Dato for udgivelse
06 Feb 2014 11:29
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
04 Jun 2013 10:47
SKM-nummer
SKM2014.109.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
11-0301493
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Nedslag, grundværdi, ekstrafundering
Resumé

Ved etagebyggeri, hvor etablering af kælder måtte anses for sædvanlig samt en økonomisk god anvendelse af grunden, fandtes det ikke godtgjort, at posten "ekstrafundering og pilotering" knyttede sig til foranstaltninger, der berettigede til nedslag i grundværdien som følge af jordens beskaffenhed.

Reference(r)

Vurderingslovens §§ 6 og 13

Henvisning

Vurderingsvejledningen 2013-1 C.1


Klagen vedrører fastsættelse af nedslag i grundværdien for ekstrafundering i vurderingsårene 2002 og 2004.

Vurderingsankenævnet har nægtet nedslag i grundværdien.

Landsskatterettens afgørelse
Grundværdi
Landsskatteretten stadfæster den påklagede afgørelse.

Sagens oplysninger
Ejendommen er beliggende på Y1. Klageren har erhvervet grundarealet med bygning ved skøde til overtagelse i 1996 for 10.300.000 kr.

Grundarealet i nærværende sag udgør i henhold til oplysningerne i Bygnings- og Boligregistret 4.363 m2. Der er i 1997 opført en bygning med 10 boliger med adressen Y2, hvor den eksisterende bygning med 44 boliger med adresserne Y1 blev ombygget. Bygningerne er opført i henholdsvis 3 og 5 etager. Det bebyggede areal vedrørende bygning nr. 1 udgør 1.320 m2, og kælderarealet udgør 970 m2, hvor det bebyggede areal for bygning nr. 2 udgør 182 m2 med 118 m2 kælder.

Grundværdien for klagerens ejendom i 1996 er 5.759.200 kr.

Grundværdien for klagerens ejendom i vurderingsårene er:

- 2002: 7.438.900 kr.
- 2004: 9.598.600 kr.

Ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet, og er beliggende i grundværdiområde 11301.

Til brug for sagens behandling er indsendt byggeregnskab (skema C, ansøgning om godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets færdiggørelse), hvoraf det bl.a. fremgår, at posten "Ekstrafundering og pilotering" er afholdt med 73.000 kr.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport dateret 17. april 1995 vedrørende klagerens grundareal. Af rapporten side 1 under punktet konklusion fremgår bl.a.:

"Det planlagte byggeri kan opføres med direkte fundering uden gener fra grundvandet efter udgravning til kælder."

Af rapporten side 3 under punktet funderingsforhold fremgår bl.a.:

"Med de trufne forhold kan der funderes i normal funderingsklasse.
Der kan foretages en direkte fundering af alle bygningsdele efter udgravning til kælder."

Udgiften til ekstrafundering er af klageren opgjort til 87.843 kr. på baggrund af oversigt over merudgifter og byggeregnskabet. Udgiften til ekstrafundering udgør 72.843 kr., og udgiften til udarbejdelse af den geotekniske rapport udgør efter et skøn 15.000 kr.

Der er fremlagt en udateret og ikke-underskrevet skrivelse vedrørende posten fundering og pilotering i et byggeregnskab, hvoraf fremgår:

"Felt nr. 5120.
Udgifter til ekstra fundering og pilotering angives i millioner kr. med tre decimaler. Er udgifterne eksempelvis 200.000 kr. indberettes 0,2.
Bygningsbasis fremgår af SfB-nøglen (12).
Feltet skal udfyldes på status 30. Er der ikke udgifter til aktiviteten indtastes 0."

Vurderingsankenævnets afgørelse
Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13. Som begrundelse er anført:

"Af den geotekniske rapport fremgår det, at OSBL findes efter henholdsvis 1,15 m, 1,40 m og 1,65 m. Konklusionen er, at det planlagte byggeri af en 5 etagers boligblok med fuld kælder kan opføres med direkte fundering. Af hovedentreprisesummen indgår der oprindeligt ikke en post til ekstrafundering, idet det jfr. den geotekniske rapport ikke er nødvendigt. Efterfølgende er det på skema C oplyst, at der har været en udgift på 72.843 kr. til netop ekstrafundering.

Nævnet finder ikke at der kan gives nedslag i grundværdien for ekstrafundering/pilotering, jf. vurderingslovens § 13. Nævnet finder ikke at det er dokumenteret eller sandsynliggjort, at jordbundsforholdene på ejendommen er af sådan beskaffenhed, at en normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering/pilotering. Nævnet har lagt vægt på, at den geotekniske rapport konkluderer, at det projekterede byggeri kan opføres med direkte fundering. Udgiften på 72.843 kr. betragtes som hørende til byggeriet."

Klagerens påstand og argumenter
Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 87.843 kr.

Subsidiært påstås, at nedslag i grundværdien ansættes højest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:
"Vurderingsloven § 13, stk. 1 har følgende ordlyd:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.

Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24. september 2009 vedrørende Y3, kendelse af 28. september 2009 vedrørende Y4, samt kendelse af 28. september 2009 vedrørende Y5.

Klager har ifølge oversigt over merudgifter (bilag 5) afholdt en udgift på kr. 72.843 for ekstrafundering og pilotering. Derudover har klager afholdt en udgift til geotekniker til gennemførelse af jordbundsundersøgelserne samt udarbejdelse af den geotekniske rapport på baggrund af boringsresultaterne. Da udgiften ikke har en selvstændig post i skemaet, må den på baggrund af de gennemførte boringerne samt rapporten kunne ansættes til kr. 15.000, som må være indeholdt i posterne "Teknisk rådgivning" og "Anden rådgivning" og er afholdt med samlet kr. 3.818.182.

Vurderingsankenævnet har imidlertid i sin afgørelse nægtet nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold.

Det fremgår af s. 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 (bilag 6) vedrørende fundering af mindre bygninger, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 m under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 m under terræn.

Det fremgår endvidere af SBI-anvisningens s. 129, at "Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN [afrømningsniveau] for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL [overside bæredygtige lag] for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn."

Af s. 3 i geoteknisk rapport af 17. april 1995 udarbejdet af Franck Geoteknik (bilag 7) under afsnittet Funderingsforhold, fremgår det bl.a. at:

"Med de trufne forhold kan der funderes i normal funderingsklasse.
Der kan foretages en direkte fundering af alle bygningsdele efter udgravning til kælder.
Linie- og punktfundamenter kan funderes i eller under den dybde, der er angivet i efterfølgende skema.
Gulve kan opbygges som almindelige kældergulve efter afrømning som angivet i skema."

Byggeriet er imidlertid i henhold til oplysningerne i BBR-registret opført uden kælder.

Af rapportens skema kan læses, at oversiden af bæredygtige lag [OSBL] for de 3 boringer er henholdsvis 1,15 m, 1,65 m og 1,40 m under terræn, og at afrømningsniveauet [AFRN] er 0,4 m ved boring 1, 0,60 m ved boring 2 og endelig 1,05 m ved boring 3.

Det var således nødvendigt at afrømme de øverste 0,4 m - 1,05 m muld, før der kunne etableres terrændæk, hvorfor jordbundsforholdene ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er tale om ekstrafundering, ligesom de bæredygtige lag forefandtes 1,15 m - 1,65 m under terræn.

Der er dermed efter klagers opfattelse fremlagt dokumentation for grundens manglende bæredygtighed og dermed nødvendigheden af de ligeledes dokumenteret afholdte udgifter til ekstrafundering.

Det gøres således gældende, at der skal ske et nedslag i grundværdien som følge af jordens ringe beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

De afholdte udgifter på kr. 87.843 (kr. 72.843 + 15.000) fremskrives fra 1996, hvor grundudgravningerne ifølge byggeregnskabet (bilag 8) blev påbegyndt, efter SKATs fremskrivningsfaktorer og indsættes i genoptagelsesårene 2002-2006. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor.

År Faktor nedslag
1996 110,0 87.843
1998 102,0 89.600
1999 105,0 94.080
2000 105,0 98.784
2001 102,0 100.760
2002 104,0 104.790
2004 106,0 111.077
2006 107,0 118.853
2008 110,0 130.738"

Kontorets indstilling har været i erklæring i SKAT, og herefter er klageren fremkommet med følgende bemærkninger den 22. april 2013:
"Der henvises i kontorindstillingen til, at SBi-anvisningen ikke finder anvendelse, idet bygningerne på den påklagede ejendom er på 5 etager.

Først og fremmest skal det bemærkes, at bygningerne er på 3-5 etager, jf. oplysninger fra BBR-registret.

Af den nyeste SBi-anvisning 231, som er fra august 2011, fremgår s. 7, at denne finder anvendelse på f.eks. lav boligbebyggelse, kontor- og industribyggeri samt lettere huse eller haller til industri og oplagring.

Hertil skal bemærkes, at SBi-anvisningens anbefalinger til fundering er almindelige og generelt gældende funderingskrav, og ikke noget som er særligt gældende for mindre bygninger. Ved større byggeri vil fundamenterne skulle ned i samme dybde dvs. minimum frostfri dybde, men det kan blive relevant at fundamenterne forstærkes i bredden.

I henhold Norm for fundering, DS 415, s. 40 fremgår af afsnit 6.2.4 om Dimensionerings og udførelsesmæssige hensyn, at fundamenter skal føres til et underlag der ikke udsættes for frostbetingede bevægelser, dvs. frostsikker dybde. Denne dybde kan her i landet normalt sættes til 0,9 m for normalt byggeri.

Det gøres dermed med henvisning til ovenstående gældende, at funderingskravene til byggeriet på klagers ejendom er de samme som fremgår af SBi-anvisningen 231, og at jordbundsforholdene på klagers ejendom ifølge samme SBi-anvisning defineres værende af en sådan beskaffenhed, at der er behov for ekstrafundering.

I kontorindstillingen har Landsskatteretten endvidere henvist til, at ejendommen er delvist bebygget med kælder selvom Landsskatteretten bemærker, at etablering af kælder må anses for sædvanlig samt en i økonomiske god anvendelse af grunden.

Heroverfor skal det fra klagers side gøres gældende, at nedslag i grundværdien godkendes, såfremt der på en ejendom konstateres dårlige jordbundsforhold, jf. definitionen i SBi-anvisningen 231, og at nedslaget i mangel af bedre ansættes til den ekstraudgift, som der er i forbindelse med anvendelse af ejendommen, er afholdt. Det er vigtigt at have for øje, at der er konstateret dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom og spørgsmålet om, hvorvidt det faktiske byggeri er opført med eller uden kælder er i den forbindelse uden relevans.

I sagen er der i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis anmodet om nedslag svarende til den afholdte udgift til ekstrafundering.

Af byggeregnskabet, som er fremlagt som bilag, fremgår, at der er afholdt en udgift på kr. 73.000 til ekstrafundering og pilotering. Landskatteretten bemærker i kontorindstillingen, at posten muligvis dækker over en helhed af arbejder. Heroverfor skal der fra klagers side henvises til hjælpetekster til udfyldelse af skema C (byggeregnskabet) modtaget fra HJ fra Socialministeriet hvoraf der fremgår, at der i felt nr. 5120 "Fundering og pilotering" skal angives udgiften til ekstrafundering og pilotering i millioner kr. og med tre decimaler. Udgiften på kr. 0,073 (kr. 72.843) vedrører dermed alene udgifter til ekstrafundering og ikke den almindelige fundering af bygningerne eller andre udgifter.

Tilslut i kontorindstillingen bemærker Landsskatteretten, at størrelsen af ekstrafunderingsudgiften falder indenfor skønsusikkerheden ved ansættelse af grundværdien. Dette er klager ikke enig i, da det i så fald ville være så godt som umuligt at få godkendt et særskilt nedslag i overensstemmelse med Vurderingslovens § 13, stk., 1.

Enten er der taget højde herfor i grundværdiansættelsen ellers også er der ikke, hvorfor der skal godkendes et selvstændighed nedslag i grundværdien som i mangel af anden dokumentation skal ansættes til den afholdte udgift til ekstrafundering.

Anmodningen om retsmøde opretholdes, medmindre der gives fuldt medhold."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundværdien således værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Der er af klageren henvist til normerne i dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181" fra 1994. Det fremgår af denne anvisning, at den vedrører fundering af små bygninger og lave boligbebyggelser på 1½ plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom indeholder bygninger i henholdsvis 3 og 5 etager med delvis kælder, indeholdende i alt 54 lejligheder, finder Landsskatteretten ikke, at vurderingen af godkendelse af nedslag for ekstrafunderingen skal ske på baggrund af den dagældende SBI-anvisning, idet den ikke finder anvendelse på et byggeri af den pågældende størrelse. Den gældende SBI-anvisning fra 2011 ændrer ikke herpå.

Af vurderingsvejledningen 2013-1 C.1 følger bl.a.:
"Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning."

Det fremgår af BBR-meddelelsen for ejendommen, at der er kælder under størstedelen af bebyggelsen.

Af det fremlagte byggeregnskab samt oversigt over merudgifter fremgår, at der er afholdt 72.843 kr. til "Ekstrafundering og pilotering". Der er ligeledes fremlagt en geoteknisk rapport dateret den 17. april 1995. Retten har særlig lagt vægt på, at det af den geotekniske rapport fremgår, at:

"Med de trufne forhold kan der funderes i normal funderingsklasse.
Der kan foretages en direkte fundering af alle bygningsdele efter udgravning til kælder."

Retten bemærker, at der er tale om etagebyggeri, hvor etablering af kælder må anses for sædvanlig samt en i økonomisk god anvendelse af grunden. Retten finder herefter på grundlag af en samlet vurdering af sagens oplysninger det ikke godtgjort, at posten "Ekstrafundering og pilotering" i byggeregnskabet knytter sig til foranstaltninger, der berettiger til godkendelse af nedslag som følge af jordens beskaffenhed.

Retten bemærker i tilknytning hertil, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "Ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed. For så vidt angår den del af bebyggelsen, som er etableret med kælder anser retten det ikke for dokumenteret, at den udførte ekstrafundering skyldes jordens beskaffenhed. Den fremlagte udateret og ikke-underskrevet skrivelse vedrørende fundering og pilotering ændrer ikke herved.

For så vidt angår den del af bebyggelsen, som er etableret uden kælder, bemærker Landsskatteretten, at den opgjorte udgift til ekstrafundering og jordbundsundersøgelser alene udgør 87.843 kr. Efter fremskrivning i overensstemmelse med rettens praksis vil nedslagsbeløbet i 2002 og 2004 udgøre henholdsvis 104.790 kr. og 111.077 kr. Da grundværdien i 2002 og 2004 er ansat til henholdsvis 7.438.900 kr. og 9.598.600 kr., finder retten, at den opgjorte udgift til ekstrafundering og jordbundsundersøgelser på 87.843 kr. ligger inden for skønsusikkerheden ved vurderingen.

Landsskatteretten stadfæster herefter vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.