Dato for udgivelse
06 Feb 2014 09:14
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
28 Jan 2014 14:10
SKM-nummer
SKM2014.107.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
13-0211429
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Aktier og andre værdipapirer samt immaterielle rettigheder
Emneord
Anpartshaverlån - Selskab - Salg - Ejendom
Resumé

Skatterådet kan ikke bekræfte, at A ApS i 2013 kan overdrage en ejendom til A til en samlet kontantpris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på kr. 3,3 mio. med den virkning at SKAT anerkender dette som et udtryk for ejendommens markedspris. Ejendommens handelsværdi pr. 1. september 2013 er 3.700.000 kr. Ved handelsværdiens fordeling udgør grundværdien 1.330.600 kr. og bygningsværdien udgør 2.369.400 kr. Skatterådet kan bekræfte, at der ikke vil ske beskatning efter ligningslovens § 16 E, hvis overdragelsen finansieres ved at A overtager selskabets gæld til 3. mand og ved kontant betaling pr. overtagelsesdatoen, selv om denne ligger senere end underskriftsdatoen. Skatterådet kan også bekræfte, at en evt. refusionsopgørelse i selskabets favør ikke vil blive anset for et aktionærlån omfattet af ligningslovens § 16 E.

Hjemmel

Ligningsloven § 2
Ligningsloven § 16 E

Reference(r)

Ligningsloven § 2
Ligningsloven § 16 E

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit C.B.3.5.3.3.


Spørgsmål

  1. Kan Skatterådet bekræfte, at A ApS i 2013 kan overdrage en ejendom til A til en samlet kontantpris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på kr. 3,3 mio. med den virkning at SKAT anerkender dette som et udtryk for ejendommens markedspris?
  2. Hvis Skatterådet kan svare bekræftende til spørgsmål 1, kan Skatterådet så bekræfte, at man vil anerkende det som udtryk for markedsværdi, hvis parterne fordeler salgssummen mellem bygning og grund, så kr. 1.969.400 henføres til bygningen og kr. 1.330.600 henføres til grunden, svarende til værdierne i den senest offentliggjorte ejendomsvurdering?
  3. Kan Skatterådet bekræfte, at der ikke vil ske beskatning efter ligningslovens § 16 E, hvis overdragelsen finansieres ved at A overtager selskabets gæld til 3. mand og ved kontant betaling pr. overtagelsesdatoen, selv om denne ligger senere end underskriftsdatoen?
  4. Kan Skatterådet bekræfte, at en evt. refusionsopgørelse i selskabets favør ikke vil blive anset for et aktionærlån omfattet af ligningslovens § 16 E?

Svar

  1. Nej. Ejendommens handelsværdi pr. 1. september 2013 er 3.700.000 kr.
  2. Nej. Ved handelsværdiens fordeling udgør grundværdien 1.330.600 kr. og bygningsværdien udgør 2.369.400 kr.
  3. Ja.
  4. Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ejer alle anparterne i A ApS.

Selskabet erhvervede en ejendom i 2004, og udlejede den efterfølgende til sit datterselskab, B ApS, der drev handel fra ejendommen.

I 2012 valgte A at udtræde af den daglige drift af B ApS.

Datterselskabet blev herefter afhændet til en ny ejer.

Den nye ejer af B har valgt at fortsætte lejemålet, således at A ApS nu udlejer ejendommen til B ApS, dvs. en uafhængig tredjemand.

Der er gennem årene foretaget skattemæssige afskrivninger på bygningen.

A ApS har efter afhændelsen af datterselskabet ikke andre aktiviteter end udlejningen af ejendommen.

A vurderer derfor, at selskabet har udtjent sit formål, og at det vil give en administrativ lettelse at likvidere selskabet, hvorefter han skal overtage ejendommen og drive den i virksomhedsordningen.

Det kan lægges til grund, at overdragelsen vil ske enten i form af en aftale eller i forbindelse med at selskabet likvideres.

SKAT har for 2012 ansat den offentlige ejendomsvurdering til kr. 3,3 mio. kr., heraf kr. 1,33 mio. til grunden og kr. 1,969 mio. for bygningen.

Parterne er enige i, at den af SKAT ansatte ejendomsværdi og dennes fordeling må anses for et passende udtryk for ejendommens markedspris og fordelingen af denne mellem bygning og grund.

I den forbindelse bemærkes, at der ikke i perioden siden senest vurderingstermin er sket ændringer, som bør påvirke vurderingen. Ejendommen er således ikke blevet ombygget, ligesom planforhold mv. er uændrede

Ejendomsoverdragelsen vil som udgangspunkt ske i forbindelse med at selskabet likvideres.

Alternativt overvejes først at overdrage ejendommen, hvorefter selskabet likvideres.

I alternativ 2 vil A finansiere overtagelsen ved, at han overtager indestående prioriteter i ejendommen og finansierer restkøbesummen ved kontant betaling på den dato, hvor han ifølge parternes aftale overtager ejendommen.

A har fået bekræftelse fra bank mv. på, at han kan overtage gælden, som er lyst på ejendommen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ved overdragelse af fast ejendom mellem selskab og hovedanpartshaver følger det af Ligningslovens § 2, at parterne skal handle til en pris, som svarer til den pris, som uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Efter praksis gælder der en formodning for, at den senest offentliggjorte ejendomsværdi svarer til ejendommens markedspris. Dette udgangspunkt fraviges alene, hvis der foreligger objektive forhold, som viser at ejendomsvurderingen ikke kan tages som udtryk for markedsprisen, jf. Juridisk Vejledning, C.B.3.5.4.3, hvor følgende fremgår:

"Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Ejendomsvurderingen

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Alternativ pris

Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi."

Det er rådgivers vurdering, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendommen må lægges til grund som et udgangspunkt for fastsættelsen af markedsprisen på nuværende tidspunkt, ligesom fordelingen mellem bygning og grund, som følger af den offentlige vurdering må anses som udtryk for markedsmæssig fordeling.

Der foreligger rådgiver bekendt ikke objektive forhold, som viser, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for markedsniveau.

Rådgiver mener derfor, at der foreligger en situation, hvor SKAT bør godkende, at ejendommen handles til en pris med udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi på kr. 3,3 mio., ligesom SKAT bør godkende, at parterne fordeler prisen mellem bygning og grund efter den fordeling, som følger af den offentlige ejendomsvurdering.

Såfremt SKAT ikke anerkender ovennævnte, anmoder rådgiver SKAT om at fastsætte til hvilken værdi, ejendommen kan overdrages og at fastsætte fordelingen af værdien mellem grund og bygning.

Kommentarer til reglerne om aktionærlån

Som nævnt ovenfor kan det komme på tale at gennemføre overdragelsen af ejendommen og likvidationen i to tempi, hvor ejendommen først overdrages, hvorefter selskabet likvideres.

Efter ligningslovens § 16 E beskattes en aktionær ved optagelse af aktionærlån, medmindre lånet opstår som led i normal samhandel.

SKAT har anlagt den fortolkning, at ordinære pantebreve der udstedes som led i ejendomsoverdragelser mellem selskab og aktionær anses for omfattet af ligningslovens § 16 E, uanset om pris og vilkår svarer til hvad uafhængige tredjemænd ville aftale. Dette må derfor indtil videre anses for gældende praksis.

Det er rådgivers opfattelse, at en hovedaktionærs erhvervelse af ejendommen finansieret ved gældsovertagelse og kontant betaling ikke kan sidestilles med etablering af et aktionærlån, selv om hovedaktionærens overtagelse af selskabets lån først skal godkendes af kreditor og selv om den kontante betaling først sker på det tidspunkt, hvor hovedaktionæren ifølge den underskrevne aftale overtager ejendommen.

SKAT bedes bekræfte, at finansiering af overdragelsen på de ovennævnte vilkår ikke omfattes af ligningslovens § 16 E.

SKAT bedes også bekræfte, at en evt. refusionsopgørelse i selskabets favør ikke vil blive anset for et aktionærlån efter ligningslovens § 16 E, hvis udligningen sker inden for den tidsramme, som er sædvanlig for handel med fast ejendom.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at A ApS i 2013 kan overdrage ejendommen til A til en samlet kontantpris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på kr. 3,3 mio. med den virkning at SKAT anerkender dette som et udtryk for ejendommens markedspris.

Begrundelse

SKATs ejendomsvurderingsafdeling har besigtiget ejendommen den 30. august 2013 sammen med ejer.

Der er ikke foretaget kontrol af BBR-oplysningerne om ejendommen, men der er ikke fundet forhold, der ud fra en umiddelbar betragtning skulle indikere afvigelser af værdimæssig betydning.

Ejendomsvurderingen skal på baggrund af det ved besigtigelsen konstaterede og oplyste udtale, at ejendommens handelspris pr. 1. september 2013 udgør 3.700.000 kr.

Ejendomsvurderingen finder endvidere ikke i de registrerede salg i området belæg for ved handelsprisens fordeling at fravige den ansatte grundværdi på 1.330.600 kr. På baggrund heraf findes bygningsværdien at udgøre 2.369.400 kr.

Ejendommen er beliggende i den østligste del af X-by gågade. Fra ejendommens facademidte er der ad gågaden 80 meter til midten af X-by torv. Der er gode parkeringsmuligheder umiddelbart bag ejendommen, der udelukkende anvendt til erhverv. Den forretningsmæssige beliggenhed må derfor samlet ses betegnes som over middel. I stueplan er der dels butik, dels et mindre lager på skønsmæssigt 60 kvm. Stand og kvalitet må vurderes som middel. På 1. sal er en tidl. bolig fuldt ud anvendt til lager og personalefaciliteter. Denne del af ejendommen er i en stand under middel. På 2. sal er der ligeledes lokaler, der fremtræder som tidl. beboelse, men som i et vist omfang anvendes til oplagring. Disse lokalers stand og kvalitet må karakteriseres som en del under middel.

Adgangsforholdene til lokalerne i stueplan er fra såvel gade som de bagved liggende parkeringsarealer (til lagerdelen) meget gode.

Adgangsforholdene til de øvrige lagerlokaler må betegnes som mindre gode.

Det er indtrykket, at ejendommen har meget store lagerarealer i forhold til butiksarealet. Det er ligeledes indtrykket, at ejendommen har et vist udviklingspotentiale ved helt eller delvist at renovere 1. og 2. sal til beboelse.

Ejendommen er sammenbygget med naboejendommene.

Ejendommen findes overordnet i normal god stand efter sin alder, idet dog bemærkes, at der på ejendommens bagside, mod nord, ses afskalning, revnedannelse og i den vestlige del i mindre omfang vandindtrængen i sammenbygningen.

Ejendommen har ved vurderingen pr. 1/10 2012 en ansat ejendomsværdi på 3.300.000. Ejendomsværdien er fremkommet ved at multiplicere en skønnet leje på 320.964 med en bruttofaktor på 10,3.

I forbindelse med besigtigelsen blev udleveret kopi af lejekontrakten visende et årligt lejeniveau på 360.000 kr. excl. moms. Lejekontrakten indeholder i øvrigt standardiserede bestemmelser med hensyn til vedligehold, lejeregulering m.v.

Henset til stand og beliggenhed samt ejendommens potentiale jf. ovenfor, findes den anvendte faktor på 10,3 passende.

Da der ikke foreligger oplysninger, der gør, at den indgåede lejekontrakt ikke skulle afspejle markedsniveauet på aftaletidspunktet i august 2012, altså umiddelbart før vurderingstidspunktet, lægges det til grund, at den foreliggende vurdering ikke fuldt ud er udtryk for handelsprisen, fordi den anslåede årlige bruttoleje har været under markedslejen.

Nærmere om fastsættelsen af bruttofaktoren

Bruttofaktoren, som bruges ved vurdering af det helt overvejende antal erhvervs- og udlejningsejendomme, udtrykker forholdet mellem den skønnede eller oplyste bruttolejeindtægt og ejendomsværdien.

Faktoren er en skønsmæssig størrelse. Den skønnes for ejendommen samlet set, mens der skønnes over bruttolejen for de enkelte lokaletyper (lager, butik, kontor m.v.)

Ved de almindelige vurderinger sker der op- og nedskrivning af faktoren på større eller mindre geografiske enheder, typisk vurderingskredse.

I sager om bindende svar indeholdende betingelser for ejendomsoverdragelse sker der typisk besigtigelse, netop for at kunne fastsætte faktoren med så stor sikkerhed som muligt.

Den typiske faktor for erhvervsejendomme i Østjylland ligger på 9-15 - på Strøget i Århus er den dog omkring 17.

Den konkrete ejendom har en stand lidt under middel, og lagerlokalerne i den tidligere bolig over butikken er under middel, derfor en relativt lav faktor henset til at der er tale om en gågadeejendom.

I skønnet over faktoren indgår bl.a.

  • Det afkastniveau, der typisk ses for ejendomstypen i området
  • Ejendommens beliggenhed,(gågade eller en rent erhvervsområde)
  • Ejendommens alder
  • Ejendommens anvendelse (typisk vil boligudlejningsejendomme have en højere faktor end en kontorejendom eller en fabriks- lagerejendom.)
  • Ejendommens driftsudgifter i forhold til det normale for typen. (ejendomsskatter, dækningsafgift evt. forsikringer og administration og udvendig vedligehold, der normalt afholdes af udlejer)
  • Ejendommens stand (kan en køber forvente at måtte afholde større udgifter til vedligehold/renovering af ejendommen inden fro en kortere årrække efter overtagelsen).
  • Risikoen for ledighed. (kan afhænge både af beliggenheden og ejendomstypen - en boligudlejningsejendom i Århus C har typisk en lavere tomgangsrisiko end en lagerejendom i Højer eller en fabriksejendom i Holeby.
  • Om ejendommen er i drift eller ej (har en ejendom været ledig i mere end ca. 2 år, vil vurderingsmyndigheden typisk begynde at reducere faktoren i forhold til området i øvrigt).
  • Ejendommens potentiale (er der mulighed for at opnå højere lejeindtægter på ejendommen ved modernisering/ombygning og er der planmæssigt mulighed for det?) Kan man f.eks. for en boligudlejningsejendom modernisere sig ud af huslejebegrænsningerne i boligreguleringslovens § 5 stk. 2. og få en så meget højere husleje at investeringen

Ejendomsmæglere vil typisk, når de skal prissætte en ejendom, basere det på en nettoleje og et afkastkrav. SKAT bruger som nævnt bruttofaktor, hvis disse forhold samlet set indeholdes i faktoren. Det skyldes bl.a. at SKAT ikke har kendskab til de konkrete lejeindtægter og driftsudgifter på ejendomsniveau.

Den konkrete ejendom har en stand lidt under middel, og lagerlokalerne i den tidligere bolig over butikken er under middel, derfor en relativt lav leje for disse lokaler og en ligeledes relativt lav faktor for ejendommen som helhed henset til at der er tale om en gågadeejendom.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej. Ejendommens handelsværdi pr. 1. september 2013 er 3.700.000 kr.".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at Skatterådet vil anerkende det som udtryk for markedsværdi, at parterne fordeler salgssummen mellem bygning og grund, så kr. 1.969.400 henføres til bygningen og kr. 1.330.600 henføres til grunden, svarende til værdierne i den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, hvis Skatterådet kan svare bekræftende til spørgsmål 1.

Begrundelse

Se begrundelsen under besvarelsen af spørgsmål 1.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "Nej. Ved handelsværdiens fordeling udgør grundværdien 1.330.600 kr. og bygningsværdien udgør 2.369.400 kr."

Spørgsmål 3 og 4

Det ønskes bekræftet, at der ikke vil ske beskatning efter ligningslovens § 16 E, hvis overdragelsen finansieres ved, at A overtager selskabets gæld til 3. mand og ved kontant betaling pr. overtagelsesdatoen, selv om denne ligger senere end underskriftsdatoen.

Det ønskes også bekræftet, at en evt. refusionsopgørelse i selskabets favør ikke vil blive anset for et aktionærlån omfattet af ligningslovens § 16 E.

Lovgrundlag

Ligningslovens § 16 E, stk.1:

Hvis et selskab m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1 eller 2, og tilsvarende selskaber m.v. hjemmehørende i udlandet direkte eller indirekte yder lån til en fysisk person, behandles lånet efter skattelovgivningens almindelige regler om hævninger uden tilbagebetalingspligt, forudsat at der mellem långiver og låntager er en forbindelse omfattet af § 2. 1. pkt. finder ikke anvendelse på lån, der ydes som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition, på sædvanlige lån fra pengeinstitutter eller på lån til selvfinansiering som nævnt i selskabsloven § 206, stk. 2. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse på sikkerhedsstillelser og på midler, der stilles til rådighed.

Ligningslovens § 2 (uddrag):

§ 2. Skattepligtige,

1) hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse,
2) der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer,
3) der er koncernforbundet med en juridisk person,
4) der har et fast driftssted beliggende i udlandet,
5) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller
6) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4,

skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt.

Stk. 2. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, jf. stk. 3, af personlige aktionærer og deres nærtstående, jf. ligningslovens § 16 H, stk. 6, eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af en person omfattet af kildeskattelovens § 1 eller et dødsbo omfattet af dødsboskattelovens § 1, stk. 2, i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med oprindeligt slægtskabsforhold.

Praksis

I SKM2013.113.SR kunne Skatterådet ikke bekræfte, at selskabet, ved salg af fast ejendom til selskabets hovedaktionær, kunne medfinansiere dette med et sælgerpantebrev, uden dette omfattes af reglerne om beskatning af ulovligt anpartshaverlån, uanset sælgerpantebrevet blev ydet på normale markedsvilkår med hensyn til kontant udbetaling, lånets forrentning, afdrag og opsigelsesvilkår m.v.

Det var Skatterådets opfattelse, at der ikke var tale om en sædvanlig forretningsmæssig disposition, idet selskabet efter det oplyste ikke sædvanligvis opførte og solgte beboelsesejendomme og i den forbindelse ydede lån ved salget eller i øvrigt ydede lån til køb af fast ejendom.

Begrundelse

Det fremgår af Den Juridiske Vejledning, C.H.2.1.7.1 Køb og salg af fast ejendom, at:

"For at en ejendom kan anses for erhvervet eller afstået, skal aftalen mellem parterne gå ud på, at ejendommen straks eller senere overtages af køberen på nærmere fastsatte vilkår.

Når ejendomsretten overgår ved salg, anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale, der bliver underskrevet af parterne, og datoen for den vil i reglen være afgørende.

Det er uden betydning, hvornår køberen rent faktisk overtager ejendommen efter sælgeren."

Hvis A ApS sælger ejendommen til A, erhverver A således ret til ejendommen ved indgåelsen af en endelig og bindende købsaftale.

A erhverver dermed ret til ejendommen, inden han betaler købesummen. Der opstår imidlertid ikke herved et anpartshaverlån i perioden fra indgåelsen af den endelige og bindende købsaftale og frem til overtagelsesdagen. Det skyldes, at A først er forpligtet til at erlægge købesummen på overtagelsesdagen.

Hvis refusionsopgørelsen resulterer i, at A skal betale penge til selskabet, vil der dog opstå et anpartshaverlån i perioden fra refusionsopgørelsen til betaling sker.

Den skattemæssige behandling af lån ydet af A ApS til A afhænger af, om A efter reglerne i ligningslovens § 2 har bestemmende indflydelse i anpartsselskabet, jf. ligningslovens § 16 E.

A ejer 100 % af anparterne i A ApS og har derfor bestemmende indflydelse i A ApS efter ligningslovens § 2.

Egentlige lån m.m. er kun undtaget fra beskatning efter § 16 E, hvis de er sædvanlige lån ydet fra pengeinstitutter eller lån til selvfinansiering som nævnt i selskabsloven § 206, stk. 2.

Det skyldes, at egentlige lån ikke er omfattet af undtagelsen i § 16 E, 2. pkt., 1. led, om lån, der ydes "som led" i en sædvanlig forretningsmæssig disposition, da lånet er den eneste disposition. I modsat fald ville undtagelsen i § 16 E, 2. pkt., 2. led, om sædvanlige lån fra pengeinstitutter være overflødig, fordi disse lån allerede ville være omfattet af 1. led.

Det følger også af bemærkningerne til ligningslovens § 16 E, hvoraf det fremgår, at "Bestemmelsen finder ikke anvendelse på lån m.v., der ydes som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition. Det vil f.eks. være lån, der opstår som led i aktionærens almindelige samhandel med selskabet på sædvanlige kreditvilkår."

Da A ApS ikke er et pengeinstitut, er lån til A omfattet af ligningslovens § 16 E og dermed skattepligtige for A som løn eller udbytte, medmindre lånene ikke anses for egentlige lån, men i stedet anses for lån ydet som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition.

En sædvanlig forretningsmæssig disposition er kendetegnet ved, at selskabet løbende foretager dispositioner af denne karakter med uafhængige parter.

Lån ydet som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition vil f.eks. være lån, der opstår som led i aktionærens almindelige samhandel med selskabet på sædvanlige kreditvilkår, jf. bemærkningerne til ligningslovens § 16 E.

Refusionsopgørelsen opstår som led i overdragelsen af ejendommen.

A ApS foretager dog ikke løbende dispositioner af denne karakter med uafhængige parter. Det må derfor vurderes, om selskabet ville foretage tilsvarende transaktioner med uafhængige parter.

I Erhvervsankenævnets kendelse af 11. januar 2013, j.nr. 2012-0026414 solgte hovedanpartshaveren sin private ejendom til selskabet. På grund af en forsinkelse i byggeriet af aktionærens nye bolig, blev overtagelsen - men ikke selskabets betaling for ejendommen - udskudt.

Ankenævnet udtalte, at:

"... For så vidt angår spørgsmålet, om mellemregningen i forbindelse med ejendomshandelen vedrørende ... [ejendom] er omfattet af selskabslovens § 212 og dermed alligevel er lovlig bemærkes, at mellemregningen ikke findes at være led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition, jf. § 212. Det findes således ikke godtgjort, at anpartshaver kunne have solgt den faste ejendom på de vilkår, som handlen indebar - herunder med betaling af købesummen på aftaletidspunktet og overdragelse af ejendommen på en i forhold hertil fremtidig ikke fastsat dato - til en uafhængig tredjemand."

Det var således ankenævnets opfattelse, at selskabet ikke kunne godtgøre, at vilkårene var sædvanlige ved ejendomshandler.

I nærværende sag er det imidlertid SKATs opfattelse, at vilkårene er sædvanlige ved ejendomshandler, og at A ApS ville have solgt ejendommen på tilsvarende vilkår til en uafhængig part, hvis ikke A havde været interesseret i at købe ejendommen.

Det er derfor SKATs opfattelse, at det anpartshaverlån, der eventuelt opstår i perioden fra refusionsopgørelsen til betaling sker, må anses for ydet som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition, hvis betalingen sker inden for den tidsramme, som er sædvanlig for handel med fast ejendom.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 og spørgsmål 4 bevares med "Ja."

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 3 måneder, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1. Bindingsperioden er begrænset, da spørgsmål 1 og 2 vedrører værdiansættelse af fast ejendom.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter