Tinglysningsafgiftsloven indeholder to bestemmelser hvorefter afgiften kan nedsættes eller bortfalde i forbindelse med tinglysning af realkredit- og pengeinstitutpantebrev i fast ejendom.

Efter § 5 stk. 2, kan afgiftsgrundlaget (det pantsikrede beløb) på et nyt pantebrev, der optages til afløsning af et andet realkredit / pengeinstitutpantebrev eller ejerpantebrev i ejendommen, nedsættes med den indfriede restgæld på det tidligere pantebrev.

I henhold til § 5a, stk. 1, kan hovedstolen på et nyt real/pengeinstitutpantebrev - hvoraf afgiften beregnes - nedsættes med hovedstolen fra et realkredit / pengeinstitutpantebrev eller ejerpantebrev i samme ejendom. § 5a gælder kun for pantebreve tinglyst 1. juli 2007 og senere.

§ 5a. stk. 6, indeholder tillige en mulighed for at bevare et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag til brug for en senere tinglysning af et realkredit / pengeinstitutpantebrev.  

Tinglysningsafgiftslovens § 5, stk. 2 
Nyt lån
Afgiftsbegunstigelsen gælder kun ved optagelse af nyt lån i realkreditinstitutter, lån i pengeinstitutter med en oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år (se pkt. C.2.2.1 og pkt. C.2.2.2) og lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO). Kravet om oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år gælder ikke for særligt dækkede obligationer. Afgiftsbegunstigelsen gælder ikke ved tinglysning af nyt ejerpantebrev eller skadesløsbrev. 

Lånet skal være sikret ved direkte pant i fast ejendom. Lånet skal give pant i den samme ejendom som det lån, det afløser (se pkt. C.2.2.3 )

Lån som skal afløses
Afgiftsbegunstigelsen kan benyttes, når det nye lån optages med henblik på hel eller delvis afløsning (indfrielse) af et realkredit / pengeinstitutpantebrev eller ejerpantebrev. Fra og med den 1. august 2011 kan reglen i § 5 stk. 2, kun anvendes når det lån som skal afløses, er anmeldt til tinglysning før 1. juli 2007. 

Se afsnit C.2.2.4 om afløsning af lån.

Nye regler gældende fra 1. maj 2011 - ejerpantebreve
Med vedtagelsen af lov nr. 295 af 11. april 2011 er det fra 1. maj 2011 ved tinglysning af nye realkreditlån og realkreditlignende lån også muligt at anvende afgiftsbegunstigelsen i § 5 stk. 2, hvor det nye realkredit/pengeinstitutlån afløser et tinglyst ejerpantebrev. 

Det er dog en betingelse, at ejerpantebrevet ikke er omdannet fra anden pantebrevstype fra og med den 21. marts 2011, jf. § 5, stk. 2. Denne bestemmelse træder efter lovens ordlyd først i kraft den1. august 2011, men har virkning fra og med den 21. marts 2011. Dette betyder, at SKAT ikke kan håndhæve reglen før 1. august 2011, men SKAT vil efteropkræve afgiften, såfremt der er overført afgift fra et ejerpantebrev, der omdannet fra andet pantebrev den 21. marts 2011 eller senere.

Det følger af de nye regler, at der skal betales 1.400 kr. i afgift ud over afgiften efter § 5 stk. 1, når der overføres afgift fra et ejerpantebrev.

Når der overføres afgift fra ejerpantebrev efter reglerne i § 5 stk. 2, kan indfrielsesomkostninger ikke fradrages ved opgørelse af afgiftsgrundlaget som beskrevet i bilaget til bekendtgørelsen.

Det er endvidere heller ikke muligt at anvende kursværdimetoden, og der skal derfor altid anvendes den nominelle metode. Hvis der ved tinglysning af nyt lån overføres afgift fra såvel ejerpantebrev som eksempelvis realkreditpantebrev, kan opgørelsesmetoden med kursværdi dog anvendes. Værdien af ejerpantebrevet skal her indgå med ejerpantebrevets pålydende værdi.

Bemærk: Der kan overføres afgift fra ejerpantebrev, men ikke til ejerpantebrev. 

Se generelt om de nye regler i SKATS nyhedsbrev af 8. april 2011.
Se endvidere spørgsmål og svar omkring de nye regler vedrørende ejerpantebreve i Styresignal fra SKAT den 4. maj 2011

Afgiftsbegunstigelsen betyder, at når der beregnes tinglysningsafgift på det nye lån, kan man nedsætte det afgiftsgrundlag, den variable afgift skal beregnes af, med restgælden fra det lån, der skal afløses af det nye lån. Hvis hovedstolen på det nye lån er mindre end eller lige så stor som restgælden på det gamle lån, skal der ikke betales variabel afgift. Den faste afgift på 1.400 kr. skal altid betales. Hvis hovedstolen på det nye lån er højere end restgælden efter det gamle lån, skal der tillige betales en afgift på 1,5 % af forskellen mellem den nye hovedstol og den gamle restgæld.

Det er muligt at lave en delvis afløsning (indfrielse) af et eksisterende lån. Ved en delvis afløsning skal restgælden på det eksisterende lån nedlyses med det beløb, man ønsker at nedsætte afgiftsgrundlaget på det nye lån med. Det er også muligt at oprette flere delpantebreve til afløsning af et eksisterende pantebrev.

Oprettes der i forbindelse med udstykning af fast ejendom flere nye afløsningspantebreve, er det dog en betingelse, at de nye pantebrev har pant i den samme ejendom som det gamle pantebrev i mindst et år efter de nye pantebrev er blevet tinglyst. Ved delvis nedlysning, er det "gamle", nu nedlyste pantebrev også omfattet af 1-års reglen.  (se pkt. C.2.2.6).

 

Det er et krav for udnyttelse af afgiftsbegunstigelsen, at det nye pantebrev er anmeldt til tinglysning inden det tidligere pantebrev bliver aflyst, (se pkt. C.2.2.5).

 

Det betyder, at afgiftsbegunstigelsen ikke kan bruges, hvis det tidligere pantebrev ikke er tinglyst, når det nye pantebrev anmeldes til tinglysning. Afgiftsbegunstigelsen kan endvidere ikke bruges, hvis det tidligere pantebrev har været tinglyst, men er blevet aflyst, inden det nye pantebrev er blevet anmeldt til tinglysning.  Se afsnit C.2.2.5 om samtidighed ved anmeldelsen til tinglysning. 

 

Det er således også et krav, at det tidligere pantebrev er aflyst senest 1 år efter, at det nye pantebrev er blevet anmeldt til tinglysning (se pkt. C.2.2.4).

Det er en betingelse for afgiftsfritagelsen, at der er afgivet følgende erklæring:

"Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning indenfor ét år af det/ de angivne pantebrev(e): "

 

Hvis det tidligere pantebrev ikke bliver aflyst inden for fristen, skal der betales fuld afgift for det nye pantebrev efter § 5, stk. 1. Baggrunden for, at der tillades en frist på et år for aflysningen af det tidligere pantebrev, er hensynet til lån, der er udstedt på baggrund af obligationer. Pantsætter og panthaver har ansvaret for, at det tidligere pantebrev bliver aflyst, inden fristen udløber.

Se tillige afsnit C.2.2.4. om afløsning af lån.

 

Tinglysningsafgiftslovens § 5 A - pantebreve tinglyst den 1. juli 2007 eller senere
Der er med virkning fra 1. juli 2007 indført en ny § 5a om afgiftsfritagelse og afgiftsnedsættelse på pantebreve tinglyst efter 1. juli 2007.

Nyt lån

Bestemmelsen omfatter samme låntyper som er omfattet af § 5, stk. 2, dvs. lån der optages i realkreditinstitutter, lån i pengeinstitutter med en oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år (se pkt. C.2.2.1 og pkt. C.2.2.2) og lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO). Kravet om oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år gælder ikke for særligt dækkede obligationer. Tinglysning af nyt ejerpantebrev eller skadesløsbrev, er ikke omfattet af afgiftsbegunstigelsen.

Lån som kan benyttes til afgiftsnedsættelse/fritagelse
Afgiftsbegunstigelsen kan benyttes ved modregning af hovedstolen fra et realkredit / pengeinstitutpantebrev eller ejerpantebrev. Skadesløsbreve kan ikke benyttes.

Nye regler gældende fra 1. maj 2011 - ejerpantebreve
Med vedtagelsen af lov nr. 295 af 11. april 2011 er det fra 1. maj 2011 ved tinglysning af nye realkreditlån og realkreditlignende lån  muligt at anvende § 5a stk. 1, ved overførsel af hovedstol fra et tinglyst ejerpantebrev til modregning i afgiftsgrundlaget på et nyt pantebrev.

Det er dog en betingelse, at ejerpantebrevet ikke er omdannet fra en anden pantebrevstype fra og med 21. marts 2011, jf. § 5a, stk. 1. Denne bestemmelse træder i kraft den 1. maj 2011, men har virkning fra 21. marts 2011. Til og med den 31. juli 2011 er det imidlertid muligt at overføre afgift til et nyt pantebrev efter § 5, stk. 2, selvom det det tidligere pantebrev, herunder ejerpantebrev, er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere. For så vidt angår § 5, stk. 2, gælder der en tilsvarende regel om, at der ikke kan overføres afgift fra ejerpantebreve, som er omdannet fra en anden pantebrevstype fra og med den 21. marts 2011. Denne bestemmelse træder i kraft den 1. august 2011, men den har virkning fra og med den 21. marts 2011. Dette betyder, at SKAT ikke kan håndhæve reglen før 1. august 2011, men SKAT vil efteropkræve afgiften, såfremt der er overført afgift fra et ejerpantebrev, der omdannet fra andet pantebrev den 21. marts 2011 eller senere.

Det følger af de nye regler, at der skal betales 1.400 kr. i afgift, når der overføres afgift fra et ejerpantebrev. Dette gælder også, selvom hovedstolen på det nye pantebrev ikke overstiger hovedstolen på det ejerpantebrev, som afløses.

Bemærk: Der kan overføres afgift fra et ejerpantebrev men ikke til et ejerpantebrev.

Se generelt om de nye regler i SKATS nyhedsbrev af 8. april 2011.
Se endvidere spørgsmål og svar omkring de nye regler vedrørende ejerpantebreve i Styresignal fra SKAT den 4. maj 2011

Afgiftsfritagelse i henhold til § 5a.
§ 5a giver mulighed for at anvende den tinglyste hovedstol af et pantebrev, der giver pant i fast ejendom, til sikkerhed for lån ydet af realkreditinstitutter, lån ydet af pengeinstitutter på realkreditlignede vilkår og lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer (SDO) samt ejerpantebreve, som grundlag for nedsættelse af det afgiftspligtige beløb på et realkredit / pengeinstitutpantebrev . Dette betyder, at tinglysning af nyt pant i fast ejendom er afgiftsfri, såfremt hovedstolen på det nye pantebrev ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et andet tinglyst pantebrev som kan anvendes til afgiftsnedsættelse jf. ovenfor.

Anvendelse af afgiftsfritagelsen er bl.a. betinget af, at de pågældende pantebreve er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere.

Ifølge ordlyden af § 5, a, stk. 1, skal der alene beregnes afgift efter § 5, stk. 1, af den del af det pantsikrede beløb, der overstiger den tinglyste hovedstol på et tidligere pantebrev. Bestemmelsen giver således mulighed for både en afgiftsfritagelse og en nedsættelse af afgiftsgrundlaget.

Sådan opstår afgiftsfritagelsen i praksis
Afgiftsgrundlaget - hovedstolen -  på det nye pantebrev, nedsættes med hovedstolen fra et pantebrev i samme ejendom. En forudsætning for at hovedstolen på et "gammelt" pantebrev, kan anvendes til modregning i hovedstolen på det nye pantebrev er, at hovedstolen på det gamle pantebrev kan nedlyses . Et pantebrev kan maksimalt nedlyses til restgælden. Derfor vil der i praksis kunne overføres hovedstol til modregning i hovedstol på nyt pantebrev svarende til differencen mellem restgæld og hovedstol på et eller flere "gamle" pantebreve.

Eksempel
Der skal optages et nyt lån på 800.000 kr. i en ejendom. Der er i forvejen tinglyst et pengeinstitutpantebrev den 1. september 2007 på 1.000.000 kr. Restgælden på dette lån er nu 750.000 kr. Ved tinglysning af det nye lån på 800.000 kr. modregnes der 250.000 kr. i hovedstolen - afgiftsgrundlaget - som er overført fra det gamle lån. Der skal derfor kun betales afgift af 550.000 kr. Det er en betingelse, at hovedstolen på det gamle pantebrev senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev, nedlyses til 750.000 kr. 

Der kan på samme måde overføres hovedstol fra et afgiftspantebrev. Afgiftspantebrevets hovedstol svarer altid til afgiftsfritagelsesgrundlaget, hvorfor hele hovedstolen altid kan overføres til modregning i hovedstol på nyt pantebrev - hvis nødvendigt.

Om oprettelse og anvendelse af afgiftspantebrev - se nedenfor om bevarelse af ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag m.v.

Flere pantebreve/delvis afløsning.
Det fremgår  udtrykkeligt af § 5 a, stk. 4, at afgiftsfritagelsen kan anvendes uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån.

Endvidere er der krav om to forskellige påtegninger, som betingelse for afgiftsfritagelsen. Den første påtegning er en erklæring om, at det eller de pågældende pantebrev/pantebreve er omfattet af § 5 a. Den anden påtegning er en erklæring, der alene skal anvendes, når afgiftsfritagelsen benyttes på flere pantebreve, der oprettes i forbindelse med udstykning af ejendommen. I dette tilfælde skal det erklæres, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev.

Se om erklæringer nedenfor.

Bevarelse af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag

Der er i lovens § 5a, stk. 6, indføjet en bestemmelse om, at hvis hovedstolen på det gamle pantebrev er højere end hovedstolen på det nye pantebrev, så opstår der et "ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag". Dette ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag kan efterfølgende modregnes i hovedstolen på et helt nyt 3. pantebrev, før man beregner tinglysningsafgift af det 3. pantebrev. Forudsætningen er naturligvis, at alle pantebrevene har pant i samme ejendom, og at de alle er tinglyst efter d. 1. juli 2007.

Indtil 8. september 2009 er et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag bevaret ved, at man midlertidigt kunne "parkere" beløbet til senere benyttelse ved en påtegning på det nye pantebrev. Hver gang man brugte af et parkeret afgiftsfritagelsesgrundlag, var det en betingelse, at man "nedskrev" beløbet ved endnu en påtegning på det pantebrev, hvor beløbet stod parkeret.

Fra og med 8. september 2009, er det ikke muligt at nedskrive størrelsen af det "parkerede" ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, når pantebrevet samtidig har en almindelig hovedstol, der dækker over et underliggende låneforhold.

Med henblik på til enhver tid at kunne fastslå størrelsen af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag ved opslag i den digitale tingbog, er der i § 5a, stk. 6, og i BEK § 16, indført en ordning, hvorefter et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag vil fremgå af tingbogen som hovedstolen på et eller flere særlige afgiftspantebreve.

Ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag efter 8. september 2009      
Det fremgår af § 5a, stk 6, at man efter d. 8. september 2009 ikke kan parkere et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på det nyoprettede almindelige pantebrev, hvor der samtidig er en hovedstol med et underliggende låneforhold.

Efter 8. september 2009 kan man kun anvende et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, hvis det først har været parkeret på et afgiftspantebrev. Dette gælder uanset, om der er tale om et gammelt ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, der har været parkeret på et fysisk papirpantebrev, eller om det er et nyt afgiftsfritagelsesgrundlag, der opstår efter at det digitale tinglysningssystem er sat i drift.

Bemærk at det kun ved oprettelsen af et afgiftspantebrev er muligt at parkere ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra flere pantebreve. Der kan ikke ske efterfølgende forhøjelser af et afgiftspantebrev (dvs. overførsler af nye parkeringer af afgiftsfritagelsesgrundlag), da dette i givet fald udløser tinglysningsafgift, som en almindelig forhøjelse af et pantebrev. Det følger heraf, at der godt kan eksistere flere afgiftspantebreve på samme ejendom.

Når man har brugt hele eller dele af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra et afgiftspantebrev, skal afgiftspantebrevet nedlyses/aflyses tilsvarende.

Hvad er et afgiftspantebrev

Et afgiftspantebrev

  • er ikke et pantebrev og kan ikke omdannes til et sådant
  • står tinglyst på ejendommen alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift,
  • er et "pantebrev", hvor hovedstolen altid svarer til et afgiftsfritagelsesgrundlag
  • er et "pantebrev" hvor hovedstolen ikke kan forhøjes
  • er påført en særlig erklæring om, at der er tale om et afgiftspantebrev, der udelukkende henstår tinglyst af afgiftsmæssige årsager

Hvordan opretteres et nyt afgiftspantebrev
Et afgiftspantebrev oprettes i forbindelse med, at et tinglyst pantebrev indfries og således ikke længere dækker over en restgæld eller i de situationer hvor et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. lovens § 5a, stk.6 (tidligere stk. 5), er parkeret på et "papirpantebrev" og skal overføres til det digitale tinglysningssystem eTL

Tinglysning af nyt afgiftspantebrev samt tinglysning af påtegninger på et afgiftspantebrev, er afgiftsfrit. Dette fremgår også af § 5a, stk. 6.

Det nyoprettede pantebrev skal markeres som afgiftspantebrev ved at påføre pantebrevet følgende erklæring: "Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Det er en endvidere en betingelse for afgiftsfritagelsen, at der på afgiftspantebrevet afgives en erklæring, der har følgende ordlyd, jf. BEK § 16 " Dette afgiftspantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 6. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)."

 På afgiftspantebrevet skal man således oplyse identifikation af det (de) angivne "papirpantebreve", hvorfra afgiftsfritagelsesgrundlaget stammer.

Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. lovens § 5a, stk. 6, er nu omdannet til en hovedstol på afgiftspantebrevet, og hovedstolen kan benyttes som afgiftsfritagelsesgrundlag i forbindelse med senere tinglysning af et pantebrev, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1.

Eksempel vedrørende oprettelse af nyt afgiftspantebrev

På et papirpantebrev (A), der er tinglyst i forbindelse med en omprioritering i år 2008, er der parkeret et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr, jf. lovens tidligere § 5a, stk. 5. Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer fra et i forbindelse med omprioriteringen indfriet gammelt pantebrev.

Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr. ønskes nu benyttet i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev(C).

Forinden det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på pantebrev (A) kan anvendes, skal det overføres til et nyt afgiftspantebrev(B) Dette fremgår af § 5a, stk. 6.

Der oprettes herefter et nyt afgiftspantebrev (B) i den digitale tingbog, der har en hovedstol på 250.000 kr.,  svarende til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag. På pantebrevet erklæres som ovenfor beskrevet:

"Dette afgiftspantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 6. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)" samt

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Der skal på afgiftspantebrevet (B) tillige anføres en identifikation af det pantebrev (A), hvorfra det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer.

Endelig skal påtegningen om det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag ændres på pantebrev (A), således at størrelsen af det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag nu er 0.

Herefter kan hovedstolen fra afgiftspantebrev (B) anvendes til modregning i hovedstolen på C, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1.

Omdannelse af et indfriet pantebrev til afgiftspantebrev

Et indfriet pantebrev, der er omfattet af lovens § 5a, og som ikke er aflyst fra tingbogen, kan også anvendes som afgiftspantebrev. Dette fremgår § 5 stk. 6.

Det indfriede pantebrev skal gives en påtegning om, at det herefter anvendes som afgiftspantebrev. Påtegningen har følgende ordlyd: " Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Anvendelse af et indfriet pantebrev som afgiftspantebrev udløser ikke tinglysningsafgift. Man skal blot huske at nedlyse afgiftspantebrevet med det beløb, man anvender som afgiftsfritagelsesgrundlag på nyt pantebrev(e).

Eksempel vedrørende indfrielse af pantebrev uden oprettelse af nyt pantebrev

Et pantebrev på 1.000.000 kr. indfries ekstraordinært uden oprettelse af nyt pantebrev. Pantebrevets hovedstol dækker nu over et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr., der kan benyttes ved en senere tinglysning, jf. lovens § 5a, stk. 1, hvis man først omdanner pantebrevet til et afgiftspantebrev.

På pantebrevet erklæres: "Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Pantebrevet er nu "markeret" i tingbogen som et afgiftspantebrev, hvorefter det kan konstateres, at pantebrevet alene står i tingbogen af afgiftsmæssige hensyn, og at der er et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr. knyttet til pantebrevet.

Eksempel vedrørende indfriet pantebrev, nyt pantebrev og afgiftspantebrev

Et pantebrev(A) med hovedstol på 1.000.000 kr., og med en restgæld på 750.000 kr., ønskes konverteret med et nyt pantebrev (B) på 750.000 kr.

Det oprindelige pantebrev (A) indfries nu fuldt ud. Der er tillige overført afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. § 5a, stk.1, fra det oprindelige pantebrev (A) til det nye pantebrev (B) svarende til en hovedstol på 750.000 kr., hvorefter tinglysning af pantebrev (B) kan ske afgiftsfrit. 

På det nye pantebrev (B) erklæres: "Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev."

Det oprindelige pantebrev (A) nedlyses herefter med 750.000 kr., hvorefter hovedstolen er på 250.000 kr. I forbindelse med nedlysningen afgives erklæringen: "Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Herefter kan det konstateres, at pantebrevet (A) - der nu er et afgiftspantebrev - indeholder et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr., til anvendelse ved en senere tinglysning.

Eksempel vedrørende delvist indfriet pantebrev

Et pantebrev (A) med en hovedstol på 1.000.000 kr., og en restgæld 750.000 kr., indfries delvist med 500.000 kr., der kommer fra en lån, hvortil der skal tinglyses nyt pantebrev (B) på 500.000 kr.

I forbindelse med tinglysning af det nye pantebrev (B), er der overført et afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) på 500.000 kr. fra pantebrev (A), hvorefter tinglysning af pantebrev B, er afgiftsfri.

På pantebrev B erklæres:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev."

På pantebrev (B) anføres tillige identifikation af det pantebrev (A), hvorfra afgiftsfritagelsesgrundlaget stammer.

Pantebrev A nedlyses herefter med 500.000 kr. til ny hovedstol på 500.000 kr.

Hovedstolen dækker over en restgæld på 250.000 kr., og et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr.

Da pantebrev A fortsat bærer på en restgæld på 250.000 kr., kan det ikke benyttes som afgiftspantebrev. Et opslag i tingbogen vil herefter vise et pantebrev (A) med en hovedstol på 500.000 kr.

Hvis man ønsker at benytte afgiftsfritagelsesgrundlaget på pantebrev A, der udgør 250.000 kr., overføres afgiftsfritagelsesgrundlaget til nyt pantebrev efter det almindelige hovedstolsprincip , jf. § 5a, stk. 1. Pantebrev (A), skal herefter nedlyses med det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr.

Benyttelse af afgiftspantebrevet
Overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag fra afgiftspantebrevet til et nyt pantebrev, sker efter den almindelige hovedregel i § 5a, stk. 1., hvorefter det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstolen fra afgiftspantebrevet) modregnes i hovedstolen på det nye pantebrev.

1. Eksempel vedrørende brug af hele afgiftspantebrevet

Afgiftspantebrev                                        250.000 kr.

Nyt pantebrev                                           250.000 kr.

Afgiftsfritagelsesgrundlaget svarer til hovedstolen på afgiftspantebrevet, og hovedstolen anvendes nu som afgiftsfritagelsesgrundlag på nyt pantebrev efter hovedstolsprincippet i § 5a, stk. 1.

I det nye pantebrevs afgiftskasse modregnes 250.000 kr., og der skal samtidig afgives én af følgende erklæringer:

A) Ved overførsel af fritagelsesgrundlag(hovedstol) til et nyt pantebrev:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev"

B) Ved overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag(hovedstol) til flere pantebreve ved udstykning af ejendommen

Er afgiftspantebrevet tinglyst på en ejendom, der udstykkes i flere ejendomme, og skal der overføres afgiftsfritagelsesgrundlag til flere pantebreve med pant i de udstykkede ejendomme, er det en betingelse for afgiftsnedsættelse i henhold til § 5a, at de nye pantebreve i mindst 1 år har pant i samtlige ejendomme, der omfattes af udstykningen, jf. lovens § 5a, stk. 4.

Det er en betingelse for afgiftsbegunstigelsen, jf. BEK § 14, at der afgives en erklæring om, at betingelserne for afgiftsnedsættelsen er opfyldt. Erklæringen har følgende ordlyd:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk.1. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Der er givet pant i mindst 1 år i samme ejendom"

"Det angivne pantebrev" som skal oplyses under A) og B) i det ovenstående eksempel er afgiftspantebrevet. Der skal derfor tillige oplyses en identifikation af afgiftspantebrevet på det eller de nyoprettede pantebrev(e).

Afgiftspantebrevet aflyses herefter, da hele afgiftsfritagelsesgrundlaget (hovedstolen) er benyttet ved afgiftsberegningen på det nye pantebrev. Aflysningen er afgiftsfri i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 2, nr. 1.

2. Eksempel vedrørende delvis brug af afgiftspantebrevet

Afgiftspantebrev                                         1.000.000 kr.

Nyt pantebrev                                              750.000 kr.

I det nye pantebrevs afgiftskasse modregnes 750.000 kr.. Der skal på det ny pantebrev afgives erklæring A) eller B) som i eksempel 1, ovenfor. 

Afgiftspantebrevet nedlyses samtidig til 250.000 kr. Nedlysningen er afgiftsfri i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 3, nr. 1.

Særligt om afgiftspantebrev og ejerpantebrev
Hvis ejerpantebrevet er tinglyst fra og med 1.7.2007 (lovens § 5 a), og afgiftsfritagelsesgrundlaget på ejerpantebrevet ikke udnyttes fuldt ud i forbindelse med tinglysning af et nyt pantebrev, opstår der et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. § 5, stk. 6. Dette fritagelsesgrundlag kan "markeres" som afgiftspantebrev, til brug for afgiftsnedsættelse ved eventuel fremtidig pantsætning.

Der kan ikke oprettes et afgiftspantebrev vedrørende afgiftsfritagelsesgrundlaget fra et ejerpantebrev, før der er sket overførsel af en del af afgiften fra ejerpantebrevet til et nyt pantebrev, og der således er betalt 1.400 kr. i afgift ved overførslen. Oprettelsen af afgiftspantebrevet kan eksempelvis ske ved, at ejerpantebrevet, som der er overført afgift fra, omdannes til et afgiftspantebrev. Ved overførsel af afgift fra ejerpantebrevet skal det nye pantebrev, som afgiften overføres til, være tinglyst, før der sker omdannelse af ejerpantebrevet til afgiftspantebrev. Der skal ikke betales 1.400 kr. ved senere overførsler af afgift fra afgiftspantebrevet.

Hvis der sker afgiftsoverførsel vedrørende en del af hovedstolen fra et ejerpantebrev (udløser 1.400 kr. i afgift), og ejerpantebrevets hovedstol derefter nedlyses tilsvarende, og ejerpantebrevet således bibeholdes som ejerpantebrev med den resterende hovedstol, vil efterfølgende afgiftsoverførsler fra ejerpantebrevet udløse en afgift på 1.400 kr.

Hvis der i forbindelse med tinglysning af et nyt pantebrev sker overførsel af afgift fra flere ejerpantebreve, skal der betales 1.400 kr. i afgift for hvert ejerpantebrev, der overføres afgift fra. Ved en låneomlægning, hvor der sker overførsel af afgift fra ét ejerpantebrev til flere nye pantebreve samtidig, forfalder der kun én afgift på 1.400 kr.

Betingelser for anvendelse af afgiftsfritagelsen i § 5a.
§ 5 a opstiller nogle generelle betingelser for anvendelse af afgiftsfritagelsen og bevarelse af afgiftsfritagelsesgrundlag samt nogle specifikke betingelser, når afgiftsfritagelsen anvendes på flere pantebreve.

Endvidere er afgiftsfritagelsen betinget af, at det nye pantebrev eller de nye pantebreve påtegnes af långiver med oplysning om det tidligere pantebrev eller de tidligere pantebreve (identifikation); størrelsen af den tidligere tinglyste hovedstol samt størrelsen af det afgiftspligtige beløb (afgiftsopgørelse). I visse tilfælde er anvendelsen af afgiftsfritagelsen betinget af, at långiveren afgiver erklæringer. (se afsnit nedenfor: Erklæringer og afgiftsopgørelser)

1. § 5 a, stk. 1 - De generelle betingelser

    1. Det nye pant er til sikkerhed for lån i realkreditinstitutter, lån i pengeinstitutter (realkreditlignende vilkår) eller lån
        finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer.
    2. De pågældende pantebreve har pant i samme ejendom (se nedenfor punkt 3)
    3. De pågældende pantebreve er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere.
    4. Anmeldelse til tinglysning af det nye pant sker inden aflysning af det tidligere pant.
    5. Det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant.

§ 5 a, stk. 4 - Yderligere betingelser når afgiftsfritagelsen anvendes på flere pantebreve, der oprettes i forbindelse med udstykning

  1. Pantebrevene skal påtegnes om anvendelsen af § 5 a, stk. 1
  2. Pantebrevene skal påtegnes om, at der i mindst 1 år er pant i samme ejendom, som det tidligere pantebrev gav pant i.

Fortolkning af "samme ejendom" svarer til den nuværende fortolkning af " samme ejendom" i § 5, stk. 2. Se afsnit C. 2.2.3 og afsnit C. 2.2.6.

Erklæringer
Kravet om at de pågældende pantebreve forsynes med erklæringer om afgiftsfritagelse m.m., fremgår direkte af § 5 a og bekendtgørelsen.

Formålet med erklæringerne er, at afgiftsfritagelsen ikke misbruges. Det skal herefter være muligt at kontrollere, at det afgiftspligtige beløb er fastsat korrekt.

Nedenfor er de erklæringer, som er en betingelse for afgiftsfritagelse/afgiftsnedsættelse i henhold til § 5a, stk. 1. samt BEK §§ 13 og 14, samt en oversigt over de typer afgiftsopgørelser, som skal anvendes i forbindelse med fastsættelse af det afgiftspligtige beløb.

Erklæringer i henhold til § 5 a, stk. 1. 

1. Erklæring om, at pantebrevet er omfattet af § 5 a, stk. 1, jf. § 5 a, stk. 3.

  • "Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev"  

2. Erklæring om, at pantebrevene er omfattet af § 5 a, stk. 1 og at der er givet pant i de samme ejendomme som under det tidligere pant, jf. § 5 a, stk. 4, 2. pkt. og sidste pkt. (flere pantebreve): 

  • "Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk.1. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Der er givet pant i mindst 1 år i samme ejendom"

                                       

Eksempel

Realkreditpantebrev (A), hovedstol 3 mio., er tinglyst før 1. juli 2007, men er endnu ikke aflyst. Der er efterfølgende tinglyst, dvs. efter 1. juli 2007, et SDO/SDRO pantebrev (B), hovedstol 3 mio., og der skal nu tinglyses et nyt SDO/SDRO pantebrev (C), hovedstol 2.5 mio. Dette pantebrev (C) skal afløse pantebrev (B).

  1. Da realkreditpantebrev (A) er lyst før 1. juli 2007 kan pantebrevet ikke anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse af pantebrev (B), i henhold til § 5 a. Realkreditpantebrev (A) kan derimod anvendes til nedsættelse af afgiftsgrundlaget på pantebrev (B), i henhold til § 5, stk. 2. Betingelserne for afgiftsbegunstigelsen forudsættes opfyldt, herunder krav om anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev inden aflysning af det tidligere pantebrev.
  1. Når pantebrev (B) er tinglyst, kan det anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse, jf. § 5 a, af pantebrev (C). Pantebrev (C) skal påtegnes om, at det er omfattet af § 5 a, stk. 1, og pantebrevet skal påføres en afgiftsopgørelse. Afgiftsopgørelsen skal indeholde entydig identifikation af pantebrev (B).
  1. Pantebrev (B), der nu er fuldt indfriet, skal nedlyses med de 2.500.000 kr., der er overført som afgiftsfritagelsesgrundlag til pantebrev (C). Der er således opstået et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på 500.000 kr. til brug for senere pantebrevstinglysninger. Pantebrev (B) markeres som afgiftspantebrev i forbindelse med erklæringen om, at "Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag". Ved et tingbogsopslag kan det herefter konstateres, at pantebrev (B) alene står i tingbogen af afgiftsmæssige årsager, og at hovedstolen på 500.000 kan anvendes til modregning i hovedstolen på nyt pantebrev i henhold til § 5a, stk. 1.

 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter