konkurs. Parterne blev uenige, og H1 ApS' partner overtog i 2006 hele virksomheden."

Erhvervelsen af Y1 er hermed omfattet af næringsformodningen om køb og salg af fast ejendom.

Landsskatteretten finder, at selskabet ikke har afkræftet næringsformodningen.

Ved afgørelsen er lagt vægt på det således oplyste hændelsesforløb sammenholdt med det oplyste om ejendommens bortforpagtning, drift mv. Erhvervelsen af andelen af Y1 anses herefter for sket med henblik på at opnå en projektudviklingsgevinst ved et senere salg, og det kan ikke tillægges afgørende betydning, at salget først er sket efter en længere ejerperiode. I den forbindelse anses HP for efter arbejdet i 1983/1984 med udvikling af ejendommen for Bank 1 sammenholdt med øvrige erfaringer fra projektudvikling af ejendomme mv. at have besiddet den fornødne ekspertise til investeringen. Endvidere er lagt vægt på, at selskabet gennem årene skattemæssigt selv har anset ejendommen for omfattet af næringsformodningen og således også oprindeligt har selvangivet fortjenesten som omfattet heraf. Der er desuden henset til de i forbindelse med anmodningen af 7. september 2007 om bindende svar givne oplysninger om ejendommen.

Det bemærkes, at det anførte om formålet med anskaffelsen, den lange ejertid og omstændighederne ved salget ikke kan føre til andet resultat. Heller ikke den omstændighed, at ejendommen alene er ejet direkte og indirekte med 50 % kan, uanset at den anden ejer evt. ikke er blevet næringsbeskattet ved salg af sin andel af ejendommen, føre til andet resultat.

Fortjenesten ved salget i 2004 af en andel af ejendommen Y1, er herefter omfattet af selskabets næringsvirksomhed, og skal beskattes efter statsskattelovens § 4, og 5, litra a.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på selskabets anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen for indkomståret 2005, jfr. skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter