Indhold

Dette afsnit handler om reglerne om fradrag for forbedringer i grundværdien, som gælder fra 1. januar 2013.

Afsnittet indeholder:

  • Ny lovgivning
  • Fradragets størrelse
  • Overgangsbestemmelser
  • Berigtigelse af fejl ved genoptagelse.

Ny lovgivning

Ved lov nr. 925 af 18. september 2012 er reglerne om fradrag for forbedringer ophævet med fremadrettet virkning. Loven har virkning fra 1. januar 2013. Det er vurderingslovens afsnit D, §§ 17, 18, 21 og 21 A, der er ophævet.

Fradrag, der allerede er givet, påvirkes ikke af afskaffelsen. Fradraget vil blive givet i den periode, der er tilbage. Med undtagelse af de tilfælde, der er omhandlet i overgangsreglerne, kan der ikke gives grundforbedringsfradrag efter den 1. januar 2013.

Der er to undtagelser herfra:

  • Fradrag, der allerede er givet før 1. januar 2013, bliver fortsat givet, så længe betingelserne for at give dem er opfyldt.
  • En række overgangsregler, der væsentligst vedrører anmodninger om fradrag, der er modtaget før 1. januar 2013 og endnu ikke færdigbehandlet, eller modtaget inden den 1. maj 2013.

Se afsnittet om overgangsbestemmelser.

Fradragets størrelse

Der er to kriterier for at fastsætte fradragets størrelse:

  • Fradrag bliver givet i den til enhver tid ansatte grundværdi. Fradraget gives i den periode, der er tilbage indtil udløb
  • Fradraget gives med et beløb, der forholdsmæssigt svarer til fradragets faktiske størrelse pr. 1. januar 2013. Fradraget kan ikke være større end det beløb, der er ansat pr. denne dato. Dette gælder uanset udviklingen i grundværdierne, og uanset, at de faktiske omkostninger ved grundforbedringerne vil kunne være højere. Udgør fradraget fx 10 pct. af grundværdien pr. 1. januar 2013, vil et eventuelt fald i grundværdien medføre, at fradraget nu skal fastsættes til 10 pct. af den nye lavere grundværdi. Stiger grundværdien igen nogle år senere, stiger fradraget igen, dog maksimalt til beløbet pr. 1. januar 2013. Fradraget kan aldrig overstige den værdi, det har pr. 1. januar 2013, uanset at de faktiske omkostninger har været højere, end det var den 1. januar 2013.

Fradraget kan ikke senere genoptages

Ansættelser om fradrag for forbedringer kan som udgangspunkt ikke senere genoptages, bortset fra efter den særlige korte genoptagelsesfrist nævnt nedenfor.

Senere udstykning

Hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag senere udstykkes, skal det fradrag, der er fastsat den 1. januar 2013, fordeles forholdsmæssigt mellem de nye ejendomme. Det sker efter størrelse af grundareal. Hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag sammenlægges med en anden ejendom, overføres fradraget til den nye sammenlagte ejendom. Sammenlægges fx halvdelen af grund A med B, følger halvdelen af grund A´s grundforbedringsfradrag med over til den nye større grund B.

Reglen er nødvendig, fordi fradraget fra og med 1. januar 2013 er en fast størrelse i forhold til grundværdien indtil udløb. Fradraget vil ikke skulle ansættes af SKAT i forbindelse med ejendomsvurderingerne.

Overgangsbestemmelser

I tre tilfælde er der mulighed for at søge om fradrag. Det drejer sig om følgende tilfælde.

a)      Uudnyttet mulighed for ansættelse af grundværdiforbedringsfradrag efter ændringslovens § 3, stk. 4

b)      Genoptagelse af fradraget, § 3, stk. 5

c)      Påbegyndt byggemodningsarbejde, § 3, stk. 8 og 9.

Ad a)

Mulighed for at opnå fradraget

Hvis en grundejer pr. 1. januar 2013 efter de hidtil gældende regler har haft mulighed for at få ansat et grundforbedringsfradrag for sin ejendom, men hvor fradragsfastsættelsen endnu ikke er sket, kan den pågældende anvende den overgangsbestemmelse, der står i ændringslovens § 3, stk. 4, hvorefter der kan gives fradrag uanset overskridelsen af fristen 1. januar 2013. Fradraget, herunder størrelsen, sættes efter de hidtil gældende regler, dvs. fra før 1. januar 2013. Se afsnit H.A.3.3.2.

Hvis forholdene på tidspunktet er sådan, at fradraget er lavere end de faktiske omkostninger, vil fradraget blive sat til dette lavere beløb, uanset der er afholdt omkostninger for mere.

Tidsfristen

Når ejeren af ejendommen på tidspunktet for lovens ikrafttræden den 1. januar 2013 opfylder betingelserne for fradrag i grundværdien, uden at et sådant fradrag er givet, har ejeren mulighed for at få ansat et grundforbedringsfradrag. Anmodningen skal efter § 3, stk. 4, være modtaget hos SKAT senest den 1. maj 2013. Se i den forbindelse SKM2016.377.LSR, hvor Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om ikke at genoptage vurderingerne fra 2011 og frem, da anmodning om genoptagelse var indsendt efter 1. maj 2013. Fradraget bliver givet for den mulige periode, dvs. 30 år, dog 60 år for skove. Fradraget skal  ansættes til det beløb og efter de regler, der var gældende før 1. januar 2013.

Fradragets størrelse

Hvis forholdene for ejendommen er sådan, at grundforbedringsfradraget bliver ansat til et beløb, der er lavere end de faktiske udgifter i forbindelse med grundforbedringsarbejdet, er det dette lavere beløb, der danner grundlag for beregningen af fradraget i de år, fradraget løber. Fradraget bliver givet med et beløb forholdsmæssigt svarende til fradragets størrelse på det tidspunkt, det gives. Dog højst med det beløb, der fastsættes på det tidspunkt.

Grundejeren skal selv fremsætte anmodningen om grundforbedringsfradraget. Dog kan en grundejerforening indgive anmodning på samtlige grundejeres vegne. Kun i de tilfælde, hvor ejeren beder SKAT om at ansætte fradraget, fastsættes dette af SKAT. SKAT kan derfor ikke foretage ansættelser for grundforbedringsfradrag, hvis ejeren ikke selv har anmodet om fradraget. Der er særlige krav til dokumentationen - se nedenfor under dokumentation.

Ad b)

Mulighed for genoptagelse af grundværdiforbedringsfradrag

Der er en overgangsregel i ændringslovens § 3, stk. 5, om genoptagelse for de ejendomme, som ved lovens ikrafttrædelse den 1. januar 2013 kunne få genoptaget allerede ansatte grundforbedringsfradrag efter den dagældende SFL § 33, stk. 2. Det drejer sig om de ejendomme, som efter de gældende regler før lovens ikrafttrædelse den 1. januar 2013 havde mulighed for at få genoptaget ansættelsen af grundforbedringsfradrag, som på dette tidspunkt allerede er givet. SKAT skal have modtaget anmodningen senest den 1. maj 2013.

Tidsfristen

Fristen den 1. maj 2013 gælder, uanset fristen i SFL § 33, stk. 2. Efter bestemmelsen i skatteforvaltningsloven kan en vurdering genoptages senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb. Det bemærkes, at der ikke efter den 1. maj 2013 kan ske genoptagelse af den ansættelse, der er givet inden den 1. maj 2013. Resultatet af de genoptagelser, der sker på grundlag af denne overgangsbestemmelse, kan påklages efter de almindelige klageregler.

Dokumentationskrav

Anmodninger om fradrag efter lovens § 3, stk. 4, eller om genoptagelse efter stk. 5 skal opfylde et dokumentationskrav. Se lovens § 3, stk. 6. Anmodninger om fradrag, som er modtaget på tidspunktet, hvor loven træder i kraft den 1. januar 2013, skal være vedlagt dokumentation for de udgifter, som grundejeren ønsker fradrag for. Se lovens § 3, stk. 7.

Eksempler på dokumentationskrav

Ejendommenes ejer skal ved anmodninger efter stk. 4 og 5 vedlægge dokumentation for de udgifter, som der ønskes fradrag for, i form af

  • skøde
  • købsaftale
  • lokalplan
  • luftfoto af udstykningen eller storparcellen
  • byggeregnskab med underbilag for de pågældende poster og fakturaer eller anden dokumentation for det udførte arbejde og udgiftens størrelse.

Ønskes der fradrag for anlægsudgifter, skal der på luftfoto eller kortprint være markeret de veje, stier eller andre anlægsarbejder, der ønskes fradrag for, herunder skal der foreligge kopi af originale ledningskort med markering af det forsyningsanlæg eller hovedanlæg, der ønskes fradrag for, når dette er aktuelt. Ønskes fradrag for tilslutningsafgifter, skal der fremsendes takstblade, vedtægter, fakturaer eller anden dokumentation, der indeholder en beskrivelse af, hvilke grundforbedrende arbejder tilslutningsafgiften indeholder for den pågældende ejendom på byggemodningstidspunktet.

x Se også SKM2016.54.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at en anmodning ikke opfyldte dokumentationskravet i lovens § 3, stk. 6.

Faktisk dokumenterede udgifter

Når der anmodes om fradrag efter lovens § 3, stk. 4 til 6, gives der kun fradrag for faktisk dokumenterede udgifter. Så der kan ikke foretages ansættelser, der baserer sig på et skøn eller på grundlag af ufuldstændig eller helt manglende dokumentation.

I nogle tilfælde fremsendes anmodninger om ansættelser af fradrag for grundforbedringer efter de hidtil gældende regler med meget mangelfuld dokumentation eller helt uden. Hvis en anmodning om ansættelse af grundforbedring er modtaget hos SKAT før lovens ikrafttræden den 1. januar 2013, uden at den fornødne dokumentation er til stede, skal dokumentation være modtaget senest den 1. maj 2013. Se lovens § 3, stk. 6. Sagerne bliver herefter behandlet på det grundlag, der var til stede den 1. maj 2013.

Ad c

Betingelser for påbegyndte grundforbedringsarbejder

Grundforbedringsarbejde, der er påbegyndt den 1. januar 2013, men ikke afsluttet på dette tidspunkt, kan få grundforbedringsfradrag efter de hidtil gældende regler i VUL afsnit D. Se lovens § 3, stk. 8 og 9. Fradraget gives for den mulige periode dvs. 30 år, dog 60 år for skove.

Fradragets størrelse

Fradraget vil blive givet i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget har på det tidspunkt, det gives. Fradraget kan dog ikke overstige størrelsen på det tidspunkt.

Tidsfrister

De nødvendige grave- og anlægsarbejder skal være påbegyndt inden den 1. januar 2013.

Det betyder, at de nødvendige grave- og anlægsarbejder er påbegyndt men ikke afsluttet, og at arbejdet fortsætter i det tempo, som er almindeligt for bygningsarbejder. Det er ikke tilstrækkeligt, at der fx graves et hul, hvorefter arbejdet sættes i stå. Senest den 1. maj 2013 skal SKAT have modtaget meddelelse om, at arbejdet er påbegyndt inden den 1. januar 2013.

Anmodning om fradraget skal være modtaget i SKAT senest den 1. juli i året efter første vurdering af den pågældende ejendom, efter at grundforbedringen er fuldført - dog senest den 1. juli 2016.

Ejeren kan ikke senere forlange ansættelsen af fradrag genoptaget. Reglen om dokumentationskrav i lovens § 3, stk. 6, gælder tilsvarende.

 x

 

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Landsskatteretskendelser

SKM2016.377.LSR

En anmodning om ansættelse af fradrag for forbedringer var modtaget hos SKAT d. 23. februar 2014, og det ansås følgelig at være med rette at SKAT havde nægtet at genoptage ejendomsvurderingen og ansætte fradrag for forbedringer.

SKM2016.54.LSR

Landsskatteretten fandt ikke, at klageren opfyldte de skærpede dokumentationskrav for at opnå fradrag for forbedringer i grundværdien.

Se også SKM2017.302.LSR, SKM2017.335.LSR

x