Dato for udgivelse
22 Sep 2014 09:31
SKM-nummer
SKM2014.659.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
13-1785328
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen
Emneord
Udlejning af ferielejlighed, erhvervsmæssig virksomhed, virksomhedsskatteordningen
Resumé

Klageren blev ikke anset for i skattemæssig forstand at have drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af ferielejlighed, hvorfor virksomhedsskatteordning ikke kunne anvendes. 

Reference(r)

Virksomhedsskatteloven § 1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2, C.C.1.3.2.4 og C.C.5.2.13.1.


Sagens emne

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af ferielejligheden, herunder anvendelse af virksomhedsskatteordningen i indkomstårene 2010-2011

 

 

 Nej

 

 

 Ja

 

 

 Nej

Resultat ved udlejning,selvangivet med henholdsvis -2.764 kr. og -446 kr., er fastsat i henhold til ligningslovens § 15 O til:

2010

2011

 

 

 

 10.120 kr.

7.929 kr.

 

 

 

 -2.764 kr.

446 kr.

 

 

 

 10.120 kr.

7.929 kr.


Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
I 1999 købte du ¼ andel af en ejerlejlighed i G1, nærmere bestemt hus nr. X.

I bilag 8 til sagsmaterialet (notat vedrørende de skattemæssige forhold, udarbejdet i 1998 af Skatterådgivningsfirmaet G2 A/S) fremgår følgende vedrørende "Erhvervsmæssig virksomhed":

"Ved investering i 25-100 % af en ejerlejlighed med tilknytning til G1 deltager man som investor i skattemæssig henseende i en erhvervsmæssig virksomhed.

Der er i den forbindelse lagt vægt på erhvervelsen udelukkende sker med henblik på, via ejerforeningen, at stille ejerlejligheden til rådighed for G1's drift som hotel.

Ved vurderingen er der endvidere henset til, at ejeren via deklaration og administrationsaftale har fraskrevet sig ret til at bruge egen lejlighed.

Ejers benyttelse af G1 kan udelukkende ske på lige vilkår med øvrige hotelgæster, dog kan der opnås rabat ved særlig ens booking. Rabat under disse forhold er ikke usædvanlig i ferie- og hotelbranchen, og den her givne rabat kan næppe give anledning til beskatning, da der ikke umiddelbart ses hjemmel eller praksis herfor. Rabatten ændrer ikke ved, at udlejningen er erhvervsmæssig virksomhed."

I forbindelse med købet indgik du en udateret udlejningsaftale med G1 A/S. Udlejningsaftalen er desuden en administrationsaftale, der regulerer parternes rettigheder og forpligtelser over for hinanden. Aftalen er underordnet den tinglyste deklaration.

Af aftalens § 4 fremgår:

"Ejerne forpligter sig til:

-  At stille hotellejligheden til hotellets fulde rådighed for udlejning

-  At betale 25 % af lejeindtægten til markedsførings- og udlejningsomkostninger

-  At vedligeholde hotellejligheden indvendigt og at vedligeholde og udskifte inventar efter hotellets normer

-  At udligne eventuel negativ saldo ved hvert kvartals afslutning."

 

Alle huse/lejligheder er ens og udstyret med samme inventar.

Nøglerne til lejligheden opbevares af hotellet.

Det fremgår ikke direkte af aftalen, at du er afskåret fra at leje dig ind i din egen lejlighed. Lejligheden har løbende været udlejet gennem G1, og du har siden købet og indtil nu anvendt virksomhedsskatteordningen ved selvangivelse af resultatet af lejligheden.

Ifølge tinglyst skøde af 29. marts1999, § 1, fremgår det, at køber er bekendt med, at ejerlejligheden er pålagt hotelpligt.

Det fremgår endvidere af vedtægterne for ejerforeningen G3, § 3, at der for et antal konkret benævnte lejligheder er pålagt pligt til erhvervsmæssig udlejning til hotelformål, blandt andet lejlighed nr. X.

Du har ifølge fakturaer opholdt dig på G1 i forskellige lejligheder. I den forbindelse betales et fast beløb for "logi", hvis opholdet er mindre end 3 døgn. Overstiger opholdet 3 døgn betales derudover for leje af lejligheden pr. nat:

19. - 21. oktober 2007

Lejlighed nr. X

Logi (< 3 døgn)

600 kr.

22. - 29. april 2008

Lejlighed nr. X2

Lejlighed (1 x 4 døgn)

500 kr.

 

 

Logi (3 døgn)

600 kr.

14. - 19. april 2009

Lejlighed nr. X3

Lejlighed (1 x 2 døgn)

260 kr.

 

 

Logi (3 døgn)

625 kr.

16. - 20. sept. 2011

Lejlighed nr. X4

Lejlighed (1 døgn)

145 kr.

 

Inkl. rengøring

Logi (3 døgn)

685 kr.

 Herudover betales for elforbrug, miljøafgifter og andet særskilt forbrug.

For aktuelle normalpriser ved leje af en feriebolig på G1.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 23. juli 2013 afgjort, at du ikke anses for at drive erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand med ferieudlejning, og som følge deraf kan du heller ikke benytte virksomhedsordningen. Udlejningen er herefter opgjort på grundlag af reglerne i ligningslovens § 15 O, således:                                                                                                            

 

  2010     

  2011 

¼ lejeindtægter

19.366 kr.

15.715 kr.

Bundfradrag ¼ af 10.000 kr.

-2.500 kr.

- 2.500 kr.

Skattefri, 40 % af resten

-6.746 kr.

-5.296 kr.

Overskud

10.120 kr.

7.929 kr.

SKAT har dermed ikke godkendt fradrag for underskud i indkomstårene 2010 og 2011.

Som begrundelse for ændringen anfører SKAT, at for at det skatteretligt accepteres, at der foreligger erhvervsmæssig virksomhed ved sommerhusudlejning, kræves det

  • At ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset
  • At skatteyderen kan dokumentere, at sommerhuset ikke er benyttet privat
  • At udlejningsvirksomhed ud fra en samlet vurdering skal være erhvervsmæssigt drevet.

Skatteyderen skal efter praksis kunne dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til tredjemand i indkomståret. Desuden skal skatteyderen bevise, at han faktisk ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis det ikke ved kontrakten med tredjemand fremgår, at han formelt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset privat. Dette har du efter SKATs opfattelse ikke gjort.

Den omstændighed, at det fremgår af aftalen, at lejligheden er stillet til rådighed for hotellet til udlejning, og der er hotelpligtigt, og at du ikke selv har benyttet lejligheden, ændrer ikke SKATs vurdering.

Din opfattelse
Du bestrider, at der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Du anfører, at hotellet har den fulde rådighed over din hotellejlighed, og at du ikke kan råde over lejligheden og som følge deraf heller ikke har adgang til lejligheden.

Du er kun i Y1 til generalforsamlingerne, og du booker dig ind i andre huse, da det ikke betyder noget for dig, at du skal bo i et andet hus, da de er ens udstyret. Du bor der jo ikke gratis.

Du mener at det er en strid om ord, idet du mener, du har fraskrevet dig benyttelse af din egen lejlighed i og med, at den står til hotellets fulde rådighed for udlejning. Du har henholdt dig til, at det juridiske var i orden.

Ved brev af 31. marts 2014 har du sendt dine bemærkninger til sagsfremstillingen, hvor du anfører, at du er blevet vidende om, at en mand ved navn B.S., der ejer en andel i hus nr. X på G1, har fået medhold i sin klage til Skatteankenævnet. Hus X et bygget samtidig med hus nr. X5 og må være omfattet af den samme udlejningsaftale som min lejlighed.

Du anfører endvidere:

"Der er altså ikke lighed for loven ...

Det gør os utrygge, når enslydende sager afgøres på forskellig vis i de forskellige skatteankenævn, derfor ønsker vi sagen afgjort af Landsskatteretten.

Ud over, hvad der tidligere er skrevet i sagen har vi følgende påstande til, at vi ikke kan benytte hotellejligheden privat:

  1. Ifølge tinglyst skøde af 29. marts 1999, § 1, står der at køber er bekendt med at ejerlejligheden er pålagt hotelpligt
  2. Ifølge udlejningsaftalens § 4 forpligter ejeren sig til at stille hotellejligheden til hotellets fulde rådighed for udlejning
  3. Ifølge vedtægterne for ejerforeningen G3 § 3, er der pålagt pligt til erhvervsmæssig udlejning til hotelformål
  4. G1 er eneberettiget til at foretage vedligeholdelse af hotellejligheden for de respektive ejeres regning
  5. Ingen ejere af huset har nøgle til hotellejligheden. Nøgler er i receptionen på G1.

Til orientering har vi nu indgået en ny udlejningsaftale med G1, hvor SKATs ordlyd: "Ejer fraskriver sig totalt adgangen til anvendelse af ejerlejligheden til private formål." er indflettet i teksten.(kopi er vedlagt)

Vi mener ikke at have gjort noget ulovligt og har altid bestræbt os på at leve op til gældende love og regler."

Landsskatterettens afgørelse
I henhold til Vestre Landsrets dom, SKM2005.23.VLR, og Højesterets domme, henholdsvis SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR, er det en forudsætning for at anse udlejning af et sommerhus for udelukkende erhvervsmæssig, således at virksomhedsordningen kan anvendes, jf. virksomhedsskattelovens § 1, at ejeren ifølge udlejningskontrakten har været afskåret fra at benytte ferielejligheden. Det er den skattepligtige, der har bevisbyrden for, at lejligheden ikke har været til rådighed i indkomståret.

Det fremgår af den udaterede udlejningskontrakt, at G1 har ferielejligheden til rådighed for udlejning i hele året. Aftalen er ifølge § 5 uopsigelig fra begge parters side, så længe G1drives som ferielejlighedshotel.

Det er ikke nærmere reguleret i udlejningsaftalen med G1, i hvilket omfang din egen rådighed over ferielejligheden er begrænset ved, at ferielejligheden stilles til rådighed for udlejning gennem G1.

Da den fremlagte udlejningsaftale alene er en generel aftale, der intet indeholder om dine dispositionsmuligheder, kan du i relation til den skattemæssige bedømmelse af, om udlejningen af ferielejligheden var erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2010-2011, ikke anses for effektivt at have fraskrevet dig retten til at benytte ferielejligheden, jf. SKM2008.928.SR. Det er uden betydning, om du rent faktisk har benyttet ferielejligheden privat.

Retten finder endvidere, at det er uden betydning, at ejerlejlighederne ifølge lokalplanen er pålagt pligt til erhvervsmæssig udlejning til hotelformål, da det ikke siger noget om ejerens brug af lejligheden. 

Det fremgår af de fremsendte fakturaer, at du som ejer af en lejlighed i komplekset har fordelagtige lejevilkår, hvor der betales en langt lavere leje, end hvis du skulle leje en lejlighed på almindelige vilkår. Det fremgår samtidig af klagen, at lejlighederne er ens indrettet, og at det derfor er uden betydning for dig, hvilken lejlighed du bor i. Det kan derfor ikke tillægges særlig vægt, at den lejlighed du bor i, når du opholder dig på G1, ikke er din egen.

Retten finder ikke, at det er godtgjort, at du i skattemæssig forstand har drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af ferielejligheden, hvorfor virksomhedsskatteordningen ikke kan anvendes for indkomstårene 2010-2011.

Da den talmæssige opgørelse i øvrigt ikke er bestridt stadfæstes SKATs afgørelse.