Dato for udgivelse
06 Sep 2013 09:38
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Jul 2013 18:09
SKM-nummer
SKM2013.616.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 6-721/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Selskabsbeskatning
Emneord
Lejefiksering, markedsleje
Resumé

Et selskab havde erhvervet en landbrugsejendom, der har karakter af landsted. Byretten fastslog, at hovedanpartshaverne havde haft mulighed for at disponere over ejendommen, og at de ikke har betalt vederlag herfor, hvorfor sagsøgeren er skattepligtig af den manglende lejeindtægt i medfør af statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., jf. ligningslovens § 2.

Ved fastsættelsen af den manglede lejeindtægt, blev der taget udgangspunkt i de beløb, der var fastsat ved syn og skøn, idet retten fandt, at der ikke skulle ske beskatning af værdien af driftsbygninger og jord, men kun af boligen.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, litra b

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 C.C.2.1.2.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 C.B.3.5.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 C.B.3.5.3.2


Parter

H1 ApS
(Advokat Søren Aagaard)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Lis Hævdholm

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 14. juni 2012, drejer sig om, hvorvidt sagsøger, H1 ApS, er skattepligtig af en fikseret lejeindtægt af selskabets ejendom, ...1.

Sagsøgeren, H1 ApS, har nedlagt følgende påstande overfor sagsøgte, Skatteministeriet:

Principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 nedsættes med 345.820 kr. og for indkomståret 2009 nedsættes med 591.300 kr.

Subsidiært, at Skatteministeriet skal anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 alene forhøjes med 80.344 kr. og for indkomståret 2009 alene forhøjes med 146.704 kr.

Mere subsidiært, at Skatteministeriet skal anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 alene forhøjes med 131.967 kr. og for indkomståret 2009 alene forhøjes med 220.434 kr.

Mest subsidiært, at sagsøgte skal anerkende, at sagen hjemvises til fornyet behandling hos ligningsmyndighederne med henblik på den beløbsmæssige opgørelse.

Sagsøger har specificeret sine påstande således:

"...

Ad subsidiære påstand

Markedslejen i perioden 15. august 2007 - 1. april 2008 for boligen eksklusive driftsbygninger, jord mv. (bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 3) tillagt udgifterne til boligen fra SKATs beregning (bilag 2, side 9, andetsidste afsnit):

Markedsleje

62.340 kr.

Varme

10.612 kr.

El

4.809 kr.

Vand og renovation

3.258 kr.

Canal Digital

1891 kr.

Bredbånd m.m.

  3.842 kr.

 

i alt

80.344 kr.

Markedslejen i perioden 2. april 2008 - 1. april 2009 for boligen eksklusive driftsbygninger, jord mv. (bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 3 nederst) tillagt udgifterne til boligen fra SKATs beregning (bilag 2, side 9, nederst og side 10 øverst):

Markedsleje

101.656 kr.

Varme

17.546 kr.

El

12.091 kr.

Vand og renovation

3.720 kr.

Canal Digital

3.466 kr.

Bredbånd m.m.

   8.225 kr.

 

i alt

146.704 kr.

For perioden 15. august 2007 - 1. april 2009 udgør markedslejen for boligen eksklusiv driftsbygninger, jord, mv., tillagt udgifterne til boligen i alt kr. 227.048, jf. bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 3, mod Landsskatterettens afgørelse på kr. 937.120, jf. bilag 1, side 1, svarende til difference på i alt kr. 710.072.

Ad den mere subsidiære påstand:

Markedslejen i perioden 15. august 2007 - 1. april 2008 for boligen inklusive driftsbygninger, jord mv. (bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 2) tillagt udgifterne til boligen fra SKATs beregning (bilag 2, side 9, anden sidste afsnit):

Markedsleje

107.555 kr.

Varme

10.612 kr.

El

4.809 kr.

Vand og renovation

3.258 kr.

Canal Digital

1.891 kr.

Bredbånd m.m.

   3.842 kr.

 

i alt

131.967 kr.

Markedslejen i perioden 2. april 2008 - 1. april 2009 for boligen inklusive driftsbygninger, jord mv. (bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 2) tillagt udgifterne til boligen fra SKATs beregning (bilag 2, side 9, nederst og side 10 øverst):

Markedsleje

175.386 kr.

Varme

17.546 kr.

El

12.091 kr.

Vand og renovation

3.720 kr.

Canal Digital

3.466 kr.

Bredbånd m.m.

   8.225 kr.

 

i alt

220.434 kr.

For perioden 15. august 2007 - 1. april 2009 udgør markedslejen for boligen inklusiv driftsbygninger, jord mv., tillagt udgifterne til boligen i alt kr. 352.401, jf. bilag 51, side 9, svar på spørgsmål 2, mod Landsskatterettens afgørelse på kr. 937.120, jf. bilag 1, side 1, svarende til en difference på i alt kr. 584.719.

..."

Sagsøgte har principalt nedlagt påstand om frifindelse mod anerkendelse af, at sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomstårene 2008 og 2009 alene forhøjes med henholdsvis 138.375 kr. og 230.686 kr.

Subsidiært at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 og/eller 2009 hjemvises til fornyet behandling hos ligningsmyndighederne.

Oplysningerne i sagen

I Landsskatterettens kendelse af 28. marts 2012 er anført:

"....

Klager:

H1 ApS

Indkomstår:

2008 og 2009

Klage over:

SKATs afgørelse af 14. februar 2011

Klagen skyldes, at Selskabet er skattepligtigt af en fikseret lejeindtægt, da ejendommen beliggende ...1 i ...4 er stillet til rådighed for Selskabets ultimative hovedanpartshavere.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2008

 

SKAT har anset Selskabet for værende skattepligtigt af ejendommens objektive udlejningsværdi.

345.820 kr.

  

 

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse

 

  

 

Indkomståret 2009

 

SKAT har anset Selskabet for værende skattepligtigt af ejendommens objektive udlejningsværdi

591.300 kr.

  

 

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse

 

Møde mv.

Sagen har været drøftet med Selskabets repræsentanter, der ligeledes sammen med Selskabets hovedanpartshavere har udtalt sig over for rettens medlemmer på et retsmøde.

Sagens oplysninger

H1 ApS (herefter benævnt Selskabet) er stiftet den 14. november 2007. Selskabets formål er ejendomsinvestering, herunder køb, salg og udlejning af ejendomme, og dermed beslægtet virksomhed. Selskabet tegnes af en direktør, og NL er registreret som Selskabets direktør.

Selskabet er ejet af H1 Ejendomme ApS, som er ejet af H1 Holding ApS. Anparterne i H1 Holding ApS er ejet af DF, DK (søn af DF) og NL, (svigersøn til DF), der alle er registreret som hovedanpartshavere i Selskabet.

Ifølge skøde har H1 Ejendomme ApS købt ejendommen beliggende ...1, ...4, med overtagelse 15. august 2007. Ejendommen er bogført i Selskabet som tilgang i årets løb med 9.178.669 kr. Ejendommen er finansieret med gæld til moderselskabet.

Ifølge SKATs oplysninger over ejendomme (SVUR) fremgår det, at H1 ApS har været registreret som ejer siden 15. august 2007. Der foreligger ikke dokumentation for overdragelsen af ejendommen til Selskabet.

Købspris for ejendommen den 15. august 2007 var 9.1 mio. kr. Købesummen er fordelt således, jf. skødet pkt. 10:

Stuehusværdi inkl. stuehus grundværdi

6.000.000 kr.

Privat indbo

100.000 kr.

Erhvervsmæssigt inventar

0 kr.

Driftsbygningernes værdi

1.500.000 kr.

Jord

1.500.000 kr.

I alt

9.100.000 kr.

Ejendommen er vurderet som landbrug, og der er bopælspligt på ejendommen.

Repræsentanterne har oplyst, at erhvervelsen af ejendommen ...1 alene er sket med henblik på udvikling af et feriekompleks med udlejning af ferieboliger med naturoplevelser, herunder salg af juletræer på sigt. Erhvervelsen skete som et ganske naturligt led i alle tre personers hovedbeskæftigelse, nemlig køb af ejendomme, der udvikles via ombygning og renovering og efterfølgende drives ved udlejning eller afhændes som færdigprojekt.

Det fremgår af skødet, at ejendommen er opført i 2004, og der fulgte inventar med i handlen, såsom spisebord og stole, link til B&O, tv med tilbehør og senge. Af punkt 2 i skødet har sælgeren bl.a. oplyst, at jagtretten ikke er udlejet, og at ejendommens jorder ikke er bortforpagtet.

Det fremgår af skødets punkt 15, at køber er bekendt med landbrugslovens regler om erhvervelse af landbrugsejendomme og forpligter sig til at opfylde disse. Af punkt 16 fremgår det, at erhverver af ejendommen har erklæret, at den købte ejendom er anskaffet i erhvervsøjemed til landbrugsmæssig drift i henhold til § 8 i bekendtgørelse nr. 920 af 22. december 1989, som er ændret ved lov nr. 388 af 6. juni 1991 om sommerhuse og campering m.v..

Det fremgår af § 8, at selskaber, foreninger og andre sammenslutninger private institutioner, stiftelser og legater ikke må erhverve fast ejendom uden miljøministerens tilladelse, med mindre ejendommen skal anvendes til helårsbolig eller i erhvervsøjemed.

Ved selskabers erhvervelse af et landbrug, gælder der specielle regler, som skal opfyldes, jf. § 20 i bekendtgørelse af lov om landbrugsejendomme. Af § 20, stk. 1 fremgår det, at:

"...

Et aktieselskab eller anpartsselskab kan erhverve adkomst på og forblive ejer af en landbrugsejendom i landzone, hvor det samlede areal af de landbrugsejendomme, der er ejet efter erhvervelsen, er under 30 ha, hvis en person har den bestemmende indflydelse i selskabet. Den person, der har den bestemmende indflydelse i selskabet, benævnes landmand i Selskabet. Landmanden i selskabet skal

1) indtil Selskabets erhvervelse af ejendommen have haft lovlig adkomst på denne eller

2) opfylde betingelserne for personlig erhvervelse af ejendommen, jf. §§ 12-15 og 17.

Stk. 2. Et selskab kan eje en landbrugsejendom, hvis landmanden opfylder kravene i stk. 1 og varetager den daglige ledelse af ejendommens drift for Selskabet, med mindre ejendommen er bortforpagtet, jf. stk. 27.

..."

I brev af 12. august 2008 fra Ministeriet for Fødevarer; Landbrug og Fiskeri fik Selskabet påbud om afhændelse af ejendommen.

Den 14. august 2008 indgik Selskabet en optionsaftale med G1 om salg af ejendommen i perioden 1. september 2008 til 31. marts 2009. Optionen blev givet på vilkår af, at G1 kunne sælge ejendommen, så sælgeren modtog en kontant betaling på 11.750.000 kr. Hvis ejendommen blev solgt for en højere pris, ville merprisen tilfalde G1. Det fremgår endvidere, at alle omkostninger ved salget af ejendommen skulle afholdes af optionshaveren, hvorfor der ikke skulle erlægges yderligere betalinger for option til optionsgiveren.

Det fremgår af sagens oplysninger, at G1 ved KW allerede den 3. december 2007 kontaktede direktør NL med henblik på at deltage i udviklingen af mulighederne i ejendommen, og at G1 allerede den 12. februar 2008 har lavet nogle skitseforslag til ejendommen, opdelt i 8 luksuslejligheder, herunder at G1 den 7. april 2008 tilbød Selskabet en optionsaftale i forbindelse med salget af ejendommen.

Det fremgår af udateret allonge til optionsaftale den 14. august 2008, som er en bekræftelse på aftale af 1. oktober 2008, at sælgeren ikke må benytte ejendommen, idet den skulle være til G1s erhvervsmæssige rådighed, da det er vigtigt for salgsbestræbelserne, at ejendommen til en hver tid kan besigtiges af mulige købere og medinteressenter.

Den 24. marts 2009 blev optionsaftalen forlænget med 3 måneder til at gælde frem til og med 1. juni 2009, imod at den kontante betaling for ejendommen til sælger blev forhøjet til 12. mio. kr.

Den 25. juni 2009 blev der indgivet en indberetning om ændring af opfyldelse af bopælspligt (under 30 ha). Heraf fremgår det under punkt 3 - oplysninger om den person, der hidtil har haft bopæl på ejendommen - at H1 Ejendomme ApS er angivet med personnummer på Selskabets direktør NL.

Selskabet blev af Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri i brev af 1. juli 2009 pålagt at dokumenteret, at Selskabet opfyldte ovenstående betingelser for ejerskabet af en landbrugsejendom, herunder bopælskravet som følge af, at det er DF, som er anført som landmand, men NL som stod anført som direktør for Selskabet.

Der er den 1. juli 2009 indgået en lejekontrakt med DI (ægtefælle til DF) om delvis udlejning af ejendommen. Det fremgår af lejekontrakten, at hun lejer 100 m2, bestående af 3 værelser. Den årlige leje udgjorde 54.000 kr. med a conto varme 500 kr. og vand 500 kr.

Den 4. juli 2009 skrev NL til Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Erhverv, at:

"...

Da vi ikke ses os i stand til at opfylde lovens krav om lovliggørelse af betingelserne for ejerskab af landbrugsejendom i vores selskab under de nuværende Selskabets konstruktion, har Selskabets ejer kreds besluttet, at ejendommen skal afhændes hurtigst muligt.

..."

Repræsentanterne har på mødet med Landsskatterettens sagsbehandler oplyst, at aftalen med DI blev indgået for at omgå kravet om landbrugspligt og bopælspligt, idet DI har det påkrævede "grønne kort".

Selskabets revisor har i brev af 21. oktober 2009 oplyst til SKAT:

"...

Ejendommen blev købt med det formål at skabe et feriekompleks med udlejning af lejligheder og naturoplevelser, herunder jagt.

Det var planen at tilplante et areal med juletræer, dels for at fremme jagten, og på længere sigt salg af træer. Planerne blev ødelagt, idet der ikke kunne opnås dispensation herfor i henhold til landbrugsreglerne.

Det er blevet krævet, at ejendommen sælges og er sat til salg.

Der har derfor ikke været driftsindtægter i perioden.

En nabo har fået lov til at dyrke jorden mod til gengæld at holde ejendommen og områderne, så de ser præsentable ud i en salgssituation.

..."

Repræsentanterne har til SKAT oplyst, at

"...

SM / G2 I/S har i perioden 1. januar - 31. december 2010 forpagtet jorden tilhørende ejendommen H1 ApS samt lejet følgende bygninger på ejendommen: Lager/stald, garager i hovedbygningen og maskinhus. Det kan oplyses, at "SM / G2 I/S har anvendt disse bygninger erhvervsmæssigt, ligesom SM har erhvervet betalingsrettighederne til EU Støtte tilhørende ...1.

..."

Der er fremsendt en bekræftelse fra SM af 9. december 2010, hvoraf det fremgår, at hun har haft rådighed over bygninger/driftsbygninger i perioden 1. januar 2008 - 31. december 2010. Af bilag 1 vedhæftet erklæringen fremgår det, at SM har forpagtet maskinhus, lager/ staldbygning og garage i hovedhuset.

Den 1. april 2010 har G1 til Selskabet fremsendt en underskrevet anpartsoverdragelsesaftale vedr. anparterne i H1 ApS. Det fremgår heraf, at Selskabet eneste aktivitet består i ejerskabet af ejendommen beliggende ...1, ...4 samt driften heraf. Købesummen for anparterne i Selskabet er i henhold til aftalen punkt 3.1. anført til 125.000 kr., idet køber betalte 1 kr. Det fremgår af aftalen, at beløbet er fastsat symbolsk, grundet at parterne er enige om, at gælden på ejendommen, ca. 10.000.000 kr. svarer til værdien i handel og vandel.

Aftalen blev ikke underskrevet af Selskabet som sælger. Repræsentanterne har på kontorforhandlingen med sagsbehandleren oplyst, at aftalen om anpartsoverdragelsen ikke blev indgået, idet hovedanpartshaverne ikke kunne indfri Selskabets gæld.

Der er i henhold til Selskabets årsrapporter for årene 2007/2008, 2008/2009 og 2009/2010 med statusdag 1. april ingen indtægter i Selskabet ved udlejning, hverken fra forpagtningen til SM eller ved udlejningen til DI. Det fremgår dog af offentliggjort årsrapport for Selskabet for 2009/2010 underskrevet den 15. juli 2010, at der er en nettoomsætning i form af en lejeindtægt på 400.000 kr., hvilket ifølge repræsentanterne er en fejl, idet der rettelig er tale om et lån fra H2 A/S, som er ejet af DF. Beløbet på 400.000 kr. er ifølge regnskabet pr. 30. april 2010 for H1 Ejendomme ApS indgået på bankkontoen og krediteret mellemregning med Selskabet H1 ApS. I Selskabet er beløbet fejlagtigt indtægtsført og debiteret mellemregningen med H1 Ejendomme ApS. Det har ifølge det til SKAT forklaret ikke været tanken, at beløbet skulle indtægtsføres i Selskabet, men udelukkende været et likviditetsmæssigt lån fra H2 A/S.

Det fremgår af Selskabets bogføring, at Selskabet i perioden 28. august 2007 til 6. december 2007 har afholdt udgift til småanskaffelser for 68.307 kr. til bl.a. køb af Moccamaster, køkkenudstyr og service, sofaborde, senge, madrasser samt dyner m.m. På bilagene er bl.a. noteret med håndskift "sommerhus ...4". Endvidere er der i perioden 24. september 2007 til 3. marts 2008 afholdt udgifter til oprettelse af og abonnement på Canal Digital med 3.338 kr., udgifter til varme den 2. januar 2008 med 10.612 kr., udgifter til el med 1.622 KWH i perioden 15. august til 31. december 2007 og 1.050 KWH for perioden 1. januar - 31. marts 2008, udgifter til fyringsolie den 15. november 2007 med 8.490 kr. for 1.259,7 liter og den 3. juli 2008 med 14.250 kr. Endvidere er der afholdt udgifter til slamsugning den 30. september 2007 på 2.194 kr., den 31. oktober 2008 på 4.094 kr., idet man er tilkaldt lørdag den 18. oktober 2008 samt den 23. december 2008 på 2.304 kr. Endvidere er der afholdt udgifter til bredbånd m.m.

DIs har bopælsadresse på ...5, ...6 fra 1. august 2009. Bopælsadressen før 1. august 2009 var ...7.

Ejendommen har været sat til salg den 21. september 2009 for 10.800.000 kr. hos G3.

I salgsopstillingen er ejendommen beskrevet således:

"...

Et ubeskriveligt landsted i ...2, som absolut skal opleves. Stuehuset samt de 2 staldbygninger er alle opført i solide bjælker med tag af glaseret tegl. Stuehuset er omgivet af 230 m2 delvist overdækket terrasse, med udendørs jacuzzi og en fantastisk udsigt over ...3. I stueetagen er der indgang til stor hal/entre med trappe op til 1. sal. Køkken med hvidevarer, samt udgang til overdækket terrasse. Viktualierum. Depotrum. Dobbeltgarage med dobbelt automatisk garageport. Fyrrum med udgang til terrasse. Værelser med skabe og udgang, samt et godt soveværelse ligeledes med skabe og udgang. Flot og rustikt badeværelse med niche og vaskearrangement.

Fra stueetagen hall er der via trappe adgang til 1. sal, som yderligere har en separat indgang fra terrassen. 1. sal er omgivet af en fantastisk terrasse, som har adgang fra grunden via enten trappe eller udvendig elevator. 1. sal er indrettet med entre. Stor køkken med kvalitets hvidevarer, gaskogeblus, amerikanerkøleskab, 2 opvaskermaskiner, 2 ovne samt emhætte. Fra køkkenet er der adgang til spisestue med Velux, fjernbetjente ovenlysvinduer og loft til kip, som skaber et fantastisk lysindfald. Stor opholdsstue med Velux ovenlysvindue, samt brændeovn. Master bedroom med walk-in closet samt eget maritimt indrettet badeværelse med skibsplankegulv og dobbelt håndvask. Værelse med skabe. Gæstetoilet

..."

Det fremgår endvidere af sagens oplysninger, at ejendommen har en udendørs ridebane på ca. 200 m2.

Den 18. januar 2011 er ejendommen sat til salg hos G4. Repræsentanterne har over for retten oplyst, at ejendommen endnu ikke er solgt.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006 udgør 6.300.000 kr. med en ejerboligfordeling på 3.612.00 kr. Grundværdien er ansat til 354.100 kr., og det vurderede areal udgør 232.353 m2. Ejendomsoplysningen pr. 1. oktober 2007 er identisk med vurderingen pr. 1. oktober 2006.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 er steget til 7.900.000 kr. Ejerboligfordeling udgør 4.134.500 kr., og grundværdien udgør 566.600 kr.

SKATs afgørelse

Selskabet er skattepligtigt af den objektive udlejningsværdi af sommerhuset ...1, ...4, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, da sommerhuset er anset for at have stået til rådighed for hovedanpartshaverens private brug.

SKAT har - i henhold til det af repræsentanterne forklarede om baggrunden for erhvervelsen af ejendommen - stillet sig undrende over, at der ikke er udarbejdet budgetter eller øvrige projektbeskrivelser/undersøgelser inden erhvervelsen af ejendommen, at man ikke inden købet af ejendommen har undersøgt muligheden for, om det var muligt at få de nødvendige tilladelser/ dispositioner til at kunne lade projektet udføre, samt at der i skødet er afgivet en erklæring på, at den købte ejendom er anskaffet i erhvervsøjemed til landbrugsmæssig drift i henhold til § 8 i lovbekendtgørelse af 920 af 22. december 1989, som ændret ved lov nr. 388 af 6. juni 1991 om sommerhuse og campering.

Under SKATs sagsbehandling er det efterfølgende kommet frem, at bygningerne, hestestald og garager er udlejet sammen med jorden til SM, og at dette er sket i et byttehandelsforhold, hvorfor det ikke fremgår af de foreliggende reviderede årsregnskaber eller ledelsesberetninger.

Den erhvervsmæssige drift og forretningsmæssige begrundelse i henhold til ovenstående forhold savner - efter SKATs opfattelse - et reelt indhold, da aftalen er meget ensidig. Hertil bemærker SKAT, at lejeren ifølge det oplyste har ret til at dyrke jorden, modtagelse af hektarstøtte, brug af bygninger (stald/lager, garager i hovedbygninger samt maskinhus) mod til gengæld at holde ejendommen, så den ser præsentabel ud i en salgssituation. Det bemærkes i den forbindelse, at SKAT ikke har modtaget en kontrakt over lejemålet på bygningerne.

Det fremgår endvidere, at der er indgået en allonge til optionsaftale mellem G1 og Selskabet om, at ejendommen ikke må benyttes af hovedanpartshaverne eller øvrige personer i det tidsrum, hvori aftalen løber, som er angivet til 1. oktober 2008 til 30. juni 2009. Der har ikke tidligere i sagsforløbet været nævnt forhold omkring optionsaftale vedrørende benyttelse af sommerhuset. Der er ikke fremsendt en optionsaftale. SKAT stiller sig derfor undrende over for, at en aftale om en mulig investor vil blive indgået ensidig, uden at der er anført, hvad en eventuel modydelse er. SKAT bemærker, at det må betyde, at forpligtelserne/tilsynet på ejendommen forsat påhvilede Selskabet og anpartshaverne, men at råderetten skulle være ophørt. Herudover undrer SKAT sig over, at indskrænkning af råderetten, med navns nævnelse, specifikt blev præciseret for denne periode, hvor Selskabet udtrykkelig gør opmærksom på, at ejendommen ikke har været til rådighed/benyttelse af hovedanpartshaverne i hele ejerperioden.

Den af Selskabet fremsendte anpartsoverdragelse af 1. april 2010 underskrevet af G1 kan heller ikke lægges til grund, da den ikke er underskrevet af sælgeren, og således ikke er en realitet.

SKAT stiller sig endvidere uforstående over for, at ledelsen kan godkende et årsregnskab for Selskabet for 2009/2010 på generalforsamlingen, der er fejlbehæftet, idet der ikke er tale om en lejeindtægt på 400.000 kr., men et lån, herunder at den økonomiske disposition kan anses for at forbedre Selskabets likviditet, når de økonomiske transaktioner udelukkende sker via posteringer på mellemregninger/lån uden overførsel af likvide midler.

SKAT finder endvidere ikke, at Selskabet har dokumenteret eller tilstrækkelig sandsynliggjort, at sommerhuset ikke har stået til hovedanpartshavernes rådighed.

Det forhold, at personkredsen agerer forretningsmæssigt indenfor ejendomsmarked, er ikke ensbetydende med, at en mulig beskatning af rådigheden/benyttelsen af ejendommen er udelukket. Det afgørende er en konkret vurdering af de faktiske forhold.

Da ejendommen ikke har været udlejet til beboelse eller på anden måde været benyttet til erhvervsmæssige formål, og der er ingen indtægter har været, har SKAT i henhold til det indsendte materiale anset, at ejendommen har stået til rådighed for Selskabets anpartshavere. Ud fra foreliggende dokumentation har ejendommen været benyttet som et sommerhus, og således har været stillet til rådighed for anpartshaverne som sommerhus, jf. ligningslovens § 16, stk. 5. Der er således lagt vægt på, at hovedanpartshaverne ved køb af udstyr og inventar selv har noteret "sommerhus ...4" på bilagene, at ejendommen er udstyret og fuldt møbleret, herunder indkøbt diverse køkkenudstyr til trods for hensigten med ejendommen, at der er afholdt udgifter til el, vand og olie, samt at der betales for Canal Digital Family og bredbånd.

Idet ejendommen anses for at være stillet til rådighed for hovedanpartshaverne skal der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes en lejeindtægt i henhold til ligningslovens § 2, stk. 1 svarende til den objektive markedsleje.

Ved fastsættelsen af den objektive udlejningsværdi kan markedsværdien, i mangel af konkrete holdepunkter, skønsmæssigt ansættes til 8 % til den til enhver tid værende ejendomsvurdering, jf. Ligningsvejledningen 2008, punkt. S.F.2.2.1. Herudover skal der tillægges værdien af el, varme, Tv-licens, bredbånd samt indbo.

Henset til at den offentlige ejendomsvurdering udgør 6.300.000 kr. pr. 1. oktober 2006, tages der udgangspunkt i denne, idet ejendommen har stået til rådighed for hovedanpartshaverne inkl. hestestald, lade/maskinhus samt jagtretten.

Den objektive udlejningsværdi for perioden 15. august 2007 til 1. april 2008 fastsættes således:

8 % af 6.300.000 kr. i 7 1/2 måned

315.00 kr.

Varme

10.612 kr.

El

4.809 kr.

Vand og renovation

3.258 kr.

Canal Digital

1.891 kr.

Bredbånd m.m.

3.842 kr.

6 % af indbo 170.878 kr. x 7 1/2 måned

    6.408 kr.

I alt

345.820 kr.

Den objektive udlejningsværdi for perioden 2. april 200...il 1. april 2009 fastsættes således:

8 % af 6.300.000 kr. i 9 måneder

378.000 kr.

8 % af 6.300.000 kr. i 3 måneder

158.000 kr.

Varme

17.546 kr.

El

12.019 kr.

Vand og renovation

3.720 kr.

Canal Digital

3.466 kr.

Bredbånd m.m.

8.225 kr.

6 % af indbo 170.878 kr.

  10.252 kr.

I alt

591.300 kr.

Den objektive udlejningsværdi opgjort i henhold til ligningslovens § 2, stk. 1 skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens 4, stk. 1, litra b.

Beløbene på 345.820 kr. og 591.300 kr. er endvidere anses for at være udlodning til Selskabets aktionærer, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 9.

Efter ligningslovens § 2, stk. 5 kan der foretages betalingskorrektion af den i henhold til ligningslovens § 2, stk. 1 opgjorte huslejeindtægt således, at den sekundære justering bortfalder.

Det er SKATs opfattelse, at på grundlag af de foreliggende oplysninger, at ejendommen ikke er omfattet af reglerne i ligningslovens § 16, stk. 1 sidste pkt. om bopælspligt i skattemæssig henseende. Der har efter overtagelsen af ejendommen den 15. august 2007 ikke været tilmeldt personer på adressen, og ejendommen har ikke været anvendt til helårsbolig.

Selskabets påstand og argumenter

Repræsentanterne har nedlagt principal påstand om, at Selskabet ikke er skattepligtigt af en ansat lejeværdi på 345.820 kr. i indkomstårene 2007 og på 591.300 kr. i indkomståret 2008. Subsidiært at beregningen af de ansatte lejeindtægter ikke kan baseres på den samlede vurdering af ejendommen, da driftsbygninger har været udlejet, og jorden har været bortforpagtet.

Selskabet har investeret i projektet ...1 med det primære formål at skabe et feriekompleks med udlejning af ferielejligheder til naturoplevelser. Et sekundært formål var at tilplante areal med juletræer med henblik på salg af juletræer på sigt.

De tre anpartshavere har hovedbeskæftigelse, der omfatter udvikling af ejendomme, køb og salg af ejendomme og udlejning af ejendomme enten i direkte eller indirekte i selskabsform. Hovedområdet for investeringerne udgør erhvervsejendomme, herunder særligt inden for turistområdet med bl.a. feriekomplekser, sommerhuse, sommerhusgrunde, feriehytter i tilknytning til forlystelsesparken G5, restauranter, cafeer, put and take søer m.m.

Erhvervelse af projektet ...1 er således et naturligt led i de tre anpartshaveres hovedbeskæftigelse, nemlig køb af ejendomme, der udvikles via ombygning og renovering, og efterfølgende drives ved udlejning eller afhændes som færdige projekter.

Erhvervelsen af projektet ...1 er derfor på ingen måde sket med henblik på at give anpartshaverne mulighed for at anvende ejendommen som sommerbolig, hvilket i øvrigt ikke har fundet sted.

Ved vurdering af, om der skal ske beskatning af rådigheden over et aktiv, der er anskaffet af et selskab, som man enten er ansat i eller hovedanpartshaver i, er det nødvendigt først at se på, om det pågældende aktiv er anskaffet med det formål, at aktivet skal stilles til rådighed for de pågældende personer. Der skal først og fremmest tage stilling til hensigten med købet af det pågældende aktiv, inden der kan ske beskatning efter ligningslovens §§ 16 eller 16 A.

Ved vurderingen af de enkelte personer eller de enkelte selskabers hensigt med erhvervelsen af en ejendom, er det velkendt inden for skatteretten, at man inddrager anpartshavernes samlede aktiviteter, herunder vurderingen af om anpartshaverne eller et selskab er næringsskattepligtige ved salg af ejendomme.

Ejendomsinvesteringen foregår ofte i særskilte selskaber med hensyn til risikofordelingen og muligheden for involvering af investorer på forskellige ejerniveauer. I nærværende sag er investeringen i ejendommen ...1 foretaget i et særskilt selskab på baggrund af en forretningsmæssigt begrundet risikostyring i koncernen samt hensyn til muligheden for, at en medinvestor kan investere direkte i projektet ...1. At ejendommen er erhvervet i særskilt selskab ændrer ikke på, at hensigten med erhvervelsen af det pågældende projekt skal ses i sammenhæng med anpartshavernes hovedbeskæftigelse. Ligesom det ved vurderingen af hensigten skal inddrages, at Selskabet er en del af en større ejendomsinvestering i selskabsform hos anpartshaverne.

Forretningsgangen og fremgangsmåden ved erhvervelsen af ejendommen har ikke været anderledes ved køb af andre ejendomme, som anpartshaverne har været direkte eller indirekte involveret i. Ved vurderingen af, om en ejendom kan være en investeringsmulighed, udarbejder hovedanpartshaverne altid overordnede kalkuler/overslag/budgetter og projektbeskrivelser for udviklingsmulighederne før erhvervelsen af ejendommene, hvilket tilsvarende er sket før erhvervelsen af nærværende ejendom. Anpartshavernes lange og brede erhvervserfaring indenfor ejendomsbranchen gør dem i stand til at vurdere, hvornår en købspris for en given ejendom udgør et godt tilbud, som de ønsker at udnytte. Ejendommen ...1 blev oprindeligt udbudt til salg for 17. mio. kr., og efterfølgende nedsat til 14. mio. kr. Ejendommen blev erhvervet for 9,1 mio. kr., hvilket blev vurderet til at være en god pris i forhold til de udviklingsmuligheder, der var på ejendommen eller en god videresalgspris, hvis feriekomplekset ikke kunne gennemføres. Repræsentanterne bemærker, at den nuværende finanskrise endnu ikke var opstået på købstidspunktet i august 2007, dvs. at man ikke var vidne om den kommende finanskrise, der medførte faldende boligpriser, hvorved videresalgsmulighederne udeblev, da planerne om feriekomplekset måtte opgives bl.a. på grund af manglende mulighed for at ophæve bopælspligten.

Det er repræsentanternes opfattelse, at der bør skelnes til, at finanskrisen og anden lovgivning har medført, at formålet med anskaffelsen af ...1 måtte opgives. At hensigten med anskaffelsen ikke kan opfyldes, bør ikke have den skattemæssige følgevirkning, at ejendommen ...1 med tilbagevirkende kraft fra anskaffelsestidspunktet overgår fra et driftsaktiv til at være en ejendom, der er anskaffet med formålet at være stillet til rådighed for anpartshaverne som sommerbolig.

Der henvises til Landsskatterettens praksis ved j.nr. 09-01913, 09-02448, 08-01978 og 08-01621. Disse kendelser er sammenlignelige med nærværende sag, idet ejendommen ...1 på lige fod med de i kendelserne omtalte ejendomme er erhvervet som et naturligt led i anpartshavernes hovedbeskæftigelse og som et naturligt led i Selskabets og koncernens drift og hovedaktivitet.

Uanset den efterfølgende indgåelse af optionsaftale med G1 har det fra starten været hensigten med erhvervelse af ejendommen, at skabe et feriekompleks. Aftalen blev først indgået den 14. august 2008 efter, at det stod klart, at det var umuligt at ophæve bopælspligten, idet Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri den 12. og 13. august 2008 havde meddelt Selskabet, et påbud om at sælge ejendommen, da landbrugslovens regler ikke var overholdt. Dvs. at optionsaftalen først er indgået efter det tidspunkt, hvor man med stor sandsynlighed kunne konstatere, at de oprindelige planer ikke kunne gennemføres.

For anpartshaverne og deres familiers vedkommende kan det endvidere oplyses, at ingen af dem har anvendt ...1 til private formål, samt ingen af dem har haft nogen personlig interesse i, at ...1 blev erhvervet. For DFs vedkommende er det oplyst, at han og ægtefællen holder ferie på deres ... fods store båd, som ligger i ...8 havn, når der ikke sejles. For DKs vedkommende er det oplyst, at han - som ejer og ansvarlig leder af G5 - ikke kan eller må afholde ferie i perioden april - august og måneden op til, at han og hans familie bor på et dejligt landsted med 5000 m2 have. NL driver to butikker, beliggende i ...6 i et af Danmarks største sommerhusområder, der har åbent alle dage om sommeren. Han ejer desuden et sommerhus med swimmingpool samt en landejendom med 60 tønder land jord. Begge ejendomme er beliggende tæt på butikkerne.

Det er herefter repræsentanternes opfattelse, at de foretagne forhøjelser af Selskabets indkomster for årene 2007 og 2008 skal nedsættes, idet det gøres gældende, at ejendommen er anskaffet med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, at ejendommen ikke er anskaffet med det formål at være til rådighed for hovedaktionærerne, at investering i et feriekompleks udgør en naturlig del af anpartshavernes og deres levevej, at investering i ejendomme, der skal ombygges og udvikles, udgør en naturlig del af koncernens og de anpartshavernes hovedbeskæftigelse, at ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt og at ejendommen ikke har været anvendt af anpartshaverens eller deres familier til private formål. Der skal således ikke ske beskatning vedrørende værdien af sommerhus til rådighed.

Vedrørende den subsidiære påstand er repræsentanterne ikke enige i SKATs beløbsmæssige opgørelser, idet beregningen af ansat huslejeindtægter ikke kan baseres på den samlede vurdering, når driftsbygningerne har været udlejet, og jorden har været bortforpagtet.

SKATs udtalelse af 16. juni 2011

Det skal præciseres, at SKAT har foretaget en vurdering af Selskabets hensigt med købet af ejendommen, inden der blev truffet afgørelse i sagen.

SKAT bemærker, at hvis den reelle hensigt med købet af ejendommen er, som anført i klagen til Landskatteretten, stiller SKAT sig uforstående over for den korrespondance, som Selskabet har ført med Ministeriet for Fødevare, Landbrug og Erhverv og de foreliggende erklæringer på skødet.

Hvis planen virkelig var at udvikle et feriekompleks med udlejning af lejligheder, undrer det tillige SKAT, at Selskabet indgik en optionsaftale med G1 om, at ejendommen skulle sælges.

Endvidere hvis SM i henhold til den fremsendte erklæring af 9. december 2010 har haft rådighed over bygninger/driftsbygninger i perioden 1. januar 2008 til 31. december 2010, stiller SKAT sig endvidere undrende over, at det fremgår af allonge til optionsaftale, at ejendommen ikke måtte anvendes.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Som skattepligtig indkomst betragtes Selskabets samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, jf. statsskattelovens § 4 b.

Erhvervelsen af ejendommen er sket som et led i driften af Selskabet, der har som hovedaktivitet ejendomsinvestering, herunder køb, salg og udlejning af ejendommen. Ejendommen er i årsrapporterne opført som et anlægsaktiv. Ejendommen er imidlertid den eneste ejendom, som Selskabet har investeret i, og ejendommen har på intet tidspunkt genereret indtægter, selvom det foreligger oplyst, at driftsbygningerne har været udlejet, at jorden har været bortforpagtet, og en del af ejendommen ifølge det oplyste har været udlejet til den ene hovedanpartshavers ægtefælle.

Ejendommen har karakter af møbleret sommerhus og ud fra de foreliggende oplysninger er det derfor Landsskatterettens opfattelse, at ejendommen må anses for en sommerbolig, der har stået ubegrænset til rådighed for hovedanpartshaverne.

Ved afgørelsen er der lagt vægt på, at der er tale om et stort landsted, beliggende i naturskønt område i ...4 op til ...3, hvor hovedanpartshaverne ikke kan anses for at være afskåret fra at råde over sommerboligen, uanset den af Selskabet underskrevne allonge til optionsaftale med G1 vedrørende salg af ejendommen. Det fremgår af praksis, at hovedanpartshaveren fortsat anses at kunne råde over sommerboligen, selvom den er sat til salg hos en ejendomsmægler. Dette må tilsvarende være tilfældet i denne sag, da SM i henhold til erklæring af 9. december 2010, bilag 1 har kunnet benyttet maskinhus, lager/ staldbygning og garager i hovedhuset efter allongen til optionsaftalen var indgået med G1, og hvor det fremgår, at ejendommen ellers ikke måtte benyttes, da den til enhver tid skulle kunne besigtiges af potentielle købere.

Det af repræsentanten anførte og det på retsmødet oplyste, har således ikke givet grundlag for at ændre på SKATs afgørelse, hvorefter Selskabet er skattepligtigt af den manglende lejeindtægt af sommerhuset i indkomstårene 2008 og 2009, skønsmæssigt ansat med 8 % af ejendomsvurderingen svarende til 315.000 kr. i 2008 og 536.000 kr. i 2009 med tillæg af forbrugsafgifter i alt med 30.820 kr. i 2008 og med i alt 55.300 kr. i 2009.

Den påklagede afgørelse stadfæstes hermed.

..."

Til afgørelsens referat af de faktiske forhold bemærkes, at der alene foreligger skøde fra den oprindelige ejer til H1 ApS og ikke til H1 Ejendomme ApS.

Der er under sagen afholdt syn og skøn ved den af retten udmeldte skønsmand, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar, EF, der har besvaret de stillede spørgsmål således:

"....

1.

Syns- og skønsmanden bedes udfærdige en generel og overordnet beskrivelse af skønsrekvirentens ejendom beliggende ...1, ...4.

 

  

2.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse lejeindtægterne, som skønsrekvirenten ville kunne have opnået ved udlejning af ejendommen til en uafhængig tredjemand på markedsvilkår i perioderne henholdsvis 15. august 2007 til 1. april 2008 samt perioden 2. april 2008 til 1. april 2009, hvis det lægges til grund at hele ejendommen inkl. driftsbygninger, jord m.v. kunne udlejes møbleret, med de faciliteter som ejendommen indeholder.

 

  

3.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse lejeindtægterne, som skønsrekvirenten ville kunne have opnået ved udlejning af ejendommen til en uafhængig tredjemand på markedsvilkår i perioden henholdsvis 15. august 2007 til 1. april 2008 samt perioden 2. april 2008 til 1. april 2009, hvis det lægges til grund at alene beboelsesdelen af ejendommen ekskl. driftsbygninger, jord, garage m.v. kunne udlejes møbleret, med de faciliteter som ejendommen indeholder.

 

  

4.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse lejeindtægterne, som skønsrekvirenten ville kunne have opnået ved udlejning af ejendommen til en uafhængig tredjemand på markedsvilkår i perioden henholdsvis 29. november 2007 til 1. april 2008, hvis det lægges til grund at hele ejendommen inkl. driftsbygninger, jord m.v. kunne udlejes møbleret, med de faciliteter som ejendommen indeholder.

 

  

5.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse lejeindtægterne, som skønsrekvirenten ville kunne have opnået ved udlejning af ejendommen til en uafhængig tredjemand på markedsvilkår i perioden 29. november 2007 til den 1. april 2008, hvis det lægges til grund at alene beboelsesdelen af ejendommen ekskl. driftsbygninger, jord, garage m.v. kunne udlejes møbleret, med de faciliteter som ejendommen indeholder.

 

  

6.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt betydning ved besvarelsen af spørgsmål 2-5.

...

Syns- og skønstema - spørgsmål 1:

Luksuøst bygget lystejendom, opført i 2004. Boligen er isoleret efter krav i 2004. Udhusene er ikke isoleret.

Separat beliggende stuehus med glaseret tegltag, bebygget 178 kvm. med integreret dobbeltgarage på 52 kvm med 2 porte med fjernbetjent el-hejs og 50 kvm fyrrum med oliefyr samt grovkøkken/vaskerum. På 1. sal er der 178 kvm. Samlet boligareal i bygningen er på 254 kvm. Der er både indvendig og udvendig trappe til 1. sal, samt udvendig elevator (dog p.t. defekt). Der er altan på 89 kvm + overdækket terrasse på 153 kvm på 1. sal.

Der er overalt brugt gode gedigne materialer.

Boligen er indrettet med i stueplan: Dobbeltgarage, fyrrum med oliefyr, grovkøkken/vaskerum, 2 depotrum, 3 gode soveværelser, badeværelse med bruseniche, entre med god trappe til 1. sal.

1 sal: stue med brændeovn og loft til kip, spisestue, lækkert køkken med amerikansk køleskab og i øvrigt alt i moderne hvidevarer, der er gaskomfur i kogeø, 2 soveværelser, 2 badeværelser, begge med brusenicher. Der er fra alle rummene på 1. sal udgang til den overdækkede terrasse og opbyggede altan, som omkranser hele boligen.

Separat beliggende hestestald, opbygget i samme stil og samme materialevalg som boligen, glaseret tegltag, opført i 2004 og på 182 kvm, med 6 stk. hestebokse, samt stort disponibelt rum og foderafdeling, separat saddelrum.

Lade/udhus også i ... og glaseret tegltag, i alt 225 kvm med store portåbninger i begge ender.

Der er byvand til ejendommen. Afløbsforhold fra boligen er Trixtankanlæg med sivedræn i ophævet vold med pumpeanordning. Godkendt anlæg med lav afledningsafgift.

Ejendommens jordtilliggende er af blandet karakter og hovedsagelig af dårlig bonitet. Der er alene ha. støtte til 9,48 ha. af det samlede areal på 23,23 ha. Der er 11 alm. betalingsrettigheder, svarende til 9,48 ha., som alle henligger i græs. Resten af arealerne henligger i natur, der er en del nåletræsbevoksning, klitter, krat og arealer som ikke kan dyrkes.

Ejendommens jordarrondering er ikke god, idet matr. nr. ..., er beliggende langt fra bygningssættet og hovedparcellen og matr.nr. ..., ligger nord for ...1 og er uden dyrkningsmæssig værdi.

Ejendommen fremstår generelt forsømt m.h.t. maling og vedligeholdelse af have- og gårdspladsanlæg, hvor parkeringsarealet er belagt med sorte granitskærver.

Indbo/interiør: Ejendommens bolig er fuldt møbleret og veludstyret med møbler, tekniske installationer, herunder hvidevarer, lamper og tv. Der er overalt valgt gode gedigne materialer.

Ejendommen er velbeliggende, kun ca. 3 km. fra kysten og virkelig god badestrand, tæt på ...2 og ...3. Der er ca. 14 km til ...4. Der er ikke i umiddelbar nærhed gener fra intensiv landbrugsdrift, området bærer præg af små lystejendomme, enfamilieshuse og fritidshuse. Der er i sommerperioden mange turister i området.

Syns- og skønstema - spørgsmål 2

Efter bedste overbevisning, fastsætter jeg markedslejen for ...1, ...4 for hele ejendommen, fuldt møbleret og i den stand, som ejendommen fremstod i på dagen for besigtigelsen til følgende i nedenstående perioder:

fra

15. august 2007 - 1. april 2008

kr. 107.555,-

fra

2. april 2008 - 1. april 2009

kr. 175.386,-

Ovenstående lejebeløb er beregnet på at lejer betaler alt forbrug af el, varme, vand- og vandafledningsafgift.

Syns- og skønstema - spørgsmål 3

Efter bedste overbevisning, fastsætter jeg markedslejen for ...1, ...4 for boligen alene, fuldt møbleret og i den stand, som boligen fremstod i på dagen for besigtigelsen til følgende i nedenstående perioder:

fra

15. august 2007 - 1. april 2008

kr.   62.340,-

fra

2. april 2008 - 1. april 2009

kr. 101.656,-

Ovenstående lejebeløb er beregnet på at lejer betaler alt forbrug til el, varme, vand- og vandafledningsafgift, dog alene det forbrug, der kan henføres til boligdelen.

Syns- og skønstema - spørgsmål 4

Efter bedste overbevisning, fastsætter jeg markedslejen for ...1, ...4 for hele ejendommen, fuldt møbleret og i den stand, som ejendommen fremstod i på dagen for besigtigelsen til følgende i nedenstående perioder:

fra

29. november 2007 - 1. april 2008

kr. 57.800,-

Ovenstående lejebeløb er beregnet på at lejer betaler alt forbrug af el, varme, vand- og vandafledningsafgift.

Syns- og skønstema - spørgsmål 5

Efter bedste overbevisning, fastsætter jeg markedslejen for ...1, ...4 for boligen alene, fuldt møbleret og i den stand, som boligen fremstod i på dagen for besigtigelsen til følgende i nedenstående perioder:

fra

29. november 2007 - 1. april 2008

kr. 33.502,-

Ovenstående lejebeløb er beregnet på at lejer betaler alt forbrug til el, varme, vand- og vandafledningsafgift, dog alene det forbrug, der kan henføres til boligdelen.

Baggrund for ovenstående lejebeløb:

Der er taget udgangspunkt i en samlet leje for hele ejendommen i 2012 priser (nettoprisindeks 130,5 for aug.) på kr. 197.200,- heraf alene for boligdelen kr. 114.200,- inkl. værdi af at boligen er møbleret og klar til brug, resten er fordelt på leje af udhusene, jordleje og jagtret. Lejebeløbene er således tilbageført til 2007, 2008 og 2009 priser efter nettoprisindekset (2000=100), således, at 2007 lejen er beregnet efter prisindeks 114,9, 2008 er beregnet efter prisindeks 117,1 og 2009 lejen er beregnet efter prisindeks 119,5.

Syns- og skønstema - spørgsmål 6.

Følgende forhold har haft betydning i fastsættelsen af min besvarelse af spørgsmål 2-5:

A: Der er taget højde for at lejer har den fulde vedligeholdelsespligt både ude og inde, ligesom lejer i besvarelsen af spørgsmål 2 og 4, tillige skal sørge for at de ha. støttede arealer bliver slået/dyrket eller afgræsset, evt. videre forpagtet med samme forpligtelser, for at bevare støtterettigheden på denne jord.

B: Der er taget højde for at ejendommen er fuldt møbleret og udstyret med øvrigt indbo, klar til brug og i den forbindelse er der beregnet ca. kr. 1.200,- ekstra pr. mdr. for denne del.

C: Der er taget udgangspunkt i at ejendommen henstod i ca. samme vedligeholdelsestilstand i 2007, 2008 og 2009, som den henstod i på dagen for syns- og skønsforretningen.

D: Der er taget hensyn til at denne ejendom ikke kan have lejere, der ikke er tilmeldt med folkeregisteradresse på denne, p.g.a. bopælspligten, jfr. landbrugslovens bestemmelser herom.

E: Jo større et lejemål er, jo billigere bliver det pr. kvm. Man ser ofte, at det kun bliver kortvarige lejemål, når lejen er stor. Så det har haft negativ betydning for huslejens størrelse, at det lejede er stort, også i relation til at lejere ikke lejer mere plads, end de har brug for p.g.a. store opvarmningsudgifter, vedligeholdelse m.m. På denne ejendom ville man skulle finde en lejer, som dels kan udnytte hele boligen og dels har brug for/interesserer sig for natur, græsningsarealer, hestestald mm., hvilket begrænser antallet af potentielle lejere. Ligeledes ved udlejning af boligen alene, skal det være en lejer der vil finde sig i, at der ret tæt på denne bolig (nemlig i udhusene) vil kunne udøves aktiviteter af forskellig art, som jo dels vil bryde den stilhed, lejeren måske ellers har søgt om og der vil kunne opstå forskellige lugtgener afhængig af hvilket dyrehold, der kunne blive tale om i udhusene og på markerne omkring boligen.

F: Her i landsdelen, er der en øvre grænse for hvor meget store og dyre enfamilieboliger på landet kan udlejes til, for kommer man op i det niveau, som vi nærmer os her, så er det alene til institutionslignende formål og boenheder, der bliver udlejet til. Der vil hefter mine erfaringer, kun være meget få potentielle lejere til et sådant emne, hvis ejendommen/boligen annonceres til leje på det frie marked, men der findes lejere, som ikke selv kan købe, af forskellige årsager.

G: Det har vanskeliggjort sagen, at jeg ikke har kunnet finde direkte sammenlignelige ejendomme, der er udlejet men typisk bliver sådanne "lystejendomme" ikke udlejet, fordi en leje ikke kan forrente købesummen på en ejendom, som er bygget i denne standard og i det omfang, som f.eks. ...1, ...4, har.

Ofte er udlejninger af landbrugsejendomme/boliger på landbrugsejendomme knyttet sammen med arbejdsforhold, tilsyn og pasning af dyr m.m.

E: Der er ikke taget hensyn til den andel af ejendomsskatterne, som kan opkræves hos naboen ang. den tinglyste deklaration om tilbageskødning af jordlod på 4,6 ha.

..."

Forklaringer

Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af NL, DF, DI, DK og DH.

Direktør NL har som vidne forklaret, at han er beskæftiget med udvikling og udlejning af erhvervsejendomme, og desuden ejer han sammen med sin kone nogle butikker. Blandt andet har han senest bygget en butik. Han købte en ejendom og rev bygningerne ned og opførte en ny, og har lejet den ud til G6 på langtidslejemål. Han har samarbejdet med DF og DK, det vil sige, sin svigerfar og svoger. De var i samme branche, og kendte hinanden, og de har stiftet et fælles selskab, vist nok i 2001. Han havde selv to store projekter med G7 og G8, og han ville gerne begrænse ansvaret, og de oprettede derfor et selskab, som hedder H1 Holding ApS. De har også stiftet H1 Ejendomme ApS. Efter revisors forslag blev der lavet et holdingselskab, men driften var i H1 Ejendomme ApS, og der lå kædevirksomheder som G9, G7 og G8. Det har typisk drejet sig om erhvervsmæssig udlejning af ejendomme. Den oprindelige plan var, at H1 Ejendomme ApS skulle erhverve ...1, og det var på deres vegne, man handlede. Der blev i stedet oprettet et selskab, fordi der var to muligheder, enten skulle man videresælge det med det samme med fortjeneste, eller også skulle der udvikles et projekt med opdeling i ferielejligheder, der skulle sælges som helhed. Det var ikke som deres sædvanlige koncept med, at man skulle beholde ejendomme og langtidsudleje dem. Det var DF, der havde en ejendom i ...9, hvor han kom i forbindelse med en advokat, der tilbød ejendommen, og han havde også set på den. Der var ikke nogen plan om, at de skulle have et sommerhus sammen. Ejendommen var sat til salg for 14,5 mio. kr., og de fik den for en pris på 9,5 mio. kr. Det vil sige, de havde gjort en god handel. Den var beliggende mellem en campingplads og en feriehytteby, så der var udviklingsmuligheder. Han havde i øvrigt ikke noget kendskab til ...4 området. Han har formentligt nævnt for sin kone, DH, at han skulle se på ejendommen i ...4, men i øvrigt har han ikke drøftet det med hende. Hun har tidligere beskæftiget sig med udlejning af sommerhuse, da hun var beskæftiget i et turistbureau, og hun havde erfaring, og derfor stod hun for indkøb af indbo til ejendommen. De havde kontakt til G10 og G11 angående udlejning. Allerede ved overtagelsen fik de kontakt, og de fik en tjekliste om, hvad der skulle være af indbo, for at de kunne leje det ud for en passende pris.

Han har 6 - 7 gange haft telefonisk kontakt med Teknisk Forvaltning i ...10 kommune om sine forespørgsler, angående kommuneplan og lokalplan og kommunens indstilling til det. De ville gerne have en hensigtserklæring fra kommunen, inden de gik i gang med at udarbejde enten et tillæg til lokalplanen eller andet. Det var meningen de skulle udvikle for at sælge det med en god fortjeneste. Efter anskaffelsen begyndte prisudviklingen at gå den anden vej.

Han har talt med G1, og det var inden brevet af 3. december 2007, og de var i samme branche, og de kendte hinanden i forvejen, blandt andet fra G12. Han har haft en korrespondance frem til juli 2010, og G1 havde selv haft en plan om at købe ejendommen, men de kom dem i forkøbet. Aftalen gik ud på, at G1 ville udvikle videre på det, men det var således, at begge skulle tjene på det. G1 havde meget arbejde i landsdelen og var godt kendt i området. Han ved, at de har haft fremvisning for nogle mennesker. De indgik en optionsaftale den 14. august 2008, og senere kom der en præcisering af, at ejendommen ikke måtte benyttes, for G1 ville have mulighed for at bruge ejendommen til fremvisning. Der har været et tilfælde, hvor han viste ejendommen frem for en interessent, og det førte til brevet af 15. december 2008 med en indskærpelse om, at det var G1, der var i gang med et projekt. Han er ikke bekendt med, hvorvidt G1 har anvendt ejendommen.

Samtidig med dette havde de en aftale med SM angående jorden og driftsbygningerne, og det førte til en aftale om en forpagtning.

De havde løbende dialog med FødevareErhverv, og han havde en løbende dialog med JF, som blandt andet havde oplyst, at hvis der boede en på ejendommen, så var det ikke et problem for JF mere. Det blev DI, hans svigermor, for hun havde grønt bevis, idet hun tidligere havde drevet landbrug, og derfor opfyldte hun betingelserne for at kunne erhverve en landbrugsejendom. DI tog aldrig ophold på ejendommen. De opgav bestræbelserne den 4. juli 2009 og besluttede at sætte ejendommen til salg, og det er den fortsat. Der var henvendelser dels til G3 i ...4 og dels til G4, men det har endnu ikke ført til noget. De har stadig en aftale med SM, der holder øje med ejendommen. I perioden er han kommet der af og til, fortrinsvis når hun har ringet og sagt, at der har været tyveri i ejendommen, eller der har været frostsprængninger eller lignende. Der er blevet udført slamsugning, fordi SM har ringet og fortalt, at der var opstigning af vand. Vandafledningen fra ejendommen foregår ved hjælp af en højmile med en pumpe, men pumpen har været i stykker, og derfor måtte de have slamsuger ud til at udbedre. Han har aldrig benyttet huset privat.

Ejendommen er nu meget mindre værd, end da de købte den.

På modpartens forespørgsel forklarede vidnet, at han tidligere har haft en landbrugsejendom, der skulle udvikles, og han vidste, at han havde 6 måneder til at udvikle den. Han havde en samtale med Teknisk Forvaltning lige efter købet og ret hurtigt efter kom kontakten med G1. Han havde udarbejdet en mappe med alle oplysningerne om ejendommen. Cirka 14 dage efter overtagelsen, fik han en henvendelse fra en interesseret køber, som måske ville give 1 mio. kr. mere. Det var nok i oktober 2007. Foreholdt brevet fra G1 den 3. juli 2007, forklarede vidnet, at det var kontakt forud for dette brev. Han havde selv rettet henvendelse til en arkitekt, men det førte ikke til, at der blev udarbejdet tegninger. Han havde herudover kontakt til G10 og en lokal udlejer i ...4. Det var DF, der havde særligt kendskab til sådan udlejning, og han stod for det. Han vil tro, at han har overnattet i huset én gang i forbindelse med overtagelsen. Indkøbene er foretaget af hans kone, fordi det var på tale, at det skulle lejes ud, og derfor skulle der være det nødvendige køkkenudstyr. Der var ikke tilstrækkeligt i huset til, at det kunne lejes ud, og desuden var det måske ikke af den bedste kvalitet.

Det er vist nok ham, der har konciperet forpagtningsaftalen, og han mener kun, at det var driftsbygningerne, der var forpagtet ud. Når stuehuset er med på tegningen, er det alene fordi, at SM kunne benytte garagerne. Der var ikke nogen økonomisk modydelse, hun skulle blot holde opsyn med ejendommen. Det var ligeledes hende, der modtog landbrugsstøtten.

Han har selv et sommerhus i ...8, som de benytter om sommeren. Hans kone har overnattet én gang i huset i ...2, og det var i forbindelse med, at der skulle foretages indkøb. Ham bekendt, er der ingen andre af familien, der nogen sinde har overnattet der.

Som vidne fremstod DF, der behørigt forberedt forklarede, at han er beskæftiget med investering i ejendomme, og han har tidligere drevet G5. Han har haft mange ejendomme. Han har en minkfarm, nogle fabriksejendomme, lejligheder og huse og han har sammen med NL og DK investeret i ejendomme til udlejning. Han så annoncen om ...1 og kontaktede ejendomsmægler, men han kørte først op og så på ejendommen alene, som blev fremvist af ejeren. Prisen var for høj. De talte om tingene, men det hele endte med, at han i stedet købte ejerens ... bil. Der gik måske 3 - 5 måneder, hvor mægleren ringede af og til og spurgte til interessen og ret sent drøftede de ejerkredsen, om de skulle købe, da prisen var kommet ned. Han bød 9 mio. kr. for ejendommen, og det blev accepteret, og derefter ringede han til NL og DK og spurgte, om de ville være med. Han drøftede det næppe med sin kone, for hun plejer altid at være imod.

Ejendommen blev købt af H1 ApS, men den var vist nok først købt af H1 Ejendomme ApS, men det blev ændret til H1 ApS på grund af revisorens anbefaling. Han fik kontakt med et udlejningsfirma. Han husker ikke hvilket, men ellers var det NL, der stod for det. Han har endvidere talt med MT om udlejning af ejendommen, fordi han stod for udlejning af deres ejendom i ...9. MT mente, at det ville være omkostningstungt at sætte det i stand til den rigtige udlejning, og han mente ikke, at det ville kunne betale sig. Han er bekendt med, at SM har lov til at have jorden for at holde opsyn med ejendommen, men hun har ikke rådighed over beboelsen.

Der blev oprettet en lejekontrakt med DI, fordi NL sagde, at der var problemer med landbrugsloven, og der havde været skrevet noget om det. De fik kniven på struben om, at der skulle bo nogen, og hun havde lov til at drive landbrug og for at få ro, indgik de en lejekontrakt, men hun er aldrig flyttet derop. Han har ikke anvendt huset, men har været der nogle gange, når han har været i nærheden, og han har ordnet gårdspladsen. Han har aldrig været der i privat anliggende. Han har tilstrækkelig med ferielejligheder samt ejendommen ... og derudover to sommerhuse ved ...11.

Som vidne fremstod DI, der behørigt forberedt forklarede, at hun er medhjælpende hustru for sin ægtefælle DF. Hun har grønt bevis, fordi de altid har haft gård, og hun har været medejer. Hun har ikke investeret i H1 Ejendomme ApS og har ikke været involveret i købet af ...1. Der blev indgået en lejekontrakt mellem selskabet og hende, fordi ministeriet havde givet påbud om, at der skulle tages bopæl på ejendommen. Hun boede der ikke, og har heller ikke haft folkeregisteradresse der. De har ikke anvendt den ejendom privat. Hun har aldrig betalt husleje.

Som vidne fremstod DK, der behørigt forberedt forklarede, at han ejer G5 og driver det samt også noget hytteudlejning i tilknytning til det. Han har endvidere også nogle interesser sammen med sin far og sin svoger, og han er medejer i H1 Ejendomme ApS. Det er nogle investeringsejendomme med et projekt, hvor de bygger og udlejer på langt sigt. Det er typisk, at det er DF eller NL, der finder frem til ejendommene. Vedrørende ...1 var det DF, der havde set den, og han fortalte, at der var et potentiale, og han afgav et bud, og derefter handlede de. Det havde en god beliggenhed. Enten var der mulighed for en hurtig handel med en fortjeneste, eller også kunne de udvikle det. De oprindelige forhandlinger var på vegne H1 Ejendomme ApS, men det blev lagt over i H1 ApS, for det var bedst, at det lå for sig selv i et selskab. Han har ikke drøftet købet med sin ægtefælle. Hun er med i G5. Han har først set ejendommen på ...1 efter at deres sæson er sluttet, og det har nok først været i efteråret. Han har aldrig været deroppe privat, og han har ikke indtryk af, at der er nogen, der har brugt det privat. Han ved, at SM har forpagtet jord og udbygninger og får EU-tilskud og slår hø og lignede. Han ved ikke noget om, hvem der har rådet over bygningerne. Det er NL, der har stået for det. Ham bekendt, har DI aldrig boet på ejendommen.

På modpartens forespørgsel forklarede han, at indkøbene i G13 er hans udlæg. Det skulle lejes ud og derfor skulle det møbleres, og han hentede møblerne i ...12, og han vil tro, at det er DF, der har kørt dem til ...1. Han har overnattet en enkelt gang sammen med NL i huset, for et par år siden.

Som vidne fremstod DH, der behørigt forberedt forklarede, at hun driver butikker, og hun er ikke bekendt med, hvorfor denne ejendom er anskaffet. Det er muligt, at hun har hørt om den efterhånden, men der har været så mange ejendomme. Vedrørende indkøbsbilagene i ekstrakten side 222 og de følgende er det hende der har skrevet "sommerhus ...4". De har talt om udlejning, og derfor skulle der købes ind, mens de overvejede udviklingen. De var ude for at gennemgå sommerhuset, og de fik en tjekliste med de ting, der skulle være i sommerhuset. Hun var med ved overtagelsen den 15. - 16. august 2007, og hun tog sig af indkøbene, fordi hun har beskæftiget sig med sommerhusudlejning og derfor ved hun hvilke slags varer der skal være, og det købte hun ind. De har aldrig benyttet huset privat. De havde en overnatning ved overtagelsen, samtidig med at de skulle købe ind.

Ekstrakten side 226. Det er ikke købt af hende, men af NL og det samme gælder side 227 og 228. Det er hende, der har lavet udregningen på bilaget, men det er ikke hende, der har købt det ind. Hun og NL har en fælles konto, og begge har kort til den, så det er hendes kort han har anvendt, og det er til hendes private konto. Hende bekendt, har NL ikke overnattet der.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori er anført følgende:

"...

ad den principale påstand:

Til støtte for den principale påstand gøres det gældende, at der ikke er hjemmel til at forhøje sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomstårene 2008 og 2009 med henholdsvis kr. 345.820 og kr. 591.300.

Det korrekte udgangspunkt for vurdering af nærværende sag er ligningslovens § 2, jf. statsskattelovens § 4, litra b og selskabet har ikke stillet ejendommen til rådighed for hovedanpartshaverne.

Ejendommen ...1 blev i 2007 anskaffet af sagsøger som investeringsejendom, ligesom de øvrige investeringsejendomme som anpartshaverne har investeret igennem tiderne. Hovedanpartshaverne drev således også forud for anskaffelsen af nærværende ejendom, virksomhed der omfatter udvikling af ejendomme, køb og salg af ejendomme, udlejning af ejendomme mv. Hovedområdet for investeringerne udgør erhvervsejendomme, herunder særligt inden for turistområdet med blandt andet feriekomplekser, sommerhuse, sommerhusgrunde, feriehytter i tilknytning til park m.v.

Det primære formål med erhvervelsen af ejendommen på ...1 var at skabe et feriekompleks med udlejning af ferielejligheder.

En eventuel indkomst ved udlejning af fast ejendom henregnes til selskabets skattepligtig indkomst, jf. Statsskattelovens § 4, litra b. Et selskab, der ikke stiller boligen til rådighed for sin eller sine hovedanpartshavere vederlagsfrit eller for et vederlag, der er mindre end markedslejen, er ikke skattepligtig, jf. Statsskattelovens § 4, litra b, og ligningslovens § 2, stk. 1 af boligens udlejningsværdi. Der er formodning imod at et ejendomsinvesteringsselskab i en ejendomsinvesteringskoncern stiller sine omsætnings- / driftsaktiver til rådighed for ejerne.

Hovedanpartshaverne har i nærværende sag således ikke haft rådighed over ejendommen, hvorfor der ikke kan ske beskatning af selskabet.

Der skal herved efter praksis lægges vægt på, at ejendommen indgår som et driftsaktiv i selskabet, hvis aktivitet består i erhvervsmæssig udlejning jf. princippet i SKM2009.459.LSR, der endda angik rådighedsbegrebet, jf. ligningslovens § 16.

Som det rigtigt fremgår af svarskriftet side, 2. afsnit er det sagsøgende selskab stiftet i 2007 med det vedtægtsbestemte formål at investere i ejendomme (bilag 7). I forhold til selskabets aktiviteter er det i forhold til beskatning af selskabet endvidere efter praksis væsentligt at se på koncernens aktiviteter, herunder moderselskabets aktiviteter, jf. stævningen side 2 ff.

Som bilag 48 er fremlagt regnskabet for 2007/2008 H1 Ejendomme ApS, som er moderselskabet for sagsøger og som oprindeligt anskaffede ejendommen.

Det bemærkes, at H1 ApS blev stiftet i dette regnskabsår (bilag 7) og ejendommen efterfølgende blev erhvervet af datterselskabet i dette regnskabsår (bilag 24).

Det fremgår af bilag 48 side 8, jf. balancen af selskabets materielle anlægsaktiver, som vedrører fire i årsregnskabet nærmere specificerede ejendomme udgør 38.582.799 kr. i regnskabsåret 2007/2008. Den samlede balancesum udgør 48.154.273 kr. inkl. tilgodehavendet i H1 ApS på 9.454.041 kr.

Der således tale om en koncern, som alene beskæftiger sig med ejendomsinvestering og udlejning. Dette er som nævnt relevant i forhold til spørgsmålet om beskatning efter ligningslovens § 2, jf. statskasselovens § 4, litra b, jf. tillige SKM2009.459.LSR (driftsaktiv) samt SKM2008.950.VLR, hvor landsretten udtrykkeligt lagde vægt på at anskaffelsen af boligen ikke var et led i driften eller selskabets sædvanlige aktivitet.

Det er åbenbart at det er forretningsmæssigt begrundet og velovervejet i forhold til det påtænkte projekt vedrørende ...1, at ejendommen lå i et selvstændigt datterselskab, således at der senere ved salg blot kunne overdrages anparter til køber.

Også i forhold til afgrænsning af risikoen ved projektet, var etablering og ejerskab i et datterselskab forretningsmæssigt begrundet og hensigtsmæssigt.

At ejendommen i øvrigt ligger i et datterselskab i en koncern, der driver virksomhed med udlejning og investering, taler alene for sagsøgers sag. Sagsøgtes synspunkt hvorefter ovennævnte er uden relevans, jf. svarskriftet side 5, 2. afsnit er ikke i overensstemmelse med praksis, jf. bl.a. de ovenfor citerede afgørelser.

Ejendommen ...1 måtte endvidere slet ikke benyttes som sommerbolig eller i øvrigt anvendes som midlertidig bopæl for nogen som helst, jf. bopælspligten på ejendommen (bilag 24).

Det er utænkeligt og har igen formodning imod sig, at sagsøger skulle have anskaffet en landbrugsejendom med henblik på anpartshavernes private anvendelse, som ingen af anpartshaverne ifølge lovgivningen måtte benytte selv.

G11 A/S besigtigede endvidere huset i februar 2008 med henblik på vurdering af udlejning af ejendommen (bilag 52).

Det bemærkes endvidere at ejendommen er sat til salg og forsøgt afhændet bl.a. gennem G1 ApS og senere gennem ejendomsmægler i hele perioden fra 2007 - 2009, jf. bl.a. bilag 40 og 41. Disse salgsbestræbelser blev iværksat straks efter erhvervelsen og længe inden sagsøgte fremsendte agterskrivelsen i sagen. Der er således tale om oprindelig skriftlig dokumentation for dette.

Også dette ubestridelige faktum skaber formodning imod, at sagsøger skulle anskaffe ejendommen til anpartshavernes private brug for kort tid efter at sætte ejendommen til salg uden endda at sagsøgte havde varslet indkomstforhøjelserne.

Lejekontrakten af den 1. juli 2009 som blev indgået med DI skulle alene sikre, at selskabet ikke igen fik et påbud om at afhænde ejendommen, hvilket ville ske med tab til følge. Lejekontrakten blev aldrig effektueret og DI har aldrig haft bopæl eller folkeregisteradresse på ejendommen.

I forhold til bilag B og sagsøgtes bemærkninger vedrørende NLs personnummer, jf. bl.a. svarskriftet side 5, øverst, henledes opmærksomheden på, at såvel H1 Ejendomme ApS som H1 ApS CVR-nr. (pkt. 3) er anført i skrivelsen. Det fremgår intet sted, at NL eller andre skal have eller har haft rådighed over ejendommen.

I Direktoratet for Fødevarers udaterede skrivelse, jf. bilag A, henvises der endvidere til det sagsøgende selskabs erhvervelse af ejendommen.

SM forpagtede bygningerne samt driftsbygningerne i perioden 1. januar 2008 til 31. december 2012, ligesom betalingsrettighederne var overdraget til hende, hvilket blev bekræftet af Ministeriet.

Som modydelse skulle den pågældende forpagter holde ejendommen præsentabel med henblik på salg af ejendommen.

Sagsøgte har således ikke ført bevis for at selskabet på noget tidspunkt har haft rådighed over ejendommen med henblik på anpartshavernes private anvendelse.

I den forbindelse skal det bemærkes at indkøb af møbler m.v. ikke udgør et sådan bevis for sagsøgers rådighed/anvendelse, idet ejendommen netop skulle kunne fremvises for købere m.v.

Ad de subsidiære påstande:

Det af sagsøgte udøvede "skøn" er åbenbart urimeligt, hvilket sagsøgte har anerkendt i det reviderede påstandsdokument af den 7. juni 2013.

Retten kan efter sagsøgers opfattelse undlade hjemvisning og træffe afgørelse på det foreliggende grundlag, idet der i SKATs afgørelse, jf. bilag 2, sammenholdt med skønserklæringen jf. bilag 51, er anført specifikke beløb for lejeværdien og udgifter tilknyttet hertil jf. sagsøgers specifikation af de nedlagte subsidiære påstande.

Det bemærkes dog at de af selskabet afholdte udgifter til indbo ikke skal indgå i opgørelse af grundlaget for beskatning, jf. den subsidiære og mere subsidiære påstand, da disse udgifter allerede er indeholdt i de af skønsmanden anførte markedslejeværdier, jf. bilag 51.

Parterne har herudover i enighed foranstaltet syn og skøn, parterne har været enige om den udmeldte syns- og skønsmand og parterne har i enighed sammen formuleret skønstemaet alt med henblik på at udfinde den markedsleje, som en af parterne uafhængig tredje person måtte være villig til at betale i leje. Sagsøgte har herudover ikke stillet supplerende spørgsmål til skønsmanden.

Sagsøgte har da endvidere anerkendt at skønserklæringen og de af SKAT anførte tal kan udgøre et tilstrækkeligt præcist grundlag for domsafsigelsen, jf. sagsøgtes reviderede påstandsdokument af den 7. juni 2013.

Derfor kan Retten lægge skønserklæringen til grund, ligesom sagsøgtes egne tal vedrørende opgørelse af varmeudgiften mv. kan lægges til grund af Retten, som grundlag for domsafsigelse.

SM har lejet alle andre bygninger end boligen, jf. bilag 37, og hun har officielt fået overdraget betalingsrettighederne, jf. bilag 38. Dermed råder hun over jorden, hvorfor det gøres gældende, at en eventuel forhøjelse alene sker med udgangspunkt i markedslejen for boligen. Det er alene af den private andel af ejendommen, der kan fikseres en leje i selskabet.

Der henvises i øvrigt til det ovenfor under specifikationen af påstandene anførte, herunder de dér anførte forudsætninger.

Mest subsidiært må sagsøgte tilpligtes at anerkende at sagen hjemvises til fornyet behandling hos ligningsmyndighederne med henblik på den beløbsmæssige opgørelse henset til at det af sagsøgte udøvede skøn er åbenbart urimeligt.

..."

Sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori er anført følgende:

"...

Det gøres overordnet gældende, at ejendommen, ...1, ...4 har været stillet vederlagsfrit til rådighed for det sagsøgende selskabs hovedanpartshavere, der ikke har betalt leje, hvorfor sagsøgeren er skattepligtig af den manglende lejeindtægt.

Statsskattelovens § 4b), 1. punktum, og ligningslovens § 2, indeholder hjemmel til at beskatte et selskab af en lejeindtægt svarende til markedslejen, såfremt hovedaktionæren har haft rådighed over selskabets ejendom uden at betale markedslejen, jf. bl.a. SKM2008.824.HR.

Det gøres gældende, at ejendommen har stået ubegrænset til rådighed for hovedanpartshaverne.

Beskatning af sagsøgerne afhænger ikke af, om hovedanpartshaverne faktisk har benyttet ejendommen, men om de har haft mulighed for at disponere over denne, jf. herved rådighedsbegrebet i ligningslovens § 16A, stk. 6, og praksis herom, bl.a. i SKM2009.558.HR.

Ejendommen, ...1, er en luksuriøs bygget lystejendom, der er beliggende naturskønt i ...2.

Det kan lægges til grund, at ejendommen var sagsøgernes eneste, og at den ikke gav indtægter.

Det påberåbte formål med erhvervelsen, udvikling af ejendommen med henblik på udlejning af ferielejligheder er endvidere udokumenteret. Der blev ikke foretaget nogen henvendelse til myndighederne med henblik på at opnå de ændringer og myndighedsgodkendelser, der var nødvendige for at realisere det angivne formål, og den hævdede hensigt med erhvervelsen stemmer også dårligt med, hvorledes der blev forholdt angående bopælspligten, herunder den tilsyneladende manglende reaktion overfor påbuddet fra Direktoratet for FødevareErhverv.

Oprettelsen af abonnement på Kanal Digital straks i forbindelse med ejendommens erhvervelse, afholdelse af udgifter til slamsugning, samt køb af privat indbo (bilag F-N) bl.a. foretaget af en ægtefælle til én af hovedanpartshaverne vedrørende "sommerhus ...4" peger tværtimod klart på, at ejendommen blev erhvervet med henblik på privat anvendelse og faktisk også blev benyttet privat.

Hovedanpartshaverne kunne da også frit benytte boligen, idet selskabet ikke rådede over denne. Der foreligger ingen kontrakt om sagsøgerens udlejning eller bortforpagtning af ejendommen i øvrigt, og det hævede forpagtningsforhold med SM har ikke givet indtægter. Det gøres derfor gældende, at hovedanpartshaverne har haft rådighed over hele ejendommen. Den med G1 A/S indgåede optionsaftale udgjorde ikke en begrænsning i råderetten.

Hertil kommer, at den ene af hovedanpartshaverne, NLs cpr.nr. er angivet i indberetningen til Direktoratet for FødevareErhverv (bilag B) bl.a. under angivelsen af, hvilken person, der hidtil har haft rådighed over ejendommen. I indberetningen blev det ligeledes erklæret, at DI (ægtefælle til en anden hovedanpartshaver) ville tage fast bopæl på ejendommen. Også på den baggrund må hovedanpartshaverne anses for at have haft rådighed over ejendommen.

Moderselskabet og hovedanpartshavernes aktiviteter på ejendomsmarkedet udgør hverken dokumentation for, at ejendommen blev erhvervet med henblik på at udvikle denne til feriekompleks, eller at hovedanpartshaverne ikke kunne råde over ejendommen.

Det gøres endvidere gældende, at der ved fastsættelse af markedslejen skal tages hensyn til, hvad hele ejendommen kunne udlejes til og ikke kun boligen. Der henvises herved til, at en udlejning af jord og driftsbygninger ikke er dokumenteret ved leje eller forpagtningskontrakt, og at det hævdede forpagtningsforhold med SM ikke har givet nogen indtægter.

Det gøres endvidere gældende, at den for lejefastsættelsen relevante periode begynder den 15. august 2007, på hvilket tidspunkt ejendommen blev overtaget, jf. skødets punkt 6 (bilag 24).

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver skønnet. Måtte betingelserne for at tilsidesætte skønnet anses for opfyldt, skal sagen derfor hjemvises.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Af den foreliggende dokumentation fremgår, at det sagsøgende selskab, H1 ApS, alene har ejet denne ejendom, og at anskaffelsen er blevet finansieret ved låneoptagelse hos selskabet H1 Ejendomme ApS. Det er forklaret af direktør NL at grunden til, at der blev oprettet et nyt selskab var, at erhvervelsen af denne ejendom var af en anden karakter end hvad han og de andre anpartshavere i øvrigt beskæftigede sig med i selskabsform. Ved erhvervelsen forpligtede køberen ved NL sig til at opfylde landbrugslovens regler om erhvervelse af landbrugsejendomme, ligesom han i erklæring af 25. juni 2009 over for Direktoratet for FødevareErhverv oplyste sit personnummer som den, der hidtil havde haft bopæl på ejendommen, og at DI fremtidig skulle bebo ejendommen. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at ejendommen har været forsøgt udlejet, og det forhold, at optionshaver efterfølgende i en ensidig erklæring har meddelt, at ejeren ikke må benytte ejendommen, kan ikke anses som dokumentation for, at ejeren var afskåret fra benyttelse. Den indgåede forpagtningsaftale vedrørte alene driftsbygninger og jorden. Ejendommen var indrettet som et luksussommerhus, og efter købet investerede NL og hans ægtefælle yderligere i indkøb til sommerhuset, ligesom der straks blev oprettet Canal Digital forbindelse. Under disse omstændigheder anser retten det som godtgjort, at hovedanpartshaverne har haft mulighed for at disponere over ejendommen, og at de ikke har betalt vederlag herfor, hvorfor selskabet er skattepligtig af den manglende lejeindtægt i medfør af statsskattelovens § 4 b), 1.pkt. jf. ligningslovens § 2.

Ved fastsættelsen af den manglende lejeindtægt skal der tages udgangspunkt i de i skønserklæringen ansatte beløb. Det bemærkes, at skønsmanden udtrykkelig har fastsat markedslejen som inkluderende boligen med udstyr, hvorfor indboet ikke skal medtages ved beregningen. Der er fremlagt forpagtningskontrakt med SM vedrørende driftsbygninger og jord, og da denne efter bevisførelsen ikke kan tilsidesættes finder retten, at den må lægges til grund, således at der ikke skal ske beskatning af værdien af driftsbygninger og jord. Herefter tages sagsøgers subsidiære påstand til følge, således at markedslejen for indkomståret 2008 fastsættes til 80.344 kr. og for indkomståret 2009 til 146.704 kr.

Ved fastsættelse af sagens omkostninger er det af betydning, at sagsøger ikke har fået medhold i sin principale påstand, men dog har opnået en meget væsentlig nedsættelse af de beløb, der var fastsat ved Landsskatterettens kendelse. Som udgangspunkt findes hver part at skulle betale egne omkostninger, men således at udgiften til syn og skøn på 44.926,45 kr. skal afholdes endeligt af sagsøgte.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøger, H1 ApS´s skattepligtige indkomst for 2008 alene forhøjes med 80.344 kr. og for indkomståret 2009 alene forhøjes med 146.704 kr.

Ingen af parterne betaler sagsomkostninger til den anden part, dog at sagsøgte endeligt skal afholde udgift til syn og skøn med 44.926,45 kr.