Den opgjorte anskaffelsessum reguleres (forhøjes og nedsættes) efter reglerne i EBL § 5.

Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, med mindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Ved et salg senere end 1993 gives et fuldt tillæg på 10.000 kr. for 1993, uanset hvilken indgangsværdi der anvendes som ejendommens anskaffelsessum.   

Tillægget gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller ej.

Se SKM2005.189.LSR. vedrørende salg af nyudstykkede parceller og beregning af 10.000 kr.'s-tillægget.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, herunder værdien af eget arbejde, hvis værdien heraf har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst, i det omfang disse pr. kalenderår har oversteget det faste tillæg på 10.000 kr., jf. EBL § 5, stk. 2. For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, medtages alene udgifter, der er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Hvis ejendomsværdien efter en § 4B vurdering benyttes som anskaffelsessum, eller hvis handelsværdien den 19. maj 1993 for en udenlandsk ejendom benyttes, medtages alene udgifter, der er afholdt efter den 19. maj 1993.

Det fremgår generelt af EBL § 5, stk. 2, at der ikke kan opnås fradrag for/fordel af den samme udgift mere end én gang.

Hvis en vedligeholdelsesudgift har kunnet fradrages i den skattepligtige indkomst, kan den således ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det er i den forbindelse uden betydning, om fradragsretten rent faktisk er udnyttet.

Hvis en forbedringsudgift er trukket fra ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan den ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det betyder f.eks., at ombygnings- eller forbedringsudgifter, der er straksfradraget efter afskrivningsloven, ikke kan medregnes. Her gælder, at fradragsretten rent faktisk skal være udnyttet. Hvis adgangen til fradrag ikke er udnyttet, kan udgiften tillægges ejendommens anskaffelsessum. Udgifter, der kan blive beskattet efter AL § 21, der omhandler beskatning af genvundne afskrivninger m.v., kan medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum.

Ved afgørelsen af, om en vedligeholdelses- eller forbedringsudgift kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ses der bort fra, om udgifterne er dækket af standardfradraget efter den tidligere gældende LL § 15 J.

Udgifter, der er dækket af skattefrie tilskud eller lign. skattefrie ydelser, kan heller ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum.

EBL § 5, stk. 2, viderefører endelig reglen om, at udgifter omfattet af den særlige regel (tidligere LL § 15 N) om fradrag for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter for ejendomme på Bornholm, ikke kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Reglerne i EBL § 5, stk. 2, er justeret ved § 5 i lov nr. 525 af 12/6 2009, for så vidt angår fredede ejendomme. Ændringen, har virkning fra og med indkomståret 2010.

Efter ændringen kan forbedringsudgifter på fredede bygninger, der kan fradrages i efterfølgende indkomstår ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen.

TfS 1999, 35 LSR. Udgifter til istandsættelse af en ejendom afholdt af lejeren kunne ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. En ejendom blev erhvervet af A og udlejet til et entreprenørfirma B, som herefter foretog en istandsættelse. Da reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om tillæg for forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter udover 10.000 kr. forudsatte, at udgiften var afholdt af ejeren, kunne udgiften ikke tillægges anskaffelsessummen. Da ejeren var anset skattepligtig af en varig værdiforøgelse på 200.000 kr., kunne der godkendes fradrag for dette beløb ved opgørelsen af fortjenesten i forbindelse med salg.

SKM2003.112.LSR. En skatteyder købte en ejendom efter at have lejet denne i 14 år. Skatteankenævnet havde forhøjet fortjenesten ved salget af ejendommen, da ombygningsudgifter afholdt inden køb af ejendommen ikke var godkendt tillagt anskaffelsessummen. Landsskatteretten fandt, at forbedringsudgifter afholdt af en lejer inden dennes erhvervelse af en ejendom kunne tillægges anskaffelsessummen. Det var ikke godtgjort, at der ved fastsættelse af købesummen var givet nedslag vedrørende de i lejeperioden afholdte forbedringsudgifter.

SKM2005.355.LR. Ligningsrådet fandt, at afholdte udgifter til nedrivning af en bygning kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringsudgifter efter reglerne i § 5, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

SKM2004.114.LR. Ligningsrådet fandt, at udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence og udarbejdelse af lokalplan kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for det pågældende grundareal. Herudover udtalte Ligningsrådet, at udgifter til oprensning af forurenet jord under nærmere angivne forudsætninger, kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter statsskattelovens § 6 a som opsatte driftsomkostninger, således at fradraget foretages i det år, hvor udgifterne er afholdt.

Se også SKM2003.79.LR om en skatteyder der drev en landbrugsejendom, som hans hustru pr. 1. oktober 1999 købte fra sin far. Faderen havde fra det tidspunkt, hvor han erhvervede ejendommen i 1975 og frem til overdragelsen, drevet ejendommen erhvervsmæssigt. Da skatteyderen var den af ægtefællerne, der drev ejendommen, blev landbrugsvirksomhedens resultat beskattet hos ham. I forbindelse med hustruens køb af ejendommen blev der i henhold til de dagældende regler i kildeskattelovens § 33 C succederet i afskrivningerne på alle ejendommens bygninger, hvorimod der ikke blev succederet i den skattemæssige stilling efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Da skatteyderen havde succederet i de afskrivninger m.v., der blev foretaget af hans svigerfader skulle de pågældende afskrivninger i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1, 2 og 3, efter Ligningsrådets opfattelse anses for foretaget af ham selv personligt.
Da han ikke succederede i anskaffelsestidspunktet efter ejendomsavancebeskatningsloven, fandt Ligningsrådet, at der ikke var mulighed for at se bort fra afskrivninger foretaget før 1993. Endelig fandt Ligningsrådet, at det var en konsekvens af, at skatteyderen havde succederet i de afskrivninger, som hans svigerfader havde foretaget, at indekseringen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, såvel omfattede de afskrivninger, som han selv havde foretaget, som de afskrivninger hans svigerfader havde foretaget. Skatteyderens anskaffelsessum skulle således reguleres på samme måde, som svigerfaderens skulle have været det.

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 10, kan anskaffelsessummen kun forhøjes med forbedringer, der er tillagt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9. Dette gælder dog ikke for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på bygninger, der er undergivet fredning i henhold til bygningsfredningsloven, og som ikke kan fradrages ved indkomstopgørelsen. Dette gælder heller ikke forbedringer foretaget efter det tidspunkt, hvor ejendommen senest har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 10.

SKM2006.684.LSR. Ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af en ejendom kunne alene medtages dokumenterede forbedringsudgifter, idet det ikke fandtes sandsynliggjort, at der var afholdt yderligere udgifter.

SKM2007.114.ØLR. Sagen vedrørte b.la. opgørelse af ejendomsavance ved salg af en ubebygget grund, hvor sagsøgeren havde gjort gældende, at udgifter til et skitseprojekt af et parcelhus på grunden samt udgifter til jordbundsundersøgelser af grunden skulle tillægges anskaffelsessummen som en vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Landsretten fandt for det første, at skitseprojektet ikke var overdraget sammen med grunden, og for det andet, at udgifter til et sådant skitseprojekt ikke kunne anses for en udgift til vedligeholdelse eller forbedring af den pågældende ejendom. Herudover fandt landsretten det ikke godtgjort, at sagsøgeren havde haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendom, der oversteg standardfradraget på kr. 10.000,- årligt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Skatteministeriet fik derfor medhold i, at ejendomsavancen var opgjort korrekt.

SKM2007.143.ØLR. Skatteyderen ejede tre ejendomme, og i forbindelse med salget heraf ønskede han at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Landsretten fandt imidlertid ikke, at skatteyderen havde godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen vedrørende ejendommene. I den forbindelse lagde landsretten bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenteret, at nogle af fakturaerne var tilbagedateret, at sagsøgeren var fremkommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold omkring arbejdets udførelse, fakturering og betaling. Landsretten fandt ikke grundlag for at antage, at skattemyndighederne havde udsat skatteyderen for en usaglig forskelsbehandling.

SKM2008.907.VLR. Skatteyderen i sagen ønskede anskaffelsessummen på en ejendom, som hun havde sat i stand sammen med sin samlever, tillagt en række udokumenterede byggeudgifter. Under den administrative del af sagen blev der udmeldt syn og skøn, og skønsmanden nåede frem til, at normaludgiften til arbejdsløn og materiale ville være større, end de udgifter SKAT havde accepteret. Landsretten stadfæstede byrettens dom om at frifinde Skatteministeriet og henviste til, at skatteyderens ægtefælle havde forklaret, at det hovedsagligt var ham personligt, der havde udført forbedringsarbejderne, ligesom disse arbejde også i et vist omfang var udført som vennetjenester. Skønsmandens ansættelse af forbedringsudgifterne var sket med udgangspunkt i de priser, som en privat bygherre skulle betale, hvilket afviger fra de faktiske omstændigheder i sagen, således at skønserklæringen ikke kan erstatte den manglende dokumentation for afholdte udgifter. Landsretten fandt videre, at de allerede indrømmede fradrag for forbedringsudgifter var godkendt ud fra en lempelig vurdering. (Tidl. instans SKM2008.37.BR og SKM2006.684.LSR.).

SKM2008.1054.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt skatteyderen var berettiget til at forhøje anskaffelsessummen for en ejendom med påståede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, jf. EBL § 5, stk. 2, jf. § 4, stk. 1. Sagen angik en ejendom, som efter en brand var blevet renoveret, og hvor forsikringen havde erstattet udgifter, der i det væsentlige svarede til det beløb, der ifølge skatteyderens årsregnskab var afholdt til byggeomkostninger efter branden. Skatteyderen fremlagde mange mindre fakturaer for indkøb af materialer og håndværkerregninger, og der blev under sagen afholdt syn og skøn vedrørende udførte forbedringer på ejendommen. Retten fandt på baggrund af oplysningerne i årsregnskabet og det forhold, at skatteyderen sammen med sin ægtefælle ejede flere udlejningsejendomme, at der påhvilede skatteyderen en skærpet bevisbyrde for, at der ud over erstatningen var afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer af ejendommen, som ikke var tillagt anskaffelsessummen eller tidligere fratrukket indkomsten. Retten fandt ikke, at skatteyderen havde løftet denne bevisbyrde ved de fremlagte fakturaer, som for en stor del var udstedt til andre end skatteyderen og ikke var anført at vedrøre ejendommen. Retten fandt ikke, at syns- og skønserklæringen samt ægtefællens påtegninger på fakturaerne kunne føre til andet resultat.

SKM2009.124.HR. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at der var grundlag for, i forbindelse med salg af skatteyderens tre ejendomme, at forhøje anskaffelsessummen i henhold til EBL § 5, stk. 2. Højesteret lagde - som landsretten - bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenterede, at nogle af fakturaerne var tilbagedaterede, at skatteyderen var fremkommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold i forbindelse med arbejdets udførelse, fakturering og betaling.

SKM2009.631.ØLR. Sagsøgeren solgte en ejendom i 2005 og gjorde gældende, at han i 1993 havde afholdt forbedringsudgifter, der skulle tillægges anskaffelsessummen. Landsretten anførte, at det var i overensstemmelse med praksis, at sagsøgeren ikke havde opbevaret regnskabsmateriale for de pågældende år, og landsretten fandt, at sagsøgeren på anden måde end ved fremlæggelse af fakturaer havde dokumenteret de afholdte udgifter.

Det var endvidere omtvistet, om udgifterne kunne anses for "afholdt" efter 1. januar 1993, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 2. punktum. Sagsøgeren havde ikke dokumenteret, at udgifterne til ombygning i 1992-regnskabet vedrørte arbejder, der først blev udført i 1993. Dog kunne det ifølge landsretten ikke afvises, at fakturaer for ca. kr. 412.000,- først blev betalt i 1993. Landsretten udtalte, at der ved afgørelsen af, om disse udgifter kunne anses for afholdt i 1993 - uanset at ombygningsarbejderne ikke var afsluttede ved årsskiftet 1992/93 - måtte lægges afgørende vægt på, at de arbejder, der var aktiveret i regnskabet for 1992, var udført inden 1. januar 1993, og at arbejderne var betalt eller krævet betalt inden dette tidspunkt. Skatteministeriet blev derfor frikendt.

 

EBL § 5, stk. 4, bygger på det generelle og overordnede princip, at anskaffelsessummen for en fast ejendom skal nedsættes med beløb, som skatteyderen allerede har fået fradrag for/fordel af. Bestemmelsen indeholder en opremsning af beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes. Se nærmere nedenfor om de enkelte punkter.

Nedsættelsen sker i det år, hvori ejendommen afstås.

Nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, henføres til de år, hvor der er afskrevet på ejendommens bygninger eller installationer efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger m.v. i de pågældende år.  

Det bemærkes, at nedsættelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4, jf. stk. 8, også omfatter beløb, som ejeren har fradraget for indkomståret 1998 eller tidligere efter regler i de dagældende afskrivningslove. Tilsvarende gælder beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4, jf. stk. 8, der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettigede.      

SKM2004.433.LSR. Ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum skulle indgangsværdien opgjort på grundlag af den pristalsregulerede faktiske anskaffelsessum reduceres med de faktiske foretagne afskrivninger (som ikke var beskattet som genvundne) uden pristalsregulering.

Hvis der som anskaffelsessum anvendes en af de særlige indgangsværdier i EBL § 4, stk. 3, skal nedsættelse alene ske med afskrivninger m.v. foretaget i indkomståret 1993 og senere indkomstår, jf. EBL § 5, stk. 8. Dette princip gælder for nedsættelser omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 1-4. Nedsættelsespligtige beløb efter EBL § 5, stk. 4, nr. 1, jf. stk. 5-7, henføres til indkomståret 1993 eller senere efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger m.v. på ejendommens bygninger og installationer og de afskrivninger m.v., der er foretaget i indkomståret 1993 eller senere.

Gennemgang af de beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes efter EBL § 5, stk. 4:

EBL § 5, stk. 4, nr. 1

  • a) Foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger, efter afskrivningsloven.
  • b) Fradragsbeløb efter AL § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt. (overskydende beløb ved genopførelse for forsikringssummer m.v.)
  • c) Forlodsafskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven på bygninger og installationer.

I det omfang ovennævnte beløb beskattes som genvundne afskrivninger, skal de ikke fragå ved opgørelsen af en fast ejendoms anskaffelsessum.  

EBL § 5, stk. 4, nr. 2 vedrører nedsættelsesbeløb for nedrevne bygninger og installationer. Nedsættelse sker med de i EBL § 5, stk. 4, nr. 1, a)-c) nævnte beløb. For disse skal der yderligere ske regulering med følgende beløb:

  • d) Værdiforringelser fradraget efter AL § 23
  • e) Nedrivningsfradrag efter AL § 22. I medfør af AL § 22 opgøres fradraget som bygningens nedskrevne værdi nedsat med den eventuelle salgssum for bygninger eller materialer m.v.

Det er hele det fradragne beløb, der skal fragå i ejendommens anskaffelsessum. Det skyldes, at der ikke kan blive tale om genvundne afskrivninger på nedrevne bygninger, da de ikke indgår i salgssummen.

EBL § 5, stk. 4, nr. 3 indeholder bestemmelser om, at anskaffelsessummen skal nedsættes med:

  • Tab efter AL § 21
  • Værdiforringelser fradraget efter AL § 23.

Reduktion af anskaffelsessummen med tabsfradrag følger af, at tab på en afskrivningsberettiget bygning er fradragsberettiget ved den almindelige indkomstopgørelse. Regulering for værdiforringelse efter EBL § 5, stk. 4, nr. 3 omfatter bygninger, der ikke er nedrevet. Fradrag vedrørende nedrevne bygninger følger af samme stk., nr. 2.

SKM2005.255.LSR. De anskaffelsessummer, der skulle anvendes ved opgørelsen af skattepligtige ejendomsavancer ved salg af udlejningsejendomme mellem interesseforbundne parter, skulle reduceres med tab på installationer, uanset at disse tab ikke var fratrukket ved opgørelsen af indkomsten. Kendelsen er appelleret, og Skatteministeriet har herefter taget bekræftende til genmæle.

Foranlediget af ovenstående afgørelse har SKAT udsendt SKM2009.198.SKAT, der omhandler muligheden for genoptagelse af skatteansættelser, hvori den skattepligtige avance ved afståelse af fast ejendom er opgjort efter, at anskaffelsessummen er nedsat med ikke-fratrukne tab efter afskrivningsloven.Styresignalet ophæves den 20. september 2009.