Dato for udgivelse
24 Apr 2014 14:20
SKM-nummer
SKM2014.289.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
11-0301693
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
nedslag, grundværdi, ekstrafundering
Resumé

Ved 5-etagers ejendom uden kælder, opført i et delvist kuperet terræn, fandt Landsskatteretten efter en samlet vurdering, at det med indholdet af de tre geotekniske rapporter og byggeregnskabet var godtgjort, at posten "ekstrafundering" knyttede sig til ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Reference(r)

Vurderingsloven §§ 6, 13, 17 og 18

Henvisning

Vurderingsvejledningen 2013-1 C.1


Klagen vedrører fastsættelse af nedslag i grundværdien for ekstrafundering samt fastsættelse af fradrag for forbedringer i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

Vurderingsankenævnet har godkendt nedslag med 335.000 kr.

Vurderingsankenævnet har godkendt fradrag for udgifter til forbedringer med 1.163.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse
Grundværdi
Landsskatteretten godkender nedslag i grundværdien for ekstrafundering med 450.000 kr., som fremskrives fra 1977.

Grundværdien udgør herefter:

Grundværdi

Nedslag

Grundværdi herefter, afrundet

2003

9.508.600 kr.

1.650.218 kr.

7.858.400 kr.

2004

9.984.000 kr.

1.665.934 kr.

8.318.100 kr.

2006

15.213.700 kr.

1.782.549 kr.

13.431.200 kr.

Fradrag for forbedringer

Fradragspost

Vurderingsankenævnets afgørelse

Klagerens påstand

Rettens afgørelse

Grønne områder

0

1 kr.

Stadfæstelse

Sagens oplysninger
Ejendommen er beliggende i grundværdiområde Y1. Ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet.

Grunden udgør 8.127 m2, beliggende Y2, hvor der fra 1977 til 1978 er opført 112 lejligheder i etagebebyggelse.

Der er vedlagt kopi af et revideret byggeregnskab, hvoraf det fremgår, at de samlede udgifter beløber sig til kr. 31.101.952. Byggeregnskabet omfatter bebyggelsen "Y3 1. del af 2. etape".

Af pkt. 6 i det betingede skøde - underskrevet af parterne den 3. september 1976 - fremgår følgende:

"Køberen respekterer overenskomst af 15. september 1976 mellem kommunen og Arbejderes Andels Boligforening angående veje, stier, parkeringspladser og fællesarealer og vedligeholdelse og renholdelse af fællesarealer og veje, arkæologiske fund m. v. på "Y3".

Der er endvidere fremlagt tre geotekniske rapporter med bilag.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Grundværdien
Der er godkendt nedslag for ekstrafundering og jordbundsundersøgelser for 335.000 kr., jf. vurderingslovens § 13.

Som begrundelse er anført:

"Nedslag for ekstra fundering og pilotering
SKAT har godkendt nedslag i grundværdien med kr. 404.180. Beløbet er fremkommet ved, at det dokumenterede beløb på kr. 480.000 er reduceret med kr. 75.820, da grundejeren har fået dette beløb refunderet af Y4 kommune.

Repræsentantens synspunkt er, at nedslaget udgør kr. 480.000, og at der ikke er grundlag for at reducere nedslaget med refusionsbeløbet.

Nævnet er indstillet på, at udgangspunktet for beregningen af nedslaget er kr. 480.000, men da den vedlagte geotekniske rapport ikke omfatter Y2, fremstår det angivne beløb udelukkende som en summarisk post i byggeregnskabet, og det er derfor nævnets opfattelse, at nedslaget må fastsættes skønsmæssigt i overensstemmelse med princippet i Landsskatterettens kendelse af 25. november 2010, journalnr.: X.

På den baggrund skønner nævnet, at nedslaget kan fastsættes til kr. 335.000.

Ved skønnet er der taget hensyn til, at der utvivlsomt er afholdt udgifter til ekstra fundering, samt at denne post i byggeregnskabet ofte indeholder udgifter, der ikke berettiger til nedslag.

Der er tale om et varigt nedslag, der anses for erhvervet i 1977.

Det er desuden nævnets vurdering, at nedslaget skal fremskrives med SKATs fremskrivningsfaktorer, da den beregnede grundværdi efter fremskrivningen af nedslaget må anses for at være i overensstemmelse med det generelle prisniveau i området.

For de genoptagne år udgør nedslaget herefter:

Vurderingsår

Grundværdi

Nedslag

Grundværdi efter nedslag (afrundet)

01.01.2003

9.508.600

1.141.962

8.366.600

01.10.2003

9.508.600

1.141.962

8.366.600

2004

9.984.000

1.152.838

8.831.200

2006

15.213.700

1.233.537

13.980.200

Gennemgang af indsigelser
Nævnet har forholdt sig til indsigelserne og noteret sig, at bemærkningerne til fradraget for forbedringer ikke anfægter de beskrevne fakta, men hovedsagligt omhandler fradragets størrelse. Nævnet har valgt at fastholde det skønnede fradrag, da der ikke i indsigelsen er fremkommet oplysninger, der kan ændre det grundlag, som skønnet er udøvet på.

Hvad angår nedslaget for ekstra fundering har nævnet bemærket, at repræsentanten har valgt ikke at indsende en geoteknisk rapport, der omhandler den aktuelle ejendom eller fremkomme med oplysninger, der kan anvendes ved fastsættelsen af nedslaget. Da der ikke nødvendigvis er overensstemmelse mellem de udgifter, der fremgår af en summarisk post i et byggeregnskab og de udgifter, der kan danne grundlag for et nedslag efter vurderingsloven, er det fortsat nævnets opfattelse, at nedslaget må fastsættes skønsmæssigt. Nævnet har valgt at fastholde størrelsen af nedslaget som følge af, at der ikke er fremkommet oplysninger, der har ændret grundlaget for det udøvede skøn."

Fradrag for forbedringer
Der er godkendt fradrag for udgifter til stianlæg, projektering og tilsyn, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.

Som begrundelse er anført:

"Stianlæg, grønne områder og fællesarealer m.m.

SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer i grundværdien for denne post.

Det er repræsentantens opfattelse, at der skal godkendes et fradrag på kr. 405.600.

Landsskatteretten har i en kendelse dateret den 14. januar 2011 fastslået, at der kan opnås fradrag for udgifter til stier, der tjener adgangen til området for eksempelvis gående og cyklende trafikanter.

I overensstemmelse med landskatterettens kendelse er det nævnets opfattelse, at der kan gives fradrag for den del af stianlægget, der tjener adgangen til området. Da der ikke er fremlagt dokumentation for de specifikke udgifter til adgangsstierne, må beløbet fastsættes på baggrund af et skøn.

Nævnet vurderer, at der kan gives et fradrag på kr. 50.000 for denne post.

I det udøvede skøn er der taget hensyn til, at hovedparten af stiarealet må anses for interne fordelingsstier, og at hovedfærdselsåren for alle trafikarter må anses for at være en almindelig vej, som SKAT har givet fradrag for. Det er desuden tillagt betydning ved skønsudøvelsen, at en ikke ubetydelig del af de angivne udgifter må anses for at være medgået til etablering af gård, haveanlæg og hegn i overensstemmelse med ledsageteksten i den vedlagte opgørelse.(...)"

Klagerens påstand og argumenter
Grundværdi
Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 480.000 kr.

Subsidiært er fremsat påstand om, at klagers nedslag for jordens ringe beskaffenhed forhøjes mest muligt, alt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:

"PRINCIPAL PÅSTAND
Klager indrømmes nedslag i grundværdien for jordens ringe beskaffenhed kr. 480.000 svarende til ekstrafunderingsudgiften. Nedslaget fremskrives efter byggeomkostningsindekset (SKATs fremskrivningsfaktorer) fra påbegyndelsesåret for ekstrafunderingen i 1977, og indsættes i genoptagelsesåret 2003 og derefter.

SUBSIDIÆR PÅSTAND
Klagers nedslag for jordens ringe beskaffenhed forhøjes mest muligt, alt efter Landsskatterettens skøn.

SAGENS FAKTISKE OMSTÆNDIGHEDER
Ved betinget skøde og med overtagelsesdag den 1. april 1972 erhverver klager ejendommen Y5. Erhvervelsen inkluderer den til nævnte ejendom hørende ideelle anpart af det fællesareal, der ifølge deklaration udlægges på Y6, samt Y7. Skødet gøres endeligt den 22. juni 1992 (bilag 2).

Ejendommen erhverves med henblik på opførelse af etageboligbebyggelse. Grundarealet udgør 8.127 m2, og købesummen udgør kr. 835.130. Byggeriet er opført i 1977-1978.

Klager har med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2 anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på dels ansættelse af et fradrag for grundforbedrende udgifter på ejendommen dels at ansætte et nedslag i grundværdien som følge jordens ringe beskaffenhed.

Der er tidligere anset uspecificeret fradrag for forbedringer på ejendommen på kr. 1.163.000.

Ved afgørelse af den 17. september 2008 (bilag 3) fastholdt vurderingsmyndigheden det på ejendommen tidligere ansatte uspecificeret fradrag for forbedringer, og anmodningen om yderligere fradrag blev således nægtet. Vurderingsmyndigheden fastsatte dog nedslag i grundværdien med kr. 404.180 som følge af dårlige jordbundsforhold.

Klager indbragte afgørelsen for Vurderingsankenævnet, der ved afgørelse af 15. september 2011 (bilag 4) fastholdt vurderingsmyndighedens afslag på yderligere fradrag for forbedringer. Ankenævnet nedsatte samtidigt det indrømmede nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold fra kr. 404.180 til kr. 335.000.

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - NEDSLAG SOM FØLGE AF JORDENS RINGE BESKAFFENHED
Vurderingsloven § 13, stk.1 har følgende ordlyd:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe. Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24.september 2009, kendelse af 28. september 2009, samt kendelse af 28. september 2009.

Parterne er enige om, at ekstrafundering har været påkrævet og at klager har afholdt udgifter hertil. Ankenævnet er imidlertid af den opfattelse, at den af klager fremlagte geotekniske rapport ikke omfatter den påklagede ejendom. Herudover finder ankenævnet, at en summarisk post i byggeregnskabet ikke i fornødent omfang dokumenterer størrelsen af udgifterne til ekstrafundering, og ankenævnet nedsætter derfor det af SKAT indrømmede nedslag. At dette er korrekt bestrides.

Det gøres for det første gældende, at den geotekniske rapport (bilag 8) omfatter den påklagede ejendom. Opslag på KRAK viser således tydeligt, at ejendommen omfatter adresserne Y8 samt Y2 (bilag 9), og det forhold, at der på boreprofilerne alene er anført "Y9" skal derfor ikke tillægges betydning.

Herudover fremgår det af situationsplanen til den geotekniske rapport, at den påklagede ejendom er identisk med den i den geotekniske rapport anførte blok 10.

For det andet gøres det gældende, at den geotekniske rapport meget tydeligt dokumenterer, at ekstrafundering netop har været nødvendig.

Forud for byggemodning af det område, hvor den påklagede ejendom er beliggende, blev der således foretaget og udarbejdet en omfattende geoteknisk undersøgelse bestående af 173 traktorboringer, 27 drejesondringer og 15 traditionelt udførte boringer, jf. bilag 8.

25 af boringerne med profilerne nr. 1001-1022 samt nr. 1015a, 1016a og 1021a blev foretaget på den påklagede ejendom, der som anført er benævnt som blok 10 i den geotekniske rapport.

Rapportens afsnit 2 "Projekt" indeholder følgende beskrivelse af formålet med de geotekniske undersøgelser:

"Projektet omfatter 10 boliggårde, på situationsplanen benævnt 1-10. Bebyggelsen er 4-5 etager uden kælder, idet dog fremtidigt terræn for de fleste bygninger ligger 1,4 m højere ved østfacaden end ved vestfacaden".
Herudover indeholder rapportens afsnit 4 "Funderingsforhold" en nærmere beskrivelse af de generelle resultater af boringerne. Afsnit 4 nævner specifikt, at der er konstateret dårligt jordbundsforhold på den påklagede ejendom, jf.:
"Direkte fundering må foretages under fyld, muld og moseaflejringer. Nedskylsaflejringerne er i adskillige boringer (1015, 1015a, 1022) så bløde, at der heller ikke bør funderes på disse... Svarende hertil skønnes det rimeligt at pælefundere dele af blok 1 (pkt. 204-219), blok 3 (pkt. 313-315), blot 4 (pkt. 401-404), blok 9 (904-915) og blok 10 (1014-1022)."

Endelig konkluderer rapporten, at pælefundering er nødvendigt for bl.a. den påklagede ejendom, jf.:

"Undersøgelsen har vist, at der på arealet i lavningerne træffes dels moseaflejringer, dels senglaciale nedskylsaflejringer. Herunder samt uden for lavningerne under muldlager træffes overvejende moræneler. På bilag 12 er ved koter og niveaukurver angivet skønnet højeste niveau for direkte fundering i ekstrafunderingsområderne. Svarende hertil skønnes pælefundering at blive aktuel for dele af blokkene 2, 3, 4, 9 og 10".

På baggrund af resultaterne i den geotekniske rapport gøres det således gældende, at nødvendigheden af ekstrafundering er dokumenteret med al tydelighed.

For det tredje og endeligt gøres det gældende, at udgifterne til ekstrafundering og pilotering er dokumenteret af klager.

Det fremgår således af § 2 i det betingede skøde, at:
"Kommunen påtager sig intet ansvar for bundforholdene".

I overensstemmelse hermed har klager selv afholdt udgifter på kr. 480.000 til ekstrafundering, jf. således posten "Ekstrafundering" i bilag 3 til byggeregnskabet, jf. bilag 6. Byggeregnskabet inklusivt bilag er blevet revisorpåtegnet (bilag 10), og de angivne udgifter er således utvivlsomt blevet afholdt af klager.

Henset til den fremlagte geotekniske rapport inklusiv bilag samt resultaterne heraf og de fremlagte bilag til byggeregnskabet, hvoraf det klart fremgår, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering gøres det gældende, at klager har dokumenteret såvel behovet for ekstrafundering som de afholdte udgifter hertil, og det gøres derfor gældende, at vurderingsmyndighederne i den foreliggende sag ikke frit kan skønne over udgiftens størrelse, jf. Landsskatterettens omfattende og entydige praksis på området.

Det gøres derfor gældende, at klager på grund af jordens ringe beskaffenhed er berettiget til et nedslag i grundværdien på kr. 480.000, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og at nedslaget skal fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1977, og indsættes i genoptagelsesårene 2003 og derefter.

Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor.

ÅR

FAKTOR

NEDSLAG

1977

109,0

480.000

1978

106,2

509.630

1979

108,1

551.111

1980

112,2

618.272

1981

113,4

701.235

1982

113,0

792.099

1983

108,0

855.309

1984

106,5

910.617

1986

100,0

1.092.741

1987

120,0

1.092.741

1988

100,0

1.092.741

1989

100,0

1.092.741

1990

100,0

1.092.741

1991

100,0

1.092.741

1992

100,0

1.409.636

1996

129,0

1.550.599

1998

110,0

1.581.611

1999

102,0

1.660.692

2000

105,0

1.743.726

2001

105,0

1.778.601

2002

102,0

1.778.601

2003

100.0

1.867.531

2004

105,0

1.867.531

2005

100.0

1.960.907

2006

105,0

1.960.907

GRUNDVÆRDIBEREGNING
I overensstemmelse med den ovenfor anførte udgift til ekstrafundering, er grundværdiberegningen i genoptagelsesårene følgende:

År

2003

2004

2006

Ansat grundværdi

Kr. 9.508.590

Kr. 9.984.019

Kr. 15.213.744

Fremskrevet nedslag

Kr. 1.867.531

Kr. 1.867.531

Kr. 1.960.907

Grundværdi herefter

(afrundet)

Kr. 7.641.100

Kr. 8.116.500

Kr. 13.252.800"

Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgifter:

Grønne områder og fællesarealer: 1 kr.

Subsidiært er fremsat påstand om, at klagers fradrag for forbedringer i grundværdien for grundforbedrende udgifter forhøjes mest muligt, alt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:

"PRINCIPAL PÅSTAND
I henhold til vurderingslovens §§ 17-18 forhøjes klagers fradrag i grundværdien for grundforberedende udgifter med kr. 133.985 fra kr. 1.163.000 til kr. 1.296.985. Fradraget indsættes i genoptagelsesårene 2003-2006 og derefter.

SUBSIDIÆR PÅSTAND
Klagers fradrag for forbedringer i grundværdien for grundforberedende udgifter forhøjes mest muligt, alt efter Landsskatterettens skøn.

SAGENS FAKTISKE OMSTÆNDIGHEDER
Ved betinget skøde og med overtagelsesdag den 1. april 1972 erhverver klager ejendommen Y5 (bilag 1). Erhvervelsen inkluderer den til nævnte ejendom hørende ideelle anpart af det fællesareal, der ifølge deklaration udlægges på Y6, samt Y7. Skødet gøres endeligt den 22. juni 1992 (bilag 2).

Ejendommen erhverves med henblik på opførelse af etageboligbebyggelse. Grundarealet udgør 8.127 m2, og købesummen udgør kr. 835.130. Byggeriet er opført i 1977-1978.

Klager har med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2 anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på dels ansættelse af et fradrag for grundforbedrende udgifter på ejendommen dels at ansætte et nedslag i grundværdien som følge jordens ringe beskaffenhed.

Der er tidligere anset uspecificeret fradrag for forbedringer på ejendommen på kr. 1.163.000.

Ved afgørelse af den 17. september 2008 (bilag 3) fastholdt vurderingsmyndigheden det på ejendommen tidligere ansatte uspecificeret fradrag for forbedringer, og anmodningen om yderligere fradrag blev således nægtet. Vurderingsmyndigheden fastsatte dog nedslag i grundværdien med kr. 404.180 som følge af dårlige jordbundsforhold.

Klager indbragte afgørelsen for Vurderingsankenævnet, der ved afgørelse af 15. september 2011 (bilag 4) fastholdt vurderingsmyndighedens afslag på yderligere fradrag for forbedringer. Ankenævnet nedsatte samtidigt det indrømmede nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold fra kr. 404.180 til kr. 335.000.

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - FRADRAG FOR FORBEDRINGER
Vurderingsloven § 17 har følgende ordlyd:
"Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde".

Hvad, der forstås ved en grundforbedring, er således uomtalt i loven. Siden lovens indførelse i 1922 har hovedformålet med § 17 været at friholde grundforbedringer for beskatning. Formålet er således at fremme, at der sker sådanne grundforbedringer.

Højesteret synes at have skærpet kravet om klar hjemmel til beskatning i lovgivningen. Dette er hovedkonklusionen i Skatteministeriets undersøgelse af legalitetskrav til skattemyndighedernes afgørelser. Undersøgelsen er offentliggjort i TfS 1998.137, og synspunktet er, at tvivl om hjemmelsgrundlaget ubetinget er myndighedernes problem. Heri ligger ikke blot, at der ikke kan fortolkes i skærpende retning, ud over hvad lovens tekst - og eventuelt klare lovmotiver - berettiger til; men tillige, at usikkerhed om rækkevidden af en hjemmel trækker i retning af en udvidende fortolkning, hvor dette er til gunst for skatteyderen. Der henvises også til Jørgen Nørgaards artikel i Juristen nr. 2, 2001, side 65.

Der ses ikke at være hjemmel eller støtte i lovens forarbejder til den indskrænkende fortolkning af begrebet "forbedringer", som er lagt til grund ved ansættelsen.

Der er i den konkrete sag tvist om, hvorvidt nedenstående udgifter berettiger til fradrag i grundværdien:

Arbejdets karakter

Indrømmet af VAN

Påstand

Grønne områder og fællesarealer

Kr. 0

Kr. 1

(...)

Stianlæg
(...)

Fællesarealer og grønne områder
Det er ikke fast antaget, at udgifter til fællesarealer og grønne områder er omfattet af vurderingsloven § 17. Landsskatteretten har således tidligere udtalt, at beplantning m.v. ikke berettiger til fradrag. Der gøres imidlertid gældende, at der må differentieres mellem såning og beplantning og det egentlige jordarbejde og terrænregulering. Ved anlæg af græsplæne foretages eventuel dræning, fræsning, fjernelse af trærødder, jordknolde, planering, tromling og efterregulering. Foranstaltninger der "isoleret set" er omfattet af vurderingsloven § 17. Det gøres følgelig gældende, at der ved etablering af fællesarealer og grønne områder i forbindelse med ejendommen, er tale om en forbedring af grundes værdi, og at der følgelig er fradrag for kapitalanvendelsen ved betaling af den del af udgifterne, der relaterer sig til det egentlige jordarbejde og terrænregulering. Idet Landsskatteretten sædvanligvis nægter fradrag for udgiften til anlæg af fællesarealer og grønne områder, har klager ikke fundet anledning til at opgøre udgifterne hertil via V&S prisbogen, men vil foreløbig blot anmode om fradrag herfor med kr. 1, således at posten bliver behandlet af Landsskatteretten og dermed vil kunne blive prøvet af domstolene. Landsskatteretten anmodes således udtrykkeligt om at realitetsbehandle fradraget på sædvanlig vis og - som for de øvrige fradrag - meddele klager, om Landsskatteretten savner oplysninger, herunder til belysning af fradraget størrelse eller skønsudøvelsen i øvrigt.

Forsyningsanlæg - Stikledninger
(...)

Projektering og tilsyn
(...)

Generelt om bevisbyrde
Landsskatteretten har i den seneste tid udviklet en praksis, hvorefter Landsskatteretten uden nærmere begrundelse har skærpet dokumentations- og bevisbyrdekravene til skatteydere i sager om fradrag for forbedringer i tilfælde, hvor størrelsen af udgiften til etablering af fradragsberettigende grundforbedringer ikke er udspecificeret i et byggeregnskab, faktura e. lign., men i stedet er estimeret på baggrund af opmålinger af de faktisk etablerede anlæg og beregninger efter enhedspriserne i V&S Prisbogen.

Landsskatteretten anfører således i adskillige af sine seneste kendelser til, at fradragsberettigende udgifter i sådanne situationer godkendes med et skønsmæssigt ansat beløb, der ofte er på mindre end 50 % af den ifølge V&S-beregningerne estimerede udgift. Det gøres gældende, at Landsskatteretten ikke har hjemmel til i forbindelse med vurderingen af en afholdt udgift størrelse at udøve et frit forvaltningsretligt skøn over udgiftens størrelse, idet vurderingens genstand er af faktisk og ikke retlig karakter. Landsskatterettens vurdering af udgiftens størrelse er alene berettiget i tilfælde, hvor der foreligger bevisnød.

I nærværende sag foreligger der imidlertid ikke bevisnød, hvorfor der end ikke er hjemmel til at udøve et skatteretligt værdiskøn. Der kan i den forbindelse henvises til artiklen "Det skatteretlige værdiskøn" af lektor, p.hd., Malene Kerzel i TfS 2005.479.

Til støtte for at der ikke foreligger bevisnød, gøres det gældende, at bevisbyrdekravene for sagsøger alene fordrer, at sagsøger sandsynliggør udgiftens størrelse, idet der henvises til Højesterets dom offentliggjort i SKM2004.164.HR, hvor Højesteret fastslog, at skatteyderen blot skulle sandsynliggøre størrelsen af en afholdt udgift for opnå ret til et lovhjemlet skattemæssigt fradrag.

Dommen er i overensstemmelse med hovedkonklusionen i Skatteministeriets undersøgelse af legalitetskrav til skattemyndighedernes afgørelser offentliggjort i TfS 1998.137, og synspunktet er, at tvivl om hjemmelsgrundlaget ubetinget er myndighedernes problem. Heri ligger ikke blot, at der ikke kan fortolkes i skærpende retning, ud over hvad lovens tekst - og eventuelt klare lovmotiver - berettiger til; men tillige, at usikkerhed om rækkevidden af en hjemmel trækker i retning af en udvidende fortolkning, hvor dette er til gunst for skatteyderen.

Om beregninger i henhold til V&S-prisbogen kan det helt overordnet oplyses, at V&S-prisbogen (V&S Prisdata) udgives af Byggecentrum og V&S Byggedata A/S, der ifølge egne oplysninger i V&S-prisbogen:
"er et uafhængigt firma, der blev grundlagt i 1972, som indsamler og bearbejder tekniske og økonomiske informationer og formidler viden til den danske bygge- og anlægssektor. Firmaet er uafhængig af leverandør- og producentinteresser og enhver anden form for virksomhed, som evt. kunne antages at påvirke firmaets uvildige status. Firmaet har siden etableringen udarbejdet og udgivet V&S-prisbøgerne (og senere tillige som prisdatabaser), der anvendes ved overslagsberegning af bygge-, anlægs- og renoveringsarbejder samt driftsudgifter."

Enhedspriserne i V&S-prisbogen er udtryk for gennemsnitspriser for faktisk udførte bygge- og anlægsopgaver. Priserne er så almindeligt anerkendt i bygge- og anlægsbranchen, at byggeriets parter - dvs. både bygherrer, entreprenører og rådgivere - udfører priskalkulationer på baggrund af oplysningerne i V&S-prisbogen ved udarbejdelse af tilbud på bygge- og anlægsopgaver og i forbindelse med vurderingen af, om modtagne tilbud kan accepteres eller ej.

Priserne i V&S-prisbogen er opgjort med udgangspunkt i prisniveauet på Sjælland ekskl. Hovedstadsområdet. Der er dog i V&S-prisbogen taget højde for, at prisforholdene ikke er ens overalt i landet, hvorfor der i forhold til de i prisbogen anførte priser, multipliceres med en områdefaktor, der ligeledes fremgår af V&S-prisbogen.

Konkret udføres V&S-beregningerne over f.eks. forsyningsnet ved, at de relevante ledninger måles op på et ledningskort modtaget fra enten forsyningsselskab eller byggemodner/klager. Ledningskortet er dokumentation for, hvor ledningerne rent faktisk er placeret, og typisk er ledningernes art og dimensioner angivet på ledningskortet.

Såfremt Landsskatterettens kendelse, der væsentligt tilsidesætter de udførte beregninger, indbringes for domstolene, og der udmeldes syn og skøn, vil en syns- og skønsmand med overvejende sandsynlighed også udfærdige sin syns- og skønserklæring på baggrund af netop ledningskort og beregninger efter V&S prisbogen.

Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at sagsøger har sandsynliggjort udgifternes størrelse ved de fremlagte bilag og beregninger, og at sagsøger derfor er berettiget til fradrag i grundværdien som anført i påstanden."

Repræsentanten har efterfølgende oplyst til Landsskatteretten, at man frafalder påstanden om fradrag for stikledninger, stianlæg og projektering og tilsyn.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."

Grundværdien
Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men alene at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til de dårlige bundforhold, jf. bl.a. Vestre Landsrets dom af 7. november 2011, offentliggjort i SKM2011.776.VLR og Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Der er fremlagt et byggeregnskab fra 1978, hvoraf det fremgår, at der er afholdt 480.000 kr. til "ekstrafundering" samt tre geotekniske rapporter af 6. januar, 16. juli og 7. september 1971, som efter rettens vurdering vedrører den påklagede ejendom og hvis indhold er af en karakter, som kan give grundlag for et nedslag i grundværdien for ekstrafundering. Rapporten af 6. januar 1971 er fremsendt til Landsskatteretten fra repræsentanten efter sagens indbringelse ved retten.

Af vurderingsvejledningen 2013-1 C.1 følger:

"Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning."

Retten har lagt vægt på, at der er tale om en bebyggelse med 5 etager uden kælder, og at der er bygget på delvist kuperet terræn i en lavning.

Retten finder efter en samlet vurdering, at det med indholdet af de tre geotekniske rapporter og byggeregnskabet imidlertid er godtgjort, at posten "ekstrafundering" knytter sig til ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.
Retten bemærker i den forbindelse, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Retten godkender på baggrund heraf et skønsmæssigt nedslag i grundværdien for ekstrafundering på 450.000 kr. Retten finder, at nedslaget skal fremskrives fra 1977 i overensstemmelse med rettens praksis.

Nedslaget indsættes med virkning for vurderingsårene 2003-2006, således at grundværdien udgør:

Grundværdi

Nedslag

Grundværdi herefter, afrundet

2003

9.508.600 kr.

1.650.218 kr.

7.858.400 kr.

2004

9.984.000 kr.

1.665.934 kr.

8.318.100 kr.

2006

15.213.700 kr.

1.782.549 kr.

13.431.200 kr.

Fradrag for forbedringer
Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Vestre Landsrets dom af 6. februar 2012, offentliggjort i SKM2012.112.VLR.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets afgørelse af den 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Grønne områder
Udgifter til anlæg af grønne områder og haveanlæg berettiger ikke til et fradrag for forbedring, jf. Østre Landsrets dom af 24. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.351.ØLR.

De anførte udgifter berettiger derfor ikke til fradrag.