Dato for udgivelse
03 Nov 2005 11:02
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
20 Oct 2005 15:38
SKM-nummer
SKM2005.450.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
3. afdeling, B-0144-04
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Anpartsprojekt, realitet, hæftelse, fradragskonto, købsomkostninger, anpartsreglerne, 10-mandsprojekt
Resumé

Sagsøgeren, der var kommanditist i et kommanditselskab, der havde erhvervet og udlejet en engelsk hotelejendom, fik medhold i, at kommanditselskabet efter en konkret realitetsbedømmelse som den i U 2000.1509H og U 2001.556H foretagne var reel ejer af ejendommen i skattemæssig henseende. Kommanditisternes fradragskonto skulle i overensstemmelse med retningslinierne i dagældende TS-cirkulære 1990-1 af 11. januar 1990 opgøres under medregning af resthæftelsen på kommanditanparterne.

Et honorar, benævnt "projektomkostninger" betalt til udbyderen af ejendomsprojektet, kunne ikke medregnes til afskrivningsgrundlaget som handelsomkostninger ved ejendomserhvervelsen.

Kommanditselskabets udlejningsvirksomhed ansås ikke for omfattet af anpartsreglerne i dagældende personskattelovs § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4
Statsskatteloven § 6
Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

Henvisning

Ligningsvejledningen 2005-2 E.C.1.1.2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2005-2 E.C.4.3

Henvisning

Ligningsvejledningen 2005-2 E.F.2.2.1

Henvisning

Ligningsvejledningen 2005-2 E.F.1.5


Parter

A
(advokat Christian Schow Madsen og advokat Jan Steen Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat David Auken)

Afsagt af landsdommerne

John Lundum, Würtzen og Mette Langborg Christiansen (kst)

Denne retssag er anlagt den 21. januar 2004 og drejer sig om en række spørgsmål vedrørende sagsøgeren, As skattemæssige situation som kommanditist i kommanditselskabet K/S H1 UK.

Parternes påstande

A har nedlagt følgende påstande

Principalt

Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende

  1. at kommanditselskabet K/S H1 UK er ejer i skattemæssig henseende af den erhvervede ejendom beliggende i England,
  2. at sagsøgeren i opgørelsen af sin fradragskonto kan medtage retshæftelsen på 166.320 kr. pr. anpart,
  3. at der til afskrivningsgrundlaget for den faste ejendom, hvori sagsøgeren ejer en andel som kommanditist i K/S H1 UK, kan tillægges købsomkostninger på GBP 501.636, og
  4. at sagsøgerens deltagelse som kommanditist i K/S H1 UK ikke er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. punktum.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens indkomstansættelse for indkomståret 1997 hjemvises til fornyet ligningsmæssig behandling.

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse og har subsidiært nedlagt påstand om, at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1997 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Skattemyndighedernes afgørelse

Ved skrivelse af 1. oktober 2001 traf skatteforvaltningen afgørelse om sagsøgerens skatteansættelse for 1997. I skrivelsen står der bl.a. følgende:

"Meddelelse om skatteansættelsen for indkomståret 1997

... Skatteforvaltning har ved møde den 14. august 2001 med Deres repræsentanter fra advokatfirmaet Hjejle, Gersted & Mogensen m.fl. behandlet indsigelsen mod det fremsendte forslag til ændring af skatteansættelsen for indkomståret 1997.

Efterfølgende har Skatteforvaltningen modtaget brev af 26.9.2001 fra ovenstående advokatfirma, referat fra omtalte møde samt diverse yderligere kopier af hhv. den på mødet fremlagte samt den efterfølgende tilsendte dokumentation.

Efter en gennemgang og en vurdering af det fra ... Skatteforvaltning tilsendte materiale, herunder bl.a. indsigelser og begrundelser samt af ovenstående brev fra advokatfirmaet, må forvaltningen være enig i de af ... Skatteforvaltning fremførte begrundelser.

Skatteadministrationen har herefter - i overensstemmelse med skattestyrelseslovens § 3, stk. 4 - ændret Deres skatteansættelse således:

Selvangiven skattepligtig indkomst                                           

100.256 kr.

 

Vedr.: K/S H1 UK

 

Ikke godkendt selvangivet underskud vedr. ovennævnte kommanditselskab jf. vedlagte begrundelser.

355.570 kr.

(Beløbet var fejlagtigt noteret til kr. 297.677 på agterskrivelsen af 19.4.2001).
I beløbet indgik et overskud af virksomhed på kr. 57.893 vedr. K/S U1, UK

 
 

Ansat skattepligtig indkomst                                                     

455.826 kr.

 

Fradragskonto                                                                               

 
 

Fradragskontoens saldo pr. 31.12.1997, før afgang vedr. ovennævnte ikke godkendte underskud Kr. 297.677 stammende fra g) driftsunderskud og h) skattemæssige afskrivninger ansættes til kr. 52.726, jf. pkt. 5 nedenfor, pr. anpart

-157.274 kr.

..."

Forinden havde skatteforvaltningen den 19. april 2001 sendt en agterskrivelse til sagsøgeren. I agterskrivelsen står der bl.a.:

"...

Begrundelse

Nedenstående begrundelser 1 - 6 kan efter forvaltningens opfattelse hver for sig lægges til grund for nærværende skatteansættelse:

...

 2

Da der i.h.t. aftalegrundlaget er sket en tilbagelevering af alle de beføjelser, som normalt tillægges en ejer af en ejendom i.h.t. retspraksis kan forvaltningen ikke anerkende underskuddet. Skatteforvaltningen mener ikke, at det forelagte engelsksprogede materiale dokumenterer, at der er erhvervet en - i dansk skattemæssig forstand - afskrivningsberettiget fast ejendom.

 
 3

Udbyder har udbudt nærværende projekt og et andet projekt, som begge omfatter salg af hotel i hotelkæden "HH", hvorfor denne handling anses at være omfattet af Personskattelovens § 4 stk. 1 nr. 12.

 
 4

Forvaltningen mener, at afskrivningsgrundlaget er opgjort til en for høj værdi, idet udbyderomkostninger, projektomkostninger m.m. vedrører udbyder, som er I/S G1 DK, og disse omkostninger anses for ikke afskrivningsberettigede og ikke fradragsberettigede etableringsomkostninger.

 
 5

Forvaltningen mener, at fradragskontoen er opgjort til en for høj værdi, idet man er af den opfattelse, at denne primo skal tage udgangspunkt i, hvad der reelt hæftes for.

...

Ad 2 )

Nærværende aftalekompleks er sammensat således, at investor ikke har indflydelse på vedligeholdelsen og forbedringen af ejendommen. Investor har endvidere ikke mulighed for at opsige eller udskifte lejer.

Investor har heller ikke efter forvaltningens opfattelse mulighed for at sælge ejendommen uden først at skulle spørge långiver.

I "Deed of Charge" § 6.2.1 er det endvidere bestemt, at långiver skal oppebære forsikringssummen, såfremt denne kommer til udbetaling og det til trods for, at det er lejer/bruger, som tegner denne forsikring og betaler den.

På grundlag af ovenstående er forvaltningen af den opfattelse, at aftalegrundlaget er sammensat således, at alle de til en ejer hørende beføjelser, man normalt forbinder med normal råderet efter dansk retspraksis er aftalt tilbage til såvel bruger som långiver.

På grundlag heraf må forvaltningen komme til den konklusion, at investorerne i dette 10-mandsprojekt ikke har erhvervet en afskrivningsberettiget bygning i dansk forstand.

Ad 3)

Et tredje forhold, som skal lægges til grund i forbindelse med denne skatteansættelse er, at I/S G1 DK ud over salg af nærværende hotel inden for hotelkæden "HH" har solgt et andet hotel inden for denne kæde til 10 andre investorer i projektet K/S H2 UK. Der er derfor tale om, at flere end 10 personer, som led i fælles udlejning, udlejer til samme lejer. Af købeaftalen fremgår det, at begge projekter har serviceadresse hos advokatfirmaet R1, London. Dermed er investor omfattet af PSL § 4 stk. 1, nr. 12, hvormed resultatet af driften alene af denne grund ikke kan anerkendes som personlig indkomst, men som kapitalindkomst, med fradragsbegrænsning i.h.t. PSL § 13 stk. 6.

Da der er underskud, betyder det, at dette kan fremføres til modregning i evt. fremtidige overskud, hvilket der dog ikke er budgetteret med.

Ad 4)

Forvaltningen skal videre gøre gældende, at de omkostninger ejendommens anskaffelsessum er forhøjet med, herunder honorar til G1 I/S DK, skal nedsætte afskrivningsgrundlaget med £ 520.000, svarende til kr. 5.879.432 (kurs 11,3066).

Begrundelsen herfor er, at forvaltningen er af den opfattelse, at TfS 2000,199 her skal lægges til grund, idet denne bestemmer, at udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af den finansielle organisering af projektet ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget.

Tilsvarende kan udgifter til forundersøgelser og projektgennemgang ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.

Disse udgifter er at betragte som ikke-fradragsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede etableringsudgifter.

Salgs- og markedsføringsudgifter vil ligeledes være at anse som ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter.

Udgifter til advokat og revisor vil ud fra samme betragtninger ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Disse udgifter, som indgår i et færdigt projekt medfører, at de ikke kan fratrækkes, idet LL § 8j forudsætter, at det er den skattepligtige, som selv skal erholde disse udgifter.

Dermed udgør afskrivningsgrundlaget for bygninger

50.148.304 kr.

og

installationer

10.029.661 kr.

 

hvilket betyder, at afskrivningerne pr. anpart derfor skal opgøres således

 

Bygninger

 

4% af 50.148.304 kr./100

20.059 kr.

 

Installationer

 

8% af 10.029.661 kr./100

     8.024 kr.

I alt

28.083 kr.

 

Der er selvangivet

30.356 kr.

Ovenstående er som anført afskrivninger pr. anpart, og da investorerne har hhv. 5, 10 og 15 anparter skal ovenstående tal ganges med disse tal.

Ad 5 )

Endvidere skal forvaltningen anføre, at fradragskontoen efter vores opfattelse skal opgøres således:

I vedtægterne er det bestemt, at investor maximalt kan komme til at hæfte for £ 10.260 pr. anpart, svarende til kr. 116.006, inkl. det betalte beløb på kr. 43.680 pr. anpart.

Iflg. LSR 1984, 149 skal de ikke fradragsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede etableringsomkostninger reducere fradragskontoen, da disse ikke modsvares af afskrivninger, men netop er afholdt af det præsterede indskud.

Dermed kan fradragskontoen opgøres således pr. anpart

Kontant indbetalt

   

43.680 kr.

Max. hæftelse (£10.260 x 11,6033)

 

116.006 kr.

 
 

Reel hæftelse vedr. 2. prioriteten

 

Maksimal hæftelse

11.600.570 kr.

   

Lånets hovedstol

 6.783.960 kr.

   

Difference

4.816.610 kr.

   
 

For en anpart udgør det 1/100 heraf

 

-48.166 kr.

67.840 kr.

     

111.520 kr.

Formuetab (etableringsomkostninger)

   

-58.794 kr.

 

Ansat fradragskonto pr. anpart

   

52.726 kr.

 

Fradragskonto selvangivet med pr. anpart

   

210.000 kr.

 

Ej godkendt del af fradragskontoen

   

157.274 kr.

..."

Sagsøgeren klagede over Skatteforvaltningens afgørelse til Skatteankenævnet. Den 14. april 2003 oversprang sagsøgeren i medfør af skattestyrelseslovens § 21, stk. 5, skatteankenævnet og klagede over Skatteforvaltningens afgørelse til Landsskatteretten. Sagsøgeren valgte efterfølgende at overspringe Landsskatteretten i medfør af skattestyrelseslovens § 31, stk, 2, og indbringe sagen for Vestre Landsret.

Tegning af kommanditistanparter

Den 2. december 1997 underskrev sagsøgeren en tegningsaftale vedrørende K/S H1 UK. I tegningsaftalen står der bl.a.:

"...

Under henvisning til tegningsprospektet tegner undertegnede:

A

-10- stk. andele i kommanditselskabet K/S H1 UK á kr. 210.000 og køber nom. kr. 1.250 anparter i ApS Komplementarselskabet H1 UK pr. tegnet andel.

Købesummen for nom. kr. 1.250 andele i ApS Komplementarselskabet H1 UK udgør kr. 1.320 kontant.

I forbindelse med min tegning tiltræder jeg vedhæftede udkast til vedtægter for kommanditselskabet samt komplementarselskabet og bekræfter, at jeg har gjort mig bekendt med disse samt det foreliggende prospektmateriale, herunder revisorerklæring, der er en integreret del af prospektet. Samtlige bestemmelser i vedtægterne for kommanditselskabet skal anses som en integreret del af nærværende tegningsaftale.

Hver andel indbetales kontant med kr. 43.680 samt kr. 1.320 for anparter i ApS Komplementarselskabet H1 UK, i alt kr. 45.000 til en konto tilhørende K/S H1 UK. Betalingen forfalder med kr. 3.000 senest 8 dage efter tegningsaftalens underskrift og de resterende kr. 42.000 den 15. februar 1998. Jeg er bekendt med, at betaling med frigørende virkning for mig alene kan ske til en af I/S G1 DK anvist konto.

Jeg er indforstået med at give personlig selvskyldnerkautionserklæring overfor 2. prioritetshaver, maksimeret til GBP 10.260 pr. tegnet andel. 2. prioriteten nedskrives forholdsmæssigt i takt med kommanditselskabets afdrag.

..."

I det prospekt, der er henvist til i tegningsaftalen, står der bl.a. følgende:

"...

I/S G1 DK indbyder Dem hermed til tegning af andele i K/S H1 UK. Her bliver De sammen med op til 9 andre privatpersoner med høje indkomster medejer af en attraktiv ejendom. Ejendommen omfatter et hotel, der er udlejet til en af Englands mest solide hotelkæder, det børsnoterede HH Plc, på en 99-årig uopsigelig lejekontrakt. Egenkapitalen i HH Plc udgjorde pr. 30/6 1997 mere end kr. 1,1 mia.

...

Lejen reguleres de første 15 år med stigningen i det engelske nettoprisindeks, dog min. 2,5% p.a. og max. 3,5% p.a. Herefter vil lejen blive reguleret hvert 5. år til det lejedes værdi i henhold til de engelske regler (rent reviews). I dette projekt er der tale om en såkaldt "FRI Modern Institutional" kontrakt. Det betyder, at lejen aldrig kan falde, og at lejer afholder alle omkostninger til ejendommens drift, herunder al ind- og udvendig vedligeholdelse, bortset fra ejendomsadministration.

1.1 Markedets bedste opsparing

Deres køb af andele i K/S H1 UK medfører, at De får fordel af de gunstige muligheder for at foretage afskrivninger. Afskrivningsmulighederne kombineret med en sund drift af ejendommen, gør det muligt, at De som investor både opnår et løbende likviditetsoverskud og en stor opsparing.

Opsparingen i dette projekt er så god, at De som investor ved køb af 10 andele opnår en samlet opsparing, jf. budgettet, på kr. 1.937.725 på kun 10 år. Det betyder, at De får forrentet Deres kontante indskud med ca. 15,7% efter skat. Efter 20 år er Deres opsparing budgetteret til at udgøre kr. 5.841.086.

Som følge af det skattemæssige fradrag - i 1997 på kr. 320.078 - vil De i løbet af kun 17 måneder have fået hele Deres kontante indskud tilbage via skattebesparelser.

Såfremt De ønsker at lånefinansiere Deres kontante indskud, vil De allerede i år kunne øge Deres rådighedsbeløb med mere end kr. 110.000 ved køb af 10 andele.

...

1.3 Ved at deltage i K/S H1 UK opnår De bl.a. følgende fordele:

  • Fast rente i 10 år for 86% af den samlede lånesum
  • Den personlige hæftelse overfor långiverne er begrænset til kun 16% af den samlede investering
  • Uopsigelig lejekontrakt i 99 år med børsnoteret selskab
  • Positiv drift allerede fra 1999
  • En årlig forrentning efter skat af Deres indskud på mere end 16%
  • Deres egenkapitalindskud kan lånefinansieres fuldt ud
  • Alle aktiver (ejendomme) og passiver (lånene) er optaget i britiske Pund (GBP)

...

1.4 Investors likviditetsbudget I - egenfinansiering

Ved køb af 10 andele skal De indbetale kr. 450.000 som egenkapitalindskud. Deres investering er herefter budgetteret til at udvikle sig således:

År

Indskud fra investor

Fradrag på
selvangivelse

Sparet
personskat

Renteind
tægter efter skat 3,5% p.a.

Investors
årlige likviditet

Investors
akkumulere-
de likviditet

             

1997

-450.000

320.078

192.047

-

192.047

192.047

1998

-

323.534

187.650

10.006

197.655

389.702

1999

-

277.901

161.182

16.460

177.643

567.345

2000

-

261.067

151.419

22.507

173.925

741.270

2001

-

242.469

140.632

28.406

169.038

910.308

2002

-

221.962

128.738

34.114

162.851

1.073.159

2003

-

183.417

106.382

39.422

145.804

1.218.964

2004

-

157.703

91.468

44.264

135.732

1.354.696

2005

-

129.513

75.118

48.729

123.847

1.478.542

2006

-

98.648

57.216

52.750

109.966

1.588.508

2007

           

(salg)

2.330.154

-3.808.134

 

-137.153

2.467.307

4.055.815

2008

           

(feb.)

-

-

-2.135.835

17.744

-2.118.090

1.937.725

 

Svarende til en årlig rente efter skat på 15,7%

...

1.8 Realisering af projektet

Investorerne har mulighed for, men er naturligvis ikke forpligtet til, at sælge ejendommen efter 10 år. Realiseres projektet efter eksempelvis 15 eller 20 år, opnår De, ved køb af 10 andele, et budgetteret afkast på henholdsvis kr. 3.667.988 og kr. 5.841.086 efter skat .....

Beslutningen om salg af ejendommen sker ved afstemning på generalforsamlingen.

...

1.9 Rådgivning og prospektansvar

...

Prospektet, som beskriver forholdene omkring K/S H1 UK, er udarbejdet af I/S G1 DK. Siden I/S G1 DKs start i 1987 har vi formidlet ejendomme for mere end kr. 1,6 mia. i Tyskland, Holland, England og Danmark til skandinaviske investorer. Samtlige ejendomsprojekter er forløbet succesfuldt, idet de alle har levet op til budgetterne.

...

3. Projektbeskrivelse

...

Lejeforhold

Ejendommen er udlejet på en 99-årig, uopsigelig lejekontrakt til HH Plc, der er et af Englands mest solide hotelkæder.

Lejen vil de første 15 år blive reguleret med min. 2,5% p.a. og max. 3,5% p.a. i forhold til det engelske nettoprisindeks. Derefter vil lejereguleringen ske hvert 5. år efter normale markedsvilkår (rent reviews).

HH Plc er et børsnoteret selskab, der i øjeblikket ejer, lejer og på franchise basis driver 60 hoteller. Koncernen er i fortsat vækst og har således i 1997 udvidet porteføljen med 12 hoteller. Dermed har HH Plc et samlet antal sengepladser på ca. 4.900. Egenkapitalen udgjorde pr. 30/6-1997 mere end GBP 100 mio. eller ca. kr. 1,1 mia., svarende til en soliditetsgrad på ca. 66.

HH Plc fortsætter deres kontrollerede forretningspolitik og har allerede planlagt køb/opstart af nye hoteller, hovedsageligt på franchise-basis.

...

Driftsudgifter

Lejekontrakten er meget attraktiv set ud fra K/S H1 UK synspunkt, idet der er tale om en såkaldt "Full Repairing and Insuring". Det betyder, at lejer afholder alle omkostninger til ejendommens drift, herunder al ind- og udvendig vedligeholdelse, bortset fra ejendomsadministrationen.

Løbetid

Ejendommen er udlejet på en 99-årig, uopsigelig lejekontrakt.

Samlet årsleje

GBP 502.669 (1997)

Pris

GBP 5.913.750

Bruttoafkast

8,5% (lejeindtægten i forhold til investeringen ekskl. omkostninger).

Omkostninger

Omkostninger i forbindelse med handelen, herunder stempelomkostninger, byggeteknisk gennemgang af projektet, prospektudarbejdelse, formidlingshonorar m.v. udgør ca. 8,1% af den samlede investering.

Selskabets etableringsomkostninger, herunder revisor, juridisk assistance og rådgivningshonorar i forbindelse med handelen indgår i driften for 1997.

Finansiering

Finansieringen forventes sammensat af en 1. prioritet på GBP 4.275.000, 2. prioritet på GBP 855.000, et sælgerpantebrev på GBP 591.375 og et gældsbrev på GBP 420.000.

Renten på 1. prioritet er de første 10 år budgetteret til 7,7% p.a. For det første år dog 8,2%.

Renten på 2. prioriteten er det første år budgetteret til 10,3% og fra det 2. til det 5. år budgetteret til 9,3% p.a. Herefter er renten budgetteret til at være fast med 7% p.a.

Renten på sælgerpantebrevet er 10% p.a. og renten på gældsbrevet er 10% p.a.

Hæftelse

Den samlede hæftelse overfor långiverne er begrænset til 2. prioriteten og udgør kun ca. 16% af den samlede investering i projektet.

Skatteforhold

Ved investering i K/S H1 UK deltager De i en erhvervsmæssig virksomhed. Deres andel af det skattemæssige resultat for K/S H1 UK beskattes efter virksomhedsordningen, hvorefter De opnår en fradragsværdi for hele det skattemæssige underskud på 60% i 1997 (såfremt De ikke har positiv kapitalindkomst). Fra og med 1998 udgør personskatten 58% i henhold til skattereformen.

Hvert år vil De få tilsendt regnskab med bilag for K/S H udfærdiget af en statsautoriseret revisor, således at De let kan indføre de relevante tal i selvangivelsen. Endvidere skal De blot vedlægge det sæt bilag, der er påtrykt "Skattevæsenet".

...

Skatteprovenu til Staten

På baggrund af de budgetterede forudsætninger og en realisering af projektet, vil den danske stat modtage et skatteprovenu, som vist nedenfor:

Statens skatteprovenu

Kr.

 
 

Investorernes sparede skat

12.918.504

 

Skat af genvundne afskrivninger

14.927.576

 

Skat af ejendomsavance

6.430.769

 

Skat af renteindtægter

4.515.551

   

Nettoprovenu til Staten

12.955.392

Administration

Ejendomsadministrationen vil blive varetaget af en ejendomsadministrator, der opfylder reglerne i anpartslovgivningen. Selskabsadministrationen vil blive varetaget af I/S G1 DK, mens selskabets ledelse vil blive forestået af kommanditselskabets bestyrelse, der udpeges på en ekstraordinær generalforsamling, der vil blive indkaldt af I/S G1 DK.

De årlige administrationsomkostninger til dækning af selskabs- og ejendomsadministration samt omkostninger til revision, udarbejdelse af regnskab, skattebilag m.v. er budgetteret til at udgøre i alt GBP 26.620 i 1997, stigende med en inflationsforventning på 3,0% p.a.

LånSikring

Som en yderligere sikkerhedsfaktor vil der blive tegnet LånSikring for 2. prioriteten i projektet.

I tilfælde af, at en investor skulle blive ramt af invaliditet eller afgå ved døden inden det fyldte 60. år, udbetales en forsikringssum på kr. 320.000. Kommer forsikringssummen til udbetaling, anvendes forsikringssummen til sikring af resthæftelsen.

Dækning ophører ved udgang af det kalenderår, hvori investor fylder 60 år.

...

6. Beregninger

Nedenstående budgetforudsætninger ligger til grund for beregningerne.

Investering

GBP

 

Pris

5.913.750

 

Stempelomkostninger vedr. "Contract of transfer", omkostninger til "Land Registry", "solicitor", chartered surveyor", prospektudarbejdelse og formidlingshonorar m.v., i alt

520.000

...

8. Notat vedrørende skattemæssige konsekvenser

...

8.2 Indkomstopgørelse for privatpersoner

...

Afskrivninger

Der kan foretages skattemæssig afskrivning på den kontante anskaffelsessum, med fradrag for grundværdi og finansieringsomkostninger.

Driftsbygninger, herunder butikker, kan afskrives med 6% p.a. indtil 60%. Herefter kan der afskrives 2% p.a.

Bygninger som undergår mindre slitage, herunder restaurations- og hotelbygninger, kan afskrives med 4% p.a. indtil 40%. Herefter kan der afskrives 1% p.a.

Afskrivninger på installationer kan foretages med 8% p.a. indtil 80%. Herefter kan der afskrives med 4% p.a.

...

9. Vedtægter for K/S H1 UK

Navn og hjemsted

§ 1

Kommanditselskabets navn er K/S H1 UK.

Selskabets hjemsted er ... Kommune.

Formål

§ 2

Selskabets formål er at drive virksomhed ved køb og udlejning af ejendommen, H1 Hotel, ... England.

Kapitalforhold

§ 3

Selskabets stamkapital udgør kr. 21 mio. opdelt i 100 kommanditanparter á kr. 210.000.

For hver kommanditanpart á 210.000 indbetales kontant kr. 45.000, hvilket beløb forfalder med kr. 3.000 senest 8 dage efter tegningsaftalens underskrift og kr. 42.000 den 15. februar 1998. Den kontante indbetaling for så vidt angår kommanditanparterne udgør alene kr. 43.680, medens kr. 1.320 vedrører erhvervelsen af anparter i ApS Komplementarselskabet H1 UK.

Den ansvarlige deltager i selskabet er ApS Komplementarselskabet H1 UK, der som komplementar hæfter ubegrænset for alle selskabets forpligtelser.

De øvrige deltagere er kommanditister, hvis hæftelse overfor långiverne er begrænset til en solidarisk hæftelse for 2. prioriteten maksimeret til £ 10.260 pr. andel. Hæftelsen nedskrives forholdsmæssigt med erlagte afdrag.

Yderligere indbetalinger forfalder på anfordring.

§ 4

Selskabets virksomhed finansieres ved de af kommanditisterne foretagne kontante indbetalinger og i øvrigt ved optagelse af lån, for hvilke bestyrelsen er bemyndiget til at give sikkerhed alene i selskabets aktiver, dog bortset fra 2. prioriteten, jf. § 3, hvor der tillige er begrænset personlig hæftelse.

Eventuel overskydende likviditet kan anbringes i værdipapirer eller lignende.

Kapitalindskud som ikke er indbetalt på forfaldsdagen forrentes med 2% pr. påbegyndt måned.

Ejerforhold

§ 5

Selskabet ejes af kommanditisterne i forhold til deres andel af stamkapitalen. Antallet af kommanditister kan ingensinde overstige 10.

Nettoresultatet af selskabets virksomhed samt eventuelle yderligere indbetalinger, fordeles mellem kommanditisterne i forhold til den enkelte kommanditists andel af stamkapitalen, og komplementaren deltager ikke i sin egenskab af komplementar i overskudsfordelingen. Ved kommanditselskabets opløsning fordeles nettoprovenuet ligeledes i samme forhold.

Kommanditisterne har ikke ret til at hæve noget a conto beløb og/eller modtage kapital fra kommanditselskabet, så længe de af kommanditselskabet optagne lån ikke er indfriet.

...

10.Vedtægter for ApS Komplementarselskabet H1 UK

Selskabets navn, hjemsted og formål

§ 1

Selskabets navn er ApS Komplementarselskabet H1 UK.

Selskabets hjemsted er ... kommune.

§ 2

Selskabets formål er at drive virksomhed, herunder administration, som komplementar i K/S H1 UK, hvilket kommanditselskabs formål er at drive virksomhed ved køb og udlejning af ejendommen, H1 Hotel, England. Komplementarselskabet er ikke medejer af K/S H1 UK, men modtager et årligt honorar for dets påtagelse af hæftelse for Kommanditselskabets forpligtelser. Honoraret aftales årligt.

Selskabets kapital

§ 3

Selskabets indskudskapital er kr. 125.000 ... fordelt på 100 anparter á kr. 1.250.

..."

Erhvervelse af ejendommen

Ved skøde eller købsaftale af 31. december 1997 indgik K/S H1 UK (herefter Kommanditselskabet) og H3 (UK) Limited aftale om Kommanditselskabets køb af en ubetinget ejendomsret (freehold) til den faste ejendom H1 UK . Købesummen var aftalt til 5.913.750 GBP excl. moms. Af aftalen fremgår bl.a., at købesummen skulle berigtiges ved betaling af 5.522.750 GBP på overtagelsesdagen, og at den resterende købesum på 391.000 GBP skulle betales og sikres ved udstedelse af pantebrev i ejendommen umiddelbart efter overtagelsen. Af aftalen fremgår endvidere bl.a., at køber forpligtiger sig til at respektere en lejeaftale vedrørende hotellet, som var indgået mellem H3 (UK) Limited som udlejer og H4 Limited UK som lejer.

Den nævnte lejeaftale er dateret den 24. december 1997. I en oversættelse af aftalen står der bl.a.:

"Denne lejeaftale er indgået den 24. december 1997

mellem

  1. H3 (Uk) Limited (reg. nr....), med hjemsted på adressen ..., England ("Udlejer");

  2. H4 Limited UK (reg. nr. ...), med hjemsted på adressen ..., England ("Lejer");

  3. HH Plc (reg. nr. ...), ligeledes med hjemsted på adressen ... ("Garantistiller"), England;

Idet bemærkes at

Udlejer og lejer har forud for denne aftales indgåelse (dog uden at indgå nogen skriftlig aftale om udlejning) aftalt vilkårene for udlejningen af ejendommen (som nærmere defineret i denne aftale)

Aftalevilkår

 
 1  

Nærmere oplysninger

 
 1.1   

Ejendommen

 
 

The H1 ....

 
 1.2

Lejeperiode

 
 

99 år fra og med den 29. september 1997 til og med den 28. september 2096.

 
 1.3

Lejen

 
 ...  
   
 

Fem hundrede og to tusinde seks hundrede og halvtreds pund (GBP 502.650) pr. år, der reguleres i henhold til pkt. 8 i lejeaftalen.

 

...

 
 1.5

Det tilladte formål

 
 

Et førsteklasses hotel med tilhørende fritidsfaciliteter og lignende faciliteter.

 

...

 
 3

Fortolkning

 

...

 
 3.2

Solidarisk hæftelse

 
 

Hvor udlejer, lejer eller garantistiller på nuværende tidspunkt består af to eller flere personer, skal parterne hæfte solidarisk for udtrykkelige eller stiltiende forpligtelser, der skal indgås med den ene af parterne.

 

...

 
 5

Lejers forpligtelser

 
 
 

Lejer påtager sig nedenstående forpligtelser overfor udlejer

 
 5.1

Lejen

 
 

Lejer forpligter sig til at betale lejen til de ovennævnte terminer og på den oven for nævnte måde uden fradrag af nogen art og uden at gøre krav gældende om tilbageholdelse af beløb eller forsøg herpå og uden at foretage nogen form for modregning i lejen.

 

...

 
 5.3

Forsikringspræmie og andre udgifter

 
 

Lejer forpligter sig til i tillæg til lejen og ved påkrav at betale til udlejer alle forsikringspræmier, udgifter i forbindelse med forsikringsvurdering (dog højst hvert tredje år) samt eventuel selvrisiko, udlejer måtte skulle betale vedrørende ejendommen samt en af udlejer fastsat rimelig forholdsmæssig andel af udgifterne til vedligeholdelse, reparation, genopbygning, rengøring, belysning og administration af gader og veje, fortove, haveanlæg og eventuelle faciliteter, som ejendommen anvender i fællesskab med andre, samt det honorar, udlejer beregner sig for en sådan vedligeholdelse og administration.

 

...

 
 5.5

Vedligeholdelse og istandsættelse

 
 

Lejer skal vedligeholde, rengøre, istandsætte samt holde alle dele af ejendommen i god vedligeholdelsesmæssig stand og genopbygge og forny ejendommen efter behov (bortset fra forsikrede skader) samt udføre malerarbejde og anden indvendig vedligeholdelse mindst hvert femte år og udvendig vedligeholdelse mindst hvert tredje år, samt at udføre vedligeholdelse i henhold til udlejers nærmere anvisninger i lejeperiodens sidste år. Ved lejeaftalens ophør eller tidligere ophør af lejeaftalen skal lejer aflevere ejendommen vedligeholdt, rengjort og istandsat. Endvidere skal lejer fjerne alt lejers fast inventar, ændringer og tilbygninger, dersom dette forlanges af udlejer.

 

...

 
 5.8

Begrænsninger i afståelsesretten

 

...

 
 
 6

Udlejers forpligtelser

 
 

Udlejer påtager sig følgende forpligtelser over for lejer

 
 6.1

Uforstyrret nydelsesret

 
 

Idet lejer betaler lejen og opfylder sine forpligtigelser, er lejer berettiget til uforstyrret at nyde ejendommen i lejeperioden.

 

...

 
 9         

Garantistillers forpligtelser

 
 

Idet lejeaftalen er blevet indgået på garantistillers anmodning, påtager garantistiller sig som selvskyldner de forpligtigelser, som er fastsat i 3. del af bilaget, som om ordet "lejer" var blevet indsat i stedet for navnet på rettighedserhververen, og alle bestemmelser i 3. del af bilaget finder anvendelse på de i lejeaftalen anførte forpligtelser og garantier.

 
 

Til bekræftelse heraf har parterne underskrevet nærværende lejeaftale.

 

...

 

Bilag

 

Regulering af lejen

 

...

 
 3. Del

Garantistillers forpligtelser

 
 1

Garantistillers forpligtelser og garantistillelse

 
 

Garantistiller indestår hermed som selvskyldner for, at lejer eller garantistiller,sålænge (rettighedserhververens navn) er lejer, vil opfylde og overholde alle de i lejeaftalen indeholdte forpligtigelser på lejers vegne, herunder betaling af lejen og alle andre beløb, der er skyldige i henhold til lejeaftalen på den måde og på de i lejeaftalen anførte terminer .....

 
 2

Garantistillers solidariske hæftelse sammen med lejer

 
 

Garantistiller påtager sig hermed solidarisk hæftelse sammen med lejer for opfyldelsen af lejers forpligtelser i henhold til lejeaftalen, og garantistiller erklærer sig indforstået med, at udlejer i forbindelse med håndhævelsen af sine rettigheder i henhold til lejeaftalen er berettiget til at anlægge sag mod garantistiller, som om garantistiller var indsat som lejer i lejeaftalen.

 

...

 
 6

Garantistillers manglende frigørelse for forpligtelser

 
 

Ingen af nedenstående forpligtelser eller forskellige kombinationer deraf frigør, reducerer eller påvirker på nogen måde garantistillers forpligtigelser som selvskyldner i henhold til lejeaftalen eller skader eller påvirker på anden måde udlejers ret til at kræve det fulde garantibeløb eller garantistillelsen betalt af garantistiller.

..."

Finansieringen af Kommanditselskabets køb af Hotellet

Kommanditselskabet køb af hotellet blev for størstedelens vedkommende finansieret ved optagelse af et lån med førsteprioritets pant i hotellet m.v. hos F1 Assurance Company (herefter F1). I en skrivelse af 5. november 1997 fra F1 til Kommanditselskabet vedrørende vilkårene for et lån, står der bl.a.:

"...

 1. Amount of Loan
 
 

The lesser of £4.5 million or 75% of the purchase price if the property is being acquired or 75% of our surveyor's valuation of the property.

 
 2. Mortgage Term  
 
 

The Term will be for 25 years.

 
 3. Interest Rate
 
 

The interest rate will be the gross redemption yield of Treasury 8,75% 2017 plus a margin of 1.1% which will be increased to 5.1% on late payment.

 
 4. Repayments
 
 

These will consist of equal repayments comprising interest only for ten years and thereafter equal payments of capital and interest payable quarterly in arrears to fully amortise the loan.

 
 

...

 
 5. Repayment Cover
 
 

The annual cost of servicing the mortgage should be equal to or less than the rent passing from the Property. If at any time during the life of the loan the income is not sufficient to meet this requirement, then a deposit in a sum specified by F1 must be made until there is no shortfall, or otherwise an acceptable bank guarantee should be provided.

 
 6. Prepayment Fee
 
 

A prepayment fee would be payable by the Borrower should the loan be redeemed early for whatever reason. This is to allow F1 to reinvest the money in the specified gilt in order to achieve the same return as would have been received had no prepayment occurred. In the event that early redemption arises other than as a result of the Borrowers' default then F1 will agree to mitigate its loss if it is able to reinvest the funds in suitable alternative mortgages at the relevant time.

 
 7. Substitution
 
        

During the term of the loan the Borrower may reguest that the Property held as security be released. F1 will only accede to this request if it is satisfied in all respects with the substitute security. All fees in respect of such substitution are to be borne by the Borrower and in addition a fee of 0.3% of the value of the substitute security is payable to F1.

 
 
 

...

 
 8. Security
 
    

The security in favour of F1 Assurance Compagny will be specified in a loan agreement and secured by:

 
     (i)

A mortgage debenture given by the Borrower incorporating:

      
   

a

a first legal mortgage over the Property

       
   

b

a charge over the rents receivable

                                                                                                                 
     

c  

a first fixed and floating charge over the Borrowers other undertaking and assets

..."

Den 31. december 1997 indgik Kommanditselskabet og F1 en låneaftale på vilkår, der var i overensstemmelse med det, der er anført i F1's skrivelse af 5. november 1997. I en oversættelse af låneaftalen står der bl.a.:

"...

 1

Fortolkning

 
 1.1

Medmindre det er uforeneligt med indholdet eller konteksten, skal følgende ord og udtryk i aftalen have den betydning, der er anført ud for dem i det følgende:

 

...

 
 

Komplementar  

Betyder ApS Komplementarselskabet H1 UK, som er et kommanditistselskab stiftet i overensstemmelse med lovgivningen i Danmark med adresse på

 

...

 
 2

Størrelse og benyttelse af lånefaciliteten

 
 

Med forbehold af aftalens bestemmelser må lånefacilitetens hovedstol ikke overstige GBP 4.500.000 eller 75% af den anslåede handels- eller salgspris, såfremt dette beløb er lavere. Lånefaciliteten kan kun udnyttes i henhold til bestemmelserne i pkt. 4.

 
 3

Vurderinger

 
 3.1

Inden aftalens ikrafttræden skal Långiver (for låntagers regning) indhente en vurdering af ejendommen med en form og et indhold, der er tilfredsstillende for långiver.

 

...

 
 6

Afdrag

 
 6.1

Lånet og renter, der forfalder efter pkt. 5, skal afdrages efter den i pkt. 6.3 nævnte afdragsoversigt efter følgende plan:

 
 6.1.1

I de første 10 år af Lånefacilitetens løbetid fra den dag, hvor trækket foretages, skal låntager kun betale renter i lige store rater ved udgangen af hver renteperiode.

 
 6.1.2

I resten af lånefacilitetens løbetid efter 10-årsdagen for trækket, skal låntager betale afdrag i lige store rater omfattende såvel lån som renter (og beregnet til at afdrage lånet helt over resten af lånefacilitetens løbetid).

 
 6.1.3      

Efter udløb af lånefacilitetens løbetid betaler låntager resten af lånets hovedstol samt alle øvrige udestående beløb.

 

...

 
 7

Førtidig indfrielse

 
 7.1

Låntager har ret til enhver tid at foretage førtidig indfrielse af hele (men ikke kun en del af) lånet på følgende betingelser:

 
 7.1.1

Låntager skal give långiver mindst 30 dages varsel om førtidig indfrielse. Et sådant varsel er uigenkaldeligt, og

 
 7.1.2

Låntager skal i forbindelse med førtidig indfrielse af lånet betale et gebyr til långiver for førtidig indfrielse, som beregnes i henhold til pkt. 7.2.

 
 7.2

I tilfælde af førtidig indfrielse beregnes gebyret for førtidig indfrielse ("Førtidigt låneindfrielsesgebyr") uanset indfrielsens årsag som følger:

 
 7.2.1

Det eventuelle beløb, hvormed x er større end y, hvor:

 
 

x = eventuelt Lånebeløb betalt ved førtidig indfrielse, og

 
 

y = saldoen, som ved den førtidige indfrielse svarer til den diskonterede værdi af de relevante betalinger (som defineret i det følgende), der ville forfalde til betaling ved en portefølje af referencestatsobligationerne, der a) modsvarer værdien af den førtidigt indfriede andel af lånet på tidspunktet for den førtidige indfrielse og b) besiddes fra den førtidige indfrielse til forfaldsdagen.

 
 

I aftalen finder følgende anvendelse

 
 

A

"Forfaldsdag" betyder den dato, hvor referencestatsobligationerne forfalder til betaling,

     
 

B

"Relevante betalinger" betyder i forhold til en portefølje af referencestatsobligationer a) det udbytte, der skulle betales på referencestatsobligationen mellem den førtidige indfrielse og forfaldsdagen og b) det beløb, der skulle betales for at indfri obligationslånet på forfaldsdagen,

     
 

C

"Effektivt afkast på lånet før skat" betyder det effektive afkast før skat beregnet på grundlag af mindsterenten, og

     
 

D

Den diskonterede værdi af de relevante betalinger ved den førtidige indfrielse fastsættes ved at diskontere disse betalinger med en rentesats, der svarer til det effektive afkast på lånet før skat på det tidspunkt, hvor der sker førtidig indfrielse.

 

...

 
 10

Økonomiske betingelser

 
 10.1

Den beregnede totale handelspris for den stillede sikkerhed må på intet tidspunkt beløbe sig til mindre end 133% af Lånet (med tillæg af eventuelle udestående renter og påløbne renter), og hvis værdien af den stillede sikkerhed efter långivers opfattelse falder, så den bliver lavere end den fastsatte procentsats efter en vurdering af ejendommen i henhold til pkt. 3.2, skal låntager efter långivers anmodning, men for egen regning, omgående stille yderligere sikkerhed for at nå op på en værdi, der lever op til den krævede procentsats.

 

...

 
 11

Betalinger

 
 11.1

Alle betalinger, som låntager foretager i henhold til aftalen, skal indbetales til långiver i London (eller efter Lovgivers anvisninger) i britiske pund i umiddelbart disponible midler senest kl. 11.00 på forfaldsdagen på långivers konto hos National Westminster Bank Plc, (konto nr. ...), reg. nr. ..., mærket "K/S H1 UK", eller til en anden konto eller bank, som långiver skriftligt har givet låntager meddelelse om før forfaldsdagen.

 

...

 
 25

Begrænset regresret

 
 

Låntagers gældsforpligtigelser efter aftalen og pantebrevet for ejendommen samt øvrige sikkerhedsdokumenter, som låntager til enhver tid har indgået til fordel for långiver, er begrænset til ejendommen og låntagers provenu fra salg af ejendommen samt leje, forsikringsydelser eller andre ydelser eller tab, udgifter eller krav, der til enhver tid måtte opstå i relation til ejendommen, og kan ikke under nogen omstændigheder udvides til at omfatte kommanditisternes ejendom, aktiver, løfter eller andre rettigheder overhovedet (hverken faktiske rettigheder eller eventualrettigheder).

..."

Til sikkerhed for lånet blev der den 11. marts 1998 indgået en pantsætningsaftale mellem Kommanditselskabet og F1. I pantsætningsaftalen står der bl.a.:

"...

 3

Security

 
 3.1

The Borrower, with full title guarantee, and to the intent that the security hereby created will rank as a continuing security for the payment and discharge of all Liabilities, charges in favour of the Lender:

 
 3.1.1

the Property by way of first legal mortgage; and

 
 3.1.2  
   
 3.1.2.1

all rents derived from the Property and any proceeds of any insurance of the Property to the extent that the same are not otherwise subject to a fixed charge under the Security Documents

 
 3.1.2.2  

the Borrower shall at any time on written demand by the Lender procure that the Rental Amount shall be paid directly to the Lender (in to such account as the Lender may from time to time direct) and the Borrower shall forthwith upon any such demand do all such things properly required by the Lender as may be necessary to instruct the lessees and occupiers of the Property by notice in writing. Following any such demand until such payment the Borrower shall hold all Rental Amounts on trust for the Lender and the Lender agrees to act in accordance with the provisions of the Deed of Postponement in relation to such Rental Amounts

 
 3.1.3

(so far as it is legally able) by way of floating charge the whole of the Borrower's undertaking, and all its property and assets whatever and wherever, present and future, other than any property or assets from time to time or for the time being validly and effectively charged to the Lender under clause 3.1.1, or otherwise pursuant to this deed but so that this floating charge shall not attach to the assets of the Limited Partners in any event.

 

...

 
 4

Restrictions on dealing

 
 4.1

Save as permitted by the Loan Agreement, the Borrower may not create, or have outstanding, any Security on, over, or with respect to, the Charged Assets, except for the Charges or under any other Security Document.

 
 4.2

The parties to this deed hereby apply to the Chief Land Registrar for a restriction to be entered on the register of the title of the Property to the effect that, except under an order of the registrar, no disposition by the proprietor of the Property is to be registered without the consent of the proprietor for the time being of this deed of legal charge.

 

...

 
 6

General Covenants

 

...

 
 

Letting

 
 6.4

subject to clause 6.5.1, it will not without the Lender's previous consent (such consent not to be unreasonably withheld or delayed in circumstances where the value of the Property would not be materially adversely affected) grant, or agree to grant, any lease, or agreement for lease, of the Property (or any part of it);

 

...

 
 

Alterations

 
 6.6

except with the Lender's prior written consent (such consent not to be unreasonably withheld or delayed), and subject to the terms of any permitted occupational lease or leases of the Property, it will ensure that neither it nor any other person will:

 
 6.6.1

demolish the Property or any part of it; or

 
 6.6.2

make, or permit the making of, any structural alterations to the Property which would, or might in the Lender's reasonable opinion, materially adversely affect the value of the Property or any part of it;

 
 6.7

it is agreed that the Lender's consent need not be sought to any alterations to the Property, or any part of it, which alterations are of a nonstructural nature:

..."

I en skrivelse af 21. marts 2005 har F1 oplyst, at hovedstolen pr. 1. juli 2005 vil udgøre £ 4.5 mio., og at gebyret ved en førtidig indfrielse opgjort efter kurserne pr. 21. marts 2005 ville udgøre ca. £950.000. Det fremgår af skrivelsen, at hverken en oplyst salgssum for hotellet eller en huslejestigning vil påvirke det beløb, Kommanditselskabet skal betale for at indfri F1's tilgodehavende.

Kommanditselskabets køb af hotellet blev endvidere finansieret ved indgåelse af en låneaftale mellem Kommanditselskabet og F2-Bank DK. I låneaftalen, der er dateret den 3. marts 1998, står bl.a.:

"...

Loan Agreement

 

Medium Term Loan Facility

 

GBP 600,000

Account No. ...

 

K/S H1 UK

 

As Borrower

 

F2-Bank DK

 

As Lender

 

...

 

This Loan Agreement (the "Agreement") is made on March, 3/3 1998 between

 
 1    

K/S H1 UK, a Danish Limited Partnership, as Borrower;

 2

F2-Bank DK, ..., as Lender; cf. Clause 1.4. and Clause 3.3. and includes

 3

The Limited Partners in accordance with Clause 2;

 4

ApS Komplementarselskabet H1 UK;

 
 1

Background

 
 1.1   

1.1The Borrower has purchased all that freehold property known as the H1 Hotel, ..., registered at HM Land Registry ... The Borrower's title is a freehold interest.

 
 1.2

The purchase price of the freehold Property is GBP 5,913,750.

 
 1.3

Part of the purchase price has been provided by F1 Assurance Company, with which the Borrower has obtained a loan amounting to GBP 4,500,000.

 
 1.4

The Lender has declared his willingness to provide as a loan to the Borrower a total amount of GBP 855,000. Upon request from the Borrower the total amount of GBP 855,000 will be devided on two different loan instrument, cf. Clause 1.5., 1.6. and 1.7.

 
 1.5

Of the total loan amount of GBP 855,000, the Lender will provide an amount of GBP 600,000 to the Borrower as a medium term loan facility. The remaining loan amount i.e. GBP 255,000 will be provided by the Lender as an overdraft facility in the name of the Borrower.

 

...

 
 1.8

Part of the purchase price has been provided by H3 (UK) Limited and I/S G1 DK, with wich the Borrower has obtained a Loan amounting to GBP 391,375 and GBP 395,000 respectively.

 
 2

Definitions

 
 2.1

In this Agreement, unless the context otherwise requires:

 

...

 

"General Partner" means ApS Komplementarselskabet H1 UK, being a partner of the Borrower assuming unlimited liability of any and all obligation of the Borrower.

 

...

 

"Limited Partners" means the persons who have subscribed to Limited Parts of the Borrower or their respective successors or assignees.

 

"Limited Parts" means the limited parts of the Borrower, thus 100 parts with the face value of DKK 210.000.

 

...

 
 9

Security provided by the Borrower, the Limited Partners and I/S G1 DK

 
 9.1

The Indebtedness under this Agreement and the Indebtedness under the Overdraft Facility, cf. Clause 1.5. and 1.7. shall as long as any part thereof is outstanding be secured by the following security which shall be provided by the Borrower, the Limited Partners (as regards Clause 9.5. and 9.6.) and I/S G1 DK (as regards Clause 9.2.) to the Lender:

 
   a    

a first priority assignment of all of the Borrower's right, title and interest in and to any and all future payments from the Limited Partners, pursuant to their obligations contained in the Subscription Agreement and the Articles of the Borrower, cf. Article 3, yet limited to the countervalue of GBP 10,260 per Limited Part of DKK 210.000 each, cf. Clause 9.5. (c) with addition of revenue earned by the Borrower, which has not been distributed to the Limited Partners; the Borrower hereby assigns its rights pursuant to the above to the Lender;

 
   b

a first priority pledge of the Borrower's accounts No ... (rent account) and No . ... management account) with Unibank A/S. The Borrower is obliged to transfer all liquidity relating to the Borrower's ordinary operations to the account except for means being designated to fulfil the Borrower's obligations towards creditors pursuant to existing agreements or due obligations. The Borrower hereby pledges as first priority the above account to the Lender;

 
   c

a second priority pledge of the Borrower's accounts and deposits with Barclays Bank plc., recognizing F1 having a first priority pledge of the same. The Borrower recognizes hereby its obligation to have any and all accounts and money transactions relating to any and all activities performed by the Borrower at any time during the durability of the Agreement with the Lender, Unibank A/S and the above bank;

 
   d

a second priority legal charge on the Property, recognizing F1 having a first priority legal charge on the same pursuant to deed of postponement agreed to by the Lender;

 
   e

a first priority pledge of the Borrower's security accounts and security deposit account with the lender, account No . (DKK); account No ... (GBP) and deposit account No .... ; the Borrower hereby pledges as first priority the above accounts to the Lender;

 
   f

a second priority assignment of the Borrower's rental income from the Property, recognizing F1 having a first priority assignment of the same.

 
 9.2

The Borrower represents and warrants to the Lender that I/S G1 DK will deposit with the Lender a document of Indebtedness dated [ ] having I/S G1 DK as creditor and the Borrower as debtor regarding a debt amounting to GBP 395,000. Further the Borrower represents and warrants that I/S G1 DK being creditor of the document of Indebtedness will issue a Letter of Subordination exclusively in favour of the Lender.

 

...

 
 9.5

Each and all of the co-signing Limited Partners declares and accepts towards the Lender:

 
   a 

to be a guarantor liable immediately on an Event of Default by the Borrower, limited as set forth herein;

 
   b

to be personally and jointly and severally liable for any and all payments under this Agreement and under the separate agreement regarding the Overdraft Facility, account No ... with the Borrower as debtor and the Lender as creditor, cf. Clause 1.5. and 1.7., under this guarantee;

 
   c

that the liability for each Limited Partner is limited to the counter value of GBP 10.260 pr. Limited Part held by each Limited Partner. The liability will be reduced in accordance with the Borrower's payments according to Clause 8, thus the limitation of the liability for each Limited Partner is computed by this formular:

                                                                      
   

Indebtedness x 1,2 

x number of Limited Parts

   

100                      

held by the Limited Partner

 
   d 

that payment (wholly or partly) of the liability according to Clause 9.1.(a) has the effect of discharge, only if such payment is made to the Lender;

 
 9.6

The Limited Partners shall take out and keep in force during the Loan Period an insurance according to a group assurance scheme (Group III), the insurance sum to be DKK 489.000 (index 1997) for each Limited Partner. The insurance sum is payable to each Limited Partner upon death or disablement until the end of such year in which the Limited Partner reaches the age of sixty (60). Each insurance policy is to be pledged to the Lender.

 

...

 
 10

Conditions Precedent

 
 10.1   

The obligations of the Lender to advance the Loan and the Overdraft Facility, cf. Clause 1.5. and 1.7. to the Borrower and maintain the Loan and the Overdraft Facility within the Loan Period are subject to the conditions that the Lender shall have received all of the following documents and evidence, all in form and substance satisfactory to the Lender:

 

...

 
   k 

evidence that Barclays Bank and Unibank A/S, has established accounts for the Borrower and systems subject to the Lender's approval have been made so the Rent from the Property is deposited on the accounts with Barclays Bank and Barclays Bank is instructed to withhold no more than an amount sufficient to cover the Barrowers paying obligations to F1, the Lender, H3 and I/S G1 DK, the remainder of which is transferred to the Borrower's account with Unibank, and further that Unibank is instructed to transfer the remainder to the Borrower's account with the Lender, account no 102 88 00685 (GBP) with the exception of minor amounts being due in England;

..."

Kommanditselskabets køb af hotellet blev endvidere finansieret ved udstedelse af et sælgerpantebrev til H3 (UK) Limited med en hovedstol på £ 391.000.

Kommanditselskabets køb af hotellet blev endelig finansieret ved ydelse af et lån på £ 395.000 fra I/S G1 DK. I et gældsbrev af 1. marts 1998 vedrørende det nævnte lån står bl.a.:

"Gældsbrev

Undertegnede   

K/S H1 UK
c/o I/S G1 DK
("debitor")

anerkender herved at skylde

medundertegnede

I/S G1 DK
("kreditor")

GBP 395.000,00, sterling pound trehundredeognitifemtusinde 00/100, herefter kaldet lånet. Lånet forrentes med 10,0% p.a. Renter forfalder hver den 30/3, 30/6, 30/9 og 30/12 og erlægges hver den 10/4, 10/7, 10/10 og 10/1, første gang den 10/4 1998 for perioden 11/3 1998 til 31/3 1998.

Lånet afdrages som følger

år 2006 med GBP 30.000,00
år 2007 med GBP 50.000,00
år 2008 med GBP 80.000,00
år 2009 med GBP 80.000,00
år 2010 med GBP 90.000,00
år 2011 med GBP 65.000,00

afdragene erlægges kvartalsvis samtidig med de enkelte rentebetalinger.

Den 10. januar 2012 forfalder lånets restgæld til fuld betaling, men lånet kan i øvrigt indfries af debitor allerede fra den 1. januar 2003. Lånet er i øvrigt uopsigeligt i låneperioden.

Uanset det ovennævnte er lånet straks forfaldent til betaling såfremt:

...

den af debitor erhvervede faste ejendom sælges.

...

De enkelte kommanditister i K/S H1 UK hæfter ikke personligt for nærværende gældsbrev.

Nærværende gældsbrev træder tilbage for ethvert mellemværende som K/S H1 UK måtte have overfor F2-Bank DK.

Debitor forpligter sig til ved særskilt transportaftale at tiltransportere kreditor eventuelt provenu fra salget af debitors faste ejendom efter dækning af eksisterende panthavers tilgodehavende. Debitor forpligter sig endvidere til ikke at belåne/behæfte den af debitor ejede faste ejendom.

...

Allonge til gældsbrev

...

I tillæg til det i gældsbrevet anførte, er det aftalt, at lånet (som defineret i gældsbrevet) straks forfalder til fuld indfrielse, såfremt selskabsadministrationsaftalen med I/S G1 DK opsiges af K/S H1 UK.

København, den 1. marts 1998.

K/S H1 UK

I/S G1 DK

..."

Til sikkerhed for lånet blev der endvidere den 11. marts 1998 oprettet et pantebrev mellem Kommanditselskabet og I/S G1 DK. Pantebrevet indeholder bl.a. følgende bestemmelser:

"...

 5

Restrictions on Dealing

 
 5.1

Negative Pledge

 
 

Save for the Permitted Security the Mortgagor covenants and agrees that it shall not, without the prior written consent of the Mortgagee, create, attempt to create, agree to create or permit to subsist any Security Interest or permit or agree to permit any other propriety right, right to occupy or interest therein to arise on or affect all or any part of the Charged Assets.

 
 5.2

Non-disposal

 
 

Subject to the Permitted Security, the Mortgagor covenants and agrees that it shall not, without the prior written consent of the Mortgagee, part with possession of, transfer, sell, lease or otherwise dispose of all or any part of the Charged Assets or any interest therein, or grant any option to do the same or attempt or agree so to do (whether by a single or a series of transactions).

..."

Den 11. marts 1998 blev der indgået en rykningsoverenskomst mellem F1, F2-Bank DK, H3 (UK) Limited, I/S G1 DK og Kommanditselskabet (låntager). I en oversættelse af rykningsoverenskomsten står der bl.a.:

"...

 2

Definitioner

 

...

 
 

"Pantebrevene" betyder F1's pantebrev, H3' pantebrev, F2-Bank's pantebrev og I/S G1 DK' pantebrev.

 

...

 
 3

Aftalen

 
 3.1

Långiverne aftaler hermed følgende:

 
 3.1.1  

F1's pantebrev og F1's fordring, som er sikret ved F1's pantebrev, skal på enhver måde have højere prioritet end henholdsvis F2-Bank's pantebrev, H3' pantebrev og I/S G1 DK' pantebrev og ethvert dokument eller enhver aftale, hvis formål er at give henholdsvis F2-Bank, H3 og I/S G1 DK pant eller anden sikkerhed i aktiver, som er genstand for eller som kan blive genstand for pantsætning ifølge F1's pantebrev.

 
 3.1.2

F2-Bank's pantebrev, H3' pantebrev og I/S G1 DK' pantebrev og de derved sikrede beløb samt ethvert dokument eller enhver aftale, hvis formål er at give henholdsvis F2-Bank, H3 og I/S G1 DK pant eller anden sikkerhed i aktiver, som er genstand for eller som kan blive genstand for pantsætning ifølge F1's pantebrev, rykker, således at de får lavere prioritet end F1's pantebrev og F1's fordring, som er sikret ved F1's pantebrev.

 
 3.1.3

F2-Bank's pantebrev og F2-Bank's fordring, som er sikret ved F2-Bank's pantebrev, skal på enhver måde have højere prioritet end henholdsvis H3' pantebrev og I/S G1 DK' pantebrev og ethvert dokument eller enhver aftale

 

...

 
 3.1.4

H3' pantebrev og I/S G1 DK' pantebrev og de derved sikrede beløb samt ethvert dokument eller enhver aftale, hvis formål er at give henholdsvis H3 og I/S G1 DK pant eller anden sikkerhed i aktiver, som er genstand for eller som kan blive genstand for pantsætning ifølge F2-Bank's pantebrev, rykker, således at de får lavere prioritet end F2-Bank's pantebrev og F2-Bank's fordring, som er sikret ved F2-Bank's pantebrev.

 
 3.1.5

H3' pantebrev og H3' fordring, som er sikret ved H3' pantebrev, skal på enhver måde have højere prioritet end I/S G1 DK' pantebrev og ethvert dokument eller enhver aftale

 

...

 
 3.1.6

I/S G1 DK's pantebrev og de derved sikrede beløb samt ethvert dokument eller enhver aftale, hvis formål er at give I/S G1 DK pant eller anden sikkerhed i aktiver, som er genstand for eller som kan blive genstand for pantsætning ifølge H3' pantebrev, rykker, således at det får lavere prioritet end H3' pantebrev og H3' fordring, som er sikret ved H3' pantebrev.

 
 3.2

Långiverne erklærer sig indforstået med, at F1, så længe F1's pantebrev er gældende, har ret til at være i besiddelse af adkomstdokumenter, for sikringspolicer og andre dokumenter vedrørende ejendommen.

 
 3.3

De øvrige långivere erklærer sig hver for sig indforstået med, at de på ingen måde vil tage skridt til at realisere deres respektive pant i ejendommen uden F1's forudgående skriftlige samtykke, og de erklærer sig endvidere indforstået med, at de ikke uden F1's samtykke vil anmode låntager om at anvende beløb, som er modtaget eller som senere modtages i henhold til eventuelle forsikringer på ejendommen, til tilbagebetaling eller nedbringelse af beløb, som er sikret ifølge deres respektive pantebreve.

 
 3.4

Långiverne og låntager erklærer sig herved indforstået med, at så længe overenskomsten er gældende:

 
   3.4.1  

skal enhver lejeindtægt fra ejendommen (fratrukket den del af lejen, der er beregnet til fællesudgifter og tilbagebetaling af forsikringspræmie), som låntager har til gode, indbetales af låntager på en af låntager åbnet konto i Barclays Bank Plc, ... ("Lejeindtægten").

 
   3.4.2

skal et beløb i låntagers favør på dene konto anvendes af låntager den 25. januar, 25. april, 25. juli og 25. oktober i hvert enkelt år, i følgende rækkefølge

 
       

a 1  

til betaling af eventuelle forfaldne renter på en hovedstol, der udgør en del af F1's fordring.

 
    b 2

til betaling af den hovedstol, der er forfalden i henhold til F1's fordring, efterhånden som/når beløbet forfalder til betaling ifølge vilkårene i F1's pantebrev.

 
    c 3

til betaling af eventuelle forfaldne renter på en hovedstol, der udgør en del af F2-Bank's fordring.

 
    d 4

til betaling af eventuelle forfaldne renter på en hovedstol, der udgør en del af H3' fordring.

 
    e 5

 til betaling af eventuelle forfaldne renter på en hovedstol, der udgør en del af I/S G1 DK' fordring.

 
    f

f)Eventuelt provenu udbetales til låntager.

..."

Det fremgår af en udskrift fra Her Majesty's Land Registry, at Kommanditselskabet den 16. april 1998 er registreret som ejer af den faste ejendom, hvor hotellet er beliggende. Der er endvidere indført følgende begrænsning i ejerens beføjelser:

"...

(16 april 1998)

Restriction

Except under an order of the registrar no disposition by the proprietor of the land is to be registered without the consent of the proprietor of the Charge dated 11 March 1998 in favour of The F1 Assurance Company referred to in the Charges Register.

..."

Der er endvidere registreret begrænsninger med fuldstændigt tilsvarende indhold for så vidt angår F2-Bank DK, H3 (UK) Limited og I/S G1 DK.

Administration af hotellet

I marts 1998 indgik Kommanditselskabet en aftale med H1 UK Management Limited. I aftalen står der bl.a.:

"...

Terms of appointment

 
 1

K/S H1 UK ... (otherwise referred to as "the Company") appoint H1 UK Management Limited, ... as Managers to the Company in respect of H1 Hotel, ... England

 
 2

The appointment is for a period of twelve months as from 15 March 1998 and, thereafter, will be terminable by either party at six months' notice in writing. Additionally, if the freehold of H1 Hotel, ... England is sold by the Company then this appointment will automatically terminate on the next following quarter day for the particular part sold.

 
 3

The following duties will be undertaken:

 
   a 

The attend upon the Company as reasonably required.

 
   b

To advise generally upon any proposal which may be submitted direct to the Company

 
   c

To maintain an active association with the property market and all relevant legislation and to submit to the Company any proporals which it is considered may be of interest.

 
   d

To submit an annual report and valuation of the property portfolio, if required.

 
 4

Where management fees are not recoverable from the tenants of the buildings, the management fee will be 1.0% of the gross rents received (exclusive of VAT). The under-mentioned duties will be undertaken:

 
        a   

Exercise general supervision of the property and undertake matters incidental to its management. To keep the Company fully informed of every matter affecting the property: changes of tenants, renewals of lease, improvements, etc.

 
   b

To collect the rents or arrange for the rents to be paid by the tenant into a nominated bank account as instructed by the Company and to collect fire insurance premiums and other appropriate sums, (sub-agents may be appointed subject to the prior approval of the Company). 

 
   c To maintain all relevant records.
     
   d

To submit at the end of each Quarter an Account showing the current position in respect of each property.

 
 

e)

To ensure that no expenditure is incurred in excess of sums previously sanctioned.
 

...

 
 7

H1 Management Limited will not manage properties for more than 10 individual Danish Tax payers whilst managing the property on behalf of the Company.

..."

I en skrivelse af 26. august 1998 til Kommanditselskabet har H1Management Ltd. erklæret, at det ikke udfører administration for mere end 10 personer, som er fuldt skattepligtige i Danmark, og at selskabet ikke vil påtage sig yderligere administrationsopgaver, så længe aftalen med Kommanditselskabet er i kraft.

Kommanditselskabets handelsomkostninger

Den 25. august 1998 udstedte I/S G1 DK følgende faktura til Kommanditselskabet:

"...

Honorar for byggeteknisk gennemgang, prospektudarbejdelse, transaktionsomkostninger, formidlingshonorar, finansieringsomk. m.v.

GBP 520.000,00

 

Beløbet er indbetalt.

..."

Kommanditselskabet har opgjort handelsomkostningerne således

Stempelomkostninger, 2% af GBP 5.913.750

118.275,00

Valuation Fee

5.158,54

R1, ejendomsberigtigelse

20.500,00

R1, management matters

1.500,00

R1, oversættelseshonorar

273,00

NR Purchase Fee

56.100,00

 

Samlede omkostninger afregnet af K/S H1 UK

201.807,42

 

Nettohonorar til G1 DK

299.828,58

 

Samlede handelsomkostninger

501.636,00

Oplysninger i Kommanditselskabets årsregnskaber

Kommanditselskabets regnskabsår følger kalenderåret.

Af Kommanditselskabets årsregnskab for 1998 fremgår bl.a., at der ikke foretages afskrivninger på bygningen. Det angives i den forbindelse, at dette skyldes, at den løbende vedligeholdelse bevirker, at ejendommen ikke skønnes at undergå værdimæssig forringelse.

Af årsregnskaberne for 1999, 2000 og 2001 fremgår det ligeledes, at Kommanditselskabet ikke foretager afskrivning på ejendommen.

I årsregnskaberne for 1998, 1999, 2000 og 2001 er den faste ejendom optaget til anskaffelsesværdien i GBP omregnet til statusdagens kurs. I årsrapporterne for 2002 og 2003 er den faste ejendom optaget til dagsværdi opgjort på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi. Dagsværdien er anført til 78.654.480 kr. i 2002 og 84.539.793 kr. i 2003. Det er i den forbindelse anført, at værdireguleringen foretages over resultatopgørelsen. Af årsregnskaberne henholdsvis årsrapporterne for alle årene fremgår det, at likvide beholdninger er håndpantsat.

Af årsregnskabet for 1998 fremgår bl.a. følgende:

"...

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. januar - 31. december 1998

Lejeindtægter

4.316.861

Rental income

 
 

Driftsomkostninger

              0

Operation costs

 
 

4.316.861

 

Administrationsomkostninger

  319.299

Administrative expences

 

 

Resultat før finansiering

3.997.562

Result before financing

 
 

Finansieringsudgifter, netto

4.771.522

Financing expences, net

   

Regnskabsmæssigt underskud

-773.960

Accounting loss

 

..."

Af årsregnskabet for 1999 fremgår bl.a. følgende

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. Januar - 31. December 1999

"...

Lejeindtægter

6.209.889

Rental income

 

Driftsomkostninger

              0

Operation costs

 
 

6.209.889

 

Administrationsomkostninger

361.902

Administrative expences

 
 

Resultat før finansiering

5.847.987

Result before financing

 
 

Finansieringsudgifter, netto

5.650.435

Financing expences, net

 
 

Regnskabsmæssigt overskud

197.552

Accounting profit

 

..."

Af årsregnskabet for 2000 fremgår bl.a. følgende

"...

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. Januar - 31. December 2000

"...

Lejeindtægter

6.366.472

Rental income

 
 

Administrationsomkostninger

   389.601

Administrative expences

 
 

Resultat før finansiering

5.976.871

Result before financing

 
 

Finansieringsudgifter, netto

5.301.027

Financing expences, net

 
 

Regnskabsmæssigt resultat

675.844

Accounting resultat

 

..."

Af årsregnskabet for 2001 fremgår bl.a. følgende

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. Januar - 31. December 2001

"...

Lejeindtægter

6.549.624

Rental income

 
 

Administrationsomkostninger

   495.232

Administrative expences

   

Resultat før finansiering

6.054.392

Result before financing

 

Finansieringsudgifter, netto

5.306.272

Financing expences, net

   

Regnskabsmæssigt resultat

748.120

Accounting result

 

..."

Af årsrapporten for 2002 fremgår bl.a. følgende

"...

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. Januar - 31. December 2002

"...

Lejeindtægter

6.841.084

Rental income

 
 

Driftsomkostninger

              0

Operation costs

 
 

Bruttoresultat

6.841.084

Gross result

 
 

Administrationsomkostninger

   574.441

Administrative expences

 
 

Resultat før finansiering

6.266.643

Result before financing

 
 

Finansieringsudgifter, netto

5.545.341

Financing expences, net

 
 

Driftsresultat

   721.302

Operation result

 
 

Værdiregulering, netto

1.143.670

Value adjustment, net

 
 

Regnskabsmæssigt resultat

1.864.972

Accounting result

 

..."

Af årsrapporten for 2003 fremgår bl.a. følgende

"...

Resultatopgørelse for tiden
Profit and loss account for the period
1. Januar - 31. December 2003

"...

Lejeindtægter

6.582.429

Rental income

 
 

Driftsomkostninger

              0

Operating expenses

 
 

Bruttoresultat

6.582.429

Gross profit

 
 

Administrationsomkostninger

   456.309

Administrative expences

 
 

Resultat før finansiering

6.126.120

Profit before financing

 
 

Finansieringsudgifter, netto

5.098.298

Financing expences, net

 
 

Driftsresultat

1.027.822

Operating profit

 
 

Værdiregulering, netto

10.510.040

Value adjustment, negative

 
 

Regnskabsmæssigt resultat

11.537.862

Accounting profit

 

..."

Oplysninger om den faste ejendoms værdi på nuværende tidspunkt

NR, der er direktør for F3 Real State, har i et brev af 23. marts 2005 til PK, G1 DK, bl.a. skrevet følgende:

"...

Were the freehold of this property to be marketed, then it would undoubtedly attract considerable interest in the current market conditions, particularly in view of the fixed increase in rents up to September 2013. There is considerable interest for this type of property, particularly from "debt led investors" both from the UK and overseas, and the long unexpired term of the lease which is relatively unusual would be a particular interest.

Were we to market the property, then having regard to current market conditions, we would seek a price equating to a net yield og 5.75%. Allowing for normal deduction of purchase costs equating to 5.75%, our proposed asking price would be £10 million.

We would however recommend a budget price for the sale equating to 6.25% of £9.24 million, again allowing for a deduction of the usual purchase costs ecuating to 5.75%.

..."

Oplysninger om HH PLC, H4 Limited UK og H5 Lodges (UK) Limited

Af årsregnskabet for 1999 for HH PLC fremgår bl.a., at HH PLC pr. 26. december 1999 var eneejer af en lang række selskaber i Storbritannien og Europa, herunder H5 Lodges Limited, H5 Lodges (UK) Limited og H4 Limited UK.

Af "Report and Financial Statements" for H4 Limited UK trading as HH Hotel, England vedrørende perioden frem til 26. december 1999 fremgår det bl.a., at H4 Limited UK i 1998 i gennemsnit havde 74 ansatte og i 1999 i gennemsnit havde 65 ansatte.

Af "Report and Financial Statements" for H5 Lodges (UK) Limited vedrørende perioden frem til 26. december 1999 fremgår det bl.a., at H5 Lodges (UK) Limited i 1998 i gennemsnit havde 403 ansatte og i 1999 i gennemsnit havde 378 ansatte.

Oplysninger om andre kommanditisters skattesager

Ved skrivelse af 30. juni 2003 fremsendte Landsskatteretten med anmodning om en udtalelse en kontorindstilling til Told- og Skattestyrelsen vedrørende en klage fra en anden kommanditist i Kommanditselskabet.

I skrivelsen står der bl.a.:

"...

Ad K/S H1 UK

Landskatterettens kontor lægger til grund, at K/S H1 UK er et ejendomsprojekt med skattemæssig realitet. Klageren har derfor været berettiget til at medtage underskud m.m. fra K/S H1 UK på sin selvangivelse. Kontoret skal herefter vurdere om underskud fra K/S H1 UK er kapitalindkomst eller personlig indkomst.

Det fremgår af personskattelovens § 3, stk. 1, lovbekendtgørelse nr. 793 af 1. september 1996, at personlig indkomst omfatter alle de indkomster der indgår i den skattepligtige indkomst og som ikke er kapitalindkomst. Det følger af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., at indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri medregnes til kapitalindkomsten, når flere end 10 personer som led i fælles udlejning udlejer til samme lejer, og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang.

Kontoret bemærker, at ejendomsprojekterne K/S H1 UK og K/S H2 UK udbydes af G1 I/S DK. De 2 ejendomme havde oprindelig samme ejer, H3 Limited, jf. overdragelsesaftaler af december 1997, og ifølge prospektet samme lejer, HH Plc. Der foreligger endvidere tilsvarende kontraktmateriale for de 2 investeringsprojekter.

Kontoret finder herefter, at der er tale om fælles udlejning omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt. Det er herved lagt til grund, at der foreligger organiseret udbud af anparter fra samme udbyder til en bred kreds af investorer med henblik på udlejning til samme lejer. Kontoret finder således, at klagerens underskud fra K/S H1 UK er kapitalindkomst og omfattet af reglen om underskudsbegrænsning i personskattelovens § 13, stk. 6.

For så vidt angår udbyder - / købsomkostninger på 520.000 GPB kan kontoret tilslutte sig skattemyndighedernes synspunkt og bemærkninger om, at der er tale om etableringsomkostninger, der ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget.

Med hensyn til fradragskontoen er kontoret enig med advokaten i, at fradragskontoen kan tilskrives hele beløbet på 210.000 kr. Kontoret har herved særligt henset til, at K/S H1 UK godkendes i skattemæssig henseende, hvorved det lægges til grund, at der er tale om reelle hæftelser for kommanditisterne.

Ad K/S H2 UK

Landskatterettens kontor lægger til grund, at K/S H2 UK er et ejendomsprojekt med skattemæssig realitet. Klageren har derfor været berettiget til at medtage underskud m.m. fra K/S H2 UK på sin selvangivelse. Kontoret skal herefter vurdere om underskud fra K/S H2 UK er kapitalindkomst eller personlig indkomst.

Det fremgår af personskattelovens § 3, stk. 1, lovbekendtgørelse nr. 793 af 1. september 1996, at personlig indkomst omfatter alle de indkomster der indgår i den skattepligtige indkomst og som ikke er kapitalindkomst. Det følger af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., at indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri medregnes til kapitalindkomsten, når flere end 10 personer som led i fælles udlejning udlejer til samme lejer, og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang.

Kontoret bemærker, at ejendomsprojekterne K/S H1 UK og K/S H2 UK udbydes af G1 I/S DK. De 2 ejendomme havde oprindelig samme ejer, H3 Limited, jf. overdragelsesaftaler af december 1997, og ifølge prospektet samme lejer, HH Plc. Der foreligger endvidere tilsvarende kontraktmateriale for de 2 investeringsprojekter.

Kontoret finder herefter, at der er tale om fælles udlejning omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt. Det er herved lagt til grund, at der foreligger organiseret udbud af anparter fra samme udbyder til en bred kreds af investorer med henblik på udlejning til samme lejer. Kontoret finder således, at klagerens underskud fra K/S H2 UK er kapitalindkomst og omfattet af underskudsbegrænsningsreglen i personskattelovens § 13, stk. 6."

Ved skrivelse af 29. januar 2004 meddelte ToldSkat Landsskatteretten, at styrelsen kunne tiltræde Landsskatterettens kontorindstilling, idet ToldSkat anførte en række betragtninger af retlig karakter vedrørende forståelsen af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

Oplysninger om K/S H2 UK

Omkring samme tidspunkt, som G1 DK udbød projektet K/S H1 UK, udbød G1 DK også projektet K/S H2 UK vedrørende et hotel ("H1 Hotel, H2 UK), der i prospektet er anført som udlejet til HH PLC på en 99-årig uopsigelig lejeaftale. Det er dog oplyst under domsforhandlingen, at lejeren af hotellet i H2 UK er H5 Lodges (UK) Limited, der også er en del af HH Hotel-koncernen. Prisen for hotellet H2 i ... er i prospektet angivet til £10.375.000. Med hensyn til hæftelsesforhold, vilkårene for lånefinansiering, begrænsninger i ejerens adgang til at råde over ejendommen med videre svarer vilkårene i projektet K/S H2 UK til vilkårene for projektet K/S H1 UK.

Forklaringer

Sagsøgeren A har forklaret, at han er medejer af en mindre virksomhed inden for stålsektoren. Han investerede i begyndelsen af 1990'erne i et tilsvarende projekt vedrørende en erhvervsejendom i Holland. Dette projekt, der også blev udbudt af G1 DK, blev afsluttet i 2003. Ved en investering som den foreliggende lægger han vægt på, at der er en positiv drift i projektet. Set retrospektivt er det måske ikke den bedste ejendomsinvestering, man kunne have foretaget. Han har været nødt til at foretage ekstra indbetaling i hvert fald en og formentlig to gange. Dette skyldtes problemer med lejerne. Han går ud fra, han i sin tid fik prospektet vedrørende K/S H1 UK tilsendt, fordi han tidligere havde været kunde hos G1 DK. Efter hans opfattelse var det en oplagt god investering. Han lagde navnlig vægt på, at der var positiv drift i løbet af kort tid. Han var klar over, at der var en risiko, da det jo er afgørende, at lejen bliver betalt. Tiden har været med projektet, idet renteudviklingen har været gunstig. K/S'et har f.eks. omlagt lån og har indfriet et lån. Der har i den senere tid været problemer, idet lejen er blevet betalt for sent. Priserne på fast ejendom har været stigende i Storbritannien, og hotellets værdi er også steget, hvilket kan ses af årsopgørelserne fra de senere år. Kommanditisterne vil dog gerne beholde ejendommen. Han havde læst tegningsaftalen og vedtægterne for Kommanditselskabet igennem, inden han skrev under på tegningsaftalen. Han forstod § 3 i vedtægterne på den måde, at han hæftede for det fulde beløb på 210.000 kr. Det var også det, han fik at vide på det møde, hvor han underskrev tegningsaftalen. Mødet fandt sted i marts 1998, formentlig den 3. marts. En repræsentant for F2-Bank DK gennemgik projektet og forklarede bl.a., hvilke hæftelsesmæssige konsekvenser der var forbundet med at deltage. Han deltager i generalforsamlingerne i Kommanditselskabet, hvis han kan. De har flere gange drøftet låneomlægningen. De har også drøftet en udlodning af frie midler i Kommanditselskabet, men har besluttet at spare op i ejendommen for at have en buffer. Han er ikke i tvivl om, at det er ham og de andre kommanditister, der skal have et eventuelt overskud ved salg af ejendommen. Han har intet kendskab til investorerne i K/S H2 UK, og Kommanditselskabet har intet samarbejde med det nævnte projekt. Han opfatter den skattefordel, der er forbundet med projektet, som en medspiller, der gjorde det muligt for ham at investere i den pågældende ejendom.

PK har forklaret, at han er økonomidirektør i I/S G1 DK. Han har tidligere været revisor i en årrække. I øjeblikket formidler G1 DK ikke projekter vedrørende faste ejendomme i Storbritannien, da priserne er for høje. G1 DK er de største på markedet i dag. Det afgørende for, om en fast ejendom er interessant som investeringsprojekt, er ejendommens beliggenhed, udformning, tilstand samt lejeindtægternes størrelse, lejeaftalens længde og lejerens bonitet. Når de finder en interessant ejendom, lader de den vurdere af en uafhængig ekspert. NR har G1 DK anvendt siden 1995. Der har været tale om ca. 25 ejendomsprojekter. NR er en forsigtig mand, og de har altid opnået en højere pris end den, han har vurderet ejendommen til. Hvis en ejendom er interessant nok, indgås der en betinget købsaftale med et K/S under stiftelse som køber. Betingelsen er, at der kan fremskaffes en tilfredsstillende finansiering og det tilstrækkelige antal kommanditister. Finansieringen fremskaffes af G1 DK. Det var første gang, de lavede en finansieringsaftale med F1. Tidligere havde de bl.a. anvendt Bank ... og nogle tyske finansieringsinstitutter. G1 DK havde 80% af finansieringen på plads, da de lavede den betingede købsaftale med HH Plc. F2-Bank DK har G1 DK arbejdet sammen med i mange år. Mellemværendet med F2-Bank DK har haft et omfang på optil 300 mio. kr. F2-Bank DK og F1 havde ikke noget kendskab til hinanden forud for denne handel. Dette kan også ses i den lange tid, det tog at få rykningsaftalen på plads. Dokumenterne blev til i et samarbejde mellem långivernes advokater og G1 DKs egen advokat i London. Der er ikke noget usædvanligt i, at panthavere også ville have sikkerhed i lejen. HH havde et ønske om at sælge en række hoteller for at kunne ekspandere på andre områder. G1 DK havde tidligere været involveret i køb af 5 andre hoteller af HH. Når lejer i udbudsmaterialet var angivet som HH Plc, var det af markedsføringsmæssige grunde, da potentielle investorer ikke ville være klar over, hvem H4 Limited UK var. Det afgørende var, at HH Plc var garantistiller. I Storbritannien er det helt sædvanligt, at det er lejer, der har vedligeholdelsespligten. Det hænger sammen med de meget langvarige lejeaftaler, man har i Storbritannien. Selv der er en 99-årig lejeaftale dog usædvanlig. HH forklarede det med, at de kunne kapitalisere lejekontrakten i deres regnskaber. Det er ikke gået godt for HH-koncernen, der har haft massive problemer, og koncernens ejere har måttet sælge halvdelen af aktierne til U1 for 0 kr. med en option om køb af en den resterende halvdel i løbet af 2 år. Lejen er blevet betalt for sent i flere omgange, men den er blevet betalt. Hvis ejendommen sælges for en højere pris end retsgælden, skal långiverne ikke godkende et salg. De skal i så fald indfries på de angivne vilkår. Dette indebærer et gebyr til F1 for førtidig indfrielse. Der er ikke andre långivere, der skal lave en overkurs ved førtidig indfrielse. Et overskud ved salg vil tilfalde kommanditisterne. Der er allerede sket indfrielse af 4. prioriteten. Dette besluttede kommanditisterne, da man kunne få et tillægslån i F2-Bank DK til 6% i rente, mens 4. prioriteten blev forrentet med 10%. Det er under overvejelse at indfri 3. prioriteten, da denne ligeledes forrentes med 10%. En udlodning vil forudsætte accept fra långiverne, da de har pant i indeståendet. I K/S H2 UK har der været et bedre forløb, og der har K/S'et med långivernes accept udloddet 2 millioner kroner til kommanditisterne. Der foretages ikke afskrivninger på ejendommens værdi, fordi der ikke vil være nogen forringelse, når man ser de 99 år frem, som lejeaftalen løber. Ændringerne i regnskaberne skyldes alene ændringerne i årsregnskabsloven. Fra 2002 har ejendommen således skullet optages i regnskaberne til markedsværdi. Det er sædvanligt i Storbritannien, at et førsteprioritetspant i en fast ejendom ikke tillige er forbundet med en personlig hæftelse for nogen. For 2., 3.og 4. prioritetspanterettighederne er der en ubegrænset personlig hæftelse fra Kommanditselskabets side. Derudover har kommanditisterne, der hæfter i forhold til Kommanditistselskabet i henhold til vedtægterne, særskilt kautioneret i forhold til F2-Bank DK. De positive udgifter på 520.000 £ er afholdt direkte af Kommanditistselskabet. F1 holdt beløbene til betaling af "tinglysningsafgift" etc. tilbage ved udbetalingen af låneprovenuet for at sikre deres pant. G1 DKs andel dækker prospektudarbejdelse, ejendomsformidling, fremskaffelse af finansieringen og salg til kommanditisterne. Selve formidlingen, der bl.a. omfatter at finde den pågældende faste ejendom og køberne, har nok udgjort ca. 75% af den tid, G1 DK har anvendt. Der er intet samarbejde mellem investorerne i K/S H1 UK og K/S H2 UK. Der er heller ikke noget samarbejde mellem de to projekter.

Parternes procedure

Sagsøgeren har til støtte for sine påstande gjort følgende synspunkter gældende:

1. K/S H1 UK er ejer af den omhandlede ejendom også i skattemæssig henseende (pkt. 2 i den indbragte afgørelse fra Skatteforvaltningen).

Der er mellem parterne enighed om, at K/S H1 UK civilretligt har erhvervet ejendomsret til hotellet beliggende i England. Det er ukorrekt som anført af sagsøgte, at der er tale om et køb og tilbagelejning af hotellet (sale and lease back). Hotellet er udlejet til H4 Limited UK, og K/S H1 UK har erhvervet hotellet af H3 (UK) Ltd. På købstidspunktet var hotellet allerede udlejet til H4 Limited UK.

Med henvisning til realitetsgrundsætningen gør sagsøgte gældende, at kommanditselskabet K/S H1 UK ikke i skattemæssig henseende har erhvervet ejendomsret til hotellet. Rækkevidden af realitetsgrundsætningen er imidlertid meget begrænset, jf. blandt andet professor, dr. jur. Jan Pedersens bemærkninger herom i TfS 2000, 142, og der er intet grundlag for at gøre den gældende i denne sag. Højesteret har blandt andet i dommen i ...-sagen (TfS 2000, 1011 H / UfR 2001, 556 H) angivet rammerne for skattemyndighedernes mulighed for at anvende realitetsgrundsætningen, og ved en sædvanlig realitetsbedømmelse af K/S H1 UK er det klart, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte erhvervelsen af hotellet i skattemæssig henseende.

For det første foreligger der ikke noget sammenhængende aftalekompleks, således som dette hjælpebegreb benyttes af Højesteret.

For det andet er kommanditselskabet ikke afskåret fra enhver retlig eller faktisk råden over den faste ejendom.

For det tredje er der driftsoverskud i selskabet, og dette er dermed ikke udelukket. Samtidig er muligheden for drifts- eller likviditetsunderskud ikke hypotetisk, idet eksempelvis lejer og lejers moderselskab kan gå konkurs.

For det fjerde kan K/S H1 UK til enhver tid sælge ejendommen og opnå en gevinst herved (afhængig af ejendomsmarkedet). Der er ikke indgået købsoptionsaftaler vedrørende ejendommen med lejeren H4 Limited UK, lejerens moderselskab eller andre selskaber i HH-koncernen, eller evt. F1 eller nogen af de øvrige långivere.

Der er endvidere intet belæg for som af sagsøgte hævdet at antage, at det er parternes fælles hensigt, at et eventuelt salgsoverskud i forhold til restgælden skal tilgå långiver F1.

Det er endvidere ikke korrekt, når sagsøgte anfører, at 3.- og 4.prioritetslånene er ydet på non recourse-vilkår, og at hæftelsen på 2. prioritetslånet er maksimeret til GBP 10.260 pr. anpart. K/S H1 UK hæfter som låntager fuldt ud for 2.-, 3.og 4.-prioritetslånene. Det er i den forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at K/S H1 UK er en selvstændig juridisk enhed, og at der er forskel på kommanditselskabets rettigheder og forpligtigelser, og kommanditisternes rettigheder og forpligtelser. Det er kun i skattemæssig henseende, at der foreligger såkaldt transparens mellem kommanditselskabet og kommanditister.

I realiteten er således ingen af de fire præmisser opfyldt, som Højesteret samlet opstiller i ...-sagen som betingelse for skattemyndighedernes mulighed for at gøre realitetsgrundsætningen gældende.

Ved vurderingen af realitetsgrundsætningen anvendelighed er det endvidere relevant, at ... Skatteforvaltning er enig med sagsøger i, at der foreligger den fornødne skattemæssige realitet i ejendomsinvesteringen, hvilket kan ses af ToldSkat's skrivelse af 29. januar 2004 til Landsskatteretten vedrørende en anden kommanditists sag.

2. Sagsøger kan i opgørelsen af sin fradragskonto vedrørende K/S H1 UK medtage resthæftelsen på 166.320 kr. pr. anpart (pkt. 5 i den indbragte afgørelse fra Skatteforvaltningen).

Kommanditselskabets stamkapital udgør 210.000 kr. pr. anpart, jf. vedtægternes §3. Heraf har sagsøger indbetalt 43.680 kr. kontant til K/S H1 UK, og den kontraktsbestemte resthæftelse udgør herefter 166.320 kr. Resthæftelsen på 166.320 kr. forfalder på anfordring og skal i medfør af pkt. 1, litra a og c, i TS-cirkulære 1990-1 medtages fuldt ud ved opgørelsen af saldoen på fradragskontoen.

Der er helt fast praksis for, at det er den kontraktsbestemte resthæftelse, der er afgørende for opgørelsen af saldoen på fradragskontoen, og ikke den mere eller mindre driftsøkonomiske sandsynlighed for, at resthæftelsen måtte blive aktuel.

Hvis Landsretten måtte være enig i sagsøgtes synspunkt om, at der skal foretages en omfattende analyse af sagsøgers risiko for at skulle indbetale resthæftelsen, er sagsøgers risiko herfor i øvrigt på ingen måde hypotetisk og teoretisk. Selv om Landsretten således måtte acceptere sagsøgtes anbringende om, at der skal foretages en vurdering af den "reelle hæftelse" for restindskudsforpligtigelsen, foreligger der fortsat intet grundlag for ikke at medtage den fulde resthæftelse i opgørelsen af fradragskontoen.

Hvis sagsøgte måtte få medhold i, at den fulde resthæftelse i denne sag ikke kan tillægges fradragskontoen, foreligger der under alle omstændigheder en ændring af praksis, der først kan få virkning for nye kommanditselskaber, jf. herved princippet i Højesterets dom gengivet i UfR 1983, 8 H.

3. Handelsomkostningerne forbundet med ejendomserhvervelsen, herunder honoraret til G1 DK, kan tillægges ejendommens anskaffelsessum i relation til afskrivningsgrundlag og ejendomsavancebeskatning (pkt. 4 i den indbragte afgørelse fra Skatteforvaltningen).

Sagsøger gør gældende, at de af kommanditselskabet afholdte købsomkostninger på i alt GBP 520.000 - dog fratrukket finansieringsudgifterne på i alt GBP 16.548 - i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen kan tillægges ejendommens anskaffelsessum i overensstemmelse med nettoindkomstbeskatningsprincippet i statsskattelovens §§ 4-6. De omtvistede købsomkostninger på GBP 501.636 kan opdeles i positivt afholdte udgifter på GBP 201.807 og et nettohonorar til G1 DK på GBP 299.828.

De omtvistede købsomkostninger udgør helt sædvanlige omkostninger forbundet med køb af fast ejendom såsom stempel og udgifter til ejendomsmægler samt berigtigende advokat, og derudover har kommanditselskabet betalt et helt sædvanligt mæglersalær til G1 DK. De samlede købsomkostninger er betalt af K/S H1 UK - fysisk og faktisk - og der er tale om en transaktion mellem uafhængige tredjemænd, nemlig G1 DK og kommanditisterne.

Samtlige udgifter, som det nyetablerede kommanditselskab har afholdt, udgør sædvanlige accessoriske udgifter, som i den konkrete situation har været en naturlig og nødvendig forudsætning for at erhverve den faste ejendom. Udgifterne har endvidere i den konkrete situation alle en nær og direkte forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Derfor har kommanditselskabet - og dermed kommanditisterne - mulighed for at tillægge omkostningerne til ejendommens afskrivningsgrundlag. Dette gælder også det samlede nettohonorar til G1 DK.

Der er fast og langvarig praksis for sagsøgers mulighed for at tillægge de anførte købsomkostninger til anskaffelsessummen. Sagsøgte har alene kunnet henvise til afgørelser, der ikke har været prøvet ved domstolene, og under alle omstændigheder udgør de nævnte administrative afgørelser en praksisændring, der først kan få virkning for fremtidige indkomstår, jf. herved princippet i UfR 1983, 8 H.

4. Sagsøgers investering gennem K/S H1 UK er ikke omfattet af personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 12, 2. punktum (pkt. 3 i den indbragte afgørelse fra Skatteforvaltningen).

Det gøres gældende, at sagsøgers ejendomsinvestering i K/S H1 UK ikke er omfattet af personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 12, 2. punktum. Bestemmelsen er uanvendelig, idet der ikke foreligger nogen omgåelse af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. punktum. Herudover har sagsøger ikke sammen med mindst 10 andre personer foretaget udlejning "som led" i "fælles udlejning". Dette er udelukket allerede af den grund, at kommanditisterne i K/S H1 UK har investeret uafhængigt af kommanditisterne i K/S H2 UK.

Endvidere har sagsøger ikke sammen med mindst 10 andre personer foretaget udlejning til "samme lejer". Det er fuldt ud dokumenteret, at det er H4 Limited UK - og ikke moderselskabet HH Plc. - der fysisk, faktisk og reelt disponerer over ejendommen og anvender ejendommen i sin egen erhvervsmæssige hoteldrift. Endvidere er det H4 Limited UK, der bærer risikoen for det lejede, og det er H4 Limited UK, der er ansvarlig som lejer over for K/S H1 UK. Fuldstændig tilsvarende gør det sig gældende for H5 Lodges (UK) Limited, der er lejer af hotellet ejet af K/S H2 UK. I relation til personskattelovens regler er det således henholdsvis H4 Limited UK og H5 Lodges (UK) Limited, der er lejere af de to hoteller, og det er ikke muligt at nå frem til, at det i stedet er HH Plc., der er lejer af hotellerne. De stillede moderselskabsgarantier kan ikke ændre herpå.

Sagsøgte har til støtte for sine påstande gjort følgende gældende

1. K/S H1 UK kan ikke anses for ejer af den omhandlede hotelejendom i skattemæssig henseende.

Til støtte for frifindelsespåstanden har søgsøgte i første række gjort gældende, at K/S H1 UK efter en konkret realitetsbedømmelse af det foreliggende arrangement ikke kan anses for ejer i skattemæssig henseende af den omhandlede hotelejendom beliggende i England. Sagsøgeren kan derfor heller ikke som kommanditist anses for medejer af ejendommen i skattemæssig henseende med heraf følgende afskrivningsret og underskudsfradragsret i projektet.

Der skal foretages en konkret realitetsbedømmelse af det foreliggende 10-mandsprojekt vedrørende non recourse-lånefinansieret køb og tilbagebetaling (sale and lease back) af en hotelejendom med deltagelse af tre selskaber i den engelske HH-koncern, jf. Højesterets afgørelser gengivet i U 2000.1509H, U 2001.556H og SKM2003.273.HR.

Det gøres gældende, at K/S H1 UK - og kommanditselskabet K/S H2 UK i det identiske "søsterprojekt" - efter en sådan konkret realitetsbedømmelse ikke kan anses for ejer af hotelejendommen i skattemæssig henseende.

Der er i det foreliggende projekt tale om et sammenhængende aftalekompleks, hvor den enkelte aftale forudsætter eksistensen af de øvrige. Der er endvidere tale om to systematisk udbudte skatteprojekter udbudt af en professionel udbyder, I/S G1 DK, til en bredere kreds af passive investorer, herunder sagsøgeren.

Kommanditselskabet er efter aftalekomplekset afskåret fra enhver faktisk eller retlig råden over ejendommen. Med hensyn til den faktiske råden bemærkes, at ejendommen på forhånd var udlejet på en uopsigelig lejekontrakt i 99 år til HH Plc-koncernen i England. Kommanditselskabet er endvidere afskåret fra enhver retlig råden over ejendommen i arrangements løbetid i form af salg eller pantsætning til tredjemand.

Det bestrides endvidere, at der i udlejningsforholdets løbetid har været reelle drifts- eller likviditetsoverskud fra udlejningsvirksomheden. I de fremlagte regnskaber for kommanditselskabet er der driftsunderskud i 1997-regnskabet, og i regnskaberne for de følgende regnskabsår er der ikke medregnet sædvanlige driftsbetingede afskrivninger på ejendommen, idet driftsomkostningerne er sat til kr. 0. Regnskaberne kan derfor ikke lægges til grund som retvisende. Alle lejebeløb er i øvrigt uigenkaldeligt pantsat til långiverne og overføres direkte til disses konti ifølge pantsætningsaftalerne.

Der er endvidere ikke nogen reel risiko for drifts- eller likviditetsunderskud under den løbende drift som følge af lejerens og lejerens moderselskabs forpligtelser, herunder lejegarantien fra moderselskabet, forsikringsdækningen og låneaftalernes bestemmelser om begrænset hæftelse. Alle eventuelle forsikringssummer vedrørende ejendommene tilkommer førsteprioritetspanthaver og hovedlångiver i arrangementet F1 ifølge pantsætningsaftalerne med dette selskab, der tillige er i besiddelse af ejendommens adkomstdokumenter og forsikringspolicer, således at kommanditselskabet effektivt er afskåret fra at råde over ejendommen i arrangementets løbetid.

Der er ingen risiko på 1.-, 3.- og 4.- prioritetslånene i arrangementet, der er ydet på non recourse-vilkår, og hæftelsen på 2. prioritetslånet er maksimeret til GBP 10.260 pr. kommanditanpart. Den manglende hæftelse på lånene er endvidere fremhævet flere steder i prospektet.

For så vidt angår ophøret af arrangementet gøres det gældende, at det er udokumenteret, hvorledes der vil blive forholdt med ejendommen efter 25 år, hvor førsteprioritetslånet skal være indfriet ifølge amortiseringsplanen. Det gøres gældende, at det ikke på det foreliggende grundlag er dokumenteret, at kommanditselskabet har nogen gevinstmulighed eller tabsrisiko vedrørende ejendommen. Det ligger fast, at der ikke er nogen tabsrisiko, idet denne påhviler F1, der har ydet hovedlånet i projektet på non recourse-vilkår.

Det bestrides, at det skulle være i strid med en fast og retsforpligtende administrativ praksis at nægte fradragsret efter en konkret realitetsbedømmelse som den foran foretagne, jf. herved Højesterets domme gengivet i U 2000.1509H og U 2001.556H.

2. Vedrørende opgørelsen af kommanditisternes fradragskonto

For det tilfælde, at landsretten måtte anerkende afskrivningsret og ret til underskudsfradrag for sagsøgeren, har sagsøgte subsidiært gjort gældende, at fradragskontoen efter de derom gældende administrativt fastsatte regler - jf. dagældende SD-cirkulære 1990-1 af 11. januar 1990 om kommanditisters fradrag af underskud mv. og de tilsvarende retningslinier i ligningsvejledningens pkt. E.F.2.2.1 - skal opgøres som sket i henhold til Skatteforvaltningens afgørelse.

Det bestrides, at den ikke-opkrævede restbetaling pr. kommanditanpart (forskellen mellem den nominelle størrelse på kr. 210.000 og kontantindskuddet på kr. 43.680 for enhver af de 100 anparter) kan betragtes som "skyldigt indskud" i SD-Cirkulærets og ligningsvejledningens forstand og medregnes til fradragskontoen som ansvarlig indskudskapital, idet der ikke består nogen reel hæftelse for det selvangivne beløb på kr. 210.000, således som arrangementet er tilrettelagt. Skatteforvaltningen har med rette opgjort den reelle hæftelse, der kan medregnes til fradragskontoen i K/S H1 UK-projektet, til kr. 52.726 pr. anpart.

Kommanditselskabets vedtægter indeholder i § 3, stk. 4, alene en ubestemt regel om, at restindskud "forfalder på anfordring". Reelt foreligger der imidlertid ifølge aftalekomplekset ingen risiko for restindbetalinger i projektets løbetid. I vedtægternes 3, stk. 3, er det fastsat, at kommanditisternes hæftelse over for långiverne er begrænset til en solidarisk hæftelse over for 2. prioritetslångiveren maksimeret til GBP 10.260 pr. anpart. Ifølge skatteforvaltningens afgørelse er den maksimale hæftelse dog nedsat til 2. prioritetslånets hovedstol, dvs. kr. 67.480 pr. anpart.

Det gøres gældende, at det er med rette, at skatteforvaltningen ved opgørelsen af fradragskontoen har set bort fra den formelle hæftelse på 1. prioritetslånet i F1, idet der er tale om et non recourse-lån uden reel hæftelse for kommanditisterne, og idet de øvrige vilkår i arrangementet bevirker, at der ikke er tale om nogen reel retlig gældsforpligtigelse, og at der ikke er nogen reel økonomisk risiko forbundet med tilbagebetalingen og forrentningen af dette lån. Videre er det med rette, at der er set bort fra den formelle hæftelse på 3. prioritetslånet hos sælgeren H3 Limited og på 4. prioritetslånet hos udbyderen I/S G1 DK, idet disse lån er ydet uden hæftelse.

Ud over kontantindskuddet på kr. 43.680 pr. andel kan en kommandist maksimalt komme til at hæfte med 67.840 pr. anpart på 2. prioritetslånet i F2-Bank DK. Denne mulige ekstrahæftelse er der taget højde for i skatteforvaltningens afgørelse, idet beløbet er medregnet til fradragskontoen op til den maksimale lånehæftelse på lånet i sparekassen.

Man kan ikke slutte fra, at kommanditisternes ejendomsret og afskrivningsret til ejendommen anerkendes, til at fradragskontoen også skal opgøres i overensstemmelse med det selvangivne, når realiteten er, at den reelle hæftelse i projektet ikke svarer til det selvangivne beløb pr. anpart. Opgørelsen af fradragskontoen er et særskilt spørgsmål, der er uafhængigt af spørgsmålet om afskrivningsretten.

Endelig er det med rette, at skatteforvaltningen ved opgørelsen af fradragskontoen ikke har medregnet et beløb på kr. 58.794 pr. anpart, idet der er tale om en ikke-fradragsberettiget etableringsomkostning eller formuetab i forbindelse med betaling af udbyderhonorar på GBP 520.000 til I/S G1 DK.

3. Vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget - "projektomkostninger".

Sagsøgte har endvidere i anden række gjort gældende, at det er med rette, at skattemyndighederne har nægtet at anerkende medtagelsen af honoraret til projektudbyderen I/S G1 DK vedrørende "projektomkostninger" på i alt GBP 520.000 til ejendommens afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Det gøres gældende, at der ikke er tale om en del af anskaffelsessummen for selve ejendommen, men derimod om en betaling til udbyder fra investorerne for at få lov til at deltage i projektet og få fradraget.

Efter retspraksis indrømmes der fradrag for sædvanlige udgifter til advokat og stempel m.v., der direkte relaterer sig til ejendomskøbet. Kommanditisterne i K/S H1 UK har imidlertid ikke afholdt disse udgifter, men har købt en færdig "pakke" fra udbyderne I/S G1 DK for at få fradraget, for hvilket kommanditisterne har betalt et samlet honorar på GBP 520.000. Det er uden betydning, at der i dette honorar indgår stempel og udgifter til berigtigende advokat samt ejendomsmægler, som er afholdt af I/S G1 DK forud for overdragelsen af kommanditanparterne til sagsøgeren og de øvrige kommanditister.

Der er således i det hele tale om ikke-fradragsberettigede etableringsomkostninger. Sagsøgte har henvist til fast administrativ praksis på dette område vedrørende honorarer til projektudbydere (undertiden som her omtalt som "projektomkostninger", "formidlingshonorar" eller "finders fee"), jf. ligningsvejledningens pkt. E.C.4.3. Dette er i overensstemmelse med praksis for Landsskatteretten.

Subsidiært under dette punkt gøres det gældende, at der ikke er fradragsret for udbyderens "nettohonorar", der ifølge sagsøgerens opgørelse udgør GBP 311.441,58 ud af det samlede fakturerede beløb på GBP 520.000.

4. 10-mandsprojekterne K/S H1 UK og K/S H2 UK er omfattet af anpartsreglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., jf. § 13, stk. 6.

Sagsøgtee har endvidere i anden række gjort gældende, at ejendomsudlejningsprojekterne K/S H1 UK og K/S H2 UK med hver 10 passive deltagere er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., som affattet i indkomståret 1997. Efter denne bestemmelse er indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri kapitalindkomst, når flere end 10 personer som led i fælles udlejning udlejer afskrivningsberettiget fast ejendom til samme lejer. Underskud fra en virksomhed som nævnt i bl.a. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, er omfattet af underskudsbegrænsningsreglen i lovens § 13, stk. 6.

Det gøres gældende, at der foreligger "fælles udlejning" i bestemmelsens forstand i de to systematisk udbudte, identiske 10-mandsprojekter med HH-koncernen som medkontrahent, som blev udbudt til en større kreds af passive investorer. De to lejeselskaber, som er den del af den nævnte engelske HH-koncern, er begge hjemmehørende på samme adresse som moderselskabet, og det må lægges til grund, at udlejningen i praksis varetages herfra. Administrationen af udlejningen varetages formentlig samme sted.

Det er videre gjort gældende, at der reelt er tale om flere end 10 personers udlejning til "samme lejer", som må anses for moderselskabet HH Plc, uanset at to forskellige datterselskaber i koncernen som udgangspunkt er umiddelbar lejer i henhold til lejekontrakterne. Dette støttes på, at der er tale om identiske koncerninterne overdragelses- og tilbagelejningsforhold i de to projekter, og at moderselskabet i henhold til vilkårene i de indgåede lejekontrakter med tillæg hæfter som primært hæftende debitor ("principal debtor") og garantistiller ("Guarantor") i lejers sted for alle lejers forpligtelser, således at moderselskabet selv skal betragtes som lejer ("tenant"). Endvidere indestår moderselskabet for alle lejebetalinger. Ifølge tillægget til lejeaftalerne kan kommanditselskaberne som udlejere endvidere holde sig direkte til moderselskabet som hæftende for samtlige datterselskabernes forpligtelser i henhold til lejeaftalerne.

Det fremhæves i øvrigt også flere steder i projekterne udleveret til investorerne, at lejer er det børsnoterede og økonomisk solide selskab HH Plc. Denne oplysning har karakter af en indeståelse fra udbyderens side og må anses som udtryk for, hvem der er den reelle lejer i projekterne.

Reelt er det herefter det engelske moderselskab, der bærer risikoen for det lejede, hvilket efter forarbejderne til personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, er afgørende for bedømmelsen af, hvem der er endelig lejer, jf. Folketingstidende 1990-91 (2. samling), tillæg A, sp. 50. Af forarbejderne følger således, at der skal foretages en konkret realitetsbedømmelse af, hvem der er den endelige lejer, der bærer den egentlige risiko for det lejede, således at der ses igennem mellemliggende lejerforhold.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ad sagsøgerens principale påstand punkt 1

Andelene i K/S H1 UK blev udbudt i december 1997 af en professionel udbyder ved fremsendelse af et prospekt til udbyders tidligere kunder. Af prospektet og den af sagsøgeren afgivne forklaring fremgår, at adgangen til skattemæssige afskrivninger var væsentlig for sagsøgerens beslutning om at deltage i projektet.

Der er mellem parterne enighed om, at kommanditselskabet har gyldig tinglyst adkomst til ejendommen. Der er ligeledes enighed om, at projektet ikke indeholder købsoptioner for sælgeren af ejendommen. Efter indholdet af projektets aftaler, de afgivne forklaringer og skrivelsen af 21. marts 2005 fra 1. prioritetspanthaver, F1 Limited, er der ikke grundlag for at antage, at et eventuelt provenu ved salg af ejendommen skal tilfalde andre end kommanditselskabet. Det forhold, at 1. prioritetslånet er ydet på non-recourse vilkår, giver ikke grundlag for at anse kommanditselskabets hæftelse i øvrigt for hypotetisk. Låneaftalerne med 2. til 4. prioriteten indeholder ikke bestemmelser om, at disse lån er ydet på non-recourse vilkår, og § 4 i vedtægterne for kommanditselskabet kan ikke alene give grundlag for at anse kommanditselskabets hæftelse over for disse långivere for begrænset. Kommanditselskabet har således såvel mulighed for gevinst som risiko for tab ved investeringens afvikling. Kommanditselskabet må herefter anses for reel ejer af ejendommen, med mindre andet klart fremgår af sagens øvrige omstændigheder.

Efter den af økonomichef PK afgivne forklaring lægges det til grund, at sælger ikke var involveret i at fremskaffe finansiering til køb af ejendommen, bortset fra udstedelse af et almindeligt sælgerpantebrev. Efter det oplyste er der ikke personsammenfald mellem sælger, køber, lejer og pantekreditorer bortset fra, at sælger er moderselskab for lejer. De i forbindelse med handlen udarbejdede dokumenter er ikke betingelsesmæssigt afhængige. Det forhold, at dokumenterne indeholder fælles definitioner og henvisninger, findes herefter alene at være udtryk for den naturlige afhængighed, der vil være mellem flere dokumenter udarbejdet til brug for samme ejendomshandel.

1. prioritets pantebrevet i ejendommen indeholder i § 4 en bestemmelse om, at "... ejeren af ejendommen ikke kan tinglyse nogen disposition over ejendommen uden at have indhentet samtykke fra indehaveren af pantebrevet...". Bestemmelsen er, som det er sædvanligt i engelske kontrakter, eksemplificeret i en række af pantebrevets øvrige bestemmelser. Bestemmelsen er suppleret af låneaftalens punkt 7, hvorefter "Låntager har ret til til enhver tid at foretage førtidig indfrielse af hele (men ikke kun en del af) lånet..." mod at betale et indfrielsesgebyr. Indskrænkningen i kommanditselskabets ret til retligt at råde over ejendommen uden forudgående samtykke fra kreditor er således ikke til hinder for ejendommens salg, omprioritering og lignende, forudsat at sådanne handlinger sker med respekt af kreditorernes rettigheder. Dette understøttes af, at ejendommen efter de afgivne forklaringer faktisk blev delvist omprioriteret i 2004 som følge af renteudviklingen.

Af den på ejendommen hvilende lejekontrakt fremgår, at lejeforholdet er indgået for en periode på 99 år, hvilket medfører en væsentlig indskrænkning i kommanditselskabets faktiske råden over ejendommen. Bortset fra periodens længde adskiller den indgåede lejeftale sig imidlertid ikke væsentligt fra situationen ved ethvert andet køb af en udlejet ejendom. Lejekontrakten i nærværende sag er indgået med H4 Limited UK som lejer. H4 Limited UK er et datterselskab af HH PLC, der solgte ejendommen til kommanditselskabet. Uanset at HH PLC i prospektet er angivet som lejer, og at selskabet har afgivet garanti for lejerens forpligtelser, er der henset til oplysningerne i lejekontrakten og i H4 Limited UKs regnskab ikke grundlag for at anse købet af ejendommen med tilhørende lejekontrakt for et sale and lease back forhold.

På baggrund af det ovenfor anførte er der ikke grundlag for at antage, at kommanditselskabets køb af ejendommen reelt alene var køb af et midlertidigt formelt ejerskab for at få mulighed for at opnå afskrivningsret. Kommanditselskabet skal derfor anerkendes som ejer af ejendommen også i skattemæssig henseende.

Ad sagsøgerens principale påstand punkt 2

Af TS-cirkulære 1990-1 af 11. januar 1990 punkt 1 fremgår, at en kommanditists fradragskonto svarer til "den til anparten hørende hæftelse", og at der ved opgørelse af kontoen kan medtages blandt andet "Indskud, der kan anses for ansvarlig indskudskapital. Der medregnes såvel indbetalt som skyldigt indskud". Af punkt 8 i de almindelige bemærkninger til lovforslag L 245 af 12. maj 1989, Forslag til lov om ændring af forskellige skattelove (Anparter) (Folketingstidende 1988-89, Tillæg A, spalte 5814) fremgår, at "Ved formueopgørelsen kan kommanditisten ikke fratrække et større beløb vedrørende anparten end svarende til restindskudsforpligtelsen, der udgør forskellen mellem hæftelsen og de faktisk foretagne indskud". Efter såvel ordlyden af cirkulæret som forarbejderne til lovforslag L 245 må sagsøgerens ansvarlige indskudskapital forstås som den vedtægtsbestemte indskudskapital. Herefter, og idet sagsøgerens reelle hæftelse efter de i sagen foreliggende oplysninger ikke er ganske hypotetisk, er sagsøgeren berettiget til ved opgørelsen af sin fradragskonto at medtage den vedtægtsbestemte skyldige resthæftelse på 166.320 kr. pr. anpart.

Ad sagsøgerens principale påstand punkt 3

Efter afskrivningslovens regler kan afskrivning foretages på ejendommens anskaffelsessum. Efter fast ligningsmæssig praksis omfatter ejendommens anskaffelsessum tillige udgifter, der er knyttet til selve handlen med ejendommen så som stempeludgifter, ejendomsmæglersalær, berigtigelseshonorar og lignende. Kommanditselskabet har afholdt i alt 201.807,42 GBP til udgifter, der utvivlsomt er knyttet til selve handlen med ejendommen og dermed ejendommens anskaffelsessum. Hvorvidt udgifterne er afholdt direkte af kommanditselskabet eller er afholdt som refusion af et af tredjemand på vegne kommanditselskabet udlagt beløb, er i den forbindelse uden betydning. Dette beløb kan derfor medregnes i afskrivningsgrundlaget. Kommanditselskabet har herudover afholdt et beløb på 299.828,58 GBP i honorar til I/S G1 DK. Beløbet omfatter ifølge faktura af 25. august 1998 fra I/S G1 DK til K/S H1 UK og den af PK afgivne forklaring prospektudarbejdelse og formidlingshonorar i relation til såvel købet som finansieringen. Der ses ikke i forbindelse med handlen at være afholdt udgifter til mæglersalær i traditionel forstand, hvorfor en del af honoraret kunne omfatte et honorar, der kan sidestilles hermed. Honoraret må imidlertid i det væsentligste anses for at være honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet og dermed et honorar, der ikke knytter sig direkte til kommanditselskabets køb af ejendommen. Da der ikke under sagen er fremlagt eller foretaget en nærmere specifikation eller opdeling af nettohonoraret, er der ikke grundlag for at anse nogen del af honoraret for en udgift, der kan medregnes i afskrivningsgrundlaget. Til afskrivningsgrundlaget for den faste ejendom, hvori sagsøgeren ejer en andel som kommanditist i K/S H1 UK, kan herefter medregnes købsomkostninger på 201.807,42 GBP.

Ad sagsøgerens principale påstand punkt 4: Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., er indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom kapitalindkomst, såfremt flere end ti personer som led i fælles udlejning udlejer afskrivningsberettiget fast ejendom til samme lejer. Af forarbejderne til bestemmelsen (Folketingstidende 1990-91, 2. samling, tillæg A, spalte 50) fremgår, at "Afgørelsen af, hvem der er lejer ..., må som udgangspunkt bero på, hvem der i lejekontrakten eller lignende er angivet som lejer af det pågældende aktiv . ... Udlejning til koncernforbundne selskaber anses som hovedregel for udlejning til forskellige lejere." Lejekontrakten i nærværende sag er indgået med H4 Limited UK som lejer. Lejekontrakten i K/S H2 UK er indgået med H5 Lodges (UK) Limited som lejer. Såvel H4 Limited UK som H5 Lodges (UK) Limited er datterselskaber af HH PLC, der i begge lejeforhold har afgivet en garanti, der i det væsentlige svarer til en selvskyldnerkaution for lejernes forpligtelser. Af lejernes årsregnskaber for 1999 fremgår, at der i begge selskaber er driftsaktivitet af væsentligt omfang, ligesom der i begge datterselskaber har været et stort antal ansatte. Der er herefter ikke grundlag for at anse udlejningen i K/S H1 UK og K/S H2 UK for sket til samme lejer i personskattelovens forstand. Allerede af denne grund er sagsøgerens deltagelse som kommanditist i K/S H1 UK ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

Det bemærkes i øvrigt, at det af forarbejderne til personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt (Folketingstidende 1990-91, 2. samling, tillæg A, spalte 49) fremgår, at der normalt vil være tale om fælles udlejning "når der til en bred kreds af investorer på samme tid udbydes aktiver til salg, der samlet formidles udlejet, eller udlejningen administreres fælles ... eller når en lejer lejer aktiver af flere af hinanden uafhængige personer i et fælles projekt". Det er ikke af sagsøgte godtgjort, at K/S H1 UK og K/S H2 UK og/eller udbuddet af anparter i disse selskaber har en sådan sammenhæng, at der er tale om fælles udlejning i personskattelovens forstand. Der er herved lagt vægt på, at der er tale om udlejning til to forskellige lejere, at der er tale om udlejning af to separate hoteller og at der ikke er væsentlig sammenfald mellem kommanditisterne i de to selskaber. Også af denne grund er sagsøgerens deltagelse i K/S H1 UK ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

Landsretten tager herefter sagsøgerens påstand til følge som nedenfor bestemt. Endvidere tages sagsøgtes subsidiære påstand til følge, ligeledes som nedenfor bestemt.

Sagsøgeren har i det væsentlige vundet sagen. Det er oplyst, at sagens værdi er 210.624 kr., og at sagsøgeren har afholdt ca. 90.000 kr. til oversættelse af en del af sagens bilag. Landsretten tilkender sagsøgeren 30.000 kr. i sagsomkostninger til dækning af udgifterne til advokatbistand og til dækning af retsafgifter samt 90.000 kr. til dækning af udgifter til oversættelse.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende

  1. at kommanditselskabet K/S H1 UK er ejer i skattemæssig henseende af den erhvervede ejendom beliggende i England,

  2. at sagsøgeren, A, ved opgørelsen af sin fradragskonto kan medtage resthæftelsen på 166.320 kr. pr. anpart,

  3. at der til afskrivningsgrundlaget for den faste ejendom, hvori sagsøgeren ejer en andel som kommanditist i K/S H1 UK, kan tillægges købsomkostninger på 201.807,42 GBP, og

  4. at sagsøgerens deltagelse som kommanditist i K/S H1 UK ikke er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. punktum.

Ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst fra 1997 hjemvises til skattemyndighederne til fornyet behandling i overensstemmelse hermed.

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal betale sagens omkostninger til sagsøgeren, A, med 120.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter