Indhold

Dette afsnit beskriver momspligten for levering af byggegrunde, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Det er kun afgiftspligtige personer, der er omfattet af momsloven. Private skal som udgangspunkt ikke betale moms. Se afsnit D.A.3.1.4, om begrebet afgiftspligtig personer og økonomisk virksomhed.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Salg af byggegrunde
  • Salg af bebyggede grunde
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Regel

Levering af en byggegrund er omfattet af momspligten, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Særskilte leveringer af bebyggede grunde er ligeledes omfattet af momspligten.

Levering af grunde, som ikke er levering af en byggegrund eller en særskilt levering af en bebygget grund, vil fortsat kunne ske momsfrit.  

Det fremgår af sag C-543/11, Woningstichting Maasdriel, at medlemsstaterne ved vurdering af hver enkelt sag, skal iagttage det grundlæggende formål med fritagelsesbestemmelsen, hvorefter fritagelsen kun omfatter ubebyggede grunde, der ikke er beregnet til opførelse af en bygning.

Ved den samlede vurdering af en transaktions omstændigheder på leveringstidspunktet, skal der bl.a. tages hensyn til parternes hensigter ved leveringen af den pågældende grund, forudsat at hensigterne kan understøttes af objektive beviselementer.

Salg af byggegrunde

Ved en byggegrund forstås efter momsbekendtgørelsens § 59, stk. 1, et ubebygget areal, som efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Det er uden betydning for momspligten, om der er sket byggemodning, og/eller senere vedtagne forskrifter for udnyttelsen af arealerne, sætter begrænsninger på udnyttelsen heraf, herunder fastsætter specifikke formål med udnyttelsen af arealerne til byggeri. Se i denne forbindelse SKM2013.65.SR, hvor Skatterådet fandt, at et grundstykke, som i lokalplanen var udlagt i delområder, hvor delområde 1 tillod helårsbebyggelse og delområde 2 var udlagt til fællesareal, omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttelse af hedearealer, opfyldte momsbekendtgørelsens definition på en byggegrund. De begrænsninger, som grundstykket var pålagt med hensyn til bebyggelsens karakter og placering, kunne ikke føre til noget andet resultat.

Definitionen på en byggegrund medfører, at arealer med status i kommuneplanen som såkaldt "perspektivareal" eller "rammebelagt areal", der ikke muliggør opførelse af bygninger, som udgangspunkt ikke er omfattet af begrebet byggegrund. Se SKM2010.807.SR.

Salg af arealer i landzone, hvortil der gives landzonetilladelse med henblik på udstykning, der muliggør opførelse af bygninger, er således omfattet af momspligten.

Salg af arealer i landzone, betinget af opnåelse af zonetilladelse til byggeri, anses ligeledes for salg af en byggegrund. Ved tilbageskødning af grundarealet som følge af manglende opfyldelse af betingelsen, anses handlen for en nullitet, og tilbageskødningen anses ikke for omfattet af det momsmæssige leveringsbegreb. Se D.A.8.1.1.5, om returvarer.

Salg af areal et areal i landzone fra en afgiftspligtig landbrugsbedrift til brug for andet erhverv, er momspligtig salg af en byggegrund, fordi landbrugspligten ved salget bortfalder og arealet i princippet vil kunne bebygges. Se SKM2013.49.SR.

Arealer, som en kommune sælger til sammenlægning med købers ejendom, og hvor arealet har en så ringe størrelse, at det ikke kan bebygges selvstændigt, er ikke omfattet af definitionen på en byggegrund. Det gælder uanset arealet kan medregnes ved opgørelse af den tilladte bebyggelsesprocent på købers samlede ejendom efter sammenlægningen. Se SKM2010.807.SR.

Levering af en grund, hvorpå der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny, og hvor sælger allerede før leveringen har påbegyndt nedrivning af bygningen, udgør levering af en byggegrund. Se sag C-461/08, Don Bosco.

Salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre er bebygget, skulle anses som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9. Se SKM2010.745.SR. Skatterådet forudsatte herved, at spørger i forbindelse med salget af ejendommene ikke var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne erhvervedes med henblik på nedrivning af køber.

Se modsætningsvis SKM2013.309.SR, hvor det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var erhvervet med henblik på nedrivning. Sælger havde fraskrevet sig ansvar for bygningens tilstand og aftalen var betinget af indhentelse af de nødvendige tilladelser til nedrivning og opførelse af ny bygning. Sælger var ikke involveret i nedrivningen og lejemålene i bygningen var uopsagte på salgstidspunktet.

Salg af en gammel bygning med tilhørende jord var momspligtigt som salg af en byggegrund, idet sælger forinden salget havde indhentet kommunens tilladelse til nedrivning af bygningen, ansøgt om byggetilladelse og opsagt ejendommens lejemål samtidig med at det af købsaftalen fremgik, at ejendommen af køber blev erhvervet med henblik på opførelse af lejligheder og videresalg heraf. Se SKM2013.215.SR.

Hvis sælger stiller krav til køber om udnyttelse af byggemuligheden på et parkeringsareal i henhold til gældende lokalplan inden for en given frist, vil salget blive anset som momspligtig salg af en byggegrund. Det samme gælder, hvis sælger stiller krav til køber om nedrivning og nybygning i henhold til gældende lokalplan, inden for en given frist. Se SKM2013.188.SR.

Salg af et havneareal hvorpå der er opført et bolværk langs hele havnekanten er at anse som salg af en byggegrund. I Skatterådets afgørelse er det tillagt vægt, at salget er betinget af, at der endeligt vedtages lokalplan, der muliggør opførelse af hotel/kontor/bolig/butik. Et bolværk, der befæstiger havnefronten, anses i denne forbindelse ikke for at have karakter af eller anvendelsesmulighed som hotel/kontor/bolig/butik, som arealet betinges udlagt til. Hvis bebyggelsens - bolværkets - karakter ikke opfylder helt grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse, og leveringen sker med henblik på opførelse af en ny bygning, må leveringen skulle anses for levering af en byggegrund, set i lyset af princippet om afgiftsneutraliteten, hvor det alene er ubebyggede grunde der ikke er bestemt til at tjene til opførelse af en bygning, der kan være omfattet af momsfritagelsen, jf. sag C-543/11. Se SKM2013.824.SR.

Efter en konkret vurdering i SKM2013.483.SR, afgjorde Skatterådet, at en byggegrund kan sælges uden moms, når den alene har været udlejet momsfrit inden salget. Det var afgørende for sagens udfald, at lejeforholdet anses for at være reelt. Se afsnit D.A.5.22.2.

Salg af et vandareal i et havnebassin, der påtænkes opfyldt med tilhørende byggeretter, blev anset for fast ejendom. Vandarealet blev anset for en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b. Se SKM2013.723.SR.

Salg af bebyggede grunde

Særskilt salg af bebyggede grunde er som hovedregel altid momspligtigt. I det omfang grunden udelukkende har været anvendt til momsfritaget udlejning (omfattet af ML § 13, stk. 1, nr. 8), og ejeren af grunden ikke på noget tidspunkt har haft ret til fradrag i form moms af udgifter vedrørende anskaffelse og drift af grunden, skal der dog ikke betales moms ved et evt. efterfølgende salg. Dette følger af ML § 13, stk. 2, hvis hensigt det er, at undgå momsberegning ved salg af varer, hvor indkøbet eller anvendelsen ikke har givet ret til fradrag.

ML § 13, stk. 2, vil eksempelvis være relevant for ejere af sommerhuse på lejet grund, som overvejer at købe grunden, hvor sommerhuset er opført. Det bemærkes dog, at det er udlejers - og ikke lejers - forhold, som afgør, om bestemmelsen finder anvendelse. Se nærmere om bebyggede grunde i vejledningen om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde, afsnit 2.0.2. 

Skatterådet anså et salg af en bebygget grund, som et reelt salg af en gammel bygning med tilhørende jord, der var momsfrit efter ML § 13, stk. 1, nr. 9. Kommunen havde gennem en årrække udlejet en bebygget grund til skiftende lejere, der samtidig havde været ejere af den bygning, der var beliggende på den lejede grund. Ifølge lejekontrakten ville bygningen ved lejekontraktens ophør vederlagsfrit overgå til ejeren af grunden. Da kommunen allerede havde opsagt lejemålet før det påtænkte salg, fandt Skatterådet at salget reelt vedrørte salg af en "gammel" bygning. Se SKM2013.167.SR.

xByggegrunde som passiv kapitalanbringelse

Et holdingselskabs (koncern) køb og besiddelse af byggegrunde kan under visse omstændigheder anses som passiv kapitalanbringelse, der falder uden for momslovens anvendelsesområde. De betingelser, der er oplistet i SKM2010.445.SKAT, dfer gælder for finansielle aktiviteter/investeringsaktiviteter, finder ligeledes anvendelse ved vurderingen om momspligt. Se SKM2014.72.SR og afsnit D.A.3.1.4.2.4.x

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

EU-domstolen

Sag C-543/11, Woningstichting Maasdriel

Medlemsstaterne skal ved vurdering af hver enkelt sag, iagttage det grundlæggende formål med fritagelsesbestemmelsen, hvorefter fritagelsen kun omfatter ubebyggede grunde, der ikke er beregnet til opførelse af en bygning.

Ved den samlede vurdering af en transaktions omstændigheder på leveringstidspunktet, skal der bl.a. tages hensyn til parternes hensigter ved leveringen af den pågældende grund, forudsat at hensigterne kan understøttes af objektive beviselementer. 

Sag C-461/08, Don Bosco

Levering af en grund, hvorpå der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny, og hvor sælger allerede før leveringen har påbegyndt nedrivning af bygningen, udgør levering af en byggegrund.

SKAT

xSKM2014.322.SRx xSkatterådet bekræfter, at overdragelserne af et byggeprojekt bestående af en grund med påbegyndte byggerier af 3 boligblokke ikke omfattes af momspligten indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009. Rådet har herved henset til, at støbningen af fundamenterne er påbegyndt inden den 1. januar 2011, samt at de planlagte ændringer af byggerierne, som man har opnået byggetilladelse til i december 2010, ikke er af en sådan karakter, at byggerierne vil skulle vurderes på ny i momsmæssig henseende ved genoptagelsen af byggeriet.x
 xSKM2014.72.SRx xSkatterådet fandt, at et holdingselskabs (moderselskab) køb og besiddelse af byggegrunde under visse betingelser kan anses som passiv kapitalanbringelse, der falder uden for momslovens anvendelsesområde.
Med hensyn til om aktiviteten vurderes som økonomisk virksomhed eller passiv kapitalanbringelse, henvises der til de betingelser, der er oplistet i SKM 2010.445.SKAT, der gælder for finansielle aktiviteter/investeringsaktiviteterx.
xSe afsnit D.A.3.1.4.2.1 og afsnit D.A.3.1.4.2.4x
SKM2013.870.SR Skatterådet afviste, at en offentligmyndigheds salg af en eksisterende ejendom var momsfritaget, som følge af at den offentlige myndighed ved salget ikke agerede som en afgiftspligtig person, men bekræftede at salget alligevel ville være momsfritaget, da der ikke var tale om salg af en byggegrund.
SKM2013.860.SR Areal anses som byggegrund. Landbrugspligten på arealet var tilladt ophævet, betinget af tinglysning af deklaration om endelig vedtaget lokalplanplan, hvorved arealet udlægges til erhvervsformål.
SKM2013.824.SR

Salg af et havneareal hvorpå der er opført et bolværk langs hele havnekanten er at anse som salg af en byggegrund. I Skatterådets afgørelse er det tillagt vægt, at salget er betinget af, at der endeligt vedtages lokalplan, der muliggør opførelse af hotel/kontor/bolig/butik.

Hvis bebyggelsens - bolværkets - karakter ikke opfylder helt grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse, og leveringen sker med henblik på opførelse af en ny bygning, må leveringen skulle anses for levering af en byggegrund.

Afgørelsen er også beskrevet i afsnit D.A.4.5.3
SKM2013.756.SR Et areal med vejanlæg er ikke en byggegrund. Leveringen sker med henblik på opførelse af nye bygninger, men den fremtidige anvendelse af arealet vil forblive den samme som før leveringen.
SKM2013.723.SR Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne sælge et vandareal i Y-bassin i X-havn, der påtænkes opfyldt med tilhørende byggeretter, uden tillæg af moms, da vandarealet er en fast ejendom omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, 1. pkt., og vandarealet er en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.
SKM2013.659.SR Skatterådet bekræfter, at arealer uden bygninger i landzone er byggegrunde. Arealet erhverves med henblik på anlæggelse af et regnvandsbassin, hvilket kræver en landzonetilladelse.
Skatterådet bekræfter, at fredsskov ikke er en byggegrund.
SKM2013.483.SR  Efter en konkret vurdering af de faktiske forhold bekræfter Skatterådet, at en byggegrund kan sælges uden moms, fordi byggegrunden alene har været udlejet momsfrit inden salget. Dette gælder i det konkrete tilfælde også, hvis lejer ifølge lejeaftalen har en forkøbsret.
SKM2013.309.SR Salg af en udlejningsejendom med ét erhvervslejemål og et antal boliglejemål var momspligtigt. Boliglejemålene var uopsagte på salgstidspunktet. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var erhvervet med henblik på nedrivning. Sælger havde foretaget en ansvarsfraskrivelse og aftalen var betinget af indhentelse af de nødvendige tilladelser til nedrivning og opførelse af nye bygninger. Sælger var ikke involveret i nedrivningen.

SKM2013.231.SR

Arealer, som stødte op til en fredet bygning, var byggegrunde.
SKM2013.215.SR

Salget anses som momspligtigt salg af en byggegrund og ikke salg af en "gammel" bygning, når sælger inden salgstidspunktet havde indhentet kommunens tilladelse til nedrivning af bygningen, havde ansøgt om byggetilladelse, havde opsagt ejendommens lejemål, samt at det fremgik af købsaftalen, at ejendommen af køber blev erhvervet med henblik på opførelse af lejligheder og videresalg heraf.

Afgørelsen er også beskrevet i afsnit D.A.5.22.2.

SKM2013.188.SR

En kommunes salg af et parkeringsareal og en p-kælder, der ikke blev drevet som momspligtig virksomhed, samt salg af et tidligere studenter hus, der blev udlejet momsfrit, blev af Skatterådet anset som salg af "gamle" bygninger, og der skulle ikke betales moms efter ML § 13, stk. 1, nr. 9.

Hvis kommunen stiller krav til køber om udnyttelse af byggemuligheden på parkeringsarealet i henhold til gældende lokalplan, inden for en given frist, vil salget blive anset som momspligtig salg af en byggegrund.

Hvis der stilles krav til køber om nedrivning og nybygning i henhold til gældende lokalplan, inden for en given frist, vil salget ligeledes blive anset som momspligtig salg af en byggegrund.  

SKM2013.167.SR Skatterådet anså et salg af en bebygget grund, som et reelt salg af en "gammel" bygning med tilhørende jord, der var momsfrit efter ML § 13, stk. 1, nr. 9.
SKM2013.65.SR

Skatterådet fandt, at et grundstykke, som i lokalplanen var udlagt i delområder, hvor delområde 1 tillod helårsbebyggelse og delområde 2 var udlagt til fællesareal, omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttelse af hedearealer, opfyldte momsbekendtgørelsens definition på en byggegrund. De begrænsninger, som grundstykket var pålagt med hensyn til bebyggelsens karakter og placering, kunne ikke føre til noget andet resultat.

SKM2013.49.SR

Salg af areal et areal i landzone, fra en afgiftspligtig landbrugsbedrift til brug for andet erhverv, er momspligtig salg af en byggegrund, fordi landbrugspligten ved salget bortfalder og arealet i princippet vil kunne bebygges.

SKM2012.718.SR

I sagen, der vedrører overdragelse af samme ejendom og i nær tidsmæssig tilknytning til ejendomsoverdragelsen i SKM2012.505.SR, bekræftede Skatterådet, at spørgers salg er omfattet af ML § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, som salg af en byggegrund.

Det fremgik således af overdragelsesaftalen, at køber erhverver ejendommen med henblik på nedrivning samt opførelse af et nyt byggeri - og ikke med henblik på anvendelse af de eksisterende bygninger - og at sælger ikke hæfter for det sædvanlige mangelsansvar ved de eksisterende bygninger.

SKM2012.684.SR Skatterådet bekræftede, at spørgers salg af en ejendom bestående af et grundstykke, hvorpå der er opført 2 dobbelthuse, ikke vil udløse momspligt - idet byggeriet, herunder støbning af fundamentet, er påbegyndt i 2007/2008, dvs. før ændringen af ML § 13, stk. 1, nr. 9. Det er i sagen oplyst, at der forelå en udstykningsplan for ejendommen, som muliggjorde yderligere udstykning af ejendommen og opførelse af et antal boliger som en sammenhængende bebyggelse. Købers eventuelle senere udstykning og salg af byggegrunde fra ejendommen skal vurderes selvstændigt i forhold til ML § 13, stk. 1, nr. 9, litra a og b.
SKM2012.640.SR Skatterådet kunne ikke bekræfte, at salg af en ejendom vil være fritaget for moms, jf. ML § 13, stk. 1,nr. 9, 1. pkt., hvis der på grunden opføres én bygning, og ejendommen (bygning og grunden godt 7 ha.) først sælges, når ejendommen efter bestemmelserne i bekendtgørelsen til momslovens § 39 a, stk. 2 vil udgøre en 'gammel' bygning.

Skatterådet fandt, at salget af en grund, hvis formål efter lokalplanen er boligbebyggelse med ca. 134 boliger, og hvorpå der kun er opført én bygning, i momsmæssig sammenhæng skal anses som en levering af en byggegrund, fordi den fremtidige anvendelse af denne ene bygning ikke opfylder det formål, der var hensigten med lokalplanens udlægning af arealet til boligbebyggelse med ca. 134 boliger.

SKM2012.505.SR Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørgers salg af en fast ejendom var et momspligtigt salg af en byggegrund. Spørgers salg ansås i den konkrete situation for salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord og således momsfritaget efter ML § 13, stk. 1, nr. 9. Se tillige SKM2012.416.SR
SKM2012.416.SR Der skulle ikke betales moms af salget af 2 bebyggede ejendomme til et ejendomsudviklingsselskab, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9, uanset det måtte antages som givet, at køber på baggrund af en vedtaget lokalplan for området, ville nedrive ejendommene med henblik på opførelse af butikker m.v.   Se tillige SKM2010.745.SR
SKM2011.624.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en byggegrund, ikke var omfattet af momspligten, uanset at andre retlige forhold vedrørende vejbyggelinier umuliggør genbebyggelse.

SKM2011.45.SR Skatterådet bekræftede, at salg af en grund, som i følge lokalplan er udlagt til boligformål, og hvorpå der er opført en garage/et udhus, skal anses for levering af en byggegrund, fordi den fremtidige anvendelse af den på grunden beliggende bebyggelse, ikke opfylder det formål til beboelse, der var hensigten med lokalplanens udlægning af arealet til helårsbebyggelse.  

SKM2010.807.SR

Arealer er ikke omfattet af definitionen på byggegrunde, når arealet kun 1) indgår i et perspektivområde i kommuneplanen, 2) i kommuneplanen er udlagt til byudvikling med rammebestemmelser eller 3) er udlagt til byudvikling med rammebestemmelser og er omfattet af et forslag til lokalplan.

Arealer, som en kommune sælger til sammenlægning med købers ejendom, og hvor arealet har en så ringe størrelse, at det ikke kan bebygges selvstændigt, er ikke omfattet af definitionen på en byggegrund.