Dato for udgivelse
21 Mar 2014 10:33
SKM-nummer
SKM2014.200.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
13-5618798
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Åbenbar ulovlig, Fast Ejendom, væsentlig beskadiget bygninger, dispensation fra 1-års fristen
Resumé

Skatteankenævn X gav A fuldt medhold i, at der ikke skal ske beskatning ved salget af en grund i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Nævnet mente i modsætning til SKAT, at grunden kunne omfattes af det særlige regelsæt for beskadiget ejendomme, og at der kunne gives dispensation, da salget af ejendommen skete efter udløb af 1 års fristen.

Skatterådet fandt, at Skatteankenævnets afgørelse af 21. oktober 2013 er åbenbar ulovlig, da Skatteankenævnet ikke har kompetence til at give A dispensation efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7.

Skatterådet vil i modsætning til Skatteankenævnet have kompetence til at behandle spørgsmålet om dispensation. Skatterådet opretholdt derfor A's dispensation som rette myndighed, da 1 års fristen ikke var overskredet af spekulationsmæssige årsager, men derimod alene af personlige årsager.

Hjemmel

Skatteforvaltningsloven § 2, stk. 3
Skatteforvaltningsloven § 5, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 6 og 7

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 2, stk. 3
Skatteforvaltningsloven § 5, stk. 1
Skatteforvaltningsloven § 11, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 6 og 7

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2014-2, afsnit C.H.2.1.15.9.


Beskrivelse af de faktiske forhold

A sælger en ubebygget grund på under 1.400 m2 den i februar 2010 med aftale om overtagelse 3 mrd. senere.

På grunden lå der tidligere et hus, som A inden salget havde beboet i 30 år. Hendes afdøde samlever arvede ejendommen efter sine forældre. Inden salget har hun kontaktet en ejendomsmægler, som rådede hende til at rive huset ned, for bedre at kunne sælge ejendommen.

Huset blev nedrevet i efteråret 2009. Ægteparret (samlevende som ægtefolk) havde over en længe årrække været i gang med at istandsætte ejendommen. Parret havde siden år 2000 også ejet en mindre bolig samme by. Parrets plan var, at deres søn skulle overtage ejendommen, når ejendommen var istandsat. Inden dette blev aktuelt, afgik sønnen ved døden. A og hendes mand ville derfor gøre istandsættelsen færdig og derefter sælge ejendommen.

I 2008 begyndte As mand at vise sygdomstegn, og alle overvejelser om salg og istandsættelse blev derfor sat i bero.

I sommeren 2008 blev ejendommen skadet på grund af en voldsom storm. Skaderne på huset var så omfattende, at det var forbundet med risiko og fare at færdes i det.

As mand afgik ved døden i starten af 2009. Huset var ikke til at redde efter stormen, og A tog derfor kontakt til en ejendomsmægler med henblik på at få det solgt. Ejendomsmæglerne rådede hende til at nedrive huset. A har i denne forbindelse ikke fået nogen rådgivning om de negative skattemæssige konsekvenser en nedrivning af huset ville have.

Huset blev nedrevet i efteråret 2009, efter hun har indhentet en tilladelse fra kommunen til at nedrive huset.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2009 vurderet som beboelsesejendom og pr. 1. oktober 2010 er den vurderet som ubebygget grund.

På et møde med SKAT oplyste A og hendes repræsentant om skaderne på ejendommen som følge af stormen i sommeren 2008.

SKAT traf alligevel afgørelse i overensstemmelse med forslag til afgørelse, da SKAT konkluderede, at der ikke på mødet fremkom nye oplysninger.

Af SKATs begrundelse fremgår:

"Begrundelse for avancen

Avancen ved salg af grunden er skattepligtig, da der på salgstidspunktet er tale om en ubebygget grund.

Da ejendommen ikke har været beboet på salgstidspunktet, på grund af nedrivningen inden salget, anses salget at være omfattet af reglerne om salg af grund jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Skattefritagelsesreglen i § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven omfatter kun fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse eller ejerlejligheder. Bestemmelsen indeholder ikke hjemmel til skattefritagelse af fortjeneste ved afståelse af et ubebygget grundareal, selvom arealet tidligere forud for afståelsen har været bebygget. Dette gælder også, selv om hele den pågældende ejendom i bebygget stand kunne være solgt skattefri forud for nedrivningen, jf. SKDM 1977,130.

Reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6 kan heller ikke finde anvendelse, da nedrivningen ikke er begrundet i en pludselig opstået skade, hvilket var begrundelsen for indførelsen af reglen."

A påklagede SKATs afgørelse til Skatteankenævn X. Skatteankenævnet gav ud fra en samlet vurdering klager fuldt medhold i, at der ikke skal ske beskatning ved salget af grunden i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Nævnet lagde ved afgørelsen især vægt på oplysningen om, at der var opstået en væsentlig pludselig skade på bygningen, som følge af storm. Denne type bygningsskader er omfattet af den særlige undtagelsesregel om, at der kan ses bort fra hovedreglen om beskatning af ubebyggede grunde.

Nævnet fandt derefter, at der på grundlag af de modtagne oplysninger kan dispenseres fra 1 års reglen for salg efter skaden opstod. Nævnet lagde til grund, at det af bemærkningerne til loven fremgår, at reglen er indført, for at ejer ikke spekulerer i, at have en ubebygget grund liggende, uden at en ny bygning opføres.

Skatteankenævn X afgørelse af 21. oktober 2013:

"Sagsfremstilling

...

1. Sagens emne 

Klagen vedrører om A skal beskattes af avance ved salg af grund.

(...)

2. Fakta 

A sælger i 2010 grunden for kontant Y kr. Grunden er under 1.400 m2. Handelsdato for salget er den ... februar 2010.

På grunden lå der tidligere et hus. Inden salget har hun kontaktet en ejendomsmægler, som rådede hende til at rive huset ned, for bedre at kunne sælge.

Der foreligger tilbud fra et nedrivningsfirma. Ejendommen er oplyst nedrevet i efteråret 2009.

Inden nedrivningen og salget har A beboet ejendommen i 30 år. Hendes afdøde ægtefælle arvede ejendommen efter sine forældre.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2009 vurderet som beboelsesejendom og pr. 1. oktober 2010 er den vurderet som ubebygget grund.

SKAT har opgjort fortjeneste ved salg af fast ejendom således:

...

Fakta fra klagen:

Ejendommen, har været i familiens eje siden 1946; As nu afdøde mand arvede ejendommen efter sine forældre i 1969, hvor A og han tilflyttede adressen.

I år 2000 fandt ægteparret (samlevende som ægtefolk) en mindre bolig og grund i samme by.

Planen var at gøre det nye hus i stand og herefter flytte ind. Når parret var flyttet, var det planen, at sønnen skulle overtage ejendommen efter en istandsættelse.

As afdøde mand ønskede af nostalgiske og økonomiske grunde selv at istandsætte huset, hvorfor det skulle ske ved siden af hans fuldtidsarbejde.

I 2003 mistede parret deres søn, hvilket satte parrets verden i stå.

Parret boede og opholdt sig både på ejendommen og på deres nye ejendom i sammen by. Ejendommen var ikke nem at skille sig af med på grund af historikken.

Årene gik, og i sommeren 2008 begyndte As mand at vise sygdomstegn, hvorfor alle overvejelser om salg og forbedringer blev sat i bero. Sygdomsforløbet var meget anstrengende og tog hårdt på A.

I sommeren 2008 var der en voldsom storm, som forårsagede så store skader på huset, at det var forbundet med risiko og fare at færdes i det.

As mand afgik ved døden i 2009. Herefter fik hun tid og kræfter til at søge hjælp hos et firma for at sikre huset og for at få de effekter ud, som hun ønskede at bevare.

Huset var ikke til at redde efter stormen, men qua sygdom og kaotisk hverdag, gik der lidt tid inden hun tog skridtet og fik huset/grunden solgt.

A tog kontakt til en ejendomsmægler med henblik på at få det solgt (på intet tidspunkt har hun fået råd/oplysninger fra mægler eller den revisor, hun også kontaktede i forhold til skattemæssige konsekvenser ved det ene scenario frem for det andet). (Der er vedlagt kopi af brev fra mægler, der dels bekræfter As kontakt, dels bekræfter, at grunden blev solgt uden hus, idet det var vigtigt for handlens gennemførelse).

Den kontakt hun har med mægler medfører, at hun er af den opfattelse, at det bedst kan lade sig gøre at sælge, hvis huset er væk fra grunden, hvorfor hun i efteråret 2009 tager kontakt til et nedrivningsfirma og får et tilbud på nedrivning af ejendommen - hun indhenter endvidere en tilladelse fra kommunen til at nedrive huset.

A får tilladelse til at nedrive huset og sætter - uvidende om evt. negative skattemæssige konsekvenser - nedrivningsfirmaet til at forestå nedrivningen i efteråret 2009 og modtager endelig afregning herfor i 2009.

Der er vedlagt et bilag fra ejendomsmægleren hvori der er anført, at der i september 2009 var møde omkring salget af ejendommen og at der frem til oktober 2009 blev gennemgået mulighederne. I november 2009 blev der udarbejdet et salgsbudget og huset blev nedrevet medio december 2009.

Der bliver indgået købsaftale vedr. grunden den ... februar 2010 med aftale om overtagelse 3 mrd. senere (vedlagt i kopi).

A og hendes repræsentant, var til møde med SKAT i foråret 2012. Det fremgår af referat fra mødet, at A og repræsentanten oplyste, at der i sommeren 2008 skete skade på ejendommen i forbindelse med en storm, og at taget blev utæt. På tidspunktet for skaden havde hun hverken økonomiske eller menneskelige ressourcer til at udbedre skaden. 

3. SKATs begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom skal medregnes som kapitalindkomst.

Avancen ved salg af grunden er skattepligtig, da der på salgstidspunktet er tale om en ubebygget grund.

Da ejendommen ikke har været beboet på salgstidspunktet, på grund af nedrivningen inden salget, anses salget for at være omfattet af reglerne om salg af grund, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Skattefritagelsesreglen i § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven omfatter kun fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse eller ejerlejligheder. Bestemmelsen indeholder ikke hjemmel til skattefritagelse af fortjeneste ved afståelse af et ubebygget grundareal, selvom arealet tidligere forud for afståelsen har været bebygget. Dette gælder også, selv om hele den pågældende ejendom i bebygget stand kunne være solgt skattefri forud for nedrivningen, jf. SKDM 1977,130.

Reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6 kan heller ikke finde anvendelse, da nedrivningen ikke er begrundet i en pludselig opstået skade, hvilket var begrundelsen for indførelsen af reglen. 

4. Klagers opfattelse

A er ikke skattepligtig af ejendomsavancen jfr. EBL § 8, stk. 6 og stk. 7, jfr. nedenfor.

Det er repræsentantens opfattelse, at A ikke er skattepligtig af avancen i forbindelse med salget, idet hun har anvendt ejendommen som sin primære bolig i endog mange år sammen med sin afdøde mand. - Hun opfylder betingelserne i EBL § 8, stk. 1 for at kunne sælge ejendommen skattefrit.

Ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand, ejendommens areal udgør Z kvm, hvilket er under 1.400 kvm.

Det faktum, at A har anvendt boligen som sin primære bolig fra 1969 til 2001, gør, at hun opfylder betingelserne i stk. 1 for at kunne sælge ejendommen skattefrit.

Det faktum, at bygningen ikke eksisterer på grunden i 2010, da ejendommen sælges, bør i ovenstående situation ikke være afgørende for afgørelsen. - A har handlet i god tro; hun har handlet ud fra den sparsomme rådgivning, hun har fået fra bl.a. ejendomsmæglerne uden at have tænkt over eller troet, at det var nødvendigt at tænke i skatteregler i den situation, hun stod i.

Der er så nær sammenhæng mellem nedrivningen og salget, at det i sig selv ikke bør have betydning. Repræsentantens primære påstand er således, at A er skattefri af avancen jfr. EBL § 8, stk. 1.

Sekundært er det repræsentantens opfattelse, at stormen i 2008, og de skader stormen har forvoldt, kan medføre skattefrihed i henhold til EBL § 8, stk. 6, hvor følgende betingelser skal være opfyldte:

1) der på ejendommen har været opført et hus, som er blevet væsentligt beskadiget,

Beskadigelsen fra stormen medførte, at A måtte konstatere, at det var forbundet med fare, at gå ind i huset, hvorfor hun søgte hjælp fra et firma, som måtte afstive/sikre huset, før hun kunne hente vigtige effekter.

2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand Stormen i sig selv, og den skade stormen forvoldte, kan ikke skyldes, hverken fortsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand, hvorfor vi mener, denne betingelse også er opfyldt.

3) ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter stk. 1-3.

A har sammen med sin samlever/ægtefælle boet i ejendommen siden 1969, hvorfor ejendommen kunne have været afstået skattefrit, hvis den havde været bibeholdt på grunden.

Baggrunden for indsættelse af bestemmelsen var at sikre, at ejere af en væsentlig beskadiget ejendom kan afstå ejendommen skattefrit, hvis ejendommen, før skaden skete, kunne være afstået skattefrit efter parcelhusreglen.

Det fremgår af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i lovforslaget, jf. bemærkningerne til nr. 5 til § 3, L 123 B - forslag til lov om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven m.v., at der er tale om en generel regel, som fritager fortjeneste ved afståelse af en ejendom for beskatning, hvis visse betingelser er opfyldt.

Det følger således af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6, at en grund med en beskadiget eller en nedrevet ejendom kan afstås skattefrit. En skattefri afståelse er betinget af; at der på ejendommen har ligget et hus, som er blevet væsentligt beskadiget, og at skaden ikke skyldes fortsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i dennes husstand, samt at ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for skaden kunne være afstået skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1-3.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelsen omfatter alle former for væsentlig beskadigelse, bl.a. skader som følge af storm, brand eller anden ulykke. Det fremgår endvidere, at det i praksis drejer sig om ejendomme, som er blevet så kraftigt beskadiget, at det ikke kan betale sig at reparere skaderne. Der sondres ikke mellem forskellige former for pludselige ulykker.

Det angives endvidere i bemærkningerne, at der skal skelnes mellem en pludselig ulykke og en langsom ulykke, hvor langsomme ulykker ikke er tiltænkt omfattet af bestemmelsen. Som eksempel på en langsom ulykke er et sommerhus, hvor ejendommen over en årrække "mindskes" som følge af, at havet spiser sig ind på ejendommen for til sidst at sluge sommerhuset.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7, at det er en forudsætning for skattefritagelsen efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest et år efter, at skaden er sket. Told- og Skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at etårsreglen i § 8, stk. 7 er udarbejdet for at undgå, at ejeren spekulerer i at have grundarealet liggende i flere år, uden at en ny ejendom opføres.

Det er repræsentantens klare opfattelse, at A ikke på noget tidspunkt har spekuleret i at have grunden liggende, specielt ikke henset til at nedrivningen er foretaget i forbindelse med, at grunden/ejendommen sættes til salg - og ikke før. 

5. Regler, teori og praksis

5.1. Lovregler

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, 6 og 7

Stk. 1 Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt
1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller
2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 6 Fortjeneste eller tab ved afståelse af en ejendom medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis
1) der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,
2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand og
3) ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter stk. 1-3.

Stk. 7 Det er en forudsætning for skattefriheden efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist.

Bemærkninger til lovforslag L123B i uddrag

Formål med lovforslaget

Formålet med lovforslaget er for det første at sikre, at ejere af en væsentligt beskadiget ejendom kan afstå ejendommen skattefrit, hvis ejendommen før skaden skete kunne være afstået skattefrit efter parcelhusreglen. Ændringerne har alene betydning, når ejendommen efter skaden er sket kun består af et grundareal, fordi det beskadigede hus er revet ned. Det skal således fremover være uden betydning for beskatningen, om den skadelidte bolig genopføres, eller om boligen rives ned, og ejendommen derefter afstås. Efter de gældende regler beskattes fortjenesten ved afståelse af ejendommen, hvis ejeren river det beskadigede hus ned og efterfølgende afstår grunden.

Med ændringen sikres bl.a., at de ejere af fast ejendom, der fik deres ejendom ødelagt som følge af fyrværkeriulykken i Seest den 4. november 2005, kan rive et beskadiget hus ned og efterfølgende sælge grunden skattefrit.

2.1.3. Forslagets indhold

Det foreslås, at der gennemføres en generel regel, der fritager fortjeneste ved afståelse af en ejendom for beskatning, hvis:

1) Der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,

2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand, og

3) ejendommen på tidspunktet for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter parcelhusreglen.

Det foreslås dog for at undgå, at ejeren kan spekulere i at have grundarealet liggende i flere år, uden at der opføres en ny ejendom, at fortjenesten ved afståelse af grundarealet kun er skattefri, hvis ejendommen afstås senest 1 år, efter at skaden er indtruffet.

Ændringen skal omfatte alle de boligtyper, der er omfattet af parcelhusreglen (en- og tofamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder m.v..)

Desuden skal ændringen omfatte fortjeneste ved afståelse af stuehus for landbrugs- og skovbrugsejendomme og boligdelen for blandede benyttede ejendomme.

Det foreslås, at der gennemføres en generel regel, der fritager fortjeneste ved afståelse af en ejendom for beskatning, hvis visse betingelser er opfyldt.

For det første er det en betingelse, at der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget. Bestemmelsen omfatter alle former for væsentlig beskadigelse af en hus på en fast ejendom, bl.a. skader som følge af storm, brand eller anden ulykke.

Det skønnes, at kun et meget begrænset antal ejendomme vil være omfattet af den generelle ordning. Det drejer sig i praksis om ejendomme, der er blevet så kraftigt beskadiget, at det ikke kan betale sig at reparere skaderne. Samtidig vil der være tale om ejendomme, hvor forsikringsselskabet ikke yder fuld erstatning. På baggrund heraf er det ikke fundet hensigtsmæssigt at sondre mellem forskellige former for pludselige ulykker.

Reglen omfatter ikke skader, der er en følge af langsomme ulykker. Det gælder f.eks. et sommerhus, hvor ejendommen over en årrække mindskes som følge af, at havet æder sig ind på ejendommen for til sidst at sluge sommerhuset.

For det andet er det en betingelse, at beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand. Det betyder, at de tilfælde, hvor ejeren selv er skyld i den væsentlige skade på huset, f.eks. ved at have sat ild til ejendommen eller have handlet groft uagtsom ved at have eksperimenteret med krudt eller lignende, ikke vil være omfattet af de nye regler, da der er tale om en beskadigelse af huset, der ikke skyldes udefra kommende omstændigheder.

Endelig er det en betingelse, at ejendommen på tidspunktet for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter parcelhusreglen. Hvis en ejendom før skaden ikke opfyldte betingelserne for at fortjeneste ved afståelse af ejendommen var skattefri, betyder de nye regler således ikke, at fortjenesten ved afståelse af en sådan beskadiget ejendom bliver skattefri.

For at undgå, at ejeren kan have grundarealet liggende i flere år, uden at der opføres en ny ejendom, foreslås, at fortjenesten ved afståelse af grundarealet kun er skattefri, hvis ejendommen afstås senest 1 år efter skaden er indtruffet. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist. Det vil f.eks. være muligt at få dispensation, hvis udskydelsen af afståelsen skyldes forhold som ejeren ikke kan påvirke som uenighed med forsikringsselskab om erstatning.

Ændringen omfatter alle de boligtyper, der er omfattet af parcelhusreglen (en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse).

5.2. Teori og praksis

Reglerne om fortjeneste ved salg af ejerbolig er behandlet i Den juridiske vejlednings afsnit C.H.2.1 og følgende afsnit. Heraf fremgår, i uddrag:

Når ejere (personer) sælger en helårsbolig, er fortjenesten ved salget skattefri, hvis ejerboligen har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden, og hvis beboelsen har fundet sted, mens helårsboligen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Se EBL § 8, stk. 1.

Reglen kaldes i daglig tale parcelhusreglen.

Reglerne gælder for følgende typer af ejendomme:

  • Enfamiliehuse
  • Tofamiliehuse 
  • Ejerlejligheder 
  • Ejerlejligheder og huse, der er placeret på lejet grund 
  • Anpartslejligheder 
  • Huse, der delvist anvendes erhvervsmæssigt 
  • Stuehuse på land- og skovbrugsarealer 
  • Aktielejligheder 
  • Andelslejligheder. 

Bemærk

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en helårsbolig, så den kan anvendes til beboelse.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra beboelse til erhverv, er en fortjeneste kun skattefri, hvis ejendommen efter den erhvervsmæssige benyttelse igen har tjent (eller stadig tjener) som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Kravet gælder også i de tilfælde, hvor ejendommen har haft samme ejer før, under og efter benyttelsen til erhverv. Se SKM2012.639.SR.

Selvom det ikke er et krav, at ejeren eller dennes husstand bebor ejendommen på salgstidspunktet, vil ejendommen ikke kunne sælges skattefrit, hvis ejendommen har ændret karakter efter beboelsen. Se SKM2009.669.HR. I SKM2003.91.HR var ejendommen på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, som anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt som led i institutionens virksomhed. Ejendommen blev brugt til at drive et opholdssted for børn og unge. Ejendommen var derfor ikke et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand på salgstidspunktet.

Det er den faktiske anvendelse af ejendommen, der er afgørende, og ikke den vurderingsmæssige status. Se SKM2003.11.DEP.

Væsentligt beskadigede ejendomme

Regel

I visse tilfælde kan salget af et grundareal være omfattet af parcelhusreglen. Det forudsætter, at grundarealet fremstår som en restejendom efter, at beboelsesbygningen er nedrevet efter en væsentlig skade. Reglen gælder for de ejendomme, der inden beskadigelsen af bygningen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3, samt for skov- eller landbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme, hvor stuehuset eller boligdelen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 9, stk. 1. Se EBL § 8, stk. 6-7, samt § 9, stk. 5-7.

Betingelser

Forudsætningerne for at anvende reglen er, at

  • der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget, og 
  • beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i dennes husstand, og 
  • ejendommen umiddelbart forud for tidspunktet for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3, eller fortjenesten ved afståelsen af stuehuset med tilhørende grund og have eller boligdelen af en blandet benyttet ejendom på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen ikke skulle være medregnet til den skattepligtige indkomst efter EBL § 9, stk. 1. 

Bemærk

Betingelserne er kun opfyldte, hvis skaden er opstået som følge af en pludselig opstået hændelse, som ikke forsætligt er forvoldt af ejeren eller personer i dennes husstand. Se bemærkningerne til lov nr. 407 af 8. maj 2006 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, selskabsskatteloven og andre skattelove, hvor det er angivet, at skader som følge af en "langsom" ulykke ikke er omfattet af skattefritagelsen.

Frister

Den samlede restejendom skal være solgt senest 1 år efter, at skaden er sket.

Dispensationsmulighed

Formålet med fristreglen er at undgå, at ejeren har grundarealet liggende i en årrække, uden at der opføres en ny bygning. Efter ansøgning kan der gives dispensation for 1-årsfristen i de tilfælde, hvor salget af restejendommen ikke har kunnet gennemføres på grund af udefra kommende omstændigheder som fx en forsikringssag. Se SKM2007.40.SR, hvor spørgeren fik dispensation fra 1-årsfristen, fordi fristen ikke var overskredet af spekulationsmæssige årsager.

6. Skatteankenævnets afgørelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at avance ved afståelse af fast ejendom er skattepligtig. Hovedreglen i § 1 er modificeret i § 8, hvoraf det fremgår, at nogle ejendomme er undtaget fra beskatning. Der er alene tale om ejendomme, der anvendes til beboelse.

Det er en betingelse for skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, at ejendommen i hele eller en del af ejerperioden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Da huset på As ejendom er nedrevet inden salget af grunden, falder salget ikke ind under reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1. Der er ingen hjemmel til at omfatte ubebyggede grundarealer, selvom disse tidligere har været bebyggede og beboede.

Det skal herefter vurderes, om reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 6 og 7 kan finde anvendelse. Bestemmelsen blev indsat for at sikre, at ejere af væsentligt beskadigede ejendomme kan afstå ejendommen skattefrit, hvis ejendommen før skaden skete, kunne være afstået skattefrit efter parcelhusreglen.

Skatteankenævnet giver klager medhold i sin klage over, at SKAT har betragtet fortjenesten ved salg af en ubebygget grund, som skattepligtig.

Nævnet lægger til grund, at der ikke har været tale om spekulation, hvilket må være lovens intention for beskatning, samt at ejendommen før skaden kunne være solgt uden beskatning. Nævnet lægger især vægt på oplysningen om, at der var opstået en væsentlig pludselig skade på bygningen, som følge af en storm. Denne type bygningsskader er omfattet af den særlige undtagelsesregel om, at der kan ses bort fra hovedreglen om beskatning af ubebyggede grunde.

Nævnet har i sine overvejelser også medtaget og fundet, at der på grundlag af de modtagne oplysninger, kan dispensers fra 1 års reglen for salg efter skaden opstod. Nævnet lægger til grund, at det af bemærkningerne til loven fremgår, at reglen er indført, for at ejer ikke spekulerer i, at have en ubebygget grund liggende, uden at en ny bygning opføres.

Opsummeret er der ved afgørelsen af nævnet vægt på: 

  • At der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget ved en storm 
  • At skaden ikke skyldes fortsæt 
  • At ejendommen umiddelbart før skaden kunne sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens 8 stk. 1-3 

Ud fra en samlet vurdering, giver skatteankenævnet derfor klager fuldt medhold i, at der ikke skal ske beskatning ved salget af grunden iht. ejendomsavancebeskatningslovens § 1." 

Klagers opfattelse og begrundelse

Klager er fremkommet med følgende bemærkning til sagsfremstillingen:

Vi er principielt uenige i, at afgørelsen er ulovlig, idet den bygger på tolkning af en lov og idet der - alt andet lige - er nogle åbenbare uhensigtsmæssigheder i tolkningen, hvis det skulle betyde, at A bliver beskattet af en ejendomsavance.

Vi kan dog godt tilslutte os SKATs indstilling, hvor Skatterådet, som kompetenceorgan giver skatteyder dispensation efter EBL § 8, stk. 7 jf. skatteforvaltningslovens § 2, stk. 2, således at A alligevel bliver skattefri at gevinst ved salget.

Skatteankenævnets bemærkninger

Skatteankenævnet har ingen bemærkninger til sagsfremstillingen.

Jura i SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag vedrørende det formelle

Skatteforvaltningslovens § 2:

Skatterådet bistår told- og skatteforvaltningen ved forvaltningen af lov om vurdering af landets faste ejendomme, lov om registrering af køretøjer og lovgivning om skatter, bortset fra lovgivning om told.

Stk.2. Skatterådet afgør sager, som told- og skatteforvaltningen forelægger for Skatterådet til afgørelse, jf. stk. 1.

Stk.3. Skatterådet kan efter indstilling fra told- og skatteforvaltningen ændre en åbenbart ulovlig afgørelse, der er truffet af et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn. Skatterådet har i den forbindelse ret til at indkalde materialet i en sag fra et skatte-, vurderings- eller motorankenævn.

Skatteforvaltningslovens § 5, stk. 1:

Skatteankenævnene afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser vedrørende fysiske personer og dødsboer om:

1) Forskudsregistrering af indkomst.

2) Ansættelse af indkomstskat.

3) Bindende svar efter kapitel 8, for så vidt angår spørgsmål som nævnt i nr. 1, 2 og 4-10.

4) Ansættelse af underskud eller tab, der kun kan modregnes i skattepligtig indkomst fra kilder af samme art, som underskuddet eller tabet vedrører.

5) Ansættelse af ejendomsværdiskat.

6) Beregning af passivposter efter boafgiftslovens § 13 a, der ikke vedrører værdiansættelse efter boafgiftslovens § 12.

7) Beregning af passivposter efter kildeskattelovens § 33 D.

8) Ansættelse af anskaffelsessummer m.v. opgjort efter skattekontrollovens § 3 C, stk. 8, 11 og 13, for fysiske personer og dødsboer.

9) Behandling af anmodninger efter skattekontrollovens § 3 C, stk. 3, 4. pkt., stk. 5, stk. 11, 5. pkt., og stk. 13, 4. pkt., for fysiske personer og dødsboer.

10) Afgørelser efter § 14 i lov om skattenedslag for seniorer. 

Skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1:

Landsskatteretten afgør, medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2, klager over:

1) Told- og skatteforvaltningens afgørelser, bortset fra afgørelser om forskudsregistrering som nævnt i § 5, stk. 1, nr. 1.

2) Skatterådets afgørelser.

3) Skatteankenævnenes afgørelser, bortset fra afgørelser om forskudsregistrering som nævnt i § 5, stk. 1, nr. 1.

4) Vurderingsankenævnenes afgørelser.

5) Motorankenævnenes afgørelser.

SKM2013.95.SKAT

Procedurer for behandling af indbragte ankenævnsafgørelser, som ønskes forelagt for Skatterådet efter skatteforvaltningslovens § 2, stk. 3. - Styresignal (uddrag):

"II. Åbenbart ulovlig

Proceduren forudsætter, at SKAT efter vurderinger foretaget af Ankechefen og/eller Jura i SKAT finder, at ankenævnsafgørelsen er åbenbart ulovlig.

Ved denne vurdering er begrebet "åbenbart ulovlig" afgrænset efter følgende principper:

En afgørelse kan anses for åbenbart ulovlig, hvis den er

  • i utvivlsom modstrid med en lov eller en bekendtgørelse, eller 
  • i utvivlsom modstrid med en fast domstolspraksis, eller 
  • i utvivlsom modstrid med fast praksis i Landsskatteretten, og denne praksis ikke er underkendt ved domstolene. 

En afgørelse kan ikke anses for åbenbart ulovlig, hvis

  • der er tvivl om lovligheden af afgørelsen, eller 
  • afgørelsen hviler på et skøn eller en bevismæssig vurdering. 

Lovgrundlag vedrørende det materielle

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1:

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk.2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8:

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

(...)

Stk.6. Fortjeneste eller tab ved afståelse af en ejendom medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis

1) der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,

2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand og

3) ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne været afstået skattefrit efter stk. 1-3.

Stk.7. Det er en forudsætning for skattefriheden efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist.

(...)

Praksis 

C.H.2.1.15.9 Væsentligt beskadigede ejendomme (uddrag)

Regel

I visse tilfælde kan salget af et grundareal være omfattet af parcelhusreglen. Det forudsætter, at grundarealet fremstår som en restejendom efter, at beboelsesbygningen er nedrevet efter en væsentlig skade. Reglen gælder for de ejendomme, der inden beskadigelsen af bygningen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3, samt for skov- eller landbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme, hvor stuehuset eller boligdelen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 9, stk. 1. Se EBL § 8, stk. 6-7, samt § 9, stk. 5-7.

Virkning

Reglen gælder for ejendomme, der er solgt den 18. januar 2006 eller senere.

Betingelser

Forudsætningerne for at anvende reglen er, at

  • der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget, og 
  • beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i dennes husstand, og 
  • ejendommen umiddelbart forud for tidspunktet for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3, eller fortjenesten ved afståelsen af stuehuset med tilhørende grund og have eller boligdelen af en blandet benyttet ejendom på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen ikke skulle være medregnet til den skattepligtige indkomst efter EBL § 9, stk. 1. 

Bemærk

Betingelserne er kun opfyldte, hvis skaden er opstået som følge af en pludselig opstået hændelse, som ikke forsætligt er forvoldt af ejeren eller personer i dennes husstand. Se bemærkningerne til lov nr. 407 af 8. maj 2006 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, selskabsskatteloven og andre skattelove, hvor det er angivet, at skader som følge af en "langsom" ulykke ikke er omfattet af skattefritagelsen.

Frister

Den samlede restejendom skal være solgt senest 1 år efter, at skaden er sket. 

Bemærk

For ejendomme, der er solgt senest den 30. november 2006, er fristen 2 år. Se lov nr. 407 af 8. maj 2006 § 2, stk. 3 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven.

Dispensationsmulighed

Formålet med fristreglen er at undgå, at ejeren har grundarealet liggende i en årrække, uden at der opføres en ny bygning. Efter ansøgning kan der gives dispensation for 1-årsfristen i de tilfælde, hvor salget af restejendommen ikke har kunnet gennemføres på grund af udefra kommende omstændigheder som fx en forsikringssag. Se SKM2007.40.SR, hvor spørgeren fik dispensation fra 1-årsfristen, fordi fristen ikke var overskredet af spekulationsmæssige årsager.

SKM2007.40.SR

Skatterådet bekræftede, at en nedbrændt ejendom kunne afstås uden beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6. Ejendommen blev beskadiget af en brand som følge af en elektrisk kortslutning. Indtil branden tjente ejendommen som bolig for spørger og dennes husstand og opfyldte betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter bestemmelsen i EBL § 8, stk. 1-3. Brandtomten opfyldte således betingelserne for afståelse uden beskatning efter EBL § 8, stk. 6.

Da det ikke var muligt at indgå aftale med håndværkere om genopbygning af brandtomten inden for overskuelig tid, påtænktes brandtomten afstået. Ejendommen brændte den 30. august 2005, og 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, var således overskredet. Det var dog SKATs opfattelse, at der burde gives dispensation for 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, idet overskridelse af fristen skyldes forhold, der ikke kunne begrundes med spekulationshensigt.

SKAT indstillede derfor, at der blev givet dispensation fra 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, således at der kunne ske afståelse uden beskatning efter EBL § 8, stk. 6.

Begrundelse

I følge skatteforvaltningslovens § 5, stk. 1, kan skatteankenævnene afgøre klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser vedrørende fysiske personer og dødsboer i en række sager, herunder forskudsregistrering, ansættelse af indkomstskat, bindende svar afgivet inden for skatteankenævnenes kompetenceområde, ect.

Skatteforvaltningslovens § 5, stk.1, oplister hermed, hvilke sager skatteankenævnene har kompetence til at afgøre.

I skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, afgrænses Landsskatterettens saglige kompetence. Det fremgår af bestemmelsen, at Landsskatteretten afgør klager over:

  1. Told- og skatteforvaltningens afgørelser, bortset fra afgørelser om forskudsregistrering som nævnt i § 5, stk. 1, nr. 1. 
  2. Skatterådets afgørelser. 
  3. Skatteankenævnenes afgørelser, bortset fra afgørelser om forskudsregistrering som nævnt i § 5, stk. 1, nr. 1. 
  4. Vurderingsankenævnenes afgørelser. 
  5. Motorankenævnenes afgørelser. 

Dette gælder medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2.

Denne afgrænsning betyder, at Landsskatteretten, udover at være 2. instans klagemulighed i visse sager som først har været afgjort i skatteankenævnene, også har kompetence til at træffe afgørelse i alle sager, som ikke er omfattet af ankenævnenes kompetence. Det vil sige, de sager om selskabsbeskatning, told, moms eller afgifter, bevillings- og dispensationssager og inddrivelsessager, der frem til 1. januar 2014 alene kunne påklages administrativt til Landsskatteretten.

I den konkrete sag træffer Skatteankenævn X afgørelse om, at salget af grunden er omfattet af den særlige undtagelsesregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6, hvorefter der kan ses bort fra hovedreglen om, at salg af ubebyggede grunde er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Nævnet finder, at der er opstået en pludselig skade på ejendommen som følge af stormen og at regelsættet i § 8, stk. 6 derfor kan anvendes.

For at være omfattet af § 8, stk. 6 er det en betingelse, at den ubebyggede grund er solgt senest 1 år efter, at ejendommen er blevet væsentligt beskadiget.

Skatteankenævnet har i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6, fundet at ejendommen var omfattet af denne bestemmelse, hvis salget af grunden var sket inden 1 års fristen. Skatteankenævnet har således ændret SKATs afgørelse på dette punkt, hvilket ligger inden for nævnets kompetence.

Herudover tager Skatteankenævnet i deres afgørelse også stilling til, at dispensationsadgangen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7, kan anvendes.

Adgangen til at give dispensation efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7 er tillagt told- og skatteforvaltningen. Kompetencen til at behandle en klage over SKATs manglende dispensation efter bestemmelsen er utvivlsomt tillagt Landskatteretten.

Skatteankenævnets afgørelse er således åbenbar ulovlig, da det er SKAT der kan give dispensation og det er Landsskatteretten, der er klagemyndighed over SKATs afgørelser om dispensation.

Af bemærkningerne til lov nr. 407 af 8. maj 2006 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, selskabsskatteloven og andre skattelove, hvor undtagelsesreglerne i stk. 6 og 7 blev indsat, fremgår det, at fristen for at sælge grunden inden 1 år efter, at skaden er indtruffet, alene er begrundet i, at ejeren ikke skal kunne have grundarealet liggende i flere år, uden at der opføres en ny ejendom og herefter kunne afstå grundarealet skattefrit.

I SKM2007.40.SR blev spørgers ejendom beskadiget af en brand som følge af en elektrisk kortslutning. Indtil branden tjente ejendommen som bolig for spørger og dennes husstand og opfyldte betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter bestemmelsen i EBL § 8, stk. 1-3. Brandtomten opfyldte således betingelserne for afståelse uden beskatning efter EBL § 8, stk. 6.

I sagen havde det ikke været muligt for spørger at indgå aftale med håndværkere om genopbygning af brandtomten inden for overskuelig tid. Spørger påtænkte derfor at afstå brandtomten og købe en anden ejendom. Da ejendommen brændte den 30. august 2005, var 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, overskredet. Det var dog SKATs opfattelse, at der burde gives dispensation for 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, idet overskridelse af fristen skyldtes forhold, der ikke kunne begrundes med spekulationshensigt.

Skatterådet fandt, at der kunne gives dispensation fra 1-års fristen i EBL § 8, stk. 7, således at der kunne ske afståelse uden beskatning efter EBL § 8, stk. 6.

I nærværende sag foreligger der - som i SKM2007.40.SR ikke nogen form for spekulation med hensyn til ikke at afstå ejendommen indenfor 1 års fristen. Årsagen til at A ikke får solgt grunden inden 1 års fristen, er således begrundet i personlige forhold og kan ikke tilregnes nogen form for spekulation i at have en ubebygget grund liggende i en længere periode.

Som følge heraf bør der dispenseres fra 1 års fristen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7. Den ubebyggede grund kan derfor sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 6.

Indstilling

Det indstilles derfor, at Skatteankenævnets afgørelse ændres, da den må anses for åbenbar ulovlig, jf. skatteforvaltningslovens § 2, stk. 3, da Skatteankenævnet ikke har kompetence til at give skatteyderen dispensation fra 1 års fristen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7.

Da skatterådet har kompetencen til at give skatteyderen dispensation efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 7, jf. skatteforvaltningslovens § 2, stk. 2, indstilles det, at Skatterådet udnytter sin kompetence og giver dispensation til skatteyderen som rette myndighed.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Jura i SKATs indstilling og begrundelse. 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter