Dato for udgivelse
31 Oct 2014 14:59
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
21 Oct 2014 13:21
SKM-nummer
SKM2014.751.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
14-4052053
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Virksomheder
Emneord
Succession i landbrug, sammenlagte grunde, udlejningsboliger, kursværdi af latent skat, overdragelse efter værdiansættelsescirkulæret, skattefrit/skattepligtig overdragelse af stuehus, senest offentliggjorte ejendomsværdi
Resumé

Skatterådet bekræftede, at sammenlagte ejendomme med bl.a. udlejningsboliger kan overdrages med succession efter kildeskattelovens § 33 C, at værdiansættelsen kunne foretages efter værdiansættelsescirkulæret på baggrund af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, og at det var nødvendigt at indhente udstyknings- og/eller værdinedgangserklæring vedrørende stuehuset. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en beregnet latent skat kunne ansættes til kurs 80. Skatterådet afviste at svare på spørgsmålet om, hvorvidt overdragelsen kunne foretages på baggrund af en senere årsomvurdering af den sammenlagte ejendom.

Hjemmel

Kildeskatteloven § 33 C,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 2,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 3,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 og
Ejendomsavancebeskatningsloven § 9,
Skatteforvaltningsloven § 24,
Cirkulære nr. 185 af 17/11 1982.

Reference(r)

Kildeskatteloven § 33 C,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 2,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 3,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 og
Ejendomsavancebeskatningsloven § 9,
Skatteforvaltningsloven § 24,
Cirkulære nr. 185 af 17/11 1982.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.C.6.7.2.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.2.1.8.2.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit A.A.3.9.


Spørgsmål

  1. Kan ejendommen K3, efter at ejendommen er sammenlagt med ejendommene S150 og K7, sælges med succession i den samlede ejendomsavance, jf. kildeskatteloven § 33 C, stk. 1, til sønnen? 
  2. Kan den sammenlagte ejendom, jf. spørgsmål 1, sælges til sønnen for 14.555.000 kr. svarende til 85 pct. af den samlede nuværende vurdering for den sammenlagte ejendom på i alt 17.122.800 kr.? 
  3. I den udstrækning ejendommen sælges med succession, jf. spørgsmål 1, kan den under spørgsmål 2 opgjorte salgspris i så fald reduceres med kurs 80 af en beregnet latent skat beregnet ved en skatteprocent som topskat af positiv kapitalindkomst jf. personskattelovens § 19 stk. 2?
  4. Stuehuset med tilhørende grund har et areal på mere end 1.400 m2. Er man i denne situation i relation til beregning af passivpost og/eller nedslag i handelsværdien, jf. spørgsmål 2 og 3, forpligtiget til at undersøge, om stuehuset kunne være solgt skattefrit ved enten at indhente en "udstykningserklæring", jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, 2. punktum, nr. 2, eller en "værdinedgangserklæring", jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, 2. punktum, nr. 3? 
  5. Ejendommen K3 vil være omfattet af reglerne om årsomvurdering pr. 1. oktober 2014. Vil man kunne bruge svaret på spørgsmål 1 - 4 indtil resultatet af denne årsomvurdering bliver bekendtgjort (skriftligt meddelt til ejeren)? 
  6. Såfremt handlen gennemføres efter en bekendtgørelse af en årsomvurdering (eller efter 1. oktober 2014, hvis der svares nej til spørgsmål 5), vil man da kunne fordele denne vurdering i overensstemmelse med svaret på spørgsmål 1?

Svar

  1. Ja 
  2. Ja 
  3. Nej 
  4. Ja 
  5. Ja 
  6. Afvises 

Beskrivelse af de faktiske forhold

P's ægtefælle ejer ejendommene beliggende K3, K7 og S150. Alle tre ejendomme er beliggende i samme Kommune.

Man agter snarest at sælge disse tre ejendomme til sønnen.

Salget vil blive foretaget med succession i den samlede ejendomsavance jf. kildeskattelovens § 33 C stk. 1.

K3 og S150 er landbrugsejendomme efter landbrugsloven, ligesom begge ejendomme er vurderet som landbrugsejendomme.

På ejendommen K3 er der udover stuehuset i alt 9 selvstændige boligenheder, som udlejes.

Bygningerne på ejendommen er bygget som et almindeligt firelænget gårdanlæg, hvoraf stuehuset udgør den nordlige del af gårdanlægget. De udlejede boliger er beliggende i de to fløje af dette gårdanlæg (vestlige og sydlige fløj). I hver fløj er der i alt fire boligenheder. I den ene boligfløj (vestlige) er der tillige et par rum, som bruges af ejeren som oplagsplads, værksted m.m. og af fyringsanlæg i relation til udlejningsboligerne. Den fjerde fløj (østlige) består af en boligenhed, som udlejes, samt alm. driftsbygning, lager m.m., ligesom en del indgår i ejers private bolig.

Der er derudover et par små bygninger på ejendommen.

Ejendommen S150 er en landbrugsejendom uden bygninger.

På ejendommen K3 er opstillet en vindmølle. Det er endnu ikke aftalt om denne vindmølle også bliver overdraget til sønnen.

P og ægtefællen bor selv i stuehuset. De driver i fællesskab selv begge ejendomme med planteavl. Der er derudover en mindre fårebesætning.

Disse to ejendomme agter man at sælge med succession jf. kildeskattelovens § 33 C til sønnen.

Geodatastyrelsen har i april 2014 godkendt sammenlægningen af de to ejendomme, K3 og S150. Sammenlægningen er tinglyst i april 2014.

Ved en misforståelse har Landsinspektøren samtidigt foretaget en arealoverførelse af 256 m2 til ejendommen K7 samt udstykket en selvstændig grund på 1.910 m2.

Man ønsker nu at sammenlægge disse to grunde med K3 inden overdragelsen til sønnen.

Ægtefællen ejer som nævnt tillige ejendommen K7. Denne ejendom vil, som nævnt, blive sammenlagt med K3 inden overdragelsen. Byggegrunden er i det daglige brugt som en del af det samlede areal til fårebesætningen.

Den ejendom, man agter at sælge til sønnen, er således efter sammenlægningen af de to landbrugsejendomme og byggegrunden K7 som bliver sammenlagt med K3 inden salget.

De nuværende ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2012 er ikke påklaget og kan specificeres således:

K3

S150 K7

Sammenlagt

Areal (ha)

21,5153

23,7931

0,1250

45,4334

Grundværdi uden stuehusgrundværdien

4.002.500

1.073.069 522.800 5.598.369
Forskelsværdi uden stuehuset (inkl. afrunding)

7.026.000

3.126.931 10.152.931

Stuehusværdi forskelsværdi

1.199.100

1.199.100

Stuehusgrundværdi

172.400

172.400

I alt

12.400.000

4.200.000

522.800

17.122.800

K3 og S150 er ved vurderingen 1. oktober 2012 som nævnt vurderet som landbrugsejendomme. K7 er et ubebygget areal.

Ejendomsvurderingen af K7 er i dag 522.800 kr.

Vurderingen er specificeret som 1.250 m2 á 255 kr./m2, dvs. 318.500 kr., hvortil kommer byggeret på 204.000 kr., i alt 522.500 kr.

10.000 m2 af arealet vedr. ejendommen K3 er i dag beliggende i byzone. Byzonejorden er vurderet til 290 kr. pr m2. Alle bygninger, herunder både de udlejede boligenheder samt stuehuset, er beliggende på byzonearealet.

Hele arealet vedr. K7 er beliggende i byzonen. Arealet bruges i dag landbrugsmæssigt til fårebesætningen.

Ifølge kildeskattelovens § 33 C stk. 1, 4. pkt., kan der succederes i den samlede ejendomsavance, hvis mere end halvdelen af ejendommen anvendes i sælgers erhvervsvirksomhed.

Ved denne "halvdelsmåling" bruges den værdimæssige fordeling ved seneste ejendomsvurdering mellem erhverv og beboelse, jf. § 33 C, stk. 1, 5. pkt.

I kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 6. pkt., fremgår det, at man ved udlejning af en landbrugsejendom medregner den udlejede del til den erhvervsmæssige anvendelse.

Da ejendommen er en landbrugsejendom, vil man umiddelbart kunne medregne de udlejede boliger til den erhvervsmæssige del af ejendommen. I så fald vil man umiddelbart opfylde betingelserne om, at kunne succedere i ejendomsavancen, idet ejendomsvurderingen af stuehuset klart udgør mindre end halvdelen af den samlede ejendomsvurdering af den sammenlagte ejendom.

På den anden side skal § 33 C, stk. 1, 5. pkt., formentlig fortolkes således, at en "udlejning til beboelse" - også på en landbrugsejendom - ikke anses for en "erhvervsmæssig anvendelse" i relation til kildeskattelovens § 33 C stk. 1, 3. og 4. pkt.

Derfor vil en succession i den samlede ejendomsavance kræve, at mere end halvdelen af de sammenlagte ejendommes vurdering vedrører de dele af ejendommen, som ikke vedrører alle beboelser på ejendommen.

Forholdet er tilsyneladende ikke omtalt nærmere i Juridisk Vejledning.

Det forudsættes ved nærværende ændrede anmodning om bindende svar, at en succession i den samlede ejendomsavance må forudsætte, at ejendomsvurderingen af de samlede beboelser (både egen beboelse og de udlejede boliger) udgør mindre end halvdelen af den samlede ejendomsvurdering.

På baggrund af specifikationen af seneste vurdering påstås, at den samlede vurdering kan fordeles således:

Samlet vurdering

Landbrugsmæssigt benyttet

Beboelse inkl. egen beboelse

K3

Byzonejord i alt 10.000 m2 heraf 3.500 m2 landbrugsmæssigt benyttet (fårefold), jf. nedenfor

2.900.000

1.015.000

1.885.000

Byggeret anset for en del af stuehuset

232.000

0

232.000

Enhedsværdi anset for en del af værdien af stuehuset

40.000

0

40.000

Landbrugsmæssig grundværdi K3

1.002.455

1.002.455

0

Grundværdi i alt

4.174.455

2.017.455

2.157.000

Tillægsparcelværdi 203 pct. af den landbrugsmæssige grundværdi

2.034.983

2.034.983

Værdi af driftsbygning landbrugsmæssigt benyttet

81.000

81.000

Værdi af småbygninger vedr. udlejningen

180.000

0

180.000

Stuehus byggeteknisk værdi

1.080.352

0

1.080.352

Øvrige beboelsesbygninger. Teknisk værdi

4.875.600

0

4.875.600

Byggetekniske værdier i alt

8.251.935

2.115.983

6.135.952

I alt (før afrunding)

12.426.435

4.133.438

8.292.952

Afrunding forholdsmæssigt fordelt

-26.435

-8.793

-17.642

K3, ejendomsvurdering

12.400.000

4.124.645

8.275.310

Grundværdi af S150

1.073.100

1.073.100

Tillægsparcelværdi af S150, 293 pct. af grundværdien

3.144.092

3.144.092

S150, ejendomsvurdering

4.200.000

4.200.000

K7, ejendomsvurdering

522.800

522.800

I alt for den sammenlagte ejendom

17.122.800

8.847.445

8.275.310

Af byzonen på K3 er der 3.500 m2, som bruges landbrugsmæssigt til fårebesætningen og adgangsvej til markerne.

På den østlige side af ejendommen er der dels den selvstændige ejendom K7 på 1.249 m2 og dels en del af det areal, som af ejendommen K3 bruges til fårebesætningen. K7 sammenlægges også med K3 inden salget.

500 m2 af arealet bruges som køkkenhave. Dette areal anses for privat benyttet.

På den vestlige side af bygningerne er der yderligere en græsmark, som bruges til fårebesætningen.

Man har foretaget en opmåling, bl.a. via www.ois.dk, ligesom et græsareal på den vestlige side af bygningerne er blevet indhegnet som en del af fårefolden i stedet for at henligge som ubenyttet græsplæne. Denne opmåling viser, at fårebesætningen i alt beslaglægger 3.500 m2 af ejendommens byzoneareal.

Derudover medregnes hele arealet vedr. K7, som bliver sammenlagt med K3 inden et salg.

Den resterende del af byzonen vedr. K3 bruges dels til alle boligerne inkl. stuehusets have, gårdsplads m.m. De udlejede boliger samt parkeringsplads til disse lejemål m.m. er også beliggende på byzonearealet.

På basis af ovennævnte påstås det, at den landbrugsmæssigt benyttede del af ejendommen udgør ca. 51,67 pct. af den samlede vurdering.

Dermed opfylder man netop halvdelsreglen i relation til succession i den samlede ejendomsavance.

Supplerende oplysninger om landbrugsomsætningen

Ifølge SKM2012.359.HR lægger Højesteret vægt på omsætningen vedrørende den landbrugsmæssige benyttelse i forhold til omsætningen vedrørende en minkfarm, som Højesteret ikke anså som landbrugsmæssig benyttelse.

Den personlige virksomhed, som drives af P og dennes ægtefælle består af driften af landbruget, boligudlejningerne samt drift af en vindmølle. Vindmøllen er placeret på ejendommen K3.

Det er som nævnt endnu ikke afklaret, om vindmøllen overdrages sammen med ejendommen eller om P beholder ejerskabet til vindmøllen.

Da vindmøllen skattemæssigt er et driftsmiddel, er der ved målingen af omsætningens fordeling på de to dele af ejendommen set bort fra omsætningen vedrørende vindmøllen.

Af årsrapporterne for 2011 - 2013 fremgår følgende:

Omsætning landbrug

Omsætning udlejning

Samlet omsætning

Landbrugets andel i pct.

2011

343.182

356.589

699.771

49 pct.

2012

567.039

312.176

879.215

64 pct.

2013

403.270

339.905

743.175

54 pct.

Gennemsnit

437.830

336.223

774.053

57 pct.

Til omsætningen vedrørende udlejningen er medregnet lejeindtægterne af de 9 udlejede boliger.

Omsætningen vedrørende landbruget er opgjort som salgsindtægten af afgrøderne samt hektarstøtten. Der er korrigeret for ændringerne i varelageret. Der er ikke korrigeret for omkostningerne.

Omsætningen i landbruget omfatter den samlede omsætning på ejendommene K3 og S150. Dette svarer netop til den samlede omsætning på den sammenlagte ejendom.

Målt på omsætningen udgjorde landbruget i de seneste tre år samlet set klart mere end 50 pct. af den samlede omsætning.

Dertil kommer, at det i Højesterets dom SKM2012.359.HR bl.a. er anført:

Højesteret finder, at vurderingslovens § 33, stk. 1, må forstås sådan, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A.

Både værdimæssigt samt omsætningsmæssigt udgør landbruget derfor mere end halvdelen. Når man dertil tager i betragtning, at ejendommen skal vurderes som landbrug, medmindre den landbrugsmæssige anvendelse er "helt underordnet", påstås det, at ejendommen rettelig samlet set skal vurderes som en landbrugsejendom.

Den rigtige vurdering er derfor klart en landbrugsmæssig vurdering af den sammenlagte ejendom.

Spørgsmål 1

I spørgsmål 1 er der derfor anmodet om svar på, om man på denne baggrund kan anse, at over halvdelen af ejendommen er brugt til erhvervsmæssige formål, således at der kan succederes i den samlede ejendomsavance.

Såfremt SKAT vurderer, at man ikke på det foreliggende grundlag kan afgøre, om man opfylder denne halvdelsregel, anmodes om, at SKAT foretager en besigtigelse af ejendommen, så man på et sikkert grundlag kan få vurderet, om halvdelsreglen i denne relation kan anses for opfyldt.

Alternativt kan fremlægges en opmåling foretaget af landinspektøren.

Spørgsmål 2

Man agter snarest at overdrage den sammenlagte ejendom til sønnen.

Da der pt. ikke foreligger en samlet vurdering for den sammenlagte ejendom anmodes om svar på, om man i relation til gaveafgiftsreglerne kan overdrage den sammenlagt ejendom til 85 pct. af ovennævnte beregnede vurdering på 17.122.800 kr., dvs. til 14.555.000 kr.

Det bemærkes, at der i berigtigelsen vil indgå en gave.

Spørgsmål 3

Som det fremgår af SKM2011.406.SKAT, jf. den juridiske vejledning afsnit C.C.6.7.2, kan man ved overdragelse med succession enten beregne en passivpost som modregnes i en samtidigt ydet gave, eller man kan reducere selve overdragelsesprisen med en kursværdi af den ved successionen overtagne latente skat.

Det fremgår af denne afgørelse, at man ikke kan beregne denne latente skat ved kurs 100.

I afgørelsen SKM2012.477.LSR havde man i det bindende svar vedr. spørgsmål 2 (som ikke blev påklaget) brugt kurs 80 vedr. den overtagne latente skat. Skatterådet godkendte denne del af anmodningen om bindende svar.

Vil man derfor kunne reducere prisen med kurs 80 af en beregnet latent skat?

Da ejendomsavance uden for virksomhedsordningen beskattes som kapitalindkomst, og da P og dennes ægtefælle stort set vil være omfattet af topskat for den samlede avance, såfremt man havde gennemført en beskatning heraf, påstås, at nedslaget i handelsprisen kan beregnes som kurs 80 af en beskatning af ejendomsavancen som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 19, stk. 2.

Denne skat er i 2014 på 42 pct. med tillæg af kirkeskatten, som er på 1,10 pct., dvs. i alt en beskatning i 2014 på 43,10 pct.

Det påstås derfor, at nedslaget derfor kan beregnes som kurs 80 af 43,10 pct., dvs. 34,48 pct. af ejendomsavancen ved salg i 2014.

Avancen vil formentlig være på ca. 9 mio. kr.

Det bemærkes, at stuehuset inkl. have og del af gårdplads er over 1.400 m2 hvorfor skattefriheden efter § 9 bl.a. afhænger af, om der kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse af haven m.m.

Hvis man vurderer, at stuehuset ikke kan sælges skattefrit, forøges avancen med knapt 1 mio. kr.

Spørgsmål 4

Stuehusets grundareal samt have og gårdplads er over 1.400 m2. Dette medfører, at avancen vedr. stuehuset umiddelbart er omfattet af skattepligten, idet denne del af ejendommen ikke opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, 2. pkt., jf. § 9, stk. 1, sidste pkt.

Er man i denne situation i relation til beregning af passivpost og/eller nedslag i værdien, jf. spørgsmål 3, forpligtiget til at undersøge, om stuehuset kunne være solgt skattefrit ved enten at indhente en "udstykningserklæring", jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, 2. pkt. nr. 2 eller en "værdinedgangserklæring", jf. § 8 stk. 1, 2. punktum, nr. 3?

Det bemærkes, at det ikke er oplagt, at man vil få en erklæring om, at der ikke kan ske udstykning af den pågældende del af ejendommen, idet denne del af ejendommen er beliggende i byzone.

Det vil derfor kunne være usikkert, om man opfylder betingelserne for at kunne sælge stuehuset skattefrit.

Spørgsmål 5

Det var forventet, at man kunne få problemet med succession afklaret inden 1. oktober 2014. Denne afklaring omfattede både den skattemæssige side og sammenlægningen af ejendommene K3 og S150 samt nu også K7.

Man kunne umiddelbart derefter overdrage den samlede ejendom til sønnen med succession. Denne overdragelse ville man i betydelig udstrækning finansiere med anfordringslån.

Dette tilgodehavende ville spørger helt eller delvist beholde i en "fortsættende" virksomhedsordning, bl.a. på basis af den vindmølle der står på ejendommen, evt. på basis af en tilkøbt udlejningsejendom.

Det bemærkes, at der i virksomhedsordningen pr. 1. januar 2013 er 1.247.277 kr. i opsparet indkomst.

Da afklaringen vedr. successionen og sammenlægningerne har trukket ud, og da Skatterådet i afgørelsen SKM2014.70.SR nu mener, at i det mindste visse anfordringslån ikke kan beholdes i virksomhedsordningen, bliver man måske nødt til også at overdrage en betydelig del af opsparingskontoen med succession til sønnen, jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 5. Dette forudsætter, at overdrageslen skal foretages ved primo status, dvs. pr. 1. januar 2015.

Sammenlægningen mellem K3 og S150 er på plads medens sammenlægningen med K7 ikke pt. er på plads. Dermed vil der foreligge en omvurderingsgrund vedr. i det mindste K3 og S150, som bevirker, at den sammenlagte ejendom bliver årsomvurderet pr. 1. oktober 2014.

Efter de normale regler ville ejendommen blive vurderet ved en alm. vurdering pr. 1. oktober 2014, men denne alm. vurdering er suspenderet, idet man foretager en automatisk forlængelse af 2012-vurderingen, jf. lov 1635 af 26. december 2013.

Resultatet af en årsomvurdering vil formentlig først blive offentliggjort (bekendtgjort over for ejerne) i marts/april 2015.

I spørgsmål 5 spørges derfor, om man kan anvende resultatet af nærværende bindende svar, jf. svarene på spørgsmål 1 - 4, indtil der er bekendtgjort en ny vurdering.

Spørgsmål 6

Såfremt man enten efter 1. oktober 2014 eller efter at der er bekendtgjort en ny årsomvurdering skal anvende denne vurdering ved afgørelsen af, om man kan succedere i den samlede ejendomsavance, anmodes i spørgsmål 6, om man kan fordele denne årsomvurdering m.m. efter de principper, der fremgår af svarene på spørgsmål 1.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1

Som beregnet ovenfor påstås, at den landbrugsmæssigt benyttede del af ejendomsvurderingen af den sammenlagte vurdering netop er mere end halvdelen af den samlede vurdering. Derfor kan der succederes i hele ejendomsavancen.

Spørgsmål 2

Den samlede vurdering, jf. spørgsmål 1, er på 17.122.800 kr. Denne samlede vurdering må anses for anvendelig til en vurdering af den gaveafgiftspligtige værdi, jf. cirkulære 185 af 17. november 1982. Den gaveafgiftspligtige værdi inden korrektion med konsekvenserne af en succession, jf. spørgsmål 3, bør derfor kunne opgøres til 85 pct. af 17.122.800 kr. svarende til 14.555.000 kr.

Spørgsmål 3

Kursen på den overtagne udskudte skat bør kunne fastsættes som kurs 80 beregnet af topskatten af ejendomsavancen. Da ejendomsavancen er kapitalindkomst påstås skattekorrektionen at kunne beregnes som kurs 80 af de skatteprocenter, der er angivet i personskattelovens § 19, stk. 2, for salgsåret.

Spørgsmål 4

Man bør ikke pålægge skatteyder at indhente disse erklæringer. Man bør derfor ved beregning af passivpost eller værdinedgangen ved succession, jf. spørgsmål 3, kunne medregne avancen vedr. stuehuset med tilhørende grund inkl. have til den ejendomsavance, hvori der succederes.

Spørgsmål 5

Selvom en årsomvurdering er foretaget pr. 1. oktober 2014, bør den først kunne lægges til grund ved afgørelsen af, om over halvdelen af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, når ejeren har fået skriftlig meddelelse om vurderingen (dvs. at vurderingen er bekendtgjort over for ejeren).

I modsat fald ville man jo ikke på tidspunktet for overdrageslen kunne vide, om man opfyldte denne betingelse.

Spørgsmål 6

Hvis der er bekendtgjort en ny vurdering, bør den kunne fordeles på samme måde, som fremgår af svaret på spørgsmål 1.

Det samme bør være tilfældet, hvis man, jf. svaret på spørgsmål 5, skal bruge vurderingen 1. oktober 2014, selvom den ikke er bekendtgjort på salgstidspunktet.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at ejendommen K3, efter at denne er sammenlagt med ejendommene S150 og K7, kan sælges med succession i den samlede ejendomsavance, jf. kildeskatteloven § 33 C, stk. 1, til sønnen.

Lovgrundlag

Kildeskattelovens § 33 C (uddrag)

Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-11 og 14. Adoptivforhold eller stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Hvis mere end halvdelen af ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. For så vidt angår fast ejendom omfattet af 3. og 4. pkt., kan der kun ske indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3, hvis der samtidig sker indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom. Stk. 2-11 og 14 gælder heller ikke for fortjeneste på gæld, der skal beskattes efter reglerne i kursgevinstloven, medmindre det sker efter reglerne i kursgevinstlovens § 23. For aktier, anparter og andelsbeviser og lignende gælder aktieavancebeskatningslovens §§ 34, 35 og 35 A, uanset om de indgår i virksomheden.

Stk. 2. Fortjeneste ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen. Hvis aktiverne er anskaffet af overdrageren som led i dennes næringsvej eller i spekulationsøjemed, skal fortjeneste eller tab, som fremkommer ved salg af aktiverne foretaget af erhververen, medregnes ved opgørelsen af dennes skattepligtige indkomst i det omfang, fortjenesten eller tabet skulle have været medregnet ved opgørelsen af overdragerens skattepligtige indkomst, hvis salget var foretaget af denne. Er der ved overdragelsen beregnet passivpost efter § 33 D vedrørende det pågældende aktiv, lægges de omstændigheder med hensyn til anskaffelsestid og anskaffelseshensigt, som blev lagt til grund ved beregningen af passivposten, til grund for beskatningen af aktivet hos erhververen. Er erhververen af en fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven indtrådt i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven, men ikke med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3 for bygninger tilhørende den faste ejendom eller kun i en del af disse, skal erhververen ved opgørelsen af gevinst eller tab ved afståelse af ejendommen nedsætte anskaffelsessummen med beløb svarende til, hvad overdrageren skulle have nedsat ejendommens anskaffelsessum med efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-5, såfremt ejendommen var blevet solgt på overdragelsesdagen.

Stk. 3. Tab, som konstateres ved overdragelse af aktiver, fradrages i overdragerens skattepligtige indkomst i samme omfang som ved salg til andre personer. Som salgssum betragtes den værdi, der er lagt til grund ved beregning af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen. Har erhvervelsen ikke været afgifts- eller indkomstskattepligtig, anvendes det pågældende aktivs værdi i handel og vandel på overdragelsestidspunktet. Erhververen skal herefter anvende disse værdier som skattemæssig anskaffelsessum og indtræder ikke i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til disse aktiver.

Stk. 4. Erhververen kan ikke fratrække underskud fra indkomstår før erhvervelsen i fortjeneste ved overdragelse af virksomheden.

Stk. 5. Anvender overdrageren ved udgangen af indkomståret forud for overdragelsen virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens afsnit I, kan den, til hvem virksomheden overdrages, overtage indestående på konto for opsparet overskud ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen, såfremt overdragelsen finder sted dagen efter dette indkomstårs udløb. Den, til hvem en del af virksomheden eller en af flere virksomheder, jf. virksomhedsskattelovens § 2, stk. 3, overdrages, kan overtage den del af indestående på konto for opsparet overskud, der svarer til den pågældende del af virksomheden eller den pågældende virksomhed. Denne del beregnes som forholdet mellem den del af kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen, der kan henføres til den nævnte virksomhed, og hele kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsesåret. Den forholdsmæssige del af kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen beregnes efter forholdet mellem værdien af aktiverne ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen i den nævnte virksomhed og samtlige aktiver indskudt i virksomhedsordningen. Ved beregningen af den forholdsmæssige del ses bort fra finansielle aktiver. Foreligger der flere konti for opsparet overskud, medregnes en forholdsmæssig del af hver af kontiene. Overtagelse efter 1. og 2. pkt. forudsætter, at modtageren opfylder kravene i virksomhedsskattelovens afsnit I.

Stk. 6. Anvender overdrageren ved udgangen af indkomståret forud for overdragelsen kapitalafkastordningen, jf. virksomhedsskattelovens afsnit II, kan den, til hvem virksomheden overdrages, overtage indestående på konjunkturudligningskontoen ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen, såfremt overdragelsen finder sted dagen efter dette indkomstårs udløb. Den, til hvem en del af virksomheden eller en af flere virksomheder overdrages, kan overtage en forholdsmæssig del af indestående på konjunkturudligningskontoen. Denne del beregnes som forholdet mellem den del af kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen, der kan henføres til den nævnte virksomhed, og hele kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsesåret. Kapitalafkastgrundlaget ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen opgøres som værdien af aktiver, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt, ved udløbet af indkomståret forud for overdragelsen. Virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 6 og 7, finder dog tilsvarende anvendelse. Overtagelse efter 1. og 2. pkt. forudsætter, at modtageren opfylder kravene i virksomhedsskattelovens afsnit II.

Stk. 7. Beslutning om, at erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling, skal senest meddeles i forbindelse med indgivelse af overdragerens selvangivelse.

Stk. 8. Hvis de værdiansættelser, parterne har lagt til grund ved overdragelsen, ændres i forbindelse med beregning af afgift eller skat af en eventuel gave, kan parterne træffe en ny beslutning om, hvorvidt erhververen indtræder i overdragerens stilling. Den skal meddeles told- og skatteforvaltningen inden for 3 måneder efter, at den skattepligtige har modtaget meddelelse om ændringen.

Praksis

Af den juridiske vejledning, 2014-2, afsnit C.C.6.7.2, fremgår bl.a. følgende: 

Betingelser for succession

Der kan succederes i en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder. Dette fremgår direkte af bestemmelsen i KSL § 33 C.

Denne formulering er indsat i KSL § 33 C, stk. 1, med virkning fra og med den 1. januar 2009, og formålet er at præcisere, at der ikke kan overdrages en virksomhed efter denne regel, medmindre virksomheden er en erhvervsvirksomhed på overdragelsestidspunktet.

Succession kan dermed ske ved overdragelse af

  • Hele erhvervsvirksomheden 
  • En af flere erhvervsvirksomheder 
  • En ideel andel af hele erhvervsvirksomheden eller en ideel andel af flere erhvervsvirksomheder 
  • En andel, der ikke er en ideel andel af hele erhvervsvirksomheden, men som i sig selv udgør en selvstændig erhvervsvirksomhed. 

Ud af fx tre landbrugsejendomme, som hver for sig udgør en erhvervsvirksomhed, kan der succederes i den ene ejendom, selv om denne ikke udgør en ideel andel af hele erhvervsvirksomheden - som er alle tre ejendomme. Der vil også kunne succederes i en ideel andel af hele erhvervsvirksomheden, hvilket vil sige en andel af hver enkelt landbrugsejendom.

Skatterådet bekræftede, at KSL § 33 C kan finde anvendelse ved deloverdragelser af faderens landbrugsvirksomhed til søn. Se SKM2013.41.SR.

Forskellige aktiver

Nedenstående er eksempler på virksomhedsaktiver, der kan overdrages med succession:

  • Afskrivningsberettigede bygninger 
  • Maskiner, inventar og lignende driftsmidler 
  • Landbrugets husdyrbesætninger 
  • Fast ejendom, når overdrageren driver næring med køb og salg 
  • Fast ejendom, hvor avancen beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, og som indgår i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed 
  • Aktier og obligationer, når overdrageren driver næring med køb og salg 
  • Luftfartøjer 
  • Skibe 
  • Varelager, herunder landbrugets beholdninger... 

De aktiver, der kan overdrages efter KSL § 33 C (men også efter KSL §§ 26 A, stk. 2, og 26 B), er de aktiver i erhvervsvirksomheden, hvor fortjenesten ellers ville være beskattet ved afståelse.

Der kan således ikke succederes i aktiver, hvor en fortjeneste er undtaget fra beskatning, fx et parcelhus eller et stuehus, eller hvor en afståelse på overdragelsestidspunktet udløser tab.

Der kan ikke succederes i fortjeneste på gæld, der skal beskattes efter reglerne i kursgevinstloven, medmindre det sker efter reglerne i KGL § 23. Se KSL § 33 C, stk. 1.

Aktiverne, eksempler

Fast ejendom, erhvervsvirksomhed

Der kan kun succederes i fortjeneste på fast ejendom, der skal opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og kun i det omfang, ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Se dog nedenfor om ejendomme erhvervet som led i næring.

Hvis den erhvervsmæssige del udgør mere end halvdelen af ejendommen, kan der succederes med hensyn til skattepligtig fortjeneste vedrørende hele ejendommen. Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige del lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund. Se KSL § 33 C, stk. 1.

I tilfælde, hvor der er flere ejere af en ejendom, fx et interessentskab, er det efter SKATs opfattelse ejendommens samlede anvendelse, der er afgørende for opfyldelsen af halvdelskravet. Herved vil en interessent kunne overdrage sin andel af ejendommen med fuld succession, uanset størrelsen af interessentens ideelle andel, hvis de øvrige betingelser for succession i øvrigt er opfyldte.

En ejendom, som ikke blev anvendt i virksomhedens drift, kunne ikke overdrages med succession efter KSL § 33 C. Se SKM2007.231.SR.

En vindmølle stod på en landbrugsejendom og havde været anvendt til private formål. Vindmøllen kunne derfor ikke udgøre en virksomhed eller en andel heraf. Skatteyderens søn kunne herefter ikke succedere i vindmøllen i henhold til KSL § 33 C. Se SKM2002.82.LR.

Fast ejendom, udlejet eller bortforpagtet

Det er kun udlejning af fast ejendom, der benyttes til:

  • landbrug 
  • gartneri 
  • planteskole 
  • frugtplantage 
  • skovbrug, 

jf. VURDL § 33, stk. 1 og 7, som anses for erhvervsmæssig i relation til KSL § 33 C. Betingelsen skal være opfyldt på overdragelsestidspunktet, for at der kan succederes.

Udlejning af anden fast ejendom anses ikke for at være erhvervsvirksomhed efter KSL § 33 C, stk. 1. Der kan derfor ikke succederes i ejendomme, der er udlejet til andet formål.

Skatterådet fandt, at KSL § 33 C ikke kunne anvendes i et tilfælde, hvor en fader ønskede at overdrage en udlejet ejendom, som anvendtes til restaurant, til sin søn. Se SKM2009.282.SR.

Hvis udlejet eller bortforpagtet jord ikke opfylder ovennævnte betingelser, anses jorden ikke for erhvervsmæssigt benyttet, og der kan derfor ikke ske overdragelse med succession.

Se hertil SKM2012.359.HR, hvor Højesteret udtalte, at driften af en minkfarm ikke er landbrug, og at VURDL § 33, stk. 1, må forstås sådan, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særligt gunstige skatteregler gældende for de opregnede erhverv.

Skatterådet har i en afgørelse om succession i bortforpagtet landbrugsjord anført, at fordi der var tale om landbrug, var det ikke et problem, at der i successionsøjeblikket var tale om en udlejningsvirksomhed. Se SKM2008.179.SR...

Begrundelse

Det ønskes bekræftet, at den sammenlagte ejendom kan overdrages med succession i den samlede ejendomsavance til sønnen efter kildeskattelovens § 33 C.

Der er således anmodet om stillingtagen til, hvorvidt halvdelsreglen i kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 4. pkt., er opfyldt, hvorefter der kan ske overdragelse med succession i hele ejendomsavancen på den sammenlagte ejendom.

Efter de afgivne oplysninger om størrelsen på den sammenlagte ejendom og den værdimæssige fordeling heraf på henholdsvis landbrug- og boligdel udgør den landbrugsmæssigt benyttede andel af den samlede virksomhed, som påtænkes overdraget med succession, 51,67 pct. af den samlede ejendom.

Efter SKATs opfattelse er betingelsen om succession i hele ejendomsavancen opfyldt, idet mere end halvdelen af den samlede ejendom værdimæssigt kan henføres til den landbrugsmæssigt benyttede del af ejendommen.

Efter det oplyste kan den samlede virksomheds omsætning i de sidste tre år fordeles med 57 pct. til landbrugsvirksomheden og resten til udlejningsvirksomheden. På baggrund heraf finder SKAT ikke, at den landbrugsmæssige del kan anses for uvæsentlig, jf. SKM2012.359.HR.

Det bemærkes, at SKAT forudsætningsvist lægger det uprøvet til grund, at den værdimæssige vægtning af landbrugets andel af den samlede ejendom udgør mere end halvdelen, og at landbrugets omsætning gennemsnitligt udgør mere end halvdelen af den samlede omsætning.

På den baggrund finder SKAT, at halvdelsreglen i kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, er opfyldt, hvorefter der kan succederes i den samlede ejendomsavance.

SKAT har ikke herved taget stilling til, om de øvrige betingelser i kildeskattelovens § 33 C er opfyldte.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at den sammenlagte ejendom, jf. spørgsmål 1, kan sælges til sønnen for 14.555.000 kr. svarende til 85 pct. af den samlede nuværende vurdering for den sammenlagte ejendom på i alt 17.122.800 kr.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven

§ 2. Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med salgssummer, jf. dog §§ 10 og 11.

Stk. 2. Overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Erhvervelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud sidestilles med køb.

§ 3. Er en afstået fast ejendom erhvervet ved gave eller arveforskud, benyttes den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen, som udgangspunkt for beregningen af fortjeneste ved afståelsen. Har erhvervelsen ikke været gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, anvendes den pågældende faste ejendoms værdi i handel og vandel på erhvervelsestidspunktet som udgangspunkt.

Stk. 2. Er afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning(uddrag)

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne...

Fast ejendom

4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

5. Den nominelle værdi, der er ansat i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, omregnes til kontantværdi ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse.

Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave, der indgår i den ansatte nominelle værdi, skal dog ikke kursreguleres, men medregnes til den pålydende værdi.

De øvrige poster, der indgår i den ansatte nominelle værdi, omregnes til kursværdi efter de regler, der er fastsat i ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

7. Omfatter arveudlægget eller gaveoverdragelsen såvel fast ejendom som løsøre, skal den til kontantværdi omregnede værdiansættelse fordeles forholdsmæssigt på den faste ejendom og løsøret, medmindre boet eller parterne har fastsat en anden fordeling.

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

Praksis

Af den juridiske vejledning, 2014-2, afsnit C.H.2.1.8.2, om afståelses- og anskaffelsessummen ved andre overdragelser end almindeligt salg/køb fremgår det bl.a.:

Afståelse og erhvervelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg og køb af fast ejendom. Se EBL § 2, stk. 2, 1. og 2. pkt.

Hvis erhvervelsen hverken har været gaveafgiftspligtig eller indkomstskattepligtig, anvendes ejendommens handelsværdi på erhvervelsestidspunktet som udgangspunkt. Se EBL § 3, stk. stk. 1.

Når der ved afståelse af fast ejendom bliver givet en gave eller et arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum.

Hvis gaven hverken er gaveafgiftspligtig eller indkomstskattepligtig, betragtes handelsværdien på overdragelsestidspunktet som afståelses- henholdsvis anskaffelsessum. Se EBL § 3, stk. 2.

Overdragelser inden for "gaveafgiftskredsen"

Ved visse familieoverdragelser efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret er det muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den ejendomsvurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen, når gaveafgiften skal beregnes. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Som udgangspunkt er ejendomsvurderingen først bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af SKAT, fx pr. post, på selvangivelsen eller i årsopgørelsen. SKAT accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den nye ejendomsvurdering, så snart vurderingen er lagt i Skattemappen. Skatteyderen kan dog anvende den gamle ejendomsvurdering, hvis skatteyderen ønsker det, indtil skatteyderen modtager den nye vurdering fx på selvangivelsen/årsopgørelsen eller som særskilt udsendt.

Det er således en forudsætning for at anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at vurderingen af den faste ejendom på overdragelsestidspunktet svarer til ejendommens faktiske status (benyttelse) på dette tidspunkt.

SKM2012.501.SR Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ejer ved opgørelse af overdragelsessummen ved afståelse af en ejendom til sine sønner kunne se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. en tilbagekøbsklausul. Ejendommen kunne overdrages til handelsværdien eller til en værdi svarende til vurderingen +/- 15 pct.

Begrundelse

Det ønskes bekræftet, at den sammenlagte ejendom kan sælges til 85 pct. af den nuværende samlede vurdering.

Ved overdragelser af fast ejendom, der sker mellem forældre og børn, kan ejendomme værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af overdragelsessummen.

Det følger af værdiansættelsescirkulærets punkt 5, at nominel værdi skal omregnes til kontantværdi.

Efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6 kan parterne som udgangspunkt handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering.

Efter SKATs opfattelse kan ejendommen således sælges til 85 pct. af den seneste offentliggjorte samlede kontante ejendomsvurdering.

SKAT har herved forudsat, at der ikke siden sidste vurdering er indtrådt faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, som endnu ikke har givet sig udslag i værdiansættelsen, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.

Det bemærkes, at SKAT alene har taget stilling til, hvorvidt den samlede ejendom kan sælges til 85 pct. af seneste vurdering.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, hvis ejendommen sælges med succession, jf. spørgsmål 1, om den under spørgsmål 2 opgjorte salgspris i så fald kan reduceres med kurs 80 af en beregnet latent skat beregnet ved en skatteprocent som topskat af positiv kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 19, stk. 2.

Praksis

Af den juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.C.6.7.2 om succession efter kildeskattelovens § 33 C fremgår bl.a. følgende af underafsnittet "Betingelser for succession":

De aktiver, der kan overdrages efter KSL § 33 C (men også efter KSL §§ 26 A, stk. 2, og 26 B), er de aktiver i erhvervsvirksomheden, hvor fortjenesten ellers ville være beskattet ved afståelse.

Der kan således ikke succederes i aktiver, hvor en fortjeneste er undtaget fra beskatning, fx et parcelhus eller et stuehus, eller hvor en afståelse på overdragelsestidspunktet udløser tab.

Af samme afsnit i den juridiske vejledning i fremgår bl.a. følgende af underafsnittet "Passivpost":

Ved overdragelse til den personkreds, der er omfattet af KSL § 33 C, vil der kunne opstå en gave. Det afhænger af, om den værdi, der bliver fastsat ved overdragelsen, er mindre end den værdi, der kan godkendes. Se Skatteministeriets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Værdiansættelsen skal foretages, uanset om der ydes helt eller delvist vederlag, og uden hensyntagen til om der sker succession eller ej.

Hvis en person efter KSL § 33 C, stk. 1, 12 eller 13, eller ABL §§ 34, 35 og 35 A, indtræder i overdragerens skattemæssige stilling vedrørende aktiver, der er overdraget til den pågældende som hel eller delvis gave, skal der i opgørelsen af gavens værdi tages hensyn til eventuelle fremtidige skattetilsvar vedrørende de aktiver, der er overdraget som gave.

Hvis gaveafgiften skal betales, skal der i tilknytning til aktiverne i gaveopgørelsen optages passivposter til udligning af eventuelle fremtidige skattetilsvar vedrørende disse aktiver. Hvis gaven skal indkomstbeskattes efter SL § 4, litra c, nedsættes gavens værdi med et beløb svarende til en passivpost til udligning af eventuelle fremtidige skattetilsvar vedrørende disse aktiver. Se KSL § 33 D.

Se i denne forbindelse SKM2011.406.SKAT (styresignal), hvorefter der ved succession efter KSL § 33 C ikke både kan gives nedslag for den gaverelaterede del af et fremtidigt skattetilsvar og for den objektivt beregnede passivpost efter KSL § 33 D. Dette gælder også ved succession efter ABL §§ 34, 35 og 35 A. Se hertil SKM2012.477.LSR og SKM2012.479.LSR.

Eventuelle passivposter skal beregnes på baggrund af den lavest mulige skattepligtige fortjeneste, som ville være fremkommet, hvis gavegiveren (overdrageren) havde solgt aktivet på tidspunktet for overdragelsen. Bliver passivposten negativ, skal denne sættes til 0. Se KSL § 33 D, stk. 2.

Hvis der senere bliver indført andre valgmuligheder med hensyn til indgangsværdier som anskaffelsessum, bliver en successionserhverver ikke afskåret fra at kunne anvende disse ved en avanceopgørelse.

Hvis erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling vedrørende fast ejendom, beregnes passivposten kun på grundlag af den eller de gevinster, der indtrædes i. Se KSL § 33 D, stk. 2.

Hvis en erhverver vælger at succedere i de genvundne afskrivninger, er erhververen også tvunget til at succedere i gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven. Situationen kan altså være den, at der ikke succederes i de genvundne afskrivninger fra nogle eller alle bygninger, enten fordi der ikke er en fortjeneste, eller fordi skatteyderen ikke ønsker dette.

Når en passivpost på ejendomsavancen skal beregnes, er det nødvendigt først at opgøre afskrivningerne for de enkelte bygninger. Denne opgørelse skal foretages, som om alle bygninger er blevet solgt, uanset om der succederes i nogle af de genvundne afskrivninger. Se ordlyden af KSL § 33 D, stk. 2, 1. pkt., og af BAL § 13 a, stk. 2, 1. pkt.

Først når denne opgørelse er foretaget, vil det være muligt at bestemme, om ejendommens anskaffelsessum eventuelt skal nedsættes med ikke genvundne afskrivninger.

Af samme afsnit i den juridiske vejledning fremgår følgende af underafsnittet "Værdiansættelsen ved succession":

Skatterådet fandt i en sag om overdragelse med succession efter KSL § 33 C, at de overdragne aktiver skulle prissættes til værdien i handel og vandel. Værdiansættelsen skulle ske uden hensyn til en eventuel latent skatteforpligtelse. Hvis værdien var mindre end den værdi, som kunne godkendes efter de almindelige regler om værdiansættelse af overdragelse mellem interesseforbundne parter, skulle der beregnes gaveafgift eller indkomstskat. Hvis køber blev kompenseret for den latente skat, ville dette således indebære en gave fra overdrager, hvoraf der eventuelt kunne beregnes en passivpost ved gaveopgørelsen, henholdsvis nedslag i gavens værdi ved indkomstbeskatningen. Se SKM2007.231.SR.

Landsskatteretten ændrede Skatterådets afgørelse i SKM2007.231.SR, da retten fandt, at de overdragne aktiver, der var omfattet af successionen efter KSL § 33 C, skulle værdiansættes til handelsværdien under hensyntagen til den udskudte skatteforpligtelse, som køberen ved successionen overtog. Da der ikke var tale om en faktisk betalingsforpligtelse, men en eventualforpligtelse, skulle skatteforpligtelsen kursfastsættes sådan, at overdragelsessummen afspejlede handelsværdien i fri handel. En kursfastsættelse til pari (100) ville ikke afspejle eventualforpligtelsens handelsværdi, der måtte antages at ligge under 100. Der skulle derfor i forbindelse med en overdragelse foretages en konkret vurdering af, til hvilken kursværdi forpligtelsen skulle fragå ved opgørelsen af handelsværdien for aktiverne. Landsskatteretten tog ikke stilling til, om der konkret var ydet en gave og dermed heller ikke til spørgsmålet om en passivpost efter KSL § 33 D. Se SKM2008.876.LSR.

På baggrund af Landsskatterettens kendelse i SKM2008.876.LSR har Skatteministeriet i styresignal af 15. juni 2011 meddelt sin opfattelse om den latente skatteforpligtelse ved gaveoverdragelse efter KSL § 33 C og om passivpost efter KSL § 33 D. Skatteministeriet præciserer således, at der ved værdiansættelsen af et aktiv, der overdrages som hel eller delvis gave med skattemæssig succession, ikke både kan gives nedslag for eventualskat efter KSL § 33 C og for den objektivt beregnede passivpost efter KSL § 33 D. Se SKM2011.406.SKAT og de der anførte eksempler på valg mellem nedslag efter KSL § 33 C eller efter KSL § 33 D. Se også SKM2012.477.LSR.

Tilsvarende gælder ved succession i aktier efter ABL §§ 34, 35 og 35 A. Se også foranstående afsnit: "Passivpost" og SKM2012.479.LSR.

Begrundelse

Efter SKM2011.406.SKAT, SKM2012.477.LSR og SKM2012.479.LSR kan der ved succession som alternativ til en passivpost efter kildeskattelovens § 33 D i stedet vælges en beregnet latent skat.

Landsskatteretten udtalte i SKM2008.876.LSR vedrørende kursfastsættelsen af beregnet latent skat, at denne skal værdiansættes konkret, idet bl.a. spørgsmålet, om hvorvidt og hvornår forpligtigelsen bliver aktuel, afhænger af en række fremtidige dispositioner vedrørende virksomheden såsom eventuelt salg, virksomhedsomdannelse mv.

Landsskatteretten tilføjede i SKM2008.876.LSR, at da der ikke er tale om en faktisk betalingsforpligtelse, men en eventualforpligtelse, skal skatteforpligtelsen kursfastsættes således, at overdragelsessummen afspejler handelsværdien i fri handel. En kursfastsættelse til pari vil ikke afspejle eventualforpligtelsens handelsværdi, der må antages at ligge under kurs 100, og at der derfor i forbindelse med en overdragelse skal foretages en konkret vurdering af kursværdien af skatteforpligtelsen.

På baggrund heraf er det SKATs opfattelse, at en kursværdiansættelse af en beregnet latent skat skal tage udgangspunkt i den skat, som overdrageren frigøres for ved successionen. Værdien på overdragelsestidspunktet kan for overdrageren som udgangspunkt opgøres til kurs 100, hvorimod værdien for erhververen ikke vil være den samme, idet udgangspunktet må være, at det overdragne skal ejes i en vis periode inden en afståelse. Alene af den grund vil kursen som altovervejende udgangspunkt være under 100 for erhververen.

En række faktorer indgår efter SKATs opfattelse i værdiansættelsen af en latent skat, som fx aktivets art, aktivets faktiske værdiforringelse, den forventede ejertid/levetid på aktivet, markedsrenten på overdragelsestidspunktet, og udsigten til hvorvidt og hvornår den latente skat aktualiseres.

Det er SKATs opfattelse, at kursværdien af skatteforpligtelsen skal fastsættes konkret i hvert enkelt tilfælde. Den udskudte skat skal således værdiansættes efter, hvad skatten knytter sig til. Omfatter en overdragelse derfor flere typer aktiver, skal den latente skat opgøres for hvert af aktiverne.

Efter SKATs opfattelse vil fx kursværdien af den latente skat, der knytter sig til driftsmidler, som forventes skrottet inden for få år, udgøre nul, idet der ved skrotningen ikke udløses nogen skat, men måske et tab.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at den forventede ejertid af et aktiv er behæftet med så stor usikkerhed, at det er meget vanskeligt blot at bruge en tilbagediskonteringsmodel, uden at der samtidig indgår et vist skøn baseret på usikkerheden om ejertidenpå aktivet. Lang ejertid af fx en fast ejendom medfører som udgangspunkt lavere kursværdi af den udskudte skat, da skatten først skal betales mange år efter erhvervelsen, hvis overhovedet.

Det er på den baggrund SKATs opfattelse, at udskudt skat skal kursværdiansættes konkret for hvert aktiv, og at en beregnet latent skat ved overdragelse af landbrugsejendommen skal fordeles på driftsbygninger, udlejede boliger, stuehus, jord og eventuelt andre tilhørende aktiver. Ligeledes skal den latente skat af andre aktiver, der følger med i overdragelsen af virksomheden, som fx driftsmidler, beholdninger, besætning m.m., efter SKATs opfattelse værdiansættes hver for sig.

SKAT finder derfor ikke, at en samlet kursværdi på 80 kan anvendes som udtryk for værdien af skatten på overdragelsestidspunktet, idet den latente skat for hvert enkelt aktiv skal kursværdiansættes.

Det bemærkes, at hvis ejendommens stuehus kan afstås skattefrit, kan dette ikke overdrages med succession, hvorfor der heller ikke kan henføres en latent skat til dette aktiv.

Det skal endvidere bemærkes, at salgsprisen for ejendommen efter SKATs opfattelse ikke nedsættes med kursværdien af en beregnet latent skat, men derimod kan kursværdien af den samlede latente skat i skattemæssig henseende anses for en del af berigtigelsen af den samlede købspris for virksomheden.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Nej".

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, om man, i relation til beregning af passivpost og/eller nedslag i handelsværdien, jf. spørgsmål 2 og 3, er forpligtiget til at undersøge, om stuehuset med et areal på mere end 1.400 m2 kunne være solgt skattefrit ved enten at indhente en udstykningserklæring eller en værdinedgangserklæring, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2 og 3.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven:

§ 8. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

  1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller 
  2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller 
  3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

§ 9. Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. og 2. pkt., § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Forarbejder

Det fremgår af forarbejderne til kildeskattelovens § 33 C, at bestemmelsen er indført med henblik på at lette generationsskifte af erhvervsvirksomheder.

Praksis

Af den juridiske vejledning, 2014-2, afsnit C.C.6.7.2, fremgår det af underafsnittet "Forskellige aktiver":

De aktiver, der kan overdrages efter KSL § 33 C (men også efter KSL §§ 26 A, stk. 2, og 26 B), er de aktiver i erhvervsvirksomheden, hvor fortjenesten ellers ville være beskattet ved afståelse.

Der kan således ikke succederes i aktiver, hvor en fortjeneste er undtaget fra beskatning, fx et parcelhus eller et stuehus, eller hvor en afståelse på overdragelsestidspunktet udløser tab.

Begrundelse

Efter det oplyste, er der ikke vedrørende ejendommens stuehus indhentet udstyknings- eller værdinedgangserklæringer, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2 og 3.

Derfor er det ikke muligt at afgøre, hvorvidt stuehuset kan afstås skattefrit.

På baggrund heraf er det SKATs opfattelse, at der ikke kan gennemføres en skattefri succession i den samlede ejendomsavance, jf. spørgsmål 1, før end det er undersøgt, om afståelse af stuehuset vil medføre en skattepligtig fortjeneste eller et tab, eller om stuehuset kan afstås skattefrit.

Af samme grund vil der efter SKATs opfattelse heller ikke kunne beregnes et nedslag med kursværdien af en latent skat vedrørende stuehuset før end denne undersøgelse er gennemført.

Efter SKATs opfattelse adskiller overdragelse med succession af landbrugsvirksomheder med stuehuse sig ikke fra afståelse af andre virksomhedsaktiver, hvor det er nødvendigt at undersøge, om pågældende aktiver hver især opfylder betingelserne for at kunne overdrages med succession.

Derfor finder SKAT, at det ved successionsoverdragelse med anvendelse af nedslag med kursværdien af en beregnet latent skat er nødvendigt at indhente den eller de nævnte erklæringer vedrørende stuehuset.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 4 besvares med "Ja".

Spørgsmål 5

Det ønskes bekræftet, at svarene på spørgsmål 1 - 4 vedrørende overdragelse af den sammenlagte ejendom kan anvendes indtil resultatet af årsomvurdering pr. 1. oktober 2014 bliver bekendtgjort (skriftligt meddelt ejeren).

Praksis

Af den juridiske vejledning, 2014-2, afsnit C.H.2.1.8.2, om afståelses- og anskaffelsessummen ved andre overdragelser end almindeligt salg/køb fremgår det bl.a.:

Overdragelser inden for "gaveafgiftskredsen"

Ved visse familieoverdragelser efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret er det muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den ejendomsvurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen, når gaveafgiften skal beregnes. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Som udgangspunkt er ejendomsvurderingen først bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af SKAT, fx pr. post, på selvangivelsen eller i årsopgørelsen. SKAT accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den nye ejendomsvurdering, så snart vurderingen er lagt i Skattemappen. Skatteyderen kan dog anvende den gamle ejendomsvurdering, hvis skatteyderen ønsker det, indtil skatteyderen modtager den nye vurdering fx på selvangivelsen/årsopgørelsen eller som særskilt udsendt.

Det er således en forudsætning for at anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at vurderingen af den faste ejendom på overdragelsestidspunktet svarer til ejendommens faktiske status (benyttelse) på dette tidspunkt.

Begrundelse

Det ønskes bekræftet, at svarene på spørgsmål 1 - 4 kan anvendes indtil resultatet af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 bliver bekendtgjort.

Under forudsætning af at der ikke siden den sidst offentliggjorte ejendomsværdi er indtrådt ændringer af faktisk eller retlig karakter ved ejendommen, som kan begrunde en anden ejendomsværdi eller værdifordeling, kan svarene på spørgsmål 1 - 4 efter SKATs opfattelse anvendes indtil der er offentliggjort en ny kontantejendomsværdi.

Det bemærkes, at en ny vurdering også kan anvendes fra og med det tidspunkt, hvor vurderingen er lagt i overdragerens skattemappe, ligesom den hidtidige vurdering kan anvendes indtil den nye vurdering er bekendtgjort, fx pr. post, på selvangivelsen eller i årsopgørelsen.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 5 besvares med "Ja".

Spørgsmål 6

Det ønskes bekræftet, at man ved handel af den sammenlagte ejendom efter en bekendtgørelse af en ny årsomvurdering kan fordele denne vurdering i overensstemmelse med svaret på spørgsmål 1.

Lovgrundlag

Vurderingsloven (uddrag):

§ 1. Almindelig vurdering af landets faste ejendomme finder sted hvert andet år, jf. dog § 7. Ejerboliger vurderes i ulige år. Andre ejendomme vurderes i lige år, jf. dog § 43, stk. 3. Skatteministeren fastsætter den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme.

§ 2. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3...

§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

  1. af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst, 
  2. af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel, 
  3. af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom...

§ 33. I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres. I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1-4, træffes ligeledes bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelsen af bestemmelser i lov om kommunal ejendomsskat, lov om lån til betaling af ejendomsskatter og boafgiftsloven.

Stk. 3. Er en ejendom delvis jordrentepligtig, foretages fordeling af grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer på det jordrentepligtige areal og den øvrige del af arealet.

Stk. 4. I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. stk. 1, 1. pkt., foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom...

§ 40. Told- og skatteforvaltningen offentliggør resultatet af den almindelige ejendomsvurdering senest 1 måned før udløbet af klagefristen efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, 5. pkt., for de almindelige vurderinger...

Ved § 1 i lov nr. 1635 af 26/12/2013 blev vurderingsloven bl.a. ændret således:

§ 42. Almindelig vurdering af ejerboliger pr. 1. oktober 2013 sker ved videreførelse af følgende ansættelser, jf. dog stk. 2:

  1. Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011. 
  2. Ansættelser foretaget ved omvurdering pr. 1. oktober 2012, jf. § 3. 
  3. Ansættelser foretaget ved omvurdering pr. 1. oktober 2013, jf. stk. 3 og § 3. 
  4. Ansættelser foretaget efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011 efter § 4, jf. § 45, stk. 1. 
  5. Ansættelser foretaget ved genoptagelse eller ændring, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33, 33 a og 38, af vurderinger som nævnt i nr. 1-4. 
  6. Ansættelser som nævnt i § 44, stk. 2 og 3. 

Stk. 2. Ansættelser af ejendomsværdier, grundværdier og eventuelle fordelinger for vurderinger som nævnt i stk. 1 og 4 reduceres med 2,5 pct.

Stk. 3. Ejerboliger, som pr. 1. oktober 2013 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011. Vurdering som nævnt i 1. pkt. betragtes som en almindelig vurdering.

Stk. 4. Ejerboliger, som efter § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2014, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

§ 43. Almindelig vurdering pr. 1. oktober 2014 af ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, sker ved uændret videreførelse af de ansættelser, der er foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012, jf. dog stk. 2 og 3, ved omvurdering efter § 3 pr. 1. oktober 2013 eller ved senere ændring af den foretagne vurdering efter skatteforvaltningslovens §§ 33, 33 a og 38. Tilsvarende gælder for vurderinger foretaget efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012 i medfør af § 4.

Stk. 2. Ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, og som pr. 1. oktober 2014 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Vurdering som nævnt i 1. pkt. betragtes som en almindelig vurdering.

Stk. 3. For ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, foretages almindelig vurdering pr. 1. oktober 2015.

§ 44. Vurderinger som nævnt i § 42 og § 43, stk. 1 og 2, kan påklages i det tidsrum, hvor de vurderinger, der foretages pr. 1. oktober 2015, vil kunne påklages, jf. skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2. Tilsvarende gælder ændring af vurderinger efter skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, herunder ændringer som nævnt i stk. 2.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan inden den 1. juli 2015 afsende varsel som nævnt i skatteforvaltningslovens § 33 a, for så vidt angår den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011, når den varslede ændring er til gunst for borgeren i form af en nedsættelse af vurderingen. Tilsvarende gælder for den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens § 33 a.

Stk. 3. En vurdering, som ændres efter stk. 2, betragtes som en almindelig vurdering pr. 1. oktober 2011, jf. § 42.

§ 45. Vurderinger af ejerboliger, som er foretaget efter § 4, og som er foretaget efter prisforholdene pr. 1. oktober 2013, foretages i stedet efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Stk. 2. Er ejendomsværdi eller grundværdi vurderet efter prisforholdene pr. 1. oktober 2013 lavere end efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011, anvendes disse lavere beløb som almindelig vurdering pr. 1. oktober 2013.

Stk. 3. Der kan ikke anmodes om vurderinger efter § 4 i perioden fra den 1. januar 2014 til den 1. marts 2016.

Skatteforvaltningslovens § 24

En anmodning om et bindende svar skal være skriftlig og indeholde alle de oplysninger af betydning for svaret, som står til rådighed for spørgeren. Skønner told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet, at spørgsmålet ikke er tilstrækkeligt oplyst, kan spørgeren anmodes om yderligere oplysninger eller dokumentation. Efterkommes anmodningen ikke inden for en rimelig frist, kan spørgsmålet afvises eller svaret begrænses til de forhold, der skønnes tilstrækkeligt oplyst.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet kan i øvrigt i særlige tilfælde afvise at give et bindende svar, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed eller andre hensyn taler afgørende imod en besvarelse.

Stk. 3. En afgørelse efter stk. 1 eller 2 kan ikke påklages administrativt.

Begrundelse

Det ønskes bekræftet, at svaret på spørgsmål 1 også gælder ved en ny vurdering af den sammenlagte ejendom.

Da en ny vurdering af de sammenlagte ejendomme ikke kendes, finder SKAT, at der ikke kan svares med fornøden sikkerhed på, om der kan ske fordeling efter halvdelsreglen i overensstemmelse med svaret på spørgsmål 1.

Usikkerheden knytter sig især til, at den værdimæssige fordeling, mellem landbrug, stuehus, udlejningsboliger og zonestatus, kan forrykkes ved en ny vurdering, hvorved der endvidere er henset til, at den landbrugsmæssige del blot udgør 51,67 pct., jf. spørgsmål 1.

Da SKAT ikke med fornøden sikkerhed kan bekræfte, at svaret på spørgsmål 1 også vil være gældende ved en ny vurdering, finder SKAT, at det rejste spørgsmål bør afvises, jf. skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 6 besvares med "Afvises".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse.