Dato for udgivelse
30 Nov 2011 10:01
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
08 Nov 2011 13:00
SKM-nummer
SKM2011.779.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
8. afdeling, B-2280-10
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ekspropriation, vilje, bindende, svar, virkning
Resumé

Sagsøgeren havde ved salg af en landbrugsejendom i marts 2006 realiseret en avance på kr. 27.700.100, og spørgsmålet i sagen var, hvorvidt avancen var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Byrådet havde i januar 2003, på hvilket tidspunkt kommunens beholdning af jord var lav, udpeget en række arealer, som skulle søges opkøbt til boligformål, herunder sagsøgerens ejendom, som ved Kommuneplan 2001 var udlagt til boliger. I den forbindelse tiltrådte kommunen samtidig en indstilling om, at "de nævnte arealer - i det omfang, de ikke kan erhverves ved frivillige aftaler - søges erhvervet ved ekspropriation, idet en konkret beslutning herom dog kræver fornyet byrådsforelæggelse".

Kommunen tog efter byrådets beslutning kontakt til sagsøgeren og fremkom den 19. april 2004 med et tilbud om køb af ejendommen. Sagsøgeren anmodede herefter skatteforvaltningen om et bindende ligningssvar om, hvorvidt ejendommen kunne afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Hertil svarede skatteforvaltningen ja, idet skatteforvaltningen bl.a. lagde vægt på, at kommunen havde ekspropriationskompetence ifølge planlovens § 47.

Kommunen fremkom efterfølgende med en række yderligere tilbud, men sagsøgeren valgte i marts 2006 at afstå ejendommen til tredjemand, som ville opføre boliger på ejendommen.

Landsretten fandt det - uanset den nævnte indstilling tiltrådt af byrådet i januar 2003 - ikke godtgjort, at det på tidspunktet for sagsøgerens salg af ejendommen måtte påregnes, at ekspropriation ville være sket, såfremt et frivilligt salg af ejendommen ikke havde fundet sted. Herved lagde landsretten bl.a. vægt på det konkrete forhandlingsforløb mellem kommunen og sagsøgeren, den generelle udvikling vedrørende planlægning til boligformål i det bysamfund, hvor sagsøgerens ejendom lå, samt oplysninger om kommunens praksis for ekspropriationer til boligformål.

Da det faktisk gennemførte salg skete til tredjemand og på andre vilkår end i kommunens tilbud af 19. april 2004, var skatteforvaltningens ligningssvar ikke bindende i forhold til det faktisk gennemførte salg.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt.
Skatteforvaltningsloven § 25
Henvisning
Den juridiske vejledning 2011-2 C.H.2.1.18.3
Henvisning
Den juridiske vejledning 2011-2 A.A.3.11

Parter

A
(advokat Rene Bjerre)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Tim Holmager)

Afsagt af landsdommerne

Chr. Bache, Ida Skouvig og Hans-Jørgen Nymark Beck

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagsøger, A, har nedlagt påstand om, at hans kapitalindkomst for 2005 nedsættes med 27.700.100 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Denne sag, der er anlagt ved byretten den 29. juni 2010, er ved kendelse af 13. oktober 2010 efter anmodning fra A og med Skatteministeriets tiltræden henvist til behandling ved landsretten. Sagen drejer sig om, hvorvidt den avance, som A opnåede ved salg af sin landbrugsejendom, matrikel ...1, til G1 A/S, ...2, er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, om ekspropriation.

A erhvervede i 1966 ejendommen matr. nr. ...1. Ejendommen, der var beliggende syd for ...3 by, var en landbrugsejendom på 9 ha, og jorden blev frem til 1970 dyrket af A selv, hvorefter jorden blev bortforpagtet og bygningerne i det væsentlige udlejet.

I 2001 vedtog ...4 Kommune en kommuneplan, der havde til formål at fastlægge en hovedstruktur, der angav de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen i kommunen, herunder udbygning med bl.a. boliger. For de enkelte dele af kommunen fastlagdes herudover rammer for indholdet af lokalplaner med hensyn til anvendelse og bebyggelsesforhold mv.

Af kommuneplanen fremgår bl.a., at kommunen lægger vægt på, at befolkningstilvæksten sker i et moderat tempo, og i et afsnit om landsbyer anføres det bl.a., at alsidigheden i de enkelte landsbyer skal fremmes, og at landsbyerne gerne må vokse, men kun i et fornuftigt tempo. I et afsnit om boliger anføres, at kommuneplanen generelt er udtryk for, at der skal reserveres "rigelige" arealer, og at udbuddet skal være bredt favnende. I et underafsnit med overskriften "Skolerne i planhierakiet" anføres bl.a., at der er en tæt sammenkobling mellem boligplanlægning og udnyttelsen af kommunens investeringer, og at det især er væsentligt at se planlægningen af familieboliger i sammenhæng med planlægningen af kapaciteten på børnepasningsområdet og på skoleområdet. I områder, hvor skolernes kapacitet er fuldt udnyttet, tilstræbes det således, at der holdes igen med byggeriet af familieboliger. Det anføres i øvrigt, at kommuneplanen ikke i sig selv er garant for, at en ønsket udvikling finder sted.

Af kommuneplanens rammedel fremgår, at der i ...3 blev udlagt områder til boligbebyggelse syd og nord for byen, og at der blev udpeget et område til et lokalt butikscenter i den centrale del af byen.

As ejendom, matr. ...1 indgik i kommuneplanens delområde xx.xx.xx og blev udlagt til lav bolig.

I et brev af 6. juli 2002 til A oplyste G2 ApS, at man var interesseret i at købe den del af hans ejendom, der var inddraget i kommuneplanen.

Den 5. november 2002 afgav kommunen, Juridisk-Teknisk Kontor, en indstilling til byrådet i ...4 om opkøb af arealer til byudvikling-boligformål. Af indstillingen fremgår bl.a. følgende:

"...

1. resume

...

På grundlag af nærmere overvejelser udpeges konkrete arealer på i alt 140 ha, der foreslås opkøbt. Arealerne er fordelt på 6 lokaliteter. I tilknytning til disse arealer ejer Kommunen i forvejen ca. 10 ha. Det forventes, at der på de samlede arealer (ca. 150 ha) vil kunne opføres omkring 2300 boliger.

Selvom opkøb via frivillige aftaler er at foretrække, anbefales det, at ekspropriation indgår som en mulighed i de tilfælde, hvor frivillige aftaler ikke kan indgås.

2. Tidligere beslutninger

...

Målsætninger for aktuel beholdning

Kommunens overordnede målsætning for udbud af kommunale grunde til boligformål er

at

der skal sikres et varieret udbud af byggemodnede parcelhusgrunde, tilpasset den forventede efterspørgsel,

   

at

der skal sikres et varieret udbud af storparceller, tilpasset den forventede efterspørgsel.

For parcelhusgrunde er delmålet, at der ved årets begyndelse skal være en beholdning af byggemodnede parcelhusgrunde, som sammen med det antal nye grunde, der kan byggemodnes i årets løb, udgør mindst 100 grunde mere end årets forventede salg.

For storparceller er delmålet, at der ved årets begyndelse skal være en beholdning af storparceller, som sammen med det antal nye grunde, der kan byggemodnes i årets løb, indeholder mulighed for at opføre mindst 300 boliger (a´ gennemsnitligt ca. 80 m²) mere end årets forventede salg.

Disse målsætninger er indeholdt i Kommunens budget.

3. Beskrivelse af indstillingen

Den aktuelle situation

Ved årsskiftet 2001/02 var beholdningen af salgbare parcelhusgrunde 228. 168 af disse er pr. 1. oktober 2002 solgt eller under salg. Samme dato var beholdningen af salgsbare parcelhusgrunde på 91 parceller. Ca. 100 parcelhusgrunde påregnes byggemodnet inden for det næste års tid.

Beholdningen af salgbare storparceller (til tæt-lavt boligbyggeri) var ved årsskiftet 73.217 m², hvorpå der kan opføres rundt regnet 900 boliger. Denne beholdning er enten under salg eller reserveret via kvotesystemerne for almene boliger og andelsboliger. Der er med andre ord et udtalt behov for at tilvejebringe yderligere salgbare arealer til storparceller.

...

Overvejelser om strategi for opkøb

...

Kommunen har således gode muligheder for på egne arealer at igangsætte lokalplanlægning og efterfølgende gennemføre byggemodningsaktiviteter i områderne ...5, ...6, ...7, ...8, ...9 og ...10.

I andre områder med store udlagte boligområder ejer kommunen ikke arealer eller kun mindre arealer. Det gælder i ...11, ...3, ...12, ...13 og ...14. Kommunen vil derfor ikke kunne sikre et udbud af boliggrunde i disse områder og vil således ikke kunne opfylde den overordnede målsætning om et varieret udbud.

De ikke-lokalplanlagte boligområder i de pågældende 5 lokalområder er på ca. 150 ha. Heraf er ca. 140 ha privat ejet, mens kommunen ejer ca.10 ha.

Inddragelse af arealer til byudvikling kan enten ske på privat initiativ eller ved kommunale opkøb.

Med aktive opkøb vil Kommunen få maksimal indflydelse på, hvor, hvornår og hvordan byen udvikler sig. Via kommuneplanen og lokalplaner kan byudviklingen reguleres i nogen udstrækning, også på privatejede arealer. Indflydelsen bliver dog større, når kommunen ejer arealerne, og målene i boligpolitisk handlingsplan og erhvervsudviklingsplan vil ofte ikke kunne nås af det private ejendomsmarked alene.

Ændringer i efterspørgslen kan føre til risiko for lange liggetider. Hensynet til kommunens likviditetsmæssige situation skal derfor også indgå i vurderingen.

På baggrund af disse overvejelser skal det med denne indstilling anbefales, at ...4 Kommune følger en moderat aktiv strategi for opkøb af jord og at det i strategien indgår, at udbuddet dels er geografisk fordelt på mange lokalområder, dels er afpasset den forventede efterspørgsel. Det anbefales ligeledes, at beredskabet af arealer til navnlig storparceller søges genoprettet, ligesom det anbefales, at der løbende sker en fornyelse af Kommunens jordbeholdning i takt med forventningerne til efterspørgslen over en årrække.

Forslag til handling

...

Erhvervelse af areal til byudvikling kan enten ske ved frivillige aftaler med de hidtidige ejere eller ved ekspropriation. Frivillige aftaler må foretrækkes, men samtidig findes det hensigtsmæssigt, at ekspropriation indgår som en mulighed, idet der er tale om varetagelse af en væsentlig og strategisk kommunal interesse. Eventuelle konkrete beslutninger om ekspropriation forudsætter fornyet forelæggelse for Byrådet.

Det må forventes, at der mellem nogle af de hidtidige ejere og private projektudviklere allerede er indgået aftaler om køb, når ejerne kontaktes af Kommunen med henblik på forhandling. I disse tilfælde findes det rigtigst at undlade nærmere overvejelser om ekspropriation.

Under forhandlinger om opkøb vil skattemæssige aspekter komme til at spille en rolle. F.eks. vil det spille en rolle, at den hidtidige ejer kan undgå beskatning af sin fortjeneste, hvis der eksproprieres, eller hvis ekspropriation må antages at ville have været gennemført, dersom frivillig aftale ikke var indgået.

Såfremt Byrådet vælger at tiltræde den nuværende indstilling, vil der være skabt grundlag for en genopretning af Kommunens arealreserver til byudviklingsformål, der vil kunne dække behovet for nye arealer i en årrække i de lokalsamfund, hvor der er udpeget arealer. Omfanget af de arealerhvervelser, der vil ske, hvis indstillingen tiltrædes, afhænger i sagens natur helt af, hvilke private initiativer, der allerede er taget.

...4 Kommunes mulighed for at spille en aktiv rolle i den fremtidige byudvikling hænger snævert sammen med det kommunale beredskab af arealer til byggemodning og salg. Hvis den kommunale indflydelse på byudviklingen skal fastholdes på langt sigt, kræver det følgelig en løbende vedligeholdelse af Kommunens arealreserver gennem nye opkøb.

...

4. Økonomiske konsekvenser

Anlægsudgifterne til de arealerhvervelser som det skønnes realistisk at gennemføre er anslået til 112 mio. kr....

...

6. Beslutningspunkter

Kommunen indstiller,

1.

at der indledes forhandlinger med henblik på opkøb af de arealer, der er vist på detailkortene (6 stk.),

   

2.

at Afdelingen bemyndiges til - når der er enighed med Borgmesterens Afdeling om prisen - at indgå aftaler om køb af de nævnte arealer inden for en beløbsramme på 112 mio. kr. ...

   

3.

...

   

4.

at de nævnte arealer - i det omfang, de ikke kan erhverves ved frivillige aftaler - søges erhvervet ved ekspropriation, idet en konkret beslutning herom dog kræver fornyet byrådsforelæggelse,

   

5.

...

   

6.

at kommunen tager initiativ til i samarbejde med Borgmesterens Afdeling at gennemføre en analyse af udviklingen i ...4 Kommunes arealreserver, en vurdering af det fremtidige opkøbsbehov samt en analyse af finansieringsmulighederne for en fremtidig vedligeholdelse af det kommunale arealberedskab, og

   

7.

at analysens resultater fremlægges for Byrådet medio 2003 i form af et notat samt en indstilling om fremtidig arealkøbsstrategi.

..."

Ejendommen matr. ...1, var omfattet af et de detailkort, hvortil der henvises i indstillingens punkt 6.1.

I forlængelse af en drøftelse i byrådet af indstillingen besvarede KJ, der var medunderskriver på indstillingen af 5. november 2002, i et notat af 12. december 2002 til Udvalget for Tekniske Anliggender bl.a. et spørgsmål om, hvordan sammenhængen var mellem beskatning og muligheden for at ekspropriere. Af besvarelsen fremgår følgende:

"...

Den fortjeneste, som en ejer opnår via ekspropriation, beskattes ikke. Derimod er udgangspunktet, at en fortjeneste, opnået gennem en frivillig aftale, skal beskattes. Selvom der er tale om en frivillig aftale, kan ejeren imidlertid opnå skattefrihed, hvis det må antages, at en ekspropriation ville være blevet aktuel, såfremt en frivillig aftale ikke var blevet indgået.

Beslutningspunkt nr. 4 i indstillingen af 5. november 2002 lyder således:

"...

at de nævnte arealer - i det omfang, de ikke kan erhverves ved frivillige aftaler - søges erhvervet ved ekspropriation, idet en konkret beslutning herom dog kræver fornyet byrådsforelæggelse.

..."

Hvis Byrådet tiltræder indstillingen, er det muligt, at sælgeren i konkrete tilfælde vil kunne undgå beskatning af fortjenesten.

Alt andet lige vil det betyde, at der kan handles til en lavere pris, end hvis beskatning skal finde sted.

..."

Udvalget for Tekniske Anliggender afgav herefter den 18. december 2002 en erklæring, hvoraf bl.a. fremgår følgende:

"...

Opkøb af arealer til byudvikling - boligformål

Konklusion:

Udvalget kan enstemmigt tiltræde indstillingen, idet dog ØN, JT, SK og KI tager forbehold vedrørende indstillingens punkt 4.

..."

Af erklæringen fremgår i øvrigt, at notatet af 12. december 2002 forelå for udvalget, og at KJ på forespørgsel havde uddybet notatet og herunder oplyst, at byrådet ville modtage særskilt indstilling herom, hvis det blev nødvendigt at ekspropriere.

Byrådet tiltrådte den 8. januar 2003 kommunens indstilling med følgende bemærkning:

"...

Tilbagesendes kommunen med bemærkning, at byrådet i sit møde den 8. januar 2003 for lukkede døre har vedtaget kommunens foranstående indstilling i overensstemmelse med erklæring fra Udvalget for Tekniske Anliggender af 18. december 2002.

..."

Som opfølgning på punkt 6 og 7 i indstillingen af 5. november 2002 fremsendte kommunen den 19. marts 2004 en indstilling til byrådet om behov og strategi vedrørende fremtidigt opkøb af jord. Af denne indstilling fremgik bl.a., at kommunen ejede ca. 1.400 ha jord, som før eller senere kunne anvendes til byudvikling, og at der var knaphed på arealer til boligformål, mens beholdningen af arealer til erhvervsformål var tilstrækkelig på kort sigt. Under punkt 3, der har overskriften "Beskrivelse af indstillingen" anføres under et underpunkt med overskriften "Formål med jordforsyning" bl.a. følgende:

"...

Som alternativer til at købe og sælge jord kan man forestille sig, at ...4 Kommune i højere grad benytter ekspropriation, eller at Kommunen helt ophørte med at købe og udbyde jord og evt. benyttede rækkefølgebestemmelser og andre planlægningsinstrumenter samt dialog med bygherrer og andre som midler til at påvirke byudviklingen.

Det må vurderes, at der er en række fordele ved kommunal jordforsyning, som ikke kan opnås ad andre veje:

Kommuneplanen, den boligpolitiske handlingsplan, boligudbygningsplanen, erhvervshandlingsplanen og budgettet indeholder alle Byrådsvedtagne mål, som forudsætter kommunalt udbud af byggegrunde. Der skal være et tilstrækkeligt og varieret udbud af byggegrunde til både boliger og erhverv, en fortsat befolkningsudvikling skal kunne understøttes med nye boliger, og der skal sigtes mod alsidighed i boligkvarterer, ligesom udviklingen skal ske under hensyntagen til allerede foretagne investeringer i kommunal service-kapacitet, herunder skolekapacitet.

Samtidig er vurderingen, at arealerhvervelser gennem frivillige aftaler alt andet lige bør foretrækkes frem for ekspropriation. Der vil dog være tilfælde, hvor ekspropriation er hensigtsmæssig eller nødvendig.

..."

Notatet mundede i øvrigt ud i en "Anbefaling vedr. fremtidig jordkøbsstrategi", der gik ud på, at der på baggrund af den aktuelle usikkerhed vedr. lovgivning om beskatning af ejendomsavancer (forslag om ophævelse af frigørelsesafgiftsloven) samt usikkerheden om, hvorledes det vil være muligt at anvende det rådighedsbeløb, Byrådet med sin beslutning af 8. januar 2003 har afsat til jordkøb, ikke umiddelbart blev vedtaget retningslinjer for budgetlægningen af udgifter til vedligeholdelse af arealbeholdningen til byudviklingsformål.

Ved brev af 27. januar 2003 rettede kommunen ved sagsbehandler IT henvendelse til A. Af brevet fremgik, at ejendommen matr. ...1 i kommuneplanen var udlagt til boligformål, og at kommunen ønskede oplyst, om A ønskede at sælge arealet til kommunen. Ved brev af 12. august 2003 rykkede IT for svar på sin henvendelse. Den 5. marts 2004 vedtog ...4 Byråd lokalplan nr. xx1. Lokalplanen vedrørte et område på ca. 6.900 m² i den nordlige del af ...3 og gav mulighed for opførelse af tæt-lav boligbebyggelse med et samlet maksimalt etageareal på 2.415 m². Af et telefonnotat af 23. marts 2004, udarbejdet af IT, fremgår, at A havde ringet og oplyst, at han måske var interesseret, og at der derefter var aftalt et møde på ...1 den 14. april 2004. Af en efterfølgende tilføjelse på notatet fremgår, at A ikke mødte op. Af et telefonnotat af 15. april 2004 fremgår, at A havde ringet, og at det var aftalt, at IT skulle sende ham et tilbud. På notatet er tilføjet, at det helst skulle være snarest, da andre "rendte ham på dørene". Den 19. april 2004 sendte kommunen herefter et brev til A med overskriften "Tilbud på køb af en del af matr. ...1". Af brevet, der er underskrevet af KJ, fremgår, at man tilbød at købe et areal på 86.000 m², som var nærmere fastlagt på et vedlagt kort. Der blev tilbudt en pris på 100 kr. pr. m² for ca. 82.000 m² og 0 kr. for resten, der var vej. Brevet angav en række vilkår for en handel, herunder at overtagelsesdagen var den 1. oktober 2004. Af brevet fremgik endvidere følgende:

"...

Til brug for Deres overvejelser vedrørende skattemæssige aspekter kan vi oplyse følgende:

...

Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder i § 11 bestemmelser, der i nogle tilfælde indebærer, at der ikke skal betales ejendomsavanceskat af sælgers fortjeneste ved salg af fast ejendom til offentlige myndigheder, der i stedet kunne have erhvervet arealet ved ekspropriation. Vi anbefaler, at De - eventuelt via en rådgiver - retter henvendelse til skattemyndighederne for at få afklaret, hvorvidt De vil være omfattet af bestemmelserne i § 11, hvis De sælger arealet til Kommunen. Til brug ved en eventuel henvendelse til skattemyndighederne kan vi oplyse følgende:

Planloven indeholder hjemmel til, at Kommunen kan ekspropriere ejendom til byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen (§ 47). Det relevante areal er i den gældende kommuneplan udlagt til boligformål. Byrådets beslutning omfatter det areal, som ovennævnte tilbud vedrører. Dele af beslutningen og indstillingen kan have betydning for skattemyndighedernes vurdering af, om § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven kan finde anvendelse, og vi informerer gerne skattemyndighederne herom.

..."

A rettede herefter ved brev af 27. april 2004 henvendelse til skatteforvaltningen i ...4 Kommune med anmodning om et bindende ligningssvar. Af henvendelsen fremgik følgende:

"...

Kommunen har fremsendt vedlagte tilbud på køb af jordarealer på ca. 86.000 m² på Matrikel ...1.

Jeg har købt ejendommen i 1966.

I de senere år har ejendommen været udlejet og jorden bortforpagtet.

Spørgsmål:

Kan ejendommens jord og evt. bygningerne for sig afstås skattefrit i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 11?

..."

Ved brev af 5. maj 2004 besvarede skatteforvaltningen As henvendelse således:

"...

Bindende ligningssvar

...

Spørgsmål:

1) Kan ejendommens jord afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

Svar: Ad 1) Ja

Sagens faktiske forhold:

De har i 1966 erhvervet landbrugsejendommen beliggende ...1, ...3.

Ejendommen har de seneste år været udlejet og jorden bortforpagtet.

Kommunen har i brev af 19. april 2004 givet tilbud om køb af et jordareal på ca. 86.000 m².

Ejendommen vil efter frasalget af jordarealet bestå af bygningerne samt ca. 4.000 m² grundareal.

I brevet af 19. april 2004 anføres det, at salget af jordarealet eventuel er omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvortil der oplyses følgende:

Planloven indeholder hjemmel til, at kommunen kan ekspropriere ejendom til byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen (§ 47). Det relevante areal er i den gældende kommuneplan udlagt til boligfor-mål. Byrådets beslutning omfatter det areal, som tilbuddet vedrører.

Kommuneplanen, som der refereres til i tilbuddet af 19. april 2004, blev vedtaget i Byrådet den 19. december 2001. Kommuneplanen indeholder hovedmålene for den fremtidige byplanmæssige udvikling og udpeger blandt andet de områder, der fremover kan inddrages til boligformål.

Idet Kommunens beholdning af relevante arealer til dette formål ikke lever op til det forventede behov, er der den 5. november 2002 af kommunen udarbejdet en indstilling til Byrådet omhandlende udpegning og opkøb af en del af de arealer, der i kommuneplanen er udlagt til boligformål. Indstillingen er vedtaget i Byrådet den 8. januar 2003.

I indstillingen er det blandt andet anført, at selvom køb via frivillige aftaler er at foretrække, anbefales det, at ekspropriation indgår som en mulighed i de tilfælde, hvor frivillige aftaler ikke kan indgås.

I telefonsamtale den 5. maj 2004 med sagsbehandler IT, kommunen, blev det oplyst, at arealet i tilbuddet af 19. april 2004 er omfattet af indstillingen til Byrådet.

...

Vor begrundelse

Ad 1 - Salget af arealet anses for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvormed avancen ved salg af jordarealet er skattefri.

Der er ved afgørelsen heraf lagt vægt på, at ...4 Kommune har ekspropriationskompetence i medfør af planlovens § 47 samt at arealet som tilbuddet omhandler er omfattet af indstillingen til Byrådet den 5. november 2002, hvormed det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt der ikke indgås en frivillig aftale.

...

Vilkår og betingelser:

Det bindende ligningssvar er kun bindende for Dem personligt. Det er bindende i 5 indkomstår (skattestyrelseslovens § 20 H, stk. 1).

Er der sket ændringer i de forudsætninger, der har været afgørende for indholdet af svaret, eller ændringer i de regler der har ligget til grund for svaret, vil det bindende ligningssvar dog ikke være gældende (skattestyrelseslovens § 20 H, stk. 3).

..."

Ved brev af 29. juni 2004 til A tilbød G3 A/S at købe jorden på nærmere fastsatte vilkår. I forlængelse af dette tilbud sendte A den 3. juli 2004 et brev til Kommune, med opfordring til at tilkendegive, om man ville betale samme pris, som han havde fået tilbudt fra anden side. Af As brev fremgik, at han fra anden siden var blevet tilbudt

"... 25 % mere end ...4 Kommune. Kr. 125, 00 pr. m² skattefrit... ."

Det anførtes samtidig i brevet, at A umiddelbart helst ville sælge til ...4 Kommune. Ved brev af 21. juli 2004 forhøjede ...4 Kommune sit tilbud til 125 kr. pr. m². I brevet fra ...4 Kommune anførtes afslutningsvis, at man ikke kunne udtale sig om, hvorvidt A ville blive beskattet af sin avance ved salget af arealet til kommunen, men at skattemyndighederne formentlig kunne udtale sig derom. Af et telefonnotat, udarbejdet den 19. oktober 2004 af IT, fremgår bl.a., at A havde ringet og oplyst, at han for så vidt gerne ville sælge til kommunen, men at han havde fået et tilbud, som var betydeligt højere - "vist > 300 kr. !?!." Ved brev af 29. oktober 2004 tilbød kommunen herefter at købe jorden for 150 kr. pr. m².

Den 17. november 2004 vedtog byrådet på baggrund af en indstilling fra Borgmesterens Afdeling Boligudbygningsplanen for årene 2004-2011. Boligudbygningsplanen indeholdt en plan for fordelingen af boligbyggeriet på lokalsamfund /skoledistrikter i den anførte periode og var baseret på en vægtning af 3 hovedformål: Attraktive boligmuligheder, alsidighed/ en mere jævn social fordeling og hensyn til den offentlige service. Om hensynet til den offentlige service er anført, at det bl.a. drejer sig om kapaciteten på skoleområdet.

Af et bilag til Boligudbygningsplanen fremgår vedrørende ...3 bl.a. følgende:

"...

Ifølge Boligudbygningsplanen kan der opføres 185 familieboliger i lokalsamfundet i perioden 2004-2011.

Der er en rummelighed i lokalsamfundet til boliger på i alt 56,8 ha svarende til 1.325 boliger, heraf 830 familieboliger og 495 mindre boliger.

Der er således rigelig rummelighed til boliger i lokalsamfundet til at kunne opfylde Boligudbygningsplanens anbefalinger om udbygning med familieboliger i lokalsamfundet.

Rummeligheden til boliger er fordelt på 1,4 ha, der er lokalplanlagt, 28,9 ha, der er udlagt til boliger i kommuneplanen, men endnu ikke lokalplanlagt og 26,5 ha, der er under lokalplanlægning. På det allerede lokalplanlagte areal incl. arealet under lokalplanlægning kan der opføres 355 familieboliger og 265 mindre boliger.

Kommunen ejer 5,0 ha til boligformål i lokalsamfundet. Det kommunale areal er ikke lokalplanlagt.

Indenfor den nærmeste fremtid, vil der blive opført 10 familieboliger i lokalsamfundet.

Der kan således ifølge Boligudbygningsplanen opføres yderligere 175 familieboliger i lokalsamfundet til og med år 2011. Heraf indgår de 55 familieboliger i en bebyggelsesplan (LPxx2 + LPxx1) og må derfor betragtes som uundgåelige.

I lokalsamfundet er der 1 kommunal skole, ...3 Skole. Pt. er der god overensstemmelse mellem antallet af klasser og antallet af lokaler i ...3 skole, men i løbet af er par år forventes der øget pres på lokalkapaciteten.

På trods af at rummeligheden til boliger i det lokalplanlagte areal incl. arealer under lokalplanlægning er stor nok til at kunne opfylde Boligudbygningsplanens mulighed for nye familieboliger, skal det anbefales:

-

at kommunen kan udarbejde en eller flere lokalplaner til boligformål (familieboliger) i lokalsamfundet for at kunne styrke det kommunale udbud af attraktive boligmuligheder, men at udbuddet/salget af kommunale parceller til familieboliger vurderes i sammenhæng med udbuddet af private parceller til familieboliger i lokalsamfundet, således at der ikke bliver yderligere problemer med lokalekapaciteten i ...3 Skole. (Der er store privat ejede arealer udlagt til boligformål i lokalsamfundet, som er uden for kommunal styring).

   

-

at der med baggrund i ønsket om alsidighed i boligudbuddet 1) om muligt (pga. skolekapacitetsproblemer) tildeles kvoter til støttet byggeri af familieboliger i den kommende periode til lokalsamfundet, og 2) tages højde for, at en del af de nye boligområder også skal kunne anvendes til flerfamiliehuse.

..."

I forbindelse med udvalgsbehandlingen af Boligudbygningsplanen havde Borgmesterens Afdeling i et brev af 28. oktober 2004 til Økonomiudvalget som svar på en række spørgsmål bl.a. oplyst, at man ikke i Boligudbygningsplanen kunne styre det private boligbyggeri, men at man kunne påvirke det kommunale salg af byggegrunde, specielt således at man kunne holde igen med det kommunale grundsalg i områder, hvor der var kapacitetsproblemer mht. skole og pasning mv.

Ved brev af 24. november 2004 fremsendte G1 A/S, ...2, to reviderede købsaftaler til A vedrørende ejendommen matr. ...1 med forslag om et snarligt møde. I den efterfølgende periode korresponderede G1s advokat med As advokat om en handel. Samtidig havde A fortsat kontakt til ...4 Kommune. Af et telefonnotat af 6. januar 2005 udarbejdet af IT fremgår således, at A telefonisk havde oplyst, at han samme dag havde møde med en interesseret køber. IT bekræftede, at kommunens tilbud af 29. oktober 2004 fortsat var gældende. A spurgte, om det havde nogen betydning, at der på naboejendommen var en vindmølle, hvilket IT ville undersøge. Af et telefonnotat af 30. maj 2005 fremgår, at IT ringede til A for at høre, om ejendommen var solgt til anden side, og at A oplyste, at han havde indgået en form for aftale til anden side, som han var bundet af indtil vistnok den 1. november 2005. A havde samtidig bedt om en stillingtagen til, om kommunen var villig til at forhøje sit bud. Ved brev af 3. juni 2005 oplyste ...4 Kommune ved KJ, at kommunen forhøjede sit tilbud til 180 kr. pr. m², og at tilbuddet var gældende til den 31. december 2005.

I september 2005 vedtog ...4 Kommune lokalplan nr. xx3 for Boligområde ved ...15 i ...3. Området er beliggende op til ejendommen matr. ...1. Af lokalplanen fremgår bl.a., at den er udarbejdet efter ønske fra den private grundejer for at give mulighed for etablering af et nyt boligområde, og at der kan opføres 320 boliger indenfor lokalplanområdet. Samtidig hermed blev der vedtaget en dispositionsplan for ...3 som grundlag for den mere konkrete lokalplanlægning. Af dispositionsplanen fremgår bl.a., at der ikke i kommuneplanen er fastlagt en rækkefølgeplan for udbygningen, og at det for ...3 ikke er muligt at sikre en udbygningstakt, da størsteparten af de nye byvækstarealer i ...3 er i privat eje og således uden for kommunal styring.

Af et telefonnotat af 8. november 2005, udarbejdet af IT, fremgår at A havde ringet og bedt om at få oplyst, om kommunen ville hæve buddet på 180 kr. pr. m². Ved brev af 22. november 2005 bekræftede IT herefter, at man forhøjede buddet til 200 kr. pr. m², ligesom han bekræftede, at han havde tilkendegivet vilje til at forhandle om en yderligere forhøjelse af tilbuddet. Af brevet fremgik desuden, at han havde modtaget oplysninger om, at der var udført en støjmåling på vindmøllen på naboejendommen, og at støjniveauet oversteg den gældende støjgrænse. Der blev derfor taget forbehold over for dette forhold, i det mindste indtil konsekvenserne af støjen var afklaret.

I november 2005 vedtog byrådet i ...4 lokalplan nr. xx4 for Boligområde ved ...16 i ...3, der er beliggende vest for ...3. Af lokalplanen fremgår bl.a. at der på området maksimalt måtte opføres 180 boliger.

Den 17. november 2005 underskrev G1 A/S som køber et betinget skøde vedrørende køb af matr. ...1. Købesummen var aftalt til 367 kr. pr. m² jord svarende til en købesum på 31.195.000 kr., og overtagelsesdagen var fastsat til den 15. november 2005.

Den 23. januar 2006 fremsendte Byplanafdelingen i ...4 Kommune en indstilling til byrådet om godkendelse til offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan xx5 - Boligområde ved ...1 i ...3. Indstillingen vedrørte ejendommen matr. ...1, og det fremgår bl.a. af indstillingen, at G1 A/S, ...2 havde anmodet om udarbejdelse af lokalplanen, at området ved lokalplanens vedtagelse ville blive overført fra landzone til byzone, og at lokalplanen gav mulighed for opførelse af i alt 181 boliger. I indstillingen nævntes, at den forventede boligudbygning dels ville forstærke, dels aktualisere skolens udbygnings- og moderniseringsbehov, og at der i de gældende økonomiske rammer ikke var afsat midler dertil. Der henvistes samtidig til, at de allerede vedtagne lokalplaner nr. xx3 og xx4 muliggør opførelse af flere familieboliger end angivet i boligudbygningsplanen, at byrådet den 1. december 2005 havde godkendt Forslag til strategi og handlingsplan for boligudbygning i ...4 Kommune, og at det i handlingsplanen bl.a. indgik, at hensyn til skolekapacitet fremover ikke skulle begrænse byudviklingen.

Den 28. marts 2006 underskrev A det betingede skøde om overdragelse til G1 A/S.

Lokalplan xx5 blev vedtaget i byrådets møde den 25. oktober 2006.

I selvangivelsen for indkomståret 2005 selvangav A herefter en ejendomsavance på 27.700.100 kr. i forbindelse med salget af ejendommen matr. ...1. Selvangivelsen var dateret den 29. juni 2006. Ved brev af 9. november 2006 anmodede As revisor om genoptagelse af As skatteansættelse for det pågældende år med henblik på en nedsættelse af avancebeskatningen til 0 kr.

SKAT anmodede ved brev af 23. november 2006 kommunen om at få oplyst følgende til brug for den skattemæssige behandling af As salg af ejendommen matr. ...1:

"...

1.

Var der på aftaletidspunktet (17. november 2005) ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål?

   

2.

Kunne det på aftaletidspunktet (17. november 2005) påregnes, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere (ekspropriationsrealitet)?

..."

Ved brev af 19. december 2006 besvarede IT skattecenterets spørgsmål således:

"...

Ekspropriationshjemmel:

På aftaletidspunktet (den 17. november 2005) indgik ejendommen i kommuneplanens delområde xx.xx.xx BO og var således udlagt til byudvikling i form af boligbebyggelse. Lokalplan var på daværende tidspunkt endnu ikke udarbejdet.

Vi vurderer, at det ville have været muligt at ekspropriere ejendommen, jævnfør Planlovens § 47.

Vilje til ekspropriation:

Der vedlægges kopi af indstilling til Byrådet af 5. november 2002. Indstillingen er tiltrådt af Byrådet den 8. januar 2003. For så vidt angår kortbilag til indstillingen vedlægges alene det ene kort, der bl.a. omfatter matr. ...1.

Via beslutningspunkt 4 i indstilling tilkendegav Byrådet vilje til eventuelt at ekspropriere. Vi har ikke grundlag for at antage, at denne vilje ville være svækket, hvis Byrådet skulle have taget stilling til forholdet på aftaletidspunktet (den 17. november 2005).

..."

SKAT meddelte herefter ved brev af 30. oktober 2007 A afslag på anmodningen om genoptagelse. Af brevet fremgår bl.a. følgende:

"...

SKAT er enig i, at det bindende ligningssvar af 5. maj 2004 fra ...4 Kommune er bindende for SKAT i 5 år, og at A kan støtte ret på dette svar i 5 år under de i svaret angivende forudsætninger.

SKAT fastholder dog, at det bindende ligningssvar alene tager stilling til, hvorvidt en frivillig aftale, således som det er beskrevet og fremgår af det bindende svar, mellem ...4 Kommune og A, kan anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 11.

De forudsætninger, der var lagt til grund for det af ...4 Kommune udarbejdede bindende ligningssvar af 5. maj 2004, er efter SKATs opfattelse ikke til stede ved As salg af sin ejendom til G1 A/S.

...

Det er SKATs opfattelse, at G1 A/S som køber, ikke er en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Som følge heraf, er den avance A opnåede ved salg af sin ejendom ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 11.

..."

A påklagede afgørelsen til Skatteankenævnet, der ved brev af 23. september 2008 meddelte, at man ikke havde givet ham medhold i klagen. A indbragte herefter sagen for Landsskatteretten.

Landsskatteretten fandt ved kendelse af 13. april 2010, at betingelserne for skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 11 ikke var opfyldt. Af afgørelsen, der er truffet efter stemmeflertallet, fremgår bl.a. følgende:

"...

Ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget er det efter praksis, jf. Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575, en betingelse for fritagelse for beskatning i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at klageren kan godtgøre, at der var ekspropriationshjemmel, og sandsynliggøre, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, bemærker, at der på salgstidspunktet alene har foreligget en kommuneplan, hvorimod der ikke har været vedtaget en lokalplan for området, der konkretiserer anvendelsen af dette. Ejendommen er endvidere ikke overdraget til den ekspropriationsberettigede kommune, men til tredjemand.

Under disse omstændigheder finder disse retsmedlemmer ikke, at det kan anses for sandsynliggjort, at der på tidspunktet for salget af ejendommen matr. ...1, har foreligget en sådan konkret og aktuel ekspropriationsvilje hos den ekspropriationsberettigede kommune, at betingelserne for skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11 er opfyldt.

Et retsmedlem finder, at klageren skal have medhold, idet det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemført ved ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået.

..."

Forklaringer

A, KJ, IT og VN har afgivet forklaring for landsretten.

A har forklaret, at han købte ejendommen i ...3 i 1966 og drev markbrug på ejendommen, indtil han i 1970 blev gift og flyttede til ...17. Jorden blev i forbindelse hermed bortforpagtet og bygningerne, herunder beboelsen, blev udlejet. Han beholdt dog selv råderetten over en af bygningerne. Han har ikke siden boet på ejendommen, men han kom der efterfølgende jævnligt. Han beholdt ejendommen, fordi han var glad for området og kendte mange af naboerne.

Han modtog den første henvendelse om et eventuelt salg i 2002 fra G2. Han kendte ikke da til kommuneplanen. Han var ikke interesseret i at sælge på det tidspunkt. Der kom endvidere en henvendelse fra G3 A/S, der imidlertid var useriøs, og der kom derfor heller ikke noget ud af det. Han husker ikke præcis, hvornår han startede på en dialog med IT om salg til ...4 Kommune, men det kan godt passe, at det var omkring marts 2004. Hans kone var sekretær i ITs afdeling, og han havde derfor meget kontakt med ham, for det meste af personlig karakter. Da G3 A/S var inde i billedet, forhøjede kommunen i flere omgange sit tilbud. Han husker ikke nærmere tilbuddet i brevet af 29. juni 2004 fra G3 A/S, og han husker ikke, hvad han mente, da han i sit brev af 3. juli 2004 til ...4 Kommune nævnte G3 's tilbud og skrev: "Kr. 125 pr. m² skattefrit for mig." Han talte med IT om muligheden for skattefrihed, og IT sagde, at han nok skulle ordne det, så det blev skattefrit. Hans rådgivere frarådede ham at slå til lige med det samme. På et tidspunkt var han imidlertid nødt til at sælge, idet ejendomsskatterne ville blive for høje, når jorden blev inddraget i byzonen. Han regnede med at komme til at betale 100.000 kr. årligt i ejendomsskat, og det hang ikke sammen med, at ejendommen gav et årligt overskud på ca. 20.000 kr. Forhøjelsen af skatten fandt vist nok først sted, da der blev lavet en lokalplan for hans ejendom i forbindelse med salget til G1. Han havde ikke selv noget at gøre med udarbejdelsen af lokalplanen, men blev dog taget med på råd af G1, idet han fortsat var ejer af bygningerne på ejendommen.

IT var hele tiden interesseret i at købe. Interessen blev mere hektisk omkring 2005, og det var hans indtryk, at kommunen virkelig manglede jord på det tidspunkt. Han vidste, at kommunen også havde taget fat i 2 andre landmænd i området, men de afhændede deres jord til anden side, vistnok i 2005. G2 købte det areal, der lå længst mod vest. Det andet areal blev solgt til en lokal entreprenør i ...18. Den jord, som han havde, var meget attraktiv på grund af beliggenheden. Da det blev mere hektisk, havde han indtryk af, at en ekspropriation kunne komme på tale. Han spurgte, om en ekspropriation kunne komme på tale, så han kunne sælge skattefrit. Han forstod IT således, at kommunen ville ekspropriere, hvis han ikke solgte, og det kom også til udtryk i flere breve.

Da han i 2006 solgte ejendommen til G1 A/S, skyldtes det, at han fandt det nødvendigt med et salg. Han ville helst have solgt til kommunen. Der opstod imidlertid i forhold til kommunen problemer som følge af en vindmølle, der var opstillet på naboejendommen. Støjen herfra indebar, at en tredjedel af hans ejendom ikke ville kunne udstykkes, og kommunens tilbud var betinget af, at han selv løste problemet. Han kom dårligt ud af det med den pågældende nabo og kunne derfor ikke selv løse problemet. G1 A/S ville selv tage hånd om problemet, og han valgte derfor at sælge til G1. Han var på det tidspunkt kørte lidt fast i det og var i øvrigt af den opfattelse, at det burde have en afslutning. Han følte sig tvunget til at sælge, både på grund af kommunen og på grund af byggeriet omkring ham. Landbruget kunne ikke drives midt inde i et byområde, og han var klar over, at løbet var kørt med hensyn til at drive landbrug, da der kom villaveje hele vejen rundt om hans ejendom.

Efter opfordring fra IT anmodede han på et tidspunkt i forhandlingsforløbet kommunen om et bindende svar vedrørende de skattemæssige konsekvenser af et salg. Hans revisor var også inde over det. Han var da af den opfattelse, at han ville sælge til kommunen. Han opfattede imidlertid svaret således, at han under alle omstændigheder kunne sælge skattefrit. Når han ikke straks solgte til kommunen, skyldtes det problemet med vindmøllen. Efter salget selvangav revisor på egen hånd beløbet. Muligvis talte de om, at det skulle selvangives, og at spørgsmålet om skattefrihed i givet fald kunne tages op senere, når de havde flere oplysninger. Han manglede da bl.a. nogle oplysninger fra landboforeningen. Han har ikke talt med naboerne om, hvordan deres salg er behandlet skattemæssigt. Han skulle bruge pengene fra salget til etablering af en almennyttig fond, og derfor ønskede han at få mest muligt ud af salget.

Byggeriet på hans tidligere ejendom gik i gang i 2008 men størstedelen af byggeriet foregik i 2009, hvor der er blevet bygget meget på det område, som han solgte. Det er nok 60-75 % af ejendommen, der i dag er bebygget, og et boligselskab skal til at bygge. Det område, hvor hans ejendom lå, er højt beliggende og dermed attraktivt. Det samme er tilfældet med området lige vest for hans ejendom. Området længere mod vest er ikke så attraktivt som hans, idet der er tale om et fugtigt engareal. Lige vest for hans ejendom er området stort set udbygget. Nord for byen er nogle mindre områder blevet bebygget, navnlig inden for de sidste 3 år. Det store boom i byggeriet fandt sted i 2005 - 2006 i den del af byen, hvor hans ejendom var beliggende. De gamle bygninger ligger fortsat på ejendommen, og han ejer fortsat bygningerne. Han kommer der jævnligt. Bygningerne er udlejet, dog har han fortsat en bygning, hvor han opbevarer ting.

KJ har forklaret, at han har været ansat i ...4 Kommune siden 1970, siden 2003 som vicedirektør i Teknisk Forvaltning med ansvar for bl.a. kommuneplanlægningen. Han er nu gået på pension.

I planlægningssager lavede man fra forvaltningens side en indstilling til byrådet. Stort set alle planlægningssager blev henvist til behandling i Teknisk Udvalg. Han var juridisk rådgiver for Teknisk Udvalg og har i den anledning deltaget i alle møder i udvalget. Han var dermed meget tæt på politikerne. En beslutning om ekspropriation træffes endeligt af byrådet, men en indstillingen herom til byrådet skulle godkendes af ham. Man var fra forvaltningens side meget tilbageholdende med at starte disse sager op, dels fordi der er tale om et tvangsmæssigt indgreb, som kræver omtanke, dels fordi han fra drøftelserne i Teknisk Udvalg vidste, at mange politikere var meget skeptiske overfor ekspropriation. Der blev kun eksproprieret, når det var tvingende nødvendigt. Det skete højest en gang om året, og det var primært, når det var nødvendigt af hensyn til trafiksikkerheden, f.eks. til cykelstier og rundkørsler, og hvor det drejede sig om mindre arealer. Selv i disse situationer kunne der være skepsis blandt politikerne. Der er ikke i den periode på mere end 30 år, hvor han har været kontorchef eller forvaltningschef, foretaget ekspropriation til boligområder, og han mindes ikke konkrete overvejelser derom. Han mindes heller ikke sager, hvor der er eksproprieret til erhvervsformål, men der har været sager, hvor de var tæt på, bl.a. i en situation, hvor der lå en enkelt villa midt i et stort område, der var udlagt til erhverv. Situationen blev i det tilfælde løst ved en aftale med grundejeren.

Kommunen havde ofte langvarige forhandlingsforløb med grundejeren om køb af deres jord. De havde i kommunen oparbejdet en betydelig erfaring med at fastsætte priser rimeligt, og det lykkedes i mange tilfælde at få en aftale i stand. I de tilfælde, hvor det ikke lykkedes, skyldtes det at grundejeren kunne få en bedre pris et andet sted. De havde en klar politik om ikke at være prisførende, idet de administrerede offentlige midler. Der har været eksempler på, at grundejere slet ikke har ønsket at sælge.

Kommunens mål for, hvor stor jordbeholdningen skal være, har aldrig ført til, at man overvejede ekspropriation. Frem til 2001 havde kommunen solgt meget jord med den konsekvens, at beholdningen var faldet meget. Kommuneplanen fra 2001 gav mulighed for at supplere jordbeholdningen op, og indstillingen til byrådet var meget rummelig. De skønnede efter bedste evne over, hvor meget jord der var behov for at inddrage i byzonen. Landmændene reagerede som udgangspunkt meget positivt, når deres jord blev inddraget i byzonen. De negative reaktioner kom typisk fra de landmænd, der ikke fik deres jorder inddraget i byzone. Det skyldtes, at arealet ved en inddragelse i byzonen fik en anden og højere værdi.

Når ekspropriation nævnes som en mulighed i indstilling af 5. november 2002, skal det ses på baggrund af, at der havde været en betydelig nedgang i beholdningen. Frem til 2002 skulle forvaltningen have byrådets godkendelse, hver gang de købte jord. Situationen var i 2002 blevet så presset, at forvaltningen følte det nødvendigt at bede om bemyndigelse til at købe inden for nærmere angivne områder. Der var et behov for mere jord, og de vidste ikke, hvordan mulighederne for opkøb var. De ønskede derfor at åbne for den mulighed, at der kunne ske ekspropriation. Det viste sig, at det ikke var et problem at købe jord. På baggrund af hans erfaringer fra Teknisk Udvalg var det hans opfattelse, at det ikke ville have været en formalitet at få tilladelse til ekspropriation. Forvaltningen forsøgte ikke at få en generel bemyndigelse til at ekspropriere samtidig med indstillingen om en generel bemyndigelse til at købe.

Under udvalgsbehandlingen tog 4 ud af 7 medlemmer af Teknisk Udvalg forbehold overfor muligheden for at ekspropriere. Han kan ikke svare på, om byrådets udtalelse af 9. januar 2003 skal forstås således, at man også har tiltrådte udvalgets forbehold.

Det var mest IT, der stod for forhandling med A, idet IT havde det som sit ansvarsområde at føre forhandlinger om jordkøb. IT lavede i den forbindelse indstillinger til vidnet, og han orienterede ofte vidnet om de grundkøb, som han var i gang med. De talte om det, hvis det var nødvendigt at gå op i pris. Han husker ikke den konkrete sag. Han har ikke drøftet med IT, om der skulle ske ekspropriation af arealerne. Han husker ikke, at det overhovedet var på tale at ekspropriere nogen del af de 140 hektarer, som kommuneplanen omfattede. Det kan godt være, at han i forbindelse med, at IT sendte brevet af 19.deeember 2006 til SKAT, havde drøftet situationen med IT på et mere principielt niveau. Han erindrer det dog ikke. De har ikke efter 2002 diskuteret bemærkningen om ekspropriation i indstillingen om arealopkøb. De ville blot med indstillingen sikre sig, at de kunne købe jord, og han husker det ikke sådan, at der da var en udtalt vilje til at ekspropriere.

Det gik i 2006 stærkt i ...3, der blev opfattet som et attraktivt område, og presset på de områder, hvor der kunne ske udbygning, var stort. Boligudbygningsplanen havde fået en endog meget stor rummelighed vedrørende ...3 i forhold til de forudsætninger, der var opstillet i kommuneplanen, idet kommunen gerne ville sikre et stort udbud af grunde i de attraktive områder. Der blev ved planlægningen taget hensyn til, om byggeri medførte behov for en udbygning af offentlige institutioner. Hovedparten af de områder i ...3, der kunne bebygges, var imidlertid privatejede, og som følge deraf kunne kommunen ikke styre udbygningstakten, heller ikke selv om det kunne give problemer for skoledriften. Hvis kommunen i den situation havde kunnet købe arealer op, ville man have lagt dem på lager for at undgå at skabe problemer med yderligere pres på institutioner. Denne situation gjorde, at han ville have været meget tilbageholdende med ekspropriation netop i dette område, og han kan ikke umiddelbart forestille sig, at han i marts 2006 ville have lavet en indstilling til byrådet om ekspropriation i ...3. Det var utænkeligt, at kommunen ville ekspropriere med henblik på at tilføre området til lageret. Der var ikke konkrete overvejelser om ekspropriation til offentlige institutioner.

Der var i boligudbygningsplanen en uenighed om, hvor meget hensynet til serviceniveauet betød. Den del af forvaltningen, der havde ansvaret for grundsalg, pressede på for at lave boligudbygning, mens den del af forvaltningen, der skulle finansierer udbygning af skole og daginstitutioner, ønskede en regulering. Indstillingen i boligudbygningsplanen vedrørende ...3 er et udtryk for et kompromis mellem disse modstridende interesser. Det anerkendes med planen, at der er et hensyn at tage til institutionskapaciteten, men der er på den anden side så stort et behov for boliger, at kapacitetsproblemer ikke skal stå i vejen for opfyldelsen af dette behov.

IT har forklaret, at han er jurist, og at han har været ansat ved ...4 Kommune siden 1985. Han er sagsbehandler i Teknisk Afdeling og har ansvaret for opkøb af jord til byudvikling.

I forbindelse med kommunens beslutning om arealopkøb skrev han i begyndelsen af 2003 rundt til alle ejere af væsentlige arealer i de udpegede områder. Kommunen fik ikke købt så meget, som man havde håbet på, idet private foretagenders interesse i at købe rammearealerne var steget markant, og derfor steg priserne. Denne udvikling indebar imidlertid en realisering af kommuneplanen, og kommunen havde derfor heller ikke nogen særlig interesse i at købe de rammebelagte områder. Kommunen begyndte i stedet at interessere sig for opkøb af de områder, der var udpeget som perspektivarealer. Der blev ikke eksproprieret arealer blandt de 140 hektarer, som indstillingen af 5. november 2002 omfattede, og han mindes ikke, at man i kommunen konkret havde overvejelser om ekspropriation.

Der var ikke nogen særlig kontakt mellem ham og A det første års tid efter, at han havde skrevet ud om kommunens interesse i køb. Der var også i ...3 private, der opkøbte jord, bl.a. G2. Lokalplan xx3 omfatter et areal, som G2 købte, og kort efter lokalplanens gennemførelse gik byggeriet i gang. Lokalplan xx4 vedrørte også arealer, der blev opkøbt af private, og her gik byggeriet tilsvarende i gang efter lokalplanens vedtagelse. Kommunen købte et areal nord for ...3 på vistnok 3-4 hektarer. Det var tale om et nedlagt gartneri. Når han ikke pressede på for at få en aftale i stand i forhold til A, skyldtes det således, at der var god gang i udviklingen i ...3 og i realiseringen af kommunens plan for området. Jordpriserne lå desuden over det, som kommunen ville give. Man overvejede ikke at ekspropriere, men i tilfælde af en ekspropriation ville prisudviklingen også have haft betydning, idet man i så fald skulle have betalt markedsprisen. Kommunens smertegrænse lå da i dette område omkring 200 -250 kr. pr. m² til boligformål. Han mener ikke, at han har sagt til A, at der ville blive eksproprieret, hvis A ikke ønskede at sælge, men A var bekendt med bemærkningen om ekspropriation i indstillingen om arealopkøb. De var vist også inde derpå i deres drøftelser, men han pressede ham ikke med henvisning dertil.

Det, som han skrev om kommunens vilje til ekspropriation i brevet af 19. december 2006 til SKAT, er udtryk for, at han i november 2005 ikke havde grundlag for at mene noget andet om byrådets vilje end det, der fremgik af indstillingen fra november 2002 til byrådet, og det som byrådet efterfølgende havde udtalt i januar 2003, idet der ikke i den mellemliggende periode havde været forelagt noget andet for byrådet. Det sker, at kommunen foretager ekspropriation, men i de år, hvor han har været beskæftiget dermed, har man ikke eksproprieret til bolig- eller erhvervsformål. En ekspropriation kunne blive aktuel, hvis det var nødvendigt af hensyn til nogle særlige kommunale interesser, eventuelt hvis der ikke var kommet gang i byudviklingen. Byrådet skulle i så fald naturligvis vurdere den konkrete sag. Han havde ikke mulighed for at vurdere byrådets vilje efter de daværende forhold. Han drøftede ganske kort brevet til SKAT med sin kontorchef, men han mener ikke, at han drøftede det med KJ. Når han vendte besvarelsen med sin kontorchef, var det nok fordi hans overvejelser gik på, om besvarelsen skulle forelægges for byrådet.

Han lavede normalt notater om sine samtaler med A, i hvert fald hvis de talte om sagen. A kom jævnligt på kontoret og de talte derfor jævnligt sammen. Han har sagt til A, at kommunen gerne ville købe ejendommen. Han orienterede også A om, at byrådet havde tiltrådt indstillingen om eventuelt at skride til ekspropriation af arealer. Han kunne se, at nogle af dem, der havde solgt rammeområder andre steder, havde fået skattefrihed under henvisning til byrådets beslutning om eventuelt at ville ekspropriere, og det, der var lige, skulle efter hans opfattelse behandles lige. Han opfordrede derfor A til at rette henvendelse til skattemyndighederne, idet han jo ikke selv kunne give ham et bindende tilsagn om skattefrihed.

Det er korrekt, at en vindmølle på naboejendommen blev drøftet i forbindelse med forhandlingerne mellem ham og A om et salg. Vindmøllen, der stod på den modsatte side af ...1, støjede så meget, at det havde konsekvenser for, om der kunne opføres boliger på As grund. Det var derfor nødvendigt at finde en løsning med ejeren af vindmøllen.

VN har forklaret, at han har været medlem af byrådet i ...4 siden 1994. Han mindes ikke, at der i de 18 år, hvor han har været medlem af byrådet, herunder de perioder hvor han har siddet i Teknisk Udvalg, er foretaget ekspropriation til boligformål. Man er i det hele taget meget tilbageholdende med at ekspropriere i udvalget og byrådet, og man gør det kun, når det er nødvendigt, f.eks. til vejanlæg. Man har f.eks. også eksproprieret jord til en udvidelse af G4. Han vil naturligvis gerne være med til at sikre boligudviklingen, men det er ligegyldigt for ham, om kommunen eller private bygherrer er jordejere. Der sker normalt det, når kommunen via kommuneplan har udpeget nye vækstområde, at jordejerne selv er interesserede i at sælge. Hvis ingen landmænd vil sælge, vil man blot tage det til efterretning. Det var på et tidspunkt situationen i et område syd for ...4, hvor en landmand efter forhandlinger med kommunen ønskede at fortsætte med at drive landbrug fra sin ejendom i stedet for at sælge, og det tog man i byrådet blot til efterretning. Det område, som den pågældende ikke ønskede at sælge, udgjorde ca. 50 % af det områder, som lokalplanene omfattede, og man har i stedet byudviklet uden om dette område. Han kan ikke forestille sig, at man vil ekspropriere til boligformål, og det er ligegyldigt, om området er udlagt i en kommuneplan eller i en lokalplan. Han har i hvert fald svært ved at tro, at han selv vil stemme for, og det er hans opfattelse, at såvel hans eget parti, som de øvrige partier i byrådet har samme holdning. De fleste grundejere ser imidlertid kommuneplanerne som en god mulighed for at tjene flere penge ved et salg, fordi det giver mulighed for at sælge jorden til en højere pris. Der er derfor også mange henvendelser fra landmænd, der gerne vil have deres jord med i kommuneplanen, og vanskelighederne ligger derfor snarere i at vælge nogen fra end i at tage nogen med, når kommuneplanen skal laves. Der er således rigeligt med ejere, der gerne vil havde deres jord inddraget, så man vil altid kunne finde alternativ jord, hvis nogen ikke ønsker at sælge.

Bemærkningen om ekspropriation i indstillingen om arealopkøb skal ikke læses således, at man vil ekspropriere, hvis det ikke er mulig at købe jord op. Det er en oplysning til jordejerne om, at det er en mulighed efter planloven, men der er ikke nogen automatik deri, og der er ingen sager, der er endt med ekspropriation. Han tror heller ikke, at en sådan sag vil blive forelagt for byrådet af forvaltningen, idet forvaltningen er bekendt med byrådets holdning og derfor godt ved, at det vil blive svært at få en sådan beslutning igennem.

Procedure

A har til støtte for sin påstand gjort gældende, at avancen ved salget af ejendommen matr....1 er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., om fortjeneste ved salg

"...

til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

..."

Afgrænsningen af bestemmelsens anvendelsesområde er fastlagt i Skatterådets praksis og retspraksis, jf. navnlig Højesterets afgørelser gengivet i UfR. 1995.831 og UfR 1996.876, og det følger heraf, at der opstilles to betingelser, der skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at en overdragelse af fast ejendom anses for sket i en ekspropriationslignende situation og dermed er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. For det første skal der på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål, hvilket der er enighed mellem parterne om er tilfældet i nærværende sag, jf. planlovens § 47. For det andet må det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at ekspropriation vil finde sted i mangel af frivillig aftale.

Det gøres gældende, at A i marts 2006, hvor aftalen om salg blev indgået, kunne påregne, at ejendommen ville blive eksproprieret, hvis han modsatte sig et salg af ejendommen. Det fremgår således udtrykkeligt af indstillingen af 5. november 2002 fra kommunen, der blev tiltrådt den 8. januar 2003 af ...4 Byråd, at arealer, der blandt andre omfattede sagsøgers ejendom,

" i det omfang, de ikke kan erhverves ved frivillig aftale - søges erhvervet ved ekspropriation".

Byrådets beslutning af 8. januar 2003 er efter praksis tilstrækkelig til at godtgøre kommunens ekspropriationsvilje, herunder at kommunen ville have gennemført ekspropriation, hvis der ikke blev indgået en frivillig aftale om ejendommen, jf. således Skatterådets beskrivelse af praksis og Skatterådets bindende svar gengivet i SKM2006.438.SKAT og SKM2007.611.SR. I overensstemmelse hermed tiltrådte skatteforvaltningen i sit bindende ligningssvar af 5. maj 2004 i nærværende sag - under henvisning til byrådsbeslutningen - at byrådet havde ekspropriationsvilje, og det kan efter ITs forklaring lægges til grund, at avancer fra andre ejendomssalg i ...3 i den pågældende periode af skatteforvaltningen blev anset for fritaget for beskatning. Efter indholdet af brevet af 19. december 2006 fra ...4 Kommune til skattecenteret må byrådets ekspropriationsvilje anses for usvækket på tidspunktet for overdragelsen af sagsøgerens ejendom. Der er ikke ved de afgivne forklaringer grundlag for at anse ekspropriationsviljen for at være svækket på aftaletidspunktet. Kommunen havde ikke som forudsat i kommuneplanen formået at opkøbe arealer i ønsket omfang, og kommunen havde således ikke anvendt de afsatte midler. Samtidig havde byrådet besluttet, at kapaciteten på f.eks. skoleområdet ikke måtte hindre boligudbygningen i området. VNs forklaring om ekspropriationsviljen hos byrådets medlemmer er alene udtryk for dennes egen subjektive holdning til spørgsmålet. Kommunens ekspropriationsvilje var således konkret og aktuel på tidspunktet for ejendommens overdragelse.

A har i anden række gjort gældende, at avancen af afståelsen af ejendommen matr....1, er skattefri i henhold til bindende ligningssvar afgivet den 5. maj 2004 af skatteforvaltningen i ...4. Det forhold, at det bindende ligningssvar baserede sig på et tilbud om overdragelse til ...4 Kommune, som aldrig blev realiseret, ændrer ikke afgørende på sagsøgers retsstilling i forhold til svaret. De forudsætninger i det bindende svar, der har ændret sig i forhold til den faktisk foretagne afhændelse af ejendommen - at salget skete til G1 A/S og ikke til ...4 Kommune - er uden betydning for spørgsmålet om, hvorvidt A kunne afstå ejendommen skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. Der er således mellem parterne enighed om, at det ikke er afgørende for skattefrihed efter bestemmelsen, at afståelsen sker til kommunen, eller at kommunen har hjemmel til og har udvist vilje til at ekspropriere til fordel for tredjemand. Der er ikke i det bindende ligningssvar udtrykt forbehold eller betingelser i forhold til spørgsmålet om kommunens ekspropriationsvilje, og det betingede svar er ikke betinget af overdragelse inden for en bestemt periode eller til en bestemt køber. A har således været berettiget til at afhænde sin ejendom skattefrit i fem år fra den 5. maj 2004. Ligningssvaret er bindende for skattemyndighederne, uanset om svaret måtte anses for at være forkert.

Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., ikke var opfyldt på tidspunktet for As salg af ejendommen den 28. marts 2006. Skatteministeriet bestrider ikke, at kommunen på overdragelsestidspunktet havde hjemmel til ekspropriation, jf. den dagældende planlovs § 47, men det gøres i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse gældende, at A ikke har ført bevis for, at ekspropriation måtte påregnes, hvis der ikke var indgået en frivillig aftale om salg. Det påhviler A at bevise, at der ud fra en rent objektiv vurdering på overdragelsestidspunktet forelå en konkret og aktuel ekspropriationstrussel, og de seneste års retspraksis har vist, at der stilles strenge krav til beviset.

Byrådets beslutning den 8. januar 2003 om at tiltræde indstillingen af 5. november 2002 fra kommunen kan ikke i sig selv begrunde, at der har foreligget en konkretiseret vilje til at ekspropriere ejendommen. Indstillingen indeholdt således ikke en bemyndigelse til at foretage ekspropriation, idet en eventuel beslutning om ekspropriation ville kræve fornyet indstilling til og vedtagelse af byrådet. Videre fremgår, at et flertal af medlemmerne i Teknisk Udvalg tog forbehold for indstillingens afsnit om eventuel ekspropriation. Hertil kommer, at der var en række alternativer til opkøb af As ejendom, idet indstillingen omfattede 140 ha, hvoraf der ved ...3 var udpeget ca. 51 ha, og hvoraf As ejendom udgjorde ca. 9 ha. As ejendom var efter beliggenheden ikke afgørende for boligudbygningsplanernes gennemførelse.

Hertil kommer, at både det efterfølgende konkrete hændelsesforløb og den generelle udvikling i boligbehovet i ...3 taler imod, at ekspropriation var påregnelig den 28. marts 2006. De konkrete forhandlinger mellem A og kommunen strakte sig over en flerårig periode, hvor kommunen - afbrudt af lange perioder uden kontakt - fremkom med en række købstilbud og udviste stor tålmodighed. Forløbet er præget af en høj grad af frivillighed, og der er intet i forhandlingerne, der tyder på, at kommunen anså det for presserende og nødvendigt, at ejendommen erhvervedes til boligudbygning. Kommunen har under forhandlingerne hverken af egen drift eller efter forespørgsel tilkendegivet over for A, at han måtte forvente ekspropriation, hvis ikke han frivilligt afstod ejendommen, ligesom A på intet tidspunkt har udtalt sig imod en afståelse af ejendommen. Den generelle udvikling i området var en helt anden i marts 2006, hvor ejendommen blev solgt, end på tidspunktet for byrådets tiltrædelse af indstillingen i januar 2003. Det estimerede behov for nye boliger i henhold til boligudbygningsplanen og dispositionsplan for byvækstområder i ...3 var således allerede opfyldt for en længere årrække ved de private byggeprojekter, som da allerede var igangsat, og yderligere udbygning ville indebære et yderligere pres på blandt andet skolekapaciteten i området.

Endelig må det på baggrund at navnlig VNs og KJs forklaringer lægges til grund, at kommunen gennem en lang årrække i intet tilfælde har gennemført - endsige opstartet - ekspropriation til boligformål, og at det på tidspunktet for salget af ejendommen i marts 2006 var meget usandsynligt, at ekspropriation af As ejendom ville blive indstillet af forvaltningen eller vedtaget af byrådet.

Skatteministeriet har vedrørende skatteforvaltningens ligningssvar af 5. maj 2004 gjort gældende, at A ikke kan støtte ret på ligningssvaret i nærværende sag, idet omstændighederne ved den faktiske overdragelse af ejendommen på flere punkter adskiller sig fra de forudsætninger, som lå til grund ved skatteforvaltningens besvarelse af det bindende svar. Det bindende ligningssvar bygger således på den forudsætning, at der skete salg til kommunen på et tidspunkt, hvor der var behov for at købe arealer til boligformål, hvilket imidlertid ikke skete. Ejendommen blev i stedet solgt til tredjemand og på et tidspunkt, hvor der ikke længere var behov for arealer til boligformål i ...3. Det er uden betydning, hvorvidt skatteforvaltningen ved afgivelsen af et bindende svar med rette eller urette har lagt vægt på et forhold. Afgørende er alene, hvorvidt der er sket ændringer i de forudsætninger, som har været bestemmende for indholdet af ligningssvaret.

Landsrettens begrundelse og resultat

Skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., forudsætter, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået, jf. Højesterets domme af 11. august 1995 og 10. april 1996, gengivet i UfR 1995.831 og UfR 1996.876. Bevisbyrden for, at dette er tilfældet, påhviler skatteyderen.

Det lægges efter bevisførelsen til grund, at ...4 Kommune - efter kommunens skriftlige forespørgsel af 27. januar 2003 om, hvorvidt A var interesseret i at sælge ejendommen - flere gange over en længere periode, der strakte sig over flere år, og hver gang efter henvendelse fra A, fremkom med nyt tilbud på køb af ejendommen. Det er ikke godtgjort, at kommunen på noget tidspunkt under drøftelserne med A om et eventuelt køb af ejendommen tilkendegav, at ekspropriation ville komme på tale, hvis en frivillig aftale om salg ikke kunne indgås.

Videre lægges til grund, at der siden byrådets beslutning i januar 2003 vedrørende opkøb af arealer til boligudbygning og inden As salg af ejendommen i marts 2006 var blevet udarbejdet og vedtaget flere lokalplaner for boligbebyggelse for andre af de arealer, som ved Kommuneplan 2001 var blevet udlagt til boligbebyggelse i ...3, og at de allerede vedtagne lokalplaner muliggjorde opførelse af flere boliger, end der ifølge kommunens boligudbygningsplan var forudsat opført i ...3 i perioden 2004-2011.

Endelig kan det på baggrund af VNs og KJs forklaringer lægges til grund, at der ikke i anledning af opfyldelsen af kommunens mål for boligudbygning ifølge Kommuneplan 2001 var overvejelser om indledning af ekspropriationsprocedurer over for ejere af de udlagte boligvækstområder, og at der gennem en længere årrække, der strækker sig over mere end 30 år, ikke er eksempler på, at ...4 Kommune har foretaget ekspropriation af arealer til boligformål.

Det kan herefter ikke - uanset at ekspropriation var nævnt som en mulighed i indstillingen af 5. november 2002 - anses for godtgjort, at det på tidspunktet for As salg af ejendommen måtte påregnes, at ekspropriation ville være sket, såfremt et frivilligt salg af ejendommen ikke havde fundet sted. Salget af ejendommen er herefter ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Skatteforvaltningen har i sit bindende ligningssvar af 5. maj 2004 forholdt sig til de skattemæssige konsekvenser af et påtænkt salg i henhold til kommunens tilbud af 19. april 2004, som A medsendte til skatteforvaltningen. Det faktisk gennemførte salg af ejendommen i marts 2006 skete til en anden køber og på andre vilkår. Skatteforvaltningens ligningssvar har ikke forholdt sig til denne disposition og kan på denne baggrund ikke anses for bindende i forhold til det faktisk gennemførte salg.

Landsretten tager herefter Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 150.000 kr. til udgifter til advokatbistand. Beløbet er incl. moms. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

A skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 150.000 kr.

Sagsomkostningerne, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter