Dato for udgivelse
11 May 2005 10:11
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
28. april 2005
SKM-nummer
SKM2005.185.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1942-0227
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Landbrug, delsalg, avance
Resumé
Ved afgørelsen af hvor stor en del af anskaffelsessummen, der skulle henføres til et frasolgt grundstykke, kunne grundværdispecifikationen anvendes som udgangspunkt, således at der toges hensyn til jordens bonitet.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5
Henvisning
Ligningsvejledningen 2005-2 E.J.2.2.4.1

Sagen drejer sig om ansat ejendomsavance ved frasalg af et jordtilliggende til en landbrugsejendom.

Skatteankenævnet har ansat ejendomsavancen til 79.620 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Ansat ejendomsavance 79.620 kr. nedsættes til 15.592 kr.

Sagens oplysninger

Klageren køber d. 1. okt. 2002 en landbrugsejendom på 14,1097 ha for 1,1 mio. Købesummen er i skødet fordelt således:

Værdi af stuehus

250.000 kr.

Værdi af udhuse

50.000 kr.

Værdi af jord

800.000 kr.

Samtidig med erhvervelsen af ejendommen frasolgte klageren et jordareal på 11,2756 ha for 708.909 kr. Senere frasolgte klageren 3.963 m² af landbrugsjorden for 24.004 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skattemyndighedens afgørelse stadfæstes, og det anføres bl.a.:

Hvis en ejendom afstås delvist skal anskaffelsessummen for den afståede del opgøres på grundlag af den af den samlede anskaffelsessum for hele ejendommen, der kan henføre til den afståede del af ejendommen. Omfatter frasalget et grundstykke sker fordelingen af anskaffelsessummen på grundlag af det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommens areal.

Når den faktiske anskaffelsessum benyttes som indgangsværdi, benyttes den del af anskaffelsessummen, som er henført til grunden som fordelingsnøgle. Kun i det tilfælde at der i anskaffelsessummen for grunden er aftalt en specifik anskaffelsessum for de frasolgte arealer, kan denne specifikke anskaffelsessum lægges til grund.

Da klager ikke ved erhvervelsen af ejendommen aftalte en specifik anskaffelsessum for landbrugsjorden i forhold til den øvrige jord på ejendommen, kan der således ikke lægges en særlig anskaffelsessum til grund ved opgørelsen af avancen på jorden.

Det afståede areal udgør 79,92 % af anskaffelsessummen, og der ses ikke i ejendomsavancebeskatningsloven at være lovhjemmel til at bruge vurderingens specifikationer som indgangsværdi.

Avancen er opgjort således:

Køb af 141.097 m2 jord kontant

800.000 kr.

Andel købsomkostninger

7.436 kr.

Anskaffelsessum i alt

807.436 kr.

Forholdsmæssig fordeling af anskaffelsessummen
på de solgte jordarealer 79,92 % udgør

645.303 kr.

+ 10.000 kr. tillæg 79,92 %

7.991 kr.

Kontant anskaffelsessum 79,92 %

653.294 kr.

Kontant afståelsessum af 79,92 % jordarealer

732.914 kr.

Ansat avance ved salg af jord

79.620 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Anskaffelsessummen for det frasolgte areal påstås at udgøre 717.322 kr. incl. en forholdsmæssig andel af 10.000 kr.´s tillæg, hvor der ved fordelingen er taget hensyn til jordens vurderingsmæssige specifikationer.

Den selvangivne anskaffelsessum til brug for avanceopgørelsen er beregnet således:

Solgt 11,2756 ha á 19.300 kr.

217.619 kr.

I behold:

 

2,0 ha á 7.000 kr.

14.000 kr.

 

0,8341 ha á 19.300 kr.

16.098 kr.

30.098 kr.

Forholdstal til brug ved fordeling
af anskaffelsessum

 

247.717 kr.

 

Samlet købspris for jord

807.436 kr.

Heraf for solgt andel 217.619/247.717

709.331 kr.

Forholdsmæssig 10.000 kr. tillæg

7.991 kr.

I alt

717.322 kr.

Det gøres gældende, at ejendomsavancebeskatningsloven ikke behandler problemstillingen. Der er ikke i lovens § 4 noget krav om, at der skal ske  en nærmere specifikation af jordens værdi og heller ikke et skattemæssigt behov. Ved delsalg må det bærende element ved avanceopgørelsen være at få den del af anskaffelsessummen, der vedrører det solgte, henført hertil. Det har altid været praksis og fremgik også af tidligere ligningsvejledninger om delafståelse, hvor det bl.a. anførtes, at der også måtte lægges vægt på de forskellige arealdeles beliggenhed, udnyttelsesmulighed og bonitet.

Det er ubestridt, at der alene sælges ”god” jord, og her giver den vurderingsmæssige status et klart svar på, hvor meget af anskaffelsessummen der kan henføres til det frasolgte.

I TfS 1999.350 er faktum ikke identisk med nærværende sag, men det fremgår dog af Landsskatterettens afgørelse, at der som anskaffelsessum kunne overføres en forholdsmæssig større del end en m²-fordeling ville medføre.

Under henvisning til foranstående påstås den skattepligtige avance ved delsalg af jord nedsat til 15.592 eller med i alt 64.028 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

 I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten, har den været til udtalelse i Told- og Skattestyrelsen med kontorets indstilling om, at der gives klageren medhold i, at der ved fordelingen af anskaffelsessummen tages hensyn boniteten af det frasolgte jordstykke. Styrelsen har tilsluttet sig en udtalelse fra Told- og Skatteregionen, hvori det hedder:

”Ovennævnte sag tilbagesendes via styrelsen, idet regionen skal udtale, at i og med at grundlaget for fordelingen af afståelsessummer ikke er beskrevet i EBL §§ 4 og 5, er der intet i EBL, der hindrer, at markedsprisen kan danne grundlag for fordelingen af anskaffelsessummen.

Markedsprisen vil typisk bl.a. være påvirket af jordens bonitet. Regionen er således enig med Landsskatteretten i, at der kan indgå andre faktorer ved fordelingen anskaffelsessummen end blot den frasolgte jordlods størrelse i forhold til hele ejendommen.

Regionen er således enig i Landsskatterettens kontors indstilling.”

Klageren har ikke haft bemærkninger til indstillingerne.

Efter det foreliggende og under henvisning til, at der ikke i sagen er tvist om, at det afståede areal på 11, 3 ha udgør den del af jorden, der ved ejendomsvurderingen er ansat til 19.300 kr. pr. ha, finder Landsskatteretten, at anskaffelsessummen til brug for avanceopgørelsen kan opgøres i overensstemmelse med klagerens påstand, og at den påklagede ejendomsavance nedsættes til 15.592 kr.

Der er ved afgørelsen bl.a. lagt vægt på, at den i ligningsvejledningen 2002 E.J.2.2.4.1 angivne anvisning på fordeling af anskaffelsessummen ved delafståelser af jord ikke ses at have støtte i ejendomsavancebeskatningsloven §§ 4 og 5, der er indsat ved lov nr. 958 af 20. dec. 1999, og det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at der ved skønnet over fordelingen af anskaffelsessummen bl.a. bør tages hensyn til jordens bonitet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter