Dato for udgivelse
11 Mar 2014 14:55
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
23 Dec 2013 11:38
SKM-nummer
SKM2014.176.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Aarhus, BS 4-480/2013
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Kapitalindkomst og fradrag i kapitalindkomsten
Emneord
Praksisændring, ejendomsinvesteringsprojekt, anpartsprojekt, kommanditist
Resumé

Sagen angik opgørelsen af den skattepligtige avance, som sagsøgeren opnåede ved overdragelse af sine anparter i et ejendomsinvesteringsselskab.

Med henvisning til fordelingen af salgssummen i overdragelsesaftalen fandt retten ikke, at en udgift til et udbyderhonorar udgjorde et aktiv, som blev særskilt honoreret ved overdragelsen.

Retten tiltrådte endvidere, at der ikke var tale om et tilbagesalg af anparterne til udbyderen. Endelig fastslog retten, at lighedsgrundsætningen ikke førte til, at sagsøgeren skulle have medhold i sagen allerede af den grund, at omstændighederne omkring de øvrige investorers salg af anparter adskilte sig fra sagsøgerens salg.

 

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 A.A.7.1.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.C.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.H.2.1.8.4

Redaktionelle noter

Sagen er hævet ved Vestre Landsret


Parter

A
(selv)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Sigrid Majlund Kjærulff)

Afsagt af byretsdommer

Rasmus Damm 

Sagens baggrund og parternes påstande 

Sagen, der er anlagt den 4. marts 2013, angår opgørelsen af sagsøgerens skattepligtige avance ved salg af 26 anparter i selskabet K/S G1 til G2 ApS i 2008.

Dommen er affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2, men med forklaring.

Påstande

Sagsøgeren, A, har påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige overskud af selvstændig virksomhed i indkomståret 2008 udgjorde 754.647,00 kr. og således uretmæssigt er forhøjet med 434.455,00 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagens nærmere omstændigheder

Landsskatteretten afsagde den 5. december 2012 følgende kendelse:

"...

Klager:

A

Indkomstår:

2008

Klage over:

SKATs afgørelse af 26. januar 2011

Sagen drejer sig om opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og afståelsessum på en række ejendomme i forbindelse med salg af kommanditanparter.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har fundet, at den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen skal lægges til grund, således at afståelsessummen ikke skal korrigeres for udbyderhonorar og købsomkostninger. Klagerens overskud af selvstændig virksomhed er som følge heraf forhøjet med 661.593 kr., selvangivet med 527.509 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Møde mv.

Klageren og dennes repræsentant har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler. Klageren og repræsentanten har ligeledes haft mulighed for at udtale sig overfor rettens medlemmer.

Sagens oplysninger

Ved købsaftale af 29. december 2006 erhvervede klageren til overtagelse den 31. december 2006 26 anparter a 100.000 kr. i kommanditselskabet K/S G1 svarende til 7,88 pct. af kommanditkapitalen samt en tilsvarende forholdsmæssig del af anpartskapitalen i komplementarselskabet G3 ApS.

Ved underskrivning af købsaftalen forpligtede klageren sig til at indbetale 51.894 kr. pr. andel á 100.000 kr., hvoraf 379 kr. skulle anvendes til køb af anparter i komplementarselskabet. Af dette beløb skulle der betales 27.652 kr. pr. andel, svarende til 718.952 kr. for 26 andele. Det resterende beløb blev finansieret ved et fælles investorlån. Erhvervelsen skete på grundlag af et prospekt udarbejdet af sælgeren G4 A/S.

Af prospektet fremgår, at stamkapitalen i kommanditselskabet K/S G1 udgør 33.000.000 kr. Stamkapitalen er opdelt i 330 andele á 100.000 kr. Kommanditselskabet har til formål at erhverve, eje og drive udlejningsvirksomhed med ejendomme. Kommanditselskabets første regnskabsår løber fra 18. maj 2006 - 31. december 2006.

Det fremgår af prospektet, at der ved deltagelse i projektet investeres i ejendomme, som er opført og forventes opført i årene 2004 - 2007 på følgende adresser:

...1

...2

...3

...4

...5

Det fremgår derudover af prospektet, at kommanditselskabet er et selskab i G4-koncernen, og at der derfor er tale om køb af andele i et eksisterende selskab. Den samlede skattemæssige anskaffelsessum på 108.312.000 kr. er specificeret således i prospektet:

Erhvervelsessum ejendom

99.146.000 kr.

Omkostninger

3.217.000 kr.

Værdiregulering ved overdragelse

   5.949.000 kr.

Overdragelsessum

108.312.000 kr.

Det er oplyst, at kommanditselskabet har afholdt 100.000 kr. i omkostninger til etablering, og at købsomkostningerne er aktiveret i prospektets balancebudget for 2006 og afskrives i takt med værdistigningen på ejendommene. Det er endvidere oplyst, at G4 A/S i det første år fakturerede kommanditselskabet et engangsbeløb på 375.000 kr. til dækning af opstart af selskabs- og ejendomsadministrationen. Det er i den forbindelse oplyst, at der kun kan opnås delvis skattemæssigt fradrag for engangsudgiften på 375.000 kr., idet 20 pct. af rådgivningshonoraret anses som ikke fradragsberettiget.

Følgende fremgår af den budgetterede balance pr. 31. december 2006:

Aktiver

Erhvervelsessum for G4

99.146.000 kr.

Købsomkostninger afholdt af G4

Stempel skøder

596.000 kr.

Mægler, teknisk rådgiver m.v.

665.000 kr.

Finansieringsomkostninger

1.956.000 kr.

3.217.000 kr.

Værdiregulering ved overdragelse

5.949.000 kr.

Likviditet, dag 1

      785.000 kr.

Kapitalanvendelse

109.097.000 kr.

  

Passiver

Kontant indbetalt stamkapital

11.051.000 kr.

Værdiregulering ved overdragelse

5.949.000 kr.

Fremmedfinansiering

86.972.000 kr.

Lån fra komplementar

125.000 kr.

Kassekredit, dag 1

   5.000.000 kr.

Kapital fremskaffelse

109.097.000 kr.

Administrationsomkostningerne er ved projektstart budgetteret således:

Administrationsomkostninger i forbindelse med etablering

375.000 kr.

Selskabsadministration

0 kr.

Revisor Danmark

35.000 kr.

Revisorerklæring

75.000 kr.

Advokat

275.000 kr.

Besigtigelsestur

15.000 kr.

Øvrige administrationsomkostninger, gebyrer m.v.

10.000 kr.

Det fremgår i øvrigt af balancebudgettet, at der til og med 2026 er budgetteret med værdistigninger på ejendommene, således at ejendommene inkl. værdistigning bl.a. udgør 99.146 t.kr. (2006), 100.417 t.kr. (2007), 101.915 t.kr. (2008), 103.684 t.kr. (2009), 105.485 t.kr. (2010), 107.184 t.kr. (2011) og 109.184 t.kr. (2012).

I prospektet under afsnittet "Afskrivninger" er anført følgende:

"...

I forbindelse med stiftelsen af K/S G1 og erhvervelse af ejendommene er alle anparter tegnet af G5 A/S, som også har indbetalt selskabskapitalen i komplementarselskabet G3 ApS. G4 A/S har den 23. juni 2006 købt begge selskaber, som i henhold til nærværende prospekt forventes videresolgt til maksimalt 10 investorer. Det skattemæssige afskrivningsgrundlag er opgjort som følger:

Afskrivningsgrundlag

Kontant købesum for ejerandele

9.000.000 kr.

Fælles investorlån

8.000.000 kr.

Gældsforpligtelser som overtages

  91.312.000 kr.

Samlet købesum for aktiverne (ejendomme)

108.312.000 kr.

Heraf etableringsomkostninger

     -100.000 kr.

Anskaffelsessum ejendomme

108.212.000 kr.

Heraf grunde

  -4.530.000 kr.

Anskaffelsessum bygninger

103.682.000 kr.

 

 

Heraf afskrivningsberettigede bygninger

103.682.000 kr.

Der kan i hvert indkomstår foretages skattemæssig afskrivning med indtil 5 % af afskrivningsgrundlaget.

G4 A/S opnår ved salget af ejerandelene, som er et indirekte salg af ejendommene, en avance på 5.949 t.kr. Efter gældende skattepraksis er sælgers avance en del af købers anskaffelsessum og indgår der med også i afskrivningsgrundlaget, hvilket er indarbejdet i de investorbudgetter som fremgår af prospektet.

Myndighederne har rejst sager om skattemæssig afskrivning henholdsvis fradrag for visse købsomkostninger i forbindelse med etablering af kommanditselskaber, der investerer i afskrivningsberettigede aktiver, herunder fast ejendom. Myndighederne har fået medhold i Vestre Landsret om, at fakturerede ydelser fra udbyder i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom ("udbyderhonorar") ikke kan tillægges afskrivningsgrundlag, og i øvrigt ikke fradrages i ejendomsavance eller anden fast indkomst.

For K/S G1s vedkommende er problemstillingen ikke umiddelbart relevant. Der pågår dog i øjeblikket en glidende praksisændring vedrørende opgørelse af afskrivningsgrundlag, hvorfor det ikke kan udelukkes, at der vil kunne ske regulering heri. Hvis avancen mod forventning ikke kan indregnes vil investors opsparing efter 20 år for en 10 pct. ejerandel blive reduceret med 411 t.kr.

..."

Der fremgår af årsrapporten for kommanditselskabet for perioden 18. maj 2006 - 31. december 2006 (1. regnskabsår), at kommanditselskabet havde lejeindtægter, drifts- og administrationsomkostninger på henholdsvis 840.124 kr., 32.958 kr. og 830.000 kr. Der er i resultatopgørelsen indtægtsført en værdiregulering på 5.514.236 kr. vedrørende ejendommene. Beløbet er modposteret under egenkapitalen. Administrationsomkostningerne på 830.000 kr. er fordelt på udgifter til revisor, advokat, rådgiver, andre honorarer og diverse med henholdsvis 131.250 kr., 275.000 kr., 23.750 kr., 375.000 kr. og 25.000 kr.

I forbindelse med G5 A/S´ (sælger) salg af 330 andele i K/S G1 til G4 A/S (køber) blev det i en "Betinget aftale om overdragelse af 100 % af selskabskapitalen i K/S G1 og Komplementaranpartsselskabet G3 ApS" af 23. juni 2006 aftalt, at 4 ejendomme skulle overtages den 1. oktober 2006 og 2 ejendomme, der var under opførelse, skulle overdrages den 1. juni 2007. Det fremgår endvidere, af aftalens pkt. 3.6, at;

Købesummen for ejendommene til Kommanditselskabet skal svare til Sælgers anskaffelsessum med tillæg af sædvanlige handelsomkostninger samt tillæg af Sælgers avance, provision, vederlag eller anden fortjeneste som Sælger har beregnet sig i forbindelse med købet og videresalget af ejendommene.

Ifølge overdragelsesbalance pr. 1. oktober 2006 er ejendommene overdraget fra G5 A/S til G4 A/S for i alt 108.312.000 kr. Anskaffelsessummen er i overdragelsesbalancen specificeret således:

Overdragelse pr. 1. oktober 2006

99.146.250 kr.

Købsomkostninger

3.651.514 kr.

Opskrivning

   5.514.236 kr.

Overdragelsessum

108.312.000 kr.

I overdragelsesbalancen er anlægsaktiverne specificeret således:

Ejendomme

99.146.250 kr.

Kommerciel vurdering

150.000 kr.

Teknisk vurdering

100.000 kr.

Pantebrevsstempler

      675.924 kr.

Anlægsaktiver i alt

100.072.174 kr.

I et brev af 15. oktober 2007 rettede G4 A/S henvendelse til klageren vedrørende K/S G1 med tilbud om tilbagekøb af projektet pr. 30. juni 2007 ved tilbagebetaling af det erlagte kontante indskud på 718.952 kr. Baggrunden herfor var, at hele projektet ikke var blevet solgt som planlagt. Klageren benyttede sig ikke af tilbuddet.

I 2007 blev 139 andele tilbagesolgt til G4 A/S. I selvangivelsesbilaget for kommanditisterne for 2007 er ejendomsavancen ved salg af 139 andele opgjort således:

139 andele

Afståelsessum

45.842.743 kr.

Anskaffelsessum *)                                                                 

45.580.206 kr.

Ejertidstillæg

25.273 kr.

Reguleret anskaffelsessum i alt

45.605.479 kr.

Ejendomsavance før ejertidsnedslag

237.265 kr.

Ejertidsnedslag

0 kr.

Ejendomsavance

237.265 kr.

*) Svarer til 139 andele af en samlet anskaffelsessum på 108.212.000 kr. for 330 andele.

Ifølge årsrapporten for K/S G1 for 2007 har VO i 2007 erhvervet 92,12 pct. af ejerandelene i kommanditselskabet, og G2 ApS har udlånt 39.017.000 kr. til selskabet. Det bemærkes, at VO i den pågældende periode var koncernchef for G4.

Ved aftale underskrevet den 29. april 2008 solgte klageren med virkning fra 1. januar 2008 samtlige sine 26 anparter i kommanditselskabet og anparter i komplementaranpartsselskabet til G2 ApS eller ordre for henholdsvis 751.794 kr. og 9.120 kr., i alt 760.914 kr.

Det fremgår af overdragelsesaftalen, at vederlaget for kommanditselskabet er opgjort i henhold til årsrapporten for 2007, og at vederlaget svarer til den forholdsmæssige andel af egenkapitalen pr. 31. december 2007.

Ifølge årsrapporten for K/S G1 for 2007 udgjorde egenkapitalen for 330 andele pr. 31. december 2007 9.542.006 kr. Klagerens 26 andele svarer til 751.794 kr. Ejendommene indgår i årsrapporten med en samlet værdi på 107.202.910 kr. Af specifikationen fremgår, at anskaffelsessummen ultimo udgør 101.085.384 kr., samt at værdireguleringen ultimo udgør 6.117.526 kr., i alt 107.202.910 kr.

Der er fremlagt en allonge til overdragelsesaftalen mellem klageren og G2 ApS. Af den fremlagte allonge, som alene er underskrevet af klagen den 24. april 2008, fremgår, at anparternes værdi er aftalt til 751.794 kr., og at ejendommenes overdragelsessum er fastsat således:

330 anparter

26 anparter

 

  

 

Bygning

*) 92.033.691 kr.

7.297.594 kr.

Installation

10.291.479 kr.

810.844 kr.

Grund

   4.288.116 kr.

   337.852 kr.

107.202.910 kr.

8.446.290 kr.

*) Der mangler 589.624 kr. I bilag til selvangivelsen for klageren er beløbet angivet til 92.623.314 kr.

Klageren selvangav i 2008 et skattemæssigt resultat af virksomhed før renter på 527.509 kr. og en ejendomsavance på -26.936 kr.

Der blev efterfølgende udarbejdet et nyt skattebilag, der viste et skattemæssigt resultat før renter på 963.237 kr. for 26 andele, heri en ejendomsavance på 381.326 kr.

Forskellen skyldes, at der i den nye ejendomsavanceopgørelse er reguleret for et udbyderhonorar på 468.709 kr. for 26 andele, svarende til 5.949.000 kr. for 330 andele. Beløbene er fremkommet således:

Genvundne afskrivninger for 26 andele - bygninger

    

Salgssum bygninger

7.297.594 kr.

  

 

Anskaffelsessum

-7.351.996 kr.

Regulering vedrørende udbudsprovision

404.179 kr.

-6.947.817 kr.

Akkumulerede afskrivninger bygning

581.911 kr.

Gevinst ved salg

931.688 kr.

Genvundne afskrivninger, dog max. afskrivninger

581.911 kr.

Ikke-genvundne afskrivninger

0 kr.

Heraf beskattes 90 pct. (genvundne afskrivninger)

523.719 kr.

  

Genvundne afskrivninger for 26 andele - installationer

  

Salgssum installationer

810.844 kr.

Kontant anskaffelsessum

-816.888 kr.

Regulering vedrørende udbudsprovision

   44.909 kr.

-771.980 kr.

Akkumulerede afskrivninger på installationer

64.657 kr.

Gevinst ved salg

103.521 kr.

Genvundne afskrivninger, dog max. afskrivninger

64.657 kr.

Ikke-genvundne afskrivninger

0 kr.

Heraf beskattes 90 pct. (genvundne afskrivninger)

58.191 kr.

  

Ejendomsavance for 26 andele

 

Afståelsessum

Salgssum ejendom

8.446.290 kr.

  

Anskaffelsessum

Kontant anskaffelsessum

8.525.794 kr.

Regulering vedrørende udbudsprovision

   468.709 kr.

8.057.085 kr.

Tillæg i perioden 2006-2008

7.879 kr.

Ikke-genvundne afskrivninger, bygninger

0 kr.

Ikke-genvundne afskrivninger, installationer

             0 kr.

Reguleret anskaffelsessum i alt

8.064.964 kr.

    

Ejendomsavance

381.326 kr.

SKATs afgørelse

Det er lagt til grund, at der i 2006 blev udbudt 330 kommanditandele i investeringsprojektet K/S G1 via udbyderen G4 A/S, og at der i 2007 blev solgt 139 kommanditandele i K/S G1 tilbage til udbyderen. Klageren solgte i 2008 sine 26 andele i kommanditselskabet til G2 ApS.

SKAT har anført, at ved indtræden i kommanditselskabet i 2006 købte klageren en andel af en virksomhed, herunder andele af fast ejendom, som han afstod igen i 2008.

Ved salg af afskrivningsberettiget fast ejendom skal der ske beskatning af genvundne afskrivninger, jf. afskrivningsloven § 21, ligesom der skal ske beskatning af avance af fast ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4 og 5.

SKAT har med styresignalet SKM2009.261.SKAT af 14. april 2009 ændret praksis vedrørende behandlingen af handel med "brugte anparter". I henhold til styresignalet kan virksomhedens etableringsomkostninger (herunder honorar til udbyder) værdiansættes som et særskilt aktiv, når andele i virksomheden sælges. Styresignalet er gældende for handler, der er indgået efter den 14. april 2009.

Ved handlen skal køber og sælger aftale alle aktivernes værdi, og eventuelle avancer eller tab opgøres efter de almindelige regler i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2. Det betyder, at det i alle tilfælde er afgørende ved opgørelse af anskaffelsessummer og afskrivningsgrundlag, hvad betalingen dækker over. Der skal være symmetri i sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum, herunder også fordelingen af udbyderhonoraret. Den del af betalingen, der vedrører udbyderhonoraret, anses for ikke fradragsberettigede etableringsudgifter.

Klageren har solgt sine andele den 1. januar 2008, og da styresignalet, jf. SKM2009.261.SKAT først træder i kraft for handler indgået efter den 14. april 2009, er klagerens salg af andele i K/S G1 således ikke omfattet af styrersignalet, men skal behandles efter de retningslinjer, der fremgår af SKM2008.390.SKAT.

På grundlag af det foreliggende er det SKATs opfattelse, at ejendommenes anskaffelsessum kan tillægges købsomkostninger i form af udgifter til teknisk vurdering på 100.000 kr. og kommerciel vurdering på 150.000 kr., i alt 250.000 kr. for 330 andele. Den overvejende del af vurderingsomkostningerne er dokumenteret ved fremlæggelse af en viderefakturering fra G5 A/S. De oprindelige fakturaer er ikke fremlagt.

Klagerens andel af tinglysningsafgift på 2.100 kr. er ikke dokumenteret. Udgiften kan derfor ikke tillægges anskaffelsessummen.

I årsrapporten for 2006 for K/S G1 er der driftsmæssigt under administrationsomkostninger fratrukket udgifter til revision med 131.250 kr. og advokat med 275.000 kr. På det grundlag er det SKAT opfattelse, at udgifter til revisor på 75.000 kr. og advokat på 278.000 kr., i alt 353.000 kr. for 330 andele, er indeholdt i driftsudgifterne til revision og advokat og dermed fratrukket i det skattemæssige resultat for 2006. Udgifterne kan derfor ikke tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommene.

De ikke dokumenterede købsomkostninger på 3.301.514 ler. (3.651.514-100.000-250.000) kan således ikke godkendes tillagt ejendommenes anskaffelsessum og kan dermed ikke indgå i opgørelsen af ejendomsavancen.

Det er derudover SKATs opfattelse, at avancen til G4 A/S, også benævnt "Værdiregulering ved overdragelse" "Opskrivning", på 5.514.236 kr. heller ikke kan godkendes tillagt ejendommenes anskaffelsessum, idet honoraret anses for at være projektudbyders honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Honoraret anses således for etableringsudgifter, som hverken kan afskrives eller fradrages.

G4 A/S foretager udbud af ejendomsprospekter. Efter SKATs opfattelse har G4 A/S, som enekommanditist i K/S G1, alene erhvervet ejendommene med det formål efterfølgende at videresælge anparterne til interesserede investorer. På baggrund af indholdet i prospektet lægges det til grund, at G4 A/S har udført de arbejder, der er sædvanlige i formidlingssager. Honoraret anses at vedrøre den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet samt formidling af anpartsprojektet til investorerne.

SKAT har i forbindelse med tilbagesalget af de 139 andele i 2007 opgjort anskaffelsessummen således:

330 andele

139 andele

Selvangivet anskaffelsessum

108.212.000

45.580.206

 

 

Selvangivet købsomkostninger

3.651.514

Selvangivet ikke fradragsberettiget etableringsomk.

 -100.000

Netto købsomkostninger

3.551.514

Godkendte købsomkostninger

 -250.000

Ikke godkendte købsomkostninger

3.301.514

-3.301.514

-1.390.638

    

Ikke godkendt avance til G4 A/S

-5.514.236

-2.322.663

Ansat anskaffelsessum

99.396.250

41.866.905

Ejertidstillæg 1 år

      60.000

      25.273

     

Ansat reguleret anskaffelsessum

99.456.250

41.892.178

Som konsekvens heraf har SKAT forhøjet klagerens indkomst ved salg af sine 26 kommanditandele i 2008 med 661.593 kr. Beløbet er fremkommet således:

Efterfølgende opgjort resultat ved salg af kommanditandele

1)      963.237 kr.

Selvangivet resultat ved salg af kommanditandele

-527.509 kr.

435.728 kr.

  

anskaffelsessum for ejendomme, jf. nyt regnskab

2)   8.057.085 kr.

Godkendt anskaffelsessum, jf. SKAT

3) -7.831.220 kr.

225.865 kr.

  

Forhøjelse i alt

661.593 kr.

 

1) Genv. afs. bygninger

523.719

Genv. afs. installationer

58.191

Ejendomsavance

381.326

963.237

2) Anskaffelsessum reguleret for udbudsprovision for 26 andele (se side 8)

3) Svarer til klagerens 26 andele af den af SKAT ansatte anskaffelsessum på 99.396.250 kr. for 330 andele.

SKAT har henvist til SKM2007.850.SR, SKM2008.579.LSR, SKM2008.776.LSR og SKM2009.562.HR.

SKATs supplerende bemærkninger

Efter anmodning fra Landsskatteretten er SKAT fremkommet med en supplerende udtalelse i sagen.

SKAT har anført, at overdragelsen af anparterne i K/S G1 fra klageren til G2 ApS eller ordre er sket mellem ikke-interesseforbundne parter.

Overdragelsesaftalen er underskrevet den 22. april 2008, og overdragelsen sker med virkning pr. 1. januar 2008.

Ved opgørelsen af den kontante betaling, der skal erlægges af køber, er kommanditselskabets ejendomme optaget til 107.202.910 kr. Overdragelsesprisen svarer til den værdi som kommanditselskabet har optaget ejendommene til ved udarbejdelse af årsrapporten for 2007.

Ejendommene er i årsrapporten optaget til dagsværdi, opgjort på grundlag af ejendommenes nettolejeindtægter.

Overdragelsespriser, samt fordeling af overdragelsespriser, der er indgået mellem ikke-interesseforbundne parter vil SKAT som udgangspunkt lægge til grund. Det er alene, når der er foretaget en fordeling af overdragelsesprisen, som åbenbart ikke svarer til de faktiske værdier, at SKAT kan korrigere fordelingen.

I SKATs styresignal, jf. SKM2009.261.SKAT, fremgår det, at såfremt der mellem sælger og køber aftales, at der udover betaling for fast ejendom, skal betales for værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, skal dette beløb ikke medtages ved opgørelsen af ejendommens handelspris.

Ved overdragelsen af anparterne i K/S G1 er der ikke aftalt nogen betaling for at indtræde i en igangværende veltilrettelagt udlejningsvirksomhed. Ejendommene er overdraget til den værdi, som kommanditselskabet har optaget ejendommene til i balancen ultimo 2007. Af anvendt regnskabspraksis for året 2007 fremgår det, at ejendommene er optaget til dagsprisen, hvilket betyder, at den værdi, som ejendommene optages til, er den pris, som det forventes, at de kan sælges til.

Det er SKATs opfattelse, at den af parterne fastsatte værdi for ejendommene ved overdragelsen af anparterne i K/S G1 svarer til ejendommenes handelsværdi, og der er således ingen grundlag for at henføre nogen del af den aftalte pris for ejendommene til at være betaling for at indtræde i en igangværende, veltilrettelagt ejendomsudlejningsvirksomhed.

Klagerens påstand og argumenter

SKAT har ved afgørelse af 26. januar 2011 beskattet klageren af en ejendomsavance beregnet på grundlag af en afståelsessum i forbindelse med salg af anparterne, i hvilken der indgår aktiverede købsomkostninger og aktiveret udbyderhonorar, men en anskaffelsessum i forbindelse med købet af anparterne, i hvilken de aktiverede købsomkostninger og det aktiverede udbyderhonorar er fratrukket.

Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at SKAT skal udarbejde en ny skatteansættelse for klageren vedrørende indkomståret 2008 i forbindelse med klagerens salg af 26 anparter i K/S G1, hvor 26/330 af et udbyderhonorar på 5.514.236 kr. og 26/330 af den del af købsomkostningerne på 3.217.000 kr., som ikke er fradraget af K/S G1, ikke medregnes i den skattemæssige anskaffelses- og afståelsessum ved opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.

Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at SKAT skal udarbejde en ny skatteansættelse for klageren vedrørende indkomståret 2008 i forbindelse med klagerens salg af 26 anparter i K/S G1, hvor 26/330 af et udbyderhonorar på 5.514.236 kr. ikke medregnes i den skattemæssige anskaffelses- og afståelsessum ved opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance, og hvor 26/330 af den del af købsomkostningerne på 3.217.000 kr., som ikke allerede er fradraget af K/S G1, medregnes i klagerens skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance. Repræsentanten har i den forbindelse fremlagt tre fakturaer udstedt til G6 A/S.

Det drejer sig om to fakturaer udstedt af G7 vedr. udarbejdelse af rapporter i forbindelse med bygnings- og projektgennemgange samt en faktura vedr. ejendomsvurderinger udstedt af G8.

Til støtte for de nedlagte påstande har repræsentanten gjort gældende, at SKAT ikke har godtgjort, at de i sagen omhandlede ejendomme er steget i værdi, og at klageren har opnået en ejendomsavance i det tidsrum, i hvilket klageren har ejet anparterne. Han har endvidere gjort gældende, at etableringsudgifter, der ikke påvirker de omhandlede ejendommes værdi, hverken skal medregnes i ejendommenes skattemæssige anskaffelses- eller afståelsessum ved opgørelsen af genvundne afskrivninger efter afskrivningsloven eller skattepligtig ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Når den skattepligtige avance skal beregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven, tages der udgangspunkt i de af parterne aftalte købs- og salgspriser. Er der tale om ikke-interesseforbundne parter, formodes det, at de aftalte priser har været i overensstemmelse med ejendommens faktiske handelsværdi på aftaletidspunkterne. Forskellen mellem en sådan købs- og salgspris afspejler derfor med stor sandsynlighed den værdistigning (eller det værdifald), som en ejendom har undergået i ejertiden, og er derfor også det grundlag, på hvilket der efter omstændighederne skal ske beskatning.

I forbindelse med en ejendomshandel kan det i øvrigt hænde, at der også overdrages andet end selve ejendommen. For eksempel kan der i handlen indgå en besætning. Denne besætning påvirker selvsagt ikke ejendommens værdi, og når en skattepligtig avance opgøres, skal den skattemæssige afståelsessum derfor reduceres med værdien af besætningen, jf. Ligningsvejledningen 2011-1, pkt. E.J.2.2.1. En sådan efterfølgende skattemæssig fordeling af afståelsessummen på henholdsvis ejendom og andre aktiver kan i sagens natur korrigere den fordeling, som parterne måtte have aftalt.

Ved anpartsprojekter, der vedrører fast ejendom, vil udbyderen af projekterne udføre et arbejde, der ofte blandt andet omfatter en plan for, hvordan de af projektet omfattede ejendomme kan generere indtægter. For dette arbejde modtager udbyderen et udbyderhonorar.

Når man køber en anpart i et ejendomsprojekt, betaler man således - ud over for ejendommen - en del af dette udbyderhonorar. At udbyderen har udført et arbejde, herunder udarbejdet en forretningsplan, påvirker lige så lidt som en medfølgende besætning værdien af den ejendom, der indgår i anpartsprojektet. Som køber får man forhåbentligt mere ud af at eje ejendommen med en sådan plan i hånden, men grund og bygninger er ikke blevet mere værd af, at en udbyder har lagt planer for, hvordan den faste ejendom kan bruges i en forretningsmæssig sammenhæng. Ved opgørelsen af ejendommens værdi skal der derfor ikke tages hensyn til dette udbyderhonorar.

SKATs nuværende praksis er i overensstemmelse hermed. Det fremgår således af SKATs styresignal af 14. april 2009, gengivet i SKM2009.261.SKAT, at udbyderhonoraret for alle investorer i anpartsprojekter - uden hensyn til om der er tale om formidlingssalg eller videresalg - ikke skal medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og dermed ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved et salg. Udbyderhonoraret betragtes som en etableringsudgift, der er en fast ejendoms værdi uvedkommende. Som refleksvirkning får dette til følge, at udbyderhonoraret ej heller skal medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til SKM2010.423.SR.

I nærværende sag solgte klageren anparterne til en pris beregnet på grundlag af den regnskabsmæssige værdi af ejendommene på salgstidspunktet, jf. allonge til overdragelsesaftalen. I den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet indgik den opskrivning af ejendommene med 5.514.236 kr., som fandt sted i forbindelse med G4 A/S´ salg af projektet til investorerne i 2006, jf. årsrapport for perioden 18. maj 2006 til 31. december 2006 og årsrapport for perioden 1. januar 2007 til 31. december 2007. Ved beregningen af den skattemæssige afståelsessum skal klagerens andel af udbyderhonoraret på 5.514.236 kr. derfor ikke medregnes. Ligeledes skal beløbet ikke medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum.

I forbindelse med etableringen af et ejendomsprojekt vil der imidlertid også være andre udgifter end honorar til udbyderen. Nogle kan fradrages som driftsomkostninger eller med særlig hjemmel, mens andre må betragtes som ikke fradragsberettigede etableringsudgifter. Blandt sådanne ikke fradragsberettigede etableringsudgifter er i denne sag den del af købsomkostningerne på 3.217.000 kr., der ikke har kunnet fradrages af K/S G1 som driftsomkostninger eller med særlig hjemmel. Disse købsomkostninger påvirker på samme vis som udbyderhonoraret ikke ejendommenes værdi og kan derfor ej heller medregnes til den skattemæssige anskaffelses- eller afståelsessum ved opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.

Køber betalte for aktiverne, som de fremgik af balancen pr. 31. december 2007. Køber var derfor bekendt med, at der blev betalt for udbyderprovision og købsomkostninger. Det kan ikke tillægges betydning, at dette ikke fremgik af allongen til overdragelsesaftalen. Af årsrapporten for 2007 fremgår, at ejendommene er opskrevet med 5.514.236 kr., hvilket beløb netop udgør honoraret til udbyderen.

Tidligere har SKAT været af den opfattelse, at et udbyderhonorar i visse tilfælde kunne/skulle medregnes til den skattemæssige afståelsessum. Først med offentliggørelsen af SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009 har man offentligt erkendt, at ovennævnte fortolkning er "bedre stemmende med reglerne i afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven", og man har herefter fundet anledning til at "justere SKATs praksis".

Spørgsmålet er herefter, om det kan få betydning for den foreliggende sag, at denne erkendelse muligvis først har indfundet sig hos SKAT, efter at klageren havde solgt sine anparter.

SKAT er som enhver anden offentlig forvaltningsmyndighed underkastet legalitetsprincippet. Et princip der på skatteområdet har et særligt rodfæste i Grundlovens § 43.

SKAT har i hvert fald siden den 14. april 2009 været af den opfattelse, at et udbyderhonorar ikke skal medregnes til den skattemæssige anskaffelses- og afståelsessum, hvilket efter repræsentantens opfattelse må betragtes som en korrekt forståelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

I tilfælde, hvor loven åbner for flere fortolkningsmuligheder, bliver en forvaltningsmyndighed nødt til at vælge en af disse muligheder, når der skal træffes afgørelse i en konkret sag. Foreligger der et antal enkeltafgørelser, der følger dette mønster, kan summen af disse enkeltafgørelser forme en administrativ praksis, som kan danne grundlag for afgørelsen af nye sager. Den således opståede administrative praksis kommer derved til at udgøre et nyt selvstændigt hjemmelsgrundlag.

At forvaltningen herefter træffer afgørelse efter dette gennem fortolkning skabte hjemmelsgrundlag, er ikke i strid med legalitetsprincippet, da den administrative praksis har hjemmel i loven i kraft af den korrekte fortolkning af denne. Træffer forvaltningen derimod en afgørelse, baseret på en forkert fortolkning af loven, har den pågældende afgørelse ikke den fornødne hjemmel, og summen af sådanne uhjemlede enkeltafgørelser kan derfor ej heller skabe en administrativ praksis, der kan udgøre en selvstændig hjemmel for nye afgørelser.

Den "praksis", som SKAT angiveligt har fulgt forud for offentliggørelsen af SKM2009.261.SKAT, har været baseret på en forkert fortolkning af ejendomsavancebeskatningsloven.

Følgelig kan det ikke tillægges betydning, at SKAT muligvis først efter klagerens salg af sine anparter har erkendt, at SKATs hidtidige "praksis" ikke har været i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningsloven. Forvaltningens retsvildfarelser kan ikke skabe ret.

For så vidt angår beregningen af genvundne afskrivninger efter afskrivningsloven gør det tilsvarende sig gældende.

Repræsentanten har henvist til SKM2008.465.HR og SKM2008.967.HR.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum. Dette følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Udgangspunktet for opgørelsen af anskaffelsessummen og afståelsessummen er de beløb, der er anført i aftalerne for erhvervelsen og afståelsen af en ejendom.

Ved handlen skal køber og sælger aftale alle aktivernes værdi, og eventuelle avancer eller tab opgøres efter de almindelige regler i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2. Det betyder, at det i alle tilfælde er afgørende ved opgørelse af anskaffelsessummer og afskrivningsgrundlag, hvad betalingen dækker over. Der skal være symmetri i sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum, herunder også fordelingen heraf.

SKAT har ved styresignal, jf. SKM2009.261.SKAT, offentliggjort den 14. april 2009, ændret praksis for handel med brugte anparter. Efter SKATs hidtidige praksis kunne køberen af en brugt anpart (det vil sige hvor sælgeren var investor og ikke udbyder af investeringsprojektet) afskrive på hele anskaffelsessummen, idet der ikke skulle korrigeres for udbyderhonorar mv., da dette allerede var afholdt af den tidligere investor (sælgeren). Efter praksisændringen er det SKATs opfattelse, at der i hvert tilfælde skal vurderes, hvad betalingen dækker over. Hvis der er tale om, at en del af overdragelsessummen kan anses for betaling for at indtræde i en igangværende, veltilrettelagt ejendomsudlejningsvirksomhed - og dermed en etableringsudgift, skal denne del af overdragelsessummen ikke bedømmes som vederlag for ejendommen og dermed ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for køberen.

Det fremgår endvidere af styresignalet, at der ved vurderingen af den rette fordeling af den aftalte pris på henholdsvis værdien af ejendommen og værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom skal tages hensyn til parternes aftale om fordelingen.

Med henvisning til SKATs styresignal har Skatterådet i SKM2010.423.SR ved et bindende svar taget stilling til, at såfremt en del af en ejendoms anskaffelsessum for en ny investor kan anses for at vedrøre betaling for "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom", skal denne betaling ikke indgå i køberens afskrivningsberettigede anskaffelsessum og dermed heller ikke i afståelsessummen for sælgeren i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen.

Det forhold, at parterne i henhold til SKATs styresignal kan aftale, at en del af den aftalte overdragelsessum vedrører købers betaling for at indtræde i en igangværende udlejningsvirksomhed, medfører ikke, at det udbyderhonorar, som ikke blev anset for fradragsberettiget eller afskrivningsberettiget ved opgørelsen af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, uden videre kan fratrækkes den skattemæssige afståelsessum ved et senere salg af anparterne, herunder ejendommen.

Styresignalet er gældende for anparter, der er erhvervet efter offentliggørelsen af styresignalet den 14. april 2009. Da klageren har solgt sine andele pr. 1. januar 2008, er klagerens salg af andele i K/S G1således ikke omfattet af styresignalet.

Det fremgår af sagen, at investorerne ved indtræden i investeringsprojektet i henhold til prospektet samlet forpligtede sig til at betale 99.146.000 kr. til projektudbyderen for kommanditselskabets ejendomme samt 3.217.000 kr. i købsomkostninger og 5.949.000 kr. i værdiregulering ved overdragelse. Beløbene er i overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2006 opgjort til henholdsvis 3.651.514 kr. i købsomkostninger og 5.514.236 kr. i opskrivning.

Det fremgår endvidere af sagen, at klageren pr. 1. januar 2008 solgte sine 26 andele i kommanditselskabet til G2 ApS. I den forbindelse blev overdragelsessummen i henhold til allonge af 24. april 2008 fordelt på henholdsvis bygning med 7.297.594 kr., installation med 810.844 kr. og grund med 337.852 kr., svarende til i alt 8.446.290 kr., hvilket svarer til klagerens 26 andele af ejendommenes samlede værdi i henhold til kommanditselskabets årsrapport pr. 31. december 2007 på 107.202.910 kr.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at honorar til udbyder, også benævnt værdiregulering ved overdragelse/opskrivning på 5.514.236 kr., ikke kan tillægges ejendommenes anskaffelsessum, idet honoraret anses for at være projektudbyders honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Honoraret anses således for etableringsudgifter, som hverken kan afskrives eller fradrages. Klagerens repræsentant er i henhold til både den principale og subsidiære påstand enig heri.

Der henvises i den forbindelse til fast praksis på området, jf. bl.a. SKM2012.96.ØLR, SKM2008.465.HR, SKM2008.967.HR, SKM2008.579.LSR og SKM2008.776.LSR, hvorefter alene udgifter, som kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af ejendommen kan anses for faktiske handelsomkostninger og dermed kan tillægges anskaffelsessummen. Det vil sige, at honorar til udbyder for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet ikke kan anses for hverken fradragsberettiget eller afskrivningsberettiget, men anses for en etableringsudgift.

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at honorar til udbyder ikke kan fratrækkes i klagerens skattemæssige afståelsessum for ejendommene. Retten har lagt vægt på, at den mellem parterne aftalte overdragelsessum samt fordelingen heraf som udgangspunkt må lægges til grund, og at parterne ved overdragelsen ikke har aftalt fordeling af overdragelsessummen med en særskilt værdi for at indtræde i en igangværende ejendomsudlejningsvirksomhed. Overdragelsessummen i henhold til allonge til overdragelsesaftalen er alene fordelt på bygning, installation og grund. Der er således ikke grundlag for at anse, at der ved salget til G2 ApS er betalt for det tidligere erlagte udbyderhonorar og de tidligere afholdte købsomkostninger.

Det er herefter rettens opfattelse, at det ikke er godtgjort, at klagerens skattemæssige afståelsessum skal reduceres med klagerens andel af det samlede udbyderhonorar på 5.514.236 kr., som påstået af klagerens repræsentant.

For så vidt angår købsomkostninger følger det af sagen, at SKAT har fundet, at ejendommenes anskaffelsessum som selvangivet ikke kan tillægges etableringsudgifter på 100.000 kr. Derudover har SKAT fundet, at ejendommens anskaffelsessum kan tillægges købsomkostninger i form af dokumenterede udgifter til teknisk vurdering på 100.000 kr. og kommerciel vurdering på 150.000 kr., i alt 250.000 kr. for 330 andele.

Landskatteretten er enig med SKAT heri, hvorefter klagerens andel af de øvrige ikke dokumenterede købsomkostninger på i alt 3.301.514 kr. ikke kan godkendes tillagt ejendommenes anskaffelsessum eller fratrukket ejendommenes afståelsessum.

Den påklagede afgørelse stadfæstes således.

..."

Der er under retssagen fremkommet oplysning om, at 4 af kommanditisterne i G4 A/S med virkning fra den 30. juni 2007 solgte deres i alt 139 andele til G4 A/S eller ordre, og at Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs forhøjelse af 2 af investorernes ejendomsavance ved salg af ejendomme i K/S G1. Landsskatteretten har den 18. december 2012 stadfæstet Skatteankenævnets afgørelse vedrørende den ene af investorerne. Denne afgørelse er indbragt for domstolene og verserer fortsat. Der er for så vidt angår den anden investor indgået et forlig mellem denne og Skatteministeriet. De resterende 2 af de 4 investorer har ikke fået ændret ansættelsen af deres indkomst i anledning af salget af anparter.

Der har været fremlagt et "markedsbarometer" fra G8 vedrørende "startforrentning" og "tomgang" for ejendomme i henholdsvis 4. kvartal 2006 og 2. kvartal 2008.

Denne sag omhandler alene den del af Landsskatterettens afgørelse, der vedrører udbyderhonoraret på 5.514.236 kr., idet sagsøgeren alene har indbragt dette spørgsmål til prøvelse ved domstolene. Sagsøgerens påstand fremkommer som 26/330 af 5.514.236 kr. = 434.455 kr.

Forklaring

A har forklaret, at han i slutningen af december 2006 fik prospektmaterialet fra G4 A/S, og at han alene på dette grundlag traf sin afgørelse om køb af anparterne. Hans plan var at beholde kommanditanparterne i mange år. Han deltog ikke i selskabets generalforsamling i foråret 2007. I eftersommeren 2007 fik han en henvendelse fra G4 om tilbagekøb af anparterne. Det var nok SJ, der ringede ham op. Han sagde, at han havde tænkt sig at beholde anparterne længe, og at han ikke ville sælge. I 2007 brugte han blanketten i K/S G1s "bilag til selvangivelsen 2006" og fik et skattefradrag. I uge 7 i 2008 fik han en meget insisterende opringning fra G4, muligvis SJ, om tilbagekøb af anparterne. Han deltog i generalforsamlingen den 25. februar 2008, og det var en nedslående oplevelse, idet alle andre anpartshavere havde tilbagesolgt i overensstemmelse med det, der var anført i G4´ brev af 15. oktober 2007, og at G2 ApS havde erhvervet alle anparter undtagen hans og således ejede mere end 90 % af anparterne. Dette betød, at G2 ApS kunne foretage dispositioner, som kunne forringe hans stilling, herunder eksempelvis sælge ejendommene. Han besluttede sig derfor for som de øvrige kommanditister at tilbagesælge sine anparter. G4 leverede tallene, som blev lagt til grund for tilbagesalget, og G4 udfærdigede også salgsaftalen, som han blot underskrev og returnerede. Han ved ikke, hvorfor G4 var så interesseret i at tilbagekøbe.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at han ikke har haft nogen fortjeneste på projektet K/S G1. Han indbetalte således 718.952 kr. for anparterne ved årsskiftet 2006/07, hvilket beløb han forrentede i knap 1½ år, indtil han i henhold til overdragelsesaftalen af 29. april 2008 modtog 760.914 kr. retur. Det er uden betydning for sagsøgerens skattemæssige stilling, hvordan Skat har behandlet anskaffelsessummen for erhververen af anparterne, G2 ApS. Dette er således ikke til hinder for, at sagsøgerens afståelsessum reduceres. Der var ved sagsøgerens salg af anparterne til G2 ApS tale om et tilbagesalg. Dette følger af, at det var G4 A/S, der udfærdigede den opgørelse, som lå til grund for tilbagesalget, og af VOs og G2 ApS´ tætte tilknytning til G4 A/S. Det støttes endvidere af, at de øvrige 4 kommanditisters anparter tillige blev erhvervet af G2 ApS. Det forhold, at der ikke er identitet eller koncernforbindelse mellem G4 A/S og G2 ApS, er ikke til hinder for, at overdragelsen kan betragtes som et tilbagesalg, jf. SKM2012.533.VLR.

Det forhold, at Skatteministeriet har anerkendt i hvert fald 3 af de 4 øvrige kommanditisters afståelse af anparter som tilbagesalg, der ikke har udløst ejendomsavancebeskatning, fører efter en ligebehandlingsgrundsætning til, at sagsøgeren skal have medhold i sin påstand. Det er i den forbindelse ikke afgørende, at der er mindre forskelle mellem sagsøgerens og de øvrige kommanditisters sager.

Sagsøgerens påstand støttes endvidere af, at afståelsesaftalen mellem sagsøgeren og G2 ApS må forstås sådan, at udbyderhonoraret på 5.514.236 kr. slet ikke indgår i afståelsessummen for ejendommene, men udgør et særskilt aktiv, der må anses for særskilt honoreret. Det fremgår således af afståelsesaftalen, at vederlaget for kommanditselskabet er opgjort i henhold til årsrapporten for 2007. Aftalegrundlaget udgøres således tillige af denne, herunder årsrapportens note 5. Af note 5 fremgår, at der i ejendommenes overdragelsessum på 107.202.910 kr. indgår opskrivninger med 5.514.236 kr. primo og 603.290 kr. i 2007. Det førstnævnte beløb udgør ubestrideligt udbyderhonoraret. Udbyderhonoraret må således anses for særskilt vedlagt, uanset om der har været tale om et tilbagesalg. Udbyderhonoraret har aftaleretligt været håndteret på samme måde ved sagsøgerens erhvervelse som afhændelse af anparterne. Det har formodningen imod sig, at parterne i en tilbagesalgssituation skulle have fastsat, at værdien af ejendommene skulle være steget med nøjagtig 5.514.236 kr. - herunder på et tidspunkt, hvor kravet til forrentningen var stigende, og prisen på erhvervsejendomme dermed var faldende.

Det forhold, at initiativet til overdragelsen udgik fra G4 A/S og ikke fra sagsøgeren, taler endvidere for sagsøgerens forståelse af afståelsesaftalen. Dette støttes endvidere af, at det i G4´ økonomiske beregning af 6. marts 2008, som blev foretaget med henblik på afståelse af sagsøgerens anparter til G2 ApS, var forudsat at sagsøgeren ikke ville blive beskattet af udbyderhonoraret. Det forhold, at sagsøgeren ikke har deltaget i konciperingen af overdragelsesaftalen, bør endvidere komme køberen og ikke sagsøgeren til skade.

Den korte tid, der er forløbet mellem sagsøgerens erhvervelse af anparterne og salget, samt det forhold, at kommanditselskabet fortsat ejer ejendommene, taler endvidere for, at der var tale om et tilbagesalg, og at udbyderhonoraret udgjorde en del af afståelsessummen.

Samtlige de omstændigheder, som er anført i SKATs styresignal af 14. april 2009 til støtte for en fordeling af overdragelsessummen mellem værdien af ejendommen og værdien af adgangen til at deltage i en igangværende virksomhed med udlejning af fast ejendom, er til stede i denne sag, og styresignalet er udtryk for den eneste korrekte fortolkning af de relevante retsregler også i det foreliggende tilfælde, uanset at overdragelsen har fundet sted før den 14. april 2009. Styresignalet er således ikke udtryk for en lovlig praksisændring, men en erkendelse af, at den hidtidige praksis, som er anvendt i denne sag, har været ulovlig og urimelig.

Skatteministeriet har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gældende, at det er ubestridt, at sagsøgerens andel af udbyderhonoraret, 434.455 kr., ikke kan indgå ved opgørelsen af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2. Udgiften har endvidere ikke karakter af en handelsomkostning og kan derfor ikke fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen i forbindelse med avanceopgørelsen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4. Udbyderhonoraret er investorens betaling for at deltage i et velplanlagt projekt. Der er tale om en etableringsudgift, som ikke kan fradrages og ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Udgifterne til udbyderhonoraret kan derfor ikke fradrages i eller udgå af afståelsessummen.

Det fremgår da også af overdragelsesaftalen mellem sagsøgeren og G2 ApS og allongen hertil, at afståelsessummen udelukkende er fordelt på "bygning", "installation" og "grund". Der er ingen del af overdragelsesprisen, der er henført til værdien af at deltage i en igangværende, erhvervsmæssig ejendomsudlejningsvirksomhed. Overdragelsesprisen på 760.914 kr. er opgjort i henhold til kommanditselskabets årsrapport fra 2007 og svarer til den respektive andel (26/330) af den værdi, som ejendommene samlet er medtaget med i regnskabet. Det forhold, at der i note 5 til aktivposten er medtaget en udgift benævnt "opskrivning", der beløbsmæssigt svarer til udbyderhonoraret, kan herefter ikke føre til et andet resultat.

Det følger således af sagsøgeren og G2 ApS´ egen aftale, at købesummen ikke dækker andre aktiver end de faste ejendomme. En aftale indgået mellem uafhængige parter med modsatrettede interesser må som altovervejende udgangspunkt lægges til grund i skattemæssig henseende, navnlig når som her hverken overdragelsesaftalen eller allongen hertil er anfægtet eller tilsidesat inter parters eller af skattemyndighederne.

Der er ikke tale om et tilbagesalg, idet sagsøgeren har solgt anparterne til en anden investor, nemlig selskabet G2 ApS. Det forhold, at G4 A/S måtte have stiftet G2 ApS i 1996, medfører ikke, at sagsøgerens overdragelse i 2008 er sket til udbyderen, idet G2 ApS ikke på dette tidspunkt var ejet af udbyderen. Der er således hverken identitet eller koncernforbindelse mellem udbyderen og køberen af anparterne.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, at en eventuel korrektion af afståelsessummen er bindende for såvel køber som sælger, og at der ikke kan foretages ændring af sælgerens skattemæssige afståelsessum, uden at køberens anskaffelsessum ændres tilsvarende. En sådan korrektion er derfor slet ikke mulig i denne situation, hvor der er tale om en overdragelse fra sagsøgeren til G2 ApS og således mellem 2 investorer.

SKATs styresignal af 14. april 2009 støtter ikke sagsøgerens anbringender. Hertil kommer, at sagsøgeren solgte sin anparter pr. 1. januar 2008, og at styresignalet alene finder anvendelse for anparter, der er erhvervet efter den 14. april 2009.

Lighedsgrundsætninger fører ikke til, at sagsøgeren skal have medhold. De øvrige 4 investorer solgte således deres anparter med virkning pr. 30 juni 2007 til "G4 A/S eller ordre", dvs. til udbyderen. SKAT har endvidere ikke vedrørende alle disse investorer accepteret en retsstilling som ønsket af sagsøgeren, hvorved bemærkes, at Landsskatteretten har stadfæstet en forhøjelse af en af disse investorers ejendomsavance, hvilken sag nu verserer ved domstolene.

Rettens afgørelse og resultat

Retten bemærker indledningsvis, at sagsøgerens salg af anparter til G2 ApS den 29. april 2008 ikke kan betragtes som et tilbagesalg. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgeren erhvervede anparterne af G4 A/S og solgte disse til G2 ApS med fortjeneste, og at der hverken er identitet eller koncernforbindelse mellem disse to selskaber. VOs og G2 ApS´ tilknytning til G4 A/S fører heller ikke i sig selv til, at salget af anparter kan betragtes som et tilbagesalg.

Retten finder det endvidere ikke bevist, at udbyderhonoraret udgjorde et aktiv, som blev særskilt honoreret ved sagsøgerens overdragelse af anparterne til G2 ApS. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at overdragelsessummen ifølge overdragelsesaftalen og allongen hertil er specificeret som dækkende "bygning", "installation" og "grund". Det forhold, at det i overdragelsesaftalen er anført, at vederlaget er opgjort "i henholdt til årerapport fra 2007" fører ikke med den fornødne klarhed til, at en del af afståelsessummen i strid med det oven for anførte måtte anses for særskilt honorering af udbyderhonorar.

Overdragelsesaftalen mellem sagsøgeren og G2 ApS er en aftale mellem uafhængige parter, som hvad angår fordelingen af købesummen havde modsatrettede interesser, idet køberen alt andet lige havde interesse i en høj prissætning for ejendommene, mens sælgeren havde interesse i en lav prissætning. Retten finder på den baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte den fordeling af købesummen, der fremgår af denne aftale.

Det er oplyst, at de 4 øvrige investorer, som solgte deres anparter i K/S G1 pr. 30 juni 2007, solgte anparterne til "G4 A/S eller ordre". Overdragelserne skete således under andre omstændigheder end i denne sag, og allerede af den grund fører lighedsgrundsætninger ikke til, at sagsøgeren skal have medhold i sagen.

Herefter og i øvrigt af de grunde, der er anført i Landsskatterettens kendelse af 5. december 2012, tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Retten har ved fastsættelse af sagens omkostninger lagt vægt på sagens omfang og økonomiske værdi. Sagsomkostningsbeløbet skal dække sagsøgtes udgifter til advokatbistand inklusive moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, A, i sagsomkostninger til sagsøgte betalte 50.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter