Dato for udgivelse
23 Oct 2012 15:34
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
30 Aug 2012 14:41
SKM-nummer
SKM2012.588.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
21. afdeling, B-3441-10
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Fradrag og afskrivninger
Emneord
Formidlingshonorar - udlejningsejendom - projekt
Resumé

Udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt havde som enekommanditist købt og videresolgt en udlejningsejendom til 10 investorer. Avancen ved videresalget havde reelt karakter af honorar til projektudbyderen for arbejdet med den overordnede tilrettelæggelse og strukturering af investeringsprojektet og kunne derfor ikke medregnes - hverken helt eller delvist - ved opgørelsen af investorernes anskaffelsessum i henhold til afskrivningsloven, jf. SKM2008.967.HR.

Reference(r)
Afskrivningsloven § 17
  
Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, C.C.2.4.4.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-2 C.C.3.1.7.2


Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af landsdommerne

Sanne Kolmos, Norman E. Cleaver og Joachim Kromann (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt ved byretten, er ved kendelse af 17. november 2010 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagsøgeren, A, har nedlagt følgende anerkendelsespåstande:

Principalt:

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at As skatteansættelser for hvert af indkomstårene 2005, 2006 og 2007 nedsættes med 17.206 kr.

Subsidiært:

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at behandlingen af As skatteansættelser for indkomstårene 2005, 2006 og 2007 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagen vedrører spørgsmålet om opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum og dermed afskrivningsgrundlaget vedrørende udlejningsejendommen ...1, som K/S G1, hvoraf A ejer en tiendedel, erhvervede som et investeringsprojekt i 2004 med overtagelse den 1. december 2005.

Sagsfremstilling

G2 A/S, der er et entreprenørselskab, stiftede den 16. januar 2004 komplementarselskabet G3 ApS. Den 20. januar 2004 stiftede G2 A/S kommanditselskabet K/S G1.

Den 7. juli 2004 indgik G2 A/S og I/S G4, der er formidler af opsparingsejendomme og udbyder af K/S-projekter, aftale om I/S G4s køb af 100 pct. af selskabskapitalen i henholdsvis komplementarselskabet og kommanditselskabet. Af købsaftalen fremgår bl.a. følgende:

"...

Betinget aftale om overdragelse af 100 % af selskabskapitalen i
K/S G1 og Komplementarselskabet G3 ApS

  

Mellem

G2 A/S

       

Og

I/S G4

 

2.

Aftalens genstand

       

2.1

Med nærværende betingede aftale overdrager Sælger til Køber 100 % af selskabskapitalen i Kommanditselskabet og Komplementarselskabet.

    

...

 
    

3.

Selskaberne

    

...

 
    

3.2

Selskaberne er etableret på Sælgers foranledning med henblik på gennemførelsen af Projektet.

    

...

 
    

4.

Ejendommen

    

4.1

Ejendommen omfatter de ejerlejligheder, som er markeret på bilag 1. Sælger foranlediger, at disse overdrages til Kommanditselskabet.

    

4.2

På den til Ejendommen knyttede byggeret opføres af Sælger, som totalentreprenør for Kommanditselskabet, en bygning, der er udlejet til Lejerne i henhold til de som bilag 3 - 6 vedhæftede lejekontrakter med projektbeskrivelser, jfr. Projektet. Det udlejede etageareal udgør i henhold til lejekontrakterne et samlet areal af 2.495 m2(BTA).

    

...

 
    

7.

Projektet

    

7.1

Forud for Lejernes overtagelse af det lejede forestår Sælger, som totalentreprenør for Kommanditselskabet, opførelsen af ejendommen i henhold til Totalentreprisekontrakten, bilag 2. Projektet forventes færdiggjort den 1. september 2005.

    

7.2                  

Projektet omfatter alle arbejder og foranstaltninger af enhver art, der tænkes kan, med henblik på at realisere Projektet og aflevere den opførte bygning til brug for Lejerne samt til Kommanditselskabet. ...

    

...

         
    

9.

Lejeforhold

    

...

 
    

9.5

Sælger indestår for, at Ejendommen pr. Overtagelsesdagen er fuldt udlejet, og at der ikke henstår noget ikke-udlejet etageareal på Overtagelsesdagen, samt at Lejerne vil overtage lejemålene uden forbehold, jfr. Bilag 10.

    

...

 
    

10.

Købers undersøgelser (due diligence)

    

10.1

Forud for underskriftsdagen har Sælger udleveret det på bilag 11 anførte materiale for Købers due diligence. ...

    

11.

Overtagelsesdagen og Ejendommens drift frem til Afleveringsdagen

    

11.1

Køber overtager det overdragne med virkning fra Overtagelsesdagen den 1. september 2005.

    

11.2

Sælger er berettiget til omkostningsfrit at udskyde Overtagelsesdagen indtil den 28. december 2005, såfremt dette skriftlig meddeles Køber senest 3 måned, før den senest foreløbigt fastsatte Overtagelsesdag. ...

    

...

  
    

12.

Købesummen og Entreprisesummen

    

12.2

I Overdragelsesbalancen for Kommanditselskabet indgår Ejendommen som et aktiv med en værdi svarende til Kr. 85.736.700,00 (...). Heraf andrager grundværdien Kr. 16.000.000,00 ...

    
 

I Overdragelsesbalancen indgår endvidere som et passiv Entreprisesummen i henhold til Totalentreprisekontrakten, Kr. 69.736.700,00 inkl. entrepriserenter og betalt grundkøbesum, Kr. 16.000.000,00.

    

...

  
    

13.

Regulering af Ejendommens værdi og Entreprisesummen

    

13.1

Sælger og Køber er enige om, at Ejendommen med en forventet bruttolejeindtægt pr. Overtagelsesdagen på Kr. 5.966.300,00 med ikke-overvæltelige driftsomkostninger på Kr. 181.701,00 forventes at give en nettolejeindtægt på Kr. 5.784.599,00, jfr. bilag 9.

    

13.2

Ved afvigelser i nettolejeindtægten på Kr. 5.784.599,00 skal den værdi hvormed Ejendommen indgår som et aktiv i Overdragelsesbalancen reguleres med afvigelsen kapitaliseret med faktor 14,60 svarende til 6,85 % i afkast.

    
 

Køber er dog ikke forpligtet til at acceptere en stigning i nettolejeindtægten på mere end + 3 %, jfr. ... Køber er ikke forpligtet til at tolerere en større forøgelse af købesummen/aktiv i Overdragelsesbalancen, som beskrevet ovenfor end + 3 %. Såfremt købesummen og denne værdi afviger med mere end + 3 %, skal Køber ikke erlægge det beløb, som overstiger + 3 %.

    

...

 
    

15.

Gæld, der påhviler Ejendommen og/eller Selskaberne

    

15.1

Sælger foranlediger, at Kommanditselskabet pr. frigivelsestidspunktet ... er i besiddelse af pantebrev(e) stor(e) Kr. 86.000.000,00 med tinglyst pant i Ejendommen. ...

..."

Forud for I/S G4s indgåelse af købsaftalen med G2 A/S havde I/S G4 anmodet G5 A/S om at udarbejde en vurderingsrapport vedrørende ejendommen. Af denne vurderingsrapport, der er dateret den 1. april 2004, fremgår, at ejendommens markedsværdi vurderes til 89.000.000 kr.

I/S G4 havde inden indgåelsen af købsaftalen med G2 A/S endvidere i maj 2004 indgået aftale med statsautoriseret revisor NI, R1, om, at hun mod et honorar ville finde 10 investorer blandt sine kunder til projektet.

I perioden fra den 9. november til den 24. november 2004 tegnede 10 investorer, heriblandt A, sig for køb af 100 pct. af selskabskapitalen i henholdsvis komplementarselskabet og kommanditselskabet. Af tegningsaftale underskrevet af A, der er underskrevet af A den 10. november 2004, fremgår bl.a. følgende:

"...

Købsaftale for K/S G1

Under henvisning til prospektet om erhvervelse af kommanditanparter i K/S G1 køber undertegnede

Navn A ...

10

stk. anparter á 170.000 kr., hver svarende til 1/100 af det samlede antal anparter i kommanditselskabet K/S G1, og køber nom. 1.250 kr./stk. anparter i Komplementarselskabet G3 ApS. ...

Mit køb af kommanditanparter og anparter i komplementarselskabet gennemføres med virkning fra den 1. december 2005 (skæringsdatoen), hvis mit køb accepteres af sælgeren I/S G4, ...

...

Kreditvurdering

Jeg accepterer at indsende genpart af min selvangivelse, kopi af 3 sidste løn sedler, de seneste 2 årsopgørelser, seneste forskudsregistrering, seneste vurderingsattest for fast ejendom, seneste ejendomsværdiattest, årsopgørelse fra realkreditinstitut, årsopgørelse fra pengeinstitutter, seneste regnskab for eventuelle andre projekter jeg er medejer af, samt seneste regnskab for min virksomhed - herunder at der udarbejdes en formueopgørelse til brug for projektets långivere, og at resultatet af kreditvurderingen kan blive, at mit køb annulleres af I/S G4. I projektets løbetid skal der hvert år på foranledning af selskabsadministrator (I/S G4) fremsendes en formueopgørelse samt kopi af årsopgørelser fra skattevæsenet.

...

Fra K/S G1 og I/S G4s side er købet først bindende, når bekræftelse er foretaget af I/S G4 ved skriftlig meddelelse til mig.

..."

Specifikation af de budgetterede overdragne aktiver og gældsforpligtelser

 K/S G1 - Budgetteret

Alle beløb i kr.

 

 

 

 

Pr. andel

 

 

1/100

Overtagne aktiver

 

 

Installationer

3.740.647

37.406

Grund

17.166.461

171.665

Afskrivningsberettigede bygninger

61.292.304

512.923

Ikke afskrivningsberettigede bygninger

9.779.990

97.800

Kassebeholdning

                 -

            -

Overtagne aktiver

91.979.401

919.794

 

 

 

Overtagne gældsforpligtelser

 

 

...

 

 

Overtagne gældsforpligtelser

84.614.401

846.144

Kontant vederlag

  7.365.000

  73.650

Overtagne gældsforpligtelser og kontakt vederlag

91.979.401

919.794

Selv om investeringsprojektet ikke blev udbudt af I/S G4 via I/S G4s sædvanlige salgsled, udarbejdede I/S G4 et salgsprospekt vedrørende projektet med bl.a. tilhørende revisorerklæring, erklæring fra advokat samt en teknisk og en miljøteknisk erklæring. Af prospektet, dateret den 19. november 2004, fremgår bl.a. følgende:

"...

Formålet med dette prospekt

Formålet med dette prospekt er at give Dem - som potentiel investor - et solidt indblik i markedet for denne type ejendomme, de væsentligste lejere og lejeniveauer for herigennem at skabe et solidt beslutningsgrundlag, forud for en eventuel investering i K/S G1.

1 Sammenfatning

I/S G4 tilbyder Dem hermed muligheden for køb af anparter i K/S G1. Her har De mulighed for at blive medejer af en butiksejendom, som p.t. er under opførelse på det førende handelsstrøg ...2. Ejendommen har 4 butikslejemål som har fokus på inventar og indretning til køkken og bad, mens det resterende ejendomsareal beliggende på 1. sal forventes udlejet til kontorer. ...

Den samlede købesum for projektet udgør 92,0 mio. kr. Heraf udgør den forventede avance til I/S G4 5,17 mio. kr. og forventede afholdte købsomkostninger 1,08 mio. kr. Investeringen udbydes i alt i 100 anparter, som budgetteres videresolgt til maksimalt 10 investorer.

...

Ejendommen får et samlet areal på ca. 2.520 m² ...

Ejendommen er p.t. under opførelse på ...2 og forventes færdigopført og overdraget den 1. december 2005....

...

2 Demografi og ejendomsbeskrivelse

...

2.3 Ejendommen og overtagelsesdato

Grunden hvor ejendommen opføres, er beliggende på hjørnet af ...2 og ...3. Opførelsen af den ny bygning er påbegyndt i efteråret 2004 og overdragelsen finder sted den 1. december 2005. Ejendommen opføres af G2 A/S, som er et ejendomsudviklingsselskab med speciale i projektudvikling og totalentrepriser. G2 A/S er berettiget til at udskyde overtagelsesdagen til den 28. december 2005. Risikoen for senere levering end den 28. december 2005 vurderes at være minimal, da G2 A/S, ifølge deres 2003 årsregnskab, har leveret samtlige byggerier til tiden de seneste 5 år. ...

...

2.6 Lejeforhold

Lejeindtægten i K/S G1 kommer fra 4 butikslejemål og forventeligt 1 kontorlejemål samt tilhørende 68 P-pladser. ...

Lejerne i ejendommen bliver forretningerne G6 A/S, G7 A/S samt butikskæden G8 A/S. Ydermere har G9 A/S underskrevet et "Letter of Commitment". På udbudstidspunktet kendes lejeren af kontorlejemålet endnu ikke.

I det følgende beskrives de fire butikslejemål kort, og nøgletallene for hver lejer bliver præsenteret. Efterfølgende beskrives G2 A/S, som er sælger af ejendommen og som indestår for de budgetterede lejeindbetalinger på kontorlejemålet.

...

3 Budget for selskabet og investor

3.1. Budgetforudsætninger

Investering:

t.kr.

Projektsum

91.979

Investering i alt:

91.979

   

...

 
   

Afskrivningsgrundlag:

t.kr.

Grundværdi

17.166

Afskrivningsberettigede bygninger

61.292

Ikke afskrivningsberettigede bygninger

9.780

Installationer

3.741

   

...

 

3.2 Købsomkostninger

Den samlede købesum for projektet er 92,0 mio. kr. Heraf er der en forventet avance til I/S G4 på 5,17 mio. kr., samt forventede afholdte købsomkostninger på 1,08 mio. kr. Købsomkostningerne fordeler sig på følgende poster:

Skødestempel og afgift

97

Stempel på finansiering

1.296

Advokat, R2

175

Byggeteknisk gennemgang, G10

50

Vurderingsrapport, G5 A/S

50

Revisor, NT

50

Rådgiverhonorar, R1

500

Sælgers andel af omkostninger

-1.290

Stiftelsesprovision + diverse

156

Sum

1.084

3.3 Resultatbudget

...

3.3.2 Finansiering

Finansieringen fastlægges først endeligt efter udbudsdatoen. Den i budgettet anvendte finansiering bygger på nedenstående forventede vilkår.

Da betalingen af den færdigopførte ejendom først sker ultimo 2005 optages finansieringen også først på dette tidspunkt. ...

Finansiering

     
  

Prioritet

Rentevilkår

Budgetteret rentesats

Herefter budgetteret

   

til 2010

til

1. Prioritet

Forventet fast i 5 år

4,45 %

4,45 %

2. Prioritet

Variabel rente

5,50 %

5,50 %

Kassekredit

Variabel rente

5,75 %

5,75 %

1. prioriteten udgør 51,0 mio. kr. ...

2. prioriteten udgør 30,0 mio. kr. ...

Kassekreditten har en budgetteret maksimal trækningsret på 5 mio. kr.

...

3.4 Skattemæssige afskrivninger

Deres likviditetsbudget afhænger af skattesatsen og af de skattemæssige fradrag. Disse fradrag fremkommer som Deres del af det skattemæssige resultat, som findes via resultatbudgettet samt de skattemæssige afskrivninger på bygningerne:

Dansk skatteopgørelse, t.kr.

År

Resultat ekskl.

Skattemæssige

Skattemæssige

Skattemæssigt

 

værdiregulering

afskrivninger

afskrivninger

resultat

   

(Bygninger)

(Installationer)

 

2005

-245

3.065

187

-3.497

2006

1.453

3.065

187

-1.799

2007

1.644

3.065

187

-1.607

2008

1.849

3.065

187

-1.402

2009

2.068

3.065

187

-1.183

2010

2.302

3.065

187

-949

2011

2.551

3.065

187

-701

2012

2.801

3.065

187

-450

2013

3.068

3.065

187

-183

2014

3.352

3.065

187

101

Tallene er angivet for hele K/S´et.

...

3.8 Kommanditselskabets likviditetsbudget

...

3.9 Projektets balance

...

3.10 Ejendoms- og selskabsadministration

Ejendomsadministrationen vil blive varetaget af en ejendomsadministrator, der opfylder anpartsreglerne. Det vil sige, at administration og udlejning af ejendommen ikke foretages af en virksomhed, som formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 danske personer. Ved prospektudfærdigelsen er der ikke indgået en administrationsaftale med en administrator. Udkast til administrationsaftalen kan rekvireres.

Selskabsadministrationen vil blive varetaget af I/S G4, som har indgået en 6-årig uopsigelig administrationsaftale med kommanditselskabet. Selskabets ledelse vil blive forestået af kommanditselskabets bestyrelse, der udpeges på den ekstraordinære generalforsamling, som der vil blive indkaldt til af I/S G4, når alle anparterne er videresolgt. Der vil løbende være kontakt mellem I/S G4 og kommanditselskabets bestyrelse for at sikre, at bestyrelsen informeres om selskabets løbende drift.

3.11 Følsomhedsberegninger på væsentlige driftsposter

For I/S G4 er det vigtigt, at De som potentiel investor får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for en eventuel investering i K/S G1. I det følgende afsnit redegøres for de væsentligste risici ved projektet. Dette gøres ved at belyse, hvilken betydning en ændring i budgetforudsætningerne har for Deres samlede opsparing efter skat over 10 år.

...

3.11.1 Ændret inflation

...

2.11.2 Ændret lejeindtægt

...

3.11.3 Fremtidige rentestigninger

...

3.11.4 Ændret salgspris på ejendommen

...

3.11.5 Skattemæssige risici

Jævnfør beskrivelsen i afsnit 3.1 overtager investorerne anparterne fra I/S G4, som videresælger anparterne og dermed indirekte også ejendommen.

Ved videresalget opnår I/S G4 en forventet avance på 5,17 mio. kr., som således indgår i investorernes anskaffelsessum. Der vurderes at være en begrænset risiko for, at skattemyndighederne vil anfægte anskaffelsessummen, som det er sket i kendelser fra Landsskatteretten, hvor afskrivningsret på den del af købesummen, der vedrørte mæglerhonorar, blev underkendt.

Uanset at I/S G4 ikke anser det for sandsynligt, at anskaffelsessummen kan anfægtes, vises i nedenstående tabel, hvilken indvirkning en eventuel reduktion af anskaffelsesprisen med I/S G4s avance vil have på Deres forventede opsparing. ...

...

4 Investering i K/S G1

...

4.2 Kreditvurdering

I forbindelse med erhvervelsen af anparter i K/S G1, er der en række forudsætninger, der skal være opfyldt. Hver enkelt investor skal kreditvurderes, før handlen kan finde sted. I K/S G1 skal hver enkelt investor som udgangspunkt have en årsindkomst i niveauet 750 t.kr. samt en formue i niveauet 1,2 mio. kr. Formålet med kreditvurderingen er at sikre, at investorerne samlet set kan overholde eventuelle fremtidige indbetalingsforpligtelser i forhold til kommanditselskabet, hvilket er i såvel kommanditselskabets som de enkelte investorers interesse.

Kreditvurderingen vil blive foretaget af såvel I/S G4 som af de deltagende långivere. Kreditvurderingen baseres bl.a. på et udfyldt formueskema samt kopier af lønsedler, årsopgørelser og evt. vurderingsattest for fast ejendom.

Som investor i K/S G1 skal De årligt indsende et formueskema samt en kopi af Deres årsopgørelse fra SKAT.

...

4.4 Realisering af projektet

I budgettet regnes der med en investeringshorisont på 10 år. Salget af ejendommen kan dog finde sted på et vilkårligt tidspunkt, ...

...

4.5 Hæftelse

I forbindelse med finansieringen af købet af ejendommen, stilles denne som sikkerhed overfor långiverne. 2. prioritets- samt kassekreditlångiver har desuden sikkerhed via den personlige investorhæftelse

...

5 Generelt om investering i fast ejendom

...

5.4 Hvorfor investere via I/S G4 ?

Mange års tilstedeværelse i markedet har givet I/S G4 en betydelig erfaring og et solidt netværk til at foretage en kvalificeret vurdering af ejendommens stand, lejeforhold mv., samt efterfølgende sikre en nøje pleje og endelig afvikling af det enkelte ejendomsprojekt.

Der lægges hos I/S G4 stor vægt på Deres tryghed og sikkerhed i forbindelse med I/S G4eringen. Ud over en grundig vurdering af den enkelte ejendom, består Deres sikkerhed i en løbende overvågning og pleje af Deres investering fra I/S G4s side. En backup funktion, i form af vores controllere, kontrollerer arbejdet hos den eksterne administrator, der varetager administrationen af Deres ejendom. Skulle situationen opstå, hvor en lejer for eksempel går konkurs eller opsiger sit lejemål, vil I/S G4 bistå med at genudleje ejendommen i samarbejde med mæglere. Her kommer I/S G4s mangeårige erfaring og store netværk til gavn. 66 medarbejdere er specialiseret inden for bl.a. byggeteknik, jura, skat, revision, finansiering, forsikring og ejendomsmæglervirksomhed og er tilsammen Deres garanti for en tryg investering.

I/S G4 er ejet af G11 A/S og G12 ApS, som igen er datterselskaber i G13 ApS. G13 ApS er ejet af NM. I/S G4s daglige ledelse forestås af en direktion bestående af administrerende direktør NM samt direktør NK. ...

I/S G4 er formidler af opsparingsejendomme, og er den ældste og mest erfarne på markedet. ...

...

5.5 G14 Brancheforening

I/S G4 er medlem af G14 Brancheforening.

..."

Under afsnit 2.6 Lejeforhold var der i prospektet udførligt redegjort for de enkelte lejeres virksomhed og økonomiske forhold.

Under afsnit 3.3 Resultatbudget og 3.8 Kommanditselskabets likviditetsbudget var anført en række nærmere budgettal for en 10-årig budgetperiode.

I prospektet indgik endvidere en erklæring fra G5 A/S om værdien af udlejningsejendommen. Af denne erklæring, der er dateret den 15. oktober 2004, fremgår bl.a. følgende:

"...

Erklæring

...

Markedsværdien for ejendommen baseret på driftsbudget 2004 vurderes til kr. 90.300.000 kontant - svarende til et startafkast for investor på ca. 6,4 %. Det er ved denne vurdering forudsat, at der indgås bindende lejeaftaler svarende til de foreliggende letters of commitment samt at det tilbageværende lejemål kan udlejes til detailhandelsformål.

..."

Byggeprojektet blev færdiggjort i efteråret 2005 og udlejet fra den 1. november 2005. I forbindelse med investorernes overtagelse af komplementarselskabet og kommanditselskabet den 1. december 2005 blev der udfærdiget en opgørelse over lejeindtægter for 2005 vedrørende udlejningsejendommen, hvoraf fremgår, at lejeindtægterne for K/S G1 i perioden frem til overtagelsesdagen udgjorde 425.775 kr., mens lejeindtægterne efter overtagelsesdagen udgjorde 497.262 kr.

Af årsrapporten for 2005 for K/S G1 fremgår bl.a. følgende:

"...

Resultatopgørelse

     

1. januar - 31. december

     
       
 

Note

2005

2004

Lejeindtægter

 

497.262

 
       

Balance pr. 31. december

     

Aktiver

Note

2005

2004

Investeringsejendom

6

91.986.700

 

...

 

 

 

Noter

6

Investeringsejendom

   
 

Kostpris 1. januar 2005

 

0

 

Tilgang i året

 

86.820.700

 

Afgang i året

 

                0

 

Kostpris 31. december 2005

 

86.820.700

 

Opskrivning 1. januar 2005

 

0

 

Årets opskrivning

 

 5.166.000

 

Opskrivning 31. december 2005

 

5.166.000

 

Regnskabsmæssig værdi 31. december 2005

 

91.986.700

...

     

..."

Statsautoriseret revisor NI udarbejdede til brug for de 10 investorers skatteopgørelse en opgørelse af maksimale skattemæssige afskrivninger for indkomståret 2006 vedrørende K/S G1. Af opgørelsen fremgår bl.a. følgende:

"...

Revisors erklæring fremgår af "Skattevejledning og revisors erklæring for 2006" som udgør en integreret del af bilaget.

Det kontante skattemæssige afskrivningsgrundlag for ejendommen:

Kontant del af stamkapital

2.199.000

Merpris for ejendommen

5.166.000

Kontant betaling for 100 anparter

7.365.000

Ejendommens anskaffelsessum inklusive købsomkostninger

86.820.700

Merpris for ejendommen

5.166.000

Heraf overført til rådgiverhonorar

    -500.000

Investorernes samlede købesum for ejendommen

91.486.700

Anskaffelsessummen fordeles således:

   

Afskriv-

 
   

ningsberet-

 
   

tigede om-

Samlet

 

Anskaffelses-

kostninger

kontant

 

sum

og merpris

anskaffel-

 

fordelt

fordelt

Sessum

Afskrivningsberettigede bygninger

50.029.425

3.355.263

53.384.688

Ikke afskrivningsberettigede bygninger

     

(617/2520 m2)

16.220.785

1.087.860

17.308.645

Særlige installationer

3.486.490

233.824

3.720.314

Grund

16.000.000

1.073.053

17.073.053

 

85.736.700

5.750.000

91.486.700

..."

Ved agterskrivelse af 12. november 2008 fremkom SKAT over for A med ændringsforslag til hans skatteopgørelse for indkomståret 2006, hvorefter afskrivningsgrundlaget for bygning og særlige installationer - på baggrund af en korrektion af anskaffelsessummen for udlejningsejendommen tilhørende kommanditselskabet - blev nedsat med 17.206 kr. Begrundelsen herfor var, at udbyderhonoraret til I/S G4, der af SKAT var opgjort til 5.268.207 kr., og som af kommanditselskabet - og de enkelte investorer - var tillagt anskaffelsessummen, efter gældende retspraksis ikke kan indgå i ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

SKAT udskrev den 12. december 2008 årsopgørelser for A for indkomstårene 2005, 2006 og 2007, hvori afskrivningsgrundlaget for bygning og særlige installationer blev nedsat med ovennævnte beløb på 17.206 kr.

Denne ændring af skatteansættelsen for indkomstårene 2005, 2006 og 2007 påklagede statsautoriseret revisor NI på vegne af A til Landsskatteretten ved brev af 25. februar 2009.

Ved brev af 15. april 2010 til SKAT Sagscenter Erhverv anmodede Landsskatteretten skatteforvaltningen om en udtalelse i sagen og fremkom med en kontorindstilling til sagens afgørelse. Af indstillingen fremgår blandt andet følgende:

"...

Det må lægges til grund, at I/S G4, der sædvanligvis agerer som udbyder i ejendomsprojekter, som enekommanditist i K/S G1 alene har erhvervet ejendommen med det formål efterfølgende at videresælge anparterne til interesserede investorer. Herefter og på baggrund af indholdet af det udarbejdede tegningsprospekt må det endvidere lægges til grund, at I/S G4 har udført et arbejde svarende til, hvad der er sædvanligt i formidlingssagerne. Udbydere af sådanne investeringsprojekter opkræver typisk et nettohonorar på ca. 5-6 % af ejendommens købesum. Det kan ikke føre til et andet resultat, at I/S G4 har erhvervet hele selskabskapitalen af G2 A/S, idet den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet først er foretaget af I/S G4.

... Kontoret finder endvidere ikke, at den fremlagte vurderingsrapport kan medføre, at anskaffelsessummen skal ansættes til et andet beløb end det af SKAT opgjorte. Vurderingsrapporten er rekvireret af I/S G4 og er indgået i beslutningsgrundlaget vedrørende I/S G4s erhvervelse af ejendommen. Ejendommen er efterfølgende af I/S G4 blevet erhvervet fra en uafhængig part for et mindre beløb end angivet i vurderingsrapporten, og kontoret finder, at det er dette aftalte beløb, der skal tages udgangspunkt i ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

..."

A udtog den 3. september 2010 stævning mod Skatteministeriet i medfør af skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, hvorefter en påklaget afgørelse kan indbringes for domstolene, selv om den endelige administrative instans endnu ikke har truffet afgørelse, når der er forløbet mere end 6 måneder efter den påklagede afgørelses indbringelse for den endelige administrative instans.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet forklaring af vidnet NI.

NI har forklaret, at I/S G4 rettede henvendelse til hende vedrørende det i sagen omhandlede investeringsprojekt i maj 2004 og spurgte, om hun ville kigge nærmere på projektet. Hun havde på daværende tidspunkt ca. 25 kunder, der havde efterlyst muligheden for at gøre en god investering. Hun indgik derfor en aftale med I/S G4 om, at hun mod vederlag ville gennemgå sagens dokumenter og forelægge projektet for potentielle investorer. Hun modtog fra I/S G4 alt relevant materiale vedrørende investeringsprojektet, herunder tegninger over byggeprojektet, entreprisekontrakt og de indgåede lejekontrakter m.v. Hun modtog også G5 A/S´ vurderingsrapport af 1. april 2004 vedrørende den ejendom, som projektet angår. Samtlige de oplysninger, som hun gav investorerne, havde grundlag i materialet fra I/S G4. Projektet var usædvanligt ved, at den bygning, der skulle udlejes, var under opførelse, og det var derfor relevant for hende at søge at eliminere byggerisikoen. I/S G4 oplyste hende om, at de normalt ikke beskæftigede sig med projekter af denne karakter.

Investorers køb af anparter finder normalt først sted, når der foreligger et salgsprospekt. I denne sag havde hverken hun eller investorerne set I/S G4s salgsprospekt på tidspunktet for investorernes underskrift af de respektive købsaftaler. Hun havde arbejdet på sagen i ca. 6 måneder. Hun spurgte I/S G4, hvad formålet med salgsprospektet var. I/S G4 svarede, at prospektet var udarbejdet af interne forretningsmæssige hensyn. Hun husker ikke i dag, om hun læste prospektet igennem, og hun husker ikke, om prospektet indeholdt oplysninger, som hun studsede over. Hun kan ikke udelukke, at prospektet blev udarbejdet som en form for dokumentation for, at I/S G4 havde forsynet hende og investorerne med alle relevante oplysninger om investeringsprojektet. Hun havde allerede forsynet de 10 investorer med sine egne budgetberegninger, som svarede til de budgetberegninger, der var indeholdt i prospektet, når bortses fra, at hun i sine beregninger havde lagt en for investorerne mindre fordelagtig lånefinansiering til grund end den, der var forudsat i prospektet. Den gunstigere lånefinansiering var imidlertid blot til fordel for investorerne.

Hun havde intet at gøre med forhandlingerne mellem G2 A/S og I/S G4, og hun er ikke bekendt med, hvorfor overdragelsessummen blev fastsat til 85.736.700 kr. i juli 2004, selv om det af G5 A/S´ vurderingsrapport af 1. april 2004 fremgår, at værdien af ejendommen da blev opgjort til 89.000.000 kr. Prisen på sådanne ejendomme fastsættes normalt på grundlag af, hvilken lejeindtægt ejendommen forventes at generere. Prisfastsættelsen er med andre ord afkastbaseret. Det var også tilfældet her, hvor investorerne betalte i alt 91.979.401 kr. for deres anparter i kommanditselskabet og komplementarselskabet. Det var hende, der forhandlede principperne for anskaffelsessummens fastsættelse, det vil sige afkastmodellen, på plads med I/S G4. Både investorerne og hun var bekendt med, at I/S G4 med salget opnåede en avance på ca. 5.000.000 kr.

Der var ingen kontakt mellem investorerne og I/S G4, når bortses fra, at der blev afholdt et investormøde hos I/S G4, hvori hun og investorerne deltog. Al øvrig kontakt til investorerne stod hun for, herunder også i relation til de overdragelsesaftaler, som investorerne underskrev. Nogle af investorerne kendte hinanden fra andre investeringsprojekter. Der var tale om såkaldt "private placement". Alternativet ville have været, at I/S G4 havde udbudt projektet på sædvanlig vis gennem annoncer m.v., men dette ville først have kunnet ske, når ejendommen stod færdigopført ca. 1 år senere. I/S G4 annoncerede ikke, idet de havde indgået aftale om, at hun skulle skaffe investorerne. Det var i den forbindelse vigtigt for hende, at investorsammensætningen var rigtig, og at hun kendte samtlige investorers økonomiske forhold. Der blev med skæringsdato den 1. december 2005, hvilket var datoen for investorernes overtagelse af anparterne i kommanditselskabet og komplementarselskabet, udarbejdet en refusionsopgørelse, hvor lejeindtægterne vedrørende ejendommen blev periodiseret.

Det var I/S G4, der stod for finansieringen af hele projektet. Det var endvidere I/S G4, der forestod forhandlingerne med lejerne og udfærdigede lejekontrakterne. Hun ønskede ikke, at oplysninger om hendes klienters økonomiske forhold skulle tilgå I/S G4, og I/S G4 vurderede ikke investorernes økonomi. Denne vurdering blev foretaget af hende tillige med Alm. Brand Bank og BRFkredit, der finansierede projektet. Finansieringsinstitutterne foretog deres kreditvurdering på grundlag af formueopgørelser udarbejdet af hende.

Det er hende, der har udarbejdet K/S G1´s opgørelse af maksimale skattemæssige afskrivninger for indkomståret 2006. I beløbet på 5.750.000 kr., der udgør de afskrivningsberettigede omkostninger og merpris, indgår I/S G4s avance på 5.166.000 kr. Hun husker ikke, hvad det resterende beløb på 584.000 kr. dækker over, men der må være tale om yderligere handelsomkostninger afholdt af kommanditselskabet forud for investorernes køb af dette selskab, og som derfor er bogført af dette selskab. Skattemyndighederne har på grundlag af indsendt dokumentation godkendt investorernes handelsomkostninger med 236.934 kr. De øvrige handelsomkostninger, der ikke er dokumenteret, har skattemyndighederne ikke godkendt. I/S G4 havde ikke så godt styr på al bilagsdokumentationen, og hun tror, at godkendelsen strandede på det. Det må antages, at finansieringsudgifterne på 244.859 kr. indgår i beløbet på 584.000 kr. Det er hende, der har udarbejdet årsrapporten for 2005 for K/S G1. Værdien af ejendommen blev i dette regnskab opskrevet med 5.166.000 kr., svarende til I/S G4s avance. Dette er i overensstemmelse med almindelige regnskabsprincipper, da ejendomme skal opgøres til dagsværdien.

De 10 investorers køb af anparterne i kommanditselskabet og komplementarselskabet har på trods af krisen været en mægtig god investering. Ejendommens værdi er i dag på ca. 100.000.000 kr., og der er driftsoverskud både før og efter skat.

Procedure

A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 23. maj 2012, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

"...

Sagsøger fastholder anbringendet om, at sagsøger og de øvrige investorers afskrivningsgrundlag for den i sagen omhandlede ejendom for indkomståret 2005 og efterfølgende indkomstår udgør kr. 91.486.700 som selvangivet under hensyntagen til, at sagsøger og de øvrige investorers køb af anparter i kommanditselskabet udgjorde køb af brugte anparter, hvorefter der ifølge SKATs egne styresignaler SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT ikke er grundlag for at reducere afskrivningsgrundlaget med I/S G4s avance, hvorfor det selvangivne afskrivningsgrundlag skal fastholdes.

Hverken afskrivningsloven eller forarbejderne hertil indeholder nogen nærmere fortolkningsbidrag til i relation til opgørelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag i den situation, at en investor i et investeringsprojekt har erhvervet anparterne, som såkaldte brugte anparter.

Som følge heraf har det været op til den skattemæssige teori og især praksis at fastlægge rammerne herfor.

Sagsøgte henviser til Højesterets dom af den 25. november 2008, SKM2008.967.HR, hvor Højesteret nåede frem til, at ingen del af det erlagte udbyderhonorar kunne indgå ved opgørelsen af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for ejendommen i den konkrete sag.

Det gøres imidlertid gældende, at omtalte Højesteretsdom ingen betydning har for afgørelsen af nærværende sag - allerede som følge af, at omtalte Højesteretsdom udelukkende vedrørte den situation, hvor udbyder fungerede som formidler mellem den oprindelige sælger af ejendommen og investorerne. Udbyder havde således ikke erhvervet ejendommen fra den oprindelige sælger og videresolgt ejendommen til investorerne.

I nærværende sag er der ikke tale om nogen formidlingssituation, idet der derimod er tale om, at I/S G4 reelt har ageret mellemhandler mellem G2 A/S og kommanditselskabet, hvorfor der på ingen måde er grundlag for at kvalificere I/S G4s rolle i nærværende sag som "formidler", idet der som anført derimod er tale om en videresalgssituation - dvs. køb af brugte anparter for sagsøger og de øvrige investorers vedkommende.

Det gøres gældende, at såfremt en investor i et investeringsprojekt er indtrådt som kommanditist ved erhvervelse af en brugt anpart, så kan skattemyndighederne ikke reducere kommanditisternes skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen med et beløb svarende til udbyders avance ved videresalget.

Sagsøgte henviser videre til Højesterets dom af den 8. september 2009, SKM2009.562.HR. I omtalte sag, som blev vundet af Skatteministeriet, procederede skatteyder på synspunktet om brugte anparter. Det gøres gældende, at Højesteret med den afsagte dom ikke har taget principiel stilling til, hvorledes retsstillingen er i tilfælde, hvor der er tale om et reelt salg af brugte anparter, hvilket der er tale om i nærværende sag.

I den omtalte Højesteretssag havde udbyderen, G15 A/S, i et nystiftet kommanditselskab fået skøde på en ejendom den 11. december 2000 med virkning fra samme dato. Den 15. december 2000 tegnede investoren kommanditanparter i kommanditselskabet. Tegningen var dog betinget af flere forhold, herunder at projektet var fuldtegnet senest den 28. december 2000. Tegningen fandt sted med tilbagevirkende kraft fra kommanditselskabets stiftelse den 11. oktober 2000.

Sagen drejede sig om, hvorvidt et honorar til udbyderen på knap kr. 1,9 mio. kunne medregnes ved investorens opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen. Fakturaen fra udbyderen blev fremsendt til kommanditselskabet den 30. juni 2001.

Skatteministeriet gjorde gældende, at der var foretaget nytegning af anparter i forbindelse med kapitaludvidelse med henblik på indtræden i kommanditselskabet med tilbagevirkende kraft, således at investoren måtte anses som kommanditist med virkning fra selskabets stiftelse den 11. oktober 2000 med de retsvirkninger, der var forbundet hermed. Det forhold, at der var tale om køb med tilbagevirkende kraft, bevirkede ifølge Skatteministeriet, at der ikke var tale om køb af brugte anparter. Skatteministeriets synspunkt var altså kort og kontant, at når skatteyder civilretligt var indtrådt som kommanditist med virkning den 11. oktober 2000, måtte dette også være afgørende for den skattemæssige bedømmelse.

På linje med den forudgående dom fra Vestre Landsret fulgte også Højesteret Skatteministeriets påstand i sagen. Konklusionen i sagen blev således, at investoren ikke fik adgang til at tillægge det i sagen omhandlede udbyderhonorar til anskaffelsessummen for ejendommen.

Det gøres gældende, at Højesteret med den afsagte dom på ingen måde har taget principiel stilling til, hvorledes retsstillingen er i tilfælde, hvor der er tale om et reelt salg af brugte anparter. Det er således sagsøgers klare opfattelse, at dommen ikke er retningsgivende for sager, hvor der er tale om videresalg for udbyder, og hvor dette svarer til det foreliggende kontraktgrundlag. Dette er netop tilfældet i nærværende sag, og sagsøger mener derfor ikke, at omtalte højesteretsdom har betydning for afgørelsen af nærværende sag, hvor der de facto er tale om et reelt videresalg af ejendommen - og dermed et reelt salg af brugte anparter.

I nærværende sag har alle parter ageret ud fra, at sagsøger og de øvrige investorer erhvervede brugte anparter i forbindelse med deres investering i K/S G1. Der er i nærværende sag tale om et reelt videresalg af ejendommen fra I/S G4 til investorerne. Der er ikke faktureret særskilt udbyderhonorar, som i de to omtalte Højesteretssager.

Det er fortsat sagsøgers opfattelse, at det følger af SKATs egne styresignaler offentliggjort i SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT, at der ikke er grundlag for at reducere afskrivningsgrundlaget med I/S G4s avance, hvorfor det selvangivne afskrivningsgrundlag skal fastholdes.

Det er tilsyneladende sagsøgtes opfattelse, at grundlaget for I/S G4s fortjeneste er arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Det fremgår, at det er sagsøgtes overordnede opfattelse, at I/S G4 - i sin egenskab af professionel projektudbyder - har tilrettelagt et sædvanligt investeringsprojekt, på hvilken baggrund det er sagsøgtes opfattelse, at I/S G4 tilsvarende har udført en sædvanlig projektudbyderopgave.

Det forholder sig imidlertid således, at entreprenørselskabet G2 A/S har forestået den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet i nærværende sag. Det er således G2 A/S, der har stiftet såvel komplementarselskabet som kommanditselskabet samt forestået investeringsprojektets udvikling.

I/S G4 har i nærværende sag således ikke fungeret som såkaldt "sædvanlig projektudbyder" som anført af sagsøgte i svarskriftet. I/S G4 har derimod fungeret som det man normalt betegner som en ejendomsdeveloper.

I/S G4 har således i deres ejertid skabt en værdiforøgelse på ejendommen bl.a. som følge af, at I/S G4 i forhandlingerne med G2 A/S sikrede sig, at G2 A/S afgav en 10-årig lejegaranti. Denne lejegaranti fremgår af den betingede købsaftale punkt 9.5 ... indgået mellem G2 A/S og I/S G4,

Derudover forhandlede I/S G4 gunstige lejekontrakter i hus med de i alt 5 lejere i ejendommen, hvilket selvsagt har været med til at skabe en værdiforøgelse på ejendommen i I/S G4s ejertid. Til yderligere dokumentation for I/S G4s betydelige ressourceanvendelse på at udvikle ejendommen og dermed skabe en værdiforøgelse på ejendommen henvises til en juridisk redegørelse udarbejdet af Advokatfirmaet R2,

På den baggrund kan den af I/S G4 opnåede avance ikke med henvisning til øvrig praksis om anpartsprojekter kvalificeres som en udgift for sagsøger, der skal henføres til etablering af udlejningsvirksomheden.

I/S G4 har således ikke i denne sag oppebåret vederlag for såkaldt overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt - herunder udbud af ejendommen.

For så vidt angår ejendommens udbud er det R1, der har fungeret som rådgiver for investorerne i relation til hele projektet, i hvilken forbindelse det bemærkes samt fastholdes, at det af I/S G4 udarbejdede prospekt ... underskrevet den 19. november 2004 ikke har ligget til grund for sagsøgers beslutning om erhvervelse af anparter ved underskrift af købsaftale allerede den 10. november 2004.

Sagsøgers anbringender støttes af vurderingsrapporten af den 1. april 2004, ... . Som det fremgår af vurderingsrapporten side 12, blev ejendommens markedsværdi på daværende tidspunkt vurderet til 89 mio. kr. Det fremgår af købsaftalen, ..., punkt 13 (...), at købesummen for aftalen var afkastbaseret, således at den endelige købesum skulle beregnes i forhold til de faktiske lejeindtægter. De faktiske lejeindtægter viste sig de facto at være højere end de skønsmæssigt fastsatte lejeindtægter, der var lagt til grund i vurderingsrapporten, hvilket selvsagt resulterede i, at investorernes købspris for ejendommen endte med at udgøre et højere beløb end det i vurderingsrapporten fastsatte beløb.

Vurderingsrapporten er i sagens natur udtryk for en uafhængig tredjeparts professionelle vurdering af ejendommens markedsværdi på vurderingstidspunktet.

Det gøres videre gældende, at det følger af almindelige skatteretlige principper, at skattemyndighederne skal acceptere de priser og vilkår, som anvendes i forbindelse med overdragelse af den faste ejendom mellem ikke interesseforbundne parter. I nærværende sag er der ubestrideligt tale om, at sagsøger og de øvrige investorer ikke havde noget interessefællesskab med I/S G4, hvorfor I/S G4s avance skal indgå ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for den i sagen omhandlede ejendom.

Det forholder sig i nærværende sag således, at sagsøger og de øvrige investorer erhvervede ejendommen fra I/S G4 på baggrund af en afkastberegning, hvorefter sagsøger og de øvrige investorer budgetterede med et afkast før renter på 6,17 %. Der var dermed tale om en særdeles attraktiv driftsøkonomisk investering for investorerne, og de skattemæssige aspekter ved investeringen spillede dermed alene en sekundær rolle.

Som det fremgår af styresignalet SKM2009.261.SKAT, henviser SKAT til, at det i henhold til det tidligere styresignal SKM2008.390.SKAT hidtil har været SKATs opfattelse, at der kun er tale om brugte anparter, når sælgeren er en tidligere ekstern investor, samt at det kun er i disse tilfælde, at køberen kan afskrive på hele det beløb, der udgør den aftalte købesum for anparten.

Denne sondring har SKAT baseret på en betragtning om, at der ikke er tale om modstående interesser i det tilfælde, hvor en investor køber anparten af projektudbyderen selv. SKATs argument for denne sondring i tidligere praksis var altså, at der i mangel af modstående interesser mellem en udbyder og den første private investor, ikke er sikkerhed for, at den del af den samlede købesum, der henføres til køberens afskrivningsgrundlag, svarer til ejendommens markedsværdi.

I nærværende sag forholder det sig imidlertid således, at der netop foreligger en vurdering af ejendommens markedsværdi fra en uafhængig tredjepart. Det er derfor klart, at det ikke i sig selv kan være afgørende for nærværende sag, hvorvidt I/S G4 i forhold til sagsøger kan kvalificeres som enten projektudbyder eller den første investor. Faktum er, at vurderingserklæringen ... viser, at I/S G4 har videresolgt ejendommen til sagsøger og de øvrige investorer til markedsværdien.

At sagsøger netop må siges at have erhvervet ejendommen til markedsværdi, fremgår som ovenfor anført derved, at det fremgår af købsaftalen, ..., punkt 13, at købesummen for ejendommen var afkastbaseret, hvilket vil sige, at den endelige købesum skulle beregnes i forhold til de faktiske lejeindtægter. Da de faktiske lejeindtægter fra ejendommen viste sig at være højere end de skønsmæssigt fastsatte lejeindtægter, der var lagt til grund i vurderingsrapporten, endte handelsprisen for ejendommen med at udgøre et højere beløb end det i vurderingsrapporten fastsatte beløb.

Baggrunden for, at lejeindtægterne blev højere end det, der var lagt til grund i vurderingsrapporten, er, at I/S G4 har udført rådgivning i forbindelse med forhandling af de endelige lejekontrakter. Dette bevirkede således i sagens natur en værdiforøgelse af ejendommen, idet værdiansættelsen af en sådan erhvervsejendom er afkastbaseret. Det er således klart, at denne værdiforøgelse er udtryk for en reel avance på ejendommen for I/S G4.

Sammenfattende gøres det fortsat gældende, at sagsøgers og de øvrige investorers køb af anparter i kommanditselskabet må anses som køb af brugte anparter, hvorefter der ifølge SKATs egne styresignaler offentliggjort i SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT ikke er grundlag for at reducere afskrivningsgrundlaget med I/S G4s avance, hvorfor det selvangivne afskrivningsgrundlag fastholdes.

..."

Skatteministeriet har ligeledes i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 22. maj 2012, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

"...

Det er kun "anskaffelsessummen" for de afskrivningsberettigede bygninger og installationer, der indgår i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningslovens § 17. Den del af den samlede købesum/betaling, der reelt har karakter af vederlag til projektudbyderen for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, udgør ikke en del af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Vederlaget til projektudbyderen har heller ikke karakter af egentlige handelsomkostninger og kan derfor heller ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen med den begrundelse, jf. SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

Det er ikke muligt at omgå dette "forbud" imod at medregne udbyderhonoraret ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget ved at betegne honoraret som "merpris for ejendommen", således som det er sket i den foreliggende sag. Parternes betegnelse af vederlaget er således ikke afgørende for den skattemæssige bedømmelse. Derimod er det afgørende, hvad "merprisen" i realiteten dækker.

Det følger direkte af afskrivningslovens § 45, stk. 3, at parternes aftale om fordelingen af salgssummen er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse. Når det kan konstateres, at "merprisen" i virkeligheden ikke har karakter af et vederlag for selve ejendommen, herunder de afskrivningsberettigede dele af denne, men derimod udgør et vederlag til udbyderen af et investeringsprojekt for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, skal dette også lægges til grund ved skatteansættelsen. Parterne kan således ikke aftale sig til afskrivningsret på den ikke afskrivningsberettigede del af den samlede pris.

Projektudbyderens arbejde med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet har betydelig værdi for investorerne - også i den foreliggende sag. Den enkelte investor har således ikke alene opnået medejerskab af en fast ejendom, men tillige en andel af en veltilrettelagt erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom, hvor der er sørget for alle de praktiske problemer i forbindelse med den løbende drift, herunder vedligeholdelse og administration af ejendommen og udlejningsvirksomheden. Endvidere er der sørget for finansieringen, og det er kontrolleret, at alle medinvestorerne er økonomisk solide, og at ejendommens tekniske kvalitet samt lejernes økonomi og formåen er i orden. Der er endvidere indgået kontrakter med lejerne, og der er udarbejdet budgetter og beregnet skattemæssige konsekvenser for investorerne, ligesom projektudbyderen står til rådighed med individuel rådgivning af de enkelte investorer. Det hele er udførligt beskrevet i det af projektudbyderen udarbejdede salgsprospekt (...). Det betyder, at investorerne kan være trygge ved at deltage i investeringen uden selv at deltage aktivt og uden selv at have særlige professionelle forudsætninger for ejendomsinvestering og udlejningsvirksomhed. Alt dette er resultatet af den indsats, som er forbundet med projektudbyderen I/S G4s engagement i arrangementet. Og det er dette arbejde, som "merprisen for ejendommen" på 5.166.000 kr. dækker. Projektudbyderens indsats er hele merprisen værd.

Den samlede pris, som investorerne betaler, dækker altså ikke blot værdien af den "nøgne ejendom", men også at de får investeringsprojektet med i købet. De køber sig således ind i en veletableret udlejningsvirksomhed, hvor ejendommen udgør en integreret del. Det er imidlertid kun den del af den samlede pris, som kan henføres direkte til de afskrivningsberettigede bygninger og installationer, der kan medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget. I det omfang prisen for projektudbyderens arbejde med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet fejlagtigt er henført til de afskrivningsberettigede aktiver, er korrektion i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 3, derfor nødvendig.

Det er i overensstemmelse med retspraksis, at skattemyndigheden har nægtet at godkende den del af prisen, der reelt dækker vederlaget til projektudbyderen, som en del af afskrivningsgrundlaget. Og det kan ikke føre til et andet resultat, at projektudbyderen var ejer af ejendommen i en kort periode inden videresalget til investorerne. Fra retspraksis kan henvises til Østre Landsrets dom SKM2012.96.ØLR, hvor der var tale om en helt tilsvarende situation. Ved denne dom, der nu er under anke til Højesteret, udtalte landsretten bl.a. følgende:

"...

Som projektet er tilrettelagt, finder landsretten, at investorerne ved køb af anparter i K/S Hl har købt sig ind i en igangværende udlejningsvirksomhed og i den forbindelse har erhvervet ejendommen til den pris på 246.180.000 kr., som K/S H1 nogle måneder forinden havde anskaffet ejendommen til, idet landsretten ikke finder det godtgjort, at ejendommens værdi var steget i dette forholdsvis korte tidsrum.

..."

I den pågældende sag havde projektudbyderen selv stiftet kommanditselskabet og var enekommanditist, da erhvervsejendommen i Finland blev købt for 246.180.000 kr. i juni 2007. I oktober 2007 havde projektudbyderen solgt anparterne i kommanditselskabet - og dermed udlejningsvirksomheden med ejendommen - til investorerne for 288.030.600 kr. Parterne havde anset forskellen mellem projektudbyderens købspris på ca. 246 mio. kr. og videresalgsprisen på ca. 288 mio. kr. som en ejendomsavance for projektudbyderen, men ved landsrettens dom blev det lagt til grund, at differencen i virkeligheden dækkede over projektudbyderens honorar samt projektudbyderens egne udgifter i forbindelse med etableringen af projektet. Derfor var det kun beløbet på ca. 246 mio. kr. - og ikke beløbet på ca. 288 mio. kr. - der kunne anses for investorernes skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at projektudbyderen ikke havde udstedt en egentlig faktura for sit arbejde med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, men at vederlaget til projektudbyderen ifølge parternes aftale i stedet fremstod som en merpris for selve ejendommen.

I præmisserne til dommen SKM2012.96.ØLR er der endvidere anført følgende:

"...

Landsretten finder det godtgjort, at der mellem H3 A/S [projektudbyderen] og investorerne i K/S H1 ikke bestod nogen modstående interesser i relation til fordeling af købesummen på de enkelte aktiver. Landsretten har herved lagt vægt på, at H3 A/S ville blive beskattet af vederlaget, uanset om der var tale om ejendomsavance, gevinst på kommanditanparterne eller særskilt projektvederlag, og at investorerne havde en betydelig interesse i, at den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen blev størst mulig.

..."

Landsrettens bemærkning om manglende interessemodsætning mellem parterne (projektudbyderen på den ene side og investorerne på den anden) er relevant, fordi det har betydning for skattemyndighedernes muligheder for at tilsidesætte parternes aftale om købesummens fordeling i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 3 (og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6). Præcis som i sagen, der blev afgjort ved SKM2012.96.ØLR, gælder det også i nærværende sag, at der ikke har været noget modsætningsforhold mellem projektudbyderen og investorerne, for så vidt angår fordelingen af købesummen. Parterne har haft en fælles interesse i, at mest muligt henføres til de afskrivningsberettigede aktiver af de samme grunde som i SKM2012.96.ØLR.

Ud over dommen SKM2012.96.ØLR kan fra praksis om den situation, hvor projektudbyderen har købt investeringsejendommen og derefter solgt den videre til investorerne - og hvor parterne har betegnet projektudbyderens honorar som en merpris for ejendommen/videresalgsavance - eksempelvis nævnes SKM2009.576.LSR og SKM2007.944.LSR samt SKM2012.515.BR. Der findes herudover en række andre afgørelser om videresalgssituationen, hvor projektudbyderen har været ejer af ejendommen inden videresalget til investorerne, jf. således f.eks. SKM2009.562.HR, SKM2006.649.VLR og SKM2012.84.ØLR samt SKM2003.350.LSR, SKM2008.579.LSR, SKM2008.776.LSR og SKM2010.819.LSR.

Sagsøgerens synspunkt om, at skattemyndighedens afgørelse er i strid med den beskrivelse af praksis, der fremgår af Ligningsvejledningen og SKATs meddelelse SKM2008.390.SKAT samt styresignalet SKM2009.261.SKAT er ikke korrekt. Tværtimod stemmer afgørelsen godt med Ligningsvejledningen og styresignalet m.v.

Den af sagsøgeren påberåbte særlige praksis om "brugte anparter", er ophævet ved SKM2009.261.SKAT og dækkede i øvrigt ikke en situation som i den foreliggende sag, hvor sælgeren af anparterne er projektudbyderen selv og ikke en ekstern investor. Den tidligere gældende praksis om "brugte anparter" spiller derfor ikke nogen rolle i den foreliggende sag.

... Heller ikke sagsøgerens betragtninger om ejendommens mulige markedsværdi spiller nogen rolle i den foreliggende situation, hvor parterne rent faktisk har truffet aftale om en pris på 85.736.700 kr. med tillæg af den "merpris", som tilfalder projektudbyderen I/S G4, og hvor det er forudsat, at "merprisen", som tilfalder projektudbyderen, udgør vederlaget for dennes indsats med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet og dækker værdien af denne indsats.

Den omstændighed, at I/S G4 ikke har været alene om arbejdet med rådgivning af investorerne, men at også rådgivningsfirmaet R1 har deltaget i denne del af arbejdet med tilrettelæggelsen af investeringsprojektet, kan ikke føre til et andet resultat. Udgifterne til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet har karakter af en ikke fradragsberettiget og ikke afskrivningsberettiget etableringsudgift i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, sidste afsnit - uanset om en eller flere aktører har deltaget i dette arbejde, jf. f.eks. SKM2009.562.HR, SKM2011.10.HR og SKM2011.477.BR.

Sagsøgerens subsidiære påstand er ret beset udtryk for en betragtning om, at vederlaget til projektudbyderen bør opdeles i en afskrivningsberettiget og en ikke afskrivningsberettiget del. Det er imidlertid i strid med højesteretspraksis, hvoraf det følger, at det hele bør bedømmes under et, jf. således SKM2008.465.HR, SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

..."

Landsrettens begrundelse og resultat

I/S G4 erhvervede den 7. juli 2004 - med overtagelse mere end 1 år senere - som eneste kommanditist anparterne i et af entreprenørselskabet G2 A/S stiftet kommanditselskab, K/S G1, med det ene formål pr. overtagelsesdagen at videresælge kommanditselskabet og en dette tilhørende forud for overtagelsen nyopført, afskrivningsberettiget udlejningsejendom til en gruppe af investorer.

Efter bevisførelsen lægger landsretten til grund, at I/S G4 forud for erhvervelsen af kommanditselskabet sikrede sig, at der pr. overtagelsesdagen var indgået lejeaftaler med økonomisk solide lejere, ligesom I/S G4 i selve overdragelsesaftalen mellem I/S G4 og G2 A/S sikrede sig G2 A/S´ indeståelse for, at den nyopførte ejendom pr. overtagelsesdagen var fuldt udlejet. Over for den gruppe af investorer, som I/S G4 videresolgte investeringsprojektet til, stod I/S G4 for projektets finansiering, ligesom I/S G4 foretog relevante budgetberegninger samt beregninger af de skattemæssige konsekvenser for investorerne og afholdt et investormøde, hvori NI og investorerne deltog. For så vidt angår perioden efter de ti investorers overtagelse af investeringsprojektet har selskabsadministrationen i henhold til en mellem kommanditselskabet og I/S G4 indgået 6-årig uopsigelig administrationsaftale været varetaget af I/S G4. Endvidere har kontrollen med den uafhængige ejendomsadministrator været varetaget af I/S G4, der tillige over for investorerne har forpligtet sig til - i tilfælde af en lejers konkurs eller opsigelse af lejemålet - at bistå kommanditselskabet med genudlejning af ejendommen, jf. herved i det hele det af I/S G4 udarbejdede salgsprospekt.

I/S G4 findes herved i alt væsentligt at have forestået den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af det i sagen omhandlede investeringsprojekt. Hverken det forhold, at statsautoriseret revisor NI, R1, mod et honorar på 500.000 kr. betalt af I/S G4 og baseret på det materiale, som I/S G4 forud herfor havde forsynet hende med, fandt det fornødne antal investorer til projektet, eller det forhold, at det af I/S G4 udarbejdede salgsprospekt først forelå den 19. november 2004, på hvilket tidspunkt syv ud af de i alt ti investorer havde underskrevet de af I/S G4 udfærdigede købsaftaler, kan føre til et andet resultat.

Afskrivningsgrundlaget for ejendommens bygninger og installationer omfatter efter afskrivningslovens § 17 den kontante anskaffelsessum. Heri indgår efter fast retspraksis - ud over købesummen - alene sådanne udgifter, som i snæver forstand kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af det afskrivningsberettigede aktiv.

Landsretten finder det godtgjort, at der mellem I/S G4 og investorerne i K/S G1 ikke bestod nogen modstående interesser i relation til fordeling af købesummen på de enkelte aktiver. Landsretten har herved lagt vægt på, at I/S G4 ville blive beskattet af vederlaget, uanset om der var tale om ejendomsavance eller særskilt projektvederlag, mens investorerne havde en betydelig interesse i, at den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen blev størst mulig.

Som projektet er tilrettelagt, finder landsretten, at investorerne ved køb af anparter i K/S G1 har købt sig ind i en veltilrettelagt udlejningsvirksomhed og i den forbindelse har erhvervet ejendommen til den pris på 85.736.700 kr., som I/S G4 ca. 4 måneder forinden havde anskaffet den til. Landsretten finder det således ikke - som påstået af A - ved de fremlagte vurderingsrapporter godtgjort, at ejendommens værdi var steget med ca. 5 mio. kr. i dette forholdsvis korte tidsrum. At det skulle forholde sig således har endog formodningen imod sig, idet I/S G4 i givet fald intet vederlag skulle have beregnet sig for det med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet udførte arbejde.

Landsretten finder derfor, at disse ca. 5 mio. kr. må anses for at være et vederlag til I/S G4 i denne virksomheds egenskab af projektudvikler og projektudbyder for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, jf. ovenfor. Et sådant vederlag kan ikke medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for investorerne, idet det angår etableringen af erhvervsvirksomheden K/S G1, jf. statsskattelovens § 6 og SKM2008.967.HR. Det forhold, at I/S G4 ikke har udstedt en egentlig faktura til K/S G1 for dette vederlag, kan ikke føre til et andet resultat.

As principale påstand tages derfor ikke til følge.

Der er efter det ovenfor anførte heller ikke grundlag for at tage As subsidiære påstand om hjemvisning til fornyet behandling ved SKAT af As skatteansættelser for indkomstårene 2005, 2006 og 2007 til følge.

Landsretten frifinder derfor Skatteministeriet.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 40.000 kr. Ved fastsættelsen af beløbet, der omfatter Skatteministeriets udgifter til advokatbistand inkl. moms, er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens udfald, omfang og betydning.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A inden 14 dage betale 40.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.