Dato for udgivelse
02 Jun 2014 15:00
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
26 Mar 2014 10:45
SKM-nummer
SKM2014.392.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Nykøbing Falster, BS 1-589/2013
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen
Emneord
Landbrugsejendom, handelsværdi, privatbolig
Resumé

Sagen vedrørte, om der var grundlag for at tilsidesætte SKATs fastsættelse af overførselsværdien af en hovedbygning til en landbrugsejendom på kr. 3.765.996,- i forbindelse med, at sagsøgeren havde overført hovedbygningen fra virksomhedsordningen til privatøkonomien i 2009.

SKATs fastsættelse af overførselsværdien var sket med udgangspunkt i den aftalte fordeling af købesummen, som blev aftalt i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, og afskrivningslovens § 45 i forbindelse med, at sagsøgeren havde erhvervet ejendommen i 2007.

Der var enighed om, at hovedbygningen kunne udtages til handelsværdien, hvis handelsværdien var lavere end værdien, som blev opgjort ved opgørelse af indskudskontoen.

Der blev under sagens forberedelse afholdt syn og skøn over handelsværdien af hovedbygningen. Skønsmanden vurderede handelsprisen af hovedbygningen til at være kr. 420.000,- i foråret 2009.

Retten fandt, at den aftalte fordeling af købesummen i forbindelse med erhvervelsen afspejlede den værdi, som en køber er villig til at betale for beboelse tilknyttet en landbrugsejendom. I relation til fastsættelse af handelsværdien ved udtagelse af en ejendom fra virksomhedsordningen fandt retten, at handelsværdien tilsvarende skulle fastsættes efter den sum, som køber var villig til at betale for hovedbygningen i tilknytning til en landbrugsejendom i drift.

Skønsmanden havde ikke i sin vurdering taget højde for, at hovedbygningen indgik i en igangværende landbrugsvirksomhed, ligesom retten fandt, at skønsmandens vurdering var forbundet med usikkerhed, da skønsmanden uden parternes tilslutning havde indhentet oplysninger fra en mægler, der tidligere havde foretaget en vurdering for sagsøgeren.

Selvom hovedbygningen efter forklaringerne var i dårligere stand end det fremgik af udbudsmaterialet, fandt retten, at sagsøgeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at ejendommen kunne udtages til en lavere værdi end anvendt af SKAT. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Virksomhedsskatteloven § 3, stk. 4
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5
Afskrivningsloven § 45

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.C.5.2.7.1


Parter

A
(advokat Karin Østergård Mathiasen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Clara Trolle)

Afsagt af byretsdommer

Lone Andersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om værdiansættelse af hovedbygningen på "H1" i forbindelse med overførsel af hovedbygningen fra virksomhedsordningen til privatøkonomien i foråret 2009. Det er sagsøgtes opfattelse, at ejendommen på det anførte tidspunkt kan værdiansættes til kr. 3.765.996, mens det er sagsøgerens opfattelse, at hovedbygningen primo 2009 havde en væsentlig lavere handelsværdi.

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at A's skatteansættelse for indkomståret 2009 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatteretten har i sin afgørelse af 13. februar 2013 anført følgende vedrørende sagens oplysning:

"...

Klageren driver en landbrugsvirksomhed med et jordtilliggende på ca. 340 ha samt ca. 75 ha, der er forpagtet. Der dyrkes primært korn og roer. Desuden er der indtægt ved levering af halm til bl.a. Dong Energy, udlejningsboliger samt indtægt ved drift af vindmølle. Indtægterne fra maskinstationsarbejde vedrører blandt andet indtægt ved hegnsklipning for andre landmænd samt rengøring af kalkunhuse for G1 A/S i ...10. Der er 1-2 fastansatte medarbejdere udover hustruen, der også får løn fra landbrugsvirksomheden.

Klageren købte i henhold til skøde af 8. december 2007 landbrugsejendommen ...1. I skødet blev hovedbygningens andel af den samlede købesum på 20.500.000 kr. (ekskl. løsøre) ansat til 4.000.000 kr. Det fremgår endvidere af skødet, at sælgeren af ejendommen havde ret til vederlagsfrit at bebo hovedbygningen på "H1" frem til 1. juni 2008 mod at betale for forbrug af el, vand og varme. Sælgeren blev boende på ejendommen frem til slutningen af juli 2008 og betalte husleje for juni og juli måned 2008.

Klageren har oplyst, at ejendommen efterfølgende blev beboet af en medarbejder fra Østeuropa i 2 omgange, dog uden at være tilmeldt folkeregistret på adressen. Medarbejderen kørte halm til G2 for klageren i perioden 1. december 2008 til 30. april 2009 samt i perioden 1. oktober 2009 - 15. marts 2010. I disse 2 perioder har medarbejderen beboet en del af hovedbygningen. Klageren købte ejendommen i 2007 med det formål at drive ejendommen sammen med sin øvrige landbrugsvirksomhed. Han ejer og bebor landbrugsejendommen ...2, som er beliggende overfor ...1. Det var jorden og driftsbygningerne fra ejendommen, som klageren var interesseret i. Da der var flere interesserede købere, var han nødt til at acceptere prisen og fordelingen af købesummen, hvis han ville købe ejendommen.

Klageren har endvidere oplyst, at da han købte ejendommen havde han kun set hovedbygningen udefra. Ejendommen så umiddelbart pæn og præsentabel ud, men klageren kunne ikke se store dele af ydervæggene og de nederste vinduer for grønt. Han havde derfor ikke set, at de nederste vinduer var rådne. Klageren havde kun set det pæne køkken. Den tidligere ejer havde mest opholdt sig i køkkenet og i soveværelset oven på, hvor også badeværelset var. Resten af hovedbygningen stod nærmest museumsagtigt hen. Da den tidligere ejer flyttede fra ejendommen kunne klageren konstatere, hvor dårlig stand hovedbygningen var i. Det viste sig, at taget var utæt omkring flere af tagvinduerne, og der stod spande flere steder til at samle regnvandet op. Der var blevet lagt et nyt tag op i 1980, men man havde fejlagtigt valgt at lægge det nye tegltag ovenpå de gamle lægter.

Klageren har endelig oplyst, at der var rådskader og utætheder i størstedelen af tagkonstruktionen, og det var skader som forsikringsselskabet ikke ville dække. Han besluttede at reparere taget, således at hele ejendommen ikke blev så skadet, at hovedbygningen skulle rives ned. Renoveringen af tagkonstruktionen og oplægningen af nyt tag blev udført i maj måned i 2009. Klageren havde ikke på dette tidspunkt besluttet, hvad hovedbygningen skulle benyttes til, men han havde besluttet, at der skulle foretages en istandsættelse af ejendommen. Efterfølgende blev alt indvendig beboelse fjernet, således at alene ydervæggene stod tilbage.

Hele ejendommen har siden 2007 indgået som en erhvervsmæssig virksomhed i klagerens virksomhedsordning. Klagerens revisor har bogført hovedbygningen ud af virksomheden som en afslutningspostering vedrørende indkomståret 2009. Kapitalafkastgrundlaget er i samme forbindelse reduceret med 4.024.273 kr. svarende til købsprisen med tillæg af omkostninger ved købet. Stuehuset havde på tidspunktet for overførsel til privatøkonomien alene en handelsværdi på 500.000 kr., hvorfor dette beløb blev hævet fra mellemregningskontoen.

Som dokumentation for handelsværdien har klageren fremlagt en vurdering fra statsautoriseret ejendomsmægler. Vurderingen er dateret 27. april 2010, og det fremgår af brevet, at boligen på daværende tidspunkt var indvendig isoleret. Det bebyggede areal på 280 m2 i alle tre plan eller i alt 840 m2 var stort set uden rumopdeling og kun med bærende konstruktioner. Der var hverken køkken eller badefaciliteter på vurderingstidspunktet. Ejendomsmægleren har i sin vurdering anført, at den indvendige færdigrenovering af det bebyggede areal på 280 m2 ikke udgiftsmæssigt vil være rentabelt i forhold til tilsvarende boliger i området under de nuværende markedsforhold. På denne baggrund har han efter det oplyste vurderet, at det nuværende stuehus uden udbygninger repræsenterer en kontantværdi på 500.000 kr. Ejendomsmægleren har oplyst, at der generelt på boliger havde været et prisfald på 30 % i den omhandlede periode fra købet i 2007 til 2009.

..."

Landsskatteretten har i kendelsen refereret SKATs afgørelse som følger:

"...

SKATs afgørelser

SKAT har i afgørelse af 15. september 2011 foretaget en række ændringer af indkomsten mv. vedrørende klagerens virksomhedsordning. Ændringerne er foretaget som følge af, at SKAT har ansat overførselsværdien af landbrugsejendommens hovedbygning til 2.800.000 kr. + ombygningsudgifter på 965.996 kr. SKAT har endvidere i en afgørelse af 7. december 2011 ikke imødekommet klagerens ønske om omvalg i henhold til skatteforvaltningslovens § 30, stk. 1.

Det er SKATs opfattelse, at der senest i forbindelse med påbegyndelsen af ombygningen må have været endelig afklaring af den fremtidige anvendelse. Dette bestyrkes af, at det jævnfør gennemgangen af virksomhedens mellemregningskonto fremgår, at der i april måned er indskudt et kontant provenu på ca. 4.000.000 kr. vedrørende et Nykredit EURO lån optaget i privat regi. Dette er stort set sammenfaldende med, at der igangsættes en omfattende istandsættelse. De første byggebilag herunder køb af 8 kobberkviste er dateret 30. april 2009 og stillads til tagarbejde er klar til brug 11. maj 2009. I løbet af sommeren støbes der blandt andet nyt gulv med varmerør.

På baggrund heraf samt med henvisning til at der kun har været lejeindtægt i 2 måneder i 2008 (tidligere ejer), finder SKAT, at ejendommen skal anses for overgået til privatøkonomien allerede i begyndelsen af 2009. Det fremgår, at klageren har valgt at fjerne al det indvendige, selv om i hvert fald køkkeninventar og noget af gulvbelægningen fortsat var brugbar i forbindelse med istandsættelse af udlejningsejendommen på ...3. Efter SKATs opfattelse indikerer ovenstående sammenholdt med kvalitet og materialevalg eksempelvis isætning af kobberkviste i sommeren 2009, at der er tale om en ejendom, der skal tjene som bolig for klageren selv.

Det faktum, at en medarbejder med bopæl i Østeuropa lejlighedsvis i forbindelse med arbejdsophold i Danmark har opholdt sig på ejendommen, ændrer efter SKATs opfattelse ikke på dette. Det fremgår da også, at han under sit sidste ophold i foråret 2010 flytter ud i en campingvogn.

Det fremgår af det fremlagte skøde, at parterne i overensstemmelse med afskrivningslovens § 45 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 har foretaget en fordeling ved købet af ...1. Der er tale om modstående interesser, idet sælger har ønsket at minimere blandt andet genvundne afskrivninger, mens klageren har ønsket et så højt afskrivningsgrundlag som muligt. Desuden har sælger ønsket at minimere beskatning efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, idet han har været interesseret i at opnå en høj pris for hovedbygningen, da boligdelen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er skattefri, såfremt sælger har beboet stuehuset. Det er derfor SKATs opfattelse, at køber og sælger har haft modsatrettede interesser både ved fastsættelse af den samlede pris og fordelingen af købesummen, idet også fordelingen mellem boligdel og erhvervsmæssig del kan påvirke den samlede overdragelsessum, idet der for sælger, jævnfør ovenstående, er forskellige beskatningsregler. Det er den aftalte fordeling i henhold til skødet, som klageren har anvendt ved opgørelsen af såvel afskrivningsgrundlag som øvrige regnskabsmæssige posteringer både i købsåret og de efterfølgende år.

I overensstemmelse med sædvanlig praksis, når der er indgået aftale mellem parter med modstridende interesser, har SKAT ikke anfægtet den aftalte fordeling af købesummen. Der henvises i den sammenhæng til SKM2002.530.VLR, hvor det forhold, at en skønsmand havde anslået bygningernes handelsværdi til en væsentlige lavere pris ikke kunne føre til, at den mellem parterne aftalte fordeling kunne tilsidesættes. Der er endvidere henvist til SKM2011.412.BR, hvor byretten afgjorde, at en aftalt fordeling mellem parterne var bindende, når den ikke var anfægtet af skattemyndighederne.

SKAT finder ikke, at den fremlagte vurdering fra ejendomsmægler kan anvendes i det aktuelle tilfælde, da der er tale om en hovedbygning med et meget stort beboelsesareal beliggende på en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 87 ha. Hovedbygningen er i dette tilfælde en integreret del af driften af en større landbrugsvirksomhed med et areal på i alt 340 ha + et yderligere forpagtet areal på 75 ha. Desuden er det SKATs opfattelse, at den aftalte pris for hovedbygningen er et udtryk for handelsprisen på daværende tidspunkt, da der var andre potentielle købere, der med de samme købsvilkår, ville have købt ejendommen, da de på denne måde kunne have erhvervet landbrugsjord for ca. 138.000 kr./ha, hvilket var meget billigt i slutningen af 2007, hvor der blev handlet jord helt op til 300.000 kr. pr. ha. Samtidig var der også udmærkede driftsbygninger i forhold til den aftalte pris.

Med henvisning til den korte periode der er forløbet fra købet sammenholdt med, at boligen reelt ikke har været anvendt erhvervsmæssigt i perioden fra den tidligere ejers fraflytning og indtil ombygningen påbegyndes, bør værdien ved overførsel til privatøkonomi efter SKATs opfattelse tage udgangspunkt i købsprisen med tillæg af de udgifter, der er afholdt til ombygning og forbedringer. Der bør dog tages højde for, at der har været et vist prisfald på landbrugsejendomme i den mellemliggende periode. Det fremgår af SKATs statistikker over solgte landbrugsejendomme i den mellemliggende periode, at det gennemsnitlige fald i priser for landbrugsejendomme på ... højst har været på 30 % fra 2. halvår 2007 og indtil 2. halvår 2009. SKAT finder derfor, at der ved fastsættelse af værdien på overførselstidspunktet i 1. halvår af 2009 passende kan ske en reduktion med 30 % i forhold til købsprisen fra 4.024.273 kr. til anslået 2.800.000 kr.

SKAT har som begrundelse for ikke at imødekomme klagerens ønske om omvalg i henhold til skatteforvaltningslovens § 30, stk. 1 anført, at betingelserne ikke er opfyldt, idet materielle regler i anden lovgivning forhindrer et omvalg. Anmodningen om omvalg vil indebære, at boligen ...1 alligevel ikke skal anses for udtaget af virksomhedsordningen. Dette fordrer, at boligen anvendes erhvervsmæssigt, hvilket ikke er tilfældet. Boligen er under ombygning til privat formål. Den kan ikke, og er ikke, anvendt erhvervsmæssigt efter ombygningens start. Som følge heraf er boligen allerede på tidspunktet for ombygningens påbegyndelse, og dermed afholdelsen af udgifterne, overgået til privat anvendelse. Boligen kan således ikke indgå i virksomheden, jf. virksomhedsskattelovens regler. SKAT kan derfor ikke tillade omvalg.

..."

Landsskatteretten har stadfæstet SKATs afgørelse med følgende bemærkninger og begrundelse:

"...

En skattepligtig kan ændre valg af selvangivne oplysninger i det omfang, skattemyndighederne har foretaget en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat, der har betydning for valget, og valget som følge heraf har fået utilsigtede skattemæssige konsekvenser. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 30, stk. 1. Anmodning om tilladelse skal fremsættes af den skattepligtige inden 6 måneder efter, at den skattepligtige er kommet til kundskab om den ansættelse, der begrunder anmodningen.

SKAT har foretaget en række ændringer af indkomsten mv. vedrørende klagerens virksomhedsordning for indkomståret 2009. Ændringerne er foretaget som følge af, at SKAT har ansat overførselsværdien af landbrugsejendommens hovedbygning til 3.765.996 kr., hvilket betydeligt overstiger den selvangivne overførselsværdi. Klagerens revisor har bogført hovedbygningen ud af virksomheden som en afslutningspostering på 500.000 kr. vedrørende indkomståret 2009. Hele ejendommen, herunder hovedbygningen, har siden 2007 indgået som en erhvervsmæssig virksomhed i klagerens virksomhedsordning.

Det fremgår af skødet, at sælgeren af ejendommen havde ret til vederlagsfrit at bebo hovedbygningen frem til 1. juni 2008 mod at betale for forbrug af el, vand og varme. Sælgeren blev imidlertid boende på ejendommen frem til slutningen af juli 2008 og betalte husleje for juni og juli måned 2008. Klageren har oplyst, at ejendommen efterfølgende blev beboet af en medarbejder fra Østeuropa i 2 perioder. Det er imidlertid ikke godtgjort, at hovedbygningen rent faktisk har været erhvervsmæssigt anvendt af en ansat østeuropæisk medarbejder i 2 perioder. Der er herved henset til, at medarbejderen ikke har været tilmeldt på adressen i Folkeregisteret, og at der således alene foreligger lønsedler på, at han har været ansat hos klageren.

Hovedbygningen har efter det oplyste været under ombygning siden april/maj måned 2009, og klageren er indflyttet i hovedbygningen i 2012. Det lægges derfor til grund for afgørelsen, at klageren allerede i maj 2009 havde besluttet sig for at anvende hovedbygningen til private formål. Ejendommen anses derfor overgået til privatøkonomien i 2009, således som det også fremgår af årsregnskabet og selvangivelsen for indkomståret 2009. SKAT har derfor været berettiget til ikke at imødekomme klagerens ønske om omvalg i henhold til skatteforvaltningslovens § 30, stk. 1, idet boligen allerede på tidspunktet for ombygningens påbegyndelse er overgået til privat anvendelse. Boligen kan derfor ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1.

Klageren og sælgeren af landbrugsejendommen har aftalt en pris for stuehuset på 4. mio.kr. Klageren har efterfølgende valgt at bruge flere penge til ombygningen af bygningen, end ejendommen kan indvinde ved et eventuelt salg. Ejendommen fremtræder således som en liebhaverejendom, der ikke er bestemt for udlejning. SKAT har ansat overførselsværdien af landbrugsejendommens hovedbygning til 2.800.000 kr. + faktiske afholdte ombygningsudgifter i 2009. Det fremgår af statistikmateriale over solgte landbrugsejendomme, at det gennemsnitlige fald i priser for landbrugsejendomme på ... højst har været på 30 % fra 2. halvår 2007 og indtil 2. halvår 2009. Der er på den baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs opgørelse af overførselsværdien, der fastholdes med den givne begrundelse. Der er herved henset til, at klageren ikke blot kan vælge det tidspunkt i ombygningsprocessen, hvor ejendommen ville kunne indbringe den laveste pris ved et eventuelt salg, som grundlag for at udtage ejendommen til privat brug. Den fremlagte vurdering fra ejendomsmægleren kan derfor ikke føre til noget andet resultat.

..."

Denne sag omfatter ikke spørgsmålet om omvalg, men alene spørgsmålet om ejendommens værdi, da den blev udtaget af virksomhedsordningen primo 2009.

Under denne sag er der foretaget syn og skøn.

Forklaringer

A har forklaret, at han driver landbrug med 450 ha med bl.a. roer, halm og korn. Han bor i dag i hovedbygningen til H1, ...1, ...11. Han købte ejendommen, fordi han var meget interesseret i jorden. Hovedbygningen, der så pæn ud udefra, interesserede ham ikke. Han havde ikke set den indefra, på nær ejendommens køkken. Buskene skjulte det nederste af huset udenfor. Sælgeren var meget privat og han ville ikke trænge sig på, af frygt for at handlen gik i vasken. Han havde givet et bud på ejendommen inkl. hovedbygningen på 22.8 mio. Sælgerens revisor kaldte ham over. Han bed ikke specielt mærke i fordelingen af købesummen mellem hovedbygningen og erhvervsdelen. Det interesserede ham ikke, da han ikke vidste, hvor stor betydning det havde. Sælgeren boede på ejendommen frem til sommeren 2008. Da han nu så ejendommen indefra, regnede det ned flere steder i taget og der stod spande til opsamling af regnvand. Der var nedgang til kælderen to steder. I kælderen stod blandt andet to til tre gamle oliefyr og i den ene ende var der brosten, fordi der havde været slagteri. I stueetagen var der hverdagsindgang til et pænt nyere køkken. Han genbrugte køkkenelementerne i en udlejningsejendom på ejendommen. På 1. sal var der 6 rimelig pæne børneværelser, nogen med kakkelovn, samt et badeværelse. Han valgte at tage badeværelset ud og skifte taget for at forhindre yderligere skader. Taget var forholdsvist nyt, men var lagt på de gamle lægter. Det var på hans revisors foranledning, at hovedbygningen kom med i virksomhedsordningen. Han tænkte, at hovedbygningen måske kunne bruges til udlejning til folk på ...12 forbindelsen, men den blev alene brugt af en enlig ansat i perioder. Han tænkte på at nedrive ejendommen, da han fandt ud af, hvilken stand den var i. Han var nok klar over, at hovedbygningen var i dårligere stand end anført i udbudsmaterialet, men ikke så dårlig, som tilfældet var. Han og hans kone besluttede sig dog for at istandsætte bygningen. De begyndte med taget i forår/sommer 2009 for at begrænse skaderne. Da mægleren så ejendommen i 2010 var ydermurerne delvist isolerede. Dette blev senere fjernet, da det var for dårligt.

Skønsmand SO har vedstået sin skønserklæring og forklaret, at han har arbejdet som mægler siden 1985 og kender markedet i området. Han har fungeret som skønsmand rigtig mange gange. Han fastholdt sin konklusion i skønserklæringen. Han satte værdien til 1.500 kr. pr. m2. Det manglende billedmateriale var ikke noget problem. Han kontaktede den ejendomsmægler, der havde medvirket til vurderingen i forbindelse med at ejendommen blev udtaget fra virksomhedsordningen, for at få oplysninger om ejendommen, herunder isolering. Han havde ikke taget højde for om ejendommen var en del af en landbrugsvirksomhed.

NM har forklaret, at han siden slutningen af 1970'erne har boet på ...4 og kendte den tidligere ejer af H1, EP, godt, idet han havde været støtteperson for ham. EP havde det dårligt med mennesker og mistede hen ad vejen lysten til livet. Vidnet kendte hovedbygningen godt. På afstand ville han beskrive ejendommen som i god stand, men ikke når man kom tættere på. Skønsmandens beskrivelse var rigtig. Der var adgang til ejendommens kælder fra to nedgange. Han havde set kælderen en gang i 2009-2010. Til stueetagen var der adgang dels udefra, dels ad en trappe fra kælderen. Køkkenet var pænt nok, vist fra 1975-1976, men resten af huset var ikke nogen fornøjelse. EP opholdte sig udelukkende i køkkenet. Han havde forgæves forsøgt at få EP til at reparere på huset, blandt andet de udendørs trapper, der ved salget ikke stod til at redde. Husets døre og vinduer var gamle og utætte og trængte til at blive udskiftet, idet de på grund af manglende vedligeholdelse ikke stod til at redde. Han troede, at A ville rive huset ned, da det var i så dårlig stand. Det er rigtig, at han havde drøftet muligheden for at få jagt på ejendommen i 10 år med EP, men det blev ikke til noget.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende, at hovedbygningen til landbrugsejendommen "H1", beliggende ...1, ...11, ikke primo 2009 kan ansættes til en værdi af kr. 3.765.996, men derimod må ansættes til en ikke uvæsentligt lavere værdi.

Det gøres i den forbindelse nærmere gældende, at det af SKAT udøvede skøn hviler på et fejlagtigt grundlag, der har ført til et åbenbart urimeligt resultat for A.

SKAT har således ved værdiansættelsen af hovedbygningen ganske ureflekteret taget udgangspunkt i den tidligere foretagne fordeling af overdragelsessummen på kr. 20.500.000, hvoraf stuehuset blev værdiansat til kr. 4.000.000. Det overses imidlertid i den forbindelse fra SKATs side, at denne værdiansættelse af hovedbygningen alene blev accepteret fra A's side, idet han var overordentligt interesseret i at erhverve jordtilliggendet på 87 hektar fra ejendommen. Såfremt A ikke havde accepteret den foreslåede værdifordeling fra sælgers side, var der andre potentielle købere, der stod på spring til at købe ejendommen.

Det gøres gældende, at der ved værdiansættelsen af hovedbygningen primo 2009 ikke uden videre kan tages udgangspunkt i den i 2007 foretagne værdifordeling på henholdsvis hovedbygningen, jorden og driftsbygningerne. Der skal således foretages en selvstændig vurdering af hovedbygningens handelsværdi primo 2009, hvilket SKAT ikke har gjort.

Det gøres i den forbindelse særligt gældende, at hovedbygningens værdi var betydeligt lavere end den af SKAT fastsatte værdi på kr. 3.765.996, hvilket klart understøttes af den indhentede mæglervurdering af den 27. april 2010, der fastsætter stuehusets handelsværdi til kr. 500.000 samt den efterfølgende indhentede skønsrapport af den 21. januar 2014, hvori værdien af hovedbygningen fastsættes til kr. 420.000.

Den af SKAT foretagne værdiansættelse af ejendommen, baseret på en tidligere foretagen værdifordeling fratrukket en statistisk procent på 30, afspejler på ingen måde hovedbygningens reelle handelsværdi primo 2009 henset til den stand, som ejendommen var i på dette tidspunkt.

Det gøres sammenfattende gældende, at A har løftet bevisbyrden for, at værdien af hovedbygningen i foråret 2009 var væsentligt lavere end den af SKAT skønnede værdi. I den forbindelse skal der særligt henses til, at to uafhængige ejendomsmæglere begge har fastsat værdien af hovedbygningen til langt under den af SKAT skønnede værdi, hvilket viser, at det af SKAT udøvede skøn hviler på et fejlagtigt grundlag, der har ført til et åbenbart urimeligt resultat for A. Der er således behov for, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved SKAT med henblik på en korrekt værdiansættelse af hovedbygningen på overførselstidspunktet i foråret 2009.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden overordnet gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens fastsættelse af overførselsværdien af ejendommen på kr. 2.800.000,- med tillæg af faktiske afholdte ombygningsudgifter på kr. 965.996,- i 2009.

Af SKATs juridiske vejledning 2014-1, afsnit C.C.5.2.7.1, fremgår, at ved overførsel af fast ejendom fra virksomhedsordningen til privatøkonomien skal ejendommen værdiansættes til samme værdi, som blev brugt ved opgørelsen af indskudskontoen. I medfør af virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, skal fast ejendom ved opgørelse af indskudskontoen medregnes til den kontante anskaffelsessum med tillæg af eventuelle udgifter til forbedring ved opgørelsen af indskudskontoen. Hvis handelsværdien er lavere end værdien efter virksomhedsskatteloven § 3, stk. 4, kan den skattepligtige anvende denne værdi.

Overførselsværdien på kr. 2.800.000,- med tillæg af faktiske afholdte ombygningsudgifter er fastsat i overensstemmelse hermed, idet værdiansættelsen er foretaget med udgangspunkt i den aftalte fordeling af købesummen på kr. 4.000.000,- til hovedbygningen, jf. bilag A, side 7, med reduktion af 30 % og med tillæg af de faktiske afholdte udgifter til ombygning.

Udgangspunktet er, at en aftalt overdragelsespris mellem uafhængige parter er udtryk for handelsprisen, jf. eksempelvis SKM2002.530.VLR og SKM2008.6.VLR, samt forarbejderne til afskrivningslovens § 45, stk. 3, om skattemyndighedernes korrektionsadgang (Folketingstidende 1997/98, 2. samling, Tillæg A, side 2539).

I nærværende sag er hovedbygningen erhvervet i december 2007 i en handel mellem uafhængige parter. I overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, og afskrivningslovens § 45, foretog A og sælger af ejendommen en fordeling af den samlede købesum på kr. 20.500.000,- ekskl. løsøre på bygningerne og jorden. Parterne har henført kr. 4.000.000,- af den samlede købesum til den i sagen omhandlede hovedbygning på ...1.

Når parternes aftale om den indbyrdes fordeling af overdragelsessummen i henhold til bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, og afskrivningslovens § 45, ikke er anfægtet civilretligt af parterne i det indbyrdes forhold, og aftalen (fordelingen) heller ikke er anfægtet af skattemyndighederne, skal denne aftale lægges til grund ved skatteansættelsen, jf. SKM2002.530.VLR og SKM2012.285.ØLR.

Det skal bemærkes, at A i skatteregnskabet for 2009 (bilag B, side 33) har anvendt den aftalte fordeling af købesummen i skødet (bilag A, side 7) til brug for afskrivninger på de øvrige driftsbygninger. Den aftalte fordeling har derfor ikke været anfægtet af A i det indbyrdes forhold.

Den aftalte købesum på kr. 4.000.000,- for hovedbygningen i december 2007 er således udtryk for handelsprisen på dette tidspunkt. Det forhold, at der var andre potentielle købere til ejendommen i 2007 understøtter også, at den aftalte pris for hovedbygningen er udtryk for handelsprisen.

Det bemærkes, at parterne har været frit stillet med hensyn til at fastsætte aftalens vilkår, så de afspejlede de faktiske forhold efter parterne opfattelse. Der er derfor med rette taget udgangspunkt i købesummen ved opgørelsen af overførselsværdien, og med reduktion af 30 %, idet SKATs statistikker over solgte landbrugsejendomme på ... viste, at der højst havde været et prisfald på 30 % i perioden fra 2. halvår 2007 til 2. halvår 2009.

Ejendommen bliver overført til privatøkonomien allerede i foråret 2009, og dermed relativt kort tid efter erhvervelsen i december 2007. Det må have formodningen imod sig, at hovedbygningens værdi skulle være faldet fra kr. 4.000.000,- til kr. 500.000,- i denne periode med den virkning, at A kan udtage ejendommen til 1/8 af indskudsværdien.

Der foreligger ikke forhold i sagen, som understøtter, at ejendommen skulle have en lavere værdi end den af Landsskatteretten ansatte overførselsværdi. A har ikke godtgjort, at ejendommen er faldet yderligere i værdi i forhold til den af SKAT foretagne reduktion på 30 %.

Det bestrides i den forbindelse, at mæglererklæringen i bilag C, som er udarbejdet efter overførslen af ejendommen til privatøkonomien, kan tillægges betydning. Mægleren har vurderet ejendommen på et tidspunkt, hvor ejendommen var under renovering, og der ikke var nogen rumopdeling, ligesom der manglede køkken og badefaciliteter. Ejendomsmægleren har desuden oplyst til SKAT, at han ikke er landbrugsmægler, og at han ikke har vurderet ejendommen som bolig, som en integreret del af en igangværende landbrugsejendom.

Heller ikke det afholdte syn og skøn dokumenterer, at handelsprisen er lavere end den aftalte pris i december 2007. Det gøres således gældende, at grundlaget for skønsmandens værdiansættelse er mangelfuldt, og konklusionerne er derfor uden bevismæssig værdi, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H, SKM2001.64.ØLR, SKM2005.301.HR og SKM2010.474.ØLR.

Den i sagen omhandlede ejendom fremstår i dag som gennemrenoveret. Der er under sagen alene fremlagt billedmateriale, som belyser ejendommens stand udefra inden og under renoveringen, og der er altså intet billedmateriale, som viser, hvordan ejendommen så ud indvendig, inden renoveringen blev påbegyndt. Det skriftlige materiale i sagen belyser kun ejendommens stand i meget begrænset omfang.

Når det i skønsmandens erklæring er anført, at hovedbygningen har haft defekt badeværelse med utætte vandrør, gammelt køkken, gamle utætte døre og vinduer og ingen isolering, er der tale om oplysninger, som ikke er dokumenteret i sagens dokumenter, og som efter Skatteministeriets opfattelse ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen. De forudsætninger om ejendommens stand, som skønsmanden lægger til grund for sin vurdering, er derfor baseret på udokumenterede forhold. Det kan derfor også betvivles, når skønsmanden på baggrund af disse forudsætninger anfører, at "de fleste mennesker ville have revet hovedbygningen ned".

Oplysningerne om, at ejendommen skulle have et gammelt køkken, stemmer i øvrigt ikke overens med A's egne oplysninger til SKAT, jf. sagens bilag D, side 14-15, hvor det er anført, at køkkenet var "pænt/nyere".

På baggrund af de sparsomme oplysninger om ejendommens stand inden ombygningen, kan det også undre, at skønsmanden kan udtale, at der ikke er usikkerheder forbundet med hans ansættelse af handelsværdien. Syns- og skønserklæringen er således udøvet på et så mangelfuldt grundlag, at den ikke dokumenterer, at handelsprisen af hovedbygningen er lavere end den aftalte overdragelsespris i december 2007 med fradrag af 30 %.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter SKM2009.381.SKAT kan man ved udtagelse af en ejendom fra virksomhedsordningen til privatøkonomien anvende "handelsværdien".

Sagsøgeren har i december 2007 i virksomhedsordningen erhvervet hovedbygningen for 4.000.000 kr. Denne værdi er aftalt mellem sagsøgeren og sælgeren og afspejler, hvilken værdi man som køber var villig til at betale for en beboelse til en landbrugsejendom og altså ikke den værdi, en køber uden tilknytning til den omliggende jord ville betale. Det bemærkes i den sammenhæng, at sagsøgeren har forklaret, at han var villig til at betale denne sum for hovedbygningen for at få jorden.

Retten finder, at "handelsværdien" ved udtagning fra virksomhedsordningen skal vurderes ud fra samme forhold, det vil sige at handelsværdien skal fastsættes efter hvilken sum en køber er villig til at betale for en beboelse i forbindelse med erhvervelse og drift af den jord, der er knyttet til ejendommen.

Det fremgår af skønserklæringen og afhjemlingen af skønsmanden, at der ikke ved den skønnede handelsværdi er taget højde for at ejendommen indgår som en del af en landbrugsvirksomhed, ligesom retten finder, at der er usikkerhed forbundet med vurderingen, idet skønsmanden efter sin forklaring uden parternes tilslutning har indhentet oplysninger fra den mægler, der foretog vurderingen i forbindelse med udtagningen af virksomhedsordningen, og idet såvel den tidligere mægler som skønsmanden har foretaget vurderingen efter renoveringen var påbegyndt.

Uanset at hovedbygningen efter såvel sagsøgerens som vidnet NM's forklaringer var i noget dårligere stand end det måtte forventes efter udbudsmaterialet i forbindelse med at sagsøgeren erhvervede ejendommen, finder retten ikke, at sagsøgerens har løftet bevisbyrden for, at ejendommen skal udtages af virksomhedsordningen til en lavere værdi end anvendt af SKAT. Denne værdi tager dels højde for det generelle prisfald i området fra december 2007 til primo 2009, hvor ejendommen udtages og til at renoveringen var påbegyndt. Sagsøgtes påstand om frifindelse tages herefter til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Sagsøgeren skal inden 14 dage til statskassen betale 80.000 kr. i sagsomkostninger.