Dato for udgivelse
03 Jun 2014 13:43
Dato for afsagt dom/kendelse
28 Mar 2014 11:35
SKM-nummer
SKM2014.394.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Aarhus, BS 11-650/2013
Dokument type
Dom
Emneord
Grundforbedring, råjord, byggemodning, værdistigning
Resumé

Sagen angik den råjordsværdi, der indgår ved beregning af værdistigningen i henhold til dagældende § 18 i vurderingsloven. Ved ansættelsen var der taget udgangspunkt i vurderingen pr. 1. januar 1999. Sagsøgeren gjorde gældende, at skønnet var forkert, fordi denne vurdering var inklusive byggemodning.

Retten fandt det ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse var truffet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten ved værdiansættelsen var gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Ministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)
Vurderingsloven § 18 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 H.A.3.3.2

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Vestre Landsret og efterfølgende hævet.


Parter

H1
(advokat Tue Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Anne-Mette Gedbjerg

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over den råjordsværdi, der indgår ved beregningen af værdistigningen i 2001-2005 efter den dagældende § 18 i vurderingsloven for en ejendom tilhørende H1.

H1's påstand er, at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til opgørelse af grundværdien uden forbedringer og den deraf afledte værdistigning i genoptagelsesårene 2001-2005 i henhold til vurderingslovens § 18 for ejendommen beliggende ...1, ...10.

Skatteministeriets påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den omhandlede ejendom er beliggende ...1, ...10.

SKAT ansatte den 25. februar 2007 de fradragsberettigede udgifter som følge af grundforbedringer til 379.500 kr. med virkning fra 1. januar 2001, jf. vurderingslovens § 17.

Ved afgørelse af 5. maj 2010 godkendte Vurderingsankenævnet, at SKAT ved beregningen af værdiforøgelsen ved vurderingerne i 2001-2005 havde ansat råjordsprisen med udgangspunkt i kvadratmeterprisen pr. 1. januar 1999 på 210 kr.

H1 indbragte vurderingsankenævnets afgørelse for Landsskatteretten. Landsskatteretten har den 21. december 2012 stadfæstet vurderingsankenævnets afgørelse.

I Landsskatterettens kendelse står blandt andet:

"...

Klagen vedrører fastsættelse af råjordsprisen i forbindelse med beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning ved vurderingerne i 2001-2005.

Udgifter der berettiger til fradrag for forbedringer er opgjort til i alt 379.500 kr., hvilket ikke er påklaget til Landsskatteretten.

Vurderingsankenævnet har skønnet råjordsværdien til 274.900 kr. for alle de omhandlede vurderingsår. Ankenævnet har ved fastsættelsen af råjordsværdien taget udgangspunkt i vurderingen pr. 1. januar 1999 på 274.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

Møde mv.

[...]

Sagens oplysninger

Ejendommen er beliggende ...1, ...10, i grundværdiområde ...20, ...11 Kommune.

Grunden har et areal på 1.309 m² og der er på ejendommen opført 8 lejligheder til beboelse.

Klager har fremlagt dokumentation i form af betinget skøde.

Det fremgår heraf, at klager købte grunden af den tidligere ...10 Kommune. Ejendommen var ubebygget på handelstidspunktet og prisen var fastsat til 621.180 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. april 1998.

Det fremgår endvidere af skødet, at samtlige forfaldne beløb vedrørende tilslutning og anlægsarbejder, herunder vej, fortov, fælles anlæg, fælles antenne, el, gas, varme, vand, kloak, rensnings- og ledningsanlæg, ville være betalt i forbindelse med handlens afslutning.

Grunden har tidligere været benyttet til parkeringsareal og var jf. SVUR vurderet til 0 kr. pr. 1. januar 1998.

Der foreligger ingen oplysninger om, hvilke forbedringer der var udført på grunden ved købet i 1998.

Grunden er omfattet af lokalplan ...21 af 8. april 1998. Heraf fremgår bl.a. følgende:

"...

Beskrivelse og redegørelse til lokalplanen

Baggrunden for udarbejdelsen af denne lokalplan, er behovet for centralt beliggende boliger i ...10 midtby. Grunden, omtalt som ...1, er en af de sidste byggemuligheder i det centrale ...10.

(...)

§ 1 Lokalplanens formål

Denne lokalplan har til formål:

At

sikre området udlagt til boligformål og offentligt formål.

      

At

sikre den fremtidige anvendelse af området med hensyn til placering af ny bebyggelse, adgangsarealer og friarealer, herunder parkerings- og opholdsarealer.

§ 2 Område- og zonestatus

2.1

Lokalplanen afgrænses, som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter følgende matr. nr. ...30, ...31, og ...32 ...12, ...10, samt alle parceller, der efter den 17. november 1997 udstykkes herfra.

     

2.2

Lokalplanens område opdeles i delområderne I og II, som vist på kortbilag nr. 1.

  

2.3

Lokalplanens område er beliggende i byzone.

§ 3 Områdets anvendelse

3.1.

Delområde I er et allerede fuldt udbygget boligområde med 2 blokke i henholdsvis 2 og 2½ etage.

      

3.2

Delområde II udlægges til boligformål og offentligt grønt areal.

..."

Bebyggelsesprocenten for klagers ejendom må desuden ikke overstige 50 %.

Grundværdierne for de omhandlede år, vurderet efter kvadratmeterprincippet, ser således ud:

2001:

312.900 kr.

2002:

468.000 kr.

2004:

468.000 kr.

2005:

468.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har stadfæstet SKAT's skøn over råjordsprisen.

Som begrundelse er følgende anført:

"...

6. Vurderingsankenævnets afgørelse

Fradrag i grundværdien for grundforbedringer er en selvstændig ansættelse ved siden af ejendomsværdien og grundværdien. Efter vurderingslovens § 17 gives der fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien.

Formålet med fradraget er, indenfor visse grænser, at friholde de værdistigninger på jorden for grundbeskatning, som er resultatet af ejerens grundforbedringer. Det er således en betingelse for fradraget, at den grundforbedring, der er foretaget, medfører en stigning i ejendommens grundværdi, dvs. at den påvirker grundens værdi i ubebygget stand.

Forbedringen skal være af materiel karakter, og fradraget kan kun indrømmes inden for den værdiforøgelse, forbedringen medfører og højst med så stort et beløb, som ejeren har bekostet, jf. vurderingslovens § 18.

I nærværende sag har SKAT ved skønnet over råjordens værdi inden byggemodning anvendt ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 i alle de påklagede år.

Repræsentanten derimod finder, at råjorden i 2001 bør ansættes til 20 % af grundværdien eller 45 kr. pr. m².

Vurderingsankenævnet finder efter en konkret vurdering, at råjordens værdi pr. 1. januar 2001 efter et skøn kan ansættes til ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999, jf. vurderingslovens § 18.

Nævnet har ved afgørelsen henset til de specielle forhold vedrørende grundens placering i et fuldt udbygget område.

Nævnet har endvidere henset til, at handelsprisen ikke kan anvendes i nærværende sag, idet det ikke kan udelukkes, at grunden ved købet var delvist byggemodnet.

Nævnet har ligeledes henset til, at der ikke er fremlagt oplysninger, der godtgør, at der var sket en værdiforøgelse af grundværdien pr. 1. januar 1999 som følge af forbedringer.

For så vidt angår fastsættelse af råjordens værdi for 2002 og senere år, skal denne følge udviklingen i områdeprisen, jf. Landsskatterettens afgørelser af 21. november 2006 og af 26. februar 2009, og råjordsprisen burde derfor være reguleret i de enkelte år.

Da der kun har været tale om en beskeden udvikling i områdeprisen, og da der er tale om et skøn, finder nævnet dog, at den af SKAT ansatte råjordspris for 2002-2005 kan tiltrædes, jf. vurderingslovens § 18.

Til det i indsigelserne anførte skal nævnet bemærke, at der ikke er fremlagt nye oplysninger vedrørende råjords-ansættelsen, hvorfor nævnets forslag til afgørelse fastholdes.

Nævnet skal endvidere bemærke, at nævnet jf. skatteforvaltningslovens § 6 ikke har kompetence til at tage stilling til en omberegning af loftet efter ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 5. Nævnet afviser derfor at fremsende nyt forslag, hvor loftsfelterne fremgår efter omberegning.

Nævnet kan i øvrigt oplyse, at ovennævnte oplysninger kan indhentes hos SKAT.

Nævnet stadfæster den påklagede ansættelse af fradrag for forbedringer for 2001 på 38.000 kr., og nævnet stadfæster ligeledes de påklagede ansættelser af fradrag for forbedringer for 2002-2005 på 193.100 kr., jf. vurderingslovens §§ 17 og 18.

Det bemærkes, at nævnet ved afgørelsen ikke har taget stilling til udgiftsposterne, der indgår i det af SKAT ansatte fradrag for forbedringer.

..."

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at råjordsprisen for klagerens ejendom skal fastsættes til 45 kr. pr. m² for vurderingsårene 2001-2005.

Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at råjordsværdien for klagerens ejendom nedsættes mest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er følgende anført:

"...

Den retlige vurdering og anbringender

Vurderingsloven § 17 har følgende ordlyd:

[...]

Vurderingslovens § 18 har følgende ordlyd:

[...]

Arealet var frem til 1998 vurderet som selvstændig ejendom til kr. 0. Selvom arealet var vurderet til kr. 0 har det repræsenteret en eller anden form for værdi, så klager kan derfor tilslutte sig, at der fastsættes en råjordsværdi for arealet.

Ankenævnet har anvendt vurderingen i 1999 som udgangspunkt for råjordsansættelsen. Herom er der til gengæld ikke enighed, idet 1999 vurderingen efter klagers opfattelse er udtryk for vurderingen af grunden i byggemodnet stand. Det bemærkes hertil, at byggemodningen blev påbegyndt i 1998 og afsluttet i 1999, og at grundværdierne i 2000 og 2001 er fastsat på næsten samme niveau som ved vurderingen i 1999. Der kan således ikke være tale om, at vurderingen i 1999 er at sidestille med en vurdering af råjorden i ikke byggemodnet stand, som det er lagt til grund af ankenævnet.

I mangel af brugbare historiske vurderinger, og da handelsprisen ikke kan anvendes, fordi den indeholder en udefinerbar mængde byggemodning, har klager overfor ankenævnet gjort gældende, at råjorden ud fra sammenlignelige sager passende kunne ansættes til kr. 45 pr. m² eller godt 20 % af grundværdien i genoptagelsesåret.

Dette niveau kan efter undertegnedes opfattelse passende finde anvendelse ved en skønsmæssig ansættelse. Til sammenligning er matrikel ...33 et par hundrede meter øst for klagers ejendom ansat til kr. 20 kr. m² i sagens genoptagelsesår, men der er også tale om en større grund, hvorved vurderingen pr. m² selvsagt må være mindre.

Såfremt der gives medhold i påstanden om at råjorden kan ansættes til kr. 45 pr. m² i sagens genoptagelsesår ser grundværdiansættelsen, fradragsansættelsen og råjordsansættelsen således ud:

[...]

..."

Klager er desuden ved brev af 29. november 2012 fremkommet med følgende bemærkninger til kontorindstillingen:

"...

Landsskatterettens j.nr. 10-0216775: ...1, ...10 (ejendomsnummer ...40)

Klager har med tak modtaget Landsskatterettens foreløbige vurdering af ovennævnte sag og skal hermed fremkomme med følgende bemærkninger:

Indledningsvist kan det meddeles, at klager er enig i Landsskatterettens betragtninger om at råjord forstås som et uudstykket bruttoareal uden forbedringer, og ved råjorden forstås prisen for dette areal uden forbedringer.

Klager er dog ikke enig i, at den af Vurderingsankenævnet fremfundne råjordspris er i overensstemmelse med ovennævnte, idet den findes at være alt for højt sat.

En gennemgang af Landsskatterettens praksis på området viser, at råjordsprisen altid skønnes til et væsentlig lavere niveau end grundværdien, hvilket stemmer overens med vurderingsvejledningen.

Nedenfor nævnes en række eksempler, hvor Landsskatteretten har taget stilling til spørgsmålet om ansættelse af råjordspris.

-

...50 (...) LSR-kendelse af 29. april 2010. Grundværdien blev fastsat til kr. 107 og råjordsværdien til kr. 40.

    

-

...51 (...) LSR-kendelse af 25. november 2010. Grundens areal var 11.213 m² i 2002. Grundværdien blev fastsat til kr. 173 og råjordsværdien til kr. 20.

    

-

...52 (...) LSR-kendelse af 28. september 2010. Grundens areal var 5.091 m² i 2002. Grundværdien blev fastsat til kr. 150 og råjordsværdien til kr. 48.

    

-

...53 (...) LSR-kendelse af 24. september 2010. Grundens areal var 344 m² i 2000. Grundværdien blev fastsat til kr. 448 og råjordsværdien til 104.

    

-

...54 (...) LSR-kendelse af 30. juni 2010. Grundens areal var 4.147 m² i 2001. Grundværdien blev fastsat til kr. 124 og råjordsværdien til kr. 30.

     

-

...55 (...) LSR-kendelse af 18. oktober 2010. Grundens areal var 351 m² i 1999. Grundværdien blev fastsat til kr. 467 og råjordsværdien til kr. 35.

    

-

...56 (...) LSR-kendelse af 17. november 2010. Grundens areal var 456 m² i 2003. Grundværdien blev fastsat til kr. 457 og råjordsværdien til kr. 73.

    

-

SKM2009.222.LSR (...) LSR-kendelse af 26. februar 2009. Grundens areal var 6.413 m² i 2001. Grundværdien blev fastsat til kr. 94 og råjordsværdien til kr. 56.

       

    

-

...57, ...58 og ...59 (...) LSR-kendelse af 29. april 2010. I denne sag tager LSR ikke stilling til hvad den konkrete råjordsværdi skal være, men konkluderer, at den maksimale råjordspris er kr. 149.

Det kan på baggrund af ovenstående eksempler konkluderes, at råjordsværdien i starten af dette årtusinde som udgangspunkt ligger under kr. 50 pr. m². Kun i en enkelt sag ligger råjordsværdien lige over kr. 100. Den gennemsnitlige råjordsværdi udgør således kr. 49, mens grundværdien i gennemsnit udgør kr. 253, dvs. at grundværdien i gennemsnit ca. er lidt over 5 gange så høj som den gennemsnitlige råjordsværdi.

Som supplement til ovennævnte skal endvidere gøres gældende:

1.

Klagers ejendom er ved overtagelsen allerede byggemodnet internt, jf. således det betingede skødes afsnit 2-pkt. 2.4.

     

2.

Som det fremgår af historiske kort er klagers ejendom beliggende i et fuldt byggemodnet eksternt område (bilag). En samlet råjordspris på kr. 274.900 er således ikke realistisk for ejendommen, idet der bl.a. også må tages hensyn til den eksterne byggemodning.

     

3.

Grundværdien er i 2001 fastsat til 239 pr. m² og perioden 2002-2005 fastsat til kr. 257 pr. m². At råjorden alene skulle udgøre henholdsvis ca. 12 % og ca. 18 % heraf virker usandsynligt.

Det skal derfor fastholdes, at råjordsansættelsen i denne sag er for høj. Det er klagers opfattelse, at en korrekt råjordsansættelse i stedet ville svare til, at råjordsværdien lå på omkring en femtedel af grundværdien. Klagers grund er centralt beliggende i ...10 midtby, hvor det er svært at finde sammenlignelige grunde der endnu ikke er byggemodnet, men henset til ovennævnte parametre er det stadig klagers holdning, at råjorden på klagers ejendom passende findes at skulle ansættes til kr. 45 pr. m² i perioden 2001-2005 svarende til påstanden i den indgivne klage.

Klager har sammenlignet denne ejendom med den ubebyggede ejendom matr.nr. ...34. Landsskatteretten er af den opfattelse, at eftersom matr.nr. ...34 ikke kan anvendes på tilsvarende måde som klagers ejendom, er de to ejendomme ikke er sammenlignelige for så vidt angår fastsættelsen af råjordsprisen.

Hertil er klager ikke enig.

For nuværende er plangrundlaget og anvendelsesmulighederne måske ikke de samme, men det er jo ikke ensbetydende med, at der ændres herved på et tidspunkt.

[...]

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens § 13, stk. 1, §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

[...]

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand.

Det følger af vurderingsvejledningens afsnit C.3, at fradraget beløbsmæssigt skal holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen.

Endvidere følger af vejledningen, at en grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen, og at der ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

Ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig, jf. vurderingsvejledningen afsnit C.3.

Landsskatteretten bemærker, at plangrundlaget for den omhandlede ejendom er på plads, idet det fremgår af lokalplan ...21 af 8. april 1998, at der på klagers grund er mulighed for opførelse af 8 boliger, samt at grunden er beliggende i byzone.

Retten bemærker, at det omhandlede areal blev solgt som ubebygget i 1998, for en købesum på 621.180 kr.

Landsskatteretten lægger på baggrund af skødet til grund, at ejendommen var delvist byggemodnet i forbindelse med salget, idet det heraf bl.a. fremgår, at samtlige forfaldne beløb vedrørende en række byggemodningsudgifter ville være betalt i forbindelse med handelens afslutning.

Den præcise udgift, der er medgået til byggemodningen, fremgår dog ikke af skødet og klager har heller ikke fremlagt yderligere dokumentation vedrørende omfanget af byggemodningen.

Det er landsskatterettens opfattelse, at der ved skønnet over råjordsprisen kan indgå en sammenligning af andre ubebyggede arealer. En anvendelse af andre arealer som grundlag for skønnet over råjordsprisen forudsætter imidlertid samme beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed.

Klagerens repræsentant har henvist til, at råjordsprisen skal fastsættes med udgangspunkt i vurderingen af en ejendom beliggende nogle hundrede meter fra klagers grund, med matrikelnummer ...34.

Råjordsprisen for denne ejendom var fastsat til 20 kr. pr. m² i de omhandlede genoptagelsesår.

Retten bemærker, at det fremgår af oversigtsfoto over den omhandlede ejendom, at der er tale om et ubebygget areal.

I forhold til plangrundlaget for den af klager fremhævede ejendom, bemærker retten, at denne er omfattet af lokalplan ...22 af 11. april 1995, mens klagers ejendom, som nævnt, er omfattet af lokalplan ...21 af 8. april 1998. Plangrundlaget for de to ejendomme er således ikke det samme.

Lokalplanen for den af klager fremlagte ejendom omfatter et område, beliggende øst for ...2 og nord for ...3. Lokalplanen opdeler dette område i 3 dele, benævnt A, B og C, hvor område C omfatter den af klager fremlagte grund.

Retten bemærker, at det af lokalplanen fremgår, at område C kun må anvendes til offentlige formål, så som grønt område, legeplads og lignende. Endvidere fremgår det, at der på området alene må opføres bygninger, der er nødvendige for områdets drift samt offentlige fællesbygninger til betjening af byen.

Da den af klagers repræsentant fremhævede ejendom ikke kan anvendes på tilsvarende måde som klagers ejendom, er det herefter rettens opfattelse, at de to ejendomme ikke er sammenlignelige for så vidt angår fastsættelsen af råjordsprisen.

For så vidt angår anvendelsen af en ejendoms købspris ved fastsættelsen af råjordsværdien, er det rettens opfattelse, at råjordspriser kan fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede købspris, når ejendommen er handlet umiddelbart før byggemodningen af grunden.

En købspris, som ikke indeholder udgifter til byggemodning, eller andre forhold som kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal, vil således uden tvivl kunne anvendes ved skønnet over råjordsværdien.

Det er endvidere rettens opfattelse, at i tilfælde hvor en købspris indeholder udgifter til byggemodning, kan denne pris anvendes som et element i forbindelse med rettens skøn over råjordsværdien.

Som nævnt indeholder det betingede skøde en række udgifter til byggemodning. Det er derfor rettens opfattelse, at handelsprisen i nærværende sag ikke kan anvendes ved fastsættelsen af råjordsværdien.

Retten bemærker, at klagers grund er vurderet første gang i 1999, idet grunden inden da havde været benyttet som bl.a. parkeringsplads. Pr. 1. januar 1999 er grunden således vurderet til 274.900 kr., som vurderingsankenævnet herefter har fastsat som råjordsværdi for ejendommen.

Retten finder ikke grundlag for at ændre den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordsværdi for de omhandlede vurderingsår.

Dette begrundes bl.a. med, at grunden ved vurderingen i 1999 er vurderet som et ubebygget areal, og at der ikke foreligger oplysninger om, at der i denne vurdering er inkluderet udgifter til byggemodning.

Retten har desuden lagt vægt på, at klagers repræsentant ikke har fremlagt dokumentation, som godtgør, at der var sket en værdiforøgelse af grundværdien på vurderingstidspunktet i 1999 og at repræsentanten heller ikke har kunnet fremlægge relevante sammenligningsejendomme.

Retten lægger desuden vægt på, at klagers grund er meget centralt beliggende i ...10 midtby, hvilket også understreges af lokalplanens beskrivelse af det pågældende område.

På det foreliggende område stadfæster Landsskatteretten herefter vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

Parternes synspunkter

H1 har gjort gældende, at Landsskatterettens skøn over råjordsværdien er foretaget på forkert grundlag, idet vurderingen af sagsøgers ejendom pr. 1. januar 1999 er inklusiv byggemodning, hvorfor den ikke kan tjene som udgangspunkt for skønnet over værdien af grunden uden forbedringer (råjorden) i genoptagelsesårene.

Sagsøgers ejendom er beliggende i grundværdiområdenummer ...20. For at få ensartede og rimelige grundværdiansættelser er Danmark inddelt i grundværdiområder. Inden for hvert grundværdiområde gælder samme forhold, både hvad angår efterspørgslen på grunde, hensyn til fysisk planlægning, områdets beskaffenhed, modning m.m. For hvert grundværdiområde er fastsat en fælles områdepris baseret på omfattende statistiske data, som anvendes til fastsættelse af grundværdien for de enkelte ejendomme i området.

Foruden sagsøgers ejendom har grundværdiområdet siden 1999 bestået af 2 andre ejendomme beliggende henholdsvis ...4 (ejendomsnr. ...41) og ...5 (ejendomsnr. ...42). Det følger af Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR), at de 2 øvrige ejendomme i grundværdiområdet er vurderet ud fra en områdepris på 210 kr. ved vurderingen 1. januar 1999, skærmprint med vurderingerne i 1999 for de 2 ejendomme, som baseret på SVUR informationerne, er fremlagt som bilag 4. Ejendommene er opført i henholdsvis 1943 og 1945 ifølge BBR. Områdeprisen i 1999 på 210 kr. er følgelig inklusiv fuld byggemodning, intern såvel som ekstern.

Grundværdien pr. m² for sagsøgers ejendom er ved vurderingen pr. 1. januar 1999 ligeledes fastsat på baggrund af områdeprisen på 210 kr. pr. m². Der kan derfor ikke være tvivl om, at grundværdien af sagsøgers ejendom ved denne vurdering de facto også omfatter byggemodning, intern og ekstern, på samme vis som de 2 andre ejendomme i grundværdiområdet. Det bemærkes i den forbindelse, at det derfor også er underordnet, hvornår den konkrete modning rent faktisk er gennemført, og at tidspunktet for den faktiske byggemodning under alle omstændigheder er underordnet ved opgørelse af værdistigningen henset til, at denne altid skal foretages på vurderingstidspunktet, som i nærværende sag er genoptagelsesårene 2001-2005.

Landsskatteretten baserer sin afgørelse på, at det af Vurderingsankenævnet foretagne skøn over råjorden i genoptagelsesårene afspejler værdien af grunden inden byggemodning, idet skønnet er baseret på vurderingen af sagsøgers ejendom pr. 1. januar 1999 som netop var vurderet i ubebygget stand og ikke indeholdt byggemodning i henhold til praksis herfor, jf. SKM2006.787.LSR. Skønnet over råjorden i genoptagelsesårene, som stadfæstet af Landsskatteretten, jf. bilag 1, er derfor baseret på forkert grundlag, idet denne vurdering omfatter byggemodning, og derfor ikke kan udgøre udgangspunktet for ansættelsen af råjordsværdien i hvert af genoptagelsesårene.

Det gøres på denne baggrund gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne, idet de administrative organer ikke har fastsat en råjordspris i genoptagelsesårene, der modsvarer grundens værdi i ubebygget stand uden forbedringer, hvorfor værdistigningen heller ikke er fastsat korrekt, hvilket har betydning for fradragsansættelsen, som derved er blevet unødigt begrænset.

Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at H1 ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.

Af de dagældende fradragsregler i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår, at fradrag for forbedringer, hverken kan overstige den værdiforøgelse, som udgifterne har medført, eller de udgifter, som ejeren har afholdt. Det fastslås i § 18, at værdiforøgelsen ikke kan udgøre et større beløb end den stigning i grundværdien, som må antages at skyldes de gennemførte forbedringer. Andre forhold skal lades ude af betragtning ved opgørelse af værdistigningen.

Om beregning af værdiforøgelsen er i Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.3.2, bl.a. anført følgende:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

[...]

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

[...]

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris.

..."

Det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det er ikke godtgjort, at råjordsprisen adskiller sig fra den ansatte på kr. 210,- pr. m² svarende til vurderingen pr. 1. januar 1999.

Sagsøgeren har ikke dokumenteret, hvilken byggemodning, der var udført pr. 1. januar 1999, og sagsøgeren har heller ikke påvist, at der i denne vurdering indgår byggemodning.

Det forhold, at grundværdien ifølge vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundens værdi med forbedringer medfører ikke, at det deraf kan sluttes, at der er udført forbedringer på grunden.

Det er heller ikke dokumenteret, at andre ubebyggede ejendomme med samme plangrundlag som den foreliggende pr. 1. januar 1999 var ansat med en råjordspris, der væsentligt adskiller sig fra den af Landsskatteretten skønnede råjordspris.

Det forhold, at ejendommen blev handlet i juni 1998 for kr. 474,- pr. m², (bilag 3) understøtter tværtimod, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skønnet, hvorved bemærkes, at Landsskatteretten har taget hensyn til, at ejendommen var delvist byggemodnet i forbindelse med salget.

Plangrundlaget for den omhandlede ejendom var endvidere på plads på salgstidspunktet, jf. lokalplan ...21 af 8. april 1998 (Bilag A).

Rettens begrundelse og afgørelse

Landsskatterettens skøn over råjordsprisen kan kun tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Bevisbyrden for at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter retspraksis H1.

Råjordsprisen er ansat til 210 kr. pr. m², svarende til vurderingen pr. 1. januar 1999, hvor grunden blev vurderet som et ubebygget areal. Der er ikke oplysninger om, at der i vurderingen i 1999 er inkluderet udgifter til byggemodning.

Grunden blev handlet i ubebygget stand i juni 1998 for 474 kr. pr. m², og Landsskatteretten har taget hensyn til, at ejendommen var delvist byggemodnet i forbindelse med salget.

H1 har ikke påvist hvilken byggemodning, der var udført pr. 1. januar 1999, og/eller at der indgår byggemodning i vurderingen pr. denne dato.

Det er heller ikke dokumenteret, at andre ubebyggede ejendomme med det samme plangrundlag pr. 1. januar 1999 var ansat med en råjordspris, som væsentligt adskiller sig fra den, Landsskatteretten har skønnet.

Der er herefter ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse er truffet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten ved værdiansættelsen er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

H1 skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til Skatteministeriet. Beløbet, der omfatter moms, fastsættes til 18.000 kr. til dækning af rimelige udgifter til advokat samt materialesamling Retten har ved fastsættelsen lagt vægt på sagens økonomiske værdi, som er oplyst til 39.026 kr., samt sagens karakter og omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal inden 14 dage betale 18.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter