Indhold

Dette afsnit handler om undtagelsen til momsfritagelsen for udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, nærmere bestemt momspligten ved udlejning af hotelværelser.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Udlejer og hotel samme juridiske enhed
  • Udlejning og faciliteter beliggende samme sted
  • Eksempler hoteludlejning og ikke momsfritaget sommerhusudlejning
  • Eksempler hoteludlejning og ikke momsfritaget langtidsudlejning af andre ferieboliger
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Efter ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., omfatter fritagelsen i 1. pkt. ikke udlejning af værelser i hoteller.

Det fremgår af bemærkningerne til momsloven fra 1967, at momspligten omfatter udlejning af værelser i moteller og sådanne pensionater, som bliver drevet i konkurrence med hoteller.

Momspligten omfatter udlejning af værelser i

  • hoteller
  • gæstgiverier
  • vandrerhjem
  • moteller.

og lignende.

Momspligten for udlejning af hotelværelser og lignende gælder uanset udlejningens varighed.

Hoteller, der udlejer nogle af værelserne på langtidskontrakt (egentlig bolig for lejeren), er således ikke fritaget for at betale moms af denne udlejning, når virksomheden i øvrigt, eventuelt kun i en del af året, driver almindelig hotelvirksomhed.

Udlejer og hotel samme juridiske enhed

Momspligt for udlejning af hotelværelser omfatter ikke den situation, hvor udlejer af værelser og hotel er 2 forskellige juridiske enheder.

En ejer af en hotelferielejlighed foretager således ikke hotellignende udlejning af ferieboliger med tilknyttede faciliteter, når ejeren ikke har rådighed over faciliteterne, herunder restauranten. Se SKM2007.240.SR.

Udlejning af ferieejerlejligheder foregår ikke på hotellignende vilkår, når udlejeren ikke har rådighed over faciliteterne. Fx kan der være etableret en ejerforening, som skal varetage fællesarealer, center med reception med nøgleudlevering, restaurant, badeland m.m. Se SKM2007.402.SR.

Ejere af hotelejerlejligheder i en hotelbygning, kan ikke anses for at drive momspligtig hotelvirksomhed, når lejlighedsejeren ikke deltager i hotelvirksomhedens drift. Se SKM2007.916.SR.

Udlejning af hotelejerlejligheder er ikke momspligtig udlejning af hotelværelse, når lejlighedsejeren ikke deltager i og ikke hæfter for hotelvirksomhedens drift. Se SKM2008.515.SR.

Udlejning af en bygning med ferielejligheder, er omfattet af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom, når det ikke er udlejer men lejer, der leverer en momspligtig hotellignende ydelse, såsom fx et feriecenter.

Udlejerens aktivitet er således omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ML § 13, stk. 1, nr. 8, uafhængigt af hvordan lejeren videreudlejer ferielejlighederne. Se SKM2009.657.SR.

Udlejning og faciliteter beliggende samme sted

Udlejning af ferielejlighederne er ikke momspligtig udlejning af hotelværelser, når fællesfaciliteterne ikke er beliggende ved ferieejerlejlighederne. Se SKM2010.799.ØLR. Der er tale om en ændring af SKM2009.275.LSR.

Eksempler hoteludlejning og ikke momsfritaget sommerhusudlejning

Det er momspligtigt at udleje hotelværelser. Det er momsfrit at udleje sommerhus. Det er derfor vigtigt at sondre mellem, hvornår der bliver udlejet hotelværelser, og hvornår der bliver udlejet sommerhus.

Eksempel: Ferielejligheder med hotellignende vilkår

Udlejning af 50-100 ferielejligheder er momspligtig, når udlejningen sker på hotellignende vilkår. Dette gælder selvom ferielejlighederne er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnummer. Se SKM2007.723.SR.

Eksempel: Ejerlejligheder med tilhørende servicefaciliteter

Udlejning af fuldt møblerede ejerlejligheder med tilhørende servicefaciliteter, såsom reception og lounge, rengøring med skift af linned og rene håndklæder, er midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter, når

  • driften af sådanne lejligheder med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel
  • driften af lejligheder og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

Se SKM2008.304.SR.

Eksempel: Hotelværelser, lejligheder mv. til studerende med servicefunktioner

Udlejning af hotelværelser og lejligheder til studerende mv., hvor der er en række servicefunktioner, så som møblerede værelser/boliger, sengetøj, rengøring, forplejning mv., er momspligtig som udlejning af hotelværelser, når

  • driften af lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel
  • driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

Se SKM2008.604.SR.

Eksempel: Ferielejlighed på 1. sal i privatbolig

Udlejning af fx ferielejligheder på uge eller dagsbasis, der er indrettet på 1. sal i privatbolig, er momspligtig, når

  • ferielejlighederne ikke er selvstændigt matrikulerede eller opdelt i selvstændige ferielejligheder, og
  • ferielejlighederne i øvrigt ikke er at sammenligne med momsfri udlejning af private sommerhuse.

Sådanne ferielejlighederne er udlejet på kommerciel basis. og er dermed i konkurrence med værelser i hoteller, moteller, pensionater og lignende. Se SKM2009.634.SR.

Eksempel: Feriecenters lejligheder med adgang til aktiviteter

Udlejning af et feriecenters ferielejligheder på ugebasis, kan ikke anses som udlejning på sommerhuslignende vilkår, når

  • der ikke blot bliver lejet en ferielejlighed, men lejer samtidig får adgang til en mængde aktiviteter, fx fitnesscenter, beachvolley, bordtennis, grillplads, petanque/boule, aktivitets- og legerum, hoppepude, legeplads mv.
  • receptionsydelserne ikke kan sammenlignes med en nøgleudlevering i et udlejningsbureau/sommerbutik for sommerhuse
  • udlejer ikke blot udlejer ferielejlighederne, men samtidigt driver feriecentret med den service og de aktiviteter det fører med sig.

Se SKM2009.652.SR.

Eksempel: Feriecenters selvstændige ejerlejligheder med adgang til aktiviteter

Udlejning af et feriecenters ferielejligheder på ugebasis, kan ikke betragtes som udlejning på sommerhuslignende vilkår, heller ikke ferielejligheder, som er udskilt til selvstændige ejerlejligheder, når

  • der ikke blot bliver udlejet ferielejligheder, men lejer samtidig får adgang til en mængde faciliteter/aktiviteter, fx adgang til fællesbygninger med legeland, hoppeborg udendørs grillhus mv.
  • receptionsydelserne ikke kan sammenlignes med en nøgleudlevering i et udlejningsbureau/sommerbutik for sommerhuse
  • udlejeren ikke blot udlejer ferielejlighederne, men samtidigt driver feriecentret med den service, og de aktiviteter det fører med sig.

Se SKM2009.656.SR.

Eksempler hoteludlejning og ikke momsfritaget langtidsudlejning af andre feriboliger

Det er momspligtigt at udleje hotelværelser. Det er momsfrit at langtidsudleje andre ferieboliger. Det er derfor vigtigt at sondre mellem, hvornår der bliver udlejet hotelværelser, og hvornår der bliver udlejet andre ferieboliger.

Eksempel: Feriecenters ferieboliger med adgang til aktiviteter

Et feriecenters udlejning af ferieboliger med en række tilknyttede faciliteter er hotellignende udlejning.

Et feriecenter kan fx udleje ferielejligheder med faciliteter såsom restauration, konferencerum, gårdhave, swimmingpools, sauna-, billard-, bordtennis-, tv- og familierum, solarie- og helsecenter og tennisbaner.

Momspligten for hotellignende udlejning gælder, selvom der i nogle tilfælde er indgået aftale om længerevarende lejeperioder.

Se TfS1989, 258MNA.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

 Højesteretsdomme

 SKM2012.582.HR

Højesteret fastslog som landsretten, jf. SKM2010.799.ØLR, at udlejningen af 36 ferieboliger ikke kunne anses for momspligtig i medfør af ML § 13, stk. 1, nr. 8, andet punktum. Der var derimod tale om momsfritaget udlejning af fast ejendom, jf. § 13, stk. 1, nr. 8, første punktum.

H1 A/S, der som bygherre havde ladet ferieboligerne opføre ved fremmede entreprenører, havde derfor ikke ret til tilbagebetaling af momsen af opførelsesomkostningerne i medfør af den dagældende momslovs § 51, stk. 1, sidste punktum, jf. ML § 37, stk. 1, og momsbekendtgørelsens § 39 (nu § 53).

Da der ikke var ret til tilbagebetaling af momsen for bygherren, var der ikke en reguleringsforpligtelse, som kunne overføres. SKATs tilbagebetalingskrav vedrørende tidligere med urette udbetalte negative momstilsvar til H1 A/S var derfor med rette fremsat overfor H1 A/S og ikke over for køberne af ferieboligerne.

 

Landsretsdomme

SKM2010.799.ØLR

Landsretten finder i lighed med Landsskatteretten, at spørgsmålet om, hvorvidt udlejningen af husene i en ferieby er afgiftspligtig virksomhed efter ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., må afgøres på baggrund af en samlet vurdering, hvori også må indgå, hvordan det udlejede vurderes efter anden dansk lovgivning, herunder restaurations- og hotellovgivningen.

Ferieejerlejlighederne i feriebyen fremtræder som selvstændige ferieboliger og er også opdelt i selvstændige ejerlejligheder med et særskilt ejendomsblad i tingbogen. Der er ikke knyttet fællesfaciliteter umiddelbart til ferieejerlejlighederne. Eventuelle tjenesteydelser ud over overnatningsydelsen skal tilkøbes af tredje mand og el, vand og varme skal afregnes separat.

Det fremgår, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ikke som antaget af Landsskatteretten har udtalt, at udlejningen af ferieejerlejlighederne er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed. Der er endvidere ikke efter det for landsretten oplyste grundlag for at fastslå, at aftalen med Hotel X fører til, at udlejningen kan anses for omfattet af hotelbegrebet i denne lov - nu sommerhusloven. Landsretten lægger herved navnlig vægt på, at der ikke er mulighed for servering i tilknytning til eller i nærheden af ferieejerlejlighederne, fordi Hotel X er beliggende 1,2 km fra ferieejerlejlighederne.

Landsretten stadfæster ikke afgørelsen i SKM2009.275.LSR

Landsskatteretten

SKM2009.275.LSR

Udlejning af ejerlejligheder, betragtes som momspligtig udlejning af hotelværelser og lign. Fællesfaciliteter udføres fra lokalt hotel, beliggende ca. 1,5 km fra ejerlejlighederne.

Endvidere er det oplyst, at samtlige ejere har en aftale om levering af hotelydelser (receptionsfunktion, rengøring, levering af mad mv.).

På baggrund af en samlet vurdering af ovennævnte omstændigheder, må de enkelte ejeres aktivitet med udlejning af hotellejligheder anses for erhvervsmæssig udlejning af værelser i hoteller og lignende omfattet af undtagelsen til fritagelsen i ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., og dermed momspligtig efter ML § 4, stk. 1.

SKAT udtaler i SKM2009.319.SKAT, at SKAT har indbragt kendelsen for domstolene og derfor er praksis uændret.

Landsretten ændrer SKM2009.275.LSR i SKM2010.799.ØLR og giver Skatteministeriet medhold.

 

Momsnævnet

TfS1989, 258MNA

Et feriecenter består af 207 ferieboliger, der er opført som toplans huse i tæt, lav bebyggelse og sammenbygget som rækkehuse på et areal på ca. 54.000 m2 på 2 matrikelnumre. I hver husblok er der indrettet 2, 3 eller 4 ferielejligheder.

Til komplekset er der følgende faciliteter:

Restaurationsbygning med konferencerum, overbygget gårdhave, 2 indendørs og 2 udendørs swimmingpools med tilhørende omklædningsfaciliteter samt sauna-, billard-, bordtennis-, tv- og familierum. Solarie- og helsecenter og 2 tennisbaner.

Feriecentret gør gældende, at der i nogle tilfælde er indgået aftale om længerevarende lejeperioder, og at sådanne perioder må være omfattet af bestemmelserne om langtidsudlejning og derfor momsfri.

Momsnævnet træffer afgørelse om, at der er tale om hotellignende udlejning af ferieboliger med en række tilknyttede faciliteter.

også benævnt MNA 1990, 1090

Skatterådet

SKM2013.359.SR 

Sagen angik udlejning og videreudlejning af hotelejerlejligheder. Skatterådet bekræftede bl.a., at ejerlejlighedsejernes udlejning af lejlighederne til et K/S var at anses som erhvervsmæssig udlejning til andet formål end bolig. Der var bl.a. lagt vægt på, at ejerlejlighedsejerne ved købet havde fraskrevet sig retten til privat benyttelse. Endvidere bekræftede Skatterådet, at K/S'ets videreudlejning af hotelejerlejlighederne var momspligtig udlejning af hotelværelser, da udlejningen ville ske på hotellignende vilkår.

SKM2009.657.SR

Et selskabs udlejning af en bygning med 20 ferielejligheder, er omfattet af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom. Det er ikke udlejer som driver et feriecenter. Det er lejer som eventuelt leverer en momspligtig hotellignende ydelse. Spørgerens aktivitet er således udlejning af fast ejendom omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ML § 13, stk. 1, nr. 8, uafhængigt af under hvilke betingelser lejeren videreudlejer ferielejlighederne.

 

SKM2009.656.SR

Udlejning af et feriecenters ferielejligheder på ugebasis, kan ikke betragtes som udlejning på sommerhuslignende vilkår, heller ikke efter ferielejlighederne er udskilt til selvstændige ejerlejligheder. Det er tillagt betydning, at der ikke blot udlejes ferielejligheder. Lejer får samtidig, uden yderligere betaling adgang til en mængde faciliteter/aktiviteter, herunder adgang til fællesbygninger med bl.a. inden og udendørs legeland, hoppeborg, hoppepude, udendørs grillhus mv.

Hertil kommer receptionsydelserne, der ikke kan sammenlignes med en nøgleudlevering i et udlejningsbureau/sommerbutik for sommerhuse.

Det blev tillagt betydning, at spørgeren ikke blot udlejer ferielejlighederne, men samtidigt driver feriecentret med den service og de aktiviteter dette måtte føre med sig, hvilket anses som en momspligtig aktivitet.

 

SKM2009.652.SR

Udlejning af et feriecenters ferielejligheder på ugebasis, kan ikke anses som udlejning på sommerhuslignende vilkår. Det er tillagt betydning, at der ikke blot lejes en ferielejlighed. Lejer får samtidig, uden yderlig betaling, adgang til en mængde aktiviteter, herunder fitnesscenter, beachvolley, bordtennis, grillplads, petanque/boule, aktivitets- og legerum, hoppepude, legeplads mv.

Hertil kommer receptionsydelserne, der ikke kan sammenlignes med en nøgleudlevering i et udlejningsbureau/sommerbutik for sommerhuse.

Det blev tillagt betydning, at spørgeren ikke blot udlejer ferielejlighederne, men samtidigt driver feriecentret med den service og de aktiviteter dette måtte føre med sig, hvilket anses som en momspligtig aktivitet.

 

SKM2009.634.SR

Udlejning af to ferielejligheder på uge eller dagsbasis, der er indrettet på 1. sal i privatbolig, er momspligtig, da ferielejlighederne ikke er selvstændigt matrikulerede eller opdelt i selvstændige ferielejligheder, og i øvrigt ikke er at sammenligne med momsfri udlejning af private sommerhuse.

Af bemærkningerne til momsloven fra 1967 fremgår således blandt andet, at momspligten omfatter udlejning af værelser i moteller og sådanne pensionater, som drives i konkurrence med hoteller.

Af Skatteministerens svar af 20. februar 2009 vedrørende konkurrenceforvridning med hensyn til momsreglerne for hotelvirksomhed henholdsvis udlejning af sommerhuse, fremgår, at sommerhuse her i landet anses som et supplement til ejerens privat-/helårsbolig, et sted, hvor ejeren opholder sig i fritiden og i ferier. Derfor er udlejning af sommerhuse ikke en kommerciel aktivitet i Danmark.

Ferielejlighederne udlejes på kommerciel basis og er dermed i konkurrence med værelser i hoteller, moteller, pensionater og lignende.

 

SKM2008.604.SR

Udlejning af hotelværelser og lejligheder til studerende mv., hvor der er en række servicefunktioner, så som møblerede værelser/boliger, sengetøj, rengøring, forplejning m.v., betragtes som momspligtig udlejning af hotel.

Der vil være ca. 5 ansatte på hotellet til at drive bygningen, receptionen, morgencaféen, m.m. Alle gæster/beboere har adgang til køkkenfaciliteter til fx fælles madlavning for at fremme fællesskabet, og til fuld internetadgang og satellit-tv. Der vil blive mulighed for at købe morgenmad og daglig rengøring af værelser i betalingen, ligesom hotellet også vil levere sengetøj og skift af linned. Morgenmad kan være inklusiv eller eksklusiv.

Udlejning af hotellejligheder er således omfattet af momspligten, efter ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., idet der er tale om ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter. Der henses til at driften af lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel. Der henses videre til at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

 

SKM2008.515.SR

Udlejning af hotelejerlejligheder er ikke momspligtig udlejning af hotelværelse, når lejlighedsejeren ikke deltager i og ikke hæfter for hotelvirksomhedens drift.

 

SKM2008.304.SR

Udlejning af ejerlejligheder med tilhørende servicefaciliteter, betragtes som momspligtig udlejning af hotel.

Ejerlejlighederne er beliggende i en etageejendom, hvor der i stueplan/parterre er reception og lounge.

Der stilles en fuldt møbleret lejlighed til rådighed på leje basis med mulighed for den pågældende selv at forestå daglige fornødenheder (madlavning, tøjvask mv.), men også samtidig have adgang til serviceydelser såsom 1 ugentlig rengøring med skift af linned, rene håndklæder hver dag efter ønske, fri bredbåndsforbindelse og adgang til lounge.

Udlejning af hotellejligheder er således omfattet af momspligten, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., idet der er tale om ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter. Der henses til at driften af lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel. Der henses videre til at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

 

SKM2007.916.SR

Hotelejerlejlighedsejere i en hotelbygning, hvorfra der angiveligt skulle drives hotelvirksomhed, er omfattet af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom. Lejlighedsejerne deltager ikke i hotelvirksomhedens drift, og anses derfor ikke for at drive momspligtig hotelvirksomhed.

 

SKM2007.723.SR

Udlejning af 50-100 ferielejligheder er momspligtig, når udlejningen sker på hotellignende vilkår, og uanset om ferielejlighederne er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnr.

 

SKM2007.402.SR

Ejere af ferieejerlejligheder skal ikke opkræve moms af udlejningen. (Skatterådet henviser til SKM2007.240.SR, om sommerhus på højkant, hvor Skatterådet afgør, at ejere af hotellejligheder ikke skal opkræve moms, idet ejeren ikke har rådighed over faciliteterne.)

Der vil blive etableret en ejerforening, som skal varetage fællesarealerne m.m.

I tilknytning til ferieejerlejlighederne vil der blive opført et center med bl.a. badeland. Centret er ikke færdigplanlagt, men umiddelbart er det tanken, at der skal være en reception med nøgleudlevering m.m. og en restaurant.

 

SKM2007.240.SR

Ejeren af en hotelferielejlighed foretager ikke hotellignende udlejning af ferieboliger med tilknyttede faciliteter, idet ejeren ikke har rådighed over faciliteterne, herunder restauranten.

 

Skattestyrelsen

SKM2009.319.SKAT

Praksis er uændret, da kendelsen SKM2009.275.LSR er indbragt for domstolene.

Landsretten stadfæster ikke kendelsen SKM2009.275.LSR. Se SKM2010.799.ØLR.

Om SKM2009.275.LSR

Landsretten stadfæster i SKM2010.799.ØLR ikke afgørelsen i SKM2009.275.LSR

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter